Commissiestukken Stedenbouwkundig Schets Programma op hoofdlijnen 3e fase Herstructurering Binnenstad Oost

Behoort bij agenda nr. b

datum vergadering '2..q oLJ..-ol2(X)

Gemeente Helmond

Commissie-format

Verzoek College van B en W voor Commissiebehandeling.

Vastgesteld in B en W vergadering van: 10 oktober 2006

Onderwerp: Vaststellen Stedenbouwkundig Schets, en Programma op Hoofdlijnen voor de Derde Fase

Herstructurering Binnenstad Oost

Inhoud:

Op 9 oktober jl. heeft ons college overeenstemming bereikt met Stichting Woonpartners en Woningbouw-

vereniging Volksbelang over de aanpak van de Derde Fase Herstructurering Binnenstad Oost (omgeving

Karel Raijmakersstraat - Timmermansstraat).

Omtrent de inhoudelijke aspecten van deze overeenstemming verwijzen wij kortheidshalve naar bijgevoegde

concept-raadsbijlage.

Aan de orde is thans de vaststelling ven de stedenbouwkundige schets en het programma op hoofdlijnen

voor de Derde Fase door de Raad.

U wordt verzocht de gemeenteraad te adviseren de Stedebouwkundige schets programma op hoofdlijnen

voor de Derde Fase herstructurering Binnenstad-Oost vast te stellen.

Financiële aspecten en dekking:

Met de voor rekening van onze gemeente komende kosten als gevolg van de herstructurering Derde Fase

Binnenstad Oost is rekening gehouden in de gemeentelijke Onderhoudsprogramma's en het Investerings-

programma/Meerjarenprogramma Stedelijke Vernieuwing 2005-2009, Programma 11 - Product 840

"Herstructurering Binnenstad Oost"

Met dit verzoek mee te zenden stukken:

- Concept-Raadsbijlage.

- Notitie Ontwikkeling Derde Fase Herstructurering Binnenstad Oost

Het college van B en W verzoekt:

om behandeling in de raad op 7 november 2006 waarbij rekening gehouden dient te worden met de

adviezen van: de commissie RF op 24 oktober 2006

147 Derde Fase Herstruct

Pagina 1 van 2

t;

~. i

I

CONCEPT

Ontwikkeling Derde fase

Herstructurering Binnenstad Oost

I

.1

Notitie Ontwikkeling Derde Fase BO 2 not

- CONCEPT -

NOTITIE ONTWIKKELING DERDE FASE HERSTRUCTURERING

BINNENSTAD OOST

1

Inleiding

In het kader van de wijkverbetering van de Binnenstad Oost is in maart 2004 gestart met de

planvoorbereiding voor de aanpak van de zogenaamde "derde fase van de Binnenstad Oost"

(omgeving Karel Raijmakersstraat - Timmermanstraat).

Hiertoe is een bestuurlijk overleg in het leven geroepen waarin naast onze gemeente ook de

woningcorporaties Woonpartners en Volksbelang participeren.

Het doel van genoemde planvoorbereiding was om gezamenlijk met de woningcorporaties

Woonpartners en Volksbelang te komen tot een door alle partijen gedragen samenwerkings-

overeenkomst met een daarbij behorend programma, stedenbouwkundig plan en financieel

afsprakenkader.

2

Van gebiedsbegrenzing tot concept-stedenbouwkundig structuurschets

Alvorens gestart kon worden met het opstellen van een stedenbouwkundig plan, diende het

derde fase-gebied een begrenzing te krijgen en moest overeenstemming worden bereikt

over de algemene uitgangspunten.

Het uiteindelijk als "Derde Fase" aangewezen gebied is ruimer dan het derde fase-gebied

zoals dat indicatief wordt aangegeven in het Wijkontwikkelingsprogramma van 2002 (WOP).

Zo ligt de begrenzing nu ook over woningcomplexen noordelijk van de Heistraat (Zie kaart 1).

In bestuurlijk overleg tussen de woningcorporaties en de gemeente zijn o.a. de volgende al-

gemene inhoudelijke uitgangspunten overeengekomen.

. De herstructurering dient een transformatie van het derde fasegebied op te leveren in de

vorm van een substantiële opwaardering van de openbare ruimte, verbetering van de

woonkwaliteit en verandering van de sociale structuur.

. De verhouding huur - koop woningen (te handhaven en nieuw te bouwen woningen) zal

wijzigen in 55% - 45%.

. Een vermindering van het aantal huurwoningen wordt niet gecompenseerd. Het doel is

ook niet om voor iedere te slopen woning een nieuwe terug te bouwen. 1 op 1 terugbou-

wen is geen must.

. De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare ruimte en de woningcorporaties zijn

verantwoordelijk voor de realisering van de woningen.

. De nieuw te bouwen woningen, worden naar rato van het aantal te slopen woningen over

de twee corporaties verdeeld.

. Een centraal in de wijk gelegen park, dat dienst doet als groenvoorziening voor de direct

omliggende buurten, het zogenaamde "Buurtpark-plus" met een omvang van circa 1 ,5

hectare aaneengesloten groen.

. Het afsprakenkader ("bruine boekje") zoals ontwikkeld door het ministerie van VROM zal

worden gehanteerd voor de kostenverdeling tussen de gemeente en de twee woningcor-

poraties.

i

i

..1

1

Na het vaststellen van de begrenzing en de basisuitgangspunten voor de ontwikkeling van

het derde fase gebied is door de gemeente een gebiedsinventarisatie verricht. Deze inventa-

risatie heeft geleid tot een overzicht waarin de eigendomssituatie, de eventueel te handha-

ven waardevolle bomen, mogelijk beeld bepalende panden, belangrijke kabels- en leidingen-

tracés, etc. zijn opgenomen.

Van de zijde van de twee woningcorporaties is op basis van hun strategisch voorraad beleid

aangegeven welke woningen gehandhaafd worden, maar ook welke woningen worden ge-

sloopt.

De ontwikkeling van de schets is medio 2004 opgestart. Voor de Stedenbouwkundige Struc-

tuurschets is uitgegaan van de uitgangspunten, zoals vastgelegd in het WOP. Nadere uit-

werking van deze uitgangspunten was nodig.

Nadere uitwerking en voortschrijdend inzicht hebben de stedenbouwkundige positie en bete-

kenis van het Derde Fasegebied in een enigszins gewijzigd perspectief geplaatst, zoals:

. Woon- en winkelplein Heistraat

. Verbetering relatie Vossen berg met Buurtpark-plus

. Nader inhoud geven aan de ambitie en betekenis van het Buurtpark-Plus

. Optimaliseren programmatische uitgangspunten

Deze ontwikkelingen hebben geresulteerd in een beperkte wijziging van het contour van het

Buurtpark-Plus.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten en de uitgevoerde inventarisatie is in samen-

werking met Woonpartners en Volksbelang een Concept-Stedenbouwkundige Structuur-

schets en een Concept-Programma voor de Derde Fase opgesteld.

Op 31 oktober 2005 zijn deze Concept-Stedenbouwkundige Structuurschets en Concept-

Programma tijdens een informatieavond aan de bewoners en andere betrokkenen gepresen-

teerd.

Op 14 februari 2006 vond een presentatie van de stedenbouwkundige denkrichting en het

bijbehorende programma plaats in de raadscommissie Ruimtelijk Fysiek.

Over het algemeen werd de denkrichting met betrekking tot de Derde Fase in beide bijeen-

komsten positief ontvangen. Discussiepunt vormt de sloop van zes twee-onder-een-kap-

woningen om de reeds aangegeven gewijzigde contour van het buurtpark-plus mogelijk te

maken.

Een en ander heeft ertoe geleid dat door de portefeuillehouder aan de raadscommissie

Ruimtelijk Fysiek is toegezegd dat er twee varianten ten behoeve van de omgeving van het

buurtpark worden uitgewerkt: één met behoud van de twee-onder-een-kap-woningen en één

waarbij de twee-onder-een-kap-woningen worden gesloopt teneinde te verduidelijken op

welke gronden keuzes worden gemaakt.

3

Afweging tussen de twee varianten m.b.t. het Stedenbouwkundig Plan en Pro-

gramma

Voortvloeiend uit de bestuurlijke toezegging zijn een tweetal varianten uitgewerkt. In variant

A (kaart 2) wordt uitgegaan van een inpassing van het park met behoud van de twee-onder-

een-kap-woningen en in variant B (kaart 3) waarbij deze woningen gesloopt worden ten be-

hoeve van het buurtpark. Van beide varianten zijn kaarten toegevoegd.

In variant A worden daadwerkelijk de gememoreerde twee-onder-een-kap-woningen behou-

den. De ligging van het wijkpark is conform de indicatieve situering zoals opgenomen in het

2

Wijkontwikkelingsprogramma van 2002. Ten behoeve van deze stedenbouwkundige variant

zullen in totaliteit 396 woningen worden gesloopt.

In variant B wijken de twee-onder-een-kap-woningen evenwel voor de nieuwe contouren van

het buurtpark. Voor deze variant zullen in totaliteit 427 woningen gesloopt worden.

Los van het feit dat er in variant B meer woningen gesloopt worden dan in variant A, Iaat een

nadere analyse zien dat er wel meer en belangrijkere verschillen zijn, die gewogen dienen te

worden bij de uiteindelijke keuze.

In de nadere analyse zal ingegaan worden op de stedenbouwkundige, programmatische en

financiële verschillen tussen beide varianten.

Stedenbouwkundiqe afweqinq

In variant B is gekozen voor een duidelijke begrenzing van het buurtpark-plus. Hierbij is er

sprake van een goede wandvorming rondom het gehele park met nieuwe woonbebouwing.

Hiermee wordt duidelijk inhoud gegeven aan de ambitie uit het WOP (pagina 28), om te ko-

men tot een overtuigende begrenzing rondom het buurtpark. Hierbij moet met name worden

gedacht aan hoogwaardig wonen in de vorm van "wonen met een chique uitstraling aan het

park".

Door nieuwe bouwblokken te situeren tussen de bebouwing van het winkelplein en het

buurtpark plus wordt een duidelijke relatie gelegd tussen het winkelplein en buurtpark-plus

als belangrijke structurerende elementen in de toekomstige Binnenstad Oost.

Tevens biedt de realisatie van de nieuwe bouwblokken (appartementen) aan de noordwand

een goede mogelijkheid om het parkeren op eigen terrein (parkeerkelder) op te lossen.

In variant A ontbreekt de duidelijke begrenzing met (straatwanden) van het buurtpark-plus.

Dit Iaat zich met name voelen aan de noordzijde van het park. De relatie met het winkelplein

gaat ook in deze variant verloren. Verder ontstaat een situatie dat een viertal relatief nieuwe

woningen op de hoek van de Karel Raijmakerstraat met de Wolfstraat dienen te wijken. In-

dien men deze Iaat staan dan zijn ze met de rug naar het buurtpark georiënteerd, hetgeen

niet bijdraagt aan de gewenste beeldkwaliteit.

Verder kenmerkt variant A zich door een kwalitatief onaantrekkelijke straatwand aan de

Wolfstraat. Hier ligt een aantal te handhaven woningen met een minder aantrekkelijke vorm-

geving en uitstraling.

Kaart 4, waarbij wordt ingezoomd op de rand rondom het buurtpark, Iaat in het geel gemerk-

te plandeel de locaties zien waar de beeldkwaliteit onder druk komt te staan bij de keuze

voor Variant A.

Proqrammatische afweqinq

Zoals hierboven reeds wordt aangegeven worden in Variant B meer woningen gesloopt dan

in variant A. De programmatische verschillen zijn echter groter dan het verschil in het aantal

te slopen woningen. Uit het onderstaande staatje blijkt dit.

Variant A Variant B Verschil

Sloop

Woonpartners 340 358 +18

Volksbelang 51 61 +10

Particulier 5 8 +3

Totaal 396 427 +31

3

Nieuwbouw

Woon partners 288 343 +55

VolksbelanQ 43 60 +17

Totaal 331 403 +72

Uit het bovenstaande overzicht blijkt dat er weliswaar 31 woningen meer gesloopt worden in

variant B, maar dat in deze variant wel 72 nieuwe woningen meer gebouwd kunnen worden

dan in variant A. Per saldo levert variant B 41(=72 - 31) woningen extra op.

Tevens blijkt dat in geval van Variant B nagenoeg iedere te slopen woning vervangen kan

worden door een nieuwe. Deze verhouding ligt in variant A ongunstiger. Ee.a. biedt dus in

variant B betere kansen om voormalige bewoners (degenen die dit willen) te laten terugkeren

in de voormalige buurt.

Financiële afweQinQ

Bij de financiële afweging tussen de twee varianten spelen met name de verschillen in de

aantallen te verwerven, te slopen en nieuw te bouwen woningen een rol.

In beide varianten gaat immers de gehele openbare ruimte op de schop en heeft dus minder

invloed op het resultaat.

Een globale financiële verkenning leidt tot de volgende conclusies.

Variant A komt circa 1,6 miljoen euro lager uit aan verwervingskosten dan variant B. Ook de

opbrengsten (uit de woningbouw) zijn in variant A circa 2 miljoen euro lager dan in variant B.

Er worden immers minder woningen gebouwd in variant A.

Het transformatieresultaat in variant A is dus 0,4 miljoen euro negatiever dan in variant B.

Voorkeur voor Variant B

Gezien de bovenstaande stedenbouwkundige, programmatische en financiële afweging tus-

sen beide varianten, kan geconcludeerd worden dat variant B zowel stedenbouwkundig als

programmatisch zich positief onderscheidt van Variant A. Financieel kan geconcludeerd

worden dat het verschil in transformatieresultaat ook in variant A ongunstiger is als in B, zij

het dat dit zich beperkt tot circa 0,4 miljoen euro.

Tot slot kan geconcludeerd worden dat het behoud van de twee-onder-een-kap-woningen

de nodige stedenbouwkundige, programmatische en financiële consequenties met zich

meebrengt. Vanuit dit oogpunt verdient variant B en dus de sloop van de betreffende twee-

onder-een-kap-woningen de voorkeur. Tussen gemeente en betrokken corporaties is over-

eenstemming bereikt over de aanpak van de Derde Fase op basis van deze Variant B.

4

Stedenbouwkundige schets en programma op hoofdlijnen

Met de gebleken voorkeur bij betrokken partijen voor variant B kan gestart worden met het

opstellen van een stedenbouwkundig plan en programma. In deze notitie zullen de bouwste-

nen hiertoe op hoofdlijnen worden toegelicht.

StedenbouwkundiQe principes

Het Derde Fasegebied zal volgens de principes worden uitgewerkt welke reeds in de woon-

buurten Vossenberg en Zonnekwartier zijn toegepast. Het Derde fasegebied is tussen beide

woonbuurten gesitueerd. Op deze wijze ontstaat er een aaneengesloten woongebied. De

4

drie buurten ontlenen de eigen identiteit aan de nuanceverschillen op het niveau van de ar-

chitectonische uitwerking.

De stedenbouwkundige principes bestaan uit een structuur van bouwblokken, met aan

weerszijden van de straat continue gevelwanden. De hoekpanden "gaan-de-hoek-om" en zijn

bijzonder vormgegeven. De woningen zijn uitgevoerd in baksteen en hebben een kap.

De woningen hebben geen voortuinen, maar kennen wel een zorgvuldig vormgegeven over-

gang van openbaar naar privé. Het parkeren voor de bewoners vindt plaats op eigen terrein

(zie voorbeelden in Zonnekwartier en Vossenberg).

Naast nieuwe bebouwing wordt ook respectvol omgegaan met reeds aanwezige bebouwing.

Karakteristieke panden, die een bijdrage kunnen vormen aan de identiteit en beleving in het

gebied, worden indien mogelijk gehandhaafd. Zo zullen o.a., evenals in de Vossenberg, ka-

rakteristieke poortwoningen worden geïntegreerd in de nieuwe bebouwing en zullen aanlei-

ding vormen voor de beeldkwaliteit ter plekke.

Centraal element in het Derde Fasegebied is het Buurtpark-plus. Vanuit alle windstreken

komen 9 woonstraten uit op dit park. Aan alle straten vindt herontwikkeling plaats en in vari-

ant B wordt een volledig nieuwe bebouwingswand rondom het park gerealiseerd. Op deze

wijze wordt inhoud gegeven aan de ambitie uit het WOP, om te komen tot een overtuigende

begrenzing rondom het park.

Hierbij moet met name worden gedacht aan hoogwaardig wonen, in de vorm van "wonen

met een chique uitstraling rondom het park".

Naast het park zijn er pleinruimten en verbijzonderingen in de straatprofielen voorzien.

Woninqbouwproqramma

In het Derde Fasegebied kunnen op basis van variant B circa 403 woningen worden gereali-

seerd. Het feitelijke aantal zal later blijken als de verkaveling wordt verfijnd en bouwblokken

worden ontwikkeld.

Het thans voorliggende programma bestaat uit circa 190 koopwoningen en 213 huurwonin-

gen. Met het hanteren van deze aantallen wordt uiteindelijk voor het gehele gedefinieerde

Derde Fasegebied een woningvoorraad (bestaand en nieuw) gecreëerd, die bestaat uit 42%

koopwoningen en 58% huurwoningen, waarmee het uitgangspunt van 45% koop- en 55%

huurwoningen nagenoeg wordt gerealiseerd. -

De oorspronkelijke aanwezige verhouding van 20% huurwoningen en 80% koopwoningen

wordt dus aanmerkelijk gecorrigeerd en draagt hiermee aanmerkelijk bij aan de verdere wijk-

ontwikkeling.

Aandacht dient met name te worden gegeven aan aspecten zoals:

. Gevarieerd aanbod voor de verschillende doelgroepen

. Introductie van een zorgsteunpunt in een van de bouwblokken

. Toepassen van de uitgangspunten van duurzaam bouwen

. Toepassen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen

. Toepassen van de principes van bezoekbaar en aanpasbaar bouwen

Openbare ruimte en qroenvoorzieninq

De huidige openbare ruimte in de Binnenstad Oost is versleten. Het verdient een nieuwe

verbeterde aanpak en inspirerende en samenhangende inrichting met een multifunctioneel

gebruik, welke een belangrijke bijdrage levert aan de identiteit van de binnenstad oost.

5

Bij de nadere uitwerking van de openbare ruimte zal derhalve het hiertoe opgestelde "Mas-

terplan Openbare Ruimte Binnenstad Oost" worden gehanteerd. Het consequent toepassen

van de in het masterplan opgenomen materialen en ontwerp- en inrichtingsprincipes vormen

de aanpak om te komen tot de beoogde eenheid en samenhang, welke een bijdrage levert

aan de versterking van de identiteit van de Binnenstad Oost.

Op deze wijze wordt de duidelijke herkenbare openbare ruimte tevens het verbindende ele-

ment tussen de diverse buurten in de binnenstad met elk hun eigen architectonische kwali-

teit.

Het toevoegen van het reeds genoemde 1,5 hectare grote buurtpark-plus, met een functie

voor de gehele wijk, vormt een belangrijk onderdeel van het opwaarderen en uitbreiden van

de openbare ruimte.

Het buurtpark vormt daarbij een belangrijke schakel in de reeks van bestaande, toegevoegde

en nog toe te voegen openbare ruimten in de vorm van pleinen. Voor diverse doelgroepen

zullen er functies en gebruiksmogelijkheden worden ingepast. Gezien de beperkte opper-

vlakte wordt uitgegaan van een multifunctioneel gebruik van de openbare ruimte.

Naast het buurtpark zal op het niveau van de woonblokken ook groenelementen worden toe-

gevoegd.

Niet alleen wordt groen toegevoegd, maar wordt ook zorgvuldig omgegaan met het bestaan-

de groen. De aanwezige bomen zijn geïnventariseerd en bekeken of ze waardvol zijn. De

vormgeving van de binnenstad oost gaat zorgvuldig om met deze bomen; bomen die gezien

hun omvang direct een meerwaarde vormen voor de nieuw aan te leggen buurten.

Bijzonder punt van aandacht zal zijn dat de beginselen van het door de gemeenteraad vast-

gestelde Waterplan in het Derde Fasegebied kunnen worden toegepast. Voor de inrichting

van de openbare ruimte betekend dit dat steeds de volgende afwegingsstappen worden

doorlopen: hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer. Het moge duidelijke zijn het hier gaat

om een voorkeursvolgorde.

Verkeer en parkeren

Het gehele gebied van de Derde Fase kan worden aangemerkt als verblijfsgebied, waarmee

wordt bedoeld dat straten en wegen in principe vallen onder het 30 km/u regime. Nog in

2006 zal de gehele Binnenstad Oost als wijk onder dit regime komen te vallen.

De woonstraten en ontsluitingswegen moeten derhalve eenduidig worden ingericht om hun

functie in de 30 km/u zone te onderstrepen. Hiertoe zullen de principes vanuit het profielen-

boek voor de Binnenstad Oost, als onderdeel van het masterplan voor de openbare ruimte,

worden toegepast.

In het stedenbouwkundige concept van het Derde Fasegebied wordt uitgegaan van een pas-

sende en duurzame parkeeroplossing.

Vijf opties voor het parkeren zullen worden gehanteerd, te weten:

. Parkeren op een collectief binnenterrein

. Parkeren in de achtertuin (opstel ruimte auto, carport, garagebox)

. Parkeren ondergronds in het geval van terraswoningen

. Parkeren ondergronds bij een appartementsgebouw

. Bezoekers zullen voornamelijk parkeren in de openbare ruimte.

Om te waarborgen dat voldoende parkeerplaatsen voor de bewoners en hun bezoekers wor-

den gerealiseerd, worden ten behoeve van de ontwikkeling van het Derde Fasegebied par-

keernormen opgesteld.

Belangrijk uitgangspunt is dat voor elk afzonderlijk bouwblok de volgens de norm benodigde

parkeerplaatsen worden gerealiseerd (zowel voor de bewoners als de bezoekers). Slechts in

6

uitzonderlijke situaties kan hiervan worden afgeweken en worden uitgeweken naar een an-

der bouwblok.

Het slagen van het parkeren op eigen terrein vergt een kwalitatief hoogwaardige inrichting

van het eigen terrein, te weten: goede verlichting, afsluitbaar maken en het markeren van

vakken.

5

Financieel transformatieresultaat Derde Fase

Ten aanzien van de te hanteren financiële uitgang punten voor de verdeling van de kosten en

opbrengsten m.b.t. de Derde Fase Herstructurering is het door VROM opgezette afspraken-

kader "De kosten in beeld, de kosten verdeeld" als richtlijn gehanteerd.

Op basis van de thans bekend zijnde gegevens is het transformatieresultaat berekend. Hier-

van kan het volgende overzicht worden gemaakt:

Tekort

Variant A

¿ 13.556.000,00

Variant B

¿ 13.156.000,00

Dit tekort is opgebouwd uit enerzijds een optelsom van de te maken kosten voor o.a. uit-

plaatsing, sloop, bodemsanering, planontwikkeling, bouwrijpmaken, en (her)inrichting van de

openbare ruimt; en anderzijds de te verwachten opbrengsten van de bouwgrond voor sociale

en vrije sector-woningen.

Over de financiering van dit tekort heeft uitvoerig overleg plaatsgevonden met beide corpora-

ties. Daar dit overleg moeizaam verliep is ook het Ministerie van VROM hierbij betrokken.

Uiteindelijk hebben de drie betrokken partijen overeenstemming bereikt op basis van Variant

B. Ook het Ministerie van VROM ondersteunt de gekozen variant en de op basis daarvan be-

reikte overeenstemming. De bereikte overeenstemming houdt in dat het tekort op basis van

Variant B wordt verdeeld tussen de gezamenlijke corporaties en de gemeente in de volgende

verhouding:

Corporaties

Gemeente

CD

¿ 7.524.700,00

¿ 5.631.300,00

Met de voor rekening van onze gemeente komende kosten als gevolg van de herstructurering

Derde Fase Binnenstad Oost is rekening gehouden in de gemeentelijke Onderhoudsprogram-

ma's en het Investeringsprogramma/Meerjarenprogramma Stedelijke Vernieuwing 2005-2009,

Programma 11 - Product 840 "Herstructurering Binnenstad Oost"

PB HIP SI de rd efaseb& wn Qv2006

7

CJ

CJ

~

I~I

-&-' ~.i

~

Gemeente Helmond

Stichting Woonpartners

Stichting Woonpartners (Erfpacht)

Woningbouwvereniging Volksbelang

Woningbouwvereniging Volksbelang (Erfpacht)

(ij

Afdeling Grondzaken

Getekend K'AHe;'den

Laatste__- wijziging:

GemeeJl'llte Henm«JiJl'lldl.

DiENST STEDELIJKE ONTWIKKELING & BEHEER

Kaart 1

Heistraat e.o

.

dd,OJ-02-2005 Schaal: l' 2500

dd Formaat: AL

Tekeningn,:

05.0028

'. ' ,

Ste~enbouwkul1c1ig Pla n.3e Fase~er$tructu rering Bi n nenstad

, ,

. L

, ,

, ,

, '.

, ,

, ,

Va-riant':' A. : .

. ,:, ..

~ /::' "':

Kaart 2.

........ -- 8BlR0VIIue""'..........",

~,~~J(~puWkuij~jgPlap ,3~F~s~'tle~~~~d:urerïng. BI n ne.~$~~

.,."....'..,!"..,',,'..,.'.',i".'",.,!"!." . ".."."""""""""""'."';..,.,,."""',, ."-"'r<":',,...'...,.'.","..,,'.,'"."",..,..', "'..,",'.".,...".,..".,,',.',',,:,, ".','.

,!J:f":,;',. .",: ~',.", ~ '.~;>""

Ij

c;J;i,~(:

, ,co /;.:,., /

':"","/'.;.[{Mê".

'i, i,'"",,"",::.',',',",',.',',,""',',',,',"~,"" .',',",'

il " ,',,' ,:

I"..',r,,;z{,',<"

..

..

';

Kaart 3.

-"'Imond IBntOVI8IJE'~ '

Stedenb'ouWku I1dig Pla n.3eFas~l7Ie.r~tructlJ reri ng Bi n nenstaci

. .

li

. l.l

....,-.; . I

i~-.

'C

. .

Detai I kaart.

. .

Parkrand\"

. .

Va-ria.nt:A..

Kaart 4.

--""&BIROVlSlJE"""'""Iu"""

\~ .