Raadsvoorstellen RV 76 Stedenbouwkundigplan Hatematerrein

Bijlage: 76

Raadsvergadering d.d.: 5 maart 2002

B&W d.d.: 19 februari 2002

Dienstlafd.: SO.PBH

Onderwerp: Stedebouwkundigplan Hatématerrein

Aan de gemeenteraad,

1. Inleiding

In december 2000 is uw Raad akkoord gegaan met:

- Het "Koopcontract gronden Hatématerrein", waarin de aankoop van ca. 19 ha. grond is

geregeld;

- De "Samenwerkingsovereenkomst Ontwikkeling Hatématerrein", waarin de samenwerking op

hoofdlijnen tussen Gemeente, Van Wijnen en Gamma Holding is geregeld. Hierbij is in

principe besloten tot de oprichting van een Grondexploitatiemaatschappij (GEM) voor

gezamenlijk risico van de Gemeente en Van Wijnen.

In de loop van 2001 is vervolgens intensief gewerkt aan de planontwikkeling op hoofdlijnen. Veel

aandacht is hierbij noodzakelijk gebleken van de totstandbrenging van stedelijke samenhang. Het

betreft o.a. de relatie met het centrum, met het N.S.-station en met de hoofdwegenstudie.

Ook de afstemming tussen de (mogelijke) functies op het Hatématerrein en de programma's die

elders in de stad worden gerealiseerd was en blijft een punt van aandacht.

Verder is het van belang te onderkennen dat een dergelijk planontwikkelingsproces een continue

interactief proces is. Zo wordt de stedenbouwkundige planopzet beïnvloed door aspecten als

bodemsanering, geluidberekeningen, civieltechnische gegevens, tussentijdse

grondexploitatieberekeningen, verwerkings(on)mogelijkheden enz.

Het stedenbouwkundig bureau Soeters/Van Eldonk/Ponec, is er - onder begeleiding van de

Gemeente en Van Wijnen - in geslaagd om de complexe opdracht te vertalen in een

stedenbouwkundig plan, waarin de bovengenoemde aspecten in samenhang en kwalitatief

hoogwaardig zijn verwerkt.

In dit voorstel zullen wij een en ander nader toelichten en wordt uw Raad tenslotte verzocht

akkoord te gaan met het "Stedenbouwkundig plan Hatématerrein".

2. Ambities

De start van de planontwikkeling werd gevormd door het formuleren van de ambities voor dit

nieuwe stadsdeel. Door middel van ambtelijk/bestuurlijk overleg tussen de Gemeente en Van

Wijnen en door oriënterend overleg in de raadscommissie SO is grip verkregen op de ambities die

richtinggevend zijn voor het stedenbouwkundig plan en het te realiseren programma.

In hoofdlijnen kunnen de ambities als volgt worden verwoord:

Er dient sprake te zijn van stedelijke samenhang, waarbij het Hatémaplan optimaal wordt

verankerd in de structuur van de stad. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn:

- De vastgestelde beleidslijn in de kernstadvisie: uitbreiding van de centrumgordel in

zuidelijke richting.

Gemeenteraad van Heimond blz. 1

Bijlage: 76

Totstandbrenging van een optimale relatie met het centrale N.S.-station.

Totstandbrenging van een optimale relatie met de centrumvisie door realisering van een

programma dat complementair is aan dat van het centrum en door realisering van goede

ruimtelijke verbindingen.

Goede inpassing van het Hatématerrein in relatie tot de toekomstige hoofdwegstructuur.

Uitdrukkelijk dient het Hatémaplan te bewerkstelligen dat de Annabuurt uit haar isolement

wordt gehaald.

w Op deze strategische locatie nabij station en centrum dient een intensief stedelijk studie tot

stand te worden gebracht. Dit dient te worden vertaald in:

- Een plan met een bovengemiddelde dichtheid

- Realisering van een mix van functies

- Een plan met stedelijke allure

¿ De specifieke potentie van de locatie dienen te worden benut.

Het betreft ~ naast de directe nabijheid van station en centrum- de aanwezigheid van het

kanaal en de insteekhaven.

3. De onderdelen van de opdracht nader onder de loep genomen

3.1 Het Hatémaplan in relatie tot het centrale N.S.-station

]n gezamenlijk overleg tussen gemeente, bureau Soeters en BVR heeft een eerste verkenning

plaatsgevonden betreffende de toekomst van het centrale N.S.-station in Heimond. Deze

verkenning heeft geleid tot het inzicht dat verplaatsing van het

N.S.-station in westelijke richting naar een positie tussen het kanaal en de kruising Verlengde

Stationsstraat/spoorlijn op uitstekende wijze zou voldoen aan de geformuleerde ambities met

name t.a.v. de samenhang centrum/Hatématerrein. Uitgangspunt hierbij is de totstandbrenging

van een knooppunt rondom het nieuwe N.S.-station aan de kop van het Hatématerrein. Na

consultatie van de raadscommissie SO is dan ook het uitgangspunt vastgesteld dat het

stedenbouwkundig plan voor het Hatématerrein dient te worden geënt op de verschuiving van het

station.

Het plan dient echter zodanig te worden opgezet, dat er eveneens sprake is van een optimale

oplossing, indien de stationsverplaatsing uiteindelijk niet haalbaar blijkt.

De verdere uitwerking van dit knooppunt zal een afzonderlijk project vormen, waarbij veel partijen

zijn betrokken en waarvan een langere looptijd nodig zal zijn dan voor het Hatémaplan. Bij deze

verdere uitwerking dient een definitieve oplossing te worden gevonden voor de hoogteligging van

het spoor.

Duidelijk is in eik geval dat hoog spoor een aantal evidente nadelen met zich meebrengt en dat de

inzet dient te zijn gericht op ondertunneling van het spoor.

3.2 De ontsluiting van het plangebied in relatie tot de hoofdwegenstructuur.

Om de verkeersafwikkeling van het intensief te bebouwen plangebied goed te reguleren is een

extra ontsluitingspunt aan de zuid-westzijde van het plangebied door middel van een brug over

het kanaal noodzakelijk. Deze extra aansluiting heeft ook tot doel om de uitstraling van een

goede toegankelijkheid c.q. een goede verbinding met de stad te verkrijgen.

Op basis van de ontwikkelde scenario's voor de hoofdwegenstructuur kan worden

geconcludeerd, dat realisering van de genoemde extra ontsluiting in alle gevallen een logische

keuze is.

3.3 Voorlopig programma

Bij de start van de opdracht is een voorlopig programma aangegeven dat als leidraad voor de

planontwikkeling gold. In dit voorlopig programma waren de functies wonen, kantoren, leisure,

onderwijs en bedrijven opgenomen. Voor een aantal programma-onderdelen gold dat de

haalbaarheid en de omvang nog onzeker waren. Als gevolg van deze onzekerheid dient het

stedenbouwkundigplan flexibel te zijn.

Eventuele wijzigingen dienen binnen het stedenbouwkundig plan op te vangen te zijn.

Gemeenteraad van Helmond blz. 2

Bijlage: 76

3.4 Het studiegebied

De stedenbouwkundige visie dient te worden ontwikkeld van het gehele gebied binnen de

spoorlijn, het kanaal, de insteekhaven en de Montgomerylaan. Er worden hierbij 3 deelgebieden

onderscheiden, waarvoor de planuitwerking verschillend is:

A: Het kemgebied

Dit gebied omvat de aangekochte gronden van de GEM plus eventueel (gedeelten van) nog

te verwerven terreinen aan de noordzijde. Voor dit gebied is de opgave om een zo concreet

mogelijke stedenbouwkundige uitwerking te geven.

B: Het zuidelijke gedeelte van het nieuwe knooppunt

Dit gebied omvat o.m. de terreinen van de voormalig cacaofabriek, Slits en De Wit

(gedeeltelijk). De definitieve stedenbouwkundige planvorming voor dit gebied zal tot stand

komen bij de uitwerking van het nieuwe stationsknooppunt. Het is echter noodzakelijk om een

goede ruimtelijke en functionele relatie tot stand te brengen tussen het kerngebied en dit

nieuwe knooppunt. In het stedenbouwkundige plan Hatématerrein dient e.e.a. voor dit

deelgebied inzichtelijk te worden gemaakt door middel van een verkavelingsvoorstel dat een

minder definitief karakter heeft De grens tussen de deelgebieden A en B is flexibel.

C: De Annabuurt

In het stedenbouwkundig plan dient te worden aangegeven op welke wijze de relatie tussen

het Hatémaplan en het huidige N.S.-station via de Annabuurt wordt gelegd. Dit is noodzakelijk,

omdat het niet zeker is of de verschuiving van het N.S.-station uiteindelijk haalbaar zal blijken.

Zelfs indien dit wel het geval is, zal de voorbereiding en uitvoering jaren in beslag nemen.

Vanuit bovengenoemde invalshoek dient op structuurniveau te worden aangegeven wat dit

betekent voor de Annabuurt (verbindingen/straatprofielen e.d.). Daarnaast dient de planopzet

voor het Hatématerrein een bijdrage te leveren aan het wegwerken van het isolement van de

Annabuurt. Het uitwerken van de herstructurering van de Annabuurt op het niveau van de

bouwblokken en de woonomgeving zal plaatsvinden in het kader van het "Strategisch

voorraadbeheer Helmond-West" en hoort niet tot de opdracht voor het stedenbouwkundig

plan.

3.5 Specifieke randvoorwaarden

In de gemeentelijke Nota van Randvoorwaarden zijn richtlijnen opgenomen t.a.v. de ruimtelijke

invulling, milieuaspecten, groen en water, verkeersaspecten, civiel-technische randvoorwaarden

e. d.

Als meest beïnvloedende aspecten kunnen worden genoemd:

- De geluid en geurcontouren als gevolg waarvan aan de zuid- en oostzijde van het

plangebied geen woningbouw mag worden gerealiseerd;

- De resultaten van het bodemonderzoek;

- De benodigde omlegging van de hoge druk gasleiding, waartoe een minimum

bebouwingsafstand van 16m', in acht dient te worden opgenomen;

- Het uitgangspunt om in het kader van het waterplan te komen tot de hernieuwde

inpassing van een tracé voor de Oude Aa binnen het plangebied.

4. Het plan in relatie tot de programmatische uitgangspunten

In het boekwerk is het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen uitvoerig omschreven. Naar de

mening van ons college is er sprake van een kwalitatief zeer hoogwaardig plan, waarin de

genoemde uitgangspunten in een optimale samenhang zijn verwerkt.

Bij de planuitwerking is een iets omvangrijker functioneel programma tot stand gekomen dan in

het voorlopig programma wat geïndiceerd

De onderstaande tabel geeft inzicht in de verschillen.

Functie Voorlopig programma Stedenbouwkundigplan

plangebied 19 ha. studiegebied 25 ha.

¿ Wonen minimaal 450 woningen ca: 1050 woningen

¿ Kantoren minimaal 15.000 m" bvo 41.800 m' bvo

maximaal 40.000 M2 bvo

(terrein: 2,5 ha.)

¿ Leisure 30.000 m' bvo 33.900 m2 bvo

(terrein: 4 á 4,5 ha.)

Gemeenteraad van Heimond blz. 3

Bijlage: 76

¿ Bedrijven 25.000 m bvo 23.800 m' bvo

(terrein: 4 ha.)

¿ Onderwijs ca: 3 ha. Aan rand plangebied

De verschillen kunnen grotendeels worden verklaard doordat het programma horende bij het

stedenbouwkundig plan over een groter gebied is berekend dan het voorlopig programma; ni.

inclusief de bedrijventerreinen aan het kanaal en inclusief het Ruwdoekmagazijn.

Daarnaast zijn van invloed geweest:

Het uitgangspunt van een hogere bebouwingsdichtheid (conform standpunt commissie

SO).

Het uitgangspunt van een budgettair neutrale grondexploitatie.

Onderstaand wordt per programmaonderdeel aangegeven op welke wijze bij de verdere

planuitwerking dient te worden omgegaan met de geconstateerde verschillen.

Woningbouw

Geconstateerd kan worden dat de intensivering van het programma grotendeels is vertaald in

een groter woningbouwprogramma.

De verklaring hiervan is gelegen in

- het uitgangspunt om de Annabuurt uit zijn isolement te halen, gekoppeld aan de

uitdrukkelijke wens van de bewoners om een zodanig aantal nieuwbouwwoningen te

realiseren dat er een reëel draagvlak ontstaat voor voorzieningen in de buurt;

- de aard en stedenbouwkundige kwaliteit van het plan die een uitstekende

woonmilieu opleveren;

- het feit dat de programmaonderdelen kantoren en leisure zijn opgevoerd tot een

commercieel maximum.

De verhoging van het woningaantal vereist dat de verdere specificatie van het

woningbouwprogramma zorgvuldig wordt afgestemd op het volkshuisvestingprogramma voor

de stad in de komende jaren.

Op voorhand wordt voor het Hatémaprogramma de volgende lijn vastgesteld:

Het woningbouwprogramma dient voldoende sociale huurwoningen te

omvatten (richtlijn 100 á 150 woningen)

Uitgangspunt is dat Wocom als afnemer van deze woningen gaat fungeren

tegen de gebruikelijke kosten- kwaliteitscriteria. Een en ander in overleg tussen

van Wijnen Zuid en Wocom. Wocom heeft inmiddels toegezegd dat men wil overgaan

tot upgrading van de Annawijk conform het Plan Strategisch Voorraadbeheer.

Het woningbouwprogramma dient voldoende goedkope koopwoningen te

omvatten (richtlijn 1 00 á 150 woningen van < e 140.000,--)

Opnemen van een aantal huurwoningen, bij voorkeur in de woon-zorg

sfeer (richtlijn ca 150 woningen).

De doorlooptijd (realisatietijd) van het woningbouwprogramma dient zorgvuldig

te worden afgestemd op de overige plannen in de stad. Dit kan betekenen dat

de doorlooptijd van de uitvoering dient te worden verhoogd van ca. 6 jaar naar

ca. 1 0 jaar.

Kantoren

In het plan is een kantorenoppervlakte van ca. 42.000 m2 bvo. geprojecteerd, hetgeen ruim

boven het aangegeven minimum is gelegen. Een en ander komt voort uit de verhoogde

potentie als gevolg van het mogelijke nieuwe stationsknooppunt en uit de onmogelijkheid om

in een groot deel van het plangebied woningbouw te projecteren.

Een bijkomend aspect is dat er reeds opties zijn voor realisering van een deel van het

programma, namelijk een nieuw hoofdkantoor voor Gamma Holding en een kandidaat voor de

afname van een kantoorgebouw van 4500 m2 bvo.

Momenteel wordt door de afdeling Economische Zaken een inventarisatie gemaakt die dient

te leiden tot een geactualiseerde kantorennota.

Uitgangspunt is vooralsnog om de aangegeven kantooroppervlakte te handhaven totdat een

bijstelling noodzakelijk blijkt.

Leisure

Gemeenteraad van Helmond blz. 4

Bijlage: 76

In het plan is ca. 34.000 m2 bvo aan leisurefuncties geprojecteerd, deels in de zuidpunt van

het plan; deels nabij het nieuwe stationsknooppunt.

De verdere specificatie van het leisureprogramma kan plaatsvinden nadat de verkenning op

stedelijk niveau is afgerond.

Daarna kunnen de leisurefuncties voor het Hatématerrein worden benoemd. Tevens zal dan

worden aangegeven of er sprake is van één samenhangende thematische invulling of van

meerdere verschillende functies die passen bij de aard van de locatie.

Vooralsnog liggen leisurefuncties, die qua aard en schaal iets te groot zijn voor het centrum

maar die wel complementair zijn aan het centrum, het meest voor de hand. Hierbij zou

gedacht kunnen worden aan functies als een sport en healthvoorziening,

beursgebouwltradecentrum e.d.

w Bedrijven

Aan de oostzijde van het plangebied is 24.000 m2 bvo aan bedrijfsruimte geprojecteerd

hetgeen nagenoeg gelijk is aan het voorlopig programma.

Deze situering is logisch vanwege de aansluiting op het bedrijventerrein Hoogeind en

vanwege de milieurandvoorwaarden. Bezien wordt of een woon/werk milieu hier kan worden

geprojecteerd.

¿ Onderwijs

T.a.v. de lokatiekeuze voor de MBOIHBO onderwijsvoorziening bestaat nog geen definitieve

duidelijkheid. In het toekomstige knooppunt rondom het eventuele nieuwe station is voldoende

ruimte aanwezig om een dergelijke functie te projecteren.

Ook blijft de mogelijkheid aanwezig om de in het plan aangegeven vlekken van leisure of

bedrijven deels om te wisselen voor deze MBO/HBO onderwijsvoorziening.

5. Verwerving aangrenzende bedrijventerreinen

De opdracht aan de stedenbouwkundige hield in dat er over de grenzen van de aangekochte

gronden heen diende te worden ontworpen. Dit om de stedelijke samenhang tot stand te brengen.

De meerwaarde van de gepresenteerde totaalvisie is zo evident, dat zowel de gemeente als van

Wijnen er de voorkeur aan geven om de gronden grenzend aan het plangebied te verwerven. Het

betreft de bedrijven aan het kanaal (excl. de Cacaofabriek) en het Ruwdoekmagazijn.

Dit voornemen betekent dat de betreffende gronden bij de GEM zullen worden ingebracht. De

verrichtte exploitatieberekeningen wijzen uit dat een en ander haalbaar is met behoud van een

budgettair neutrale grondexploitatie.

6. Relatie Annawijk

Een zeer belangrijk uitgangpunt is dat het isolement van de Annawijk dient te worden opgeheven.

Het stedenbouwkundig plan voorziet hierin op een drietal niveau's:

Door de omvang van het woningbouwprogramma van ca. 1.050 woningen ontstaat

een aaneengesloten woongebied van meer dan 1.500 woningen. Op deze wijze wordt

een basis gelegd voor realisering van commerciële en publieke gemeenschappelijke

voorzieningen. Aard, omvang en situering van bedoelde voorzieningen dient nader te

worden uitgewerkt in combinatie met de plannen tot upgrading van de Annawijk.

Het plan voorziet in 2 assen die het plangebied verbinden met het centrum en station.

Het voornemen is om de as naar het bestaande station door de Annawijk in eik geval

voor voetgangers door te trekken naar de overzijde van het spoor.

De wijze waarop dit plaats kan vinden is sterk afhankelijk van de toekomst van het

station en van de eventuele mogelijkheid tot ondertunneling van het spoor.

Aan de zuidzijde van de Hoogeindsestraat wordt woningbouw geprojecteerd die qua

bouwmassa wordt afgestemd op de bestaande bouwmassa. De reconstructie van het

profiel van de Hoogeindsestraat en de inpassing van de 'Nieuwe Oude Aa' zal een

positief effect hebben op de kwaliteit en uitstraling van de Annabuurt.

7. Inspraak 1 communicatie

Het concept- stedenbouwkundig plan is besproken met de belangrijkste direct belanghebbenden,

namelijk:

Gemeenteraad van Helmond blz. 5

Bijlage: 76

de bewoners van de Annabuurt;

de Hoogeindsestraat Ondernemerskring (HOK)

woningcorporatie Wocom.

De verslagen van deze besprekingen zijn bijgevoegd. In het algemeen reageert men zeer positief

op het plan en ziet men de verdere uitwerking positief tegemoet. Met name de bewoners zijn

positief over het hogere woningaantal vanwege de mogelijkheid tot realiseren 1 handhaving van

buurtvoorzieningen. Wel bestaat er enig cynisme over het feit dat eerdere plannen geen doorgang

hebben gevonden. De ondernemers hebben sterk benadrukt dat bestaande milieurechten

gerespecteerd dienen te worden.

Voor het vervolg van de planuitwerking zal een klankbordgroep worden geïnstalleerd

waarin alle belanghebbenden zijn vertegenwoordigd.

Aandacht is nodig voor de communicatie breed in de stad. Hiertoe wordt een communicatiebureau

geselecteerd en zal een communicatieplan worden opgesteld.

8. Vervoigproces

Na vaststelling van het stedenbouwkundigplan door uw Raad zullen de volgende vervolgstappen

wordt gezet:

- Opstellen van een juridisch contract waarmee de GEM definitief wordt opgericht;

- Voortzetting van het verwervingsoverleg;

- Verdere uitwerking van het programmaonderdeel Leisure;

- Benoemen van de te onderscheiden deelprojecten en uitwerking van het eerste

deelproject (gelegen in de zuid-west hoek van het plangebied).

- Verdere uitwerking van het gewenste architectuurbeeld;

- Verdere uitwerking van de kwaliteits en ontwerprichtlijnen van het openbaar gebied.

- Nadere studie naar de stationsverplaatsing en het nieuwe knooppunt.

De planning is er op gericht om - na sloop en bodemsanering- eind 2003 te starten met de

eerste bouwwerkzaamheden

Wij zijn van mening dat met het stedenbouwkundig plan van het Hatématerrein de

voorgenomen hoogwaardige herstructurering van de zuidelijke centrumrand daadwerkelijk tot

stand wordt gebracht.

Wij stellen uw Raad voor bijgaand concept-besluit vast te stellen.

Het advies van de commissie stedelijke ontwikkeling zal, na ontvangst, voor u ter inzage worden

gelegd.

Burgemeester en wethouders van Heimond,

De burgemeester,

Mr. W.J.B.M. van Eik.

De secretaris,

Mr. A.C.J.M. de Kroon.

Gemeenteraad van Heimond blz. 6

Bijlage: 76

BESLUIT

Bijlage: 76

Raadsvergadering d.d.: 5 maart 2002

De raad van de gemeente Heimond;

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 9 februari 2002.

gelet op de bepalingen van de Gemeentewet;

besluit:

het Stedebouwkundigplan voor het Hatématerrein vast te stellen.

Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 5 maart 2002, bijlage 76.

De raad voornoemd,

De voorzitter,

De secretaris,

Gemeenteraad van Heimond blz. 1

Bijlage: 76