- Bestuur
- Raadsvoorstellen Nota Dierenbuurt Sassenbuurt en Heistraat
Raadsvoorstellen Nota Dierenbuurt Sassenbuurt en Heistraat
Documentdatum | 05-02-2002 |
---|---|
Bestuursorgaan | Gemeenteraad |
Documentsoort | Raadsvoorstellen |
Samenvatting |
ouw u n bi6'erenbuurt/ Sassenbuurt/ Vòsï'e Heòstraat jcinuarp Inhoudsopgave: 1. Leeswijzer xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx4 2. Ontwerpstrategie Binnenstad Oost xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5 a. Introductie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5 b. Stedelijke vernieuwing van de Binnenstad Oost xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5 U Bestaande situatie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5 El Een strategie voor vernieuwing xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6 Netwerk van openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6 Mozdfek van buurten xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6 Geheime tuinen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6 Buurt- en bloksgewijze aanpak xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7 Samengaan van oud en nieuw xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7 C. Snoof dstructuur en verbindingen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7 El Pelatie centrum xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7 n Pelatie stationskwartier xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx8 d. Interne ruimtelijke opbouw xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx8 e. Ontwerpstrategie in stappen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx8 El Completeren van het netwerk xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9 n Verbindingen tussen netwerk en context xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9 El Verbeteren contouren openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9 U Programmatische aanvullingen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9 n De geheime tuinen . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9 El [)e mozdfekstenen als projecten xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9 El Nieuwe verbanden xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 10 13 Continiffteit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 10 3. Principes stedebouwkundige uitwerking (atelier) xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11 a. Intensief ruimtegebruik xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11 b. Volkshuisvesting., xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11 n 1 op 1 terugbouwen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11 El Convenont xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11 n Woningtypes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 12 El Leef stij ]en xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 12 El Duurzaam bouwen ......... xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14 c. Verkeer xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14 El buurzaam veilig xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14 El Straatprof ielen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14 E]Parkeren xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 15 d. Groen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 15 El Nota Groen in de Wijk xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 15 El Buurtpcirk plus xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 16 El Waterberging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 16 U Speelplaatsen en hondenuitlaatveidjes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 17 e. Water xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 17 Anders omgaan met regenwater xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 17 n "Eigen broek ophouden" . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 18 13 Stedelijke ontwikkeling en de beleving van water xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 18 El Toepassing duurzaam watersysteem in bierenbuurt en Scissenplein e.o . ............................................... 18 f. Milieu (algemeen binnenstad oost) xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19 El Geluidhinder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19 3 Lucht xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19 n Bodem xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19 Stedebouwkundig plan 9 -l- 2002 El Bedrijven xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20 Algemeen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20 Bestaande bedrijven xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20 Nieuwe bedrijven xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20 cl Milieubescherming en Leef bacirheid xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20 4. Stedebouwkundig deelplan bierenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21' a. Overwegingen voor vernieuwing . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21 L) Stedebouwkundig niveau xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21 Historische planopzet xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21 Openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21 Stedebouwkundig ensemble xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21 Functionaliteit en wooncomfort . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 22 Cl Volkshuisvesting; bewoners en buurtsemenstelling xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 22 El Architectonische/esthetische aspecten xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 22 b. Plankocirt straatniveau en verdieping xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 23 El Aantal woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 23 El Woningtypes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 23 El Wonen rond de kerk xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 24 LI Wijkhuis Brede School xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 24 n Parkeren in verbeteringsgebied rond Hindeplein xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 25 n Sloopkciart bierenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26 Hindeplein xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26 Poortwoning basstracit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26 Den t)ries xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26 Pastoor van Leeuwenveid xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26 Pand Molenstraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26 Het Baken xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27 Uilenburcht aan de Bunzingstraat/Prins Kareistraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27 Uilenburcht aan de Pastoor van Leeuwenstraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27 El Openbare ruimte bierenbuurt. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27 LI Kabels en leidingen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27 5. Stedebouwkundig deelplan Sassenplein e.o xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29 a. Bestaande karakteristiek van het Sassenplein e.o . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29 b. Plankaart straatniveau en verdieping.... xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29 3 Willem Prinzenplein xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29 El Peeks van pleinen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29 El Intensief ruimtegebruik xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 30 El Aantal woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 30 El Woningtypes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 30 El Sloopkaart Sassenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 31 El Openbare ruimte Sassenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 31 6. Visie Heistraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32 a. inleiding xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32 b. stadsstraat met kop en staart xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32 c. winkels xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32 d. abc - ambachtelijk bedrijvencentrum xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33 e. woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33 f. andere voorzieningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33 9. inrichting openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33 h. verkeer en parkeren xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 34 i. verdere planvorming xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 34 j. Terugbrengen van het aantal M2 winkels xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 34 Stedebouwkundig plein 9 -l- 2002 7. Beeldkwaliteit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36 a. Wat is beeldkwaliteit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36 b. Karakteristiek van het tuindorp xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36 c. Hoof dstructuur en deelgebieden xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36 d. Binnenstad Oost als geheel xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36 e. [)ierenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 37 f. Sassenplein en omgeving xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 37 8. Financieel overzicht xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 38 El Uitgeef baar terrein en openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 38 n Financiële consequenties herstructurering bierenbuurt en Sassenbuurt ............................................. 38 Stedebouwkundig plan 9 -l- 2002 Netwerk van openbare ruimte Bakelsedijk Pastoor van Leeuwenstraat; nieuwe Molenstraat toevoeging aan het netwerk van openbare ruimte 28 november 2001 pag - 4 Stedebouwkundig plan plaatjes Leeswijzer be stedelijke vernieuwing van Binnenstad Oost is een grootschalige operatie. Gebruikelijk bij grootschalige operaties is het werken van grof naar fijn. In Binnenstad Oost blijkt dat echter nauwelijks mogelijk. Buiten in de stad is het proces namelijk al volop gaande en de roep om antwoorden op de lang geleden gestelde vragen is dus begrijpelijk groot. Toch mag de druk om snel een antwoord te geven nooit leiden tot een ad hoc oplossing die latere verbeteringen in de weg kan staan. Het thans lopende ontwerpproces moet derhalve zowel op het grote schaainiveau (grof) de hoofdlijnen uitzetten als op het kleine schaainiveau heel concreet en precies laten zien hoe het eruit komt te zien (fijn). Om dat überhaupt te kunnen doen wordt gelijktijdig op beide (en alle tussenliggende) schaainiveaus gewerkt. Steeds wordt getoetst of uitgezette hoofdlijnen haalbaar zijn, of het programma er in past of het past in het beleid en, niet in het minst, of alle betrokken partijen (en dat 4 zijn er veel) er zich in kunnen vinden. Dat laten we zien door zeer concrete en precieze uitwerkingen te tonen van zo zou het kunnen. Maar het kan ook anders, natuurlijk, dat bepalen we pas echt als we zover zijn. Onderhavig boekwerk is een stollingsmoment binnen dit proces. Het probeert enkele onderdelen, namelijk het stedebouwkundig deelplan voor de t)ierenbuurt, voor de Sassenbuurt en een visie op de Heistract, bekrachtigd te krijgen. Er is een ijkpunt nodig om verder te kunnen, verder met het opstellen van planologisch juridische procedures, verder met een overkoepelende visie in het Wijkontwikkelingsplen, verder met concrete bouwplannen, etc. Daarom treft u hier een ontwerpstrotegie aan voor Binnenstad Oost als gehee (hoofdstuk 2 ; een manier van denken over het gebied, maar ook een identiteitsbepoling, het geeft weer wat voor gebied het wordt en wat dus ook niet. In het reeds in oktober 2000 door de gemeenteraad vastgestelde IpvE is deze denkrichting opgenomen zonder overigens precies te zijn omschreven. In hoofdstuk 3, principes stedebouwkundige uitwerking (atelier), treft u de resultaten van het atelier aan. In het voorjaar van 2001 is door deskundigen van gemeente en corporatie intensief gewerkt aan de genoemde stedebouwkundige plannen waarbij het noodzakelijk was gelijktijdig naar het geheel te kijken. U treft hier dus algemene uitgangspunten aan voor de vernieuwing van Binnenstad Oost aan, toegepast op een stedebouwkundig deelpicn voor r)ierenbuurt en Sassenbuurt en toegepast op een visie voor de Heistracit. Deze deelplcnnen vindt u precies in hoofdstuk 4, 5 en 6 terug. Wat dat nu zijn, hoe precies en hoe vast alles ligt treft u daar aan, inclusief enige voorbeelden van uitwerking en inclusief alternatieven voor kleine stukjes eruit die u een beeld geven hoe het te lezen. Hoofdstuk 7 gaat in op algemene principes over beeldkwaliteit en samenhang van deze drie deelplannen én hun relatie met Binnenstad Oost als geheel. U treft geen plaatjes aan hoe het eruit kan komen te zien; die zijn getoond tijdens de raadsvergadering van 25 september. Inmiddels werken we samen met één van de corporaties (Woonpartners) aan een concrete uitwerking van het stedebouwkundig plan van één ensemble in de bierenbuurt (Wezelplein Wezelstract). Later zal dit terug worden vertaald naar een beeldkwciliteitplan (we werken hier dus van f ijn naar grof) en komen zo dus wel steeds dichter bij e kclar. In hoofdstuk 8 leest u over de financiële hactlbctctrheid van dit stedebouwkundig plan. Op hoofdlijnen bestaat hierover overeenstemming en parallel aan het stedebouwkundig plan wordt gewerkt aan de laatste punten. Stedebouwkundig plein Paginct 4 van 38 9-1-2002 ulthoc>rnseweg Mozdfek van buurten Jan Stevensstraat 9 januari 2002 pag - 5 Stedebouwkundig plan plaatjes 2. Ontwerpstrote!gie Binnensta Oost 0. Introductie r)it hoofdstuk beschrijft een ontwerpstrategie voor de stedelijke vernieuwing van Binnenstad Oost in tekst en beeld. Er is eerder sprake van een benadering, het uiteenzetten van een werkwijze dan dat er uitgegaan wordt van een totaal en gef ixeerd herontwikkelingsplen. Deze strategie (van een lezing van het bestaande, via een visie op het plangebied naar een werkwijze, en tenslotte naar daadwerkelijke plannen) is voor de Binnenstad Oost een passende houding, aangezien de in dit deel ven de stad opduikende problemen veelsoortig zijn -en niet uitsluitend van ruimtelijke aard-, en omdat de Binnenstad Oost niet één samenhangend gebied is; niet één project, maar vele, niet één eigenaar heeft, maar velen, niet alleen prachtig of juist verschrikkelijk is, maar veel projecten heeft dtiertussenin; en tenslotte, omdat de stedelijke vernieuwing van de gehele Binnenstad Oost een stapsgewijze en gefaseerde onderneming behoort te zijn. b. Stedelijke vernieuwing van de Binnenstad Oost u Bestaande situatie Een visie op de stedelijke vernieuwing van dit deel van Heimond kan alleen gebaseerd zijn op een precieze lezing van de bestaande situatie en een weging van sterke en zwakke punten. Bij een eerste kennismaking blijkt dat de Binnenstad Oost een deel van Heimond is dat niet in één beeld is te vangen. De Binnenstad Oost laat zich het beste omschrijven als een groot uitgestrekt stadsmozdfek van historische en morfologische fragmenten, typologische experimenten en architectonische stijloefeningen. Bovendien biedt de Binnenstad Oost plaats aan een brede waaier van woonvormen, bewoners en culturen. De feitelijke coherentie in dit mozdfek wordt gevormd door het stratenplan, opgebouwd uit gelijkwaardige straten in een diffuus netwerk - als een ruimtelijke constante - verspreid over het hele gebied, en door een gelijkmatige bouwhoogte (van veelal grondgebonden eengezinswoningen van 1 en 2 lagen, incidenteel 3 lagen). [)e coherentie -dat wat de samenhang in de Binnenstad Oost maakt- 'is zo ge egen in de stedebouwkundige (infra)-structuur; het netwerk van langgerekte vaak smalle straten en in het beeld van een stadswijk opgebouwd uit tuindorpen, historische linten, verkovelde terreinen met stadswoningen en hun talloze aanvullingen en vernieuwingen uit de tweede helft van de twintigste eeuw. Juist veel van deze twintigste eeuwse amendementen op deze stedebouwkundige structuur hebben de kwetsbaarheid van deze stadswijk blootgelegd: Teveel afwijken van een overzichtelijk rooilijnenplan met een duidelijk gemarkeerd voor en achter, openbaar en privé, tast de bestaande structuur snel aan en maakt in een heldere opbouw veel onbestemde ruimten: tussenvormen van privé- en openbaar gebied die niet overtuigend worden gebruikt. Het bestaande netwerk van hoofdstraten verliest hiermee een deel van zijn oriënterende en regulerende werking. t)it doet zich het sterkst voelen aan de westzijde van Binnenstad Oost, waar het gebied grenst aan het centrum. De bestaande buurten -bouwstenen van het mozdfek- vormen tezamen een zeer gedifferentieerde collectie van buurten, straten en bouwblokken; werken aan dit mozdiek zal ook vooral gebaseerd zijn op het in stand houden van de wezenlijke verschillen tussen de buurten en het op een grotere schaal -die van het hele plangebied- vinden van een evidente samen ang. Zo kan op een drietal schaainiveaus gezocht worden naar voor de Binnenstad Oost wezenlijke verbeteringen: - op het niveau van de stad: namelijk door het aanbrengen van verbeteringen in de verbindingen tussen de Binnenstad Oost met het Centrum en met het Stationskwartier; - op het niveau van de wijk: namelijk door het vervolmaken van het netwerk van openbare ruimten in de Binnenstad Oost, het verbeteren van de contouren van openbare ruimten en het opnieuw 'inspireren' van die ruimten met een stedelijker niet-woonprogrommci; Stedebouwkundig plan Pagina 5 van 38 9-1-2002 Geheime tuinen Binnenterrein Schooistraat; niet altijd Klaverhof;geheimetuinbinneneen ef f iciënt gebruik buurt 9 januari 2002 pag - 6 Stedebouwkundig plan plaatjes en op het niveau van de buurten en bouwblokken: door de eigen kwaliteiten van deze buurten te benoemen, ze te meten aan de tegenwoordige wensen en eisen van een stedelijk woonmilieu en projecten te definiëren: variërend in grootte van een enkel woonhuis, een enkele winkel, tot het vernieuwen van een groot deel van een straat of een buurt. La Een strategie voor vernieuwing. Netwerk van openbare ruimte Het uit te werken concept voor deze stedelijke vernieuwing zal gebaseerd zijn op het versterken van de structuur van de openbare ruimten: - daar waar de contouren van de bebouwing (hinderlijk) ontbreken worden zij aangevuld; - daar waar noodzakelijke verbindingen kunnen worden aangebracht in dit netwerk, wordt het isolement van delen van de binnenstad opgeheven; - daar waar de openbare ruimte te smal bemeten is voor het 2 1,te eeuwse (parkeer)programme en daar waar geen ruimte aanwezig is voor spelen, sociale en culturele activiteiten, wordt de openbare ruimte aangevuld; - daar waar zij niet overtuigend is ingericht zullen - per straat, per deel van het netwerk - nieuwe inrichtingsvoorstellen worden gedaan. Leidraad voor een stedelijke vernieuwing is niet in de eerste plaats de conditie van de bestaande bebouwing, maar de conditie van de (structuur van) de openbare ruimte. In het netwerk van dit stelsel is het (in het kader van dit ontwikkelingsschema) van belang aan de straten een oo dkorakteristiek toe te kennen (woonstrciat, laan, winkelstrciat, schooistrect, verkeersstraat) zodat een programmatische en ruimtelijke dif f erenticitie basis is voor de vernieuwing van die straten en pleinen. Voor de Binnenstad Oost in het belangrijk vast te stellen dat er geen grootschalige wijzigingen in het verkeersplctn of de ruimtelijke structuur zijn voorzien of nodig worden geacht: de hiërarchie in de verkeersstructuur van Heimond in zijn geheel en de toegangen tot de Binnenstad Oost maken de verkeersstructuur van deze wijk tot een goed functionerend en gebalanceerd ruimtelijk stelsel. Wijzigingen op de schaal van de buurten zijn echter wel aan de orde: correcties in het openbare ruimteplan op die schaal kunnen toekomstige ontwikkelingen in belangrijke mate sturen. Mozdfek van buurten De Binnenstad Oost kent de karakteristiek van een mozdfek binnen dit netwerk van openbare ruimten. De bouwstenen van dit mozdfek zijn de ruimtelijke eenheden als de buurten, of grote ruimtelijke uitzonderingen als de begraafplaatsen, het gebied rondom de kerk bij Tolpost etc. Binnen die buurten - bouwstenen van het mozdfek - bestaan weer bouwblokken en grotere solitaire gebouwen. In recentere stadsvernieuwingsoperaties is op plaatsen deze eenvoudige consistente ruimteli ke opbouw verlaten en is er een gecompliceerdere en minder evidente morfologie voor in de plaats gekomen. Het gevolg van deze ingrepen is eerder: nieuwe onduidelijkheid, in plaats van een verbeterd woonmilieu. Juist op die plaatsen kan deze integrale stedelijke vernieuwing de ruimtelijke, functionele en sociale opbouw van de wijk opnieuw scherper en overtuigender def iniëren: opnieuw voorkanten maken. Geheime tuinen Karakteristiek voor de Binnenstad Oost is de opbouw van een laagbouwwijk met grote, soms extreem grote onbebouwde en/of slecht benutte binnenterreinen. Op plaatsen zijn deze binnengebieden zo groot, dat je van een verborgen kwaliteit van dit deel van de binnenstad zou kunnen spreken: "de Geheime Tuinen van Heimond". Het huidige gebruik ervan stemt echter soms droevig: op zijn best zijn deze binnenterreinen grote privé-tuinen aan niet al te grote woningen, maar vaak worden zij niet anders dan als opslag voor auto's, boxen en loodsen gebruikt. Het sociale klimaat ter plaatse is soms zorge ijk. Daar waar de gelegenheid zich voordoet, en zelfs daar waar de gelegenheid nog moet worden gemaakt, lijkt het zinvol, eigen aan dit specifieke karakter van de binnenstad én avontuurlijk en boeiend, om de geheime tuinen van de Binnenstad Oost te ontsluiten, om nieuwe voorkanten te maken waar nu alleen achterkanten zijn, om hoven, hofjes, pleinen en woonstraten toe te voegen aan de bestaande structuur: soms als Stedebouwkundig plan Pagina 6 van 38 9-1-2002 b%. f iM R~ï.f 9-f gbid d.t 9~1 '~d@"gb. i, ~.id@lijk. bg-i@9 Wil]- Pi--pl.,. 6.b..d .., d@ =h.k,% -t @.t Pmble n i@ d. r.imtelijk. stru,tumul Problemen in de ruimtelijke structuur Hoofdstructuur en betere verbinding met het centrum 9 januari 2002 pag - 7 Stedebouwkundig plan plaatjes "beschermd milieu", soms als nieuwe speelruimte, soms als parkeeroplossing, als klein buurtpark, als nieuwe woonstrciat, als schoo , etc. be geheime tuinen, de binnenkanten van dit stadsmozdfek, kunnen op die manier een belangrijke bijdrage leveren aan dat wat in de bestaande openbare ruimten en in de bestaande gebouwen nog ontbreekt (vooral in kwalitatieve zin, maar ook hier kan wel verborgen capaciteit worden gevonden). - Buurt- en bloksgewijze aanpak De omvang van deze herontwikkeling van dit deel van Heimond - alleen al de omvang - vereist een strategische aanpak. Het beeld van het stadsmozdfek verstaat zich het beste met een buurtsgewijze en bloksgewijze aanpak: dat wil zeggen de verschillen tussen bijvoorbeeld de bierenbuurt, de Heistrciat, en het gebied rond de Klaverhof zijn verschillen die als uitgangspunt worden genomen en die verschillen worden verder opgebouwd en vervolmaakt: een buurt/bloksgewijze benadering is niet alleen hanteerbaar in de tijd, maar bovendien passend bij de eigenschappen van het mozdfek. Samengaan van oud en nieuw Na een definitie van wat de karakteristieke ruimtelijke eenheden zijn, en na een definitie van wat de specif ieke eigenschappen van die bouwstenen van het mozdfek zijn, kan een project-per-bouwsteen worden benoemd. Daarbij is zichtbaar te maken in welke mate (per buurt) sloop en vervangende nieuwbouw, renovatie (of andere verbering) of volledige instandhouding de aangewezen strategie is, of in hoeverre een buurt van al deze methoden gebruik maakt. Een samengaan van sloop, nieuwbouw, renovatie en instandhouding is nergens uitgesloten, maar moet - althans in dit kader - vooral beoordeeld worden op zijn stedebouwkundig / ruimtelijke samenhang, en niet in eerste instantie af hangen van de bouwkundige staat of het bouwjaar van het desbetref f ende project. [)e hier - in globale contour - voorgestelde werkwijze; het stadsmozdfek, de geheime tuinen en de nieuwe voorkanten (het netwerk) is een behoedzame en stapsgewijze strategie aan de ene kant; zij trekt geen grote strepen door de wijk; zij is geen stedebouw van het grote gebaar,@ en tegelijkertijd verandert er heel veel: de eigendomsverhoudingen, vaak de ruimtelijke structuur, de inrichting van de openbare ruimten, soms de bewoners en ongetwijfeld de gebouwen en de architectonische karakteristiek van de omgeving van de buurt: in dat opzicht is de stedelijke vernieuwing wel een veelomvattend en langdurig proces (dat nooit stil mag vallen, overigens). De historisch gegroeide differentiatie is dé kwaliteit van dit deel van Heimond; een kwaliteit die in Vinex- wijken zo hartstochtelijk wordt nagestreefd, maar met moeite tot stand wordt gebracht. be strategie voor de Binnenstad Oost zal dus steeds gebaseerd moeten zijn op die differentiatie en op haar geschiedenis als primair de drager van die kwaliteit. C. Hoofdstructuur en verbindingen Voor de Binnenstad Oost als geheel zijn twee relaties met andere delen van Heimond van wezenlijke betekenis. De ligging van het p ongebied is we iswaar strategisch te noemen, maar juist in de re atie met het centrum en het Stationskwctrtier ontbreekt het bijna aan overtuigende verbindingen. Zo wordt de 'belofte' van de locatie als binnenstad maar ten dele ingelost: op loopafstand van markt en station, maar nauwelijks merkbaar. Het oplossen van dit isolement is niet alleen voor de Binnenstad Oost, maar even zozeer voor het Centrum en het Stationskwartier een zinnige optie. u Pelatie centrum Voor de toekomstige ontwikkeling van de Heistraat bijvoorbeeld is een directere aansluiting op het centrum van grote betekenis. Dat de kop van de Heistraat zelf -door de voorgestelde aanpassing van het strotenpatroon door: een verbinding maken tussen Heistraat en Koninginnewal- een locatie wordt waar een stedelijker programma een plaats kan krijgen, bewerkstelligt nog een extra binding tussen Binnenstad Oost en Centrum. Een nieuwe verbinding maakt nieuwe binding. Dit voorstel kan onderdeel worden van het plan voor het Centrum. De inzichten die momenteel bestaan met betrekking tot het Centrum, in de planontwikkeling van BVP, laten bij een aantal ontwikkelde modellen zien Stedebouwkundig plan Pagina 7 van 38 9-1-2002 Verbeteringsvoorstel relatie Stationskwartier "Verbeteringsvoorstel r (bebouwing) (openbare ruimte) Kaart IC) De voorzieningen worden gesitueerd aan een ring waar de Pastoor van Leeuwenstraat met accent op de Heistraat 9 januari 2002 pag - 8 Stedebouwkundig plan plaatjes j4 hoe ambities voor het Centrum en de Binnenstad Oost één samenhangende structurele oplossing kunnen genereren. El Pelatie stationskwartier Ook in de ruimtelijke relatie met het Stationskwartier kunnen verbeteringen worden aangebracht. Het plandeel tussen Molenstraat en Traverse biedt op een aantal punten de gelegenheid om een oversteek en/of onderdoorgang bij de Troverse C>eurneseweg) te maken, om een directere verbinding met het Stcitionskwartier (het openbaar vervoer, de gemeentelijke diensten, overige kantoren en woningen) te krijgen, en in het verschiet, een verbinding met de stad en het land daarachter. baar waar de Binnenstad Oost zich nu enigszins af keert van de Traverse kan het die belangrijke stadsstraat wellicht beter als voorkant, als front gaan beschouwen. d. Interne ruimtelijke opbouw In dit schema (binnenring en buitenbuurten) ligt besloten dat de Heistraat en de Molenstraat als belangrijkste schakels in de verbindingen met het Centrum en het Stationskwartier fungeren. -ook al op historische gronden- wezenlijke Tegelijkertijd vormen zij onderdelen van het netwerk van straten in het plangebied zelf. Dit netwerk bestaat in de oost-west richting uit de Willem Prinzenstraat, de Heistracit, de Bakelsedijk en de Molenstrciat, en in de noord-zuidrichting uit de reeks Hurksestraat, Lucas Gesselstraat en Pastoor van Leeuwenstraat. Belangrijkere rol Pastoor van Leeuwenstraat Hoewel het kaartbeeld van de Binnenstad Oost deze classificatie aannemelijk maakt, is met name bij de inrichting van het profiel en delen van de bebouwing van de Pastoor van Leeuwenstraat deze functie als deel van het grotere netwerk niet evident. In deze schets stellen wij voor waar het de inrichting van de Pastoor van Leeuwenstraat en wat betreft de eventueel nieuw te vestigen programma's, deze verbinding beter te laten functioneren en op een vanzelfsprekende wijze onderdeel van het netwerk te laten zijn. Daarmee ken binnen de contouren van de Binnenstad Oost een circuit -een soort binnenring- worden gevormd met de Heistrciat, Tolpost, Pastoor van Leeuwenstrciat en Molenstraat. Dit circuit, opgebouwd uit drie verschillende straten, eik met een eigen karakter, inrichting en bouwprogramma omsluit het kerngebied van de Binnenstad Oost, met er omheen de woonbuurten, en, belangrijker nog; dit circuit is de verbinding met zowel noord- als de zuidzijde van het gebied rondom de markt in het Centrum. Op deze wijze sluiten de voorgestelde verbeteringen op het niveau van de stad en op het niveau van de Binnenstad Oost als vanzelfsprekend op elkaar aan. Behalve deze structuur van het netwerk van straten bestaat er natuurlijk, op het volgende schacilniveau, de fijn vertakte structuur van buurtstraten. bie buurtstroten vormen feitelijk de begrenzingen van de samenstellende delen -de buurten, de mozdfekstenen- van het plangebied. Bij de voorkomende herinrichtingen of herprofileringen is het raadzaam deze hiërarchische verdeling te volgen, en een zichtbaar verschil tussen de ene en andere categorie te versterken. Bij het vinden van vestigingplaatsen voor functies met een reikwijdte en betekenis voor heel de Binnenstad Oost of daarbuiten zijn dan ook de Heistract, Tolpost, Pastoor van Leeuwenstraat en Molenstraat de eerste aangewezen open are ruimten. e. Ontwerpstrategie in stappen In grote lijnen kan nu een volledigere strategie in stappen worden beschreven -zoals gezegd niet zozeer met een gefixeerd eindbeeld in gedachten- maar als leidraad voor alle ondernemingen en projecten in dit deel van Helmond. Deze maatregelen zijn niet persé in één dwingende vo gorde te door open, oewe zij allemaal in meer of mindere mate samenhangen. Het begin van deze hele onderneming echter zou het Stedebouwkundig plan Pcigina 8 van 38 9-1-2002 Ontwerpstrotegie verbeteren contour openbare ruimte als voorbeeld (bebouwing) -'Oor 00 Ontwerpstrategie verbeteren contour openbaar ruimte als voorbeeld (openbare ruimte) 9 januari 2002 pag - 9 Stedebouwkundig plan plaatjes vliegwiel voor veel erop volgende ontwikkelingen moeten zijn, en onmiddellijk ef f ect op de schaal van de hele binnenstad moeten hebben. Een overzicht van maatregelen en de schaal waarop ze getroffen kunnen worden ziet er dan als volgt uit: El Comp eteren van et netwerk Het completeren van het netwerk als dragende ruimtelijke structuur van de Binnenstad Oost: in casu de Heistraat, Tolpost, Pastoor van Leeuwenstraat en Molenstraat. c) Verbindingen tussen netwerk en context Verbindingen tussen dit netwerk en het Centrum en het Stationskwartier verbeteren. El Verbeteren contouren openbare ruimte Het verbeteren, verhelderen, soms repareren, soms opnieuw definiëren van de contouren (de rooilijnen, bebouwingsgrenzen, bouwhoogten, beeldkwaliteiten, enz.) van het netwerk van openbare ruimten. Dit speelt zich af zowel op de schaal van de hele Binnenstad Oost (bijvoorbeeld de versteviging van de Heistraat) als op de schaal van de buurten (bijvoorbeeld het verbeteren van de reeks buurtpleinen: Willem Prinzenplein, Sassenplein, Advocaat Botsplein en Kcirel Paymakersplein). El Programmatische aanvullingen Het aanvullen van het bestaande programma; de stedelijke functies. In de eerste plaats betreft het de woonfuncties als belangrijkste drager van dit stedelijk gebied. Het is de uitgesproken intentie om - gebaseerd op bestaande kwaliteiten en kansen voor woonmilieus en leefstijlen-, te komen tot een daadwerkelijk stadse menging en differentiatie in het woningacinbod. Voor het woonprogrcimma gaat het daarmee in eerste instantie om het introduceren van de in de Binnenstad Oost nog ontbrekende categorieën. Hieraan direct gerelateerd gaat het om een evenredige vertegenwoordiging en verdeling van direct met woonomgeving samenhangende functies als speelruimte, sociale-, religieuze- en culturele verzamelpunten, programma's voor scholing en ontspanning. Extra winkelvoorzieningen en andere commerciële functies als versterking voor het karakter van vooral de Heistraat zijn gewenst. Met het versterken van programma's zoals die hierboven genoemd en het in sommige opzichten verdichten en verstedelijken van de Binnenstad Oost zal ook de druk op de open(bare) ruimte toenemen. Om ruimte te blijven geven aan het openbare leven in dit deel van Heimond, zal een substantieel deel van de toenemende parkeerdruk in gebouwde vorm en/of op eigen terreinen bij nieuwbouwprojecten moeten worden ondergebrcic t. Op een enkele plek tenslotte, vanuit het perspectief van de Binnenstad Oost zal er plaats voor een groter stedelijk openbaar programma zijn. Piciatskeuze en ontwikkeling daarvan kan alleen in nauwe samenhang met de ontwikkeling van het Centrum plaatsvinden. n r)e geheime tuinen. Onder deze literaire titel goot de eenvoudige kwaliteit van overmaat van extra ruimte schuil. In de bestaande situatie is op heel veel plaatsen in de Binnenstad Oost te zien hoe -historische ontstane, of liever gezegd: overgebleven- binnenterreinen in oppervlakte een groot deel van het plangebied vormen, maar nauwelijks in de ruimtelijke opbouw van de Binnenstad Oost een rol van betekenis spelen. Bijna zonder uitzondering zijn deze gebieden slordig ingericht met functies waarvoor in het stractprof iel geen ruimte was, of met functies die schijnbaar informeel georganiseerd konden worden, uit het zicht van de openbare stad. Per blok kan nu in het proces van vernieuwen gezocht worden naar een structurele en waardevollere bijdrage van deze ruimten aan het plan; de geheime tuinen vormen bijna zonder uitzondering de kern van veel mozdfekstenen en een tot nu toe verborgen capaciteit en vooral kwaliteit van het gebied. n [)e mozdfekstenen als projecten Als project, als binnen deze strategie zelfstandig te ontwikkelen pion, kunnen nu steeds de mozdfekstenen gelden: binnen de contour van een dergelijke eenheid kan een project worden gedefinieerd, een traject dat Stedebouwkundig plan Pagina 9 vctn 38 9-1-2002 parallel kan lopen aan vernieuwingen van de openbare ruimten, of aan projecten elders. Als begin van een dergelijk project geldt dan ook weer een sterktezwakte analyse en een inschatting van de ontwikkelingspotenties. De bierenbuurt en de omgeving van het Sassenplein zijn twee voorbeelden van dergelijke projecten. Inmiddels is een voorstel voor zowel de bierenbuurt als het Sassenplein e.o. nader uitgewerkt. Deze twee p ande en ebben een verschi lende ligging in de Binnenstctd Oost, een verschillende ruimtelijke structuur en ontstaansgeschiedenis: aan de hand van deze voorstellen wordt duidelijk hoe de voorgestelde strategie steeds weer anders kan worden toegepast. El Nieuwe verbanden Aan het eind van deze reeks bestaat dan weer de moge ijk ei dat er op de sc co van de buurten en bouwblokken nieuwe verbanden ontstaan, op een meer informele manier, zoals bijvoorbeeld de pleinenreeks in de omgeving van het Sassenplein of de wat systematischer opgezette pleinenreeks van de vernieuwde bierenbuurt. 'Geheime tuinen' kunnen zo een nieuwe rol in de wijk vervullen. C) ContinLfiteit Het bewaken van deze aanpak, de zorgvuldigheid en continlfiteit van denken heeft baat bij een sterk kader waarin deze voorgestelde systematiek is geregeld. Het WOP is bij uitstek het middel waarin dit kan worden vastgelegd en langdurige continliiteit ken garanderen. Stedebouwkundig plan Pagina 10 van 38 9-1-2002 Begane grond situatie-. bouwblok met parkeren op binnenterrein op maaiveld en half onder de woning (zogenaamde terraswoning) Verdieping-. woningen met terrassen boven de parkeerplaatsen (zogenaamde terraswoning) i---- Voorbeelddoorsnede van blokken met gebouwde parkeervoorzieningen 9 januari 2002 pag - 11 Stedebouwkundig plan plaatjes 3. Principes stedebouwkundige uitwerking (atelier) 0. Intensief ruirntegebruik Inherent aan een stedelijk woongebied en inherent aan deze herstructureringsopgave; toevoegen van openbare ruimte, meer parkeerplaatsen maken, grotere woningen maken, duurzaam wciterbeheer toepassen, etc is het intensief gebruikmaken van de beperkt beschikbare ruimte. Dat is een lastige opgave, maar die leidt, mits het goed wordt aangepakt, tot de meest interessante en creatieve oplossingen. In de beperkingen schuilt de kracht! Er is gezocht naar mogelijkheden om de ruimte ef f iciënt te benutten en dat leidt vaak tot dubbelgebruik. Een voorbeeld van toegepast dubbelgebruik is het duurzaam waterbeheer waarbij regenwater wordt opgevangen onder speel- en groenplekken en vanaf door kan infiltreren in de bodem (uitgangspunt Gemeentelijk Waterplan). De openbare ruimte is vergroot door de ruimtelijke structuur uit te breiden met een aantal pleinen die als speel- en groenplekken worden benut en gelijktijdig dienst doen als ondergrondse waterberging. De parkeerplaatsen voor de bewoners liggen binnen de bouwblokken en zijn vaak uitgevoerd als gebouwde parkeervoorziening. bet wil zeggen dat erboven andere functies kunnen plaatsvinden, meestal tuin (terras) of wonen. De parkeerplaats voor de tweede auto bevindt zich eveneens op eigen terrein binnen de bouwblokken (door een norm van 1,25 toe te passen). Eik bouwblok biedt binnen de geprivcitiseerde ruimte voldoende parkeerruimte voor de bewoners van dat blok. De openbare ruimte wordt derhalve uitsluitend nog belast met bezoekers parkeren (in een norm van 0,25 per woning). Een andere vorm van intensief ruimtegebruik is het leggen van de overgang van openbaar trottoir naar prive woning binnen de gevel; als alternatief voor een voortuin. Uiteraard behoort dit uitgangspunt bij het gewenst stedelijk karakter. Het betekent tevens dat de overgang van openbaar naar privé binnen de architectuur van de woningen moet worden opgelost en dat we door extra kritisch op moeten zijn. Een degelijk stedebouwkundig plan vereist van het woningontwerp deze de oge kwa iteit en creativiteit. Het stedebouwkundig plan bestaat uit gesloten bouwblokken om de overgang openbaar privé overal goed vorm te kunnen geven en overal sociale controle mogelijk te maken. Er zal dus géén sprake zijn van blinde zijmuren aan de straat en er zullen géén (private informele) achtertuinen direct grenzen aan openbare ruimte (waar bewoners dus meestal een schutting willen plaatsen). Het straatbeeld bi gesloten bouwblokken wordt bepaald door verblijfsruimten achter de gevel en voordeuren. De kwetsbare p ekken in het stedebouwkundig plan worden opgelost met bijzondere woningtypes, zoals eindwoningen. De toegangen van de parkeerplaatsen bevinden zich meestal aan het eind van de blokken en zijn uitgevoerd als gebouwde toegangen, bijvoorbeeld in de vorm van poortwoningen. b, Volkshuisvesting n 1 op 1 terugbouwen Uitgangspunt voor de vernieuwing van Binnenstad Oost is voor iedere te slopen woning tenminste één nieuwe terug te bouwen. Een dergelijk uitgangspunt u is noodzakelijk voor het maken van een stedelijke woonwijk, u het benut de potenties van de gunstige ligging t.o.v. station en voorzieningen in het centrum optimaal, 5 zorgt andersom voor voldoende draagvlak voor het behouden c.q. creëren van voorzieningen en tot slot is het noodzakelijk voor de betaaibciarheid van het plan. n Convenant Voor de Dierenbuurt en Sassenbuurt geldt dat de uiteindelijke verdeling van de woningen in huur- en koopklasse 50%-50% bedraagt. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat van de te renoveren woningen 50% zal worden verkocht. Binnen deze plannen is in het convenant met de corporaties tevens als uitgangspunt neergelegd, dat van alle woningen 35% geschikt moet zijn voor ouderen. Deze percentages hoeven niet per Stedebouwkundig plan Pagina 11 van 38 9-1-2002 gamma,", Wensën Le@iën@jëhtëtë@' ...... . . ....... Diverse leefstijlen huisvesten in Binnenstad Oost; maar iedere leef stijl heeft eigen wensen en stelt eisen aan zowel de woning als de woonomgeving. 9 januari 2002 pag - 12 Stedebouwkundig plan plaatjes bouwblok op per project gerealiseerd ter worden. Er mag worden verdeeld, mits dat maar kleinschalig gebeurd. E) Woningtypes Het stedelijk woonmi ieu, zoa s dat t ons in Binnenstad oost bestaat en in de vernieuwingsoperatie ruimtelijk en functioneel zal worden versterkt, dient een breed scala aan doelgroepen te interesseren. De Binnenstad Oost zal derhalve aantrekkelijk moeten zijn voor jongeren, starters op de woningmarkt als ook doorstromers, voor gezinnen en voor senioren. Ook voor bijzondere groepen uit de samenleving zal juist in dit gebied plaats moeten zijn, zoals bijvoorbeeld begeleid wonen, een gezinsvervangend huis, wonen met zorg, samenwonende ouderen of werken aan huis. Dat wil zeggen dat er sprake zal moeten zijn van een veelheid aan woningtypes, waaronder woningtypes die de stad Heimond thans nog niet kan bieden. Niet al deze doelgroepen zullen zich in eerste instantie aangesproken voelen door een stedelijk woonmilieu waar juist allerlei groepen wonen. Vooral de gezinnen zijn in het verleden naar de buitenwijken getrokken met een kindvriendelijke woonomgeving als argument. Ook ouderen zijn massaal naar appartementen in het centrum getrokken waarbij de nabijheid van voorzieningen en veiligheid doorslaggevende argumenten bleken. Om ook deze groepen te interesseren zich in Binnenstad Oost te vestigen zullen voldoende woningtypes moeten worden gebouwd die bij uitstek gesc ikt zijn voor gezinnen dan we voor ouderen. bet wi primair zeggen woningtypes respectieve ijk, met tuin, en, op één bouw oog o we moge ijk eid van s apen op dezelfde laag als wonen). Tevens zullen voldoende traditionele woningen (dat wil zeggen woonkamer en aansluitend tuin op de begane grond) moeten worden gebouwd. Immers het plan zou te kwetsbaar worden indien het uitsluitend op bijzondere woningtypes zou zijn gebaseerd. De traditionele bewoner (vaak degenen die in het verleden zijn weggetrokken) is een belangrijke groep voor succes en zal zich, wellicht ondanks het stedelijke karakter van het gebied, thuis moeten kunnen voelen. El Leefstijlen Het imago van de huidige Binnenstad Oost is niet zodanig dat het boven aan de lijst van alle woningzoekende gezinnen en ouderen zal staan. Om dat imago te verbeteren is het primair noodzakelijk problemen van sociale en fysieke aard op te lossen; goed beheer, gegarandeerde veiligheid, goed bruikbare en voldoende openbare ruimte en voldoende parkeren (bij voorkeur niet in de openbare ruimte). Maar vervolgens hoeft niet iedere woningzoekende Binnenstad Oost bovenaan z'n lijst te hebben staan; het gebied moet zich onderscheiden van andere gebieden en op grond van die eigensc appen verkozen worden. Het onderscheidende van Binnenstad Oost is, zoals hiervoor is uiteengezet, het stedelijke woonkarakter met grote variëteit aan bewoners, leefstijlen en functies. Daarmee is het onderscheidend van andere gebieden in Heimond en zal derhalve bewoners aanspreken die daar een voorkeur voor hebben. Kortom het aanbieden van woningtypes dient plaats te vinden binnen et stede ijke karakter van et gebied en in een grote dif f erentictie. Om wel aandacht te besteden aan de specif ieke wensen van sommige groepen is het, naast het aanbieden van bepaalde woningtypes, van belang aandacht te besteden aan de woonomgeving. Binnen het begrip "stedelijk karakter" kunnen vele verschillende woonsferen aanwezig zijn, die in hun eigenschappen juist aansluiting zoeken bij wensen van allerlei doelgroepen. Alle seniorenwoningen bij elkaar bouwen en alle gezinswoningen ergens anders doet én geen recht aan een stede ijk karakter met een gewenste menging maar doet ook geen recht aan de wensen van deze groepen zelf. Alsof alle senioren hetzelfde zijn! Niet iemands leeftijd, inkomen of gezinsscimenstelling is bepalend voor deze woonsfeer. Om een breed scala aan doelgroepen zich thuis te kunnen laten voelen in de wijk is het be cingrijk dat de wijk is opgebouwd uit veel verschillende deelgebieden met een andere sfeer en/of een onder gebruik. Het begrip leefstijl biedt een handvat om tot woonsferen en gebruik te komen en de juiste sfeer op de juiste plek te krijgen wat uiteindelijk leidt tot het zich thuis voelen van veel uiteenlopende soorten mensen in een toc eterogene wijk. Stedebouwkundig plan Pagina 12 van 38 9-1-2002 Omdat Binnenstad Oost thans deels bestaat uit volksbuurtjes met een eigen cultuur en bewonersgroepen die veelal terug willen komen, Omdat Binnenstad Oost ruimte moet bieden aan een breed scala aan doelgroepen, waarvan hun wensen onderling vaak sterk uiteen zullen liggen, Omdat Binnenstad Oost a ruimte biedt aan een groeiend aantal allochtonen met vaak bijzondere wensen omtrent hun woning of omtrent gebruik van de ruimte Omdat Binnenstad Oost ruimte moet bieden aan een substantieel aantal koopwoningen om de 50%-50% verhouding te halen Omdat we in Binnenstad Oost ook de ruimte willen om te kunnen spelen Omdat Binnenstad Oost een vooral veilige woonomgeving voor veel senioren moet vormen Omdat Binnenstad Oost mogelijkheden moet bieden voor werken aan huis, etc Is het nodig dat er veel verschillende woonplekken ontstaan, sommige goed bereikbaar en druk, sommige stil en geïsoleerd, sommige modern, sommige gerestaureerd, maar allemaal stedelijk en samenhangend. Overwegingen voor toepassing van leefstijlen: Een woonsfeer bevindt zich in één straat of rond één plein; om de hoek is het weer anders. Dat wil zeggen dat een cluster woningen die zich richt op een zelfde leefstijl niet veel groter is dan zo'n 30 0 40 woningen. Een straat die veel gebruikt wordt om een achterliggende buurt te bereiken heeft een sterker openbaar karakter dan een plein waar alleen omwonenden gebruik van maken. In dat laatste geval zullen de bewoners sterker op elkaar betrokken zijn. Aan een doorgaande weg woon je veel anoniemer dan aan een hofje, plein of woonstragt. Een plek aan een doorgaande weg is daardoor meer onafhankelijk van het imago van de buurt dan een plek midden in de buurt. Ofwel nieuwe doelgroepen zijn gemakkelijker aan te trekken op plekken aan doorgaande wegen. Een cluster woningen, die geheel uit nieuwbouw bestaat, trekt gemakkelijker een voor de wijk nieuwe doelgroep aan dan enkele incidentele nieuwe woningen. bie nieuwe doelgroep hoeft overigens niets met de rest van de wijk van doen te hebben. Géfsoleerde ligging versterkt het wijgevoel en daarmee sociale cohesie, maar mag nooit leiden tot een te gesloten buurt. De schaal is daarvoor beitingrijk; de bierenbuurt is te groot om géfsoleerd te zijn. Huidige bewoners, die blijven wonen, kunnen een sterke basis zijn voor sociale cohesie indien de nieuwkomers zich om die reden willen vestigen en dus niet vanwege de nieuwe woning, de prijs of de omgeving. Er zal in Binnenstad Oost veel sprake zijn van traditionele bewoners (mensen die terug willen keren en mensen die blijven) waarbij traditionele woonwensen de overhand zullen hebben. Het gaat hierbij om leefstijlen die te benoemen zijn als 'dorpelingen' en 'traditionelen'. Zij kiezen hoofdzakelijk voor dit gebied om nostalgische redenen, ofwel ze wonen er reeds jaren prettig ofwel ze hopen er de sociale cohesie van weleer te vinden. [)eze groepen hebben geheel andere ideeën over hun woonomgeving dan een nieuwe eveneens beoogde doelgroep; moderne stedelingen ofwel 'principiëlen', 'yuppen' en 'levensgenieters'. Zij zullen voor het gebied kiezen vanwege de nabijheid van het stadscentrum en de pluriformiteit clan mensen in tegenstelling tot de monocultuur van de buitenwijk. Overigens stellen ook deze 'leefstijlen' onderling schillende eisen aan hun woonomgeving. zeer ver Een derde hoofdgroep betreft een categorie gemakshalve aangeduid als allochtonen. Zij vonden in Binnenstad Oost goedkope woonruimte en vinden er inmiddels gespecialiseerde winkels, andere op hun leven toegesneden voorzieningen en de fysieke nabijheid van vrienden en familie. Een belangrijk argument voor deze groepen om voor Binnenstad Oost te kiezen is vergelijkbaar met het argument van de traditionele bewoner alleen manifesteert het zich anders. Al deze groepen kunnen naast elkaar bestaande subcultuurtjes in Binnenstad Oost vormen als rekening gehouden wordt met ieders specifieke wensen en de subcultuur een kans wordt gegeven waarbij dus niet per se ieder individu op moet gaan in de massa (subcultuurtjes zijn niet groter dan een cluster van circa 30 a 40 woningen). Stedebouwkundig plan Pagina 13 van 38 9-1-2002 ont~in~ A (30 In zure) overige mom~ AQk tram Heist~ ..... mor UP. HWFBWEGENSTRUCTU Hoofdwegenstructuur met Binnenstad Oost als verblijfsgebied in het kader van duurzaam veilig. Tevens een mogelijke verbetering in de relatie met het centrum. 9 januari 2002 pag - 14 Stedebouwkundig plan plaatjes Duurzaam bouwen be stedelijke vernieuwing biedt zowel in de nieuwbouw als de bestaande bouw de mogelijkheid om de woningen een extra waarde te geven door duurzaam bouwen. De eerste step in het proces ten behoeve van de realisatie van duurzaam bouwen is het opstellen van een ambitieniveau waarbij de navolgende aspecten aan de orde komen: 1. Duurzaam bouwen; bouwmaterialen, bezoek- en aanpasbaar bouwen, politiekeurmerk veilig wonen 2. Water (schoonwaterbeheer) 3. Energie 4. Geluid 5. Lucht 6. Bodem Uitgangspunten bij het bepalen van het ctmbitieniveau zijn: - Het toepassen van het convenant duurzaam bouwen. - De verlaging van de huidige EPN-norm van 1.0, norm januari 2000, naar 0,9. - Het Gemeentelijk waterplan. - Het Milieubeleidsplan van de gemeente Heimond 2000-2004. - Het Volkshuisvestingsplan c. Verkeer El Duurzaam veilig Het gehele gebied Binnenstad Oost kan worden aangemerkt als verblijf sgebied. Hiermee wordt beoogd dat alle wegen en straten onder het 30 km/u regime vallen. Wat is duurzaam veilig en wat is het niet? Duurzaam veilig betekent dat er voorwaarden geschapen moeten worden waardoor, tezamen met een verantwoord menselijk gedrag, een evenwicht ontstaat tussen het gebruik van de openbare ruimte met en zonder verplaatsingsmiddelen. bus voor iedereen een beheersb(lar, logisch gebruik, waarbij verkeersonveiligheid zoveel mogelijk wordt voorkomen. Het doel van duurzaam veilig is preventie i.p.v. maatregelen achteraf. Om dit te bereiken is een convencint opgesteld door het Pijk wat bestaat uit 2 f eisen. De eerste fase bestaat uit samenhangende maatregelen die tot doel hebben in heel Nederland zoveel mogelijk duidelijkheid en uniformiteit te scheppen in de inrichting van het wegennet, waaronder; - het wegennet moet in categorieën worden verdeeld; - minimaal de helft van de bebouwde kommen moet met sobere maatregelen omgebouwd worden tot 30-kilometer gebied; - bestuurders van rechts (ook f ietser en bromf ietser) krijgen in die gebieden voorrang. - De tweede fase betreft de periode na 2001. ban moeten de principes van duurzaam veilig op het hele verkeerssysteem worden toegepast. De huidige ontsluitingsstructuur van zowel de bierenbuurt als de Sassenbuurt, blijft daarbij in grote lijnen gehandhaafd. Het gehele gebied Binnenstad Oost kan worden aangemerkt als verblijfsgebied. Hiermee wordt bedoeld dat alle wegen en straten onder het 30 km/u regime vallen. De huidige ontsluitingsstructuur van de 1)ierenbuurt en de Sassenbuurt blijft in grote lijnen gehandhaafd. Wel zullen de profielen van de woonstrctten en de ontsluitingswegen eenduidig moeten worden ingericht om hun functie in de 30 km/u zone te onderstrepen. Alle straten in de beide buurten zijn woonstraten. Uitzondering hierop wordt gevormd door die straten die binnen het verblijf sgebied nog een redelijke verkeersintensiteit te verwerken krijgen, ca 3000-3500 mvt/etm. Dit worden de ontsluitingswegen genoemd. De snelheid van 30 km/u is ook hier van toepassing. De wegen in Binnenstad Oost met een ontsluitingsf unctie zijn: Dijksestraat, Willem Prinzenstrciat, Rcikelsedijk, Pastoor van Leeuwenstraat, Molenstrect, Hurksestrciat en Luces Gasselstracit. De Burgemeester van Houtlacin vormt een rand van et p cingebied en b ij t 50 km u. n Straatprof ielen Voor de ontsluitingswegen is een bosisprof iel gehanteerd van 14,00m: rijbaan van 5,70 meter, resterende ruimte is beschikbaar voor één- of tweezijdig lcingsparkeren (1,80 meter) en trottoir. Stedebouwkundig plan Pagina 14 van 38 9-1-2002 1-~~1,km Profiel standaard woonstraat Profiel woonstraat ter plaatse van pleinpark 9 januari 2002 pag - 15 Stedebouwkundig plan plaatjes Voor de woonstraten zijn 3 basistypen prof ielen gehanteerd: Prof iel met langspcirkeren: rijbaan 4,50 meter - langsparkeren 1,80 meter (één- of tweezijdig) - trottoir. Prof iel zonder parkeren: rijbaan 4,50 meter - trottoir 3,75 meter (zie of beelding Prof iel ter hoogte van pleinen: éénrichtingsverkeer aan beide zijden van het plein: rijbaan 3,00 meter - trottoir 3,75 meter (geen porkeren met uitzondering van Hindeplein). Om de structuur van het p angebied e der te maken zijn voor alle straten eenduidige prof ielen opgesteld. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen prof ielen voor de woonstraten en de prof ielen ter hoogte van de pleinen. Voor de Heistrocit en het Hindeplein is echter, gezien de situatie ter plaatse, van de standaardprof ielen afgeweken. Parkeren In de bestaande situatie is per woning een gemiddelde van 1 parkeerplaats per woning aanwezig. Over het algemeen leidt dit niet tot parkeerover ast met uitzondering van enkele straten in de omgeving van de Heistraat en enkele straten in de bierenbuurt. Dit is gebleken uit een bezettingsgradenonderzoek (feb 2001). Voor de bestaande woningen is het handhaven van deze norm dan ook voldoende. Voor nieuw te realiseren woningen zal de geldende norm van 1,5 parkeerplaats per woning gehanteerd worden. Voor seniorenwoningen kan een lagere norm gehanteerd kan worden. Dit is echter af hankelijk van het type seniorenwoning. Voor alle nieuwe woningen geldt dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. Daarbij is binnen de norm een verdeling gemaakt van 1,25 op eigen terrein en 0,25 voor bezoek. De bezoekersparkeerpi(iatsen zullen zoveel mogelijk buiten de directe nabijheid van de woningen worden gesitueerd. Dit om te voorkomen dat bewoners van de openbare plaatsen gebruik maken en de parkeerplaatsen op eigen terrein onderbezet blijven. Het slagen van parkeren op eigen terrein vergt een kwalitatief hoogwaardige inrichting van het eigen terrein. Hierbij moet gedacht worden aan goede verlichting, markeren van vakken, cifsluitbcicir maken van het terrein voor derden. Voor het slagen van deze vorm van parkeren zijn ook in de openbare ruimte maatregelen nodig; bijvoorbeeld toepassing van hoge trottoirbanden om parkeren op het trottoir fysiek onmogelijk te maken, bezoekersparkeerplacitsen in de openbare ruimte gemiddeld wat verder bij de woningen vandaan situeren om oneigenlijk gebruik door bewoners te minimaliseren. Daarnaast is, zeker bij de aanvang, een krachtig pcirkeerregime met contro e daarop wacirsc ijn ijk onontkoombaar bijvoorbee d parkeervergunningen). d. Groen El Nota G:roen in de Wijk Voor de normering van de groenvoorzieningen is de nota "Groen in de Wijk" als leidraad gebruikt. Deze nota maakt onderscheid tussen drie soorten groen, namelijk blok- buurt- en wijkgroen. Deze drie soorten verschillen niet alleen qua oppervlakte maar ook in programma. Ieder type groen heeft een eigen dekkingsgebied dat in omvang toeneemt naarmate het programma dat erop plaatsvindt ornvctngrijker wordt. Tabel 1 Loopaf standen Soort Groen 1 Loopafstend Blokgroen 100 - 150 meter Buurtgroen 200 - 2 meter Wijkgroen 500 meter Tabel 2 Groenmormen bierenbuurt Sassenplein eo Aantal inwoners 1268 614 Stedebouwkundig plan Pagina 15 van 38 9-1-2002 ~Pkk --- -- GESTA^~EN Bestaand groen (volgens onderhoudsplan) 9 januari 2002 pag - 16 Stedebouwkundig plan plaatjes Soort groen m2 per inwoner Blokgroen 7,00 Buurtgroen 7,00 Wijkgroen 3,00 TOTAAL Soort groen per gebied in bierenbuurt Sassenplein c.o. hectare Blokgroen 0,89 0,43 Buurtgroen 0,89 0,43 Wijkgroen TOTAAL 2,16 1,04 Huidige situatie in hectare Dierenbuurt Sassenplein c.o. Blokgroen 0,49 0,12 Buurtgroen 0,03 0,17 Wijkgroen - - TOTAAL 0, 2 0,29 Huidig tekort in hectare 1,64 0,75 be bestaande groenvoorzieningen hebben een matige tot redelijke kwaliteit door de grote versnippering ervan en doordat veel groenvoorzieningen als tijdelijk groen zijn aangelegd. In de nieuwe buurten zal het blokgroen voornamelijk worden gerealiseerd op de pleinen, El Buurtpcirk plus Na de kwantitatieve verkenningen is de conclusie gerechtvaardigd dat het onmoge ijk is om a e ambities in kwantitatieve zin te verwezenlijken: de deelgebieden zijn daarvoor te klein. Dit leidt ertoe dat de groennorm, zoals die berekend is volgens de nota "Groen in de Wijk", niet ken worden gehaald. Dit geldt niet alleen voor de C)ierenbuurt en in de 5Gssenbuurt, maar in de hele Binnenstad Oost. Daarom is in de stedebouwkundige benadering van de stedelijke vernieuwing voor Binnenstad Oost geanticipeerd op et reserveren van ruimte in de Binnenstad waar een perk met een breder en gevarieerder programma kan worden gerealiseerd. In deze grotere groenvoorziening (een "BuurtpGrk PLUS") zou de beleving van parkochtig groen voorop moeten staan. De minimale maat voor dit Buurtpctrk PLUS is 1,5 6 2 hectare aaneengesloten groen. Dit park is dus in feite een compensatie voor het tekort aan openbaar groen in de gehele Binnenstad Oost. Een centrale plaats in de wijk heeft de voorkeur. Overwegingen en oplossing zullen een plaats krijgen in het nog nader op te stellen wijkontwikkelingsplan. El Waterberging In de stedebouwkundige structuur de groenvoorzieningen gesitueerd op de oude en nieuwe pleinen. Enkele van deze pleinen zullen ook als infiltratie plaats voor water gaan dienen, dit kan zowel ondergrond als bovengrond. Bovengronds is een dergelijke functie goed te combineren met openbaar groen of een speelvoorziening. Het gaat hierbij om een verlaagd liggende voorziening met gras of zand die normaa dienst kan doen als groenvoorziening of als speelplaats. Na een hevige regenbui zal deze voorziening enige tijd onderlopen met het water uit de buurt. Al naar gelang er meer regenwater is gevallen zal de tijd dat er water op staat toenemen. Deze tijd zal echter nooit onaanvaardbaar lang zijn en bij uitzonderlijk veel regenval ten hoogste een dag duren. Het is dus beslist niet de bedoeling dat dergelijke voorzieningen constant onder water staan Stedebouwkundig plan Poginci 16 van 38 9-1-2002 Diagram Hemelwaterverwerking Onderdeel ondergrondse infiltratie voorziening Ondergrondse infiltrcitievoorziening 9 januari 2002 pag - 17 Stedebouwkundig plan plaatjes El Speelplaatsen en hondenuitlaatveidjes Evenals voor de groenvoorzieningen zijn de loopafstanden tot speelplaatsen en hondenuiticatveidjes cillesbepalend voor de effectiviteit van deze voorzieningen. Al naar gelang de leeftijdscategorie van de doelgroep zullen speelplaatsen dichterbij of verder weg van de woningen moeten liggen. De speelplaatsen voor de allerkleinsten dienen op ongeveer 150 meter van de woningen te liggen. Deze kunnen dan ook het best in de openbare ruimte op de pleinen worden gerealiseerd zodat een f ijnmazige spreiding ontstaat. Zo'n f ijnmazige spreiding is eveneens van belang voor de hondenuitlacitveidjes, waar eveneens een tekort aan is. Voor deze voorzieningen moet eveneens gestreefd worden naar een norm van zo'n 150 meter afstand tot de woning. e. Water De ambitie bij de vernieuwing van Binnenstad Oost is et bouwen aan een uurzame wijk. Het rekening houden met duurzaam waterbeheer, zoals dat is opgenomen in het Waterplan, dat is vastgesteld door de Gemeenteraad, is derhalve vanzelf sprekend. Het waterplan omvat een zestal hoofdlijnen die uiteraard niet allemaal op Binnenstad Oost van toepassing hoeve te zijn: anders omgaan met regenwater, stedelijke ontwikkeling en de beleving van water, eigen broek ophouden, water terug in de stad, blauwe aders in een groen raamwerk, water als ecologische (verbinding)zone en opwaarderen beken. n Anders omgaan met regenwater Het verwerken van het hemelwater dient zoveel mogelijk volgens het volgende schema te geschieden. Het sc ema stelt een systeem voor waarin de delen elk een gedeelte van het hemelwater verwerken. [)e som van de afzonderlijke delen is gelijk aan de hoeveelheid te verwerken hemelwater. Stap 1. Hergebrui Bij een nieuwbouw project bestaat de mogelijkheid om hemelwater te hergebruiken a s zoge eten B-wctter. Het regenwater dat op het dak van een woning valt kan zo bijvoorbeeld gebruikt worden om de toiletten mee door te spoelen. Dit is slechts op een redelijk grote schaal (1000 woningen) in te voeren en voor de deelgebieden in Binnenstad Oost niet interessant. Wel zijn kleinschaligere maatregelen denkbaar op het niveau van een bestaande woning zoals: het plaatsen van regentonnen. Bijkomend probleem van hergebruik is dat het bestaande leidingensysteem moet worden gescheiden, hetgeen bij bestaande woningen kostbaar is. Ook sommige materialen, zoals zinken dakgoten, moeten worden voorzien van een cociting zodat schadelijke stoffen niet in het milieu terecht kunnen komen. Voor nieuwbouw woningen kan de huisriolering direct gescheiden worden uitgevoerd. Verder zou bij wijze van pilot voor een klein project gezocht kunnen worden naar een mogelijkheid om hemelwater in te zetten voor het spoelen van toiletten of gietwater in de tuin; Stop 2. Inf i ltreren Na hergebruik geniet inf iltratie in de bodem de voorkeur. Deze methode is wel interessant voor Binnenstad Oost en dient derhalve zoveel mogelijk te worden benut. Stap 3. Af voer naar oppervlaktewater Om alle hemelwater in een korte periode te infiltreren is veel bergingscapaciteit nodig en derhalve duur. Daarom is afvoer naar oppervlaktewater noodzakelijk. In Binnenstad Oost is geen oppervlaktewater aanwezig en past ook niet in het stedelijk karakter van het gebied. Wel is oppervlakte water aanwezig aan de ronden, waar naar toe afgevoerd kan worden. Er zijn drie mogelijke locaties: Vondellaanvijver in noord, Vijver in Hortensiaperk in oost en Oude Aa nabij Kasteel Noord. Deze laatste optie is het meest haalbaar. Om het hemelwater af te voeren naar oppervlakte water zullen aanvullende leidingen nodig zijn. Stop 4. Afvoer naar vuilwciterriolering Stedebouwkundig plan PagincL 17 van 38 9~1-2002 7 Nk- .0 -l., i..1 t-P.Ikidi.9 n gftw deelgebd ni" Schoonwate@beheer :Oieren6uurt i nf i ltratiepiekken g,.. d.I"bi.d .... Nb. i[ -W r"l ba- s,@- .0', RIOLERINGS-S'MUCTUURPLAN' Schòo,n 'w'aterb@eheér Sassenpleifi: met SA.SSENwurtT infiltr,qtièptékkèh,.-. pf-b@ 2001 9 januari 2002 pag - 18 Stedebouwkundig plan plaatjes Als zelfs die capaciteit bij hevige regenval onvoldoende is kan altijd het bestaande systeem, dat immers nu alle regenwater (en vuilwater) afvoert, ingezet worden. 'Eigen broek ophouden". Wateroverictst in het recente ver eden ee t duide ijk gemaakt dat et noo zake ijk wordt dat gebieden qua wcitercifvoer hun "eigen broek ophouden'. Dit houdt in dat hemelwater zoveel mogelijk wordt ge@fnf iltreerd, geborgen of vertraagd wordt afgevoerd. Voor de Binnenstad Oost betekent dit concreet dat het bestaande riooistelsel niet extra mag worden belast als gevolg van een toename van het verhard oppervlakte in de wijk. Voor nieuwbouwprojecten zal derhalve direct een gescheiden riooistelsel noodzakelijk zijn, dat hemelwater afzonderlijk af voert naar inf iltratiepiekken in de buurt. El Stedelijke ontwikkeling en de beleving van water Bij de herinrichting van bestaande gebieden is het van belang om aan het watersysteem een belangrijke rol toe te kennen. De belevingswaarde van water is een interessant gegeven dat een plaats zou moeten krijgen in de openbare ruimte. Gelijktijdig is de ruimte in dit stedelijk gebied beperkt en de druk op de openbare ruimte groot. Daarom is in onderhevig plan principieel gekozen voor duurzaam waterbeheer maar niet automatisch voor het zichtbaar maken daarvan. In de uitwerkingsfcise van het openbaar gebied kan per plek worden bekeken of het noodzakelijk te realiseren programma het toelaat om het watersysteem zichtbaar te maken. El Toepassing duurzaam wcitersysteem in Dierenbuurt en Sassenp ein e.o. Infiltratie is de belangrijkste component voor toepassing in Binnenstad Oost. Vanwege het ruimtebeslag van open water en omdat open water niet natuurlijk onderdeel is geweest van Binnenstad Oost is primair gekozen voor een ondergrondse infiltratievoorziening. Deze bevindt zich vanwege beheertechnische redenen op openbaar gebied. Ondergronds is een dergelijke voorziening te maken met behulp van speciale krotten. Ook bovengronds zou incidenteel aan inf iltrcitie gedacht kunnen worden in combinatie met openbaar groen of een speelvoorziening. Bij uitzonderlijk veel regenval kan op deze plek ten hoogste éin dag water staan. Stedebouwkundig plan Pagina 18 van 38 9-1-2002 DIE$"UURT 9%i 200 Zo~ GaUrbHDMER f~ mot Geluidszonering 9 januari 2002 pag - 19 Stedebouwkundig plan plaatjes f. Milieu (algemeen binnenstad oost) In het atelier Binnenstad oost zijn in de periode van 1 februari tot en met 9 maart 2001 de ruimtelijke mogelijkheden verkend voor het plangebied Binnenstad Oost en voor de gebieden "Dierenbuurt" en 'Sassenplein' in het bijzonder. De claims die bij een duurzame planontwikkeling op de beschikbare ruimte worden gelegd hebben onder meer betrekking op intensief ruimtegebruik (ef f iciënt gebruik van ruimte en dubbelgebruik, zoals hiervoor in 3 a is uiteengezet), groenstructuren, (langzaam) verkeer en riolering. Daarnaast zijn bij verdere planuitwerking een aantal, meer kwalitatieve, milieuaspecten van belang. Op een aantal van die aspecten wordt hierna ingegaan. Geluidhinder Het plangebied zal vrijwel geheel worden aangewezen als verblijfsgebied, waarbinnen een maximumsnelheid gaat gelden van 30 km/u. De wegen die binnen dit verblijfsgebied vallen zijn van rechtswege gedezoneerd. Als gevolg daarvan valt het plangebied alleen binnen de zones van merendeels omsluitende wegen, te weten de Burgemeester van Houtlacin, de Kasteeltraverse, het Zuidende, het Binderseind, het Noordende, het Oostende, de Uiverician en de Wethouder Ebbenlaan. Voorts volt het bestemmingsplan binnen de zone van de spoorweg Eindhoven - Venlo en voor een klein deel binnen de zone van het bedrijventerrein Vlisco - Hoogeind. De zonering staat aangegeven op de bijgaande kaart. Daar waar het bestemmingsplan binnen de aangegeven zones de realisering mogelijk maakt van één of meerdere geluidsgevoelige bestemmingen, is een akoestisch onderzoek naar de optredende gevelbelastingen vereist. Dat onderzoek dient te worden uitgevoerd in het kader van de bestemmingspionontwikkeling. Naar verwachting zullen de geluidbelastingen aan de gevel van een aantal te projecteren geluidsgevoelige bestemmingen, de voorkeursgrenswaarde overschrijden. Deze overschrijdingen kunnen wellicht door afscherming e.d. worden verminderd of ongedaan gemaakt. Indien dat niet mogelijk is zullen ontheffingen moeten worden gevraagd. baar waar ontheffingen noodzakelijk zijn, dient het bouwplan te voldoen aan de ontheffingsvoorwaarden. bie voorwaarden hangen of van de mate van overschrijding van de voorkeursgrenswctctrden. In het algemeen geldt dat de betreffende gevels een voldoende geluidswering moeten hebben en dat, bij hogere gevelbelastingen, per woning tenminste ién geluidsluwe gevel moet zijn. Bij de aanvraag van een bouwvergunning moet de realisator een akoestisch onderzoek kunnen overleggen waaruit blijkt dat aan de onthef f ingsvoorwaarden wordt voldaan. Wanneer geluidsgevoelige bestemmingen niet zijn gelegen binnen een zone van een weg en er in het kader van de besternmingspionontwikkeling dus geen akoestisch onderzoek behoe t te worden uitgevoerd, kunnen toch hoge gevelbelastingen optreden. Dat kan zo zijn in de ontsluitingstroten met hogere verkeersintensiteiten of bij smalle wegprof ielen. In die gevallen moet de bouwer ook bij de aanvraag van een bouwvergunning een nader akoestisch onderzoek overleggen waaruit blijkt dat de betreffende gevels een voldoende geluidswering zullen hebben. El Lucht Uit berekeningen in het kader van de Verkeersrnilieukaart van de gemeente Heimond blijkt dat bij ongewijzigd beleid in het jaar 2010 geen overschrijdingen te verwachten zijn van concentraties koolmonoxide, stikstof dioxide, en benzeen ten gevolge van het wegverkeer. Bodem Op enkele loccities in het plangebied is bodemonderzoek uitgevoerd. Deze locaties staan op kaart aangegeven. Als algemeen beeld kan worden gesteld dat in de binnenstad een laag van circa 1 meter dikte aanwezig is met sintels, puin en stukjes kooi. Deze laag is verontreinigd met zware metalen en PAK'S. Ook het grondwater is veelal licht verontreinigd met zware metalen. Over het algemeen, waar geen puntverontreinigingen aanwezig zijn, behoeven de geconstateerde verontreinigingen geen belemmering te vormen voor nieuwe ontwikkelingen. De zekerheid dat wordt voorkomen dat op verontreinigde bodem zal worden gebouwd, wordt verkregen in het kader van de bouwvergunningsprocedure. Op grond van de Woningwet c.q. de gemeentelijke bouwverordening zal een onderzoeksrapport worden verlangd inzake de gesteldheid van de bodem. Aan de hand van de Stedebouwkundig plan Pagina 19 van 38 9-1-2002 BODEMKWA~SKAAP.T Bodemkwaliteitskoort miaeu CATEGME ............ Bestaande milieucategoriën 9 januari 2002 pag - 20 Stedebouwkundig plan plaatjes resultaten van het daartoe te verrichten onderzoek kon worden vastgesteld of (en zonodig) welke saneringsmaatregelen nodig zijn alvorens tot verlening van de bouwvergunning zal worden overgegaan. Bedrijven De bedrijvig eid in et p angebie wordt gekenmerkt door een vee voud van voorname ijk kleinschalige activiteiten zoals o.a. detailhandel, ambachtelijke handelingen (al of niet gekoppeld aan detailhandel), horeco en kantoorachtige f uncties. Tussen deze bedrijvigheid en de aanwezige, soms geïntegreerde, woonbebouwing kunnen fricties voorkomen. Algemeen De Wet Milieubeheer (Wm) vormt het belangrijkste juridisch kader, waarmee eventuele overlast van bedrijvigheid kan worden aangepakt. Voor een aantal van de aanwezige bedrijven bestaat vergunningplicht. In een vergunningsprocedure kan een locatiespecif ieke afweging worden gemaakt met betrekking tot te hanteren normstelling. Op het grootste deel van de bedrijvigheid (o.a. Horeca) is een AMVB (algemene maatregel van bestuur) gebaseerd op de Wm van toepassing. Hiervoor gelden landelijk vastgestelde normen. De gemeente kan in een aantal gevallen, op onderdelen, nadere eisen stellen. de kleinste bedrijven vallen buiten de werkingsfeer van de Wm. Theoretisch kan hiervan geen overlast ontstaan. Bestaande e rijven. Voor het plangebied is een adequaat uitvoeringsniveau voor de milieuwetgeving bereikt. Dat wil zeggen, dat voor alle geregistreerde bedrijven een toereikende vergunning dan wel normstelling op grond van een AMVB van kracht is en dat de geldende voorschriften grotendeels ook worden nageleefd. Op kaart wordt overzicht gegeven van de geregistreerde bedrijven. Het betreft hoofdzakelijk bedrijven in de bestemmingscategorieën 1, 2 en 3. Daarvan kunnen de categorieën 1 en 2 als normaal in een woonomgeving te handhaven bedrijfsactiviteiten worden gezien. De categorie 3 wordt bij voorkeur aan de rand van een woongebied gesitueerd. Bij aanwezigheid binnen een woongebied kunnen kne punten ontstaan. Als een belangrijke bron van hinder kan voorts de aan- en afvoer van (winkel)bedrijven worden genoemd. De 24-uurs economie maakt dat ook buiten de dagperiode steeds meer transport, ook door woongebieden, plaatsvindt. Daarnaast kunnen ook lciad- en losactiviteiten hinder geven (o.a. drankenhandel, supermarkten, discountbedrijven). Bij de uitwerking van concrete nieuw te recliseren (woon)bestemmingen moeten worden nagegaan of er wellicht belemmeringen bestaan vanuit omliggende bestaande bedrijven. - Nieuwe bedrijven. In het plangebied wordt een ontwikkeling wenselijk geacht, waarbij kleine, startende ondernemingen, als aan huis gebonden activiteit, in de woonomgeving toelaatbaar zijn. Daartoe moet nieuwe bedrijvigheid in het plangebied van hetzelfde karakter zijn als de bestaande bedrijven. Toe te laten bedrijvigheid dient te vallen onder de categorieën 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen (Bedrijven en Milieuzonering VNG). Ook binnen deze categorieën komen echter bedrijf sbranches voor welke in combinatie met aanpcindig wonen niet zonder meer toelaatbaar zijn. Bij deze nieuw te vestigen bedrijvigheid kunnen fricties met conflicterende (woon)bestemmingen worden voorkomen. Dergelijke fricties leiden vaak tot (vanuit de milieuwetgeving opgelegde) beperkingen, of dure extra investeringen voor bedrijven (b.v. tegengaan van geluid- en geurhinder bij horeca), die bij een zorgvuldige inpcissing voorkomen kunnen worden. Om te voorkomen dat bedrijven uitgroeien tot (teveel overlastgevende) grotere bedrijven zal een actieve controle op deze bedrijven te worden uitgeoefend met een grotere bezoekf requentie dan op andere locaties het geval zou zijn. Li Milieubescherming en Leef baarheid. Het plangebied is niet gelegen in een milieubeschermingsgebied, stiltegebied of ecologische hoofdstructuur. Voor een duurzaam plan is het noodzakelijk ook aandacht te geven con minder te kwantificeren aspecten zoals leefbaarheid, zowel binnen gebouwen (ventilatiemogelijkheden, binnenklimaat, daglichttoetreding, veiligheid, bezoekbactrheid, aanpasbaarheid) als voor de buitenruimte (wind en lichthinder, sociale controle, politiekeurmerk). Bij voorkeur inheemse plantensoorten toepassen en hagen als erf af scheidingen. In de gebouwen zomogelijk vestigingspiekken voor dieren (zwaluwpannen, nestkosten) opnemen. Stedebouwkundig plan Pagina 20 van 38 9-1-2002 9 januari 2002 pag - 21 Stedebouwkundig plan plaatjes 4. Stedebouwkundig ee p an bierenbuurt a. Overwegingen voor vernieuwing. De bierenbuurt is nu een karakteristiek tuindorp een ensemble erbeiderswoningen uit de tijd van Heimonds textielindustrielisatie. Dit tuindorp vertoont de laatste decennia een aantal gebreken op stedebouwkundig, functioneel (wooncomfort), volkshuisvestelijk (woningdifferentiatie) en architectonisch/ esthetisch gebied. El Stedebouw un iq niveau u Historische picinopzet Gewaardeerd wordt de (historische) planopzet met laagbouwblokken, smalle woonstraten en de intieme stedelijke ambiance die dat oproept. Zeer problematisch daarbij is het gebrek aan overtuigende verbindingen tussen de bierenbuurt en de overige delen van de Binnenstad Oost, zodat de buurt in een gé(soleerde positie (sociaal en ruimtelijk) is komen te 1i99en. Het maken van nieuwe overtuigende connecties met de buitenwereld is essentieel. Het maken van doorbraken is daarbij gewenst en onontkoombaar. Open are ruimte Gewaardeerd worden delen van de openbare ruimte, zoals het karakteristieke Hindeplein; tegelijkertijd laat de bestaande situatie zien dat het gebruik van de openbare ruimte niet optimaal is. Deze openbare ruimte is al krap bemeten (bestaande strocitprof ielen zijn ongeschikt voor parkeerplaatsen in het profiel), en zal bij de stedelijke vernieuwing nog verder onder druk komen te staan, want bij het realiseren van de nieuwe - gemengde- differentiatie zal de parkeerdruk toenemen en de aanspraken op die openbare ruimte voor overig gebruik (spelen, groen, openbaar verblijf sgebied) eveneens. De contouren van de openbare ruimte in de t)ierenbuurt zullen hoe dan ook te krap worden, en het wooncomfort/genot zal drastisch teruglopen. Het herzien van het openbare ruimteplan is een noodzaak, tegelijkertijd met de noodzaak van het vinden van andere parkeeroplossingen (bewonersparkeren op eigen terrein en alleen een minimaal aantal parkeerplaatsen op openbaar gebied), om zo een ruimtelijke structuur te krijgen -gebaseerd op de ruimtelijke kwaliteiten van de bierenbuurt nu- die duurzaam is en geschikt voor stedelijke woonvormen in laagbouwstructuren. Het kunnen maken van 'meer Hindepleinen' (= meer openbare ruimte), en van een doeltreffende parkeeroplossing, veronderstelt de sloop van een groot deel van de bierenbuurt. - Stedebouwkundig ensemble Gewaardeerd wordt de bierenbuurt om zijn eenheid als stedebouwkundig ensemble. Voor een aantal straten zijn inmiddels sloopbesluiten genomen of heeft de sloop zich reeds voltrokken. Voor een ai2nzienlijk deel van de bierenbuurt is daarmee al een stedelijke vernieuwing ingezet die het beeld van het complete tuindorp wezenlijk verandert. De basis voor vernieuwing -of de motivatie voor sloop- dient niet louter te liggen in bijvoorbeeld de bouwkundige of woontechnische kwaliteit van woningen. Het totaalbeeld, het ensemble, dient 21s geheel te worden bezien en derhalve is behoud van een 'half' ensemble geen overtuigende optie o2is het gaat om het behoud van een stadsbeeld; het zal meer -nieuwe- vragen oproepen dan dat het een bevredigende manier is om (breekbaar) erfgoed opnieuw leven in te blozen. Bij gedeeltelijke sloop is het risico dat de overblijvende fragmenten niet meer overtuigend zijn als structurerende onderdelen te groot en andersom kunnen de nieuwe invullingen die samenhang niet repareren. Behoud is dan slechts denkbaar als behoud van een geheel ensemble, zoals de woningen rond het Hindeplein inclusief de er naar toe leidende straten. Anderzijds kunnen op strategische plaatsen, bijvoorbeeld de markante poortwoningen, wel fragmenten als reminiscentie aan de geschiedenis behouden blijven. De aansluiting van oude elementen aan nieuwe vormt een bijzondere opgave waarbij oude elementen in hun waarde kunnen blijven door de nieuwe zich ervan te laten onderscheiden. Een duidelijk breukvlak tussen oud en nieuw laat beide onderdelen meer in hun waarde dan ogenschijnlijke gelijkenis. Dat laat onverlet dat het nieuwe sterk dient te refereren aan het oude! Stedebouwkundig plan Pagina 21 van 38 9-1-2002 e211 Stedebouwkundig plan bierenbuurt begane grond gil' s;z Stedebouwkundig plan C>ierenbuurt verdieping 9 januari 2002 pag - 22 Stedebouwkundig plan plantjes El Functionaliteit en wooncomf ort. Gewaardeerd wordt e bieren uurt om zijn romantische) ambiance als tuindorp, maar de bestaande situatie van de woningen schiet in diverse opzichten tekort: gemeten naar de huidige normen zijn veel woningen klein en vaak onpraktisch, (daartegenover staan lage huren, uiteraard) technisch voldoen veel woningen niet (zonder ingrijpende verbouwingen) aan de normen van comfort, daglicht, isolatie, ventilatie etc. Bij behoud van deze woningen is het evident dat de ambitie 'behoud van het karakteristieke' en het 'technisch moderniseren' elkaar slecht verdragen: 6f volledige restauratie en behoud van het architectonisch/historisch karakter, 6f functionele en technische verbeteringen. Als bovendien verondersteld wordt dat behoud en/of verbeteren uiteindelijk een resultaat oplevert dat aan bestaande bewoners kan worden aangeboden, (dat zou een belangrijk argument v66r behoud zijn), dan is er een maximum aan de huurprijs-nci-verbetering te voorzien, en dat maximum beperkt het budget voor ingrijpende vernieuwing aanzienlijk. baar staat tegenover dat enige jaren terug ook woningen ingrijpend zijn verbeterd en vergroot, zoals de woningen rond het Hindeplein, die technisch nog wel voldoen. Bij deze verbetering is echter het karakteristieke architectonische beeld van de complexen en de 'sprekende' detaillering aangetast. De technische staat van deze woningen en het onderdeel zijn van één samenhangend ruimtelijk ensemble rechtvaardigt behoud en coscoverbetering van deze woningen. Deze verbetering dient o.a. een verbetering van het architectonisch beeld te bewerkstelligen. Bovendien is het voor een structureel goede oplossing ook noodzakelijk dat de tuin, de straat, de berging en de parkeerplaats ingrijpend zal moeten worden gewijzigd. El Volkshuisvesting: bewoners en buurtsamenste ing De ambitie voor de gehele Binnenstad Oost op het gebied van volkshuisvesting heeft als kern het kunnen differentiëren en mengen van woningsoorten en inkomensniveaus. Vooral het met succes kunnen aanbieden van (middeldure en dure) koopwoningen, het kunnen aanbieden van woningen voor specifieke doelgroepen (ouderen, werkers-aan-huis) dient in de bierenbuurt gestalte te krijgen. Tegelijkertijd is de ligging van de bierenbuurt t.o.v. het Centrum en haar voorzieningen en infrastructuur zeer geschikt voor een stedelijke vorm van wonen, een woonvorm die juist een dif f erenticitie vereist. El Architectonische/esthetische aspecten Sympathie voor de C>ierenbuurt is in grote mate gebaseerd op de architectonische karakteristieken die het tuindorp nu heeft; welke kansen bestaan er m.b.t. het behoud van deze esthetische kwaliteit? De mogelijkheid van verkoop aan individuele belangstellenden (zittende bewoners) per woning, werkt een ontwikkeling van onderhoud en verbetering Rer woning in de hand. De vrijheid van de nieuwe koper-, en het geregisseerde beeld van de hele straat (een architectuur voor het hele ensemble) is daarmee moeilijk te rijmen. Deze ambitie kan dan ook uitsluitend worden gehaald door een verregaande opknapbeurt van de gevel alvorens de woning worden verkocht. Vervolgens is een strenge bewaking van dat beeld noodzakelijk om de gewaardeerde architectonische kwaliteit te handhaven. Ondanks dit gevaar zijn de te handhaven woningen aan het Hindeplein en Bcikelsedijk tezamen met één van de karakteristieke poortgebouwen wel degelijk te zien als een relict van de oude bierenbuurt dat onderling voldoende samenhangend en krachtig is om zich binnen de vernieuwde Dierenbuurt een zelfstandige plek te verwerven. Woonpartners is voorstander van be oud en cciscoverbetering van de woningen aan et Hindep ein. De leefomgeving, de woningen en het gebruik van het plein dienen extra aandacht te krijgen in de uitwerking van het plan. De kwaliteitsverbetering is gericht op de woningen, de tuinen, de inrichting van het plein en een goede parkeerop ossing. Hierdoor kunnen de istorisc e korakteristie en oo in e 21 twintigste eeuw nog aanspreken. Stedebouwkundig plan Pagina 22 van 38 9-1-2002 Parkeerplaatsen in de bierenbuurt EE Tuinen (groen) en terrassen (geel) in de bierenbuurt 9 januari 2002 pag - 23 Stedebouwkundig plan plaatjes b. Plankcicirt strciatniveau en verdieping Het thans voorgestelde model voor de vernieuwde bierenbuurt lost een aantal hiervoor genoemde problemen op: met het wijzigen van de contouren op essentiële plaatsen worden betere verbindingen met de rest van de Binnenstad Oost gemaakt: in casu met de Pastoor van Leeuwenstraat, de Molenstraat, de Burgemeester van Houtiaan en de Bakelsedijk; tegelijkertijd wordt openbare ruimte, in de vorm van het tweede Hindeplein, het Hermelijnplein en het Wezelplein aan de structuur toegevoegd, zonder het wezenskenmerk van deze opzet geweld aan te doen; bij de nieuwbouwprojecten hoort een pgrkeerprogromma met een norm 1 op 1,25 dat op eigen terrein wordt gesitueerd, in al dan niet gebouwde parkeeroplossingen: zo komt de openbare ruimte daadwerkelijk beschikbaar voor andere doeleinden. het beeld van de vernieuwde bierenbuurt zal niet meer dat zijn van een in één architectonische vorm gegoten buurt: het nieuwe stadsbeeld zal gedifferentieerder zijn, samengesteld uit kleinere architectonische projecten, allen gerealiseerd onder één beeldregie; de inrichting van de openbare ruimten zal rustig en overzichtelijk worden; de pleinen zelf krijgen steeds een verschillend programma: verscheidenheid binnen een helder kader; het woonprogrammci en de toe te passen woningtypologie is gedacht als een aantal variaties op de thematiek van laagbouw in stedelijke dichtheid (compacte laagbouw). Wezenskenmerk van een dergelijke typologie is dat alle woningen een eigen adres aan de straat hebben en dat de stedelijke dichtheid niet wordt bereikt door het stapelen van appartementen, maar door het compact schakelen van lacigbouwwoningen. Juist in de Binnenstad Oost de introductie van een ander type lciagbouwwoning -anders dan het bekende type eengezinswoning- aan de orde: om de Binnenstad Oost als woonmilieu karakteristiek te maken en om een diversiteit aan leefstijlen te kunnen huisvesten. De bierenbuurt krijgt een aansluiting met de Molenstraat aan de oost- en westzijde van de begraafplaats. [)e begraafplaats zal meestal aan de openbare ruimte grenzen en niet aan achtertuinen, zoals nu het geval is. n Aantal woningen Om het mogelijk aantal te bouwen woningen te onderzoeken is het stedebouwkundig plan zoveel mogelijk verkaveid met een uniforme beukrnaat van 6 meter. Dat resulteert in circa 379 nieuw te bouwen woningen. Een beukmaat van 6 meter is op zichzelf reeds een comfortabele maat; daarbinnen kunnen hal en woonkamer naast elkaar worden gesitueerd of kan een inpandige berging worden gemaakt. Het is mogelijk op de verdieping comf ortcibel twee verblijf sruimten naast elkaar te situeren. Het stedebouwkundig p an biedt derhalve de f lexibiliteit om af hankelijk van de gewenste woningtypes en dif f erentictie zowel bredere als smallere woningen te herbergen. Door van een comfortabele 6 meter beukmaat uit te gaan zal dat niet leiden tot substantieel minder woningen. Rond het Hindeplein en aan de Bakelsedijk worden circa 121 bestaande woningen gerenoveerd. In totaal biedt het stedebouwkundig plan daarmee ruimte aan 500 woningen. u Woningtypes Het stedebouwkundig deelplan bierenbuurt is op dit punt drastisch aangepast; het groot aantal woningen waarbij een parkeerplaats op de begane grond onder de woning was voorzien (de zogenaamde terraswoningen), is teruggebracht ten gunste van woningen met een conventionele doorsnede (=een tuin aansluitend aan de woonkamer op de begane grond). Het parkeren is als gevolg daarvan geclusterd onder enkele woningen aan het begin en eind van ieder blok. Hierdoor is het principe dat iedere woning bij eigen (achterdeur kan parkeren losgelaten. Stedebouwkundig plan Pagina 23 van 38 9-1-2002 r2 --- Omgeving Jozef kerk (wonen rond de kerk) met Den bries in park rond de kerk Omgeving Jozefkerk met handhaving Den Dries 17 september 2001 Omgeving Jozef kerk (wonen rond de kerk) met handhaving Den bries 9 januari 2002 24 Stedebouwkundig plan plaatjes pag Boven de geclusterde parkeerplaatsen bevindt zich een bijzondere woningtype; een introverte woning met een patio en/of terrestuin en een voordeur aan de straat, zodat het parkeren niet achter een blinde gevel schuilgaat. Bij de toegangen tot de parkeerciusters is een bijzonder woningtype noodzakelijk om die toegang goed vorm te geven; een poortwoning. De toegangen tot de parkeerciusters op eigen terrein bevinden zich zoveel moge ijk aan de dwarsstraten, e straten in oost-west ric ting. De verkave ing is name ijk ge ee georiënteerd op de lange noord-zuid straten. Aan het eind van ieder bouwblok, op een hoek, is een bijzonder woningtype nodig; met twee voorkanten en geen mogelijkheid voor een ac tertuin. Zo'n eindwoning ee t een oggio o een daktuin cl 5 buitenruimte. Ook de eindwoningen liggen aan de dwarsstraten, zodat in het plan steeds sprake is van lange noord-zuid straten met overwegend één woningtype en daarmee één beeld. De verbijzonderingen bevinden zich in de kortere dwarsstraten. Deze laatste twee bijzondere woningtypes bevinden zich aan de dwarsstraten Wonen rond de kerk Tussen de Sint Jozef kerk en de Bunzingstraat komen drie kleinere cippcirtementsgebouwen met parkeerplaatsen onder het gebouw voor de eigen bewoners. De bebouwing post in hoogte en omvang bij de al aanwezige bebouwing rond de kerk. Het terrein rond de bebouwing is (tenminste overdag) toegankelijk voor alle buurtbewoners. Het oorspronkelijke hoofdgebouw van de Uilenburcht blijft staan en krijgt een woonfunctie. Wijkhuis Brede Sc ao Peeds in het kader van het Integraal Programma van eisen is de loccitie van een nieuw te bouwen wijkhuis brede school vastgelegd. Vestigingscriterici voor de Brede School: 1. Het gebied dat de school bestrijkt moet zo zijn gesitueerd dat zo min mogelijk verzorgingsgebieden van andere scholen worden overlapt. 2. De school moet vanuit eik huis bereikbaar zijn via een veilige route. Dit vereist een netwerk van routes waarvan de school het centrum vormt. Veilig betekent zowel sociaal veilig (sociale ogen) als verkeersveilig (weinig gecombineerd met het autonetwerk). Daarbij moet het netwerk ook aanleidingen voor spel aan kinderen bieden en interessant zijn: informeel netwerk van routes. 3. De bereikbaarheid van de school per auto dient ondergeschikt te zijn aan de bereikbactrheid te voet. Veel auto's in de nabijheid van de school verkleinen de veiligheid voor de kinderen. 4. De school heeft ook een ontmoetingsf unctie en brengt daardoor levendigheid. bie levendigheid kan een bijdrage leveren aan de wijk. Daarvoor moet de school op een herkenbare en zichtbare plek in de wijk liggen; een onkerplek van de wijk als geheel. 5. Op'neutraal' terrein liggen, zodat de school niet bij één buurtje hoort, maar bij de hele wijk; 6. Het wijkhuis wordt gekoppeld aan de school, omdat het wijkhuis daardoor meelif t op het ef f ect van de lage drempel van de school. 7. De locatie moet tijdig beschikbaar zijn, aangezien de brede school in 2004 gereed moet zijn. Vestigingscriteria voor het wijkhuis: 1. Het wijkhuis moet op 'neutraal' terrein liggen, zodat het wijkhuis niet bij één buurtje hoort, maar bij de hele wijk; 2. Goed bereikbaar zijn vanaf ieder huis in de wijk, dus bij voorkeur via een directe route. Dit vereist een netwerk van routes waarbij het wijkhuis een centrale plek inneemt. Deze routes dienen uiteraard verkeersveilig te zijn, maar vooral sociaal veilig, gelet op deelname aan activiteiten in de avonduren. Anders dan bij de school ligt het accent hier meer op sociaal veil@lg. 3. Het wijkhuis heeft vooral een ontmoetingsfunctie en brengt daardoor levendigheid. Die levendigheid kan een bijdrage leveren aan de wijk indien het wijkhuis op een herkenbare en zichtbare plek in de wijk ligt, gekoppeld aan andere voorzieningen die ook een ontmoetingsfunctie voor de wijk vervullen. Zichtbaar en herkenbaar is daardoor aan een doorgaande route of op een plein. Stedebouwkundig plein Poginci 24 van 38 9-1-2002 lam Mogelijke inrichting Hindeplein met openbaar parkeren op d e koppen van het plein Perspectief Hindeplein met idee over sfeer en inrichting 9 januari 2002 pag - 25 Stedebouwkundig plan plaatjes 4, Het wijkhuis wordt gekoppeld aan de school, omdat het wijkhuis daardoor meelif t op het effect ven de lage drempel van de school. 5. De locatie moet tijdig beschikbaar zijn. Conclusie: Het wijkhuis dient zich aan de meest zichtbare en herkenbare zijde van de unielocatie brede school - wijkhuis te bevinden. Dat komt uitsluitend tot uiting als het wijkhuis gezicht maakt naar het Tolpost. De brede school bevindt zich daarachter aan de Pcstoor van Leeuwenstraat. Een ontwerponderzoek heeft aangetoond dat het gewenste programma voor het wijkhuis en brede school past op de aangewezen locatie tussen het Tolpost en de bestaande vestiging van de Uilenburcht aan de Pastoor van Leeuwenstraat. Een zorgpunt bij deze loccttie betreft de sociale veiligheid van de Prins Kareistraat, immers de belangrijkste verbinding tussen bierenbuurt en de rest van Binnenstad Oost en voor een deel aan beide zijden geen controlerende woningen. De functie wijkhuis brede school zal echter een hart in de wijk moeten vormen. De uitstraling van gebouw en functie zullen deze ambitie ook waar moeten maken, kortom aan de buitenzijde moet je kunnen beleven dat met name het wijkhuis als sociaal ontmoetingspunt van de wijk functioneert. Licht en glas zullen deze ambitie waar moeten, vooral een de Prins Kcireistraat, Tolpost en Pastoor van Leeuwenstraat. Kortom, mits de programmering zodanig is dat tot in de late avonduren mensen het gebouw bevolken en imtes zich aan de Prins Kareistraat op begane grond niveau bevinden en mits de meest gebruikte ru mits deze ruimtes via veel glas contact met de straat en omgekeerd mogelijk maken en mits de straat zodanig breed is dat de invloed van de grote bestaande bomen beperkt blijft er geen gebrek con sociale controle hoeft te zijn. Overigens stelt Woonpartners zich op het standpunt dat sociale veiligheid primair kan worden verzekerd door woningen en dat derhalve op deze plaats woningen aan het programma moeten worden toegevoegd, tenzij wordt aangetoond dat andere functies en andere aspecten op deze plek de sociale veiligheid kunnen garanderen. Dit onderstreept enerzijds het belang van de sociale veiligheid in z'n algemeen en anderzijds het belang van deze verbinding (Prins Kareistract) voor de Dierenbuurt en zal derhalve uitermate zorgvuldig worden behandeld. De mogelijkheid woningen aan het programma toe te voegen op deze locatie (of in de directe nabi heid) zal serieus worden onderzocht. Parkeren in verbeteringsgebied rond Hindeplein Voor de te renoveren woningen (Hindestraat en -plein) blijft de huidige norm van 1 parkeerplaats per woning gehandhaafd (voorgaande normering is tot stand gekomen naar aanleiding van parkeeronderzoek). Voor de bewoners aan de westzijde van het te handhaven deel van de Hindestracit kan op eigen terrein in een parkeermogelijkheid worden voorzien. Deze parkeerplaats in de tuin is toegankelijk via een private achterstraat uitsluitend voor bewoners toegankelijk. Voor de woningen con de oostzijde van de Hindestrciat, tussen Prins Kcireistrect en Eekhoornstraat kan binnen het blok op eigen terrein in een geclusterde parkeermogelijkheid worden voorzien. Deze oplossing wordt binnen het blok tussen Eekhoornstraat en Bakelsedijk ernstig beperkt door de onmogelijkheid daar ruimte te vinden en die ruimte te ontsluiten. Wellicht biedt et opknappen van tuinen (onderzocht dient te worden in hoeverre hier draagvlak voor is) een mogelijkheid om voor een beperkt aantal bewoners parkeren in eigen tuin moge ijk te maken, bereikbaar via e voorzij e tussen twee woningen door, en zodoende de openbare ruimte minder te belasten met geparkeerde auto's. Voor de overige woningen zal in de openbare ruimte een oplossing moeten worden gevonden in samenhang met een algehele kwaliteitsimpuis voor het Hindep ein. Stedebouwkundig plein Pcigina 25 van 38 9-1-2002 .......... ---- --- mama"... ma ..... ............... ----- SL~KAART bl~BUURT 9 18 r~@ 2M1 Sloopkaart bierenbuurt om 9 januari 2002 pag - 26 Stedebouwkundig plan plaatjes Sloopkaart bierenbuurt Hindep ein be woningen aan de Hindestrciat ten noorden van de Prins Kare straat alsmede de woningen aan de Bakelsedijk, welke onderdeel uitmaken van hetzelfde ensemble, blijven behouden. Hierdoor blijft de rand van de bierenbuurt grotendeels intact en zal in de toekomst blijk geven van de historie van het gebied. Een cescoverbetering van de woningen is nodig om dit historische karakter in positieve zin uit te kunnen dragen. Tevens worden verbeteringen voorgeste d in de overgang openbaar - prive, ie vroeger door voortuinen gestalte kreeg en als gevolg van parkeerdruk is opgeofferd waardoor de woningen thans kaal aan het trottoir staan. Voorgesteld wordt om kleine voortuintjes aan te brengen met een collectief te onderhouden en uniforme bij het tuinstadkarakter passende, hang. Poortwoning basstrciat De poortwoning aan de Dasstraat is karakteristiek in de bierenbuurt en vormt een herkenbare eenheid met de te handhaven woningen en et poortgebouw aan het Hindep ein. De poort, a smede enke e woningen ter weerszijden daarvan blijven behouden, maar zullen wel een cascoverbetering moeten ondergaan om structureel te worden verbeterd. Den bries De stichting OPO oriënteert zich op nieuwbouw, hetgeen inhoudt dat het huidige gebouw zal worden gesloopt en die ruimte beschikbaar zou kunnen komen voor het rec t clans uiten van de Bunzingstraat op e Bakelsedijk. Den bries zou in dit geval een plek kunnen krijgen bij het 'wonen rond de kerk". De hoek Bunzingstraat 13akelsedijk kan in deze situatie worden afgebouwd door het sluiten van dit bouwblok hetgeen een sterke verbetering van het plan inhoudt. Als de stichting echter opteert voor nieuwbouw op de huidige locatie kan wel de Bunzingstraat aan de Bakelsedijk worden aangesloten, maar zal het park achter de kerk kleiner zijn. Het stedebouwkundig plan biedt voor beide opties een antwoord, zodat realisatie niet afhankelijk is van sloop van Den bries. Pastoor van Leeuwenveid Het huidige Pastoor Van Leeuwenveid is wel een grote groene ruimte in Binnenstad Oost met in functionele zin een belangrijke bijdrage aan de wijk, maar biedt door hoor geïsoleerde ligging nauwelijks een ruimtelijke bijdrage. Aan drie van de vier zijden grenst het veld aan achterkanten van bebouwing zodat het nauwelijks kan worden beleefd en in deze zin geen bijdrage aan de wijk vormt. Het gebruiken van deze plek voor bebouwing en verbetering van de structuur is der a ve een goede optie. Zo n e bieren uurt met e Molenstraat worden verbonden en kan de begraaf plaats, als open groene ruimte, als luchtbel in het stedelijk weefsel of als 'geheime binnentuin', beleef baar worden gemaakt. Praktisch komt dit neer op een gedeeltelijke bebouwing van het veld; er resteert een grote langwerpige groene ruimte die past in het ritme van de langwerpige pleinen van vernieuwde bierenbuurt. beze ruimte kan worden gebruikt voor een aantal van de functies die thans ook op het Pastoor van Leeuwenveid plaats hebben, zoals activiteiten in het kader van Koninginnedag, kinderspeelpiekje, gebruik door de Scouting en (beperkt) gebruik als trcipveld. be functie als volwaardige sportvoorziening voor de Jan van Brabantschooi zal echter niet meer mogelijk zijn. Voor deze gebruiker dient een alternatief te worden gevonden. Wellicht kan de sportfunctie worden opgenomen in het toekomstig te realiseren buurtpark plus of kan worden uitgeweken naar Sportpctrk de Braak aiwciar goed geoutilleerde professionele sportfciciliteiten reeds aanwezig zijn. Pand Molenstraat Een pand aan de Molenstraat ten oosten van de begraaf plaats (zie kaart) zal worden gesloopt ten behoeve van een ve binding met de Molenstraat aan de oostzijde van de begraafplaats. [)eze verbinding zorgt voor een relatie tussen de bierenbuurt en de Molenstraat waardoor het isolement van zowel de bierenbuurt als dit deel van de Molenstraat wordt verminderd en gelijktijdig een positieve invloed van de sfeervolle Molenstraat op de Dierenbuurt ontstaat. Stedebouwkundig plan Paginct 26 von 38 9-1-2002 Pastoor van Leeuwenveid met ruimte voor het Scoutinggebouw in de straatwand, alternatief 1 Pastoor van Leeuwenveid met ruimte voor het Scoutinggebouw centraal op het plein, alternatief 2 9 januari 2002 pag - 27 Stedebouwkundig plan plaatjes Het Baken Een goede aanhaking van een woongebied op om iggende buurten en infrastructuur is wezenlijk voor het blijvend goed functioneren van een buurt. Ter p aatse van et Baken kan de re atie van de bierenbuurt met de infrastructuur Burgemeester van Houtiaan vrij eenvoudig worden verbeterd. Gelijktijdig ontstaat de mogelijkheid om een verbinding met de Molenstraat te maken en de Protestante begraafplaats, als geheime binnentuin, meer beleef baar te maken vanuit de buurt. Dit gaat echter ten koste van het Baken, de stcidshobbywerkplacits. Deze, voor de binnenstad belangrijke functie, is gevestigd in een voormalig schoolgebouw en bevindt zich, voor een dergelijke openbare functie, eveneens in een sterk géfsoleerde positie. Verplaatsing van de activiteit naar elders in Binnenstad Oost (of elders in de stad), waarbij gelijktijdig kan worden gezocht naar een meer zichtbare en toegankelijke plek, is noodzakelijk. Uilenburcht aan de Bunzingstraat Prins Kare straat De lagere school 'De Uilenburcht" is thans gevestigd op twee locaties, namelijk aan de Bunzingstraat/Prins Kareistrcicit en aan de Pastoor van Leeuwenstraat. Indien de lagere school als brede school onderdeel uit gaat maken van de nieuwe brede school / wijkhuis combinatie aan het Tolpost zijn beide panden niet meer nodig. Beide panden hebben echter een monumentaal karakter zonder overigens een 'monumentstatus' te hebben. Het pand van de Uilenburcht aan de Bunzingstraat/Prins Kareistraat zal opgenomen worden in het 'wonen rond de kerk"; een woonconcept in de sfeervolle parkochtige omgeving van de Jozefkerk. Het meest monumentale deel van het pand kan behouden blijven en krijgt een woonf unctie. Het later aangebouwde deel zal worden ges oopt. Uilenburcht aan de Pastoor van Leeuwenstraat Het pand van de Uilenburcht aan de Pastoor van Leeuwenstraat blijft eveneens grotendeels behouden. Gezien de ligging naast de toekomstige brede school / wijkhuis zou een functie als stadshobbywerkplaats Het Beken goed passen. Onderzoek vindt plaats naar de mogelijkheid van het onderbrengen van deze functie in dit gebouw. Behoud (en mogelijk versterking) van het monumentale karakter van dit gebouw moet nader worden onderzocht. Tevens verdient et parkeren ten be oeve van et Baken de nodige aandac t. Wellicht kan deze worden gecombineerd met de parkeerfunctie voor het wijkhuis / brede school. In ieder geval dient deze niet in de openbare ruimte te worden opgelost. u Openbare ruimte bierenbuurt Voor het Hermelijn- en Wezelplein zijn inrichtingsideeën opgenomen. In het stedebouwkundig plan zijn op diverse plaatsen ruimte voor kinderspeelveidjes en hondenuiticiatplaatsen gereserveerd. Voor enkele pleinen zijn inrichtingsvoorstellen gemaakt die de mogelijkheden aangeven hoe dergelijke pleinen met deze terreintjes zouden kunnen worden ingericht, zoals voor Wezelplein en Hermelijnplein. Op de pleinen zijn geen parkeerplaatsen. De definitieve inrichting van de openbare ruimten zal - in de uitwerkingsfase - op basis van een nog te schrijven programma van eisen worden gemaakt. El Kabels en leidingen Bij het ontwikkelen van het nieuwe plan blijkt dat niet in alle situaties de bestaande erfgrenzen konden worden gerespecteerd. De nieuwe grenzen van uitgeefbaar en openbaar gebied vallen soms over bestaand openbaar gebied. Zodoende komen bestaande kabels en leidingen binnen uitgeef baar terrein te liggen. De tekening geeft met de gecirceerde stroken die plaatsen aan. Afhankelijk van de breedte van de stroken mag men er vanuit gaan dat, gerekend vanaf de oude erfgrens, aanwezig zijn - op 0.15 m het CAI tracé - op 0.35 m het KPN tracé - op 0.60 m het ESSENT troce - op 0.85 m het OBPAGAS tracé voor water Stedebouwkundig pion Pcigina 27 van 38 9-1-2002 op 1,15 m het ORPAGAS tracé voor gas In het algemeen is het zo dat kabeltracés aan beide zijden van de straat aanwezig zijn, leidingen voor gas en water liggen eenzijdig. Bij beoordeling van de breedte van de overschrijding is het mogelijk in te schotten welke kabels en / of leidingen in uitgeefbaar terrein komen liggen. Er mogen geen belemmeringen worden verwacht die de realisatie van het stedenbouwkundig plan zouden kunnen vertragen of tegenhouden. stedebouwkundig plan Pagina 28 van 38 9-1-2002 < Stedebouwkundig plan Sassenbuurt begane grond Stedebouwkundig plan Sassenbuurt verdieping 9 januari 2002 pag - 29 Stedebouwkundig plan plaatjes 5. Stedebouwkundig deelplan Sctssenplein e.o. a. Bestaande karakteristiek van het sassenplein e.o. Dit deel van de Binnenstad Oost is zo ongeveer het tegendeel van de planmatig opgezette bierenbuurt. Het Sassenplein e.o. is een amalgaam van bijna los van elkaar ontwikkelde bouwprojecten en ruimtelijke ingrepen. De eerste ambitie hier zou zijn om in ruimtelijke zin een betere samenhang te kunnen maken. Door te zoeken naar articulaties en verbindingen van bestaande ruimtelijke motieven ken een pleinenreeks (in sommige opzichten vergelijkbaar met die uit de bierenbuurt) worden gevormd met het Willem Prinzenplein, Klaverhof, het Sassenplein, de Heistract, het Advocaat Botsplein en het Kerel Paymakersplein. Deze rijgdraad met openbare ruimten (buurtpleintjes) kan een -nog verder uit te breiden- toevoeging zijn aan het netwerk van straten op een hoger schaainiveau, maar is in eerste instantie bedoeld als vervolmaking van de structuur van de ruimte op buurtniveau. Het woonprogrammci van de Sassenbuurt zal net als in de bierenbuurt worden uitgevoerd in een variatie op de thematiek van laagbouw en een ogere stede ijke dic t eid. Een eigen adres en voordeur aan de straat en compacte geschakelde woningen. Daarmee doet de stad - zoals in de bierenbuurt - een aanbod van verschillende woningen voor verschillende mensen die een woonplek zoeken in de binnenstad van Heimond. b. Plankoort stracitniveau en verdieping 13 Willem Prinzenplein De meest structurele verandering in het bestaande patroon betreft het naar voren schuiven van de rooilijn ter plaatse van het '18 Septemberplein". Het argument hiervoor is twee edig: De systematiek in de aanpak van de Binnenstad Oost is hoofdzakelijk gestoeid op het maken van een heldere patroon van straten en pleinruimten. bet wil zeggen straten worden aan beide zijden begeleid door straatwanden die de straat beslotenheid verlenen. Pleinruimten worden eveneens gevormd door er bebouwingswanden omheen te groeperen, maar zijn bedui en groter en straten en aan voor- en achterzijde gesloten. De ingrepen in de Binnenstad Oost komen hoofdzakelijk neer op het repareren van deze reeds aanwezige stedebouwkundige karakteristiek. Het '18 Septemberplein" heet weliswaar "plein", maar is eigenlijk slechts een middenberm. De ruimte loopt ongemerkt over in het Willem Prinzenplein. Door van het "18 Septemberplein" de "18 Septemberstracit" te maken die uitkomt bij het Willen Prinzenplein ontstaat een plein dat weer bij de buurt hoort i.p.v. een onduidelijk ruimte te zijn. Langs het Oostende / Uiverlaan bevindt zich de rand van de woonwijk Binnenstad Oost. Oostende en Uiverlaan vervullen een zware verkeersfunctie en werken als scheidend element tussen wijken. Het vormgeven aan een stedebouwkundige begeleiding van deze verkeersfunctie vereist duidelijkheid in doorgaande routing en plaats van toegang tot de wijk. In de huidige situatie is die ruimtelijke begeleiding niet duidelijk. De doorgaande routing lijkt vanaf het Oostende rechtdoor de Willem Prinzenstraat in te gaan. Door deze rechtdoor beweging dicht te zetten en vorm te geven aan begeleiding van de hoofdrouting naar de Uiverlaan ontstaat consistentie tussen de verkeerskundige functie en de stedebouwkundige begeleiding. In ruimtelijke zin wordt hier een toegang tot de wijk vormgegeven midde s een terug iggen e rooilijn die een pleinruimte aan de weg maakt. u Peeks van pleinen De vernieuwing van de Sassenbuurt is een mogelijkheid om het heldere oude patroon van straten en een reeks van pleinen te herstellen en daardoor de leesbctctrheid van het stedelijk weefsel te verberen. Dat betekent concreet dat je er gemakkelijker je weg kunt vinden, dat géfsoieerde straten niet meer voorkomen en dat openbare ruimte grenzend aan blinde sociaal onveilige achterzijden niet meer voorkomt. Hiertoe wordt het Sassenplein vergroot en helder gedefinieerd als ruimte in de stad, als huiskamer van de buurt. De sloop van het karakteristieke Zonnehof maakt een tweede nog groter p ein moge ijk dat eveneens als huiskamer van de buurt kan fungeren. Gelijktijdig zijn deze pleinen, als huiskamers van de wijk, onderling stedebouwkundig plan Pagina 29 van 38 9-1-2002 Parkeerplaatsen in de Scissenbuurt Tuinen (groen) en terrassen (geel) in de Sassenbuurt 9 januari 2002 pag - 30 Stedebouwkundig plan plaatjes verbonden via een f ijnscholig netwerk van straten en routes. Het Sassenplein kent verbindingen met pleinruimtes buiten de Sassenbuurt, zoals het vernieuwde Willem Prinzenplein en aan de andere zijde met het Advocaat Botsplein. Anderzijds zijn via een verf ijnd netwerk de pleinen binnen de buurt met elkaar verbonden, niet via vervelende achterdoorgangen, maar via smalle straatjes waar aan gewoond wordt. Dit f ijnschalig netwerk strekt zich ook uit tot de Lithoyenseweg, zoals nu overigens ook het geval, echter den op een sociaal veilige wijze. El Intensief ruimtegebruik Omdat de ruimte beperkt is en de behoefte aan ruimte juist groot is, is er gezocht naar mogelijkheden om de ruimte goed te benutten, soms zelfs dubbel te gebruiken. Bijvoorbeeld het opvangen van regenwater onder speel- en groenplekken. De parkeerplaatsen van de bewoners zijn binnen de bouwblokken geplaatst. Er zijn daarvoor verschillende vormen gevonden met verschillende woningtypes. Eik van de bouwblokken biedt binnen de geprivatiseerde ruimte voldoende parkeerruimte voor de bewoners in dat blok. 13 Aantal woningen Om het mogelijk aantal te bouwen woningen te onderzoeken is het stedebouwkundig plan Sassenbuurt verkaveld met een uniforme beukmaat van 5,40 meter. Dat resulteert in circa 300 nieuw te bouwen woningen. Een beukmacit van 5,40 meter is smaller dan de 6 meter die in de 1)ierenbuurt is gebruikt, maar standaard voor een dergelijk type woningbouw. Het stedebouwkundig plan biedt de flexibiliteit om afhankelijk van de gewenste woningtypes en differentiatie zowel bredere als smcillere woningen te herbergen. Door van een standaard beukmciat van 5,40 meter uit te gaan zal dat niet leiden tot substantieel minder woningen. El Woningtypes Het plan kent overwegend conventionele woningtypes. Aan de Willem Prinzenstraat zijn bijzondere woningtypes getekend. Zogenaamde terraswoningen met een tuin en een woonkamer op de verdieping en een parkeerplaats onder de tuin. Deze woningen (met de gebouwde perkeeroplossing) maken het juist mogelijk erachter woningen met een conventionele doorsnede te maken en voldoende achtertuin over te houden. De terraswoningen zijn gedacht in het hogere prijssegment en kunnen daardoor in wezen ook de gebouwde pctrkeervoorziening bekostigen die tevens het parkeren voor de woningen in de zijstraatjes herbergt. In het blok tussen de Sassenstraat en de Lithoyenseweg was in een vorige versie van het plan een parkeerprobleem in combinatie met te ondiepe tuinen. Hier is ervoor gekozen om aan het eind van het blok een geclusterde pareeroplossing te maken met een bijzonder woningtype erboven (naar analogie met de oplossing die in de bierenbuurt veel wordt toegepast). Deze pcitiowoningen boven een perkeerdek worden via de straat ontsloten en dus bevindt zich aan de straat een normale gevel en geen blinde muur waarachter zich parkeren bevindt. Bij de toegangen tot de pcirkeerciusters is steeds een bijzonder woningtype noodzakelijk om die toegang goed vorm te geven; een poortwoning. Aan het eind van ieder bouwb ok, op een oek, is een bijzonder woningtype nodig; met twee voor nten en geen mogelijkheid voor een achtertuin. Zo'n eindwoning heeft een loggia of een daktuin als buitenruimte. De Heistrciet leent zich voor een ander type bebouwing. Deze straat vormt in sociaal en functioneel opzicht ook geen onderdeel van de Sassenbuurt. Op de begane grond aan de Heistraat zijn geen woningen gedacht, maar publiekaantrekkende stedelijke voorzieningen. Zo ligt een deel van het stedebouwkundig plan Sassenbuurt binnen het winkelconcentratiegebied, is het wenselijk kleinschalige bedrijvigheid gecombineerd met wonen te stimuleren en zou het Ambachtelijk Bedrijven Centrum een welkome aanvulling op het programma zijn. Bij al deze functies zijn wel bovenwoningen mogelijk in de vorm van appartementen of in de vorm van een woning behorend bij de commerciële ruimte op de begane grond. Deze laatste optie biedt meer garantie voor het behoud van het bestaande pand voor pand karakter van de Heistrciat en daarmee voor de kleinscholigheid van de straat die juist de charme bepaald. Stedebouwkundig plan Pagina 30 van 38 9-1~2002 ---- ww dp d ~ik SLOOPKAART.SASSENBUUP.T 18 ptmb" 2001 Sloopkocirt Sassenbuurt ,51oop van sociaal experiment uit tachtiger jaren'. zogenaamde Verhoeven woningen be Zonnehof, de woningen zijn te klein, hun monumentale waarde te gering en de mogelijkheden om het parkeren duurzaam op te lossen eenvoudigweg nihil, zodat slechts sloop rest. 9 januari 2002 pag - 31 Stedebouwkundig plan plaatjes Het zal niet overal mogelijk zijn woningen te koppelen aan onderliggende commerciële ruimte; het ABC leent zich hier niet voor. Ook voor de hoek Sassenstraat, Heistri2at, Lithoyenseweg is in tegenstelling tot de gewenste compacte laagbouw in Binnenstad Oost een appartementencomplex gedacht met parkeren binnenin. Sloopkcictrt Sassenbuurt De uitgangspunten voor stedelijke vernieuwing, de kwaliteit van de woningen en de onverantwoord hoge kosten om de woningen te verbeteren leiden tot volledige sloop van de panden en woningen in de Sassenbuurt. Kantoor Volksbelang Zonnehof Panden Heistracit El Openbare ruimte Sassenbuurt Het stedebouwkundig plan reserveert op diverse plaatsen ruimte voor kinderspee ve djes en hondenuitlaatplaatsen. Voor enkele pleinen zijn inrichtingsvoorstellen gemaakt die de mogelijkheden aangeven hoe dergelijke pleinen met deze terreintjes kunnen worden ingericht, zoals op de schets voor het Sassenplein. De woningen aan de pleinen zijn met de auto toegankelijk voor in- en uitstappen, laden en lossen. Op de pleinen zijn geen parkeerplaatsen. De definitieve inrichting van de openbare ruimten zal - in de uitwerkingsfase - op basis van een nog te schrijven programma van eisen worden gemaakt. De parkeervoorzieningen aan de achterzijde van de panden aan de Heistraat zijn geprivatiseerd (afgesloten en dus openbare weg) en toegankelijk voor de gebruikers van de aangrenzende panden aan de Heistrciat en de aan de parkeerplaatsen grenzen woonblokken. Stedebouwkundig plan Pagina 31 van 38 9-1-2002 Heistraat; ooit een voorname winkelstraat in Heimond 9 janui2ri 2002 pag - 32 Stedebouwkundig plan plaatjes 6. Visie Heistrocit G. inleiding be Heistraat is vanouds een zogenaamde 'aanloopstrect' naar het centrum van Heimond. Nu en in de toekomst is het vooral een hoofdstraat van de wijk Binnenstad Oost. Beide functies bepalen gebruik, beeld en karakter. Om die aspecten optimaal tot hun recht te laten komen is een kwaliteitssprong noodzakelijk. De levendige sfeer van de Heistraat als hoofdader van de wijk behouden en versterken is daarbij het uitgangspunt. Zowel arch itectonisch als programmatisch wordt een gemengd beeld nogestreef d, kleinschal iq, en stedel ij k. Functies worden echter niet willekeurig verspreid langs de Heistraat, omdat voorzieningen dan onvoldoende van elkaars nabijheid kunnen prof iteren. Er zal dus sprake zijn van een zonering, met een bundeling van functies om startpositie of 'overlevingskans' zo gunstig mogelijk te maken. Voorzieningen van hoge kwaliteit zijn essentieel voor het slagen van de vernieuwingsopercitie van Binnenstad Oost als geheel. Het plan voor de Heistraat zal daar dan ook een stedenbouwkundig kader voor bieden. In het kader van de stedelijke vernieuwing spelen straten als de Heistraat een zeer belangrijke rol, hoewel de meeste nieuwe woningen niet daar gebouwd zullen worden. Dergelijke straten maken de structuur van het gebied duidelijk, zorgen voor identiteit en herkenbaarheid, de aansluiting met de rest van de stad. De gewenste kwaliteitsverbetering komt niet vanzelf. Een uitgekiende strategie, een financiële impuls en een goed ontworpen plan zijn daarvoor noodzclkelijk. b. sta sstraat met kop en staart Het stedelijke karakter van de Heistraat is uitgangspunt van het plan. Dat karakter wordt bepaald door de rol van de straat in de stedelijke structuur, het programma en de fysieke verschijningsvorm. Een van de belangrijkste onderdelen van een plan voor de Heistraat zal de aansluiting op het centrum zijn. Deze aansluiting dient stedebouwkundig structuree verbeterd te worden. Een goede unctionele en ruimtelijke aansluiting van de Heistrciat rechtstreeks aan de Noord-Koninginnewal en/of de Marktstrcicit is een mogelijkheid daartoe, maar rigoureus en kostbaar. Een dergelijke aansluiting moet in samenhang met de herontwikkeling van het centrum beschouwd worden en dient daartoe als ontwerpopgi2ve nader gedef inieerd te worden. De Tolpost moet als beëindiging van de Heistraat aan de oostzijde verduidelijkt worden: verkeersbewegingen kunnen meer langs de zijden worden georganiseerd, zodat een centrale pleinruimte van betekenis overblijft. De monumentale kerk is een duidelijk sluitstuk, een landmark. be continii(teit van de stracitwanden, met een gedifferentieerd architectonisch beeld, kan versterkt worden. Per pand dient bezien te worden of herstel dan wel vervanging de beste bijdrage levert een de kwaliteitssprong. Helaas moet worden geconstateerd dat de meest recente invullingen vooral beeldverstorend zijn, terwijl oudere panden die soms in twijfelachtige bouwkundige staat verkeren in feite de charme van de straat zouden kunnen bepa en. De gebogen vorm van de Heistrciat bepcici t in grote mate het karakter: er is steeds een ander perspectief, de 'holle' noordzijde heeft de zon, en is steeds sterk in beeld, de zuidzijde is de 'bolle' kant, heeft minder zon, presenteert zich minder uitnodigend, en behoeft derhalve speciale aandacht. Condities voor wonen zijn het gunstigst aan de zuidzijde (achterzijde op de zon), en voor voorzieningen aan de noordzijde (trottoir in de zon), maar het winkelgedeelte dient ter wille van de concentratie toch bij voorkeur aan weerszijden van de straat te worden georganiseerd (er zijn ook winkels die de zon toch buiten willen houden). Via het te vernieuwen Advocaat Botsplein kan een koppeling met de (nieuwe) openbare ruimtestructuur van de wijk worden gevormd: de verbinding naar buurtplantsoenen e.d. C. winkels Winkels vormen wellicht het belangrijkste ingrediënt van de Heistraat als hoofdstraat van Binnenstad Oost. Derhalve zijn distributieplanologische overwegingen bepalend voor het te maken plan: kansen voor winkels .Stedebouwkundig plan Pagina 32 van 38 9-1-2002 HEI@TKMT: aN frKM1- Mr,T KOr W @T&@KT w9ir"Ra- OWF- w BEU uw4m LÄlf aN,PAMIUF-1 TQ@,E f@l(MT@IJ4 V£KkaP, @'rEt@FLIJ4@ ctap @t@r7oqwlm@ gff,K@ v5" in pl m4 mg ammm VIA 0 rj F P,uimtelijke visie; Kop en staart centrum en Tolpost 60p95fflwle WIHKW M4@"k@E "v 5090 kl, VV 9 @ @OOI WONN4PJ M@-T wrKA Y04, "i@ M4AM M14 H@19KMT' AAN W "AM' PAKKM?4 ttoo m pv 9 wink@L@ K%MNP, WINKR-@ pvo pw"N4W7 j Z-I)Pl@ WIJK(ffi@YJW Functionele visie; Heistrctot met concentratie van voorzieningen; detailhandel tussen BlinkertsestrGat en Pistoriusstraat met geclusterd parkeren, andere voorzieningen meer versrpeid over Heistract, ABC is wenselijke functie voor upgrading Heistraat. 9 januari 2002 pag - 33 Stedebouwkundig plan plaatjes moeten zorgvuldig worden ingeschat en benut. be toekomstige kwaliteit van Binnenstad Oost is daarbij maatgevend, ook wanneer et gaat om draagvak voor voorzieningen. Kort gezegd betekent dat: minder, maar betere winkels, geconcentreerd aan een stukje tweezijdige winkelstract. Bestaande 'sterke' winkels kunnen op hun plek in hun waarde gelaten worden, maar stimulerende maatregelen zoals een financiële impuls voor verbetering o verp aatsing ge dt alleen in het bedoelde geconcentreerde winkelgebied. Uit haalbaarheidsoverwegingen is een voorlopige keuze gemaakt voor het gedeelte van de Heistraat dat ligt tussen het Gerardusplein/Blinkertsestraat en de Sassenstraat/Pistoriusstront, aangezien dan de huidige supermarkt in het bestaande gebouw als trekker kan functioneren. Aan de indeling en uitstraling van dat gebouw worden dan wel hoge eisen gesteld, zoals bijvoorbeeld het verplaatsen van de ingang naar de Heistracit. In het kader van een beeldkwciliteitplan worden zowel voor bestaande als nieuwe winkelpanden afspraken gemaakt over uitstallingen, reciameborden, verlichting, zonneschermen, luifels etc. d. abc - ambachtelijk be rijvencentrum Een kleinschalig verzame ]gebouw voor startende ambachtelijke bedrijven post uitstekend in het gewenste beeld van de Heistraat. Het zogenaamde ABC is een zeer welkom onderdeel van het programma. Het kan zich presenteren a s een rij van a zonder ijke bedrij jes aan de Heistrciat, met een (Tante gemeenschappelijke faciliteiten, zoals een receptie, vergederruimte, keuken, parkeerplaats, etc. Het ABC sluit bij voorkeur direct aan bij het winkelgebied; de benodigde parkeerruimte, expeditie en opslag moet aan de achterzijde gerealiseerd worden. De architectonische uitstraling van zo'n bedrijvencentrum is uitermate belangrijk, zowel voor de vernieuwing van de Heistraat als voor de startende bedrijven: ze kunnen zich aan elkaar optrekken, uit de morginaliteit komen. Besluitvorming omtrent de locatie van het ABC heeft nog niet plaats gevonden. Zo vindt o.a. een onderzoek plaats naar de kansen en moge ijkheden van situering van het ABC aan de Heistraat. e. woningen Woningen zullen mede het programma, het karakter en het beeld van de Heistraat blijven bepalen, zowel in bestaande als in nieuwe panden. Er zullen mogelijkheden gecreëerd worden voor wonen boven winkels en boven andere voorzieningen, met speciaal daarvoor ontworpen woningtypen. Bijzondere aandacht is dan vereist voor ontsluiting aan de straat, privacy en parkeervoorziening. Ook nieuwe woningen met een woonverdieping op de begane grond aan de Heistraat zullen van een bijzonder anwege de ligging aan een bijzondere straat: geen voortuinen, wel een stenen stoep. Verder type zijn, v krijgen deze woningen een extra hoge begane grondverdieping, aansluitend aan winkel- of bedrijfsbebouwing, met een duidelijke uitstraling naar de straat. De mogelijkheid van werken aan huis, atelier e.d. wordt door de architectuur nadrukkelijk aangeboden. f. cindere voorzieningen Andere dan de hierboven genoemde (gebouwde) voorzieningen in Binnenstad Oost krijgen bij voorkeur een plek aan de Heistrciat. Het kan dan zowel commerciële als sociaal-culturele voorzieningen betreffen. Het wijkgebouw kan zich naast de kerk aan de Tolpost presenteren. De moskee staat als het ware in de tweede linie, achter de Heistraat. Kleinschalige bedrijven in de ambachtelijke of dienstverlenende sfeer voegen zich gemakkelijk in de gemengde bebouwing aan de Heistract. Bij de locatieoverwegingen dienen in eik geval kwalitatieve uitstraling, ruimtebehoefte, parkeerbehoefte, expeditie, en eventuele milieuhinder een rol te spelen (een garagebedrijf bijvoorbeeld is aan de Heistraat niet gewenst). 9. inrichting openbare ruimte Ook bij de verbetering van de inrichting van de openbare ruimte is het gewenste stedelijke beeld het uitgangspunt. Er zal worden gestreefd naar versterking van de continiiiteit van het profiel. Daarbij speelt de inrichting van de straat zelf in eerste instantie de hoofdrol, maar daarnaast is ook de bebouwing Stedebouwkundig plan Pagina 33 van 38 9-1-2002 Doorsnede parkeervoorzieningen ter plaatse van mogelijke locatie ABC en Sassenbuurt 9 januari 2002 pag - 34 Stedebouwkundig plan plaatjes belangrijk. Concreet betekent dat laatste het maken van goede straatwanden, waarbij hier en daar steviger bebouwing vereist is. be inrichting van de openbare ruimte is gericht op een samenhangend beeld van de Heistraat als geheel (de architectuur draagt zorg voor de variatie). Dat betekent dat in principe over de hele lengte het prof iel hetzelfde gematerialiseerd zal worden. Per zone kunnen nuances in de inrichting worden aangebracht, in samenhang met de functie van de bebouwing ter plaatse. Het ontwerp van de inrichting zal ook duidelijkheid bieden inzake straatverlichting, parkeerplaatsen, straatmeubilctir als zitbcinken, vuilnisbakken, (regulering van) reciameborden, uitstallingen van winkels, luifels, zonneschermen, rolluiken, etc. h. verkeer en parkeren De Heistraat valt binnen het verkeerskundig te bepalen verblijfsgebied Binnenstad Oost, maar heeft wel een zekere 'doorgaande functie'. Ter wille van de levendigheid, en van de bereikbaarheid van voorzieningen is autoverkeer in twee richtingen gewenst, en daarnaast aandacht voor veilig f ietsverkeer (vooral in relatie tot langsparkeren). Het verwezenlijken van een verblijfsgebied met een goed voetgangersmilieu vergt vervolgens een uitgekiend ontwerp in het betrekkelijk smalle prof iel. Parkeergelegenheid ten behoeve van voorzieningen en woningen zal in principe op eigen terrein moeten worden gerealiseerd (niet aan de Heistract). Voor het winkelgedeelte betekent dit twee geconcentreerde plekken ter weerszijden van het concentrcitiegebied, één bij de supermarkt en één te combineren met de moskee. Aan de Heistrciat zelf kan als aanvulling in beperkte mate (eenzijdig) langsperkeren worden gerealiseerd. 1. verdere planvorming Voor de verdere planvorming moet een strategie worden uitgestippeld. Naar aanleiding van een nadere definiëring van het (mogelijke) programma dient te worden bepaald welke stimulerende maatregelen genomen kunnen worden, met bijbehorende f incinciële impuls. Het betre t dan et verwerven van pan en met de bedoeling te vernieuwen of te vervangen, het stimuleren van het verplaatsen van winkels naar het concentrcitiegebied, het realiseren van een ABC, en het opnieuw inrichten van de openbare ruimte. De aansluiting aan de centrumzijde is een cruciaal onderdeel van de vernieuwing, en us ook van e strategie. Het wordt een bijzondere ontwerpopgave, die in samenhang met het plan voor het centrum van Heimond dient te worden gedef inieerd. Een bestemmingsplan zal zeer gedetailleerd bestemmingen moeten aanduiden om het gewenste programma door te krijgen waar het bedoe d is. Ook de openbare ruimte dient gedetailleerd te worden bestemd: verkeersareaal is onder te verdelen in voetgangers en overig verkeer, parkeren, bij voorkeur als aparte bestemmingen benoemd. Gewenste locaties van winkels en andere voorzieningen strikt bestemmen, mogelijkheden voor werken aan huis opnemen. Het verdient aanbeveling een beeldkwaliteitpicin te ontwerpen dat zich uitspreekt over de architectuur en openbare ruimte. Vervolgens is een apart inrichtingsontwerp belangrijk, waarin de bestrating, beplanting, straatmeubilair, verlichting etc. worden vastgelegd. j. Terugbrengen van het aantal m winkels In de Heistraat is ruim 7.000 M2 aan winkelruimte aanwezig. Daarnaast is er in de omgeving van de Heistraat circa 1.800 M2 verspreide bewinkeling aanwezig. Uit onderzoek blijkt dat dat meer is dan waar behoefte aan is. Hierdoor is in de loop der jaren leegstand ontstaan en kwaliteitsverlies in de Heistraat opgetreden. De Heistrciat had vroeger de f unctie van een aanloopstrciat naar het centrum, maar dat is al ang niet meer. Gezien het aantal inwoners in de Binnenstad Oost (ca. 6.200) en de relatie met het centrum, is in de Heistraat ruimte voor een beperkt aantal sterke ondernemers. be Heistraat zal de functie van wijkwinkelcentrum moeten krijgen waar mensen hun dagelijkse boodschappen kunnen doen. Naast winkels is Stedebouwkundig plan Pagina 34 van 38 9-1-2002 Concentratiegebied detailhandel tussen Blinkertsestraat en Pistoriusstraat. 9 januari 2002 pag - 35 Stedebouwkundig plan plaatjes in de het concentratiegebied van de Heistraat plaats voor publiekgerichte voorzieningen, zoals horece, uitzendbureau, videotheek, reisbureau, kapsalon, schoenreperatie, en dergelijke. Als concentratiegebied - d.w.z. het gebied waar de totstandkoming van een aaneengesloten winkelfront en enkele daghorecazciken wordt gestimuleerd - is aangewezen: het gebied tussen de Edcih en Pistoriusstraat. Als ontmoedigingsgebied voor winkels en daghoreca en stimuleringsgebied voor kleinschalige bedrijvigheid zijn aangewezen: het gebied tussen Binderseind en Gerardusplein / Blinkertsestract, en het gebied tussen de Pistoriusstraat / Sassenstraat en het Tolpost. In het ontmoedigingsgebied voor winkels en dcighorece, is het beleid gericht op afbouw van de winkelfunctie. Nieuwe vestiging van winkels en daghoreca is niet toegestaan. De totstandkoming van de nieuwe winkelstructuur is in principe gebaseerd op vrijwillige medewerking van de betrokken ondernemers. De uiteengezette structuur biedt voor de verspreid gesitueerde ondernemers de nodige duidelijkheid bij het maken van keuzes (bijvoorbeeld verplaatsen of saneren). Dit neemt niet weg, dat de gemeente in delen van de Heistraat een actief verwervingsbe ei voert. Bij het streven naar concentratie van de winkels en het streven naar het gewenste branchepatroon in de Heistrciat geldt als uitgangspunt dat het in de eerste plaats gaat om een herstructurering van de aanwezige detailhandel. Zo zal beschikbare ruimte in eerste instantie worden toegekend aan verplaatsers die bijdragen aan versterking van het concentratiegebied. In het ontmoedigingsgebied komen de volgende functies in aanmerking voor vestiging in vrijkomende of op te hef f en winkelpanden: kleinschalige cmbachtelijke bedrijvigheid, zoals bijvoorbeeld: meubelmaker, f ietsenmciker, klokkenmaker, groveerbedrijf, reparatiebedrijf, goudsmid en fotograaf, kleinschalige commerciële en/of publieksgerichte dienstverlening, zoals bijvoorbeeld: administratiekontoor, accountontskantoor, verzekeringskantoor, belcistingadviseur, bedrijfsadviesbureau, fysiotherapeut, schildersbedrijf, schoonheidssalon, uitzendbureau en reisbureau, en tot slot de woonf unctie met mogelijkheid van werken aan huis of atelier op de begane grond aan de straat. Als niet actief ingegrepen wordt in de huidige structuur zal het een zeer moeilijke opgave zijn het gewenste beeld te bereiken. Ondernemingen verplaatsen zich niet uit zichzelf, de Heistraat gaat niet vanzelf weer floreren! Er zal hard gewerkt moeten worden om het gebied tot een volwaardig centrum te laten groeien. 1)it vergt niet alleen beleidsmatige maar ook f inanciële inspanningen. Het aangewezen concentratiegebied zal hierbij eerste prioriteit krijgen. Ook wat betreft het handhavingtrctject zullen de inspanningen in eerste instantie gericht worden op de ondernemingen die gevestigd zijn in het concentrcitiegebied. Stedebouwkundig plan Pagina 35 van 38 9-1-2002 Ensembles 1)ierenbuurt 9 januari 2002 pag - 36 Stedebouwkundig plan plaatjes 7. Beeldkwctliteit a. Wcit is bee kwci iteit Beeldkwaliteit gaat over bebouwing (architectuur), over buitenruimte, en over hun relatie. Er bestaat voor de Binnenstad Oost behoefte aan samenhang en tegelijkertijd aan variatie. Het beeldkwaliteitplan geeft regels en richtlijnen voor de ontwerpen van de woningen en de openbare ruimte. De ric t ijnen worden zodanig geformuleerd dat ze niet als een keurslijf werken, maar aanzetten tot creatieve oplossingen en inspireren tot kwaliteit. Het beeldkwaliteitplan is tevens een communicatiemiddel. be abstract omschreven richtlijnen worden ondersteund met voorbeeldschetsen en referentiefoto's van architectuur en openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan is opgebouwd uit verschillende onderdelen; er worden uitspraken gedaan over de samenhang van Binnenstad Oost as ge ee en de versc i en tussen e iverse uurten. Hier ij wor t e beeldkwaliteit van de hoofdstructuur nader bepaald. Een schaainiveau lager zal de beeldkwaliteit van de deelgebieden (de buurten) worden benoemd in termen van samenhang en variatie. Deze stand van zaken beperkt zich tot bovengenoemde zaken voor de bierenbuurt en het Sassenplein en omgeving. Uiteindelijk zullen beeldkwaliteitsaspecten op het niveau van het bouwblok of gebouw, en de inrichting van de buitenruimte tot in detail worden benoemd. Daar zijn we op dit moment mee aan het werk. b. Karakteristiek van het tuindorp Verschillende delen van Binnenstad Oost hebben een tuindorpachtig karakter. De waardering van tuindorpen wordt bepaald door de stedebouwkundige en architectonische samenhang, die maakt dat een buurt meer is den een optelsom van woningen. Binnen die samenhang is er voldoende afwisseling. Het succes van deze tuindorpen is aanleiding om ook in de toekomst een dergelijke samenhang tussen architectuur en stedebouw te creëren. Niettemin stelt het Integraal Programma van Eisen dat Binnenstad Oost geen tuindorp wordt. Leefstijlen, gezinssamenstelling en sociale structuren zijn sterk veranderd sinds de bouw van de originele tuindorpen. Ook de fysieke ruimtebehoefte is veranderd, denk bijvoorbeeld aan parkeerplaatsen. Het beeldkwaliteitplan is erop gericht dat gewaardeerde kenmerken van tuindorpen met een eigentij se architectonische vormgeving opnieuw een rol zullen spelen in Binnenstad Oost. c. Hoofdstructuur en deelgebieden De inrichting van de openbare ruimte gaat in belangrijke mate zorgen voor een samenhangend stadsbeeld. De Heistraat, als specifiek onderdeel van de hoofdstructuur, heeft een eigen karakteristiek bebouwingsbeeld, met bijbehorende beeldkwaliteitrichtlijnen voor nieuwbouw. De hoofdverkeerstructuur verdeelt Binnenstad Oost in een aantal herkenbare gebieden. Deze deelgebieden kunnen als scherven van een mozdfek worden benoemd. bierenbuurt en Sassenplein en omgeving zijn als eerste twee deelgebieden in de fasering van de vernieuwing van de Binnenstad Oost opgenomen. Het beeldkwaliteitplcln beschrijft derhalve de hoof dstructuur en de buurten t)ierenbuurt en Sassenplein en omgeving. d. Binnenstad Oost als geheel De Binnenstad Oost zal in de toekomst samenhang vertonen door het kleinschalige, maar toch stedelijke karakter. Dezelfde dichtheden en een bouwhoogte van 2-3 lagen zullen in het gehele gebied toegepast worden. Uitzonderingen geven daardoor direct een bijzonder karakter aan een specifieke plek. Door te kiezen voor een herkenbare openbare ruimte met herkenbaar bestratingmaterical en straatmeubilctir wordt verdere samenhang bewerkstelligd. Met gevels in hoofdzaak uitgevoerd in baksteen en met een daklandschap wordt verdere herkenbaarheid gerealiseerd. Variatie wordt op dit schactiniveau onder meer met de baksteenkleur en de verschil in dakvorm tussen de buurten gecreëerd. Bijzondere aandacht wordt besteed aan de overgangen van openbaar naar privé. Er worden verschillende mogelijkheden benoemd voor Stedebouwkundig plan Pagina 36 van 38 9-1-2002 Ensembles Sassenbuurt waarbij de Heistraat duidelijk hiervan is onderscheiden 9 januari 2002 pag - 37 Stedebouwkundig plan plaatjes de zogenaamde 1-meterzone, voor of achter de erfgrens of rooilijn, waarbinnen de overgang van openbaar (straat en stoep) naar privé (woningentree) wordt vormgegeven. e. bierenbuurt In het vervolg op de gemeenterciadvergadering van 25 september 2001 is een strategie uitgezet om de laatste geschilpunten met corporatie Woonpartners te dichten. Belangrijk geschilpunt betrof de door de gemeente voorgestene beeldkwaliteit. Onderdeel van deze strategie betrof het formuleren van punten waarover beide partijen het tenminste eens zijn en derhalve als vast kunnen worden aangemerkt. Met dit lijstje en onderhevig stedebouwkundig plan vindt thans nadere uitwerking van een ensemble uit de bierenbuurt plaats, namelijk ensemble Wezelstraat Wezelplein. De overeenstemming betrof de volgende punten: r)e samenhang in beeldkwaliteit borduurt voort op de samenhang in het stedebouwkundig plan. - Primair zijn bouwblokken herkenbaar en onderscheidend, secundair eventueel de af zonderlijke woningen - Bouwblokken zijn duidelijk beëindigd; er is sprake van een ander woningtype en er is een goede hoekoplossing. - Een bouwblok kan verschillende woningtypen en f inancieringscategorieën be e zen - De lengterichting heeft het primaat, hetgeen benadrukt moet worden met kap in langsrichting. - In de dwarsstraten wordt van een andere kapvorm gebruik gemaakt. - Aan de dwarsstraten liggen geen blinde wanden; wel bevinden zich in de dwarsstraten overwegend de toegangen tot de achterterreinen. - r)e pleinwanden bestaan uit 2 bouwlagen met kop - Aan de pleinen en straten heeft elke travee een voordeur die toegang geeft tot het openbaar trottoir - r)e kop vormt een afzonderlijk herkenbaar onderdeel van de woning (de kap ligt los van de gevel) - C>e wijze waarop de openbaar - privé overgang wordt gevormd is een middel om samenhang te bereiken en dient dus uniform te zijn. Een keuze hierin legt daarmee de overgang vast voor andere ensembles. (minimaal identiek op het niveau van een ensemble) - r)e gevels worden opgebouwd uit overwegend metselwerk van een donkere bruine steen en de daken hebben ontraadt dakpannen - Gevelopeningen zijn verticaal teneinde hoogte en statigheid in de woning te verkrijgen. - Bij toepassing van ornamenten dienen deze in het gehele plan hetzelfde te zijn. Inmiddels wordt in gezamenlijk overleg tussen corporatie en gemeente gewerkt Gen zowel een bouwplan voor Wezelstraat Wezelplein als aan algemene beeldkwaliteitseisen voor de bierenbuurt. Medio ebruciri 2002 hopen we de eerste resultaten daarvan te kunnen tonen. f. Sassenplein en omgeving Sassenplein en omgeving vertoont samenhang middels een eigen architectonisch thema (bijvoorbeeld erkers of voortuin) en een specifieke dakvorm. Als elementen worden benoemd: "het interieur" van de wijk en de renden. Het interieur is gericht op de twee centrale groene pleinen. De straatwonden vormen een geheel, heel anders dan het gemengde beeld van de Heistraat. De zuidelijke rand wordt gevormd door de Heistract, met eigen karakteristieken. r)e noordelijke rand kent richtlijnen voor de bebouwing langs de hoofdstructuur, die een forser straatfront dient te vormen dan in het interieur van de buurt, en voor de groene openbare ruimten. De diversiteit tussen interieur en randen ontstaat door verschil in leefstijlen, architectenkeuze en programma. Stedebouwkundig plan Pagina 37 van 38 9-1-2002 8. Financieel overzicht El Uitgeef baar terrein en openbare ruimte Op basis van de stedebouwkundige kaarten kan het aantal vierkante meters en de relatieve aantallen worden berekend. Van de totale oppervlakte van het plangebied in de bierenbuurt van ruim 113.000 m 2 is 55% uitgeefbaar en dus 45% openbaar terrein. Van de openbaar ruimte is 27% groen en 73% is verhard opperv ok. In de Sassenbuurt betreft het ruim 68.000 M2. Daarvan is 59% uitgeef baar en 41% is openbaar terrein. Van de openbare ruimte is 34% groen en 66% is verhard oppervlak. c] Financiële consequenties herstructurering bierenbuurt en Sassenbuurt Op basis van de thans uit ewerkte p annen voor erstructurering van e Dieren uurt en Sassen uurt moge 9 het duidelijk zijn dat van zowel de gemeente als de betrokken corporaties een aanzienlijke investeringsimpuis noodzakelijk is. Tussen de partners is overleg geweest over het principe van de kosten- en opbrengstenverdeling in het herstructureringsproces. Hierbij is gekozen voor een objectieve en eenduidige verdeling van kosten en boten op basis van grondexploitatie. Hierbij draagt ieder der partners zijn deel van de kosten en opbrengsten naar rato van inbreng van uitgeefbcire grond. Over deze systematiek is in principe overeenstemming. Uit berekening van de totale planexploitatie blijkt dat op basis hiervan voor de gemeente een tekort op de plannen voor de bierenbuurt en Sassenbuurt resteert van in totaal fl 37,1 miljoen (= :e 16,8 miljoen). De dekking van deze fl 37,1 miljoen / :6 16,8 miljoen kan worden gevonden binnen de daarvoor gereserveer e middelen in het Meerjarenprogromma Stedelijke Vernieuwing (MPSV), binnen het investeringsprogromma (IVP) alsmede in de reserves van het grondbedrijf. De kosten van de realisatie van een wijkhuis - brede school worden gef inancierd via een of zonderlijk traject in het gemeentelijk investeringsprogrcimma. Stedebouwkundig plan Pagina 38 van 38 9-1-2002 EE cm I[& mam-. L !L!77L renoveren handhaven . . . . . . . . te slopen ......... ......... . i-, r r . . . . . . .. . . . . . .. . .. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . ... . . . . . . . . SLOOPKAART T BIERENBUUP 18 september 2001 @\crierenbuurt\sloop dierenb.dgn bestemde openbwe ruimte openbew gebied wijzigt in uiigeefbow temein Li Inventarisatie kabels en leidingen BIERENBUURT Septernber 2001 tek. nr. 010378 Wabels & leicring dier.dgn ............ 0 205 Ei] op 205 kp=w- lip ubp quesses doois4i 100Z jaqwa4das al -LtinnON39SYS 1 dVVXd0019 M!njq96.&a4 4o doois uadols 94 L U2AD 4PUD4 2 r f bestaande openbare ruirnte openbaar gebied wijzigt In uitgwfb~ terrein Inventarisatie kabels en leidingen SASSENBUURT September 2001 tek. nr. 010379 1\2kabelleichngsas.dgn Al@LJfK I>Ig@4PJ>TAP 001r + PI%Nvu MMKT tooi t V.V, 0, MfT WFKA flO@i@ AM n K i v OINII AAN W @rKAkr AN4 H@]7fKml, (W0091WRK M646UJK) VOOK l@AKr@@S pv 0 05«MNffo WIMKR4 Pvo WIJK(A@ VISIE HEISTRAAT 09-03-2001 TOOZ-E0-60 1VVd15I3H 3ISIA VIA Li-.li (11 WV@ NO @i Yl lik 1 l@ 1 JWW-I@ Ng@ -IMI@19H |