Commissiestukken Strategische keuze pleinvorming Heistraat

Behoort bij agenda nr. '-I

datum vergadering 9-\2-0S

GEMEENTERAAD VAN HELMOND

Vergadering 8 januari 2004, agendapunt

Onderwerp

: Strategische keuze pleinvorming Heistraat

Bijlage

B&W vergadering

Dienst I afdeling

: 14

: 18 november 2003

: ST.BOC

Aan de gemeenteraad,

1. BEKNOPTE VOORGESCHIEDENIS

. Op 12 maart 2003 (bijlage 2003 - nr 42) stelde uw raad het "programma van Eisen

Ontwikkelingsgebied Heistraat e.o." vast met als belangrijkste programmapunten:

er wordt voortgebouwd op de aanwezige stedenbouwkundige en architectonische structuur,

hetgeen onder meer impliceert dat wat betreft nieuwbouw in de Heistraat nadrukkelijk wordt

gekozen voor traditionele architectuur;

er wordt uitgegaan wordt van een toekomstig winkelconcentratiegebied in de Heistraat met

een omvang van maximaal globaal 6.000 m2 b.v.o.;

bestaande winkel- en horecavoorzieningen buiten het toekomstig winkelconcentratiegebied

worden niet actief wegbestemd en worden in de gelegenheid gesteld om ter plaatste naar

behoren te kunnen blijven functioneren;

wonen boven winkels en "werken aan huis" worden gestimuleerd;

wat betreft de differentiatie in de nieuwbouw wordt gestreefd naar zo veel mogelijk koopwonin-

gen;

er wordt niet zonder meer uitgegaan van vervangende nieuwbouw van de moskee Al Akwakf

Al Islam i in de omgeving van zijn huidige locatie ( = Blinkertsestraat); dit wordt gezien als een

nog nader te onderzoeken optie;

de Heistraat behoudt tweerichtingsverkeer en zal onderdeel gaan uitmaken van de in

Binnenstad Oost voorziene 30km-zone;

bewoners, winkel- en bedrijfspersoneel parkeren op eigen terrein; voor het winkelend publiek

wordt geconcentreerd parkeren in openbaar gebied en parkeren in het straatprofiel van de

Heistraat gerealiseerd.

Uw raad maakte nog een voorbehoud ten aanzien van ons voorstel om als integraal onderdeel

van het vernieuwde winkelconcentratiegebied een winkelplein te realiseren. Voor dit onderdeel

diende naar het oordeel van uw raad eerst een verdere stedenbouwkundige uitwerking plaats te

vinden.

.

Omtrent de eerste uitkomsten van de stedenbouwkundige studie m.b.t. de pleinvorming in de

Heistraat vond op 3 juli jl. een informatieve sessie plaats, waarvoor onder andere de leden van de

Raadscommissie RF, de Ondernemersvereniging Heistraat, de Marktpartijen (Combinatie

Helmond Binnenstad Oost c.q. Hurks-Adriaans), de Wijkvereniging Binnenstad Oost, en de

Bewonersbegeleidingsgroep Heistraat waren uitgenodigd. Uit deze informatieve sessie bleek dat

de grote meerderheid van de aanwezigen:

een voorkeur heeft voor de vorming van twee nieuwe pleinen in de Heistraat boven het

handhaven van de huidige structuur van aaneengesloten lintbebouwing;

van mening is dat de toekomstige omvang van het winkelconcentratiegebied Heistraat (circa

6.000 m2 b.v.o.) voor ongeveer de helft moet bestaan uit te handhaven bestaande winkels en

voor ongeveer de helft uit nieuwbouw-winkelruimte;

rondom het winkelcentrum Heistraat een parkeerregime dient te worden ingevoerd om gratis

kortparkeren te garanderen;

Gemeenteraad van Helmond

Bijlage: 14

blz. 1

naast de Gemeente 66k de Corporaties en Marktpartij(en) bereid moeten zijn om te investeren

in de onrendabele delen van de Heistraat-aanpak.

Tenslotte bleken de aanwezigen een voorkeur te hebben voor een nieuw winkelplein ter hoogte

van het Advocaat Botsplein en de realisering van een woon plein ter hoogte van het

Gerardusplein.

2. RESULTAAT NADERE STUDIE SINDS 3 JULI

. Op basis van de uitkomsten van de informatieve sessie is door de Projectgroep Heistraat,

bestaande uit ambtenaren van onze Gemeente én medewerkers van de Combinatie Helmond

Binnenstad Oost, verdere studie verricht naar de pleinvorming in de Heistraat. De uitkomsten zjjn

neergelegd in bijgevoegde "Notitie inzake Pleinvorming Heistraat". De belangrijkste conclusies uit

deze notitie luiden als volgt (zie paragraaf 4):

Een winkelplein ter hoogte van het Advocaat Botsplein (zie kaarten 7 Urn 11) levert - méér

dan het Gerardusplein - een extra kwaliteitsimpuis op voor de wijk met name vanwege de

meer centrale ligging in de wijk, ligging ten opzichte van het Centrum e.d..

Vanwege de aanwezige grond posities van Gemeente en Combinatie aan het Gerardusplein

kan een winkelplein ter plaatse relatief snel worden gerealiseerd. Realisering van een

winkelplein ter hoogte van het Advocaat Botsplein is afhankelijk van de medewerking van

Woningbouwvereniging Volksbelang, die aldaar de nodige gronden bezit.

Als te realiseren woningbouwprogramma op beide pleinen wordt thans uitgegaan van

éénderde goedkope (sociale huur-)woningen, éénderde middeldure woningen (koop enlof

beleggershuur) en éénderde dure woningen (vrije sector). Door de introductie van éénderde

goedkope woningen wordt de haalbaarheid van het programma voor de pleinen, dat

grotendeels uit appartementen bestaat, vergroot.

Wat betreft het grondexploitatieresultaat is er geen wezenlijk verschil tussen beide

combinaties van varianten. Zowel de eventuele variant Winkelplein Advocaat

BotspleinlWoonplein Gerardusplein als de eventuele variant Winkelplein Gerardusplein 1

Woonplein Advocaat Botsplein Iaat een resultaat zien van circa -1- ¿ 6 miljoen (zie bijlage 1 uit

deNotitie).Hierbij is onderrneer uitgegaan van een actief ver plaatsingsbeleid van bestaande

winkels naar het nieuwe winkelplein. De verplaatsingskosten zijn meegenomen in de

financiële (grondexploitatie)berekeningen.

Bij realisering van een woonfunctie op het Gerardusplein is nog nadere studie nodig over de

invulling van deze woon locatie (zie mogelijke varianten: kaarten 2 Urn 5 bij de Notitie)

Kaart 13 uit de Notitie kan dienen als richtlijn voor de na te streven bouwhoogten in de

Heistraat.

3. STRATEGISCHE KEUZE

Het geheel overziende hebben wij een afweging gemaakt die ook door de ontwikkelende partijen

geheel wordt onderschreven. In concreto stellen wij u voor:

a In te stemmen met de "drie pleinen"-gedachte (zie kaart 15) als structurerend element in de

Heistraat,d.w.z.

opwaardering van het bestaande Tolpostplein met name waar het gaat om de openbare

ruimte;

creëren van twee nieuwe pleinen ter hoogte van het Advocaat Botsplein en Gerardusplein.

b Binnen de door uw raad vastgestelde maximale omvang van het toekomstig winkelconcentratie-

gebied (globaal 6.000m2 b.v.o) er van uitgaan, dat ongeveer de helft zal bestaan uit te handhaven

bestaande winkels en ongeveer de helft uit nieuwbouw-winkelruimte.

c Uit te gaan van invoering van een (nog nader uit te werken) parkeerregime rondom het winkel-

concentratiegebied, waarbij gratis kortparkeren voor winkelbezoekers is gegarandeerd.

d Te kiezen voor het Advocaat Botsplein als nieuw te ontwikkelen winkelplein in combinatie met de

realisering van een woonfunctie op het Gerardusplein. Dit onder voorwaarde dat wbv Volksbelang

meewerkt aan een snelle realisering (o.a. ten aanzien van de ontruiming en sloop van circa 20

woningen) onder aanvaardbare condities.

e Zo lang de onderhandelingen met wbv Volksbelang nog niet zijn afgerond, de optie winkelplein-

Gerardusplein als tweede voorkeur beschouwen. Mochten de onderhandelingen met Volksbelang

- onverhoopt - niet tot het gewenste resultaat leiden, dan zal deze "second best option" zo

spoedig mogelijk in uitvoering worden genomen.

Gemeenteraad van Helmond

Bijlage: 14

blz. 2

f

Als consequentie van de keuze onder a een nieuw IIWinkelconcentratiegebied HeistraatOl vast te

stellen dat grofweg wordt begrensd door de PistoriusstraatlSassenstraat in het westen en de Van

Brusselstraat in het oosten (zie kaart 16), waarbinnen circa 6.000 m2 bvo voor winkels zal worden

bestemd. Dit uiteraard onder voorbehoud dat het gestelde onder e. (alsnog keuze voor het

Gerardusplein als winkelplein) niet van toepassing is.

Als richtlijn voor de woningdifferentiatie binnen het bouwgramma op beide pleinen uit te gaan van:

éénderde goedkope woningen (sociale huur: < ¿ 143.500)

éénderde middeldure woningen (beleggershuur en/of koop: ¿ 143.500 - ¿ 175.000)

éénderde dure woningen (vrije sector: > ¿ 175.000)

Wat betreft het tekort op de grondexploitatie ad ca. ¿ 6 miljoen uit te gaan van de volgende

dekking:

gedeeltelijke dekking ten laste van beschikbare budgetten binnen het MPSV uit voorgaande

jaren(reeds afgewikkeld);

gedeeltelijke dekking ten laste van voor de aanpak van de Heistraat beschikbaar gestelde

budgetten binnen het MPSV over de periode 2003 - 2007;

gedeeltelijke dekking ten laste van de verwachte bijdrage van marktpartijen en corporatie in

de onrendabele top als resultaat van nog te voeren onderhandelingen.

Kaart 13 uit bijgevoegde notitie te hanteren als richtlijn voor de na te streven bouwhoogten in de

Heistraat.

g

h

Zo spoedig mogelijk na besluitvorming door uw Raad zullen wij de stedenbouwkundige schetsen voor

de beide pleinen in overleg met onze partner, de Combinatie Helmond Binnenstad Oost, verder

concretiseren en zullen wij de onderhandelingen met de Combinatie Helmond Binnenstad Oost en

Woningbouwvereniging Volksbelang starten teneinde zo snel mogelijk tot contractvorming gericht op

spoedige realisering te komen. Hieromtrent zult u nog separaat worden geYnformeerd.

Het advies van de commissie ruimtelijk fysiek zal, na ontvangst, voor u ter inzage worden gelegd.

Burgemeester en wethouders van Helmond,

De burgemeester,

Drs. AAM. Jacobs.

De secretaris,

Mr. AC.J.M. de Kroon.

Gemeenteraad van Helmond

Bijlage: 14

blz. 3

BESLUIT

Bijlage: 14

Raadsvergadering d.d.: 8 januari 2004

De raad van de gemeente Helmond;

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 november 2003.

gelet op de bepalingen van de Gemeentewet;

besluit:

in het kader van de strategische keuze pleinvorming Heistraat:

a. In te stemmen met de "drie pleinen"-gedachte (zie kaart 15) als structurerend element in de

Heistraat,d.w.z.

opwaardering van het bestaande Tolpostplein met name waar het gaat om de openbare

ruimte;

creëren van twee nieuwe pleinen ter hoogte van het Advocaat Botsplein en Gerardusplein.

b. Binnen de vastgestelde maximale omvang van het toekomstig winkelconcentratie-gebied (globaal

6.000m2 b.v.o) er van uitgaan, dat ongeveer de helft zal bestaan uit te handhaven bestaande

winkels en ongeveer de helft uit nieuwbouw-winkelruimte.

c. Uit te gaan van invoering van een (nog nader uit te werken) parkeerregime rondom het winkel-

concentratiegebied, waarbij gratis kortparkeren voor winkelbezoekers is gegarandeerd.

d. Te kiezen voor het Advocaat Botsplein als nieuw te ontwikkelen winkelplein in combinatie met de

realisering van een woonfunctie op het Gerardusplein. Dit onder voorwaarde dat wbv Volksbelang

meewerkt aan een snelle realisering (o.a. ten aanzien van de ontruiming en sloop van circa 20

woningen) onder aanvaardbare condities.

e. Zo lang de onderhandelingen met wbv Volksbelang nog niet zijn afgerond, de optie winkelplein-

Gerardusplein als tweede voorkeur te beschouwen. Mochten de onderhandelingen met

Volksbelang - onverhoopt - niet tot het gewenste resultaat leiden, dan zal deze "second best

option" zo spoedig mogelijk in uitvoering worden genomen.

f. Als consequentie van de keuze onder a een nieuw "Winkelconcentratiegebied Heistraat" vast te

stellen dat grofweg wordt begrensd door de PistoriusstraatlSassenstraat in het westen en de Van

Brusselstraat in het oosten (zoals aangegeven op kaart 16), waarbinnen circa 6.000 m2 bvo voor

winkels zal worden bestemd. Dit uiteraard onder voorbehoud dat het gestelde onder e. (alsnog

keuze voor het Gerardusplein als winkelplein) niet van toepassing is.

g. Als richtlijn voor de woningdifferentiatie binnen het bouwgramma op beide pleinen uit te gaan van:

éénderde goedkope woningen (sociale huur: < ¿ 143.500);

éénderde middeldure woningen (beleggershuur en/of koop: ¿ 143.500 - ¿ 175.000);

éénderde dure woningen (vrije sector: > ¿ 175.000).

h. Wat betreft het tekort op de grondexploitatie ad ca. ¿ 6 miljoen uit te gaan van de volgende

dekking:

gedeeltelijke dekking ten laste van beschikbare budgetten binnen het MPSV uit voorgaande

jaren(reeds afgewikkeld);

gedeeltelijke dekking ten laste van voor de aanpak van de Heistraat beschikbaar gestelde

budgetten binnen het MPSV over de periode 2003 - 2007;

gedeeltelijke dekking ten laste van de verwachte bijdrage van marktpartijen en corporatie in

de onrendabele top als resultaat van nog te voeren onderhandelingen.

i. Kaart 13 uit de bij dit besluit behorende notitie te hanteren als richtlijn voor de na te streven

bouwhoogten in de Heistraat.

Gemeenteraad van Helmond

Bijlage: 14

blz. 4

'f

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 8 januari 2004, bijlage 14.

De raad voornoemd,

De voorzitter,

De griffier,

Gemeenteraad van Helmond

Bijlage: 14

blz. 5