Commissiestukken Ontwikkelingsplan Paterslaan Helmond concept

ontwikkelingsplan Paterslaan Heimond

ruimtelijke onderbouwing (concept)

3 Juni 2002

gemeente Heimond

dienst Stadsontwikkeling 1 A. Welmers

ontwikkelingsplan Paterslaan Heimond

ruimtelijke onderbouwing

1 . Inleiding

2. Gebiedskenmerken; inventarisatie

2.1 vigerend bestemmingsplan

2.2. huidig gebruik van de locatie

2.3. eigendomssituatie

3. Centrumontwikkelingen Heimond

4. Ruimtelijke motivering

4.1. hoofdlijnen

4.2. en detail

5. Programma

6. Milieu

6.1. algemeen

6.2. geluid

6.3. lucht

6.4. bodem

6.5. water

6.6. overige milieuaspecten

juni 2001

Stadsontwikkeling Heimond 1 A. Welmers

9-a

-.4ik - -

w

locatieo dehoekKasteeftraverselZuidende

p

1. INLEIDING

Op de hoek van Traverse en Zuidende ligt aan de Paterslaan een ongebruikt terrein. Voor dit terrein is

in samenwerking tussen gemeente, projectontwikkelaar Planoform en Stichfing Woonpartners een

bouwplan ontwikkeld, gericht op een ruimtelijk en functioneel hoogwaardige invulling van deze centrale

stadslocatie.

Het bouwplan bestaat uit een kantoorgebouw, een woongebouw met in de onderlaag commerciële

doeleinden en een parkeerkelder.

In de volgende hoofdstukken wordt uiteengezet dat dit plan zeer wel past in de ontwikkeling van het

centrum van Heimond en dat het ruimtelijk (zowel in hoofdlijnen als op onderdelen) zorgvuldig is inge-

past in de omgeving, inclusief toekomstige ontwikkelingen in de omgeving.

In de laatste hoofdstukken worden het programma en de milieu aspecten van het plan uiteengezet.

fragment bestemmingsplan Zuidende 1978

2. GEBIEDSKENMERKEN; INVENTARISATIE

2.1. Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt nagenoeg geheel in het bestemmingsplan "Zuidende" van 1978. Het plangebied is

overwegend bestemd voor Kantoren en erf en voor Bijzondere Gebouwen.

Een strook grond aan de westzijde van het plangebied ligt in het bestemmingsplan "Herziening Zuiden-

de 1 omgeving Paterslaan" en is bestemd voor verkeersdoeleinden.

Het bouwplan wijkt (op onderdelen) af van de vigerende bestemmingen, reden voor het voeren van een

planologische procedure.

2.2. Huidig gebruik van de locatie

Het plangebied is gesitueerd aan de Kasteeltraverse en het Zuidende en daarmee op een herkende

zichtiocatie centraal in de stad en op korte afstand van centrum en station.

Het plangebied is gesitueerd aan de Paterslaan, een ventweg die parallel loopt aan de Kasteeltraverse,

tussen Tiendstraat en Zuidende.

Het plangebied bestaat grotendeels uit braakliggend terrein. Een gedeelte is ingericht met parkeerplaat-

sen.

Het plangebied wordt (aan noord en oost zijde) begrensd door de scholengemeenschap Jan van Bra-

bant, alsmede een woningbouwcomplex.

2.3. Eigendomssituafie

Het oostelijk deel van het plangebied is eigendom van Planoform. Het westelijk deel is eigendom van de

gemeente. Gemeente en Stichting Woonpartners hebben een intentie - overeenkomst gesloten voor de

ontwikkeling van het gebied.

Onder regie van de gemeente hebben partijen een bouwplan ontwikkeld voor de totale locatie.

Kanaal

julianataanl

KasT.eeltraverse

Spoor

centrumvisie in ontwikkeling

3. CENTRUMONTWIKKELINGEN HELMOND

Heimond heeft in 2000 een stadsvisie vastgesteld, waarin de ontwikkeling van het centrum als belang-

rijk speerpunt is opgevoerd.

De ontwikkeling van een centrumplan is opgedragen aan stedenbouwkundig bureau BVR. Momenteel

(mei 2001) geraakt de centrumvisie in een eindstadium. Er is een concept uitgebracht dat nu onderwerp

van discussie vormt.

De Paterslaan ligt niet in het directe eentrumgebied, maar er wel dicht tegen aan. De afstand tot het hart

van het centrum is circa 350 meter. De locatie kan worden beschouwd als een onderdeel van de cen-

trumrand.

De locafie Paterslaan ligt tegen het Stationskwartier aan op een afstand van circa 250 meter van het

station.

Een bestemming voor kantoren en woondoeleinden sluit aan op de centrumvisie en past zeer nadruk-

kelijk bij de locatie die zo gunstig is gelegen ten opzichte van centrum en station.

Naast de ontwikkeling van het centrum is ook een visie op de hoofdwegenstructuur een belangrijk

speerpunt in de stadsvisie. De visie hoofdwegenstructuur is momenteel (mei 2001) volop in ontwikke-

ling, maar is nog niet afgerond.

Uit beide studies (centrumvisie en hoofdwegenstructuur) blijkt een belangrijke blijvende rol voor de tra-

verse in de ontsluitingsstructuur van de stad, zij het dat de mate waarin de traverse deze functie be-

houdt nog niet vast staat.

Naast de oost - west structuur is ter plaatse van de Paterslaan ook de noord - zuid structuur van be-

lang. Het Zuidende heeft zowel nu als in de toekomst een belangrijke functie in de ontsluiting van het

centrum (centrumring). Benadrukken van deze relatie kan ook de dominante oost - west structuur tem-

peren.

Het bouwplan voor de locatie Paterslaan speelt nadrukkelijk in op de functionele en ruimtelijke aankno-

pingspunten die uit de structurele ontwikkeling van de stad gesteld kunnen worden.

u

SOM-

-gtatjon Ns

visie op hoofdlijnen

4. RUIMTELIJKE MOTIVERING

4.1. Hoofdlijnen

De locatie ligt dicht aan tegen het centrum en tegen het stafionskwarber en maakt tegelijkertijd ook deel

uit van de Binnenstad Oost en de locatie ligt aan twee belangrijke structuurdragers in de stad (de tra-

verse en het Zuidende).

Dit impliceert dat de ruimtelijke opbouw van de locatie in eerste instantie beredeneerd en gemotiveerd is

vanuit de bijzondere positie in de stad. Samengevat houdt dit in:

De bebouwing op de locate langs de traverse is een voortzetting van de bebouwing langs de

traverse in het centrum, doch Wijkt daar tegelijkertijd ook duidelijk vanaf. Een meer losstaande

situatie met solitaire bouwblokken die enigszins versprongen en gedraaid staan ten opzichte

van elkaar benadrukt het verschil tussen de "hoog - stedelijkheid" in het centrum en de wat

meer open stedelijkheid buiten het centrum.

Het verschil in bebouwingstypologie tussen centrum een aangrenzende zone wordt onder-

steund door verschil in inrichting van de openbare ruimte. In het centrum is de openbare ruimte

scherp begrensd en stedelijk en formeel ingericht (steen, formeel groen). In de aangrenzende

zone krijgt de openbare ruimte een informeler en groener karakter. Gebouwen staan als het wa-

re in het groen.

Het hoekgebouw staat zorgvuldig in de rooilijn van het Zuidende en sluit aan op de aangren-

zende bebouwing van het Zuidende. De relatie zuid - noord wordt daarmee benadrukt.

De hoogtes van de gebouwen zijn - mede aan de hand van een studie maquette - zorgvuldig

bepaald. Daarbij is uitgegaan van de wenselijkheid van "stevige" bebouwing langs een zo be-

langrijke openbare ruimte als de traverse, doch tegelijkertijd ook een ondergeschiktheid ten op-

zichte van centrum en Stationskwartier. Hoogtes zijn bepaald op 7 lagen voor het hoekgebouw

en 4 lagen voor het gebouw langs de traverse.

Bij de hoogtebepaling is ook de slankheid van de gebouwen meegewogen. Breedte en diepte-

maten zijn daarmee evenzeer bepalend als de hoogte. De compositie van gebouwen houdt een

zekere openheid en luchtigheid in die de in voorgaande punten beschreven contrasten met het

centrum en stationskwartier benadrukt.

De gebouwen op de locatie Paterslaan zijn weliswaar solitaire gebouwen, doch vormen samen

met de bebouwing aan de Molenstraat een stedelijk (bouw)blok zoals passend in binnenstad

Oost.

De aansluiting van de rooilijn Zuidende en de wat willekeurige rooilijn aan de traverse verster-

ken deze samenhang.

De geprojecteerde gebouwen op de locatie Paterslaan omsluiten te samen met de aangren-

zende gebouwen (de school Jan van Brabant) een binnenruimte passend in het blokpatroon

van Binnenstad Oost. Hoogwaardige inrichting en subtiele relaties van deze binnenruimte met

de omgeving zijn kenmerken van het plan.

besta~ b@en

het plan

doorsneden

4.2. Ruimtelijke motivering en detail

Het bouwplan is primair gemotiveerd'vanuit de belangrijke structuurlijnen ter plaatse. Tegelijkertijd zijn

ook de afstemming op de kwaliteiten van de locatie zelf van belang. Hierover het volgende:

- Bouwblokken sluiten aan op aangrenzende bouwblokken aan Zuidende en Tiendstraat.

- Hoogte van het gebouw aan de traverse is mede afgestemd op de hoogte van de school (Jan

van Brabant) en de tussenliggende binnenhof

- Het woongebouw aan de traverse is geknipt in twee delen. Dit werkt positief op de schaal van

het complex en biedt tevens een entree van de binnenhof vanaf de traverse.

- In de onderlaag van het voorgebouw is ruimte opgenomen voor dommerciële doeleinden. Deze

onderlaag sluit aan de oostelijke zijde de hof af.

- De bomengroep op de hoek van traverse en Zuidende wordt grotendeels gespaard. Een vijftal

bomen zal moeten worden geveld, respectievelijk verplaatst naar elders 1 onmiddellijke omge-

ving. Bestaande bomen passen zeer wel in het beoogde groene beeld langs dit deel van de

Traverse.

- De hof verkrijgt een hoogwaardige inrichting met bestrating, groen en bomen. De hof wordt als

voetgangersgebied ingericht.

- Het parkeren wordt opgelost in een parkeerkelder die zich uitstrekt onder beide gebouwen. De

kelder voorziet in parkeren voor zowel het woongebouw als het kantoorgebouw en biedt daar-

naast nog ruimte voor parkeerplaatsen voor de school Jan van Brabant.

- De parkeerkelder wordt ontsloten vanaf het Zuidende. Gelet op de functie van het Zuidende kan

dit slechts een beperkte ontsluiting zijn met alleen beweainaen rechtsaf.

- Met de nieuwe ontsluiting en de nieuwe parkeeroplossi@g @omt de Paterslaan te vervallen. Tus-

sen Tiendstraat en Zuidende is alleen nog langzaam verkeer mogelijk, als onderdeel van de

fietsroute langs de traverse.

Het plan voorziet in relaties van deze fietsroute met de hof in het plan.

In het architectuurbeeld wordt aangesloten op de kenmerken die Heimond in het centrum han-

teert. Bijgevoegd referentiebeeld van het Ceramique - terrein in Maast@icht toont de op kla@sie-

ke waarden gebaseerde toonzetting: open onderlaag, contact met de openbare ruimte, waar-

digheid en rust, baksteenarchitectuur, verticale en stedelijke opbouw.

Accentuering van delen van het gebouw met bijzondere en eigentijdse middelen kan enige

luchtigheid en nuancering in het beeld brengen.

maquefte ~ foto hoek Traverse 1Zuidende

maquefte - foto binnenhof

referenflebeeld hoofdlijnen

referentiebeeld verbijzonderingen

programma: kantoren

commerciële voorzieningen

wonen

parkeerkelder

5. PROGRAMMA

Bepalend voor de opzet van het plan zijn de ruimtelijke opbouw en de ruimtelijke kwaliteit.

Het programma is goeddeels een afgeleide van de ruimtelijke opbouw zoals die aan de hand van een

maquefte - studie is vastgesteld .

Het programma houdt in:

1 . Hoekgebouw Zuidende kantoren in 7 lagen:

7 x 344 m2 = circa 2500 m2 bruto kantoorvloeroppervlak.

De extra ruimte die de stichting Woonpartners op begane grond nodig heeft vanwege diverse

publieksfuncfies is met een inventieve gedeeltelijke tussenlaag opgelost.

2. Onderlaag van het woongebouw aan de Traverse:

910 + 560 = circa 1500 m2 bruto commerciële ruimte.

3. Woongebouw in 3 lagen op de commerciële ruimte:

34 appartementen van circa 125 m2 bruto vloeroppervlak.

Appartementen zijn als corridor woningen opgezet. De corridor bevindt zich op de middelste

laag. Appartement bestaat uit twee lagen. Deze oplossing biedt ieder appartement een woon-

situatie met uitzicht en zon aan de traverse en met een stille kant aan de hof. Deze oplossing

voorkomt een galerijflat en houdt een gebouw in, met aan alle zijden een hoogwaardige uitstra-

ling.

4. Het plan voorziet in circa 140 parkeerplaatsen in een kelder onder het gehele complex.

De nadere uitwerking van het plan geschiedt conform de eisen zoals de gemeente Heimond die gebrui-

kelijk stelt aan aanpasbaar bouwen, veiligheid (politiekeurmerk) en duurzaamheid 1 beperkt energiever-

bruik.

6. MILIEU

6.1. Algemeen

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. In de opbouw van het plan zijn

dan ook vele aspecten van milieubeleid ingebouwd.

Het plan gaat uit van een hoogwaardige invulling die zeer de structuur van de stad ondersteunt 1

versterkt. Dit versterkt de duurzaamheid van het project.

Het plan is zeer compact opgezet, mede uit een oogpunt van zorgvuldig grondgebruik. Ondergrondse

parkeeroplossingen, intensief benutte ruimte (onder andere in de hoogte) en een hoogwaardig (autovrij)

maaiveid benadrukken dit intensieve en zorgvuldig ruimtegebruik.

6.2. Geluid

Het plangebied valt binnen zones van wegen en de spoorweg Eindhoven -Venlo. De belangrijkste

wegen zijn de Traverse en het Zuidende. Wanneer akoestisch gevoelige (woon)gebouwen binnen

genoemde zones worden gerealiseerd is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek verplicht. De

rapportage van het onderzoek is als bijlage in dit bestemmingsplan opgenomen. Uit het onderzoek blijkt

dat de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai aan de zuidgevel van het woongebouw wordt

overschreden. Reductie van het geluid aan de bron of de plaatsing van een scherm of wal is in deze

situatie niet mogelijk en gewenst. Daarom is bij het college van Gedeputeerde Staten verzocht om een

ontheffing voor het toelaten van hogere gevelbelastingen dan de voorkeursgrenswaarde. Als gevolg

daarvan zijn voorzieningen getroffen die gericht zijn op het creëren van een acceptabel akoestisch

milieu. Deze voorzieningen zijn:

- De planopzet met corridoorwoningen houdt in dat iedere woning aan de achterzijde een geluidiuwe

gevelheeft,

- Aan de geluidbelaste gevels worden maatregelen genomen die het binnen niveau reduceren tot te

hoogste 35 dB(A).

Met betrekking tot kantoorgebouwen gelden in het kader van de ruimtelijke ordening geen

voorkeursgrenswaarden. Wel moet voor het verkrijgen van een bouwvergunning worden aangetoond

dat ook in die gebouwen aan de geluidbelaste gevels maatregelen worden uitgevoerd teneinde het

maximaal toelaatbare binnenniveau niet te overschrijden.

6.3. Lucht

De bepaling van de luchtemissies geschiedt aan de hand van de Verkeersmilieukaart. Eerdere

berekeningen tonen aan dat bij ongewijzigd beleid en beperkte stedenbouwkundige ingrepen in het jaar

2010 nog net geen overschrijdingen te verwachten zijn van concentraties koolmonoxide, stikstofdioxide

en benzeen ten gevolge van het wegverkeer.

6.4. Bodem

In het westelijk deel van de locatie is in 1999 een bodemonderzoek uitgevoerd. Ondanks aangetroffen

lichte verontreinigingen werd de bodem geschikt geacht voor bebouwing

Ten behoeve van de ontwikkeling op het overige deel van het terrein zal nog een aanvullend onderzoek

verricht worden. Gezien het eerdere naastliggende onderzoek en de ligging binnen het stedelijke gebied

moet de locatie op voorhand als verdacht worden aangemerkt,

In het kader van de verlening van de bouwvergunning zal een rapportage worden verlangt, met daarin

een beschrijving van de gesteldheid van de bodem en de (eventueel) te nemen maatregelen.

Daarbij zal met het oog op de realisering van een verdiepte parkeerkelder niet alleen de bodem maar

ook het grondwater deel uit maken van onderzoek en rapportage.

6.5. Water

Het plangebied is een inbreidingslokatie in het hoogstedelijke gebied van Heimond. In het omringende

gebied ligt op dit moment een gemengd riooistelsel, dat wil zeggen dat het hemelwater en het

afvalwater worden opgevangen in één riooibuis en gezamenlijk worden getransporteerd naar de

zuivering van het wäterschap.

In haar waterplan heeft de gemeente Heimond aangegeven te willen streven naar een duurzame

omgang met het watersysteem, waarbij een zestal hoofdlijnen zijn onderscheiden.

Voor dit plan zijn de volgende hoofdlijnen van belang:

- scheiden van schoon- en vuilwaterstromen en indien mogelijk nuttig (her)gebruik van regenwater

- 'de eigen broek ophouden' (waterafvoer ten opzichte van de oorspronkelijke situatie niet toe laten

nemen of zelfs verder vertragen)

Beide hoofdlijnen kunnen vorm krijgen door schoon hemelwater van de riolering af te koppelen (of niet

aan te koppelen) en indien mogelijk nuttig te hergebruiken, in de bodem te infiltreren of naar het

oppervlaktewater te leiden.

Nuttig hergebruik door bijvoorbeeld de aanleg van een tweede leidingnet is gezien het relatief

kleinschalige karakter van het bouwplan niet doelmatig. In recente onderzoeken door

waterleidingmaatschappijen is aangetoond dat dergelijke systemen pas vanaf ongeveer 1000 woningen

economische en milieuhygiënisch rendabel zijn.

Afkoppelen naar oppervlaktewater is voor dit plan geen optie omdat het in de stad aanwezige

oppervlaktewater te ver uit de buurt ligt.

De mogelijkheden voor afkoppeling naar de bodem zullen nader bekeken moeten worden. Indicatieve

metingen aan het grondwater wijzen uit dat het grondwater in principe diep genoeg staat om hier nog

water aan toe te kunnen voegen (grondwaterstand in het natte seizoen is ca. 1,40-1,50m beneden

maaiveld). De bodemgesteldheid van het plangebied is niet bekend en de mogelijkheden voor infiltratie

zullen in het bodemonderzoek meegenomen moeten worden. Een bijkomend aandachtspunt is de

beschikbare ruimte voor infiltratie, dit gezien het feit dat er een parkeerkelder onder vrijwel het hele

plangebied aangelegd zal worden.

Mocht blijken dat infiltratie in het gebied niet mogelijk is, dan zal het hemelwater via de riolering moeten

worden afgevoerd. Hoewel het gemengde stelsel de aankomende jaren nog niet vervangen zal worden,

kunnen in het plangebied zelf wel maatregelen getroffen worden om op termijn toe te kunnen werken

naar een gescheiden stelsel. Hiertoe zal het schone hemelwater uit het plangebied apart opgevangen

worden en via een afzonderlijke leiding aangesloten worden op het bestaande gemengde stelsel.

6.6. Overige milieuaspecten

Het plangebied ligt niet in een milieubeschermingsgebied, een grondwaterbeschermingsgebied, een

stiltegebied of een ecologische hoofdstructuur.

Aandacht zal worden geschonken aan leefbaarheidsaspecten als ventilatie, binnenklimaat,

lichttoetreding, veiligheid et cetera.

Het plan is opgezet volgens de uitgangspunten van het politiekeurmerk en zal ook in die zin verder

worden uitgewerkt. Voor het plan zal het politiekeurmerk worden aangevraagd.

0 N S S T RA T

ZUIDENDC

kahtöor 7 1#§ëh

iQ

01

@M7

CD CD