Commissiestukken BP Helmond Noord aanvulling nota zienswijzen

Behoort bij agendanr. b

datum vergadering s-

Aanvulling op nota zienswijzen BP Hetmond Noord

naar aanleiding van hoorzitting 17 april 2002 Commissie Ruimtelijk Fysiek.

1. Kwestie detailhandel 1 Winkelcentrum De Bus; feiten en cijfers.

Het vigerende bestemmingsplan 'De Bus 11» voorzag in de realisering van een winkelcentrum met een

totale vloeroppervlakte van 5500 m2. Deze oppervlakte was volgens de toelichting van het

bestemmingsplan gebaseerd op de door de huidige bezwaarmakers meerdere malen aangehaalde

norm van 0,5 m2 per inwoner.

Desondanks bedraagt de huidige bebouwde oppervlakte van het winkelcentrum De Bus volgens

recente berekening door de gemeente in totaal 7157 m2 (zie bijgevoegdkaartje Flexiweb). Het betreft

hier de bebouwingsoppervlakte op de begane grond. De totale toegelaten oppervlakte aan bebouwing

ingevolge het nieuwe bestemmingsplan bedraagt 7800 m2; dit is exclusief winkelcentrum Vondellaan

(de desbetreffende passage in de nota zienswijzen onder 7 ad j. dat dit inclusief Vondellaan zou zijn

berust op een misverstand en is onjuist). De totale uitbreidingsruimte aan bebouwde oppervlakte komt

daarmee op 643 m2 (ook deze maat heeft betrekking op uitsluitend de begane grond, en is dus

exclusief de uitbreidingsruimte op de verdieping).

Voor wat betreft de vierkante meters verkoopvloeroppervlakte wordt vastgehouden aan de in het plan

genoemde maat van 3500 m2, welke is ontleend aan de beleidsnota Winkelcentra in de Heimondse

wijken uit 1993. Daarbij is er van uitgegaan dat er sindsdien niet of nauwelijks winkelvloeroppervlakte

is toegevoegd. In theorie zou het overgrote deel van de totale bebouwde oppervlakte ni. alles op de

begane grond met uitzondering van de passage, als verkoopvloeroppervlakte kunnen worden

gebruikt. -

Uitgaande van een inwonertal van 12000 in de hele wijk Heimond Noord is er bij toepassing van de

norm van 0,5 m2 per inwoner 6000 m2 vloeroppervlak vereist. Aangezien deze 7800 m2 bedraagt

wordt ruimschoots aan die norm voldaan, en is er zelfs ruimte voor een toevloeiing van een gedeelte

van de koopkracht vanuit Dierdonk, welke ook gaat naar de winkelcentra Vondellaan en Straakven.

Daarbij zij overigens nogmaals aangetekend dat winkelcentrum De Bus en winkelcentrum Vondellaan

elkaar aanvullen en hun verzorgingsgebieden elkaar overlappen.

2. Het gemeentelijk detailbandelsbeleid.

Het gemeentelijk detailhandelsbeleid is in de nota zienswijzen al een paar keer in het kort uiteengezet.

De essentie is dat het Heimondse hoofdwinkelcentrum onvoldoende is ontwikkeld voor een stad van

deze omvang. Het ambitieniveau is om Heimond een winkelhart te geven dat past bij een stad van

80000 en in de toekomst 100.000 inwoners. Daartoe dient aan de aanwezige 45000m2

verkoopvloeroppervlak nog meer dan 25000m2 te worden toegevoegd. Realisering van deze

doelstelling is niet haalbaar wanneer ook alle wijkwinkelcentra mogen blijven groeien. Het is in dit

verband onmogelijk om onderscheid te gaan maken naar winkels voor dagelijkse boodschappen en

winkels met een buurtoverstijgende of regionale betekenis. Hoe grootschaliger een winkel is, hoe

sterker de aantrekkingskracht en hoe meer aanzuigende werking ook naar buiten het directe

verzorgingsgebied. Vandaar ook de wens om het aantal grote winkelvestigingen te beperken tot twee.

Deze beperking is derhalve gebaseerd op ruimtelijk relevante overwegingen, en niet op bescherming

van de marktpositie van de twee supermarkten. Alle aanwezige winkels, dus ook de grotere, kunnen

gebruik maken van de in het plan opgenomen uitbreidingsmogelijkheden zoals aangegeven onder 1.

Geconstateerd is dat verscheidene winkels al snel tegen de opgenomen beperking van maximaal 250

m2 brutovfoeroppervlak aanlopen en dan geen gebruik kunnen maken van de mogelijkheid tot

uitbreiding, ook niet op de verdieping. Erkend wordt dat dit een knelpunt is in de bestemmingsregeling.

Derhalve wordt voorgesteld om in artikel 9 lid 2 onder c. het maximum te verhogen naar 300 m2

en dit maximum te koppelen aan het begrip verkoopvloeroppervlak in plaats van bruto

vloeroppervlak (Een definitie van het begrip verkoopvloeroppervlak wordt reeds ~Conform het

raadsvoorstel- in artikel 1 opgenomen)

Aangezien in sommige andere gemeentelijke regelingen aan het begrip "grootschalig"' een

andere inhoud wordt gegeven, wordt tevens voorgesteld om het begrip "grootschalig-" in

artikel 9 lid 2 onder c. te schrappen.

De voorgestelde aanpassing maakt het mogelijk om naast 300 m2 winkelruimte per vestiging ook nog

magazijn-, opslag- en dienstruimten te realiseren, al dan niet op de verdieping.

3. De jurisprudentie.

Met betrekking tot de namens Aldi door mr. Ter Braak-Verhoeks aangehaalde jurisprudentie kan het

volgende worden opgemerkt.

Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum.

De door mw.Ter Braak aangehaalde jurisprudentie illustreert dat het niet aanvaardbaar is als er geen,

dan wel onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden worden geboden. Dit is uiteraard bij de gemeente

bekend. De vraag wat wel en wat niet voldoende is kan echter onmogelijk aan de hand van de

jurisprudentie worden beantwoord. Zoals hierboven onder 1. Is uiteengezet, is er wel degelijk sprake

van uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum De Bus. Wat in dit verband voldoende is, is in de

eerste plaats aan de gemeente ter afweging, mede in relatie tot andere belangen. Daarin speelt

uiteraard het totale gemeentelijke detailhandelsbeleid een belangrijke rol. Het is niet zo dat iedere

individuele winkelier op basis van de jurisprudentie kan claimen wat hij aan uitbreidingsruimte nodig

denkt te hebben. De stelling van de advocaat dat bij een ongestoorde uitoefening van een bedrijf ook

de mogelijkheid tot uitbreiding behoort, wekt wellicht deze indruk.

Detailhandelsbeleid.

Volgens de advocaat is de motivering van de gemeente om het hoofdwinkelcentrum te stimuleren ten

koste van de wijkwinkelcentra ongeoorloofd, want dit zou het reguleren van concurrentieverhoudingen

zijn, hetgeen volgens de jurisprudentie niet mag. Naar ons oordeel heeft het gemeentelijk

detailhandelsbeleid weinig te maken met het reguleren van concurrentieverhoudingen tussen winkels,

maar met het voeren van distributieplanologisch beleid, waarover de gemeente geacht wordt

verantwoording af te leggen in de toelichting bij het bestemmingsplan. Slechts het vastleggen van

vierkante meters per branche of assortiment zou in dit verband als ongeoorloofd moeten worden

aangemerkt, daarvan is geen sprake. Daarbij zij nog opgemerkt dat uit de jurisprudentie valt af te

leiden, dat uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening qua detailhandelsbeleid bijzondere

betekenis mag worden toegekend aan de bescherming van de verzorgingsstructuur van de

binnenstad, doch niet aan de bescherming van de marktpositie van de afzonderlijke detaillisten

(VZABR 1 0 juni 1998, Zwolle). Dit is exact waar het ook in Heimond om gaat, en niet om het reguleren

van de concurrentieposities van de individuele winkeliers.

Uitbreidingsmogelijkheid Aldi

Aldi stelt recht te hebben op een zelfstandige uitbreidingsmogelijkheid, d.w.z. los van het eventueel

vrijkomen van andere winkels. De extra bebouwingsmogelijkheid ten gevolge van de verhouding

bebouwingspercentage 1 groter gebied is volgens mr.Ter Braak-Verhoeks al volgebouwd; daarbij voert

zij aan dat het bebouwingspercentage immers geldt per perceel. Deze voorstelling van zaken is niet

juist. Het staat de (vereniging van) eigenaren vrij om volledig van de aanwezige uitbreidingsruimte

gebruik te maken, dit geldt ook voor de Aldi.

De begrippen bebouwingsvlak, bestemmingsvlak en bouwperceel vallen hier feitelijk samen,

aangezien er binnen het bestemmingsvlak geen verdere verdeling is aangebracht. Of het

winkelcentrum door de (vereniging van) eigenaren al dan niet privaatrechtelijk verder is opgesplitst,

speelt voor de gemeente geen rol. Definities van zowel de begrippen bebouwingspercentage als

bouwperceel zijn opgenomen in art. 1 "Begripsomschrijvingen".

4. Kwestie sloop 't Abdijke".

Het verzoek van de monumentenwerkgroep om een onderzoek te laten doen naar de monumentale

waarde van het Abdijke, is in de monumentencommissie van 5 februari 2001 aan de orde geweest.

Hierin is besloten om uit te zoeken hoe met dit pand omgegaan dient te worden, omdat het een

bijzonder pand betreft van de wederopbouwperiode, waarvoor op dit moment geen wettelijke

regelingen zijn in het kader van de Monumentenwet. Na een bezoek ter plaatse door de

monumentencommissie heeft zij in de vergadering van 4 april 2001 medegedeeld dat zij niet kan

aangeven of ze zo overtuigd is van de monumentale waarde van het pand dat een procedure voor

behoud opgestart dient te worden. Uit navraag bij de Rijksdienst voor de Monumentenzorg is tevens

2

gebleken dat het zeer moeilijk is om expertise met betrekking tot jonge bouwwerken te verkrijgen,

waardoor het moeilijk is voor de commissie een duidelijk standpunt inzake dit gebouw in te nemen.

In algemene zin kan de commissie wel stellen dat het haar zinvol lijkt om een onderzoek te starten

hoe om te gaan met jonge bouwkunst (wederopbouwperiode).

De uitstraling van dit gedeelte van Binderen wordt met name bepaald door het groene Adelaarplein en

de daaraan gekoppelde bebouwing. Met name de basisschool Binderen speelt hierin een belangrijke

rol, doordat zij los ligt van de omringende bebouwing. Er kan niet ontkend worden dat op het moment

het Abdijke wordt vervangen door woningbouw, het karakter van de plek zal veranderen. Wij zijn

echter van mening dat door de toevoeging van kwalitatief hoogwaardige woningbouw, de uitstraling

van deze locatie zeker ten goede zal komen.

Binnen de wijk Heimond-Noord zijn naar verhouding veel vierkante meters aanwezig die bestemd zijn

tot maatschappelijke doeleinden. Voor het overgrote deel zijn deze percelen in gebruik ten behoeve

van onderwijs. Het is met name deze sector die aan fluctuaties onderhevig is. Om enige flexibiliteit

voor de toekomst in te bouwen is in het bestemmingsplan Heimond-Noord een wijzigingsbevoegdheid

opgenomen om deze bestemming te wijzigen in een woonbestemming. Hierbij realiseren we ons

terdege dat het vanuit stedebouwkundig en planologisch oogpunt niet verstandig is om op alle in de

toekomst vrijkomende percelen woningbouw te gaan realiseren. In elke wijk dient een bepaalde ruimte

te zijn waar maatschappelijke doeleinden zich kunnen vestigen en ontwikkelen. Binnen de wijk

Heimond-Noord is met name het middengebied, vanuit de ruimtelijke structuur van de wijk bezien,

uitermate geschikt hiervoor. Het opgeven van de maatschappelijke bestemming aan de Abdijlaan,

voor zover deze betrekking heeft op dit concrete geval, is gezien tegen die achtergrond dan ook goed

te motiveren.

5. Bouwplan Ruusbroeciaan.

In opdracht van de eigenaar van het perceel is een bezonningsstudie uitgevoerd om de effecten van

de bebouwing op de omgeving in beeld te krijgen. Deze studie is uitgevoerd voor hoogste variant van

16 lagen, die in de beginfase van het proces onderdeel vormde van de stedebouwkundige

massastudie voor deze locatie. Met name in de winterperiode zal, als gevolg van de laagstaande zon

de woontoren een lange slagschaduw veroorzaken. Aangezien het gebouw lager wordt dan de in de

bezonningsstudie gebruikte 16 lagen, zal het effect hiervan ook minder zijn. De slagschaduw valt

bovendien voor een groot gedeelte samen met de slagschaduw van lagere bebouwing die dichterbij

staat, waardoor de effecten op de omgeving ten opzichte van de al bestaande bebouwing gering

zullen zijn. Buiten de winterperiode zal de schaduwwerking beperkt blijven tot het eigen terrein.

3

FlexiWeb Heimond

71

16

25 69

23 67

14

1 65

19 53 0

12

17 61

15 59

io

8

6 -7 @l

5 49

3 47

1 45

2

NIEUWVELD

19

23

25

cj 2, 27

19A

29

31

alfa

17

35 g @j

<

15

6B 37

13

39

41

9 43

47

7

49

49A V$

en

49B

NIEUWVELD

N 1 E U W V E L D

@LIISIS- SCALE 1 1.000

20 0 20 40 60

METERS