Helmondse spelregels voor betaalbare nieuwbouw 2025

We sturen met de Woonvisie Helmond 2040 actief op het bouwen van betaalbare woningen. We vinden het belangrijk dat deze woningen ook op de lange termijn betaalbaar blijven. Bij sociale huur zorgen we ervoor dat de woningen terechtkomen bij de juiste mensen. We willen duidelijke regels maken voor woningbouwprojecten met betaalbare nieuwbouw. Die regels bundelen we in deze spelregels: een overzicht van de belangrijkste regels. De definities komen uit bestaande wetten en beleid.

• Bekijk de Woonvisie.

Helmondse spelregels voor betaalbare nieuwbouw 2025

Doel

In deze Helmondse spelregels voor betaalbare nieuwbouw staan de definities van begrippen die nodig zijn om afspraken over nieuwbouwwoningen af te bakenen en/of toe te lichten. De definities zijn afkomstig van bestaande wetten en beleid; deze begrippenlijst vormt een samenvattend overzicht. Het vormt een aanvulling op de Regionale Begrippenlijst Wonen Metropoolregio Eindhoven (MRE). Deze spelregels willen we jaarlijks actualiseren. Op een later moment zullen we deze definities verankeren in het Omgevingsplan.

Algemeen

In deze begrippenlijst wordt verstaand onder:

• a. aanvangshuurprijs: de huurprijs bij start van een huurovereenkomst;
• b. betaalbaar: optelsom van de categorieën sociale huur, middenhuur en betaalbare koop, prijspeil conform de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE;
• c. betaalbare koopwoning: een woning in het betaalbare koopsegment als bedoeld in de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE;
• d. DAEB: diensten van algemeen economisch belang;
• e. DAEB-inkomensnorm: de inkomensgrens als bedoeld in artikel 48, lid 1 van de Woningwet. Op de DAEB-inkomensgrens vindt jaarlijks een indexering plaats bij algemene maatregel van bestuur en deze wordt overgenomen in de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE;
• f. huishouden: persoon of groep personen die een huishouden voert waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen;
• g. huishoudensinkomen: het totaal bruto inkomen van het huishouden in het peiljaar;
• h. koopprijs: de koopprijs bij het sluiten van de koopovereenkomst;
• i. lage middeldure koopwoning: een woning in het lage middeldure koopsegment als bedoeld in de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE;
• j. middenhuurwoning: een woning in het middeldure huursegment als bedoeld in de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE;
• k. peiljaar: jaar voorafgaande aan de datum van start bouw van de woning;
• l. prijspeil 2025: prijspeil geldend op het moment dat deze spelregels van kracht worden. De prijsgrenzen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd. Deze indexatie wordt gebaseerd op de (jaarlijkse) aanpassing van de prijsgrenzen volgens de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE, deze zijn afgeleid van wettelijke kaders en/of regelgeving.
• m. Regionale Begrippenlijst Wonen Metropoolregio Eindhoven (MRE): in de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE staan de definities van begrippen die nodig zijn om afspraken over de regionale, subregionale of lokale woningmarkt af te bakenen en/of toe te lichten. De definities zijn veelal afkomstig van wetten, beleid en recente onderzoeken, zoals de Woningwet, de BAG en de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. De begrippenlijst is te raadplegen via deze link.
• n. sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a van de Wet op de huurtoeslag;
• o. toegelaten instelling: woningcorporatie.
• p. zelfbewoningsplicht: de plicht om de gekochte nieuwbouwwoning uitsluitend te gebruiken voor eigen bewoning voor een termijn van drie jaar, gerekend vanaf de datum waarop de bewoner in de BRP is opgenomen. Zelfbewoningsplicht is van toepassing op nieuwbouwwoningen waarvan de verkoopwaarde op moment van verkoop onder de nationale hypotheekgarantie waarde grens valt.

Sociale huur

Doelgroep

De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een maximaal inkomen tot aan de op
het moment van toewijzing geldende DAEB-inkomensgrens. Of een huishouden, gelet op het
inkomenscriterium, behoort tot de doelgroep wordt bepaald op het moment dat een sociale huurwoning
verhuurd wordt. De woningcorporaties mogen de uitbreiding van de wettelijke toewijzingsruimte (7,5%
+ 7,5%) inzetten vanuit het oogpunt van betaalbaarheid voor middeninkomens conform
prestatieafspraken Helmond.

• Bron: Woningwet 2015

Urgent woningzoekenden

In sociale huurwoningen worden ook urgent woningzoekenden gehuisvest zoals benoemd in de
regionale huisvestingsverordening. Het gaat om 25% van de sociale huur. Voor zover deze woningen
worden gerealiseerd en verhuurd door andere verhuurders dan toegelaten instellingen worden urgentwoningzoekenden voorgedragen door de gemeente.

• Bron: Woonvisie Helmond, Huisvestingsverordening gemeente Helmond 2025-2029, Concept Wet
  Versterking Regie Volkshuisvesting

Huurprijs

Voor sociale huurwoningen geldt met betrekking tot de huurprijs het volgende:

• a) De aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in
  artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de huurtoeslag (DAEB huurgrens);
• b) De hoogte van de huurprijs van een sociale huurwoning dient, gerekend vanaf de datum van
  eerste verhuur, gedurende de instandhoudingstermijn, onder het maximale bedrag genoemd in
  lid a te blijven.

 

• Bron: Wet op de huurtoeslag, Regionale Begrippenlijst Wonen MRE

Instandhoudingstermijn

Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 25 jaar na de eerste ingebruikname
als sociale huurwoning voor de doelgroep beschikbaar te blijven.

• Bron: Regionale Begrippenlijst Wonen MRE

Uitzondering instandhoudingstermijn voor maatschappelijk gebonden eigendom

Het is toegestaan om voor sociale huurwoningen bij verkoop maatschappelijk gebonden eigendom
(zoals Slimmer Kopen of Koopgarant) tot € 285.000 V.O.N. (prijspeil 2025) toe te passen door een
toegelaten instelling, vanaf het 3e jaar in exploitatie. Wanneer de toegelaten instelling besluit om binnen
de gehele periode van 25 jaar de woning buiten de grenzen van sociale woningbouw en/of het
maatschappelijk gebonden eigendom te verkopen (of niet terug te kopen) dan wel terug te kopen en
niet meer te exploiteren als sociale huurwoning of in maatschappelijk gebonden eigendom, dan vindt
alsnog een nabetaling plaats ter hoogte van het verschil van de dan geldende grondprijs voor vrije
sectorwoningen (volgens het grondprijzenbesluit van dat jaar) en de prijs waarvoor de grond ooit is
aangekocht van de gemeente.

• Bron: Grondprijzenbesluit Helmond 2025

Middenhuur

Huurprijs

Voor middenhuurwoningen geldt met betrekking tot de huurprijs het volgende:

• a) De aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen is ten minste gelijk aan het bedrag bedoeld
  in artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en bedraagt ten hoogste €1.184,82
  per maand (prijspeil 2025);
• b) De onder a genoemde maximale aanvangshuurprijs van een middenhuurwoning wordt geïndexeerd overeenkomstig de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE, gedurende de instandhoudingstermijn;
• c) De hoogte van de huurprijs van een middenhuurwoning dient, gedurende de instandhoudingstermijn te blijven vallen binnen de bandbreedte genoemd in de begrippenlijst Wonen MRE.

 

• Bron: Regionale Begrippenlijst Wonen MRE

Instandhoudingstermijn

Middenhuurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 10 jaar na de eerste ingebruikname als middeldure huurwoning beschikbaar te blijven.

• Bron: concept Wet Versterking Regie Volkshuisvesting

Betaalbare koop

Koopprijs

Voor betaalbare koopwoningen geldt met betrekking tot de koopprijs het volgende:

• a) De koopprijs van een betaalbare koopwoning bedraagt maximaal € 405.000 (prijspeil 2025);
• b) We onderscheiden in Helmond twee categorieën:
  • a. Categorie 1: koopwoningen tot € 285.000 (prijspeil 2025);
  • b. Categorie 2: koopwoningen tussen € 285.000 en € 405.000 (prijspeil 2025).
• c) De genoemde maximale koopprijs wordt geïndexeerd overeenkomstig de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE, waarbij voor categorie 1 wordt verwezen naar het begrip lage middeldure koopwoning in de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE.

 

• Bron: Regionale Begrippenlijst Wonen MRE

Zelfbewoningsplicht

Voor betaalbare koopwoningen geldt geen minimale instandhoudingstermijn. In plaats daarvan geldt een zelfbewoningsplicht van drie jaar, gerekend vanaf de datum waarop de bewoner in de BRP is opgenomen. Zelfbewoningsplicht is van toepassing op nieuwbouwwoningen waarvan de verkoopwaarde op moment van verkoop onder de nationale hypotheekgarantie waarde grens valt. N.B.: zelfbewoningsplicht is stringenter dan een antispeculatie-beding.

• Bron: Nota regeling zelfbewoningsplicht gemeente Helmond 2021

Differentiatie woningbouw

Betaalbaarheid

• a. Bij een woningbouwontwikkeling van 25 tot 50 woningen moet tenminste 70% van de woningen betaalbaar zijn.
• b. Bij een woningbouwontwikkeling vanaf 50 woningen moet tenminste 70% van de woningen betaalbaar zijn, waarvan minimaal 30% sociale huur.
• Bij toepassing van b gelden de volgende gebiedsspecifieke opgaven:
  • Binnenstad, Noord, Oost, West, Brouwhuis: bij een woningbouwontwikkeling vanaf 50 woningen minimaal 30% sociale huur;
  • ‘t Hout, Rijpelberg: bij een woningbouwontwikkeling vanaf 50 woningen minimaal 35% sociale huur;
  • Warande, Stiphout, Dierdonk, Brandevoort (excl. Nieuw Brandevoort): bij een woningbouwontwikkeling vanaf 50 woningen minimaal 40% sociale huur.
• Voor grote nieuwbouwgebieden (Stationskwartier, Houtsdonk, Nieuw Brandevoort) geldt dat er op deelgebiedsniveau sprake moet zijn van 70% betaalbaar (in plaats van vanaf 50 woningen), waarvan minimaal 30% sociale huur.

 

• Bron: Woonvisie Helmond 2040