Nota Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

. .

een vIsie op

Qcwcl "

l VVlO-a1J:: 1.001

in Helmond tot 2010

! nota WON EN

NOTA WONEN 2004

Actualisering van de Nota Wonen: een visie op

het wonen in Helmond in 2010

Helmond, februari 2005

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

INHOUDSOPGAVE

Inhoudsopgave

~

Inhoudsopgave

Samenvatting en aanbevelingen

1. Inleiding

2. Extern kader

2.1. Rijksbeleid

2.2. Provinciaal beleid

2.3. Regionaal beleid

2.4. Lokaal beleid

3. Evaluatie beleid Nota Wonen 2002

3.1. Inleiding

3.2. Evaluatie verstedelijkingsafspraken

3.3. Vergelijking woningbouwplanning met daadwerkelijk gerealiseerde

p~uct~ .

Evaluatie wonen-welzijn-zorg

Workshop Nota Wonen 2004

Kwalitatieve aspecten

3.4.

3.5.

3.6.

4. Woningbehoefte

4.1. Inleiding

4.2. Bevolkingssamenstelling

4.3. Woningvoorraad

4.4. Leegstand

4.5. Migratie

4.6. Het Kwalitatief Woning behoefte Onderzoek 2004

4.7. Woningzoekenden in huursector

4.8. Trends op de markt voor koopwoningen

4.8.1. Ontwikkeling koopprijzen

4.8.2. Meergezinswoningen

4.8.3. Economische ontwikkelingen

4.9. Doelgroep van beleid

4.10. Kernvoorraad

4.11. Confrontatie Doelgroep - Kernvoorraad

5. Woningbouwprogramma

5.1. Kwantitatieve onderbouwing

5.2. Kwalitatieve onderbouwing nieuwbouwprogramma

5.2.1. Verhouding huur-koop

5.2.2. Differentiatie van de huursector

5.2.3. Differentiatie van de koopsector

5.2.4. Woninggrootte

5.2.5. Woningtype

5.2.6. Huisvesting ouderen

5.2.7. Resumé: het taakstellend woningbouwprogramma 2006-2015

5.3. Particulier opdrachtgeverschap

5.4. Sociale koopwoningen

5.5. Starterslening

5.6. Mengvormen huur - koop

1

3

11

13

13

14

14

15

17

17

17

17

18

19

21

23

23

23

24

24

25

26

27

28

28

28

29

30

30

31

33

33

36

36

38

38

39

39

39

40

41

41

41

42

1

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

INHOUDSOPGAVE

5.7. Woonmilieus

5.8. Huurbeleid

5.9. Grondprijsproblematiek

5.10. Volkshuisvestingsfonds

~-

43

44

45

47

6. Woningbouwplanning

6.1. Evaluatie

6.2. Woningbouwplanning 2006-2015

6.3. Ontwikkeling woningvoorraad tot het jaar 2015

49

49

49

53

7. Wonen-welzijn-zorg

7.1. Beleidskader

7.2. Ruimte voor resultaat

7.3. Vraag en aanbod

7.4. Aandachtspunten

55

55

57

57

58

8. Stedelijke Vernieuwing 59

8.1. Relatie met de Stadsvisie en MOP 2005-2009: continuïteit van beleid 59

8.2. Relatie met de 56-wijkenaanpak 59

8.3. Programma Aandachtswijk Binnenstad: Woningbouw 60

8.4. Programma Aandachtswijk Binnenstad: Woningverbetering 60

9. Partners

9.1. De corporaties

9.2. De realisatoren

9.3. De woonconsumenten

9.4. Belangenorganisaties

61

61

62

62

62

Bijlagen

63

2

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

Samenvatting en aanbevellngen

De Nota Wonen, een visie op het wonen in Helmond tot 2010, is op 5 november

2002 door de gemeenteraad van Helmond vastgesteld. Voorts is bepaald elke twee

jaar een actualisatie op te stellen. Voor u ligt nu de Actualisering op de Nota Wonen

uit 2002.

De volgende beslispunten vloeien voort uit deze notitie:

1. Kwaliteit gaat voor kwantiteit.

2. De resterende vinex-taakstelling voor Helmond, zijnde 2.155 woningen, die nog

niet gerealiseerd zijn, zal worden meegenomen naar de periode 2005-2010.

3. Terughoudendheid in het appartementensegment is gewenst met het oog op

afzetproblemen.

4. Bij de planontwikkeling zal weliswaar rekening gehouden worden met de totale

taakstelling die voor Helmond binnen SRE-verband nog mogelijk is, doch voor-

alsnog zal bij de ontwikkeling van het woningbouwprogramma voor de periode

2005-2010 rekening gehouden worden met een productie van 4.000 woningen

en voor de periode 2010-2015 van 2.820 woningen.

5. De in de Nota Wonen 2002 vastgestelde verhouding van 45% huur en 55%

koop zal als visie voor de toekomst gehandhaafd worden, doch de tijdshorizon

zal verschoven worden van het jaar 2010 naar 2015.

6. De in de tekst onder punt 6 genoemde differentiatie zal voor de periode 2006-

2015 als leidraad gehanteerd worden.

. het aandeel van de huursector en met name van de sociale huursector zal

verhoogd worden, dit mede in relatie tot de benodigde schuifruimte in

verband met de herstructurering;

. speciale aandacht dient geschonken te worden aan de sociale koopsector

(prijspeil per 1 januari 2005 ¿156.467,-): enige soepelheid zal betrachten

worden bij de toepassing van de aanvullende kwaliteitseisen, die de

gemeente Helmond nog boven de eisen uit het Bouwbesluit aan haar nieuw

te bouwen woningen stelt.

7. Het in 2002 ingezette beleid met betrekking tot dit aspect zal voortgezet worden,

hetgeen neerkomt op gemiddeld circa 15 % van het totale programma. Ander-

zijds dient geëxperimenteerd te worden met en ontwikkelen van diverse vormen

van consumentgericht bouwen.

8. In de loop van het jaar 2005 zal de Starterslening geëvalueerd worden en,

indien gewenst, zal de verordening bijgesteld worden.

9. De corporaties worden verzocht mengvormen tussen huur en koop nog verder

uit te werken, te ontwikkelen en toe te passen.

10. In 2005 zullen gezamenlijk met de woningcorporaties wijkvisies ontwikkeld

worden om te komen tot een gewenste woningvoorraad per wijk.

11. Indien liberalisering van een deel van de voorraad sociale huurwoningen op

termijn doorgevoerd wordt dan zullen met de corporaties nadere afspraken

gemaakt worden om te voorkomen dat deze in Helmond negatief uitwerkt.

12. In de loop van het jaar 2005 zal een helder uitgewerkt voorstel aan de raad

voorgelegd worden voor de oprichting van een Helmonds Volkshuisvestings-

3

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

fonds.

13. Voor de langere termijn en voor nieuwe initiatieven zal zo~~vuldig nagegaan

dienen te worden op welke wijze deze vormgegeven kunnen 'Worden, zodat ze

passen binnen de vigerende woningbouwplanning.

14. De aandacht zal steeds meer gericht worden op een integrale aanpak, om tijdig

in te spelen op veranderende wetgeving, om meer aandacht te schenken aan

domotica en aan een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de woning-

voorraad.

15. Tenslotte zullen jaarlijks gemiddeld 150 specifiek voor senioren geschikte wonin-

gen in de woningbouwplanning opgenomen worden.

Inmiddels is de markt voor koopwoningen veranderd in een "kopersmarkt. De

economische groei stagneert en het consumentenvertrouwen is afgenomen. Door

deze ontwikkeling is de vraag naar woningen echter niet afgenomen, maar heeft

deze zich meer gericht op de wat lagere segmenten van de woningmarkt: de vraag

naar met name dure koopwoningen is afgenomen, terwijl juist de vraag naar

goedkopere koopwoningen en naar huurwoningen is toegenomen.

In deze Actualisering is aangegeven op welke wijze de gemeente Helmond de in de

Nota Wonen uit het jaar 2002 vastgestelde beleidslijnen tot het jaar 2010 wil

uitvoeren en op welke punten deze aanpassing behoeven. Tevens zal een doorkijk

naar het jaar 2015 worden gegeven. Hierbij zal het leidende principe ook voor de

periode tot het jaar 2015 zijn: Kwaliteit gaat voor kwantiteit.

In het externe kader zijn de wijzingen in het beleid van de verschillende overheden

beschreven. Zo zijn in het vervolg op de in het jaar 2002 gemaakte

verstedelijkingsafspraken net voor de jaarwisseling tussen de rijksoverheid, de

provincie, het SRE en de gemeenten Eindhoven en Helmond nieuwe

woningbouwafspraken gemaakt, waarbij de woning productie gekoppeld is aan

verdere BLS-subsidie. Ook wil het rijk procedures en regelgeving minder

ingewikkeld maken en stroomlijnen om de landelijk sterk achtergebleven

woningproductie te versnellen.

Zowel op provinciaal als op regionaal (SRE) niveau zijn woonvisies gemaakt. Deze

kunnen richting geven aan de ontwikkeling van de lokale woonvisies van de

afzonderlijke gemeenten.

Op lokaal niveau is inmiddels de Stads(-re)visie door de gemeenteraad vastgesteld,

terwijl het Algemeen Structuur Plan nagenoeg is afgerond. Tenslotte is medio 2004

met de Helmondse corporaties een convenant gesloten waarin wederzijdse

prestatie-afspraken tot het jaar 2010 zijn gemaakt.

In de evaluatie van het beleid Nota Wonen 2002 is allereerst aangegeven dat als

gevolg van de beslissing van de minister van VROM om af te rekenen op basis van

de bruto-woning productie, voor het totale SRE-gebied de Vinex-taakstelling volledig

is afgerond. Dit betekent dat er geen terugvordering van financiële middelen zal

plaatsvinden. Echter op individueel lokaal niveau heeft een aantal gemeenten,

waaronder Helmond, hun taakstelling niet afgerond. Deze taakstelling voor

Helmond, zijnde 2.155 woningen, zal worden meegenomen naar de periode

2005-2010.

Uit deze evaluatie blijkt bovendien dat van de in de Nota Wonen 2002 voor de jaren

2003 en 2004 geplande woningen slechts 43% daadwerkelijk gerealiseerd is.

4

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

Hoewel deze mindere productie in alle sectoren, met uitzondering van de dure

huursector, te zien is, blijken met name de goedkope huursector en vooral de

goedkope- en betaalbare koopsector het meest gevoelig geweest t~zijn hiervoor.

Uit het hoofdstuk over de Woningbehoefte blijkt dat zowel op landelijk, provinciaal

als lokaal niveau het woningtekort is opgelopen.

De vergrijzing van de bevolking, die in Nederland op dit moment reeds te zien is, zal

zich in Helmond enigszins vertraagd voordoen als gevolg van de grote

woningproductie in de tachtiger en negentiger jaren. Toch zal nu reeds in de

plannen rekening met deze golf moeten worden gehouden.

De leegstand is de afgelopen jaren iets toegenomen. Het betreft met name

bestaande koopwoningen, waarvan de omloopsnelheid is toegenomen. Met name

als gevolg van de lagere woning productie is ook het positieve migratiesaldo

aanmerkelijk afgenomen.

Uit het regionale woningbehoefteonderzoek blijkt dat er een verschuiving heeft

plaatsgevonden van de vraag naar dure koopwoningen in de richting van de

goedkope en betaalbare koop- en vooral huurwoningen. Voorts blijkt uit eigen

analyses van de woningmarkt dat de huidige woningbouwplanning te veel

appartementen bevat. Terughoudendheid in dit segment is derhalve gewenst

met het oog op afzetproblemen.

Tenslotte blijkt de in Helmond aanwezige kernvoorraad op dit moment, doch ook tot

het jaar 2015 voldoende te zijn om de doelgroep van beleid te huisvesten. Wel is

geconcludeerd dat er enige druk op de kernvoorraad aanwezig is, die volledig

veroorzaakt wordt door huishoudens met een te hoog inkomen, die in een goedkope

woning wonen.

In het hoofdstuk Woningbouwprogramma is allereerst het kwantitatieve programma

onderbouwd. Hoewel Helmond, als gevolg van de op lokaal niveau nog niet

voltooide Vinex-opgave en de binnen het SRE-gebied gemaakte afspraken voor de

periode 2005-2010, een taakstelling kent van 5.910 woningen voor de periode 2005-

2010 en 2.820 woningen voor de periode 2010-2015, wordt een woningproductie

van in totaal 8.730 voor de totale periode 2005-2015, gezien de huidige situatie op

de woningmarkt niet als realistisch beschouwd.

Bij de planontwikkeling zal daarom weliswaar rekening gehouden blijven

worden met dit hoge aantal, doch zal vooralsnog bij de ontwikkeling van het

woningbouwprogramma voor de periode 2005-2010 rekening gehouden wor-

den met een productie van 4.000 woningen en voor de periode 2010-2015 zal

het programma vooralsnog gehandhaafd blijven op 2.820 woningen. In totaal

omvat het woningbouwprogramma op basis van een realistische inschatting

van de huidige woningmarkt dan 6.820 woningen. Mocht echter de situatie op de

woningmarkt zich weer in positieve richting gaan ontwikkelen, dan kan alsnog

adequaat hierop ingesprongen worden door het weer activeren van het resterende

deel van de taakstelling.

Bij de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma wordt allereerst inge-

gaan op de huur-koop verhouding. In de Nota Wonen van 2002 is als taakstelling

geformuleerd in het jaar 2010 over een woningvoorraad te beschikken die voor 45%

bestaat uit huurwoningen en voor 55% uit koopwoningen. Als gevolg van de huidige

situatie op de woningmarkt is de druk op de huursector de afgelopen twee jaar sterk

verhoogd. Er wordt vanuit gegaan dat deze verhoogde druk veroorzaakt wordt door

tijdelijke omstandigheden, namelijk een stagnerende economie, een als gevolg

5

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

daarvan gebrekkig consumentenvertrouwen en de sterke stijging van de prijzen voor

koopwoningen waardoor de afzet van deze woningen is afgenom~n en er nagenoeg

geen doorstroming meer plaatsvindt. Daarnaast is hiervoor reeds -geconcludeerd dat

er in Helmond tot het jaar 2015 voldoende betaalbare woningen, behorende tot de

kernvoorraad aanwezig zijn om de doelgroep van beleid te kunnen huisvesten.

Daarom wordt de in de Nota Wonen 2002 vastgestelde verhouding van 45%

huur en 55% koop als visie voor de toekomst gehandhaafd, doch de tijdsho-

rizon verschoven worden van het jaar 2010 naar 2015, zodat er voor de eerst-

volgende jaren wat meer ruimte komt voor huurwoningen om de verhoogde

druk op te kunnen vangen.

Voorts is aan de hand van de resultaten van alle analyses van de woningmarkt,

waaronder het kwalitatief regionale woningbehoefteonderzoek, doch ook rekening

houdende met beleidsmatige uitgangspunten, het taakstellende woningbouwpro-

gramma ontwikkeld. In onderstaande tabel is een beeld geschetst van de ontwikke-

ling van de woningvoorraad vanaf 1990 tot het jaar 2004 en is tevens de visie voor

het eindbeeld in het jaar 2015 aangegeven.

Ontwikkeling woningvoorraad 1990-2015

1 Kenmerk 111990 12000 12002 12004

12010

12015

Aantal inwoners 68.075 80.098 82.871 85.216 95.949 102.448

Voorraad 27.383 33.792 34.980 35.781 39.665 42.235

Eg 78,9% 78,4% 78,6% 78,8% 76% 74,0%

Mg 21,1% 21,6% 21,4% 22,2% 24% 26,0%

Huur 62,7% 53,9% 50,8% 49,4% 47% 45,0%

Koop 37,3% 46,1% 49,2% 50,6% 53% 55,0%

De gewenste ontwikkeling tot het jaar 2015 zal met behulp van onderstaande

differentiatie voor de periode 2006-2015 uitgevoerd worden en deze differentie

zal als leidraad dienen voor het woningbouwprogramma in deze periode.

Het taakstellende woningbouwprogramma 2006-2015.

ta Wonen 2002

ogramma 2003-2010

>f1.010

Totaal huur

<¿124.000

¿124.000-¿182.000

¿182.000-¿227.000

¿227.000-¿340.000

>¿340.000

Totaal koop

Verhouding huur-koop

Verhouding klein-groot

Aandeel meergez.won.

Aandeel specifiek voor

ouderen geschikte won.

15%

10%

25%

10%

21%

15%

19%

10%

75%

25%-75%

34%-66%

26%

15,1 %

6

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

Uit de vergelijking tussen het voorgestelde programma en het programma, zoals dat

was opgenomen in de Nota Wonen uit 2002, valt op dat het aandeel van de

huursector, en met name van de sociale huursector, verhoogd is. Dit mede in

relatie tot de benodigde schuifruimte in verband met de herstructurering.

Daarnaast dient speciale aandacht geschonken te worden aan de sociale

koopsector (prijspeil per 1 januari 2005 ¿156.467,-), waarvoor evenals in de

Nota Wonen van 2002 een aandeel geldt van 10% van het totale programma.

Deze speciale aandacht is noodzakelijk aangezien deze sector tot dusverre in

te geringe mate in de daadwerkelijke projecten wordt opgenomen. Om het

opnemen van dit soort woningen te stimuleren zal daarom enige soepelheid

betracht worden met de toepassing van de aanvullende kwaliteitseisen, die de

gemeente Helmond nog boven de eisen uit het Bouwbesluit aan haar nieuw te

bouwen woningen stelt.

Zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin in bovengenoemd programma in

lijn met de Regionale Woonvisie van het Samenwerkingsverband Regio Eind-

hoven.

Hoewel ten aanzien van het particuliere opdrachtgeverschap in vergelijking tot de

Nota Wonen 2002 eveneens geen nieuwe opgave wordt geformuleerd, verdient ook

dit thema bijzondere aandacht, aangezien het de afgelopen twee jaar niet voldoen-

de vormgegeven is. Het in 2002 ingezette beleid met betrekking tot dit aspect

zal voortgezet worden, hetgeen neerkomt op gemiddeld circa 15 % van het

totale programma. Anderzijds dient geëxperimenteerd te worden met en ont-

wikkelen van diverse vormen van consumentgericht bouwen.

Vanaf 1 oktober 2003 biedt de gemeente Helmond door middel van de

Starterslening de mogelijkheid voor lagere inkomensgroepen om via een bij

aanvang renteloze en aflossingsvrije lening een deel van de aankoopsom van een

goedkope koopwoningen (sociale koopwoning) in de nieuwbouw te bekostigen.

Aangezien tot dusverre (nagenoeg) geen koopwoningen in deze prijscategorie gere-

aliseerd zijn, is tot op heden nog geen gebruik gemaakt van deze lening.

In de loop van het jaar 2005 zal deze lening geëvalueerd worden en zal, indien

gewenst, de verordening dusdanig bijgesteld worden dat er meer woningen

voor in aanmerking komen, zoals bijvoorbeeld verkoop van bestaande koop-

woningen.

In de Nota Wonen 2002 is voorgesteld om enkele experimenten met tussenvormen

tussen huur en koop te realiseren. Dit is verder geconcretiseerd in het op 8 juli 2004

met de Helmondse corporaties afgesloten convenant. Inmiddels zijn twee projecten

met een dergelijke tussenvorm aangeboden: een project, waarbij de mogelijkheid

bestond om de woning te kopen met de grond in erfpacht. Van deze mogelijkheid is

weinig gebruik gemaakt. Een tweede initiatief is het tegen bepaalde voorwaarden

(waaronder verplichting bij verkoop deze woning aan te bieden aan de eerste

verkoper) aanbieden van een korting van maximaal 20% op de verkoopprijs.

Gezien de wisselende resultaten zullen de corporaties verzocht worden

mengvormen tussen huur en koop nog verder uit te werken, te ontwikkelen en

toe te passen.

7

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

In het reeds eerder genoemde convenant tussen de gemeente Helmond en de

Helmondse corporaties is afgesproken dat woonmilieutransformatie (wijkvernieu-

wing) een belangrijk speerpunt van het volkshuisvestingsbeleid ~or de komende

jaren zal zijn. Afgesproken is hiervoor een gezamenlijk beleid te ontwikkelen. Dit

beleid moet leiden tot een gezamenlijke visie op hoofdlijnen, waarin de gewenste

ontwikkelingsrichting van de betreffende wijk is neergelegd. Hierbij dient wel als

randvoorwaarde meegenomen te worden dat er vanuit de corporaties meer zicht

gegeven wordt over hun strategisch voorraadbeheer.

In 2005 zal de gemeente gezamenlijk met de woningcorporaties wijkvisies

ontwikkelen om te komen tot een gewenste woningvoorraad per wijk.

Onlangs heeft de minister van VROM voorgesteld 25% van de sociale huurvoorraad

te liberaliseren. Inmiddels heeft de minister dit voorstel teruggetrokken, maar zal op

korte termijn met een nieuw voorstel komen. Een dergelijke maatregel kan aanzien-

lijke gevolgen hebben voor de verdeling en de opbouw van de sociale huursector in

Helmond.

Mocht een dergelijke maatregel op termijn wel doorgevoerd worden dan zullen

met de corporaties nadere afspraken gemaakt worden om te voorkomen dat

deze in Helmond negatief uitwerkt.

De tweede helft van het jaar 2004 werd de discussie met de Helmondse corporaties

vertroebeld door de invoering van een hogere grondprijs voor sociale huurwoningen,

zoals was voorgesteld in de begroting voor 2005. In de tegelijkertijd met deze

Actualisering aan de gemeenteraad voor te leggen Nota Grondbedrijf is een

aangepast voorstel opgenomen voor de ontwikkeling van de grondprijzen.

Overigens is het nieuwe voorgestelde beleid slechts van toepassing op 342 van de

1.400 in het convenant met de Helmondse corporaties afgesproken aantal wonin-

gen. Met in achtname van het voorgestelde programma, uitgaande van de combina-

tie van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen, zullen de grondkosten voor de

corporaties per saldo neutraal zijn.

Mede in relatie tot de discussie over de hoogte van de grondprijzen voor sociale

woningbouw, is ontwikkeling van een flankerend beleid gewenst om de doelstelling,

de doelgroepen van beleid te huisvesten. Een van de mogelijkheden voor een

dergelijk flankerend beleid wordt gevormd door de invoering van een Volkshuis-

vestingssfonds.

In de loop van het jaar 2005 zal een helder uitgewerkt voorstel aan de raad

voorgelegd worden voor de oprichting van een Helmonds Volkshuisvestings-

fonds, waarbij tevens zal worden aangegeven op welke wijze dit fonds gevoed

zal gaan worden, en welke projecten voor steun vanuit dit fonds in aanmer-

king kunnen komen.

Uit het hoofdstuk over de Woningbouwplanning blijkt dat er een duidelijke discre-

pantie bestaat tussen het woningbouwprogramma enerzijds en de woningbouwplan-

ning (de daadwerkelijke uitwerking in plannen) anderzijds. Het wijzigen van lopende

afspraken/contracten is niet wenselijk en vaak ook onmogelijk.

Verwacht mag worden dat een belangrijk deel van de afwijkingen in de loop

der jaren zal worden afgevlakt als gevolg van de normale marktwerking.

Daarnaast, zal voor de langere termijn en voor nieuwe initiatieven zorgvuldig

nagegaan dienen te worden op welke wijze deze vormgegeven kunnen wor-

den, zodat ze passen binnen de vigerende woningbouwplanning.

8

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

Op het terrein van Wonen-Welzijn-Zorg heeft zich de afgelopen jaren een aantal

nieuwe ontwikkelingen voorgedaan. Toch blijft dit terrein een punt van voortdurende

aandacht. ~

De aandacht zal steeds meer gericht worden op een integrale aanpak, om

tijdig in te spelen op veranderende wetgeving, om meer aandacht te schenken

aan domotica en aan een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de

woningvoorraad. Tenslotte zullen jaarlijks gemiddeld 150 specifiek voor

senioren geschikte woningen in de woningbouwplanning op genomen

worden.

9

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

1. INLEIDING

1.

Inleiding

~

In de Nota Wonen, een visie op het Wonen in Helmond tot 2010, vastgesteld door

de gemeenteraad op 5 november 2002, is aangekondigd dat de nota 2 jaarlijks zal

worden geactualiseerd.

Naast deze belofte vormt de tussentijdse verandering van de woningmarkt alle

aanleiding de eerste Woonvisie van de gemeente Helmond eens grondig tegen het

licht te houden.

In de loop van 2002 veranderde de koopwoningmarkt van een "verkopersmarkt" in

een "kopersmarkt". Er kwam een einde aan de forse prijsstijgingen en de termijn

waarbinnen een woning verkocht werd liep snelop.

In 2003 is de Nederlandse economie verder gekrompen, en wel met 0,8 %. De

werkloosheid steeg in 2003 met ca. 5,25 %. Het consumentenvertrouwen daalde

met als gevolg een gemiddelde vermindering van de bestedingen per huishouden

met ca. 1,3 %. Voor het eerst sinds 1983 is sprake van een daling van het

consumentenvolume. Hoewel voor het jaar 2004 slechts sprake is van een beperkte

economische groei en de werkloosheid verder is opgelopen wordt toch ook

voorzichtig steeds vaker gesproken over enig economisch herstel.

Ook de vraag naar woningen is niet afgenomen. Met name aan de onderkant van de

woningmarkt is sprake van een zeer grote woning behoefte. Voor de korte termijn

Iaat dit een verhoogde behoefte aan huurwoningen zien. Het belangrijkste probleem

vormt de stagnatie in doorstroming.

In voorliggende nota wordt op de huidige situatie nader ingegaan. Allereerst wordt in

hoofdstuk 2 het externe kader geactualiseerd. Na een korte evaluatie van de nota

Wonen 2002 in hoofdstuk 3, wordt in hoofdstuk 4 aan de hand van diverse

bouwstenen, waaronder het Regionaal Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek 2003

de huidige vraag naar woonruimte in beeld gebracht. In hoofdstuk 5 wordt de

woonopgave, zowel kwantitatief als kwalitatief, weergegeven. Vervolgens wordt

deze in hoofdstuk 6 geconfronteerd met de Woningbouwplanning. Hoofdstuk 7 gaat

nader in op het aspect van Wonen-Welzijn-Zorg. Vervolgens wordt in hoofdstuk 8

stilgestaan bij de stedelijke vernieuwing en tot slot is hoofdstuk 9 gewijd aan de

partners op het gebied van de volkshuisvesting.

Omdat sprake is van een actualisatie van de Woonvisie uit 2002, is gekozen voor

een notitie waarin met name ingegaan wordt op de vraag hoe ingespeeld moet

worden op de veranderde omstandigheden. leidend principe daarin is "Kwaliteit

gaat voor Kwantiteit". Als basis blijft de nota Wonen 2002 fungeren. Slechts daar

waar nieuwe ontwikkelingen zijn welke leiden tot beleidsveranderingen is in

voorliggende notitie dieper op de problematiek ingegaan.

De notitie is tot stand gekomen in goed overleg met de betrokken partijen binnen de

volkshuisvesting in de gemeente Helmond. Daartoe is onder andere in maart 2004

een discussiedag georganiseerd. De uitkomsten van deze discussie zijn

opgenomen in hoofdstuk 3 par. 5.

11

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

2.

Extern kader

-

~

2.1. Rijksbeleid

Onder het 2e kabinet Balkenende is voor het ministerie VROM het

Hoofdlijnenakkoord "Meedoen, Meer werk, Minder Regels" richtinggevend. Het

ministerie VROM heeft zich 4 beleidsprioriteiten gesteld, te weten: ruimtelijk

investeren en ruimte geven aan ontwikkelingen, vitaliseren van steden, handhaven

ontkoppeling tussen economische groei en milieudruk en organiseren van betere

naleving en minder regels".

Op het gebied van de volkshuisvesting vormt de eind 2000 verschenen nota

Mensen Wensen Wonen nog steeds een belangrijk beleidskader.

Het ministerie VROM streeft naar sterke steden en een vitaal landelijk gebied. Dit

heeft tot gevolg dat gemeenten in het landelijk gebied de mogelijkheid wordt

geboden te bouwen voor de natuurlijke bevolkingsaanwas 1.

In vervolg op de voorlopige verstedelijkingsafspraken2 zijn eind 2004 door de

huidige minister VROM, mevrouw S. Dekker, harde en concrete verstedelijkings-

afspraken voor de periode 2000 - 2010 gemaakt. Het gaat daarbij om de

woningbouwproductie tot 2010, de aansluiting op het openbaar vervoer, de bodem-

saneringsproblematiek en de sociale infrastructuur.

Door ingewikkelde regelgeving te vereenvoudigen en procedures te stroomlijnen,

het toepassen van het voorkeursrecht en het versterken van de regiefunctie van

gemeenten bij nieuwbouwlocaties, wil het ministerie VROM de woningbouw-

productie versnellen. Deze woningbouwproductie is landelijk de afgelopen jaren

sterk achtergebleven bij de prognoses. In 2002 werden 66.700 woningen gereed-

gemeld (12.650 huur- en 54.050 koop). Voor het jaar 2003 werd de woningbouw-

productie geraamd op 70.000 terwijl er feitelijk slechts 45.000 woningen zijn opge-

leverd.

In het voorjaar van 2004 is de Nota Ruimte gepubliceerd. Op basis van het

regeerakkoord voor het kabinet Balkenende 113 is afgesproken alle afzonderlijke

nota's op de desbetreffende onderdelen van ruimtelijk beleid samen te voegen tot

één Nota Ruimte4. In de Nota Ruimte richt het kabinet zich op de versterking van de

internationale concurrentie positie van Nederland door versterking van de "kracht en

diversiteit van de economische kerngebieden". Voor krachtige steden en een vitaal

platteland is bundeling van de verstelijking en de infrastructuur en benutting van

deze structuren belangrijk. Om in deze problematiek te voorzien wordt gekozen voor

verplichte samenwerking van gemeenten in stedelijke gebieden, op grond van een

nieuwe Wet gemeenschappelijke regelingen (WGR-plus).

Inmiddels heeft de minister VROM bij brief 5 de Tweede Kamer laten weten in het

kader van "Meedoen, meer werk, minder regels" tot herijking van de VROM-

regelgeving over te gaan.

1 Onder natuurlijke bevolkingsaanwas wordt verstaan: het bouwen voor de eigen behoefte,

ook wel genoemd per saldo-O-migratie..

22001, Remkes 11

3 Hoofdlijnenakkoord

4 betreffende nota's: Vijfde Nota over de Ruimtelijke ordening, Tweede Structuurschema

Groene Ruimte en het Nationaal Verkeers- en Vervoersplan

5 kenmerk SB/RB/2003101212

13

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

Dit heeft inmiddels tot gevolg dat het wetsvoorstel van een nieuwe Woonwet is

ingetrokken. Er wordt geen wettelijke verplichting tot het opstellen van een

woonvisie gecreëerd. Bezien wordt hoe het visie- uitvoering~edeelte van een

woonvisie gekoppeld kunnen worden aan bestaande planfiguren, zoals het MOP6 in

het kader van de Wet stedelijke vernieuwing en de structuurvisie in de nieuwe Wet

op de Ruimtelijke Ordening.

Ook voor de Huisvestingswetgeving heeft de herijking gevolgen. De wet zal in zijn

geheel herzien worden. Hiervoor heeft de minister toegezegd begin 2005 te komen

met een nieuw raamwerk voor deze wet. Voorts zal de Wet Bevordering Eigen-

woningbezit worden ingetrokken.

De Huursubsidiewet blijft vooralsnog kern instrument. In het hoofdlijnenakkoord is

evenwel een versobering van de huursubsidie door een generieke verhoging van de

eigen bijdrage afgesproken. In 2004 wordt 81 miljoen euro op de huursubsidie

bezuinigd, oplopend tot 210 miljoen euro in 2007.

2.2. Provinciaal beleid

In paragraaf 2.3. van de Nota Wonen, een visie op het wonen in Helmond tot 2010

is een uitvoerige omschrijving gegeven van het provinciaal beleidskader op het

gebied van wonen.

Met de vaststelling van een provinciale woonvisie wordt een provinciaal kader

gegeven voor het wonen in Brabant. De provincie wil de bouw van 160.000

woningen voor de komende 20 jaar concentreren in de regio's rond de grote steden.

Landelijke regio's met hun kleine kernen bewaren zo de eigenheid van Brabant. Wel

krijgen deze kernen de gelegenheid voor de eigen natuurlijke aanwas te bouwen

(migratiesaldo nul). Daarnaast zet de provincie zich met name in voor het

bevorderen van de realisatie van (kleinschalige-) projecten voor wonen en zorg. In

dat kader past de voorbeeldregeling voor het langer laten wonen van ouders bij hun

volwassen kinderen in het landelijk gebied. In Noord-Brabant bestaat grote behoefte

aan tijdelijke huisvesting van zorgbehoevenden in de nabijheid van zorgverleners,

veelal familieleden. In samenwerking met het ministerie VROM heeft de provincie de

diverse mogelijkheden? in kaart gebracht, waarna een voorbeeld regeling is

ontworpen.

De provincie Noord-Brabant participeert in de totstandkoming van het Regionaal

Ruimtelijk Plan. Dit plan krijgt de functie van uitwerkingsplan van het Streekplan.

2.3. Regionaal beleid

In de afgelopen 2 jaar is door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven gewerkt

aan de totstandkoming van een Regionale Woonvisie.

De visie bevat zeven ambities, te weten:

1. meer keuzevrijheid en zeggenschap voor de burger, met meer inzicht in (de

kansen op) de woningmarkt;

2. meer evenwicht in de koop-huur-verhouding, tussen steden en dorpen;

3. meer capaciteit en kwaliteit in Wonen, Welzijn en Zorg;

6 Meerjaren Ontwikkelings Programma

7 variërend van vrijstelling bestemmingsplan, gedogen illegale bewoning etc.

14

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

4. meer samenwerking tussen alle woningmarktpartijen;

5. meer aandacht voor doelgroepen en betaaibaarheid van woningen;

6. meer zorg voor kwaliteit van woning en woonomgeving; ~

7. monitoren van wat er gebeurt op de woningmarkt;

De totstandkoming van de regionale woonvisie loopt parallel aan het Regionaal

Structuur Plan. In december 2004 zijn in regionaal verband definitieve Woningbouw-

afspraken tussen rijk, provincie, SRE, Eindhoven en Helmond gemaakt voor de

periode 2005 - 2009.

Voor de periode na 2010 zijn in het Bestuurlijk Overleg Randgemeenten (BaR 8)

afspraken gemaakt over de opvang van de woningbouwtaakstelling van de

gemeente Eindhoven. De 7 randgemeenten hebben afgesproken, boven op de

eigen woningbouwopgave, de komende 25 jaar 10.000 woningen te gaan bouwen

ten behoeve van de Eindhovense woningbehoefte. Deze woningen zullen voor een

groot deel in groen stedelijke woonmilieus worden gerealiseerd. Met name vanwege

het programma bedrijventerreinen en vanwege de consequenties van de overhe-

veling van woningbouwaantallen naar de in de nabijheid van Helmond gelegen

randgemeenten participeert ook Helmond in deze afspraken. Een verhoging van de

taakstelling in de regiogemeenten kan immers ten koste gaan van de opvangtaak

van de gemeente Helmond.

2.4. Lokaal beleid

Het lokale volkshuisvestingsbeleid is verwoord in de Nota Wonen, een visie op het

wonen in Helmond tot 2010.

Op 7 juli 2004 is door de gemeenteraad de stads(-re-)visie vastgesteld. In deze visie

is op hoofdlijnen beschreven de gewenste situatie per 2015, waarbij een vijftal

inhoudelijke prioriteiten is aangegeven, te weten:

. Jeugd en onderwijs (inclusief schooiuitval),

. sociale participatie,

. integratie en gedeelde verantwoordelijkheid: veilige, schone en duurzame leef-

omgeving,

. centrumontwikkeling en stadsmarketing

. en de doorgroei van de stad met het accent op wonen, economie en werkgele-

genheid.

De stadsvisie is vervolgens uitgewerkt in een Meerjarenontwikkelingsprogramma:

Helmond "In volle vaart op koers" periode 2005 t/m 2009. Bij de uitwerking is tevens

gebruik gemaakt van het landelijk GSB 111 beleidskader" Samenwerken aan een

Krachtige stad".

Voor wat betreft het onderdeel wonen is vooralsnog in het MOP vastgehouden aan

de reeds in 2002 voorlopig gemaakte intentie-afspraken, hetgeen neerkomt op een

woningbouwprogramma van 5.160 woningen voor de periode 2004 - 2009. Gelet op

de ontwikkelingen op de woningmarkt is het evenwel niet ondenkbeeldig dat deze

taakstelling herzien dient te worden.

Een en ander dient plaats te vinden in regionaal overleg, waarbij voorop dient te

staan dat bij een verlaging van de taakstelling deze verlaging naar evenredigheid

binnen de regio wordt verdeeld.

8 het gaat daarbij om de gemeente Eindhoven, Best, Geldrop/Mierlo, Helmond, Nuenen, Son

& Breugel, Veldhoven en Waalre

15

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

Voor de lange termijn wordt momenteel gewerkt aan de totstandkoming van een

Algemeen Structuur Plan (ASP). In dit plan wordt de ruimtelijke ontwikkeling van de

stad geschetst tot 2015 met een doorkijk naar 2030. ~

Op 8 juli 2004 is met de 4 woningcorporaties een convenant getekend waarin de

prestatie afspraken voor de periode tot 2010 zijn vastgelegd.

Onderdeel van dit convenant is onder andere het totstandkomen van een nieuw

woonruimteverdelingssysteem in 2005. In overleg met de gemeente en het Platform

Helmondse Bewonersorganisaties is in 2004 gewerkt aan een optiemodel waarin

het merendeel van de Helmondse huurvoorraad in eigendom van de woningcorpo-

raties wordt aangeboden. Door middel van het nemen van opties maakt de woning-

zoekende zijn/haar belangstelling voor een woning kenbaar. Afhankelijk van de

belangstelling voor een woningtype, wijk- of buurt ontstaat een wachtrij en kan de

woningzoekende zelf zien/bepalen wanneer men voor de betreffende woning aan de

beurt is. In een nader aangegeven aantal gevallen is sprake van specifieke bemid-

deling (b.v. bij herstructurering, asielzoekers en aangepaste woningen). Het sys-

teem moet tevens de doorstroming bevorderen door de mogelijkheid van een

actieve bemiddeling door de woningcorporaties.

In het voorjaar van 2005 zal de huidige Huisvestingsverordening aangepast worden

aan het voorgestelde woonruimtebemiddelingssysteem.

Tot slot dient vermeld te worden dat in 2004 de Welstandsnota en de nota Hoger

Bouwen zijn vastgesteld. Beide nota's geven een kader waarbinnen de woningbouw

zich in kwalitatieve- c.q. kwantitatieve zin in de komende jaren dient te ontwikkelen.

16

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

3. Evaluatie

2002

beleid

Nota

Wonen

~

3.1. Inleiding

Het voorliggende hoofdstuk vormt een actualisering op de Nota Wonen: een visie op

het wonen in Helmond tot 2010. Allereerst zal worden ingegaan op de kwantitatieve

opgave, vervolgens zal de woningbouwplanning vergeleken worden met de daad-

werkelijke realisatie. Ook het thema wonen-welzijn-zorg wordt geëvalueerd en

tenslotte wordt ingegaan op de resultaten van een workshop die op 12 maart 2004

ter voorbereiding van deze actualisering heeft plaatsgevonden.

3.2. Evaluatie verstedelijkingsafspraken

Van oorsprong betrof de Vinextaakstelling een netto-toevoeging aan de woning-

voorraad. De berekeningen hebben als gevolg daarvan ook steeds op deze wijze

plaatsgevonden. Onlangs heeft de minister van VROM besloten, dat het rijk de

eindafrekening niet zal laten plaatsvinden op basis van de netto-toevoeging aan de

woningvoorraad, doch op basis van de bruto woning productie. Dit betekent dat het

aantal gesloopte woningen niet in mindering gebracht hoeft te worden. Voor

Helmond betekent dit dat dan nog steeds 1.073 woningen van de oorspronkelijke

taakstelling niet gerealiseerd zijn. Dit is inclusief 360 woningen, die in de periode

2000-2005 door omringende gemeenten zijn gerealiseerd en die in de periode 2005-

2010 gecompenseerd zullen worden, dus bij de taakstelling voor die periode

opgeteld dienen te worden. Onderstaande tabel geeft een beeld van de taakstelling

en de realisatie ervan.

Tabel 1 . Evaluatie Vinex-taakstelling

1995-2005 Bruto-

toevoeging

Vinextaakstelling 1999-2005 (incl. Statushouders) 7.812

Toevoeging 1995-2000* - 3.828

Toevoeging 2000 tlm 2003* - 2.622

Verwachte toevoeging 2004 (289 - 84 sloop) - 289

Restant Vinexopgave 1.073

Op basis van de bruto-woningproductie heeft het SRE volledig voldaan aan de haar

opgedragen taakstelling en zal er geen navordering van financiële middelen volgen.

Het SRE heeft besloten om de in de periode 1995-2005 gesloopte woningen (in

Helmond circa 1.000 woningen) alsnog te voorzien van een BlS-subsidie.

3.3. Vergelijking woningbouwplanning met opgeleverde woningbouw

In de Nota Wonen: een visie op het wonen in Helmond tot 2010, is een

woningbouwplanning opgenomen voor de periode 2003-2010. De planning voor de

eerste jaren mag als redelijk hard beschouwd worden, terwijl de planning voor de

latere jaren meer een indicatie vormt van wat er mogelijk is. In deze paragraaf wordt

17

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

de planning die in september 2002 gemaakt is voor de jaren 2003 en 2004, verge-

leken met de daadwerkelijke woning productie in deze jaren.

Uit deze vergelijking vallen allereerst de grote kwantitatieve vers~illen op. Werd in

2002 nog voor het jaar 2003 een productie gepland van 972 woningen, in realiteit

werden echter 539 woningen gerealiseerd. Het verschil in het jaar 2004 is nog

groter: gepland 931 en gerealiseerd 284. Voor deze verschillen zijn tal van oorzaken

te benoemen, zoals moeizame contractbesprekingen (zoals bijvoorbeeld in

Binnenstad-Oost), verwervingsproblemen, milieuproblemen, planologische proce-

dures, het langere bouwproces, en zeker niet de minst belangrijke de economische

situatie met in het kielzog daarvan de veranderde situatie op de woningmarkt.

Tabel 2.

Vergelijking Woningbouwplanning (sept. 2003) met

daadwerkelijke productie in 2003 en 2004

Prijsklasse Gepland! 2003 2004

gerealiseerd Abs. % Abs %

Huur goedkoop Gepland 290 30% 230 25%

Gerealiseerd 154 29% 45 16%

Huur duur Gepland 42 4% 51 5%

Gerealiseerd 78 14% 30 11%

Koop sociaal Gepland 0 0% 25 3%

Gerealiseerd 0 0% 0 0%

Koop betaalbaar Gepland 90 9% 148 16%

Gerealiseerd 16 3% 5 2%

Koop middelduur Gepland 172 18% 173 19%

Gerealiseerd 100 19% 54 19%

Koop duur Gepland 378 39% 304 32%

Gerealiseerd 189 35% 150 53%

I Totaal I Gepland I 972 100% 931 100%

539 100% 284 100%

Gerealiseerd

Uit bovenstaande tabel blijkt dat met name de sociale huursector en de sociale koop

en betaalbare koopsector bij de daadwerkelijke productie meer dan evenredig

hebben ingeleverd ten opzichte van de in het jaar 2002 gemaakte woningbouw-

planning, terwijl juist de duurdere huur en middeldure en dure koopsector relatief

sterk zijn vertegenwoordigd.

3.4. Evaluatie Wonen-Welzijn-Zorg

In de Nota Wonen, een visie op het wonen in Helmond tot 2010 is naast een

beschrijving van het beleidskader en een inventarisatie van het huidig voorzieningen

niveau de aanbeveling gedaan:

" In de komende periode zal zowel op regionaal- als lokaal niveau verdere invulling

moeten worden geven aan het onderdeel Wonen, Zorg & Welzijn. De gemeente

vervult een regierol tussen de diverse partijen op deze markt (woningcorporaties,

zorgaanbieders, welzijnsinstellingen en consumenten. De wijze waarop deze

regierol ingevuld moet worden dient in de komende periode nader uitgewerkt te

worden. Met de betrokken partijen dienen afspraken te worden gemaakt over het

benodigde voorzieningenniveau (zowel intramuraal als extramuraal). Bijzondere

aandacht verdient de groep mensen bij wie begeleid wonen noodzakelijk is".

Met de Nota Seniorenbeleid is deze aanbeveling slechts ten dele ingevuld. Deze

nota gaat in op de doelgroep senioren, waaronder inwoners van 55 jaar en ouder

18

OCR fout (C:\Program Files\ZyLAB\ZyIMAGE\Jobroot\0000018Y\tiff\000015NT.tif): Onverwachte fout

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

van de woonconsument. Bovendien bestrijkt kwaliteit een veel breder terrein dan

alleen de woning. Kwaliteit betreft ook de leefbaarheid en de veiligheid.

~

. Strategisch bouwen of bouwen voor de directe vraag op de markt?

Algemene conclusie was dat er gekozen dient te worden voor de strategie, de lange

termijnvisie en niet voor de vraag van vandaag. De doelstelling die Helmond reeds

decennia hanteert, namelijk het verbeteren van de sociaal-economische structuur,

moet gehandhaafd blijven. Deze opstelling kan voor de korte termijn wel problemen

opleveren. Het inbouwen van flexibiliteit kan hier oplossing bieden. Er dient echter

niet alleen naar de nieuwbouw gekeken te worden. De bestaande voorraad is vele

malen groter en via ingrepen in deze voorraad kunnen ook bepaalde strategische

doelstellingen bereikt worden.

. Accent op inbreidingslocaties of uitbreidingslocaties?

Algemene conclusie was dat uitbreiding noodzakelijk is om tekorten, die ontstaan

door sloop in het kader van herstructurering, te compenseren. Inbreiding is

noodzakelijk om de kwaliteit van de stad te verbeteren.

. Verhouding koop-huur?

Algemene conclusie was om, ondanks de huidige situatie op de woningmarkt toch

op termijn te blijven streven naar een aandeel van minimaal 55% koop. Op de korte

termijn flexibiliteit inbouwen.

. Bouwen voor welke doelgroepen?

Algemene conclusie was dat het wenselijk is te blijven bouwen voor de midden en

hogere inkomens om op die manier de doorstroming weer op gang te krijgen. In

verband met de vergrijzing dient levensloopbestendig te worden gebouwd. Om meer

tegemoet te komen aan specifieke wensen kan meer flexibel (d.w.z. veranderbaar)

worden gebouwd. Leefstijlen worden steeds meer bepalend voor de woningen en de

woonomgeving.

. Homogene buurten in heterogene wijken?

Algemene conclusie was dat differentiatie binnen een wijk als een belangrijk punt

ervaren wordt. Hierbij is het inkomen niet meer alleen doorslaggevend. Homogene

leefstijlen in heterogene buurten wordt de doelstelling. Dit zou bereikt kunnen

worden door onder andere nader te bekijken hoe het begrip leefstijlen een rol kan

spelen bij planontwikkeling en woonruimteverdeling.

. Door de gemeentelijke overheid wel of niet gestuurd woonruimte-

verdelingsysteem?

De gemeente heeft een kaderstellende verantwoordelijkheid voor de

woonruimteverdeling waarbij de samenhang tussen wonen, ruimtelijke ordening,

economische ontwikkeling en recreatie wordt gegarandeerd. Er is grote voorkeur

voor één verdelingssysteem en één loket (fysiek of virtueel), waar de woning-

zoekenden terecht kunnen. Uitgangspunt dient te zijn keuzevrijheid van de

woonconsument en transparantie van het systeem.

9 in deze stuurgroep participeren: gemeenten, woningcorporaties Woonpartners en Wocom,

zorgaanbieders De Zorg boog en Savant, Zorg kantoor Zuidoost-Brabant, RPCP Zuidoost -

Brabant en de Provincie Noord-Brabant

20

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

3. EVALUATIE BELEID NOTA WONEN 2002

Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat het bovenstaande een weergave is van de

discussie tijdens de workshops en derhalve niet het gemeentelijk beleid verwoord.

""-

3.6. Kwalitatieve aspecten nieuwbouw

In de afgelopen jaren is uitvoering gegeven aan het sedert 1998

gemeenteraad van Helmond geformuleerde beleid op het gebied van:

1. duurzaam bouwen

2. bezoek en aanpasbaar bouwen

3. politiekeurmerk veilig wonen

door de

1. Duurzaam bouwen

Een belangrijk deel van de in regionaal verband geformuleerde randvoorwaarden is

inmiddels gemeengoed geworden in de bouw. Thans richten zich de inspanningen

voornamelijk op de reductie van het energieverbruik en de reductie van uitstoot van

CO-2. Daartoe wordt thans uitvoering gegeven aan het klimaatbeleid.

In het kader van de woningbouw zal de komende jaren het beleid zich richten op

verbetering van de bestaande woningvoorraad en de toepassing van

energiebesparende maatregelen in de nieuwbouw (te denken valt o.a. aan de

toepassing van warmte-koude installaties).

2. Bezoek en aanpasbaar bouwen

Aan het beleid inzake de toegankelijkheid van woningen en woongebouwen wordt

onverminderd vastgehouden. Met name voor de doelgroep senioren is dit onderdeel

van zeer wezenlijk belang

3. Politiekeurmerk Veilig Wonen

De gemeente Helmond mag zich met recht voorloper op het gebied van de

toepassing van het Politiekeurmerk Veilig Wonen noemen. Landelijk worden per 1-

1-2005 een aantal wijzigingen ten aanzien van de toepassing van het keurmerk

doorgevoerd. Zo wordt het huidige Beheersinstituut opgeheven en de taken

overgedragen aan certificeringsinstellingen. Gemeenten wordt gevraagd de regierol

op zich te nemen en de aan de certificeren verbonden werkzaamheden te

coordineren. Omdat de gemeente Helmond reeds enige jaren intensief betrokken is

bij de uitvoering van het Politiekeurmerk Veilig Wonen zijn de landelijke wijzigingen

nauwelijks van invloed op het lokale beleid. Wel vraagt in toenemende mate de

bestaande woningvoorraad en de woonomgeving aandacht.

Om de in het recente verleden behaalde resultaten (verhoging veiligheid,

vermindering inbraakrisico, reductie criminaliteit) ook in de toekomst te kunnen

voortzetten is het van belang de toepassing van het keurmerk voor te zetten, met

dien verstande dat binnen stedelijk gebied een afweging wordt gemaakt ten aanzien

van het openbaar gebied in relatie tot het vereiste verlichtingsniveau..

21

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

4. Woning behoef te

""-

4.1. Inleiding

In dit hoofdstuk zal worden getracht een beeld te geven van de huidige woningmarkt

en de vraag naar woonruimte. Deze vraag naar woonruimte wordt uitgedrukt in de

term woningbehoefte. Woningbehoefte wordt onderscheiden in kwantitatieve- en

kwalitatieve woningbehoefte.

Uit het meest recente landelijke Woningbehoefteonderzoek blijkt dat het

woningtekort in de periode 1998 tot 2002 fors is opgelopen van 1,7% tot 2,5% van

de totale woningvoorraad. In de provincie Noord-Brabant ligt het woningtekort

(vraag minus aanbod uitgedrukt in % van de woningvoorraad) met 2,5% precies op

het landelijke gemiddelde. Uit dit onderzoek blijkt voorts dat in de Brabantse steden

zich een tekort voordoet aan kwalitatief goede woonmilieus. Aan de toenemende

vraag naar duurdere koopwoningen in een aantrekkelijke woonomgeving kan

volgens dit onderzoek slechts voor de helft worden voldaan. De vraag naar een

betere kwaliteit doet zich vooral voor onder huurders in steden. Volgens het

landelijke WBO wil één op de vier huurders in de stad zijn huurwoning kopen.

Verder blijkt uit dit WBO dat de groei van het aantal huishoudens en het aantal

woningen in Noord-Brabant groter is dan gemiddeld in Nederland. Dit wordt vooral

veroorzaakt door de vorming van nieuwe, overwegend jongere huishoudens en in

mindere mate door de instroom van huishoudens van buiten de provincie.

4.2. Bevolkingsontwikkeling

Op 1 januari 2004 bedroeg het inwonertal van Helmond 85.216. Verwacht wordt dat

de grens van 100.000 inwoners omstreeks het jaar 2015 bereikt wordt.

Verantwoordelijk voor deze nog te verwachten groei zijn met name de wijk

Brandevoort, waar nu nog in totaal circa 4.000 woningen in de periode tot 2015

gerealiseerd dienen te worden en de talloze inbreidingslocaties in het centrale

stedelijke gebied, waaronder onder andere het Centrumproject, Suytkade en de

Groene Loper. De leeftijdsopbouw van de Helmondse bevolking per 1 januari 2004

wijkt slechts in zeer beperkte mate af van de leeftijdopbouw in Nederland. Het

aandeel van de leeftijdsgroep 20-39 jaar is in Helmond iets groter, terwijl het

aandeel van de leeftijdsgroepen vanaf 40 jaar iets kleiner is dan van Nederland

totaal. In Helmond is de afname van het aandeel 20-39 jarigen eerst vanaf het jaar

2004 te zien. Het vergrijzingsproces is in Helmond als gevolg van de hoge

woningproductie van de afgelopen decennia en de daarmee gepaarde instroom van

jongere huishoudens, iets later op gang gekomen dan in de rest van Nederland.

Tabel 3.

Ontwikkeling bevolking 1980 - 2015 in %.

Leeftijd 1980 1990 2000 2004 2010 2015

I Helm. 1 Ned. 1 Helm. 1 Ned. 1 Helm. 1 Helm. 1 Ned. 1 Helm. I Helm. I

0-19 33 32 26 26 25 25 25 25 25

20-39 32 31 34 33 34 31 28 29 27

40-64 27 26 29 28 29 32 34 34 35

65-e.o. 8 11 11 13 12 12 14 12 13

I Totaal 1158.490 1 168.1591 180.098 185.216 I 196.4561100.248 1

23

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

Uit de bevolkingsprognose tot het jaar 2015 blijkt dat het aandeel van met name de

leeftijdsgroep tussen 20-39 jaar zal gaan afnemen, terwijl de aandeel van met name

de categorie 40-64 en zal toenemen. ~

4.3. Woningvoorraad

De woningvoorraad in de gemeente Helmond heeft zich in de afgelopen 25 jaar

nagenoeg verdubbeld.

Bedroeg de voorraad in 1980 nog 18.750 woningen, per 1 januari 2004 is sprake

van 35.781 woningen.

In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de woningvoorraad in beeld gebracht,

waarbij een vergelijking is gemaakt met de ontwikkeling van de woningvoorraad in

Nederland.

Tabel 4.

Ontwikkeling woningvoorraad 1980 -2004

1980 1990 2000 2004

Helm. Ned. Helm. Ned. Helm. Ned. Helm. Ned.

Huur 30% 58% 63% 55% 54% 48% 49% 46%

Koop 70% 42% 37% 45% 46% 52% 51% 54%

Eg 80% 68% 79% 69% 78% 71% 79% 71%

Mg 20% 32% 21% 31% 22% 29% 21% 29%

Totaal 18.750 4.800 28.313 5.802 34.190 6.588 35.781 6.711

Ned. x 1.000

4.4. Leegstand

I Per 1 januari 2004 stonden 818 woningen in Helmond leeg. I

Dit is ten opzichte van het jaar 2000 een toename van ruim 50 %. Navolgende tabel

geeft een beeld van de cijfers per 1 januari.

Tabel 5.

Leegstandscijfers per 1 januari.

Soort leegstand Absoluut In % van de woningvoorraad

2000 2001 2002 2004 2000 2001 2002 2004

Reële leegstand 541 610 732 818 1,6% 1,8% 2,1% 2,3%

Langd. leegstand 131 195 263 386 0,4% 0,6% 0,8% 1,1%

(>6 mnd)

Indien de leegstand in Helmond vergeleken wordt met landelijk gehanteerde normen

voor frictieleegstand, namelijk 2% van de bestaande woningvoorraad en 16% van de

nieuwbouw ontstaat het volgende beeld:

Tabel 6.

Feitelijke leegstand en landelijk gehanteerde normen.

Normatief Feitelijk

2001 2002 2004 2001 2002 2004

Bestaande 676= 2,0% 684= 2,0% 708 = 2,0% 555= 1,6% 662 = 1,9% 728 = 2,1%

voorr.

Nieuwbouw 79 = 16,0% 137 = 16,0% 86 = 16,0% 55 = 11,1% 70 = 8,1% 90 = 16,7%

Totaal 1755= 2,2% 1821= 2,3% 1794 = 2,2% I 610 = 1,8% 732 = 2,1% 818=2,3%

Uit bovenstaande cijfers blijkt, dat het leegstandscijfer in de nieuwbouwsector de

afgelopen 3 jaar sterk gevarieerd heeft en in 2004 net boven de landelijk gehanteerde

24

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

I norm van 16% is uitgekomen. I

Verder blijkt de leegstand in de bestaande voorraad behoorlijk te zijn toegenomen,

waardoor het leegstandspercentage iets boven het normatieve perCentage is terecht

gekomen.

Vanwege het feit dat het leegstand betreft in met name bestaande woningen in de

koopsector, waarvan de omloopsnelheid, zoals elders in deze notitie ook is vermeld,

de laatste jaren is opgelopen, is de geconstateerde toename sterk economisch

gebonden.

4.5. Migratie

Factoren met betrekking tot het wonen hebben in Helmond de afgelopen decennia

de migratie zeer sterk beïnvloed. Wat betreft de externe migratie kan uit

onderstaande tabel worden afgeleid, dat het migratiesaldo sterk afhankelijk is van

de woning productie. Is het aantal opgeleverde woningen in enig jaar gering, dan is

het migratiesaldo ook laag, ligt de productie op een hoog niveau, dan zal ook het

migratiesaldo hoog zijn. Daarnaast is vaak nog enige overloop te zien naar het

volgende jaar. Met name bij de migratie met het ommeland (de regio Helmond en

overig Zuidoost-Brabant) is deze factor duidelijk zichtbaar.

Tabel 7.

I

Migratiesaldo naar herkomst/bestemming

111995 11996 11997 [ 1998 11999 12000 12001 1200u 2003 1

Regio Helmond 78 17 100 415 14 40 163 213 85

Overig ZO-Brabant 217 189 604 484 -36 147 797 563 337

Overig Brabant 11 -50 83 4 -118 -106 -7 0 15

Overig Nederland 224 173 205 188 -56 -27 146 -86 -56

Buitenland 429 193 242 338 341 244 306 247 154

Onbekend -101 -69 -157 -177 -51 -90 -44 -133 -200

I Totaal

11858

1453

11.077 11.252 194

1208

11.355 1804

1335

Met name de migratie met "overig ZO-Brabant" blijkt sterk gevoelig te zijn voor

wijzigingen in de woningproductie. In 2003 is het migratiesaldo weer fors afgenomen

Evenals er bij de externe migratie een relatie bestaat tussen het aantal opgeleverde

woningen en het migratiesaldo, bestaat er ook een relatie met het aantal

binnenverhuizingen.

Zoals uit onderstaande tabel blijkt is de binnenmigratie tussen 1997 en 2001 met

circa 23% teruggelopen van 8.362 tot 6.435.

Tabel 8.

Binnenmigratie

I 111997 11998 11999 12000 12001 12002 12003 I

I Totaal Helmond 118.362 17.387 f6.496 16.512 16.435 15.982 16.288 I

1 Bouwproductie 111.225 1688 1376 1494 1801 1757 1539

Overigens wordt het aantal binnenverhuizingen ook beïnvloed door de kenmerken

en de kwaliteit van de desbetreffende wijk.

Indien per wijk het aantal vertrekkers naar buiten Helmond gelegen plaatsen en

binnen Helmond bij elkaar worden opgeteld en gerelateerd worden aan het aantal

woningen kan hieruit de mutatiefactor worden afgeleid. Een hoge mutatiefactor en

met name de ontwikkeling ervan in de tijd gezien kan een indicatie vormen voor

een verslechtering van het woonklimaat in een wijk.

25

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

In onderstaande tabel wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling van deze

factor in de periode 1997-2003. De wijken met de hoogste mutatiefactor in Helmond

zijn Binnenstad, variërend van 35 tot 44, Helmond-West, variërerro van 29 tot 37 en

Rijpelberg variërend tussen 26 en 46. Helmond-Noordwest, Stiphout, Dierdonk en

Brandevoort kennen de laagste mutatiefactor. Wanneer de ontwikkeling tussen de

jaren 1997 en 2003 bekeken wordt dan blijkt de mutatiefactor voor geheel Helmond

te zijn afgenomen met -23%.

In de wijken Rijpelberg en Brouwhuis is deze factor meer dan gemiddeld

afgenomen, terwijl de wijken Binnenstad en 't Hout een aanzienlijk minder dan

gemiddelde afname laten zien. Deze wijken blijven ondanks de toename nog ruim

onder de gemiddelde mutatiefactor voor Helmond.

Tabel 9.

Mutatiefactor per wijk in de periode 1997-2003

(aantal mutaties per 100 woningen)

111997 11998 11999 12000 12001 12002

12003

Binenstad 44 39 43 37 35 37 37

Helmond-Oost 28 23 21 22 22 21 19

Helmond-Noord 30 28 23 23 23 21 22

't Hout 31 28 22 28 25 25 22

Brouwhuis 38 32 29 27 29 29 29

Helmond-West 36 36 37 30 29 30 29

Helmond-Noordwest 22 24 22 19 18 18 18

Stiphout 19 22 19 22 17 16 18

Rijpelberg 46 38 35 39 34 26 29

Dierdonk 16 16- 15 25 26 24 27

Brandevoort - - - 12 9 13 18

Totaal Helmond 35 31 29 29 27 26 27

Bouwproductie 1225 688 376 494 801 758 553

4.6. Het Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek 2004

Eind 2003 heeft wederom een Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek plaats-

gevonden. De resultaten van dit onderzoek vormen voor de gemeente Helmond

belangrijke bouwstenen voor het bepalen van de gewenste woningdifferentiatie.

Het moge duidelijk zijn, dat een eenmalig woningbehoefteonderzoek beschouwd mag

worden als een momentopname. Aangezien dit onderzoek echter eens per twee jaren

plaatsvindt, kan de ontwikkeling van de woningbehoefte in beeld gebracht worden en

kan vrij snel, indien nodig, ingespeeld worden op actuele ontwikkelingen door middel

van het aanpassen van het taakstellende woningbouwprogramma. Als gevolg van de

grote verschuivingen op de woningmarkt de afgelopen jaren is dit geen overbodige

luxe. In deze paragraaf zullen de voor deze Nota Wonen belangrijkste resultaten

beknopt gepresenteerd worden.

Huur-koop

Uit het meest recente onderzoek blijkt het absolute woningtekort, na een daling in

2001/2002 weer iets te zijn gestegen en ligt de netto behoefte aan huurwoningen

ongeveer op hetzelfde niveau dan de behoefte aan koopwoningen.

De regionale component ligt, hoewel de brutovraag naar huurwoningen ook in de

overige gemeenten van het SRE-gebied fors gestegen is, evenals voorgaande jaren

relatief gezien aanzienlijk lager, dan in Helmond. 47% van de respondenten uit

overig SRE, die aangeven te willen verhuizen, wenst een huurwoning, tegen 57%

van de Helmondse respondenten.

26

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

De brutovraag naar betaalbare huurwoningen met een huur tussen ¿ 380,- en ¿

486,- is afgenomen van 56 % naar 35 %, terwijl de vraag naar duurdere

huurwoningen met een huur> ¿ 486,- eveneens is afgenomen val!l30 % tot 17 %.

Ten aanzien van de nettovraag kan geconcludeerd worden dat voor het eerst sedert

begin negentiger jaren een tekort is aan goedkope huurwoningen en een fors tekort

aan middeldure huurwoningen en een tekort aan dure huurwoningen.

In de regio is de vraag naar goedkope huurwoningen relatief gezien aanzienlijk

kleiner dan in Helmond, terwijl de vraag naar middeldure en dure woningen juist

aanzienlijk groter is.

De brutovraag naar koopwoningen bedraagt 53%.

De vraag naar goedkopere koopwoningen is voor het eerst sinds jaren weer

toegenomen. De vraag naar middeldure woningen is iets afgenomen, terwijl de

brutovraag naar duurdere woningen weer verder is toegenomen. In elke prijsklasse

worden door verhuizing woningen vrijgemaakt, maar lang niet in dezelfde mate als de

vraag. Alle prijscategorieën kennen een theoretisch tekort: <¿150.000,-: -9%,

¿150.000,- tot ¿180.000,-: -15%, ¿180.000,- tot ¿250.000,-: -49%, ¿250.000,- tot

¿310.000,-: -4% en >¿31 0.000,-: -27%. :

Eengezins-meergezins

Het absolute aantal door verhuizing vrij te maken meergezinshuurwoningen is kleiner

dan de vraag zodat er een rekenkundig tekort geconstateerd kan worden in deze

categorie woningen, terwijl vraag en aanbod in de eengezinshuurwoningen in

evenwicht met elkaar zijn.

De behoefte aan meergezinskoopwoningen is beperkt, namelijk 4%. Het aantal door

verhuizing vrij te maken woningen is groter dan de vraag, zodat er een rekenkundig

overschot aan dit soort woningen aanwezig is. De nettovraag richt zich dus volledig

op de eengezinskoopwoningen en meergezinshuurwoningen.

4.7. Woningzoekenden in huursector

Op 1 januari 2004 bedroeg het aantal actief woningzoekenden 5.565. Dit is een

toename met 14% in vergelijking met 1 januari 2002.

Voor de woonwenskandidaten geldt een toename van 12% terwijl de toename van

het aantal urgenten in deze periode 75% bedroeg. Bedroeg per 1 januari 2002 het

aandeel geregistreerde woningzoekenden afkomstig van buiten Helmond 22%, dit

aandeel is per 1 januari 2004 iets afgenomen tot 20%. Hoewel de toename in de

onderzochte periode aanzienlijk is geweest, mag men zich afvragen of aan deze

toename erg veel waarde gehecht mag worden. In afwachting van de invoering van

een nieuwe verdeelsysteem waar vooralsnog drie van de vier Helmondse

corporaties aan zullen gaan deelnemen, en de aanname dat het bestand thans

enigszins vervuild is wordt in deze paragraaf niet dieper op deze analyse ingegaan.

Dit betekent geenszins dat de druk op de markt voor huurwoningen niet wordt

onderkend.

Het aantal woningmutaties in 2003 bedroeg 1.239 ( incl. 225 nieuwbouwwoningen).

Ruim 85 % van de verhuringen betrof een huurder reeds woonachtig in Helmond.

27

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

4.8. Trends op de markt voor koopwoningen

4.8.1. Ontwikkeling koopprijzen .

Het aandeel eigen woning bezit stijgt landelijk gestaag (in de afgetopen 10 jaren van

45, 3 % naar 52,2 % in 2000). Na een periode van zeer explosieve stijging van de

koopprijzen (10 tot 15 % jaarlijks) is de afgelopen jaar een stagnatie in de verkoop

van woningen opgetreden. De woningmarkt is veranderd van een verkopers- naar

een kopersmarkt. Gevolg een oplopende omloopsnelheid, een stagnatie in verkoop

in het midden en duurdere segment en zelfs een absolute daling van de

verkoopprijzen. De gemiddelde verkoopprijs in Nederland van eengezinswoningen

en appartementen daalde vanaf eind 2002 tot eind 2003. Inmiddels is wederom

sprake van een licht herstel, waardoor over de eerste drie kwartalen van 2004

sprake is van een prijsstijging van 1,9 %. De gemiddelde verkoopprijs in het 38

kwartaal 2004 in de regio Zuidoost Brabant bedroeg ¿ 248.000,- per woning 10.

Het aanbod aan tussen- en hoekwoningen neemt geleidelijk aan af, terwijl het

aanbod aan vrijstaande woningen en appartementen juist toe neemt.

4.8.2. Meergezinswoningen

In de nota Wonen, een visie op het wonen in Helmond tot 2010, wordt ingegaan op

de behoefte aan meergezinswoningen. Op basis van het regionaal woningbehoefte

onderzoek van het SRE 2002 is destijds geconstateerd dat het absolute aantal door

verhuizing vrij te maken meergezinshuurwoningen groter is dan de vraag (waardoor

een overschot ontstaat) terwijl de behoefte aan meergezinskoopwoningen beperkt

is, namelijk 7 %. Gelet op de transformatie opgave en de behoefte aan kwalitatief

goede meergezinswoningen op hoogwaardige centraal gelegen locaties was in de

nota van 2002 de volgende taakstelling voor het woningbouwprogramma 2003 -

2010 opgenomen:

Tabel 10.

Eengezins-meergezins in woningbouwprograma 2003-2010

Eengezins Meergezins Totaal

Huurwoning 954 40% 1.431 60% 2.385 100%

Koopwoning 4.209 92% 366 8% 4.575 100%

Totaal 5.163 74% 1.797 26% 6.960 100%

Het aandeel meergezinswoningen in Noord-Brabant bedraagt 15 %. In de regio

Eindhoven-Helmond bedraagt het aandeel meergezinswoningen 18 %, verdeeld

naar 15 % huurwoningen en 3 % koopwoningen. Op basis van informatie verkregen

van de lokale makelaars wordt vooralsnog ervan uit gegaan dat in de gemeente

Helmond gemiddeld jaarlijks ca. 150 appartementen kunnen worden verkocht. Het

aandeel meergezinswoningen in Helmond bedraagt per 1-1-2003 21,2%.

Op grond van de nota Wonen zou van de woningbouwtaakstelling 26 % als

meergezinswoning mogen worden gerealiseerd, ofwel in totaal ca. 2.600 woningen.

Voor de periode 2004 -2010 is in het woningbouwprogramma (totaal 8.000

woningen) een aantal van 3.634 meergezinswoningen opgenomen (45 %), hetgeen

neerkomt op gemiddeld 605 woningen per jaar. Het aandeel koopappartementen

bedraagt 1.970 woningen, ofwel 54 % van het totaal aantal geplande

appartementen en 25 % van het totale programma. Een groot deel van deze

woningen is gepland op locaties in of nabij de Binnenstad (in totaal 2.100 woningen,

10 Op basis van de koopsomgegevens van het Kadaster (welke uitgaan van bestaande

koopwoningen) is sprake van een gemiddelde koopsom van ¿ 239.000,- voor

eengezinswoningen en ¿ 163.000,- voor appartementen

28

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

ofwel 58 % van het totaal). Daarnaast bedraagt het aandeel meergezinswoningen in

overige binnenstedelijke inbreidings-Iocaties 1.001 woningen, ofwel 27,5 %. Ook het

aandeel meergezinswoningen in de uitleggebieden (m.n. Brendevoort) mag

aanzienlijk worden genoemd, n.1. ruim 500, ofwel een aandeel van ruim 17 % binnen.

dit gebied en 12,5 % van het totaal aantal geplande meergezinswoningen. Daarbij

wordt opgemerkt dat het overzicht uitsluitend Brandevoort I bevat (met Brandevoort

11 is nog geen rekening gehouden).

Het aantal onttrekkingen is voor de komende jaren niet bekend. Opgemerkt kan

worden dat het aandeel meergezinswoningen hierin evenwel beperkt zal zijn.

Om aan te geven in hoeverre de gemeente Helmond overeenkomt met vergelijkbare

gemeenten voor wat betreft het aandeel meergezinswoningen is een vergelijking

met een aantal referentie-gemeenten gemaakt. Daaruit blijkt dat gemiddeld sprake

is van ca. 30 % meergezinswoningen 11.

De huidige woningbouwplanning bevat te veel appartementen. Het onverkort vast

houden en het toevoegen van nieuwe ontwikkelingen in de komende jaren in dit

segment zal onherroepelijk tot afzet problemen leiden. Derhalve dient hierin zeer

grote terughoudendheid te worden betracht. Gekozen zou kunnen worden de

woningvoorraad geleidelijk richting een aandeel van 30 % te laten ontwikkelen. Op

basis van de verkoopgegevens is een gemiddeld aantal van 250 meergezins-

woningen per jaar in de periode tot 2010 echter het absolute maximaal haalbare12.

Ook bij een dergelijk aandeel is er sprake van een scheve verhouding tussen vraag

en aanbod. Dit maakt het noodzakelijk om prioriteiten te stellen opdat voorkomen

moet worden dat plannen lokaal elkaar gaan beconcurreren.

4.8.3. Economische ontwikkelingen

De haalbaarheid van het woningbouwbeleid is sterk afhankelijk van de economische

ontwikkelingen in de komende periode. In de afgelopen periode was sprake van een

dalend consumentenvertrouwen. Sedert medio 2004 is een verbetering van het

economisch klimaat waarneembaar.

Naar verwachting zal de werkloosheid in de komende periode van 5 naar 7 %

oplopen (in Helmond bedraagt dit percentage overigens 12 %). Ook voor de

komende jaren dient met slechts een zeer beperkte economische groei rekening te

worden gehouden. Mede ten gevolge van een relatief laag inflatie niveau (1 a 1 %

%)13 en een stabiel lage hypotheekrente (4 - 5 %) is het aantal transacties in 2004

t.O.v. het vorig jaar licht gestegen.

Vooralsnog dient vastgehouden te worden aan het beleid verwoord in de Nota

Wonen, een visie op het wonen in Helmond tot 2010, met dien verstande dat voor

de korte termijn de gestelde doelstellingen niet haalbaar zullen zijn. Het nauwlettend

volgen van de ontwikkeling en desgewenst bijsturen op onderdelen van het beleid is

mogelijk, uitgaande van het principe dat kwaliteit voor kwantiteit gaat.

In dit verband is het tevens van belang, nog nadrukkelijker dan voorheen, de rol van

de bestaande woningvoorraad bij het oplossen van de woningbehoefte te betrekken.

Een goede en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad voorkomt een

onnodige extra druk op de woningmarkt.

11 ter vergelijking: Amstelveen 45 %, Hilversum 30 %, Almelo 26 %, Venlo 31 %, Roosendaal

21 %.

12 In de huidige marktsituatie is echter sprake van een stagnatie in afzet, zowel landelijk als

regionaal waardoor het aantal te koop staande appartementen inmiddels is opgelopen tot

18.900.

13 o.a. ten gevolge van de prijzenoorlog in de supermarkten

29

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

4.9. Doelgroep van beleid

In het op 8 juli j.1. met de Helmondse corporaties afgesloten Convenant is

afgesproken dat elke twee jaar, met behulp van de resultaten~an het regionale

Woningbehoefteonderzoek de omvang van de doelgroep van beleid wordt bepaald.

Deze doelgroep van beleid omvat huishoudens die vallen binnen de grenzen van de

Huursubsidiewet. De enquêtering voor dit onderzoek heeft in september/oktober

2003 plaatsgevonden. De normbedragen betreffen dan ook de op dat moment van

kracht zijnde normen over het subsidietijdvak 2003-2004.

Tabel 11. Omvang doelgroep naar categorie

I Categorie II Max. belastb. inkomen 14 II Aantal huishoudens I

Alleenstaanden tot 65 jaar ¿ 18.325 2.275

Alleenstaanden 65 jaar e. o. ¿ 16.275 2.125

2-of meerpers.h.h. tot 65 jaar ¿ 24.575 6.450

2-of meerpers.h.h. 65 jaar e.o. ¿ 21 .225 1.750

I Totaal doelgroep II II 12.600 I

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de omvang van de doelgroep eind 2003 circa

12.600 huishoudens bedroeg.

Aangezien het enquêteresultaten betreft, waarbij bovendien met

inkomenscategorieën is gewerkt en niet met het exacte inkomen, moet genoemd

aantal niet als absoluut doch als indicatie beschouwd worden voor de omvang van

de doelgroep. In 1997 bedroeg het aandeel huishoudens, behorende tot de

doelgroep, 39% van alle huishoudens in Helmond. Eind 2001 bedroeg dit aandeel

35%, ofwel circa 10.800 huishoudens. Het huidige aantal van 12.800 komt overeen

met 36%. Dit verschil tussen 2001 en 2003 kan zijn veroorzaakt door de

berekeningsmethodiek (het werken met inkomenscategorieën).

4.10. Kernvoorraad

Onder kernvoorraad wordt verstaan woningen met een huurprijs tot aan de

maximale huurprijs waarvoor nog huursubsidie mogelijk is. Voor het subsidietijdvak

2003-2004 was dit ¿ 585,-. Met de woningcorporaties is afgesproken, dat 70% van

de kernvoorraad een huur dient te hebben onder de aftoppingsgrens voor 3- of

meerpersoonshuis-houdens van de Huursubsidiewet. Op 1 januari 2004 beschikt

Helmond over 35.781 woningen. 50,9% betreft koopwoningen en 49,4% ofwel

17.666 woningen, betreft huurwoningen.

Uit het regionale Woningbehoefte Onderzoek blijkt dat 86,6% van de huurwoningen

een kale huur kent tot ¿ 486,- per maand, 9,3% een huur tussen ¿486,- en ¿ 585,-

en tenslotte 6,1% een huur van meer dan ¿ 585,- per maand.

Tabel 12. Omvang kernvoorraad eind 2003

I I Huidige situatie I Norm 70% van

kernvoorraad

< ¿ 585 (kernvoorraad) I 16.600 I 11.600 I

< ¿ 486 14.950

14 Het belastbaar inkomen (vanuit de Huursubsidie) is via een omrekeningsfactor, afkomstig

uit de vangnetregeling huursubsidie, omgerekend naar netto inkomen per maand. Op deze

manier is vergelijking met het regionale woningbehoefteonderzoek mogelijk gemaakt.

30

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

4. WONINGBOUWBEHOEFTE

4.11. Confrontatie Doelgroep - Kernvoorraad

In het met de woningcorporaties gesloten convenant is afgesproken dat de omvang

van de kernvoorraad circa 14.500 woningen moet bedragen. Deile omvang was

gebaseerd op gegevens uit het regionale Woningbehoefteonderzoek van eind 2001.

Uitgaande van de meest recente gegevens (regionale woningbehoefteonderzoek

2003/2004) dient de omvang van de kernvoorraad als volgt te zijn opgebouwd:

. Doelgroep 12.600

. Doelgroep woont te duur - 500

. Doelgroep woont in koop - 2.300

. Niet-doelgroep woont in kernvoorraad + 6.700

Totaal 16.500

Indien wordt uitgegaan van de aftoppingsgrens voor 3- of meerpersoons huishou-

dens dan ontstaat het volgende beeld:

. Doelgroep

. Doelgroep woont te duur

. Doelgroep woont in koop

. Niet-doelgroep woont in kernvoorraad

Totaal

12.600

- 1.400

- 2.300

+6.150

15.050

Uit bovenstaande cijfers blijkt dat de Helmondse kernvoorraad (16.600 woningen)

op dit moment voldoende is om de doelgroep van beleid (12.600) te huisvesten.

Ook voor de toekomst zou de huidige voorraad voldoende moeten zijn. Uitgaande

van 41.370 huishoudens in het jaar 2015 (Provinciale Woning behoefte prognose) en

uitgaande van een constant blijvend aandeel huishoudens behorende tot de

doelgroep (36%), kan de omvang van de doelgroep per 1 januari 2015 ingeschat

worden op circa 15.000 huishoudens. Verwacht mag echter worden dat genoemd

aandeel enigszins zal afnemen, zodat het hiervoor genoemde aantal van 15.000 als

uiterste maximum beschouw mag worden.

Uit bovenstaande cijfers kan wel worden afgeleid dat er enige druk op de

kernvoorraad aanwezig is, doch dat deze volledig veroorzaakt wordt door

huishoudens met een te hoog inkomen, die in te goedkope woningen wonen. Het

beleid zal er met name op gericht dienen te worden, deze huishoudens te

stimuleren om door te stromen naar een voor hen meer passende woning. Dit zou

zowel een aantrekkelijke woning in de koopsector kunnen zijn als in de duurdere

huursector.

Bovenstaande conclusie betekent ook dat er per saldo geen netto-toevoeging van

sociale huurwoningen nodig is. Nieuwbouw is dan slechts nodig ter compensatie

van sloop en verkoop, terwijl deze nieuwbouw ook beter kan voldoen aan de actuele

wensen van de woningzoekenden.

31

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

5.

Won i ng bouwprog ram ma

~

5.1. Kwantitatieve onderbouwing

De kwantitatieve kaders voor het woningbouwprogramma voor de komende

decennia zijn vastgelegd ineen aantal afspraken en beleidsnota's met en van

andere overheden (zie hoofdstuk 2).

De gemeente Helmond heeft de volgende taakstelling:

Tabel 13.

I .

2005-2010

Restant Vinexopgave

Uitruil Vinex met periode 2000-2005 (360)

Vi na c- taa kste II i ngN e rsted e I ij ki ng safs p ra ken

Sloop/vervangende nieuwbouw

otaal opgave 2005-2010

Berekening woningbouwtaakstelling Helmond 1995-2015

II Aantal won. I

1.795

+ 360

+ 3.000

+ 750

5.905

2010-2015

Provinciale Prognose

Sloop/vervangende nieuwbouw

Totaal opgave 2010-2015

2.320

500

2.820

ave 2005-2015

*BLS-opgaven

Hoewel binnen de totale SRE-regio de Vinex-taakstelling gerealiseerd is, is dat voor

enkele individuele gemeenten, zoals voor Helmond niet het geval. Helmond kent

nog een restant taakstelling van 1.795. Daar dient nog opgeteld te worden de uitruil

van 360 woningen, die in de periode 2000-2005 heeft plaatsgevonden met andere

gemeenten en die in de voorliggende periode gecompenseerd kan worden.

In het kader van de intentie-afspraken van maart 2002 is tussen rijksoverheid,

provincie, SRE, Eindhoven, Helmond en Veldhoven voor de periode 2000-2009 voor

het stedelijk gebied binnen het SRE een bruto-taakstelling opgenomen van 34.500,

terwijl daarnaast een slooptaakstelling van 10.000 woningen is genoemd. Binnen

deze afspraken is voor Helmond een taakstelling opgenomen van bruto 3.750

woningen, inclusief een slooptaakstelling van 750 woningen. Het beleid van de

gemeente Helmond blijft erop gericht om deze taakstelling daadwerkelijk te

realiseren. Er zijn echter veel kansen en bedreigingen die van grote invloed

(kunnen) zijn op de uitvoering van deze taakstelling en vooral ook op de

concurrentiepositie van Helmond.

In het kader van de hiervoor genoemde woningbouwafspraken, die in december

2004 met het rijk zijn gemaakt, is door de rijksoverheid als streven opgenomen om

het woningtekort terug te brengen tot 1,5%. Voor het stedelijk gebied binnen het

SRE is hiervoor een taakstelling genoemd van 15.735, terwijl vanuit de in 2002

afgesloten intentieovereenkomst, die de basis heeft gevormd voor de in de concept-

Regionale Woonvisie een aantal van 19.260 kan worden afgeleid voor de periode

2005-2010. Dit betreft de netto-toevoeging. Inclusief de vervangende nieuwbouw

33

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

dient rekening gehouden te worden met een aantal van 23.820. Daarbovenop komt

nog de overloop vanuit de Vinex-periode van circa 4.000 woningen. In totaal betreft

het dus circa 28.000 woningen. Slechts eerstgenoemde 15.735 woningen zullen

door het rijk met BLS-subsidie gefaciliteerd worden. Een hogere productie wordt

door de rijksoverheid positief gewaardeerd, maar niet gefaciliteerd met subsidie.

Hieruit kan indirect eveneens worden aangegeven dat de in de Regionale

Woonvisie opgenomen aantallen en verdeling aan de hoge kant is.

Hoewel het handhaven van een hoge woningbouwtaakstelling voor de gemeente

Helmond van strategisch belang is, moet ook worden geconstateerd dat, gegeven

de huidige omstandigheden op de woningmarkt, voor de korte termijn een dergelijke

taakstelling niet realistisch is.

Met betrekking tot de Helmondse taakstelling voor de komende jaren, is getracht

een zo realistisch woningbouwprogramma op te stellen zodat voor elk terrein van

het gemeentelijke beleid uitgegaan kan worden van exact dezelfde

woningbouwcijfers voor de komende periode. Dit geldt in ieder geval voor de

volgende onderwerpen:

. Het GSBIII/MOP

. De voorliggende actualisering van de nota Wonen en het ASP

. Discussies binnen SRE-verband inzake het RSP, de Regionale Woonvisie en

BOR-afspraken.

. De nieuwe woningbouwafspraken met het rijk

In onderstaand schema zijn 2 scenario's opgenomen:

1. Scenario 1 is gebaseerd op de intentie-afspraken van maart 2002 tussen

rijksoverheid, provincie, SRE, Eindhoven, Helmond en Veldhoven voor de

periode 2000-2010 voor het stedelijk gebied binnen het SRE. Hierin is de

volledige overloop van de Vinex-taakstelling opgenomen. In dit scenario is ook

uitgegaan van de netto-toevoeging aan de woningvoorraad voor de Vinex-

periode.

2. Scenario 2 is afgeleid van de bruto-woning productie, met dien verstande dat er

wel rekening is gehouden met een mindere economische groei en als gevolg

daarvan een verminderde afzet van koopwoningen,

Tabel 14.

Varianten woningbouwtaakstelling en programma's 2005 - 2010

nario 1 Scenario 2

1.800 690

360 360

3.750 2.950

5.910 4.000

- 750 -750

5.160 3.250

Restant VINEX

Uitruil

VINACNerstafspr.

Totaal bruto

Minus sloop

Totaal netto

De gemeente Helmond zal zich bij de planontwikkeling blijven richten op de

taakstellende variant, genoemd als scenario 1. Deze blijft uitgangspunt van beleid

en er zal voldoende plancapaciteit gereed gemaakt worden om hieraan tegemoet te

komen. Op het moment dat de markt weer aantrekt kan dan adequaat hierop

gereageerd worden. Vooralsnog wordt echter rekening gehouden met de

voortzetting van een wat lagere woning productie, zoals is weergegeven in scenario

2.

34

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

Het woningbouwprogramma in voorliggende nota zal allereerst gericht zijn op de

periode 2005 - 2010, doch zal daarnaast toch reeds een doorkijk geven naar de

periode 2010 - 2015. Deze kwantitatieve doorkijk is gebaseerd Qp de provinciale

woningbehoefteprognose 2002, verhoogd met een aanname van 100 sloop/ver-

vangende nieuwbouwwoningen per jaar. Overigens is deze voor beide varianten op

hetzelfde niveau gehouden.

Tabel 15.

Het kwantitatieve woningbouwprogramma voor de periodes

2005- 2010 en 2010-2015 in twee varianten (bruto-aantallen, dus

inclusief vervangende nieuwbouw)

IJaar I Taakstellende variant Realistische variant

Oplevering Planning

Oplevering Planning

2005 580 (aanname) 1.338 580 855

2006 1.333 1.338 855 855

2007 1.333 1.337 855 855

2008 1.332 1.337 855 855

2009 1.332 564 855 564

2005-2009 5.910 5.914 4.000 3.984

2010 564 564 564 564

2011 564 564 564 564

2012 564 564 564 564

2013 564 564 564 564

2014 564 558 564 558

2010-2015 2.820 2.814 2.820 2.814

I Totaal 2005-2015118.730 18.728 116.820 16.818 I

In deze cijfers is dus rekening gehouden met sloop/vervangende nieuwbouw. Voor

de periode 2005-2009 betreft het 500 woningen (gemiddeld 100 woningen per jaar)

en voor de periode 2010-2015 eveneens 500 woningen. Deze woningen, die met

name bedoeld zijn voor opvang van de huishoudens, die door sloop geherhuisvest

dienen te worden, dienen per saldo volledig toegerekend te worden aan de lokale

Helmondse behoefte. Voor het overige deel van de taakstelling, ofwel de uitbreiding

wordt evenals voorgaande jaren aangenomen dat deze voor de helft bestemd is

voor de lokale behoefte en voor de andere helft voor de bovenlokale functie.

Hieruit kan worden afgeleid dat 56-59% van de taakstelling bestemd dient te zijn

voor opvang van de eigen Helmondse behoefte, en 41-44% voor de bovenlokale

functie. Deze verhouding zal bij de berekening van de differentiatie in het woning-

bouwprogramma en belangrijke rol spelen. Immers de behoefte van de eigen bevol-

king is, zoals hierna nog zal blijken, toch op verschillende onderdelen anders dan de

behoefte van de huishoudens die niet uit Helmond afkomstig zijn.

Voorts is in rijks- en provinciaal verband afgesproken dat de landelijke gemeenten

mogen bouwen voor een per saldo-O-migratie, ofwel voor het opvangen van hun

eigen doelgroep van beleid. Aangezien tevens van de economie in deze regio op dit

moment geen grootschalige groei verwacht mag worden, bestaat de mogelijkheid

dat de invulling van de bovenlokale functie niet zonder problemen zal verlopen.

35

Er is een fout opgetreden tijdens het OCR'en van dit image.

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

nieuwbouwprogramma 2.774 huurwoningen en 3.464 koopwoningen te omvatten,

ofwel 44% huurwoningen en 56% koopwoningen.

Gezien echter de huidige situatie op de woningmarkt moet ~p dit moment

geconstateerd worden dat de aannames betreffende de sloop en de verkoop van

huurwoningen zeer ambitieus zijn. Een halvering van de genoemde aantallen kan

op dit moment als meer realistisch beschouwd worden.

Tabel 17.

Berekening verhouding koop-huur in het nieuwbouwprogramma

op basis van realistische aannames

C) 0

"I

"0 .5 Q, "0 Q,II) "0 -"0

cu '" cu 11) cu Cl) cu

cu Cl)1I) Q,!Q 011) cu o~ Q,:!: cu Cl) cu

... >- 0- t:U) 0- ... "Ot:lI)

""Ot CI)'Ot 0'Ot ~'Ot ~ U) oU) "'11)

00 -0 00 "'0 00 "'0 00 o~ Co~

00 Q,o Cl)o 0 I Cl) 0 00 CUoo

-0 >~ -0

>"1 0"1 C/)N >"1 >"1 C/)N >"1 «>"1

IHUU~ I 17.666 +413 -100 -50 17.829 -450 -450 19.006 45%

Koo 18.115 +453 +50 18.618 +450 23.229 55%

I Totaal I 35.781 +856 -100 0 36.447 0 -450 42.235 100%

Uitgaande van de meer realistische aannames blijkt uit bovenstaande berekening

dat, het nieuwbouwprogramma voor de periode 2006-2015 2.077 huurwoningen en

4.161 koopwoningen dient te omvatten, ofwel 33% huurwoningen en 67% koop-

woningen. Deze verdeling zal opgenomen worden in het nieuwbouwprogramma. De

verhouding koop-huur voor de totale periode tot het jaar 2015 is dus hiermee be-

paald, de fasering binnen deze periode daarentegen niet. Om deze te bepalen zal

gebruik gemaakt worden van het tweejaarlijkse regionale woningbehoefteonder-

zoek, de analyse van woningzoekenden in de huursector en andere marktinforma-

tie.

In onderstaande tabel is de gewenste verhouding tussen huur en koop weer-

gegeven en is aangegeven op welke wijze deze is uitgewerkt voor de Helmondse

behoefte en de regionale taakstelling:

Tabel 18.

Taakstellende woningbouwprogramma 2006-2015: verhouding

h k

uur- oop.

Relatief Absoluut Totaal

Helm. Reg. taak Helm. Reg. taak Absoluut %

behoefte Behoefte

Huur 50 10 1.809 262 2.071 33

Koop 50 90 1.810 2.357 4.167 67

I Totaal I 100 100 3.619 2.619 6.238 100

Uit bovenstaande tabel blijkt dat wordt voorgesteld om 33% van het totaal

programma in de huursector te realiseren en 67% in de koopsector. Het totale

programma is opgesplitst in een deel dat bestemd is voor de Helmondse behoefte

en een deel dat gericht is op de regionale taakstelling. Voorgesteld wordt om de

helft van de Helmondse behoefte in de huur-sector te realiseren, terwijl,

overeenkomstig het landelijke- en provinciale beleid Helmond geen sociale

opvangtaak meer zal vervullen voor de omringende gemeenten en dus binnen het

regionale deel ook slechts een zeer beperkt deel voor de huursector zal reserveren.

37

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

5.2.2. Differentiatie van de huursector

Uit het regionale woningbehoefte onderzoek blijkt dat de vraag et1 het aanbod naar

alle categorieën huurwoningen in vergelijking met het voorgaande onderzoek is

toegenomen. In beide categorieën is een rekeningkundig overschot.

Overeenkomstig het landelijke- en provinciale beleid, wordt voorgesteld geen socia-

le huurwoningen te reserveren voor huishoudens van buiten Helmond.

De huidige kernvoorraad is voldoende om zowel nu als in de toekomst de doelgroep

van beleid op te kunnen vangen. De ruimte voor het realiseren van sociale

huurwoningen zal dus voor een belangrijk deel zelf door de corporaties gecreëerd

dienen te worden in de vorm van sloop en verkoop van huurwoningen. Dit leidt tot

de volgende differentiatie:

Tabel 19.

Taakstellende woningbouwprogramma 2006-2015: differentiatie

huursector.

In% Absoluut Totaal

In aandeel In aandeel

huursector tot. Progr.

Helm. Reg. Helm. Reg. Abs. % %

<¿500 75 0 1.357 0 1.357 65 21

>¿500 25 100 452 262 714 35 12

I Totaal I 100 100 1.809 262 2.071 100

5.2.3. Differentiatie van de koopsector

Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt een rekenkundig tekort in de koopsector. Dit

tekort is het grootste in de categorie ¿ 180-250.000,-, namelijk bijna de helft van de

totale Helmondse behoefte. De behoefte aan woningen met stichtingskosten boven

¿ 250.000,- bedraagt circa 30% en 20% heeft behoefte aan woningen < ¿ 180.000.

De regionale component is taakstellend hoger ingezet. Tenslotte is bij de ontwikkeling

van het programma in de koopsector rekening gehouden met het beleidsmatige

uitgangspunt, dat 10% van het totale woningbouwprogramma in de sociale

koopsector gerealiseerd dient te worden. In onderstaande tabel zijn deze uitgangs-

punten verwerkt tot de differentiatie van de koopsector.

Tabel 20.

Taakstellende woningbouwprogramma 2006-2015: differentiatie

koopsector.

D In% Absoluut Totaal

In aandeel In aandeel

koopsector tot. progr.

Helm. Reg. Helm. Reg. Abs. % %

<¿150.000 22 10 390 236 626 15 10

¿150-¿180.000 15 10 264 236 500 12 8

¿180-¿250.000 39 30 710 707 1.417 34 23

¿250-¿31 0.000 16 30 293 707 1.000 24 16

>¿31 0.000 8 20 153 471 624 15 10

I Totaal II 1001 1001 1.810 I 2.357 ~ 4.1671 1001 671

38

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

5.2.4. Woninggrootte

De afgelopen jaren is steeds een overschot aan grote (>3 kamer~woningen in de

huursector geconstateerd, terwijl de kleine huurwoningen een tekort kenden. Uit het

woningbehoefteonderzoek blijkt ook nu een tekort te zijn ontstaan aan grotere

huurwoningen.

Voorgesteld wordt de verhouding klein-groot in de huursector te bepalen op 70%-

30%.

In de koopsector is er slechts een geringe behoefte aan kleine woningen

geconstateerd. Deze i~ nagenoeg gelijk aan de behoefte die in het voorgaande

onderzoek is gebleken.

Voorgesteld wordt daarom het aandeel kleine woningen in de koopsector te

handhaven op 10%.

In onderstaande tabel zijn deze voorstellen opgenomen en doorberekend naar het

totale woningbouwprogramma.

Tabel 21.

Taakstellend woningbouwprogramma 2006-2015: differentiatie

grootte woning.

~3 vertrekken > 3 vertrekken Totaal

Abs. % Abs. % Abs. %

Huurwoningen 1 .450 70 621 30 2.071 100

Koopwoningen 417 10 3.750 90 4.167 100

Totaal 1.867 30 4.371 70 6.238 100

5.2.5. Woningtype

In vergelijking met het vorige regionale woningbehoefteonderzoek is in het meest

recente onderzoek de vraag in de huursector naar meergezinswoningen fors

toegenomen.

Voorgesteld wordt daarom in het taakstellende programma het aandeel

meergezinshuur-woningen als gevolg hiervan op te hogen.

Wat de koopsector betreft blijft de vraag naar meergezinswoningen beperkt. In

onder-staande tabel is een beeld opgenomen hoe het woningbouwprogramma zal

worden ingevuld.

Tabel 22.

Taakstellend woningbouwprogramma 2006-2015 naar woning-

type.

Eengezins Meergezins Totaal

Abs. % Abs. % Abs. %

Huurwoningen 621 30 1 .450 70 2.071 100

Koopwoningen 3.750 90 417 10 4.167 100

Totaal 4.371 70 1.867 30 6.238 100

5.2.6 Huisvesting ouderen

In de Nota Wonen: een visie op het wonen in Helmond tot 2010 uit het jaar 2002 is

uitgebreid ingegaan op het beleidsveld Wonen, Zorg en Welzijn. In hoofdstuk 7 van

voorliggende actualisering krijgt dit thema wederom brede aandacht.

39

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

Gezien de grote vergrijzingsgolf die volgens alle prognoses ook Helmond de

komende jaren zal bereiken is het strikt noodzakelijk hierop adequaat in te springen.

Binnen het taakstellende nieuwbouwprogramma zal daarom de woningen specifiek

geschikt voor senioren een aanzienlijk aandeel dienen uit te maken. Voor de

komende planningsperiode (2006 - 2015) wordt voorgesteld dit aantal vooralsnog te

handhaven op 150 woningen per jaar. Daarnaast is het gewenst bestaande woningen

dusdanig aan te passen dat deze geschikt gemaakt worden voor ouderen.

5.2.7.Resumé: het taakstellend woningbouwprogramma 2006 - 2015

In het volgende overzicht wordt de hiervoor beleidsmatig vastgelegde differentiatie

van het taakstellende woningbouwprogramma voor de periode 2006-2015 samenge-

vat en vergeleken met het programma, dat was opgenomen in de Nota Wonen van

2002.

Tabel 23.

Het taakstellende woningbouwprogramma 2006-2015.

Nota Wonen 2003-2010

/1.010

Totaal huur

<¿124.000

¿124.000-¿182.000

¿182.000-¿227.000

¿227.000-¿340.000

>¿340.000

Totaal koop

Verhouding huur-koop

Verhouding klein-groot

Aandeel meergez.won.

Aandeel specifiek voor

ouderen geschikte won.

15%

10%

25%

10%

21%

15%

19%

10%

75%

25%-75%

34%-66%

26%

15,1 %

Zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin in bovengenoemd programma in lijn

met de Regionale Woonvisie van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven.

In het volgende hoofdstuk betreffende de woningbouwplanning, zal bovenstaande

taakstellende nieuwbouwprogramma geconfronteerd worden aan de plannen, die tot

dusverre bekend zijn en waar inmiddels voorbereidingen voor gestart zijn.

Het taakstellende woningbouwprogramma 2006-2015

aandeel specifiek voor

ouderen geschikte

woningen

aandeel mgwoningen

aandeel groot

aandeel klein

aandeel koop

aandeel huur

0%

20%

40%

60%

I lil Nota Wonen 2003-2010

111Actualisering Nota Wonen 2006-2015 I

40

60%

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

5.3. Particulier opdrachtgeverschap

In de onlangs afgesloten Woningbouwafspraken met de rijksoverheid, de provincie,

het SRE, Eindhoven, Helmond en de overige SRE-gemeenten, sp~ekt de minister

van VROM niet meer over particulier opdrachtgeverschap doch van "Eigenbouw".

Hieronder wordt verstaan "het aantal gereedgekomen woningen in opdracht van

andere particuliere opdrachtgevers. Het betreft opdrachtgevers, anders van

bouwers voor de markt, die (laten) bouwen voor eigen gebruik zoals particuliere

personen, bedrijven en stichtingen met uitzondering van toegelaten instellingen voor

de sociale woningbouw. N.B. consumentgerichte projectontwikkeling valt niet

hieronder." Het moge duidelijk zijn dat de minister hieronder dus uitsluitend de

individuele bouw op particuliere vrije sectorkavels bedoelt. Dit betekent een

aanzienlijke inperking van de omschrijving.

Binnen de Woningbouwafspraken hefft de minister een budget afgezonderd om

deze eigen bouw te stimuleren. Een extra subsidie wordt mogelijk gemaakt indien

het aandeel op deze wijze geproduceerde woningen uitkomt boven het gemiddelde

van de afgelopen jaren. Voor het SRE-gebied is dit vastgesteld op 23% van de

totale productie. Het is om marktechnische redenen in Helmond niet mogelijk om het

aantal vrije sector kavels dusdanig op te schroeven om te kunnen voldoen aan de

voorwaarden voor deze subsidieregeling.

Voorgesteld wordt het in 2002 ingezette beleid met betrekking tot dit aspect voort te

zetten, hetgeen neerkomt op gemiddeld circa 15 % van het totale programma.

5.4. Sociale koopwoningen

In de Nota Wonen: een visie op het wonen in Helmond tot 2010, is vastgesteld dat

10% van het totale woningbouwprogramma in de periode tot het jaar 2010 zou

worden gerealiseerd als sociale koopwoning. Hiervoor gold in het jaar 2002 een

bedrag van ¿ 143.500,- aan stichtingskosten. Per 1 januari 2004 bedraagt dit bedrag

¿150.000,- en vanaf 1 januari 2005 ¿156.467,-.

De afgelopen jaren is het haast ondoenlijk gebleken, om, gezien de opstapeling van

kwaliteitseisen, woningen binnen deze prijsklasse te realiseren. Toch blijkt juist aan

deze categorie relatief veel behoefte te bestaan en bovendien kan deze categorie

woningen ook de doorstroming van huur naar koop weer enigszins op gang

brengen.

Ook voor de periode tot het jaar 2015 blijft de taakstelling van 10% van het totale

woningbouwprogramma onverkort gehandhaafd. Wel zal enige soepelheid betracht

worden met het stellen van de vele kwaliteitseisen, die de gemeente Helmond aan

haar nieuw te bouwen woningen stelt. Het betreft bijvoorbeeld aanpasbaar en

bezoekbaar bouwen, duurzaam bouwen, enz..

5.5. Starterslening

De Starterslening is ontwikkeld met als doel:

. een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad te bewerkstelligen;

. het genereren van doorstroming;

. het creëren van gelijke kansen van de verschillende doelgroepen op de

woningmarkt en

. het specifiek vergroten van de kansen van starters op de koopmarkt

De lening is ontwikkeld door de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting

Nederlandse Gemeenten (SVn). De starterslening wordt, op aanwijzing van

41

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

gemeenten, verstrekt om voor starters het kopen van een woning bereikbaar te

maken. Starters kunnen via deze speciale lening méér lenen dan op basis van hun

inkomen mogelijk is. Deze extra lening maakt het kopen van een eigen huis wel

mogelijk en betaalbaar. De som van de starterslening is het verschil tussen 90% van

de maximaal toegestane lening volgens de Nationale HypotheekGarantie-normen

en de totale verwervingskosten (maximaal ¿162.000 voor het in eigendom verkrijgen

van de woning). Vanaf 1 oktober 2003 biedt de gemeente Helmond deze

mogelijkheid.

De Starterslening is bij aanvang renteloos en aflossingsvrij. De looptijd is maximaal

30 jaar. Pas als het inkomen groeit zal naar draagkracht rente en aflossing over de

lening moeten worden betaald. Na het derde jaar wordt daarom standaard de

maandlast aangepast naar een meer marktconforme rente en met aflossing. Maar

na het 36, 66, 106 en 156 jaar kan de klant ook een hertoetsing aanvragen. Blijkt de

financiële draagkracht onvoldoende, dan past SVn de maand last daarop weer aan.

Is na 15 jaar de eerdere marktconforme maandlast nog niet bereikt, dan blijft de op

dat moment door de gemeente vastgestelde jaarannuïteit voor de rest van de

looptijd ongewijzigd. Bij verkoop wordt de restantschuld in zijn geheel afgelost. Een

eventuele restschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost. De

terugontvangen gelden vallen vervolgens weer terug in het revolving fund en zijn

beschikbaar om opnieuw ingezet te worden.

Het op deze manier inzetten van middelen is dus totaal anders dan het rechtstreeks

subsidiëren van woningen of het omlaag brengen van de grondkosten. Na de

periode van anti-speculatie beding zou de koper, in geval van subsidiëring, het huis

kunnen verkopen en de subsidie als winst op strijken. Met de starterslening vallen

de verstrekte middelen uiteindelijk weer volledig terug in het fonds.

Tot dusverre zijn (nagenoeg) geen koopwoningen onder deze prijscategorie

gerealiseerd, hoewel zowel in de Nota Wonen uit 2002 als in deze actualisering van

deze Nota de taakstelling voor sociale koopwoningen op 10 % van de nieuwbouw-

productie wordt gesteld.

In de loop van het jaar 2005 zal de regeling geëvalueerd, en indien gewenst

bijgesteld worden. Daarbij wordt gedacht aan een uitbreiding van de regeling naar

de bestaande woningvoorraad.

5.6. Mengvormen huur - koop

In de nota Wonen 2002 in onder de noemer Problematiek sociale koop de suggestie

gedaan enkele experimenten met tussenvormen tussen huur en koop te realiseren.

Deze aanbeveling is gedaan op basis van het rapport "Mengvormen tussen huren

en kopen in Helmond".

In het op 8 juli 2004 getekende convenant met de 4 lokale woningcorporaties is

afgesproken dat voor het jaar 2005 als experiment minimaal 50 woningen in een

tussenvorm van koop en huur worden gerealiseerd, dan wel bestaande huurwo-

ningen volgens een dergelijke constructie worden verkocht.

In 2004 heeft de stichting Woon partners 110 vooroorlogse woningen aan de

Bakelsedijk, Hindestraat en Eekhoornstraat ter verkoop aan de zittende huurders

aangeboden, dan wel bij leeg komen aan derden. De stichting wil hiermee bereiken:

. grotere differentiatie qua sociale opbouw van de buurt en qua inkomenspositie;

. een zo hoog mogelijke opbrengst ter dekking van de onrendabele investeringen

in het kader van herstructurering Binnenstad-Oost;

42

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

. huurders in de Dierenbuurt in de gelegenheid te stellen een eigen woning te

verwerven;

Om deze laatste doelstelling te realiseren, wordt de huurder de megelijkheid gebo-

den ofwel tegen 100 % marktwaarde te kopen ofwel het kopen van de opstallen met

de grond in erfpacht. De koper is geen erfpachtcanon verschuldigd. Bij verkoop

wordt de grondwaarde met de stichting afgerekend tegen de normgrondprijs van de

gemeente op dat moment. Het voordeel voor de koper is gelegen in een lagere

hypotheeklast daar de grond kosten niet meegefinancierd behoeven te worden.

Het risico voor de koper is gelegen in het feit dat de waarde van de woning niet of

minder stijgt dan de normwaarde van de grond. In een dergelijk geval kan bij

verkoop een restant schuld ontstaan.

De regeling voorziet niet een aanbiedingsplichtlterugkoopplicht van de woningcor-

poratie om de woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep van beleid. De

praktijk Iaat zien dat momenteel nauwelijks huurwoningen worden verkocht. In die

gevallen waarbij sprake is van verkoop wordt doorgaans geen gebruik van de

geboden constructie gemaakt.

Een tweede initiatief betreft het product "Slimmer Kopen" van Trudo. Deze construc-

tie wordt momenteel toegepast op 15 woningen in het Zonnekwartier. In totaal zal dit

project uiteindelijk 150 woningen gaan omvatten waarbij deze constructie wordt

toegepast. Op de koopprijs vrij op naam wordt een korting tot maximaal 20 %

gegeven. Hierdoor variëren de verkoopprijzen van ¿ 207.200,- tot ¿ 153.600,-.

Uiteraard is deze korting aan voorwaarden verbonden, zoals:

. verplichting tot aanbieding aan Trudo bij verkoop;

. betaling oorspronkelijk aankoopsom plus vooraf overeengekomen deel van de

getaxeerde meerwaarde (dit is het kortingspercentage x 1,5 )

. een verplichting tot onderhoud

Bij een eventuele waardevermindering worden de lasten eveneens gedeeld. Mede

vanwege het woningtype blijkt voor deze constructie veel animo. Daarbij wordt

overigens opgemerkt dat om een dergelijke woning te kunnen financieren nog altijd

minimaal een modaal tot 1% modaal inkomen nodig is (in 2004 was dit ¿ 29.363,-

per jaar) uitgaande van een rente van ca. 5 % ).

Uit bovenstaande voorbeelden blijkt dat het wenselijk is mengvormen verder te

ontwikkelen, waarbij de aandacht dient te zijn gericht op de financiële

bereikbaarheid van de doelgroep vanaf de maximale inkomensgrens uit de

Huursubsidiewet (¿ 25.075.- voor meer persoonshuishoudens) tot ca. 1 % modaal.

5.7. Woonmilieus

Woningcorporaties en gemeente zijn het erover eens dat woonmilieutransformatie

(wijkvernieuwing) een speerpunt van het volkshuisvestingsbeleid voor de komende

jaren is.

Derhalve is afgesproken een gezamenlijk beleid te ontwikkelen. Dit beleid moet

leiden tot een gezamenlijk visie op hoofdlijnen waarin de gewenste ontwikkelings-

richting van de betreffende wijk is neergelegd.

Inmiddels is gestart met de inventarisatie voor deze visie. De inventarisatie van de

bestaande situatie (op zowel fysiek als sociaal maatschappelijk gebied), gevoegd

met de reeds bekend zijnde ontwikkelingen in de periode tot 2015 binnen de wijk

wordt geconfronteerd met de door partijen gewenste ontwikkeling. Hieruit moet

vervolgens een aantal gemeenschappelijke doelstellingen voor de betreffende wijk

worden geformuleerd, waarbij door middel van verdichten, verdunnen, verbouwen

43

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

en positie of functie verandering *(zie transformatiestrategieën pagina 51 Nota

Wonen) de gewenste verandering wordt gerealiseerd. Van wenselijk belang hierbij

is dat de woningcorporaties met hun strategisch voorraad beheer+lierop inspelen.

De hiervoor genoemde afspraak is vastgelegd in het op 8 juli 2004 getekende

convenant met de woningcorporaties en dient medio 2005 te zijn afgerond.

5.8. Huurbeleid

Voor de periode 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005 wordt het vigerende huurbeleid

voortgezet. Dit betekent dat voor sociale verhuurders de gemiddelde jaarlijkse

huurverhoging over het genoemde tijdvak maximaal 3,4 % mag bedragen (gemid-

delde inflatie + 0,4 %). De gemiddelde huurstijging in Nederland per 1 juli 2004

bedroeg 2,9 % .

Inmiddels heeft de Tweede Kamer een voorstel van het kabinet tot een verdere

liberalisatie van de huurmarkt verworpen. Het wil kabinet de huurprijs meer

marktconform laten worden waardoor een betere verhouding ontstaat tussen vrije

en gereguleerde markt alsmede een betere relatie tussen prijs en kwaliteit van een

woning. Thans bedraagt de huurlibera-lisatiegrens ¿ 597,94.

De huurwoningvoorraad verdeeld naar huurprijs zag er in 2004 als volgt uit:

Tabel 24.

Woningvoorraad huursector per 1 januari 2004

Huurprijs WoCom Woonpart- Volks be- Compaen Totaal Won. Part.

ners lang corporaties

< ¿ 326 572 3.155 653 354 4.734

¿ 326 - 500 1.355 4.289 1.661 1.638 8.943

¿ 500 - 598 9 165 171 134 479

> ¿ 598 4 21 - 19 44

Totaal 1.940 7.630 2.485 2.145 14.200 4000

Het voorstel van het kabinet gaat uit van het per 1 juli 2006 dat voor 25 % van de

huurwoningen de markt de huurwaarde gaat bepalen. Het gaat daarbij om woningen

met een WOl waarde hoger dan een vastgesteld bedrag. Dit bedrag varieert per

regio van ¿ 100.000,- tot ¿ 130.000,-, peildatum 1 januari 1999. Voor de woningen

beneden deze grens blijft het rijk de maximale huur bepalen (daarbij gaat men uit

van maximaal inflatie van het jaar voorafgaande aan het betreffende jaar plus een

vastgesteld percentage, variërend van + 1,5 % in 2005 tot + 3 % in 2009).

Voorwaarde voor het verruimen van het huurbeleid is dat sociale verhuurders extra

huurwoningen realiseren (van 19.000 in 2005 tot 25.000 in 2007, een toename van

30 % in 3 jaar).

Voor de gemeente Helmond heeft een nieuw huurbeleid mogelijk consequenties

voor het huurniveau in met name de wijken 't Hout, Stiphout en Brandevoort omdat

in deze wijken het aandeel huurwoningen met hogere WOl waarde het grootst is.

Doelstelling van de minister van VROM is de woningmarkt weer in beweging te

krijgen. Volgens het Centraal Planbureau lukt dit evenwel niet zolang zittende

huurders niet onder het nieuwe beleid vallen en zij bij een verhuizing geconfronteerd

worden met aanzienlijk hogere huren.

Dit gevoegd bij de hoge aanvangshuren in de nieuwbouw leidt ertoe dat met de

woningcorporaties zorgvuldige afspraken moeten worden gemaakt indien een

dergelijk beleid alsnog wordt ingevoerd over de betaaibaarheid van de sociale

huurvoorraad zoals omschreven in paragraaf 4.9.

44

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

5.9. Grondprijs problematiek

Door de Bruteringsoperatie 15 en de invoering van het BWS is in 1995 een einde

gekomen aan de subsidiering van huurwoningen over een langer~ periode. Daar-

voor zijn slechts stimuleringspremies in de plaats gekomen. Door het afschaffen van

de exploitatie bijdragen is tevens de grondslag voor het jaarlijks op rijksniveau

vaststellen van de norm voor grondkosten in de sociale huursector verdwenen (in

1994 bedroeg deze norm f 22.500,- ofwel ¿ 10.210,- maximaal per woning).

Gemeenten zijn thans volledig autonoom hierin een zelfstandig beleid te voeren.

In de afgelopen jaren is een zeer gematigd grondprijsbeleid gevoerd. Voor sociale

huurwoningen bedroeg de kavel prijs in 2004 ¿ 10.888,50 (ten opzichte van 1994

een stijging met 7 %). Voor de ontwikkeling in de periode 1995 - 2004 zie de nota

Grondbeleid.

In de begroting 2005 is het voorstel gedaan de grondprijzen voor de sociale

huursector te verhogen naar een niveau van ¿ 200,- per m2 (ex. BTW).

De prijs voor sociale huurwoningen komt daarmee op ca. 75 % van de grondprijs

voor een vrije sector kavel (dit is vergelijkbaar met het niveau in 1994).

Bij de behandeling van de begroting 2005 op 11 november 2004 in de

gemeenteraad is over dit voorstel het volgende amendement aangenomen:

1. De grondprijsverhoging voor sociale woningbouw, genoemd onder 1. 1 sociale

huurwoningen, 1.2. sociale koopwoningen en 2.3 gestapelde sociale huur- en

koopwoningen ingaande 1 januari 2005 vast te stellen op 2 %;

2. De discussie over een fundamentele aanpassing van de sociale kavelprijzen te

voeren op basis van een evenwichtige beleidsnotitie en pas wanneer een

actuele visie van de nota wonen en de nieuwe nota grondbedrijf beschikbaar

zijn.

3. De uitkomsten van deze herijking van het grondbeleid te betrekken bij de

behandeling van de Voorjaarsnota 2005.

Kernpunt van de kritiek van de woningcorporaties op het voorstel tot verhoging is

dat een dergelijke verhoging doorwerkt in het huurniveau van de te bouwen

woningen en dus ten laste komt van de huurder en dat over de grondprijzen reeds

afspraken zijn gemaakt in het op 8 juli 2004 gesloten convenant.

In dit convenant is het volgende hierover opgenomen:

"11.1.1 De kavelprijzen voor sociale huur- en koopwoningen worden jaarlijks door

de gemeenteraad vastgesteld. Per 1 januari 2004 gelden de volgende kavelprijzen:

a. Sociale huurwoningen met parkeren op eigen erf: ¿ 9.150,- excl. B~

b. Sociale huurwoningen zonder parkeren op eigen erf: ¿ 14.150,- excl.

BTW

c. Sociale koopwoningen: ¿ 100,- excl. BTW per m2 met een minimum van

¿ 19.000,- excl. BTW per kavel.

Onder sociale huurwoningen worden in dit verband verstaan: woningen met een

huurprijs tot aan de maximale grens voor huursubsidie. Onder sociale

koopwoningen worden in dit verband verstaan: woningen waarvan de

stichtingskosten niet meer bedragen dan ¿ 143.500,-.

11.1.2 Indien de gemeenteraad in enig jaar de kavelprijzen verhoogt met een

percentage dat hoger ligt dan het door CBS vastgestelde inflatiepercentage

15 Onder brutering wordt verstaan het op rijksniveau vereffenen van lopende subsidieverplichtingen

tegen nog uitstaande rijksleningen

45

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

vermeerderd met 0,5 % worden, wanneer de corporaties daarom verzoeken, de in

dit document neergelegde prestatie afspraken herzien".

'i!.

De hoogte van de grondprijzen is derhalve in het gesloten convenant nadrukkelijk

gekoppeld aan de door de woningcorporaties te leveren prestaties. Deze zijn ten

aanzien van de bouw van huurwoningen:

a. de oplevering van 1.050 betaalbare huurwoningen (onder aftoppingsgrens 3 -

en meer persoonshuishoudens Huursubsidiewet)

b. 50 % van de duurdere huurwoningen, zijnde 350 woningen (boven aftop-

pingsgrens )

c. 50 % van de sociale koopwoningen, zijnde 350 woningen

Bij de beantwoording van de vragen in de eerste termijn van de begroting 2005 is

reeds aangegeven dat het gaat om de periode vanaf 2003 (dus inclusief oplevering

2003) en voorts over een zeer groot aantal (van de genoemde 1.400 sociale

huurwoningen) reeds ten tijde van het sluiten van het convenant afspraken zijn

gemaakt over de hoogte van de grondkosten. Voor slechts 342 woningen is het

nieuwe beleid van toepassing. Omdat het BBSH uitgaat van een kostendekkende

huur, en de bereikbaarheid van deze woningen veelal gekoppeld is aan het kunnen

verkrijgen van huursubsidie, ontstaat voor de woningcorporatie een onrendabele top

(dat deel van de stichtings-kosten dat gekapitaliseerd niet door huuropbrengsten

wordt gedekt).

Bij een huur van ¿ 499,92 per maand (aftoppingsgrens 3- of meer persoons-

huishoudens Huursubsidiewet) kan ca. ¿ 100.000,- aan stichtingskosten door de

huuropbrengsten worden gedekt. De gemiddelde stichtingskosten in Helmond

bedroegen in 2003 ¿ 110.000,- voor meergezinswoningen en ¿ 130.000,- voor

eengezinswoningen.

Opgemerkt wordt dat op basis van de WSW normen 16 gewerkt wordt met een

normatief rendementspercentage dat hoger ligt dan het gangbare (markt-)

percentage binnen de vastgoed en binnen de gehanteerde normen niet uitgegaan

wordt van voortijdige verkoop van huurwoningen.

Zoals uit hoofdstuk 6 blijkt, bedraagt het aantal huurwoningen gepland in de periode

tot 2015 ca. 2.300 woningen. Een groot deel van deze woningen wordt gerealiseerd

door de 4 lokale woningcorporaties.

Met in achtname van het voorgestelde programma, uitgaande van de combinatie

van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen, zullen de grond kosten voor de

corporaties per saldo neutraal zijn. In het programma is immers rekening gehouden

met de nieuwbouw van gemiddeld 800 woningen per jaar in de periode tot 2010 en

van circa 560 woningen per jaar in de periode 2010-2015. Uitgaande van een

programma van 21% in de sociale huursector betekent dit gemiddeld circa 170 in

eerstgenoemde periode en circa 120 sociale huurwoningen in de laatste periode.

Deze nieuwbouw wordt (mede) mogelijk gemaakt door de sloop van 50-100

woningen per jaar en de verkoop van 50-100 woningen per jaar. De grond, die

onder de te slopen en te verkopen woningen ligt, levert dus (mede) de input op voor

de nieuw te bouwen woningen.

16 Waarborgfonds Sociale Woningbouw

46

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

Mede in relatie tot de liberalisatie van het huurbeleid (zie paragraaf 5.8) doet zich de

vraag voor in welke mate, naast de reeds lopende afspraken, de gemeente de

woningcorporaties dient te faciliteren in hetgrondbeleid. ~

Daarbij spelen de volgende aspecten een rol:

de gewenste kernvoorraad;

de mogelijkheden door verkoop van bestaande woningen geld te genereren!

inzet maatschappelijk kapitaal

flankerende maatregelenNolkshuisvestingsfonds

huurbeleid (in relatie tot de mogelijkheid van corporaties zelf de exploitatie te

beïnvloeden)

afspraken convenant

Voor wat betreft de voorgestelde ontwikkeling van de grondprijzen wordt verwezen

naar de Nota Grondbeleid c.q. de behandeling van dit onderwerp in het kader van

de Voorjaarsnota 2005.

5.10 Volkshuisvestingsfonds

In het kader van de Voorjaarsnota 2004 is door de CDA-fractie het college van

Burgemeester en Wethouders gevraagd de bereidheid uit te spreken te

onderzoeken op welke manier de regierol van onze gemeente meer uit de verf komt.

Daarbij is als voorbeeld het instellen van een Volkshuisvestingsfonds genoemd.

Mede in relatie tot de discussie over de hoogte van de grondprijzen voor sociale

woningbouw is de wijze waarop de gemeente in deze sector regie voert weer

buitengewoon actueel. Na een periode van verlaagde grondprijzen is thans gekozen

voor een geleidelijke stijging naar een meer marktconform niveau. Een dergelijke

benadering wordt in den lande veelvuldig toegepast. Veelal wordt tevens flankerend

beleid ontwikkeld om de doelstelling, het huisvesten van de doelgroepen van beleid,

zeker te stellen.

Een van deze instrumenten is het instellen van een Volkshuisvestingsfonds. Een

dergelijk fonds biedt het college van burgemeester en wethouders de gelegenheid in

incidentele gevallen een financiële bijdrage te leveren in de onrendabele

investeringen van woningcorporaties. Dergelijke bijdragen zijn voor de gemeente

Helmond overigens niet nieuw. In de afgelopen jaren zijn met gebruikmaking van

het zogenaamde BWS 5e fonds17 reeds bijdragen verstrekt t.b.v. levensloop-

bestendige woningen in Brandevoort, de aanleg van standplaatsen en de prestatie-

normering Huursubsidie. Het saldo van deze reserve bedraagt per 1-1-2005 ca. ¿ 1

mln. Deze reserve is niet geheel vrij besteedbaar, daar voor een aantal BWS

projecten nog ten laste van deze reserve bijdragen verstrekt dienen te worden.

Met het instellen van een Volkshuisvestingsfonds kan de functie van het BWS 5e

fonds worden overgenomen. Naast restant middelen uit dit fonds dient het

Volkshuisvestingsfonds gevoed te worden met andere middelen. Daarbij kan

worden gedacht aan BLS gelden18, inkomsten uit grondverkoop en bijdragen door

derden (woningcorporaties en marktpartijen). Vervolgens dient te worden bepaald

door wie en onder welke condities een beroep op dit fonds kan worden gedaan.

17 Het betreft een reserve die tot stand komt uit vrijval en terugval en rente inkomsten voortvloeiende

uit het Besluit Woninggebonden Subsidies

18 BLS: Besluit Lokatiegebonden Subsidie, het betrof een rijks grond kostensubsidie bedoeld

om woningbouw mogelijk te maken op locaties waarbij de hoge grond kosten een

belemmering vormen, maar is nu bij de nieuwe woningbouwafspraken met het rijk slechts

bedoeld om de woningproductie te stimuleren.

47

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

5. WONINGBOUWPROGRAMMA

In de loop van 2005 zal hierover een uitgewerkt voorstel aan de raad worden

voorgelegd. Daarbij zal eveneens de dekking van de legesvrijstelling voor sociale

huurwoningen en de instelling van een leefbaarheidsfonds als bedoeld in paragraaf

8 van het prestatie convenant met de woningcorporaties worden betrokken.

Een dergelijk fonds dient, dient op basis van een marktconforme werkwijze, objectief

inzichtelijk te maken welke bijdrage van gemeentewege aan de bouw van sociale

huurwoningen wordt gegeven. Een dergelijke bijdrage kan au fond perdu danwel in

de vorm van een revolving fund.

Randvoorwaarde is evenwel dat een dergelijke bijdrage alle andere bijdragen

vervangt.

48

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

6. WONINGBOUWPLANNING

6. Woningbouwplanning

~

6.1. Evaluatie

Uit de evaluatie van de daadwerkelijke woningbouwproductie (hoofdstuk 3) in relatie

tot het taakstellende woningbouwprogramma in de jaren 2003 en 2004 blijkt, dat de

programma's van de afgelopen jaren en de daaruit afgeleide woningbouwplannin-

gen zowel in kwantitatieve zin, als in kwalitatieve zin bij lange na niet gehaald zijn.

In kwantitatief opzicht betekent dit een realisatie van slechts 43% van het geplande

aantal, terwijl in kwalitatieve zin zowel de goedkope huur- als sociale en betaalbare

koopsector (realisatiepercentages respectievelijk 38%, 0% en 9%) ver afwijken van

hetgeen in de planningen stond opgenomen. In de duurdere huur en middeldure en

dure koopsector is de productie, met realisatiepercentages van respectievelijk

116%, 45% en 50% minder drastisch teruggevallen.

6.2. Woningbouwplanning 2006-2015

Ook voor de periode 2006-2015 moet geconstateerd worden dat het niet realistisch

is te veronderstellen dat programma en planning naadloos op elkaar aansluiten.

De ervaringen uit het verleden Ieren dat een woningbouwprogramma op jaarbasis

niet maakbaar is. Afhankelijk van de economische omstandigheden vinden voor

langere of kortere termijn verschuivingen plaats tussen zowel huur-koop als in

prijsklassen.

Dit geconstateerd hebbende wordt niet langer uitgegaan van een gemiddeld

woningbouwprogramma maar van een programma dat in tijd (de horizon is op dit

moment 2015) datgene bewerkstelligt wat op termijn wenselijk is in de

woningvoorraad. Zo kan het voorkomen dat in de eerste periode van de termijn het

accent op huur ligt terwijl omwille van een evenwichtige opbouw van de

woningvoorraad in de tweede helft niet of nauwelijks huurwoningen zullen worden

gebouwd. Door in te spelen op de ontwikkelingen vanuit de bestaande

woningvoorraad wordt getracht de gewenste woonopgave te realiseren.

In een multidisciplinaire werkgroep is getracht het in het vorige hoofdstuk berekende

taakstellende woningbouwprogramma onder te brengen in een taakstellende

woningbouwplanning (waar, wanneer en welke differentiatie). Deze is gebaseerd op

gegevens als bestemmingsplannen, grondverkopen, afgesloten contracten,

bouwrijpmaken, bouwvergunningen, etc. Dit heeft geleid tot de in onderstaande

grafiek opgenomen planning. In de bijlagen is de daadwerkelijke planning per jaar

opgenomen.

49

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

6. WONINGBOUWPLANNING

woningbouwproductie

0

~

2000

1500

1000

500

-500

I_NieuwbOUW -Soc. Huur OSloop I

Het is echter niet realistisch te veronderstellen dat de woningmarkt in Helmond

meer dan 1.000 woningen per jaar kan opnemen. Uiteindelijk zal de daadwerkelijke

oplevering van deze woningen, met name in de koopsector, daardoor in

werkelijkheid wat afvlakken en worden uitgesmeerd over een wat langere periode.

Uit de vergelijking van programma en planning blijkt duidelijk de discrepantie tussen

beide, zowel in kwantitatieve zin als in kwalitatieve zin. Afwijkingen voor een

afzonderlijk jaar worden niet problematisch geacht, het is veel meer zaak dat de

eindtotalen voor de gehele periode 2006-2015 enigszins op elkaar aansluiten. Dit is

echter geenszins het geval.

vergelijking taakstellende woningbouwprogramma met de

woningbouwplanning (2006-2015)

500

2500

2000

1500

1000

0

huur<501

huur >501

koop <150000

koop 150-

180000

koop 180-

250000

koop >250000

. programma actualisering

. planning actualisering

50

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

6. WONINGBOUWPLANNING

Tabel 24.

Vergelijking taakstellende woningbouwprogramma met de meest

recente woninabouwplannina

HUUR KOOP TOTAAL

¿500 ¿500 ¿150.0 ¿150- ¿180- >¿250.0

00 180 250 00

2006

programma actualisering 181 103 86 69 198 223 860

planning actualisering 344 135 8 158 452 118 1.215

2007

programma actualisering 181 103 86 69 198 223 860

planning actualisering 486 150 40 140 380 445 1.641

2008

programma actualisering 181 103 86 69 198 223 860

planning actualisering 112 60 20 90 375 351 1.008

2009

programma actualisering 181 103 86 69 198 223 860

planning actualisering 80 85 40 85 270 208 768

2010

programma actualisering 118 68 56 45 130 147 564

planning actualisering 132 95 35 107 266 99 734

2011

programma actualisering 118 68 56 45 130 147 564

planning actualisering 123 70 20 50 209 90 562

2012

programma actualisering 118 68 56 45 130 147 564

planning actualisering 50 130 70 50 120 91 511

2013

programma actualisering 118 68 56 45 130 147 564

planning actualisering 50 70 20 40 140 80 400

2014

programma actualisering 118 68 56 45 130 147 564

planning actualisering 75 50 20 20 155 80 400

TOT.

programma actualisering 1.314 752 624 500 1.442 1.627 6.260

planning actualisering 1.452 845 273 740 2.367 1.562 7.239

Uit deze vergelijking kunnen de volgende knelpunten gesignaleerd worden:

1. In kwantitatief opzicht beschikt de gemeente Helmond op dit moment over

voldoende harde plancapaciteit om te kunnen voldoen aan het realistische

woningbouwprogramma. Mocht de situatie op de woningmarkt zich in positieve

zin wijzigen dan is er voldoende harde, doch ook, nu nog in de zachte capaciteit

opgenomen en nog hard te maken plancapaciteit aanwezig om daar adequaat

op te kunnen inspringen.

2. Met name in de eerste drie jaren van de woningbouwplanning zijn meer

woningen opgenomen dan programmatisch gewenst is. Het is op dit moment,

gezien het stadium van voorbereiding/uitvoering niet mogelijk om aan te geven

welke locatie wel en welke niet door zal gaan. Het moge duidelijk zijn dat de

opnamecapaciteit binnen de gemeente Helmond niet veel hoger zal liggen dan

800 woningen per jaar. Jaarproducties van 1.200 tot 1.650 woningen zullen

daarom dan ook niet voorkomen. Deze pieken zullen zich in de loop der jaren

geleidelijk aan uitsmeren over volgende jaren.

51

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

6. WONINGBOUWPLANNING

woningbouwplanning

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

0

1215

1641

1008

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

8taakstellend woningbouwprogramma

111 recente woningbouwplanning

3. Wat de sociale huursector betreft omvat de planning met name voor de

eerstkomende jaren over voldoende harde plannen om de hele periode tot 2015

te vullen. Het betreft plannen, die voor een belangrijk deel al in een

vergevorderd stadium van voorbereiding zijn of contractueel zijn vastgelegd.

Gezien de huidige spanning op de woningmarkt en het stadium van

voorbereiding/bouwen de locaties, wordt voorgesteld om deze verhoogde

productie in de sociale huursector in de eerstkomende jaren te accepteren en

vanaf het jaar 2010 buiten de in het kader van het convenant met de

corporaties afgesproken locaties, geen nieuwe locaties meer toe te voegen aan

de woningbouwplanning

4. Een volgend knelpunt is het enorme overschot aan koopwoningen in de

prijsklasse ¿180-250.000.

5. Tenslotte zijn voor het programma sociale koopwoningen nagenoeg geen

plannen voorhanden.

Geadviseerd wordt voor deze sector toch in te zetten op realisatie van 10% van

de nieuwbouwproductie.

Op dit moment is er nog geen zicht op welke locaties hiervoor dan in

aanmerking komen. Enerzijds zal deze sector in het onderhandelingsproces met

de realisatoren als belangrijk thema moeten worden betrokken en anderzijds

zullen de Helmondse corporaties door het realiseren van mengvormen van

huren en kopen een deel van dit programma voor hun rekening dienen te

nemen. Daarnaast is een vermindering van het eisenpakket (duurzaam,

aanpasbaar en bezoekbaar, etc) bespreekbaar om woningen in deze prijsklasse

nog mogelijk te maken.

In bijlage 1 is de taakstellende woningbouwplanning weergegeven. Deze planning

zal als uitgangspunt gehanteerd worden bij de onderhandelingen met de

realisatoren, waarbij tevens de hierboven onder punt 1 tot en met 5 genoemde

knelpunten en mogelijke oplossingen aan de orde dienen te komen. Elk kwartaal zal

een multidisciplinaire werkgroep de daadwerkelijke resultaten en productie

evalueren, signaleren indien te ver wordt afgeweken van de planning en mogelijke

oplossingen aandragen om bij te sturen.

52

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

6. WONINGBOUWPLANNING

woningbouwplanning (2005-2015)

~

..,

J!I

"'

c

Ol

c

c

jij

"8

0

..!.

c

0

E

'ii

J:

~

0

J:

.!li

"

.<:

;0

"

!!

III

~

..!.

c

0

E

'ii

J:

Ol

..,

c

!!

~

~

0

.<:

c.

ij!

E!'

Ol

...

'ii

c.

~

...

c

0

"E

Ol

ëi

1::

8

ij;

..,

c

..

a;

"E

0

0

~

..,

ij

E

'ii

J:

l_huur<501 _huur>501 0 koop <150000 Elkoop 151).180000 _koop 181).250000 _koop >250000 I

6.3. Ontwikkeling woningvoorraad tot het jaar 2015

Bovenstaande woningbouwplanning zal in het jaar 2015 leiden tot de volgende

differentiatie van de woningvoorraad, waarbij de verkoop van huurwoningen en de

sloop in onderstaande grafieken niet is betrokken.

Koop middelduur

Huur goedkoop

2015

Koop goedkoop

53

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

6. WONINGBOUWPLANNING

Meergezins

54

2004

2015

2004

2015

:!!

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

7. WONEN - WELZIJN -ZORG

7. - Wonen - Welzijn - Zorg ~

7.1. Beleidskader

De afgelopen jaren is het beleidsveld wonen-welzijn-zorg sterk in beweging.

Het rijksbeleid gaat uit van verbetering van de kwaliteit van de zorg en de onders-

teuning 19 aan burgers, alsmede de verbetering van de samenhang in voorzieningen

voor deze mensen in hun directe omgeving zodat ze zo lang mogelijk zelfstandig

kunnen functioneren. Deze doelstelling wil het rijk bereiken door aanpassing van de

Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en de nieuwe Wet Maatschap-

pelijke Ondersteuning (WMO).

Gevolgen van deze aanpassingen zijn:

a. mensen die dat kunnen, dienen meer dan nu het geval is zelf oplossingen te

bedenken in de eigen sociale omgeving;

b. gemeenten moeten zorgen voor een goed samenhangend stelsel van onder-

steuning voor hun inwoners die niet goed in staat zijn in bepaalde situaties zelf

of samen met anderen oplossingen te realiseren;

c. de AWBZ wordt slechts ingezet voor chronische en continue zorg, die grote

financiële risico's voor individuen met zich meebrengt en die particulier niet te

verzekeren zijn;

Het motto van het rijksbeleid is: "zelf wat zelf kan, lokaal wat lokaal kan en verze-

kerd wat verzekerd moet". Kortom meer verantwoordelijkheid voor het individu en de

gemeente. In de nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning wordt deze verant-

woordelijkheid geregeld. De WMO regelt een aantal voorzieningen die nu nog onder

andere wetten vallen. De Welzijnswet en de Wet Voorzieningen Gehandicapten

(WVG) zullen vanaf 2006 in de WMO opgaan, alsmede onderdelen van de AWBZ.

Met de invoering van de WMO zal de gemeente onder andere verantwoordelijk zijn

voor:

. algemene voorzieningen, zoals sociale activering en hulp bij geldproblemen;

. voorlichtingsloketten en advies over maatschappelijke ondersteuning;

. ondersteuning mantelzorg en vrijwilligers;

. leefbaarheid en samenhang buurt en wijk;

. accommodaties zoals zwembaden en clubhuizen;

. preventieve voorzieningen voor problemen met jongeren en opvoedings-

problemen;

. voorzieningen ouderen, gehandicapten, chronische-, psychiatrische patiënten en

mensen met psychische of psychologische problemen, bij voorbeeld rolstoelen

en woningaanpassingen;

. maatschappelijke opvang (tijdelijke opvangfunctie);

Nederland staat aan de vooravond van een vergrijzingsgolf. Het aantal 55-plus-

huishoudens stijgt tussen 2003 en 2015 met bijna 30 %, het aantal 75-plus-

huishoudens met bijna 21 %. In 2015 hebben in Nederland twee op de vijf

huishoudens een leeftijd bereikt van 55 jaar of ouder. Van de gemeente wordt

verwacht dat zij de regierol op zich neemt als het gaat om het realiseren van

voldoende huisvestingsvormen voor ouderen en het coordineren van de zorgvraag.

19 onder maatschappelijke ondersteuning wordt o.a. verstaan: huishoudelijke hulp, vervoer,

welzijn (maaltijden, recreatie, personenalarmering,veiligheid)

55

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

7. WONEN - WELZIJN -ZORG

Uitgangspunt voor het Rijk is dat de behoefte van ouderen leidend moet zijn voor de

bepaling van het aanbod van wonen en zorg (vraagsturing i.p.v. aanbodsturing). Op

het gebied van het invullen van de gewenste woningbeAoefte wordt aan

woningcorporaties een belangrijke rol toegedicht.

Ten aanzien van de huisvesting van ouderen wordt een onderscheid gemaakt

tussen intramurale voorzieningen en extramurale voorzieningen. Bij intramurale

voorzieningen kan worden gedacht aan zorg binnen een instelling of

woonzorgcomplex (het verpleeg- of verzorgingstehuis). Het beleid is gericht op

vermindering van dit aanbod (extramuralisering of vermaatschappelijking van de

zorg 2°). Het rijk acht de exacte hoeveelheid waarin de bouw van extramurale

voorzieningen moet plaats vinden primair een lokale verantwoordelijkheid. Zij maakt

daarbij overigens wel een onderscheid tussen een gewone "nultredenwoning" en

"verzorgd wonen" 21. Landelijk is becijferd dat in de periode 2002 - 2015 het aantal

nultredenwoningen met 280.000 en het aantal verzorgd wonen woningen met

115.000 moet toenemen. Het aandeel voor Noord Brabant hierin bedraagt

respectievelijk 53.900 en 22.100 woningen. Voor het SRE gebied is een opgave van

18.400 nultreden woningen en 8.500 verzorg wonen berekend.

De provincie Noord-Brabant gaat in het kader van de Regionale Visie van het

Regioberaad Verpleging & Verzorging uit van de volgende kengetallen:

. 10 % van het aantal 65 + te huisvesten in intramurale voorzieningen

. 25 % van het aantal 65 + te huisvesten in tussenvormen

. 65 % van het aantal 65 + te huisvesten in reguliere woonvormen

De provincie Noord-Brabant heeft inmiddels onder het motto "Inhalen toegestaan:

zorg voor een leven lang wonen" een taskforce ingesteld om het aantal extramurale

bouwinitiatieven te versnellen. Zowel de traditionele aanbieders van zorg en welzijn

als de woningcorporaties zullen zich moeten heroriënteren op deze ontwikkeling. De

gemeente kan c.q. moet, zoals eerder vermeld, hierbij een regierol vervullen. Het

gaat daarbij niet alleen om de planning van voldoende geschikte woningen (lees

nultredenwoningen en volledig toegankelijke woningen), maar ook om de directe

woonomgeving. Van woningcorporaties wordt gevraagd, al of niet in samenwerking

met zorg- en welzijnsinstellingen, initiatieven te nemen om te komen tot voldoende

geschikte woonruimte. Daarbij is het eveneens van belang dat deze woonruimte aan

de juiste doelgroep wordt toegewezen.

Naast woningcorporaties zijn eveneens commerciële verhuurders op deze markt

actief. Ook met dit marktsegment dient lokaal een goede afstemming plaats te

vinden. De basis voor een gezamenlijke aanpak is gelegd door middel van de pilot

Ruimte voor Resultaat.

20 In Helmond zijn plannen om de intramurale plaatsen van de verzorgingstehuizen de

Eeuwsels (92) en de Pannehoeve (133) te transformeren naar zelfstandige woningen met

extramurale verzorging

21 Een gewone nultredenwoning is een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar

is en waarbij de zgn. "primaire ruimtes, de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal

een slaapkamer zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woning zijn laag of

ontbreken.

Verzorgd wonen betreft nutredenwoningen, waarbij (de mogelijkheid tot het verkrijgen van)

extramurale verzorging, verpleging en begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten

onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het geboden arrangement. Zorg is op afroep mogelijk.

Extra m2 ruimte in de woning voor verzorging en de directe fysieke nabijheid van

zorgvoorzieningen en diensten (al dan niet binnen het complex) zijn specifiek kenmerken

van deze vormen van wonen. Niet zelden gaat het om geclusterde vormen van wonen.

56

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

7. WONEN - WELZIJN -ZORG

7.2. Ruimte voor Resultaat

Op initiatief van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) is door

middel van een aantal pilots getracht inzicht te krijgen in de noodzaKelijk budgettaire

gevolgen van de ontwikkeling om zo lang mogelijk thuis te willen blijven wonen.

In de tweede helft van 2003 zijn het Zorgkantoor Zuid Oost-Brabant, de gemeenten

Asten, Deurne, Gemert-Bakel, Helmond, Laarbeek, Geldrop-Mierlo en Sameren,

alsmede het SRE, de zorgaanbieders Savant en De Zorgboog, de woning-

corporaties Wocom en Woonpartners en de provincie Noord-Brabant gestart met

een pilot in de subregio Helmond.

Deze pilot heeft geresulteerd in het rapport "Ruimte voor Resultaat" Regio Helmond

en heeft een tweetal doelstellingen:

1. het opstellen van een gezamenlijk uitvoeringskader op het gebied van wonen,

zorg en welzijn;

2. het inzichtelijk maken van de budgettaire consequenties van de extra-

muralisering in de ouderenzorg;

Naast een inventarisatie van de bestaande situatie geeft het rapport een aantal

conclusies en aanbevelingen. Conclusie is dat voor een groeiende groep ouderen

een samenhangend aanbod aan wonen met zorg en welzijn nodig is.

Voor de korte termijn dient daartoe:

1. versnelde implementatie van extramurale bouwinitiatieven plaats te vinden;

2. implementatie van ongeplande zorg plaats te vinden;

3. en op de middenlange termijn: ontwikkelen van een plan van aanpak voor

Wonen-Welzijn-Zorg in de regio Helmond voor de middenlange termijn (care-

breed)

Inmiddels is ter uitvoering van de aanbevelingen van het rapport gestart met een

regionale task force "versnelling extramurale bouwinitiatieven" en het project"

Woningvoorraad en woningbehoefte".

In het kader van het laatst genoemde project zal gezamenlijk bepaald moeten

worden wat de toekomstige behoefte is aan verzorgd wonen en nutredenwoningen.

7.3. Vraag en aanbod

De zeven gemeenten in de regio Helmond telden op 1 januari 2002 ca. 208.000

inwoners, waarvan ca. 25.000 personen met een leeftijd van 65 jaar of ouder (ruim

12 %).

De belangrijkste groep die gebruik maakt van zorg en welzijn is de leeftijdsgroep

van 75 jaar en ouder. Binnen de regio bedraagt het aandeel per 1 januari 2002 van

deze leeftijdsgroep ca. 4,5 %. Dit aandeel zal oplopen naar ruim 5,5 % in 2010.

Uit de bevolkingsprognose 2003 - 2015 blijkt dat de totale bevolking van Helmond

in de periode 2003 - 2015 zal groeien van 84.146 inwoners naar 102.448. Het

aandeel 65 jaar of ouder zal in de genoemde periode oplopen van ruim 11,69 %

naar 12,8 % terwijl het aandeel 75 jaar en ouderen vrij constant blijft op ca. 5 %.

In de bijlagen is een totaaloverzicht opgenomen van het huidig aantal verpleeg- en

verzorgingsbedden alsmede het aantal woningen verdeelt naar geclusterd

beschermd, geclusterd en verspreid. Uit deze opgave blijkt dat in Helmond per

medio 2003 232 verpleeg- en 269 verzorgingsbedden aanwezig zijn. Naar

verwachting zal in de periode tot 2007 de intramurale capaciteit met de helft worden

terug gebracht. Het opvangen van deze omzetting alsmede het inspelen op de groei

van het aantal 65 jarigen en ouder zal in het komend jaar uitgewerkt worden in het

project "woningvoorraad en woningbehoefte". Het gaat daarbij overigens niet om de

57

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

7. WONEN - WELZIJN -ZORG

woningvraag van ouderen, maar zeer zeker ook om gehandicapten en mensen met

psychiatrische problematiek. Door de provincie Noord Brabant is indicatief de be-

leidsmatige opgave voor zorg en wonen berekend. Voor de periode 2003 - 2015

komt deze opgave neer op 170 beschermd wonen, 990 verzorgd wonen en 3.050

nultreden woningen. Deze opgave behoeft niet alleen door nieuwbouw te worden

gerealiseerd22. Andere instrumenten zijn woningaanpassing, omzetten van

intramurale plaatsen in verzorgd wonen en woningtoewijzing.

Ervan uitgaande dat ca. 40 % van de berekende opgave door nieuwbouw dient te

worden opgelost levert dit een taakstelling voor de gemeente Helmond tot 2015 op

van 1.650 woningen, ofwel ca. 140 woningen per jaar. Dit aantal komt nagenoeg

overeen met het in de Nota Wonen aangegeven aantal van 150 per jaar.

7.4. Aandachtspunten

Op het gebied van wonen zal de koppeling met zorg en welzijn steeds belangrijker

worden.

Zowel regionaal als lokaal dienen nadere uitwerkingen plaats te vinden.

Daarbij dient aandacht te worden geschonken aan de volgende aspecten:

a. Integrale aanpak: het is van groot belang dat alle partijen op dit vlak

samenwerken, zowel op regionaal als op lokaal niveau. Om dit te onderstrepen

heeft eind september 2004 een startconferentie plaatsgevonden. In dit kader

wordt tevens gewezen op de afspraken die met de woningcorporaties zijn

gemaakt in het convenant prestatie afspraken 23.

b. Tijdig inspelen op veranderde wetgeving: het gaat daarbij met name op de

stelselwijziging zoals hiervoor is aangegeven, waarbij de AWBZ wordt

aangepast en de WMO wordt ingevoerd.

c. Heldere afspraken over de uitgangspunten van beleid, daartoe behoort ook een

keuze in definities en omschrijvingen.

d. Aandacht voor toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de woningvoorraad: het

huidige beleid dient te worden geëvalueerd. Het gaat daarbij niet alleen om

nieuwbouw maar ook om verbouw- en woningverbetering en de relatie met

woningaanpassingen in het kader van de WVG.

e. Meer aandacht voor Domotica: woontechnologische voorzieningen ter verhoging

van het wooncomfort, de veiligheid in huis, voor energiebesparing en voor

(tijdelijke-) zorgverlening na bijvoorbeeld een ziekenhuisopname;

f. Meer aandacht voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de

(bestaande-) woningvoorraad;

g. Meer aandacht voor specifieke doelgroepen: het gaat daarbij om projecten

begeleid wonen voor mensen met zowel een fysieke als geestelijke beperking,

te denken valt aan projecten van aRa en Triocen, maar aan ook Fokus

projecten en specifieke opvang voor dementerende ouderen.

h. De bouw van gemiddeld 140 nultreden woningen per jaar.

22 Zie brief minister van VROM en staatssecretaris VWS, Tweede Kamer, vergaderjaar 2003

- 2004,26631 en 28 951, nr. 99

23 Hoofdstuk 7 Wonen, zorg en welzijn van het convenant

58

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

8. STEDELIJKE VERNIEUWING

8. Stedelijke vernieuwing

~

8.1 Relatie met de Stadsvisie en MOP 2005-2009; continuïteit van beleid.

In de Stads(Re)Visie en het recent vastgestelde MOP 2005 -2009 wordt

aangegeven dat Helmond wil doorgroeien met het accent op kwaliteit

Waar het gaat om de stedelijke vernieuwing worden duidelijke accenten gelegd op

het:

. versterken van de centrumpositie;

. verbeteren van de bereikbaarheid;

. creëren van hoogwaardige en gevarieerde woonmilieus met als speerpunten:

- herstructurering Binnenstad Oost,

- en stadsuitleg in Brandevoort.

De resultaten van dit beleid zijn inmiddels duidelijk zichtbaar:

. De Vinex-Iocatie Brandevoort is volop in ontwikkeling. Thans is met name ook

het op peil brengen van het voorzieningenapparaat in deze wijk aan de orde,

waarbij het onder meer gaat om een multifunctioneel centrum, een

voorstadshalte en commerciële voorzieningen.

. Voor het Stadscentrum is een masterplan gereed en is een intentie-

overeenkomst met marktpartijen getekend.

. Het gebied Suytkade - waar sprake is van reconstructie van een

bedrijventerrein - is inmiddels op basis van een PPS-constructie in ontwikkeling

genomen. Aan de verbetering van de relatie van het gebied Suytkade met het

station wordt gewerkt.

. Voor de herstructureringswijk Binnenstad Oost in een integrale gebiedsgerichte

aanpak tot stand gekomen, die al de nodige successen heeft opgeleverd. Zo is

de herstructurering van de woningvoorraad volop in uitvoering: de renovatie van

112 woningen is bijna afgerond, meer dan 300 woningen zijn inmiddels

gesloopt, en de vervangende nieuwbouw in de Vossenberg (voorheen

Dierenbuurt) en het Zonnekwartier (voorheen Sassenbuurt) is gestart.

De komende jaren wordt ingezet op voortzetting van het in gang gezette beleid.

Versterking van het Centrum, verbetering van de bereikbaarheid, de

herstructurering van Binnenstad Oost en het doorontwikkelen van Brandevoort

houden prioriteit.

8.2. Relatie met de 56-wijkenaanpak

Tempo maken met de uitvoering van beleid is speerpunt voor de komende jaren. Dit

geldt in het bijzonder voor de aanpak van de "aandachtswijk Binnenstad", die deel

uitmaakt van de zgn. 56-wijkenaanpak van het Ministerie van VROM. Het Centrum

van onze stad en het belangrijkste herstructureringsgebied Binnenstad Oost maken

integraal onderdeel uit van deze aandachtswijk.

Voor de periode 2005-2009 is sprake van een ambitieus programma voor de

aandachtswijk Binnenstad:

59

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

8. STEDELIJKE VERNIEUWING

.

aantal te slopen woningen: ca. 500

nieuw te bouwen woningen: ca. 1.700

netto toevoeging woningvoorraad: ca. 1.200 woningen ~

detailhandel (Centrum en Heistraat): ca. 25.000 m2

realisering van voorzieningen als wijkhuis-brede school, jongerencentrum (beide

Binnenstad Oost), leisurevoorzieningen (Suytkade), platte zaal, bibliotheek,

frontoffice regionaal historisch centrum, vlakke vloerzaal, uitbreiding hotel,

kunstencentrum, casino (alle Centrum), horeca, gebouwde parkeervoor-

zieningen e.d.

realisering van kantoor- en bedrijfsruimte.

.

.

.

.

.

Om dit ambitieuze programma waar te maken, zal ook in de financiële afwegingen

voorrang worden gegeven aan de aandachtswijk Binnenstad. Een aanzienlijk deel

van het geraamde gemeentelijke investeringsvolume voor de periode 2005-2009 zal

hier worden ingezet. Het ISV2-budget zal ook voor de periode 2005-2009 primair in

de aandachtswijk Binnenstad worden ingezet. Gelet op de krapte van de budgetten

krijgen de deelgebieden Centrum en Binnenstad Oost hierbij de hoogste prioriteit.

Uitgangspunt daarbij is tevens dat de private partijen - met name de woning-

corporaties - hun sleutelrol óók in financiële zin oppakken.

8.3. Programma Aandachtswijk Binnenstad: Woningbouw

Nader geconcretiseerd ziet het programma (opgeleverde woningen) voor de

onderscheiden deelgebieden binnen de aandachtswijk voor de periode 2005-2009

er globaal als volgt uit:

Tabel 26.

Programma deelgebieden aandachtswijk

Financieringscategorie

Plangebied Sociale Huur Vrije Sect. Sociale Koop Betaalbare Dure Koop TOTAAL

< ¿ 499,92 Huur < ¿ 156.467 Koop > ¿ 180.000

> ¿ 499,92 < ¿ 180.000

Suytkade 75 90 35 160 340 700

Centrum + Overig 90 45 0 0 130 265

Binnenstad Oost 280 -- 30 100 240 650

Helmond-West 180 50 0 30 0 260

TOTAAL 625 185 65 290 710 1.875

Ten aanzien van de "Derde Fase Herstructurering Binnenstad Oost" (omgeving

Karel Raijmakersstraat) is het beleid er op gericht op korte termijn te komen tot een

intentieovereenkomst met betrokken partijen over de aanpak van dit gebied, waarna

de planontwikkeling ter hand kan worden genomen. Aangezien voor dit deel van

Binnenstad Oost dus nog alle procedures moeten worden doorlopen, is er voorals-

nog van uitgegaan dat het daadwerkelijk opleveren van nieuwbouw-woningen vóór

2010 géén haalbare zaak is. Dit deelgebied is dus niet meegenomen in boven-

staande cijfers.

8.4. Programma Aandachtswijk Binnenstad: Woningverbetering

In het kader van de Stedelijke vernieuwing wordt hieronder verstaand de

woningverbetering waarvan de kosten boven de ¿50.000 liggen. Tot dusverre zijn

tot het jaar 2015 geen plannen door de corporaties vermeld.

60

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

9. PARTNERS

9.

Partners

~

9.1. De corporaties

Nederland telt momenteel 550 toegelaten instellingen. Deze toegelaten instellingen

hebben gezamenlijk ruim 2.4 miljoen woningen in bezit. Jaarlijks worden ca. 13.000

nieuwe huurwoningen gerealiseerd. Daar staat tegen over de sloop en verkoop van

huurwoningen (alsmede nadere mutaties, zoals functie wijzigingen en aankoop van

bestaande woningen) waardoor per saldo het aantal verhuureenheden met ca. 0,2

% afneemt.

Dit neemt niet weg dat ook landelijk de huidige sociale huurvoorraad nog

ruimschoots toereikend is voor de doelgroepen van beleid 24.

In 2002 en 2003 werden in Helmond totaal 350 huurwoningen opgeleverd. Daar

staat tegenover dat 340 woningen in 2002 en 2003 door de woningcorporaties zijn

gesloopt en in totaal 40 woningen zijn verkocht.

Voor 2004 is het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen in de huursector gepland

op 45 en zullen 180 woningen worden gesloopt en ca. 60 woningen verkocht.

Op 8 juli 2004 is het convenant Gemeente Helmond - Woningcorporaties getekend.

In dit convenant is een aantal prestatie afspraken voor de periode 2003 - 2010

vastgelegd.

De belangrijkste afspraken hebben betrekking op het aantal te realiseren

nieuwbouw woningen (1050 sociale huur, 350 duurdere huur en 350 sociale

koopwoningen), het aantal te slopen c.q. te verkopen woningen respectievelijk 1.000

en 850, het instandhouden van de kernvoorraad, het ontwikkelen van gezamenlijke

wijkvisies, de gezamenlijke aanpak van de problematiek inzake wonen, zorg en

welzijn en de vaststelling van een nieuw woonruimteverdelingsysteem.

Naast deze afspraken is het van belang dat de corporaties zich verder bezinnen op

de ontwikkeling van hun woningvoorraad (strategisch voorraadbeheer). Daarbij past

ook het ontwikkelen van nieuwe producten, niet alleen op het gebied van

doelgroepen (b.v. wonen en zorg) maar ook t.a.v. de toegankelijkheid van de

woningvoorraad (door b.v. huur/koop constructies 25).

Vanwege de regionalisering van de volkshuisvesting hebben zich de afgelopen

jaren diverse fusies en samenwerkingsverbanden voorgedaan tussen

woningcorporaties. .

Een en ander heeft ook tot gevolg gehad dat een aantal woningcorporaties binnen

de regio belangstelling heeft getoond voor het ontwikkelen van activiteiten in de

gemeente Helmond. Voorbeelden hiervan zijn Cobra en St. Trudo.

Indien deze activiteiten leiden tot het beheer van bezit (van enige omvang) in de

sociale huursector zal met de betrokken corporaties eveneens getracht worden

prestatie afspraken te maken.

24 Uit het Woningbehoefteonderzoek 2002 is gebleken dat circa 1,4 miljoen

doelgroephuishoudens zijn aangewezen op een huurwoning.

25 Woonpartners biedt voor de huurwoningen aan de Hindestraat de mogelijkheid de woning

te kopen waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven

61

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

9. PARTNERS

9.2. De realisatoren

In toenemende mate wordt de ontwikkeling van woningbouwprojecten geïnitieerd

door marktpartijen. Voor gemeenten wordt het steeds moeWijker een actieve

grondpolitiek te voeren doordat grond posities vroegtijdig door derden worden

verworven.

Sedert medio 2002 is sprake van een stagnatie in verkoop van woningen, met name

in het midden en duurdere segment. De verkooptijden zijn opgelopen ende

marktpartijen heroriënteren zich op de markt. Een dergelijk proces heeft vertraging

van de uitvoering van projecten tot gevolg. Dit is mede de oorzaak van het niet

halen van de geplande aantallen woningbouw in de afgelopen jaren. Voorts wordt

geconstateerd dat vanwege deze omstandigheden op de woningmarkt er meer

verzet bestaat tegen de door de gemeente Helmond gestelde aanvullende

kwalitatieve eisen (op het gebied van duurzaam bouwen, bezoek en aanpasbaar

bouwen en het politiekeurmerk veilig wonen).

Het is van wezenlijk belang juist nu vast te houden aan een visie op termijn, en niet

mee te gaan in de waan van de dag. Dit geldt evenzeer voor de roep thans meer

huurwoningen te bouwen en bouwplannen te intensiveren (door gestapelde bouw).

9.3. De woonconsumenten

Vanwege de hiervoor geschetste ontwikkelingen op de woningmarkt is de

consument kritischer geworden. Het vertrouwen in de economie is de afgelopen

jaren gedaald, met als gevolg een meer behoudend koopgedrag.

In de komende jaren zal nog meer dan thans het geval is het accent moeten worden

gelegd bij de beantwoording van de vraag: wat wil de woonconsument. Een

vraaggericht aanbod met de mogelijkheid een woning te realiseren naar de eigen

maatstaven (financieel en inhoudelijk) moet de woonconsument weer in beweging

krijgen.

9.4. Belangenorganisaties

In de afgelopen jaren is herhaaldelijk overleg gepleegd met belangenorganisaties

over het te voeren volkshuisvestingsbeleid. Dit overleg vond plaats in de vorm van

de commissie Wonen en in de vorm van bilateraal overleg, onder andere met het

Platform Helmondse Bewonersorganisaties en het Gehandicapten Overleg Hel-

mond.

Het betrekken van (toekomstige-) bewoners is zowel in het kader van een

gebiedsgerichte aanpak (te denken valt aan Binnenstad Oost) als ten aanzien van

specifieke projecten (b.v. realisatie Fokus project) van wezenlijk belang.

Niet voor niets is bij het opstellen van deze actualisatie van de Nota Wonen door

middel van workshops in maart 2004 een raadpleging plaats gevonden bij alle

betrokken partijen op de woningmarkt (zie hoofdstuk 3).

De samenwerking op het gebied van consument gericht werken met de

Woningbouw Advies Commissie zal ook in de komende periode worden voortgezet.

Het gaat daarbij om (praktische-) adviezen op het gebied van de gebruiks-

vriendelijkheid van nieuw te bouwen woningen.

62

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

Bijlagen

~

1. Planningstabellen

2. Overzicht huidig aanbod verpleeg- en verzorgingsbedden alsmede huisvestingsvormen

voor senioren

63

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

Bijlage 1: Planningstabellen 2005-2015

2005 Gereed te komen woningen

Q)

-

~C'CS

,_U

~.3

Binnenstad

Drietipstraat

Vossen berg 1A

Rond de Kerk

Zonnekwartier 1A

Zonnekwartier 1 A

Dansschool

Tiendplein 1

W. Prinzenstraat

Paterslaan 1

Paterslaan 2

Totaal Binnenstad

Helmond-Oost

Azalealaan

Totaal Helm.-Oost

Helmond-Noord

Ruusbroecklaan

Abdijlaan

Totaal Helm.-Noord

't Hout

Burg. Krollaan

Geldropseweg

Station

Station

Akkers 3D

Totaal 't Hout

Brouwhuis

Weyerweg

Rupelstraat

Totaal Brouwhuis

Helmond-West

Arbergstraat 1

Eijkendonk 2

Totaal Helm.-West

Warande

Stiohout

Rijpelberg

Rijpelplein

Totaal Rijpelberg

Dierdonk

Arcenlaan

Waterlelie

Totaal Dierdonk

Brandevoort

Schutsboom IH

Schutsboom I

Veste 10a

Veste 10a

Veste 11

Veste 14

Veste 14

Veste 28

Brand D

Brand E

Stepekolk B

Stepekolk B

Stepekolk C

Totaal Brandevoort

Totaal

...

0

-

nI

.!!!

iU

Cl)

a:

Verhoeven

Janssen de Jong

Woonpartners

Volksbelang

Volksbel./Comb.

Woonpartners

Woonpartners

Particulier

Planoform

Woonpartners

Woonpartners

Particulier

Particulier

ABV

ABV

Particulier

Particulier

Particulier

WoCom

WoCom

Particulier

Particulier

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Particulier

Particulier

Compagnie

Particulier

Compagnie

Cl)

c.

~

Eg

Eg

Eg

Eg

Mg

Mg

Mg

Eg

Mg

Mg

mg

Mg

Eg

Eg

Eg

Eg

Mg

Eg

Eg

eg

Mg

Eg

eg

Eg

Eg

Mg

Mg

Eg

Mg

Eg

Eg

Mg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

"'0

::SO

::SI/)

J:v

147

46

0

0

0

47

0

0

0

0

49

289

34

16

37

17

25

18

46

47

16

22

4

7

"'0

::SO

::::11/)

J:/\

36

0

0

0

0

7

0

0

4

0

36

7

4

2

2

49

0

0

0

c.'

00

ol/)

~v

1

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1

0 0

0 0

0 0

0 0

co I/)

c...... c.N

0' 0'

00 00

~~ ~~

0

21

21

0

0

0

0

0

0

0

0

21

39

0

7

20

0

0

0

0

0

0

63

129

~

1

24

14

7

16

4

20

1

12

14

16

0

0

0

c. .

00

ol/)

~~

1

0

0

11

3

0

0

0

0

8

17

5

10

12

70

93

1

2

2

7

2

1

2

6

1

4

21

iU

nI

-

0

I-

1

24

34

16

52

17

25

1

36

18

224

46

46

21

7

28

2

2

16

4

7

31

2

1

3

47

7

54

0

0

4

4

2

6

8

16

42

1

2

1

4

4

40

14

17

21

10

12

184

582

65

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

2006 Gereed te komen woningen

Cl)

+:::

32 CU

"- CJ

~.3

Binnenstad

Filmhuis

Molenstraat

Suytkade

Vossenberg 1B

Rond de Kerk

Molenstraat 88

Zangershof

Zonnekwartier 2

Zonnekwartier 2

Totaal Binnenstad

Helmond-Oost

Narcissenstraat

Azalealaan

Totaal Helm.-Oost

Helmond-Noord

Ruusbroecklaan

Totaal Helm.-Noord

't Hout

Brouwhuis

Bruhezerweg

Totaal Brouwhuis

Helmond-West

Eijkendonk 2

Eijkendonk 3

Totaal Helm.-West

Warande

Stiphout

Braakweg

Gasthuisstraat

Jan Ettenstraat

Schutterslaan

Tivoli

Totaal Stiphout

Rijpelberg

Dierdonk

Pinksterbloembeek

Manege

Totaal Dierdonk

Brandevoort

Schutsboom ID

Schutsboom J

Veste 4

Veste 4

Veste 5

Veste 5

Veste 9

Veste 11

Brand C

Brand D

Brand E

Brand E

Brand F

Brand F

Totaal Brandevoort

Totaal

66

..

0

....

Cl!

.!!!

(ij

Cl)

0:::

Woonpartners

ABV

Wijnen/WoCom

Woonp/JansJong

Woonp/JansJong

Woonp/JansJong

Woonp/JansJong

Volksbel/Comb.

Volksbel/Comb.

Volksbelang

Woonpartners

Particulier

WoCom

WoCom

Particulier

Particulier

Particulier

Particulier

Particulier

Particulier

Particulier

Bouwfonds

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Gem. ntb

Compganie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Compagnie

Particulier

Compagnie

Cl)

Co

>.

I-

Mg

Mg

Mg

Eg

Mg

Eg

Eg

Eg

Mg

Mg

Eg

Mg

Eg

Mg

Mg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

Mg

Eg

Mg

Eg

Mg

Mg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

Eg

"0

;'0

;'10

:I: V

179

48

0

0

0

15

0

0

0

30

72

344

0

0

0

"0 Coc:)

;'0 OIO

;'10 0..-

:I:/\ ~v

13

6

54

40

61

20

46

37

98 8

48

23

23

0

0

0

14

15

14

0

0

0

30

0

20

15

4

25

5

2

0

135

3

2

3

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8

0 0

~ ~ ~ 0

0 0 0

co 10 0

Co..- CoN Coc:)

00 00 OIO

OIO °co ON

~..- ~..- ~/\

76

26

132

49

10

25

21

39

102

276

0

14

14 0

56

56 0

0 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

35

35 5

0

158

30

127 106

452 118

22

15

20

3

30

7

0

0

0

1

0

0

6

0

1

1

1

1

2

1

5

17

15

20

1

6

24

2

21

(ij

Cl!

'0

I-

13

6

323

118

10

27

41

88

37

663

71

14

85

56

56

0

1

1

14

15

29

0

1

1

1

2

1

6

0

5

65

70

17

22

30

20

40

15

7

1

13

80

5

4

21

30

305

1.215

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

2007 Gereed te komen woninqen

0 0

0 0

Cl) 0 q q ~ 0

- 0 0 0 - 0

~ns 0 co I&') 0 ëii

"0 "0 Q.' Q...- Q.N Q..

"- (J :Jo :Jo 00 0 . o' 00 J!I

:JI&') :JI&') ol&') 00 00 ol&') 0

~.3 J:v J:/\ ~v ~~ ~~ ~~ I-

Binnenstad 206 38 30 10 205 163 652

Helmond-Oost 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-Noord 0 15 0 0 0 0 15

't Hout 56 0 10 30 20 50 166

Brouwhuis 35 0 0 0 35 0 70

Helmond-West 70 30 0 30 0 0 130

Warande 0 0 0 0 0 0 0

Stiphout 20 0 0 0 30 0 50

Rijpelberg 0 0 0 0 0 0 0

Dierdonk 0 0 0 0 0 0 0

Brandevoort 99 67 0 70 90 232 558

Totaal 486 150 40 140 380 445 1.641

2008 Gereed te komen woningen

Cl)

-

~ns

"- (J

~.3

Binnenstad

Helmond-Oost

Helmond-Noord

't Hout

Brouwhuis

Helmond-West

Warande

StiDhout

Rijpelberg

Dierdonk

Brandevoort

Totaal

"0

:Jo

:JI&')

J:v

112

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

112

"0

:Jo

:JI&')

J:/\

60

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

60

0

0

0

Q."

00

ol&')

~v

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

20

20

0

0

0

ci

co

Q...-

o'

00

~~

40

0

0

0

0

0

0

0

0

0

50

90

0

0

0

ci

I&')

Q.N

o'

00

~~

222

0

0

0

0

0

0

0

0

0

153

375

0

0

0

Q..

00

ol&')

~~

5

0

0

15

0

0

117

0

0

0

214

351

ëii

111

-

0

I-

439

0

0

15

0

0

117

0

0

0

437

1.008

2009 Gereed te komen woninaen

0 0

0 0

Cl) 0 q q 0

- 0 0 0 0

~ns 0 co I&') 0 ëii

"0 "0 Q." Q...- Q.N Q..

"- (J :Jo :Jo 00 0 . o' 00 J!I

~.3 :JI&') :JI&') ol&') 00 00 ol&') 0

J:v J:/\ ~v ~~ ~~ ~~ I-

Binnenstad 30 35 20 65 19 10 350

Helmond-Oost 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-Noord 0 0 0 0 0 0 0

't Hout 0 0 0 0 0 0 0

Brouwhuis 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-West 0 0 0 0 0 0 0

Warande 0 0 0 0 0 118 118

StiDhout 0 0 0 0 0 0 0

Rijpelberg 0 0 0 0 0 0 0

Dierdonk 0 0 0 0 0 0 0

Brandevoort 50 50 20 20 80 80 300

Totaal 80 85 40 85 270 208 768

67

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

2010 G

dt k

~

eree e omen wonmQen

0 0

0 0

Cl) 0 C! C! 0

- 0 0 0 0

:;:CU 0 00 It) 0 ëii

"'0 "'0 0." 0...- o.N 0."

'- (.) :Jo :Jo 00 O' O' 00 J!!

~.3 :J1t) :J1t) olt) 00 00 olt) 0

:I: v :1:/\ ~v ~~ ~~ ~~ ~

Binnenstad 82 45 15 72 171 10 395

Helmond-Oost 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-Noord 0 0 0 0 0 0 0

't Hout 0 0 0 0 0 0 0

Brouwhuis 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-West 0 0 0 0 0 0 0

Warande 0 0 0 0 0 8 8

Stiphout 0 0 0 15 15 0 30

Rijpelberg 0 0 0 0 0 0 0

Dierdonk 0 0 0 0 0 0 0

Brandevoort 50 50 20 20 80 81 301

Totaal 132 95 35 107 266 99 734

2011 G

d

k

eree te omen woningen

0 0

0 0

,! 0 C! C! 0

- 0 0 0 0

:;: CU 0 00 It) 0 ëii

"'0 "'0 0.' 0...- o.N 0.'

'- (.) :Jo :Jo 00 0 . o' 00 J!!

:J1t) :J1t) olt) 00 00 olt) 0

~.3 :l:v :l:/\ ~v ~~ ~~ ~~ ~

Binnenstad 73 20 0 30 67 10 200

Helmond-Oost 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-Noord 0 0 0 0 0 0 0

't Hout 0 0 0 0 0 0 0

Brouwhuis 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-West 0 0 0 0 0 0 0

Warande 0 0 0 0 0 0 0

Stiphout 0 0 0 0 62 0 62

Rijpelberg 0 0 0 0 0 0 0

Dierdonk 0 0 0 0 0 0 0

Brandevoort 50 50 20 20 80 80 300

Totaal 123 70 20 50 209 90 562

2012 Gereed te komen woningen

Cl)

-

:;: CU

'- (.)

~.3

Binnenstad

Helmond-Oost

Helmond-Noord

't Hout

Brouwhuis

Helmond-West

Warande

Stip hout

Rijpelberg

Dierdonk

Brandevoort

Totaal

68

"'0

:Jo

:J1t)

:I: v

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

50

50

"'0

:Jo

:J1t)

:1:/\

80

0

0

0

0

0

0

0

0

0

50

130

0

0

0

0.'

00

olt)

~v

50

0

0

0

0

0

0

0

0

0

20

70

0

0

0

ei

00

0...-

o'

00

~~

30

0

0

0

0

0

0

0

0

0

20

50

0

0

0

ei

It)

o.N

0 .

00

~~

40

0

0

0

0

0

0

0

0

0

80

120

0

0

0

0.'

00

olt)

~~

11

0

0

0

0

0

0

0

0

0

80

91

ëii

nI

-

0

~

211

0

0

0

0

0

0

0

0

0

300

511

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

2013 Gereed te komen woningen

0 0 ~

0 0

,5!! 0 ~ ~ 0

0 0 0 0

- 0 CIC) 10 0 ëii

~CG "'0 "'0 0.' 0..... o.N 0.'

'- CJ :::Jo :::Jo 00 O' o' 00 .B

010 00 00 010

~.3 :::JIO :::JIO ~v ~~ ~~ ~~ 0

J:v J:/\ I-

Binnenstad 0 20 0 20 60 0 100

Helmond-Oost 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-Noord 0 0 0 0 0 0 0

't Hout 0 0 0 0 0 0 0

Brouwhuis 0 0 0 0 0 0 0

Helmond-West 0 0 0 0 0 0 0

Warande 0 0 0 0 0 0 0

Stip hout 0 0 0 0 0 0 0

Rijpelberg 0 0 0 0 0 0 0

Dierdonk 0 0 0 0 0 0 0

Brandevoort 50 50 20 20 80 80 300

Totaal 50 70 20 40 140 80 400

2014 Gereed te komen woninaen

(I)

:;:;

~CG

'- CJ

~.3

Binnenstad

Helmond-Oost

Helmond-Noord

't Hout

Brouwhuis

Helmond-West

Warande

Stiphout

Rijpelberg

Dierdonk

Brandevoort

Totaal

"'0

:::Jo

:::JIO

J:v

25

0

0

0

0

0

0

0

0

0

50

75

"'0

:::Jo

:::JIO

J:/\

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

50

50

0

0

0

0. .

00

010

~v

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

20

20

0

0

0

0

CIC)

0.....

0'

00

~~

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

20

20

0

0

0

0

10

o.N

0'

00

~~

75

0

0

0

0

0

0

0

0

0

80

155

0

0

0

0.'

00

010

~~

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

80

80

ëii

cu

-

0

I-

100

0

0

0

0

0

0

0

0

0

300

400

69

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

Bijlage 2: Overzicht huidig aanbod verpleeg- en

verzorgingsbedden alsmede huisvestingsvormen voor senio-ren

Overzicht Wonen, Welzijn en Zorg

Nr. Eiqenaar/exploitant Lokatie Verpleeabedden Verzorainasbedden Geclusterd beschermd Geclusterd Verspreid

1. De Zombooa Kevserinnedael 162

De Zorabooa De Reaenbooa 15

De Zorgboog Zorgcentrum De 30 133 52

Pannehoeve

2. Savant Zorgcentrum 25 44 84

Alohonsus

Savant Zorgcentrum 92 32

De Eeuwsels 26

Savant Ameide 319

3. VolksbelanG De Kuioer 18

De Kluis 30

Oeranos 19

Zuiderooort 12

Residentie Haverveld 26

De Kluisaaarde 27

Residentie Oostende 32

Residentie Hofstadt 28

Residentie Baroniehof 58

Overia u 136

4. Woonpartners Planetenflat 68

Oosterpark 30

De Reede 96

Residentie Binderen 43

Prinsenhof 70

Torenstraat I 40

Torenstraat II 21

Binderseind 22 lil

Jan van Govenlaan 20

Keiizershof 53

De Kortenaar 39

Residentie Brouwhorst 91

26 Momenteel wordt gewerkt aan een herontwikkeling waardoor het accent komt te liggen op geclusterd beschermd wonen (ca. 200 eenheden)

27 Volksbelang: totaal 396 woningen specifiek bestemd voor de huisvesting van senioren, waarvan 136 overig verspreid.

71

ACTUALlSERING NOTA WONEN HELMOND 2004

BIJLAGEN

Rozenhof 50

Rivierenhof 120 <0

Kevserinnedael 25

Overia"ij 550

5. WoCom ( 342) Haaewinde 46

Overia 30 122

6. Compaen ( 373) Hoofdstraat 30 373

(Houtvoort)

Dorostraat (de Ark) 54

Overia 31 306

7. Vita lis Boscotondo 0< 129 + 42

232 269 895 + 42 323 2053

Nieuwe ontwikkelingen zijn:

Binnenstad Oost (Sassenbuurt en Dierenbuurt: 1/3 t.b.v. senioren)

Compensatie locaties: Narcissenstraat (71 appartementen), Azalealaan (appartementen)

Tjerk Hiddestraat (34 woningen aRa)

Brandevoort I (150 levensloopbestendige woningen)

Suytkade (levensloop bestendige wijk, ontwikkeling Fokus project)

Kluisstraat (60 tot 100 appartementen)

Hoofdstraat 130 -132 (36 appartementen en 6 patiobungalows)

Glasdeco (115 appartementen, deels voor senioren)

Huysdonck (47 appartementen)

Brandevoort 11 (woonzorgzone)

28 Inclusief 85 "verzorgingsbedden" van Savant, intramurale zorg in zelfstandige woonvorm (geïndiceerd)

29 Woonpartners: totaal 1.336 woningen specifiek bestemd voor de huisvesting van senioren, waarvan ca. 523 overig verspreid

30 WoCom: Volgens opgave Voorgenomen Activiteiten 2004 onderdeel Wonen Zorg totaal 342 toegankelijke woningen

31 Compaen: Volgens jaarverslag 2003 373 seniorenwoningen. De Ark bestaat uit 30 sociale huur, 7 vrije sector huur en 9 vrije sector koop

32 Vitalis: Boscotondo totaal 171 waarvan 42 in de vrije sector koop

72