Algemeen

1.1 Inleiding

In de grondprijzenbrief wordt de hoogte van de gemeentelijke grondprijzen en de uitgangspunten bepaald. De grondprijzenbrief wordt periodiek door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Helmond vastgesteld. Deze grondprijzenbrief geldt vanaf 1 februari 2025 en zal doorlopen tot een opvolgende grondprijzenbrief is vastgesteld. Vanaf deze ingangsdatum zal de eerder vastgestelde grondprijzenbrief van 2024 komen te vervallen.
Bij het bepalen van de nieuwe grondprijzen en de uitgangspunten wordt specifiek gekeken naar de trends en ontwikkelingen die van toepassing zijn op de betreffende functie en gebruik van de grond. Algemeen uitgangspunt hierbij is dat de gemeente Helmond marktconforme grondprijzen hanteert. Voor het bepalen van deze marktconforme prijs kunnen verschillende methoden worden gebruikt:

• De grond kan aan meerdere partijen worden aangeboden door bijvoorbeeld een selectieprocedure (tender), waarbij in competitie de grondprijs wordt bepaald.
• Een andere manier voor het bepalen van de grondprijs is het uitvoeren van een taxatie van een specifiek perceel. De getaxeerde waarde kan vervolgens weer door middel van verschillende taxatiemethoden worden bepaald.

Afhankelijk van de soort- en het gebruik van de grond kan een meest geschikte methode worden gekozen.
In deze nota worden eerst de algemene uitgangspunten gegeven, waarna per type grondgebruik de grondprijzen zijn opgenomen.

1.2 Uitgangspunten

In deze paragraaf wordt toegelicht welke algemene uitgangspunten de gemeente Helmond hanteert bij het bepalen van de grondprijzen. Per gebruik wordt vervolgens aangegeven welke specifieke uitgangspunten gelden.

• De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen.
• De bedragen zijn exclusief belastingen en kosten koper. Hieronder vallen onder andere de overdrachtsbelasting, omzetbelasting, notaris kosten, negatieve rentekosten en kadastrale kosten.
• Bij de bepaling van de grondprijs is het uitgangspunt dat de grond in bouwrijpe staat geleverd wordt tenzij dit anders is vermeld.
  De grondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend. Dit is per m² van het perceel, de gebruiksoppervlakte (gbo) of de bruto vloeroppervlakte (bvo) van het gebouw. Voor deze laatste twee eenheden wordt aangesloten bij de meetsystematiek conform de NEN2580.
  • Voor het bepalen van de grondprijs wordt de comparatieve- en/of de residuele waarde methodiek toegepast.
    Bij de comparatieve methodiek worden vergelijkbare gerealiseerde transacties vergeleken en gecorrigeerd met tijd en specifieke verschillen. Ook wordt gekeken naar prijzen die naburige gemeenten hanteren.
  • Bij de residuele waarde methodiek wordt de opbrengstpotentie van het vastgoed (vrij op naam prijs exclusief omzetbelasting) verminderd met de investeringskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, winst en risico). De resultante is de residuele grondwaarde. Afbeelding 1 geeft deze methodiek schematisch weer.

De gemeente Helmond behoudt zich te allen tijde het recht voor om af te wijken van de in deze grondprijzenbrief opgenomen grondprijzen, onder meer als blijkt dat de gehanteerde grondprijzen niet marktconform zijn en/of sprake is van ongeoorloofde staatssteun. In deze voorkomende gevallen zal de afwijkende grondprijs door het college van burgemeester en wethouders worden vastgesteld. Gronden waarvoor niet specifiek een grondprijs is opgenomen in deze grondprijzenbrief zullen afzonderlijk door het college worden vastgesteld. Bij het bepalen van de waardering van deze gronden zal de waarde onderbouwd worden door een taxatie of een tender/prijsvraag.

Hoofduitgangspunt is dat de koopsom wordt bepaald op basis van de grondprijzen welke gelden op het moment van juridische levering. In afwijking op deze hoofdregel geldt voor bedrijventerreinen dat als een koopovereenkomst is gesloten en voor 1 maart de juridische levering plaats vindt de prijs geldt zoals opgenomen in de koopovereenkomst en dus niet een eventueel voor het nieuwe jaar vastgestelde grondprijs. Voor particulieren woningbouwkavels zal bij het vaststellen van de uitgiftenvoorwaarden worden opgenomen tot wanneer de alsdan geldende prijzen blijven gelden.

Als uitzondering op de in deze grondprijsbrief gehanteerde grondprijzen gelden die gevallen waarbij op basis van bepaalde contractuele afspraken uit het verleden een afwijkende grondprijs dan wel termijn gehanteerd moet worden zolang passend binnen geldende wet- en regelgeving.