Commissiestukken Nota Wonen een visie op wonen in Helmond tot 2010

Gemeente Helmond

STAFAFDELING

Aan: Het College van Burgemeester en

Wethouders

Heimond, 28 januari 2002

Ons kenmerk: ST/BOC/BC/02.23662

Doorkiesnr: 0492-587182

Uw kenmerk:

Uw brief d.d.:

Onderwerp: Advies Commissie Wonen inzake de nota Wonen:

een visie op wonen in Heimond tot 201 0

Geacht College,

In haar vergadering d.d. 28 januari j.l. behandelde de commissie Wonen het eerste concept van de

Nota Wonen: een visie op wonen in Heimond tot 201 0.

De commissie spreekt haar waardering uit voor de opzet van de nota, de brede aanpak en de wijze

waarop de commissie reeds in een vroeg stadium kan meedenken en meespreken over de nota.

De commissie vraagt voorts de aandacht voor de volgende punten:

¿ De commissie verzoekt een afzonderlijk hoofdstuk over de herstructurering op te nemen.

¿ Tevens is de commissie van mening dat in de nota een evaluatie van het beleid van de afgelopen

jaren op het gebied van de planrealisatie opgenomen dient te worden.

¿ De commissie benadrukt dat het realiseren van goede en aantrekkelijke woonmilieus in Heimond

alleen mogelijk gemaakt kan worden in een optimale samenwerking tussen de verschillende

betrokken partijen (gemeente, corporaties, marktpartijen en woonconsumenten).

¿ De vertegenwoordiging van de Heimondse corporaties vindt het aandeel in het taakstellende

woningbouwprogramma opgenomen huurwoningen van 30% (minus 10% sociale koopwoningen)

onaanvaardbaar.

¿ Voorts vraagt de vertegenwoordiging van de corporaties aandacht voor de groep "jongere

ouderen" die in het verleden Heimond hebben verlaten om een koopwoning in de regiogemeenten

te betrekken en die nu graag terugwillen naar Heimond.

¿ De vertegenwoordiging van de corporaties verzoekt mogelijkheden om ook in de duurdere huur-

en koopsector te mogen bouwen om op deze manier financiële middelen te genereren voor de

sociale huursector.

¿ Eveneens wordt door de corporaties gepleit voor een meer evenwichtige spreiding van sociale

voorzieningen over alle wijken van Heimond.

¿ Tenslotte pleit de vertegenwoordiging van de corporaties voor een versoepeling in de afhandeling

van de aanvragen in het kader van de VVVG.

Frans Joseph van Thielpark 1 /tel. 0492-587777/fax: 0492-587738

Correspondentieadres: Postbus 95015700 AZ Heimond

Bankrelatie: ING Bank 68.20.61.670

¿ De vertegenwoordiging van de bewonersorganisaties vraagt aandacht voor de huisvesting van de

moeilijk plaatsbaren.

¿ Tenslotte benadrukken de vertegenwoordigsters van de SWOH en het GOH, dat het niet alleen

gaat om wonen en zorg van ouderen en gehandicapten, maar dat met name het welzijnsaspect

hierbij betrokken dient te worden, aangezien door het aanbieden van welzijnsvoorzieningen de

zorg eerst in een veel later stadium noodzakelijk kan zijn.

Hoogachtend,

Drs. E M. Hesen, voorzitter

n sec

Een visie op het wonen in Heimond tot 201 0

C,Op CO

Gemeente Heimond

Februari 2002

Behandeling cie. SBV d.d. 26-2-2002

Ter kennisname cie. SO d.d. 25-2-2002

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

Inhoudsopgave

Voorwoord pag. 1

1 . Inleiding pag. 2

2. Extern kader pag. 4.

a. Inleiding pag. 4

b. Ministerie VROM pag. 4

c. Provincie Noord-Brabant pag. 5

d. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven pag. 6

e. Lokaal pag.7

3. De Woningbehoefte pag.9

a. Inleiding pag.9

b. De bevolkingsprognose pag.9

c. Leegstand pag.12

d. Migratie pag.13

e. Het Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek pag.15

f. Trends op de woningmarkt pag.17

4. De Woonopgave 2000 - 201 0 pag.21

4.a. Inleiding pag.21

4.b. Rijksambities pag.21

4.c. VINAC pag.22

4.d. Woonmilieus pag.23

4.f. De bestaande woningvoorraad pag.25

4.h. Kwaliteit/Dubo pag.25

4.i. Energie pag.26

4.j. Toegankelijklaanpasbaar pag.26

4.k. Prijs/kwaliteit pag.26

4.1. PKVW pag.27

4.n. Doelgroepen van beleid pag.29

5. Confrontatie woonbehoefte en woningbouwprogramma pag.29

5.a. VINEX 1995 - 2000 pag.30

5.b. Restcapaciteit pag.30

5.c. Ambities pag.30

5.d. Kwantitatieve onderbouwing nieuwbouwprogramma pag.33

5.e. Kwalitatieve onderbouwing nieuwbouwprogramma pag.35

5. f. Taakstellend woningbouwprogramma pag.40

5.g. Woningtype pag.43

5.h. Huisvesting ouderen pag.43

5.i. Resumé pag.44

5.j. Transformatiestrategiën pag.45

6. Wonen en zorg pag.46

6.a. Inleiding pag.46

6.b. Beleidskader pag.46

6.c. Locale situatie pag.48

6.d. Gewenst voorzieningenniveau pag.50

6.e. Bijzondere doelgroepen pag.51

7. De verhoudingen op de woningmarkt pag.53

8. Relaties met overige beleidsterreinen pag.59

9. De financiering van de woonopgave pag.61

10. Conclusies en aanbevelingen/samenvatting pag.63

1 1. Geraadpleegde literatuur pag.64

12. Overzicht gebruikte afkortingen pag.65

Bijlagen

Voorwoord

Voor u ligt de Nota Wonen. Deze nota beoogt een vertaling te maken van bouwen naar

wonen, ofwel van Volkshuisvestingsplan naar Woonvisie.

De nota is in een zeer kort tijdsbestek vervaardigd en heeft het karakter van een kadernota.

Een kapstok waaraan deelnota's en verdere uitwerkingen kunnen worden opgehangen.

Het is de bedoeling de woonvisie een dynamische opzet mee te geven. Binnen het

voorliggende kader zal op onderdelen een uitwerking plaats vinden, te denken valt aan:

- de woonruimteverdeling

- de analyse van de woonopgave en de transformatie van woonmilieus

- mogelijkheden van mengvormen tussen huur en koop

- invullingen van het doelgroepen beleid

- het concretiseren van prestatie afspraken met de woningcorporaties

Zoals tijdens het lezen van deze nota zal blijken is de nota een weergave van de huidige

stand van zaken. De nota zal op onderdelen nog verder moeten uitgroeien om het karakter

van een Woonvisie te krijgen. De opgenomen uitgangspunten zijn bedoeld als aanzet voor

de discussie en kunnen derhalve na overleg met de betrokken partijen bijstelling behoeven.

De nota Wonen wijkt op een aantal onderdelen af van het voor de gemeente Heimond

gebruikelijke jaarlijks Volkshuisvestingsplan.

Zo zal de nota Wonen 2 jaarlijks worden opgesteld, terwijl jaarlijks de voortgang wordt

geactualiseerd. Lag bij het Volkshuisvestingsplan het accent nog op het kwantitatieve

programma, thans ligt het accent op heet kwalitatieve programma. Ook beoogt de nota een

meer integrale benadering van de problematiek op het brede veld van wonen en

woonomgeving na te streven. Tot op heden was het opstellen van een Volkshuisvestingplan

facultatief. Met de invoering van de Woonwet zal voor een aantal gemeenten, waaronder

Heimond, het opstellen van een woonvisie een verplichting worden. De woonvisie vormt in

de toekomst de basis voor de regierol die gemeente op dit gebied heeft en is uitgangspunt

voor de met de woningcorporaties te maken prestatieafspraken.

Nota Wonen: Een viste op het wonen in Helmond tot 2010

1. Inleiding

"Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid", aldus

artikel 22 lid 2 van de Grondwet. Ook in de eenentwintigste eeuw.

Lag in de vorige eeuw het accent op de bestrijding van de woningnood in kwantitatieve zin,

thans is sprake van verbetering van de woonkwaliteit.

Het volkshuisvestingsbeleid heeft zich de afgelopen eeuw ontwikkeld van zeer beperkte

bemoeienis van de overheid tot een meer sturende overheid. Door de invoering van de

Woningwet in 1901 werden de eerste voorschriften op het gebied van sanitair en grootte van

de woning ingevoerd.

In 1905 verrees het eerste complex woningwetwoningen in Volendam.

In Heimond werd in 1912 de woningbouwvereniging Volksbelang opgericht. Vanwege de

woningnood in de gemeente kreeg de verenging van het gemeentebestuur een voorschot

van fl 102.325,- voor het bouwen van 50 werkmanswoningen. In 1916 volgde de oprichting

van de Onderlinge Woningbouw Vereeniging Heimond, in 191 7 R.K. Woningbouwvereniging

"De Hoop" en in 1924 de Gemeentelijke Woningstichting. In 1 0 jaar tijd werden ruim 1.200

huurwoningen gerealiseerd.

Honderd jaar na de invoering van de Woningwet bedraagt landelijk het aantal huurwoningen

in eigendom van woningcorporaties 2.3 miljoen.

Ten gevolge van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog is de (rijks-)overheid sterk

betrokken geweest bij de financiering van de woningbouw en het huur- en subsidiebeleid.

Eind jaren zeventig kwam hierin een kentering. Sleutelwoorden in het toenmalige beleid

waren decentralisatie en deregulering, ofwel minder centrale sturing, minder regeltjes en

normen en waar mogelijk gebruik maken van de marktwerking.

Met de aanvaarding van de Nota "Volkshuisvesting in de jaren negentig" op 25 juli 1990 door

de Tweede Kamer is dit beleid verder uitgekristalliseerd. De nota had als hoofddoeistelling

goed en betaalbaar wonen, te realiseren langs de hoofdlijnen van ordening en sturing. Naast

decentralisatie en deregulering werd een vergaande verzelfstandiging van de sector

nagestreefd.

De nota is van grote invloed geweest op de sector Volkshuisvesting in de afgelopen jaren.

Het sectorale volkshuisvestingsbeleid moet in de 2 1 eeeuw veranderen naar een integraal

woonbeleid. Wonen is meer dan een dak boven je hoofd, wonen is leven, verzorgen, slapen,

leren ontspannen, werken en al die andere activiteiten die mensen in hun woning verrichten.

"Van volkshuisvesting naar Wonen", "Van kwantiteit naar kwaliteit", de eind 2000 verschenen

nota "Wonen in de 2 1 eEeuw Mensen Wensen Wonen" spreekt van een kanteling van beleid.

De hiervoor geschetste ontwikkeling vraagt ook van gemeenten een heroriëntatie van het

bestaande beleid. Dit beleid is tot op heden in de gemeente Heimond vastgelegd in

Oaarlijkse) Volkshuisvestingsplannen.

Het laatste Volkshuisvestingsplan 2000 - 2004 is vastgesteld in het jaar 2000.

Voorliggende nota moet een antwoord geven op de woonopgave voor de periode tot 201 0.

Een visie op de gewenste woningvoorraad in het jaar 201 0. Het gaat daarbij niet alleen om

de vraag hoeveel nieuwe woningen, voor wie, in welke prijsklasse en waar deze moeten

worden gebouwd. De woonvisie gaat over de huisvesting van mensen en de daaraan

verbonden sociale- en culturele aspecten. Het te ontwikkelen woonbeleid heeft verder te

maken met het beheren, verbeteren van woningen en de woonomgeving.

Vanuit deze visie wordt vervolgens het te realiseren woningbouwprogramma (taakstellend)

opgesteld. Centraal staat de bewoner en de keuzevrijheid als het gaat om zijn of haar

woonwensen. Van wens naar werkelijkheid. Een gemeentelijke opgave die alleen kan

worden vervuld met de medewerking van alle betrokken par-tijen, zoals woningcorporaties,

beleggers, aannemers, zorgverleners, belangenorganisaties en bovenal de woonconsument.

Voorliggende visie is als volgt opgebouwd.

Na een beschrijving van het extern kader (rijk- provinciaal- en regionaal beleid) in hoofdstuk

2 is in hoofdstuk 3 een beeld gegeven van de woningbehoefte (daarbij wordt ingegaan op de

2

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

bevolkingssamenstelling, de ontwikkeling van de woningvoorraad, het woning-

behoefteonderzoek en enkele ontwikkelingen op de woningmarkt). In hoofdstuk 4 wordt de

woonopgave voor de periode 2000 - 201 0 beschreven, waarna in hoofdstuk 5 een

confrontatie tussen woningbehoefte en woningbouwprogramma plaats vindt. Hoofdstuk 6 is

volledig gewijd aan wonen en zorg. In hoofdstuk 7 vindt u een beschrijving van de

verhoudingen op de woningmarkt. Hoofdstuk 8 gaat in op de relaties tussen wonen en

andere beleidsterreinen. Hoofdstuk 9 geeft een beeld van de financiering van de

woonopgave. Tot slot zijn in hoofdstuk 10 de conclusies en aanbevelingen opgenomen.

3

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

2. Extern kader

2.a. Inleiding

De gemeente Heimond maakt onderdeel uit van de woningmarkt Zuid-Oost Brabant. Dit

heeft tot gevolg dat tocale beleidsprocessen goed afgestemd moeten worden op de regio.

Regionale ontwikkelingen op het gebied van economie, infrastructuur en ruimtelijke ordening

zijn veelal direct van invloed op het volkshuisvestingsbeleid. Vandaar dat het

volkshuisvestingsbeleid goed dient te worden afgestemd op het regionale- en provinciale

beleid. Daarnaast is ondanks de in de inleiding genoemde decentralisatie en deregulering

nog sprake van een sterke rijkssturing binnen de sector. In dit hoofdstuk wordt het speelveld

(kader) geschetst waarbinnen de volkshuisvesting zich thans beweegt.

2.b. Ministerie VROM

Eind 2000 en begin 2001 verschenen er een aantal belangrijke nota's van het ministerie

VROM, te weten de nota Mensen Wensen Wonen, de nota Ruimte maken, Ruimte delen (5e

nota RO), de nota Op grond van nieuw beleid (Grondbeleid) en het Vierde Milieubeleidsplan.

Het hierin opgenomen beleid spitst zich toe op veiligheid, gezondheid en handhaving.

In het onderdeel Wonen van de begroting 2002 schenkt het ministerie VROM met name

aandacht aan het verhogen van de zeggenschap van de Nederlander over zijn/haar eigen

woonsituatie en het verhogen van de kwaliteit daarvan.

De vertaling van de wens de burger een grotere invloed te geven op de woonsituatie moet

voor een belangrijk deel plaats vinden door middel van particulier opdrachtgeversschap.

Daarnaast bestaat het voornemen de rechtspositie van de huurder te verbeteren

(bijvoorbeeld door bij het achterlaten van de woning zelf aangebrachte voorzieningen niet

meer te verwijderen als die de waarde van de woning niet verminderen).

Van groot belang is tevens dat het wonen betaalbaar blijft. Het ministerie VROM blijft

derhalve inzetten op een goed functionerend huursubsidie- en huurbeleid en handhaving van

de bestaande financiële- en fiscale faciliteiten.

Omdat doorgaans de betrokkenheid bij de eigen woonsituatie het grootst is blijft het streven

gericht op het verder stimuleren van het eigen woningbezit (de ambitie is in het jaar 201 0 het

aandeel in de koopsector landelijk 65 % te laten bedragen, dit is thans nog 50 %).

Nog deze kabinetsperiode zal een wetvoorstel voor een integrale Woonwet worden

ingediend. In de Woonwet zal de positie van woonconsumenten en

woonconsumentenorganisaties in het proces van bouwen en beheren wettelijk worden

verankerd. Ook zal in deze ordeningswet, die de Woningwet op dit onderdeel gaat

vervangen, regels worden gesteld over:

- taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheden en aanspreekbaarheid van overheden;

- taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheden en aanspreekbaarheid van

woningcorporaties en sectorinstellingen;

- toezicht en handhavingsrelaties tussen de bestuurslagen en met de woningcorporaties

en de sectorinstellingen;

Naast de woning is in toenemende mate de woon- c.q leefsituatie van mensen van belang. In

het kader van de stedelijke vernieuwing wordt het oprichten van

wijkontwikkelingsmaatschappijen, waarin burgers, gemeente, ondernemers en

woningcorporaties zijn vertegenwoordigd, bevorderd. In deze maatschappijen kan

meegedacht en -gesproken worden over de directe leefomgeving.

De huidige staatssecretaris VROM heeft in de nota Wonen nadrukkelijk een groot aantal

ambities geformuleerd '. Deze ambities moeten in de periode 2000 - 201 0 tot stand komen.

Daarvoor is een extra impuls in de stedelijke vernieuwing nodig. In het najaar 2001 heeft de

staatssecretaris VROM de tweede ronde verstedelijkingsgesprekken met gemeenten en

1 De nota "Wonen in de 21' Eeuw Mensen Wensen Wonen, ministerie VROM december 2000,

waarvan in de notitie "Woonopgave Heimond 201 O", 18 oktober 2001, in hoofdstuk 3 een uitvoerige

samenvatting is opgenomen.

4

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

regio's gevoerd. In Zuid-Oost Brabant heeft dit gesprek op 26 november 2001 plaats

gevonden. Voor de inzet van middelen zijn voor de komende periode 4 kernthema's

geformuleerd, te weten:

¿ Van buiten naar binnen (benutting BBG voor uitbreiden)

¿ Particulier opdrachtgeverschap (113 nieuwbouw)

¿ Verkoophuurwoningen(500.000indeperiode2010)

¿ Wonen &zorg

Afgesproken is dat door provincie, SRE en de gemeenten gezamenlijk een

woonvisielontwikkelingsstrategie wordt opgesteld. De uitkomsten van deze woonvisie

bevatten de indicatoren op grond waarvan in 2003 de definitieve afspraken over de herijking

Vinac afspraken zullen plaats vinden.

Tot 2005 wordt overigens ongewijzigd uitvoering gegeven aan het in 1993 gesloten Vinex-

convenant.

Voor het jaar 2002 bedraagt de totale begroting van het ministerie VROM ruim 3.4 miljard

euro. Belangrijke posten daarin zijn:

- betaalbaarheid van het wonen (waaronder de Huursubsidiewet met een geraamde

uitgave van 1,7 miljard euro)

- duurzame woningen en gebouwen (0,2 miljard euro)

- aantrekkelijke fysieke woonomgeving ( 0,28 miljard euro)

- sociale kwaliteit van het wonen en de woonomgeving ( 0,71 miljard euro)

De hiervoor slechts kort aangestipte onderwerpen zullen in het vervolg van deze woonvisie

op meerdere plaatsen nogmaals aan de orde komen.

2.c. Provincie-Noord Brabant

In mei 1998 verscheen de nota "Wonen in Brabant". In deze nota geeft de provincie aan een

duurzaam evenwicht op de woningmarkt te bevorderen. Gemeenten worden gestimuleerd

een volkshuisvestingsvisie op te stellen (daartoe is eveneens in 1998 een handreiking van

de provincie verschenen).

De provincie gaat bij haar beleidsontwikkeling uit van een groei van het aantal huishoudens

tot 2030. Tweejaarlijks stelt de provincie een Bevolkings- en woningbehoefteprognose 2 op.

In deze prognose is becijferd dat het aantal inwoners in Noord-Brabant groeit tot 2.61 1.000

in 2030. De helft van deze groei zal plaats vinden voor 201 0. Over de totale periode zal 213

bepaald worden door positieve migratiesaldi (voor een belangrijk deel bestaande uit

buitenlandse migratie). De regio Zuid-Oost Brabant behoort met een groei-index van 121,8

tot de gebieden met de grootste bevolkingsgroei. Voorts laat de prognose een vergrijzing en

ontgroening zien. Uit deze bevolkingsprognose vloeit voort dat de woningvoorraad van 2000

tot 2030 nog met ruim 200.000 woningen zal toenemen. Het leeuwendeel van deze toename

zal plaats vinden in de stedelijke regio's. In het landelijk gebied als geheel wordt slechts voor

de natuurlijke aanwas gebouwd (bouwen voor migratiesaldo nul). Een en ander is eveneens

uitgewerkt in het in 2001 verschenen ontwerp streekplan Noord-Brabant 2002. Hoofddoel

van het streekplan is zorgvuldiger ruimtegebruik. Daartoe wordt de zgn. lagenbenadering

toegepast, waarin naast zuinig ruimtegebruik tevens aandacht wordt geschonken aan de

onderste lagen, het voortzetten van de concentratie van verstedelijking, de zonering van het

buitengebied en het grensoverschrijdend denken en handelen. In het ontwerp streekplan is

een indicatief woningbouwprogramma voor de stedelijke regio Eindhoven - Heimond

opgenomen van 36.800 woningen in de periode 2000 - 2020. Waar deze woningen

gerealiseerd moeten worden maakt onderdeel uit van een voor elke stedelijke regio op te

stellen integraal uitwerkingsplan. De kern van een uitwerkingsplan bestaat uit 2 delen, a. een

duurzaam ruimtelijk structuurbeeld en b. een programma voor de verschillende ruimtelijke

functies. De wijze waarop de uitwerkingsplannen voor de stedelijke regio's worden opgesteld

2Provincie Noord-Brabant, bevolkings- en woningbehoefteprognose actualisering 2000, d.d. 24

oktober 2000

5

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

komt overeen de zogenoemde structuurvisie Plus-benadering 3.

Deze uitwerkingsplannen gaan een belangrijke rol spelen bij de onder ad b. in dit hoofdstuk

genoemde herijking Vinac afspraken/regionale woonvisies en de in de 5' Nota RO

genoemde rode contouren.'

De provincie heeft derhalve een belangrijke ruimtelijke invloed op de volkshuisvesting.

In dit kader dient tevens te worden vermeld artikel 3 van de Huisvestingswet. Ingevolge dit

artikel berust bij gemeenten de verplichting een besluit tot vaststelling of wijziging van een

huisvestingsverordening toe te zenden aan het college van Gedeputeerde Staten. Dit college

kan namelijk zelfstandig beleidsregels en aanwijzingen geven ter verwezenlijking van het

bovengemeentelijk ruimtelijk beleid. Voor landelijke gemeenten voert de provincie een

restrictief ruimtelijk beleid.

Daarnaast heeft de provincie een toezichthoudende taak op de huisvesting van

statushouders en vluchtelingen. Na het intrekken van de Wo,onwagenwet heeft de provincie

geen formele taken meer op dit gebied.

Ten aanzien van wonen en zorg voert de provincie een actief beleid met als uitgangspunt de

huidige intramurale capaciteit in Noord-Brabant minimaal te behouden. Daarnaast wordt de

bouw van zogenaamde tussenvoorzieningen 5 gestimuleerd. In de jaren 2000 - 2003 stelt de

provincie jaarlijks zo'n fl 1,3 miljoen (ruim 530.000 euro) beschikbaar ter stimulering van

woon/zorgcomplexen, alsmede extra woningbouwmogelijkheden daar waar een intramurale

plaats wordt omgezet in een zelfstandige woning.

Tot slot wordt hier melding gemaakt van het feit dat de provincie budgethouder is in het

kader van het lnvesteringsbudget Stedelijke Vernieuwing voor de projectgemeenten in

Noord-Brabant.

De provincie Noord-Brabant werkt momenteel aan een provinciale woonvisie.

2.d. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

Het samenwerkingsverband Regio Eindhoven voert momenteel op basis van de Kaderwet

bestuur in verandering een aantal taken uit op het gebied van de Volkshuisvesting. Deze

samenwerking wordt naar verwachting na 2003 voortgezet op voet van de nieuwe Wet

bestuur in stedelijke regio's.

Dit heeft tot gevolg dat gekozen wordt voor een "niet-vrijblijvende" samenwerking op het

gebied van ruimtelijke ordening, wonen, groen, water, verkeer en vervoer, milieu en

economie.

T.a.v. het te voeren regionale volkshuisvestingsbeleid is laatstelijk op 18 september 1997

door de regioraad van het samenwerkingsverband een regionale volkshuisvestingsstrategie

vastgesteld. Doelstelling van deze strategie is het zorgen voor voldoende woningen op de

juiste plaats, op de juiste tijd en van de gewenste kwaliteit.

Over de periode 1995 - 2005 is door het SRE voor de stadsregio Eindhoven een convenant

afgesloten met het rijk over de bouw van in totaal 29.200 woningen. Van deze taakstelling

zijn over de eerste 5 jaar inmiddels netto 14.900 woningen gerealiseerd. In de Actualisering

VINEX is voor de regio Zuid-Oost Brabant een taakstelling opgenomen van 6.000 - 14.000

woningen in de periode 2005 - 2009, met een concrete inspanningsverplichting van 1 0.000

woningen. Ten tijde van deze afspraak, 1997, is tevens overeengekomen de voorlopig

aangegane inspanningsverplichtingen te herijken in 2000.

3Een structuurvisieplus bestaat uit een tijdelijke component, het programma, en een meer duurzame

component, het structuurbeeld. Het structuurbeeld geeft een visie op de ruimtelijke structuur (opbouw

en samenhang), terwijl de duurzame component is de onderlegger waarop ruimtelijke keuzen in de

toekomst worden gefundeerd.

4De rode contour vormt de begrenzing van het thans bebouwde gebied met daarbij gevoegd de tot

2015 benodigde uitbreidingen. De (samenwerkende) gemeenten trekken de rode contouren en de

provisies leggen deze uiterlijk in 2005 vast op de streekplankaart. Binnen de contour is sprake van

een decentraal ruimtelijk programma waarin de vraag naar ruimte voor wonen, werken, groen,

recreatie en infrastructuur tot 2015 is opgenomen

5het gaat daarbij om een huur of koop-woning, aangepast om (intensieve-) zorgverlening thuis

mogelijk te maken

6

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Daartoe zi n in 2 ronden gesprekken gevoerd met de staatssecretaris VROM (d.d. 2 oktober

2000 en d.d. 26 november 2001). Op basis van de nota Wonen in de 2 1 eEeuw, Mensen

Wensen Wonen, heeft de staatssecretaris een verhoogd ambitie niveau voor de periode

2005 - 201 0 geformuleerd t.a.v. transformatie van bestaande woonmilieus. Het SRE zal een

coördinerende rol vervullen bij de tot standkoming van een regionaal convenant voor de

periode 2005 - 201 0. Voorts heeft het SRE aangegeven te streven naar een regionale

vertaling van het Handvest Kwaliteit van VINEX locaties.

Door de invoering van de Wet Stedelijke Vernieuwing is het Budget Woninggebonden

Subsidies opgegaan in het budget Stedelijke Vernieuwing. Het SRE heeft thans derhalve

nog slechts een taak in de herverdeling van vrijvallende middelen en afwikkeling van lopende

subsidie aanvragen.

In de afgelopen jaren heeft het SRE zich nadrukkelijk gemanifesteerd op het gebied van

bevordering van DUBO maatregelen (naast de reeds bestaande checklist voor nieuwbouw

wordt momenteel gewerkt aan de invoering van een lijst voor bestaande bouw).

Voorts wordt in overleg met de Regiopolitie Zuid-Oost Brabant bezien of het SRE een taak

kan vervullen in het stimuleren van de toepassing van het Politie Keurmerk Veilig Wonen.

Op het gebied van doeigroepenbeleid heeft het SRE een coördinerende taak in de opvang

van vluchtelingen en asielzoekers.

Ten aanzien van de doelgroep woonwagenbewoners is in 1999 een regionale (huisvestings-)

verordening vastgesteld en wordt momenteel gewerkt aan een beleidsnota.

Tot slot wordt opgemerkt dat op het gebied van wonen en zorg het SRE een coördinerende

rol vervult.

In hoofdstuk 3 wordt uitvoering ingegaan op het Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek

2001. Dit onderzoek wordt 2 jaarlijks in opdracht van het SRE uitgevoerd en geeft een beeld

van de regionale kwalitatieve woningbehoefte.

2.e. Lokaal

Het huidige volkshuisvestingsbeleid is verwoord in het Volkshuisvestingsplan 2000 - 2004.

Het volkshuisvestingsbeleid is sterk verbonden met andere beleidsvelden, zoals grondbeleid,

ruimtelijke ordening, milieubeleid en economische aangelegenheden. Een integrale

benadering van deze problematiek vindt plaats onder de noemer van Stedelijke Vernieuwing.

Op 27 april 1999 heeft de raad van de gemeente Heimond de kernstadvisie Heimond

vastgesteld. In deze visie zijn 4 speerpunten benoemt, te weten:

- versterking van de centrum positie;

- verbetering van de bereikbaarheid;

- versterking van de sociaal-maatschappelijke basis;

- versterking van de economische positie;

De stadsvisie is vervolgens uitgewerkt in het Meerjaren Ontwikkelings Programma waarin

meer concrete programma's voor de periode 1999 tot en met 200312004 en met een

voorzichtige doorkijk naar de periode 200412005 tot 201 0.

Als een van de 30 GSB gemeenten ontvangt de gemeente rechtstreeks van het rijk een

lnvesteringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Dit budget wordt volledig ingezet voor de

herstructurering van de woningvoorraad in het kader van de wijkontwikkeling Binnenstad-

Oost. In de komende periode zal de het integrale wijkontwikkelingsplan vertaald worden naar

deelplannen voor o.a. de Dierenbuurt en Sassenbuurt.

Het huidige volkshuisvestingsbeleid wordt momenteel gevoerd op basis van deelbeleid

vastgelegd in diverse nota's en verordeningen.

Zo vindt de woonruimteverdeling in de sociale huursector plaats op grond van de op 1 juli

1997 vast gestelde Huisvestingsverordening 1997. Ten aanzien van de doelgroepen van

beleid is specifiek beleid geformuleerd, o.a. in de notitie woonwagenzaken uit 1999.

Bij de ontwikkeling van (ver-)bouwplannen worden randvoorwaarden geformuleerd t.a.v.:

- Bezoekbaarheid (instaphoogte, deurbreedte etc);

- Wooncomfort (woontechnische zaken, bij sociale huur woningen en seniorenwoningen

verplichte voorwaarden t.a.v. aanpasbaarheid, terwijl bij overige woningen deze als

aanbeveling worden opgenomen)

7

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

- Duurzaam bouwen (uitgangspunt is het nationaal pakket woningbouw)

- Politie keurmerk Veilig Wonen (waarbij zowel eisen aan de woning als aan de

woonomgeving worden gesteld)

- Energie prestatie normering

Voorts wordt mede richting gegeven aan de te huisvesten doelgroepen en

financieringscategorie. Onlangs is door het college van B&W wederom bevestigd een

beperkt prijs-kwaliteitstoets toe te passen op nieuw te realiseren woningen.

In 2001 is geen Volkshuisvestingsplan verschenen. Daar staat tegenover dat mede ter

voorbereiding op het gesprek met de staatssecretaris Remkes over de herijking van de

verstedelijkingsafspraken in hoofdlijnen de woonopgave tot 201 0 is gedefinieerd in de notitie

Woonopgave 201 0. Deze notitie is op 26 november 2001 besproken in de raadscommissie

SB&V.

Met de installatie van de commissie Wonen (bestaande uit vertegenwoordigers van

woningcorporaties, bouwwereid en woonconsumentenorganisaties) in januari 2001 is

wederom een stap gezet in de verdere participatie van belanghebbenden in het

volkshuisvestingsbeleid.

8

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

3. De Woningbehoefte

3.a. Inleiding

In dit hoofdstuk zal worden getracht een beeld te geven van de huidige woningmarkt en de

vraag naar woonruimte. Deze vraag naar woonruimte wordt uitgedrukt in de term

woningbehoefte. Woningbehoefte wordt onderscheiden in kwantitatieve- en kwalitatieve

woningbehoefte.

De woningbehoefte in kwantitatieve zin op een zeker tijdstip wordt berekend op grond van

reële behoefte aan zelfstandige huisvesting van volwassenen van 18 jaar en ouder, hetzij als

alleenstaande hetzij als huishouden van meer personen. De kwalitatieve woningbehoefte

richt zich meer op de grootte, type, huurlkoopklasse van de woning.

In opdracht van het ministerie VROM wordt sinds 1964 periodiek een grootschalige,

landelijke enquéte over het wonen uitgevoerd. Dit Woningbehoefte onderzoek (WBO) geeft

inzicht in de huishoudenssamenstelling, de huisvestingssituatie, de woonwensen en het

verhuisgedrag van de Nederlandse bevolking.

De gegevens in het WBO worden verzameld door middel van een landelijke,

streekproefgewijze inventarisatie. De personen die worden geënquéteerd vormen een

dwarsdoorsnede van de bevolking van 18 jaar en ouder in Nederland. Het onderzoek wordt 2

jaarlijks uitgevoerd. De meest recente gegevens dateren uit 1999.

Uit dit onderzoek komt het volgende beeld naar voren:

In de Brabantse steden doet zich een tekort voor aan kwalitatief goede woonmilieus voor.

Aan de toenemende vraag naar duurdere koopwoningen in een aantrekkelijke

woonomgeving kan niet worden voldaan. De Brabantse steden kunnen slechts aan de helft

van de vraag naar dergelijke woningen voldoen, Er is sprake van een groeiende

kwaliteitsvraag.

Om de vraag naar kwaliteit te voldoen zullen woningen in buurten met een verslechterde

marktpositie drastisch verbeterd of zelfs gesloopt moeten worden. De vraag naar een betere

kwaliteit doet zich vooral voor onder huurders in steden. Volgens het WBO wil één op de vier

huurders in de stad zijn huurwoning kopen. Daar staat tegen over dat bewoners van een

huurwoning gemiddeld een 40 % lager huishoudeninkomen hebben dan bewoners van een

koopwoning.

Voorts constateert het WBO een toenemende vergrijzing in Noord-Brabant (dit proces doet

zich sterker voor in de dorpen dan in de steden). Gevolg hiervan is een groeiende vraag naar

huurwoningen en een tekort aan appartementen dat specifiek op de wensen van ouderen is

afgestemd.

Verder blijkt uit het WBO dat de groei van het aantal huishoudens en het aantal woningen in

Noord-Brabant groter is dan gemiddeld in Nederland. Dit wordt vooral veroorzaakt door de

vorming van nieuwe, overwegend jongere huishoudens en in mindere mate door de instroom

van huishoudens van buiten de provincie.

3.b. Huidige bevolkingssamenstelling

Tot ongeveer 1980 vertoonde het bevolkingsaantal in Heimond een dalende tendens. Toen

echter de woningproductie in het kader van groeistad eenmaal goed op gang was gekomen,

begon ook het inwoneraantal van Heimond fors te groeien als gevolg van de instromende

migratie. In 1980 kende Heimond nog geen 60.000 inwoners. Inmiddels is Heimond gegroeid

tot circa 81.000 inwoners per 1 januari 2001. En het einde van de groei is nog niet in zicht.

Heimond blijft de komende jaren nog een groeifunctie hebben (zie onderdeel 3.b. l.).

Verantwoordelijk voor deze nog te verwachten groei is vooral de wijk Brandevoort, waar in

totaal 6.000 woningen in de periode 2000 tot 2015 gerealiseerd dienen te worden.

De leeftijdsopbouw van de Heimondse bevolking per 1 januari 2001 wijkt slechts in zeer

beperkte mate af van de leeftijdopbouw in Nederland. Het aandeel van de leeftijdsgroep 0-39

jaar is in Heimond iets groter, terwijl het aandeel van de leeftijdsgroepen vanaf 40 jaar iets

kleiner is dan van Nederland totaal. Tot 1990 bleek naast het aandeel van deze

9

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

leeftijdscategorie ook het aandeel van de leeftijdscategorie 40-54 jr. in Heimond iets hoger

te liggen.

Tabel 1. Ontwikkeling bevolking 1980 - 2015.

Leeftijd 1980 1990 19 5 2001 2005 2010

Helm. Helm. Ned. Helm H 1 Helm.

Helm. Ned. Helm. e m.

0-19 33 32 26 26 25 25 24 25 25 25

20-39 32 31 34 33 34 32 30 32 29 26

40-54 17 26 19 28 20 21 32 21 23 24

55-64 10 10 9 10 9 11 12

65-74 6 11 7 13 8 7 13 7 7 8

75 e.o. @2 1 1 15 15 15 15

Totaal 1 54.842 1 1 68.075 73.593 180.916 1 191.313 195.601 1 98.394

3.b.l. Bevolkingsprognose

Periodiek wordt door de afdeling Onderzoek & Statistiek een bevolkingsprognose uitgevoerd.

De meest recente prognose berekent de toekomstige bevolkingsontwikkeling naar omvang

en samenstelling op grond van geboorte- sterfte- en emigratiekansen voor de periode 2001 -

2015. Tevens is berekend hoeveel woonruimte voor deze "voorlopige eindbevolking" nodig

is. In het prognosemodel is uitgegaan van een toename tot 2015 van 8.900 woningen,

hiervan zijn er 4.500 voor de opvang van eigen bevolking (migratie = 0) en 4.400 woningen

voor de regionale opvang. Uit de bevolkingsprognose tot het jaar 2015 blijkt dat het aandeel

van met name de leeftijdsgroep tussen 20-39 jaar relatief fors zal gaan afnemen, terwijl de

aandelen van de daaropvolgende categorieën 40-54 en 55-54 jaar zullen toenemen.

Over de totale periode 1980 tot 2015 kan een relatief forse afname van de aandelen van de

leeftijdscategorieën tot 39 jaar geconstateerd worden terwijl voor de categorie 40-54 jaar een

relatief forse, en voor de categorieën vanaf 55 jaar een geleidelijke toename van het aandeel

blijkt.

3.b.2. Bevolkingsontwikkeling per wijk

In de periode 1980-2001 is de Heimondse bevolking met 39% toegenomen, en wel van

58.420 tot 80.916 inwoners. Verwacht mag worden dat deze bevolkingstoename ook in de

jaren tot het jaar 2015 verder zal doorzetten, echter wel in een minder snel tempo, namelijk

met 22%. Deze groei heeft zich achtereenvolgens voorgedaan in Rijpelberg, Brouwhuis,

Dierdonk en Brandevoort. Ondanks deze groei, die met name jongere huishoudens betreft,

heeft ook in Heimond enige vergrijzing plaatsgevonden. Voor de periode tot het jaar 2015

wordt verwacht dat deze vergrijzing zich in beperkte mate zal voortzetten.

De prognose laat op wijk en buurt niveau de volgende ontwikkeling zien:

Tabel 2.: bevolkingsprognoses per wijk

0-1 9 20-39 40-54 5 65 e.o. Totaal

Binnenst. 1980 31 31 16 10 12 11.955

2001 21 34 19 10 16 12.273

2015 22 29 20 12 17 13.179

Helm.-Oost 1980 29 29 20 13 9 9.548

2001 19 30 18 13 20 7.337

2015 23 26 21 11 19 7.198

Helm.-Nrd 1980 36 33 16 8 7 15.784

2001 22 29 21 14 14 11.816

2015 22 24 22 13 19 11.601

't Hout 1980 35 36 16 7 6 8.518

2001 26 30 24 10 10 11.976

2015 23 27 24 12 14 14.205

Brouwhuis 1980 37 29 18 9 71 1.198

2001 29 39 19 6 7 9.610

2015 26 28 25 11 10 9.523

Helm. West 1980 30 32 15 12 11 3.758

2001 23 33 20 10 14 3.822

2015 22 28 23 12 15 4.050

Helm. NW 1980 33 24 21 12 10 3.759

10

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

2001 20 21 22 1 5 22 3.429

2015 24 24 23 1 3 1 9 3.785

Stiphout 1980 36 29 21 8 6 3.592

2001 26 21 28 1 3 1 2 5.574

2015 22 1 9 24 1 5 20 5.717

Rijpelberg 1980 37 26 1 6 8 1 3 231

2001 30 35 25 7 8 9.154

2015 24 29 25 1 2 1 0 8.772

Dierdonk 1980 41 36 1 5 6 2 231

2001 32 40 20 6 2 4.879

2015 31 20 32 1 1 6 4.427

Brandevoort 1980 - - - - - -

2001 26 47 1 9 4 4 846

2015 32 29 27, 7 5 15.935

a 1980 33 31 1 7 1 0 9 58.420

2001 25 32 22 1 0 1 2 80.916

2015 25 26 24 1 2 1 3 98.394

¿ Binnenstad. Het inwonertal van de Binnenstad is in de periode 1980-2001 redelijk

constant gebleven. Tot het jaar 2015 wordt, als gevolg van herstructurering en het

bouwen op invullocaties een beperkte toename verwacht. Wat de leeftijdsopbouw betreft

kan in deze wijk een duidelijk vergrijzingsproces geconstateerd worden, waarvan

verwacht mag worden dat dit ook doorzet in de periode tot het jaar 2015.

¿ Helmond-Oost.@ Het inwonertal van deze wijk is in de onderzochte periode fors

afgenomen, mede als gevolg van veroudering en gezinsverdunning. Verwacht wordt dat

de komende jaren zich een stabielere periode zal voordoen. Deze wijk heeft de

afgelopen jaren een sterke vergrijzing ondergaan. Verwacht wordt dat dit de komende

jaren zal omslaan in een beperkte verjonging,

¿ Helmond-Noord. Voor Heimond-Noord kan voor de periode tot het jaar 2001 eenzelfde

ontwikkeling als Heimond-Oost geconstateerd worden (daling inwoneraantal en sterke

vergrijzing), Voor de toekomst wordt een stabielere fase verwacht wat betreft het

inwonertal. Wat de leeftijdsopbouw betreft wordt verwacht dat deze wijk nog verder zal

vergrijzen.

¿ 'Hout: Het inwoneraantal van deze wijk is de afgelopen periode fors toegenomen en zal

naar verwachting nog verder toenemen. Wel heeft in deze wijk eveneens vergrijzing

plaatsgevonden en zal nog plaats gaan vinden.

¿ Brouwhuis: Het inwoneraantal van deze wijk is vanaf medio tachtiger jaren tot begin

negentiger jaren zeer fors toegenomen als gevolg van de woningbouw in verband met

groeistad. Deze wijk heeft als gevolg daarvan een relatief jonge bevolking, waar echter

inmiddels ook heel geleidelijk aan het vergrijzingsproces gestart is.

¿ Helmond-West. Het inwoneraantal van deze wijk is de afgelopen periode vrij constant

gebleven, terwijl ook voor de nabije toekomst nauwelijks wijzingen worden verwacht. De

leeftijdsopbouw is daarentegen wel veranderd en zal in de toekomst verder wijzigen. In

Heimond-West vindt een fors vergrijzingsproces plaats.

¿ Helmond-Noordwest.- Ook deze wijk kent een stabiel inwoneraantal. Wel heeft de

afgelopen periode een sterke vergrijzing plaatsgevonden. Voor de nabije toekomst wordt

een relatieve verjonging van de wijk verwacht.

¿ Stiphout.- Nadat de afgelopen periode het inwoneraantal van deze wijk fors is

toegenomen, mag voor de nabije toekomst een stabiel inwoneraantal verwacht worden.

De wijk zal echter in een fors tempo gaan vergrijzen

¿ Rijpelberg: De wijk Rijpelberg was de eerste groeistadwijk van Heimond. Vanaf eind

jaren zeventig tot medio jaren tachtig vond hier als gevolg van de forse

nieuwbouwproductie een zeer forse toename van het inwoneraantal plaats. Voor de

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

nabije toekomst wordt een geringe afname verwacht en zal het vergrijzingsproces heel

geleidelijk op gang komen.

¿ Dierdonk. Dierdonk is de laatste groeistadwijk, waar vanaf medio negentiger jaren als

gevolg van de nieuwbouwproductie het inwonertal zeer fors is toegenomen. Voor de

toekomst wordt een geringe afname verwacht. Ook hier wordt verwacht dat de komende

periode het vergrijzingsproces zeer geleidelijk aan op gang komt.

¿ Brandevoort. De eerste fase van deze wijk zal gerealiseerd worden in de periode 2000-

2005, daarna volgt een tweede fase van 2.000 woningen tussen 2005 en 201 0 en

tenslotte een derde fase van 1.000 woningen. Het inwonertal van deze wijk zal als gevolg

daarvan zeer fors toenemen. In de periode tot het jaar 2015 wordt in deze wijk nog geen

vergrijzingsproces verwacht.

3.c. Leegstand

Alvorens in te gaan op de leegstand in Heimond is het wenselijk eerst de in deze paragraaf

genoemde vormen van leegstand te definiëren.

Reële leegstand heeft betrekking op die woningen, die beschikbaar zijn voor de woningmarkt.

Woningen, die niet beschikbaar (meer) zijn, zoals woningen die een functieverandering

hebben ondergaan of woningen die niet actief verhuurd worden in afwachting van renovatie of

sloop, zijn hierin niet meegenomen.

Langdurende leegstand betreft reële leegstand, die langer dan 6 maanden duurt.

Normatieve of frictieleegstand is de leegstand die nodig is voor het goed functioneren van

de woningmarkt. Daarbij gaat het deels om mutaties in de bestaande voorraad (de termijn

tussen het verlaten van een woning en vervolgens weer het betrekken van deze woning door

een andere bewoner), deels om oplevering van nieuwe woningen (de termijn, die nodig is

voordat de eerste bewoner in de woning kan trekken).

Na de daling van de leegstand in de voorgaande jaren, kon verleden jaar geconstateerd

worden, dat het aantal leegstaande woningen in Heimond fors (met ruim 37%) was

toegenomen in vergelijking met het daaraan voorafgaande jaar namelijk van 635 naar 874

woningen. Verleden jaar was een aanzienlijke toename, gezien het grote aantal opgeleverde

woningen, te verwachten. Als gevolg van het functioneren van de woningmarkt is er een sterk

verband tussen het aantal leegstaande woningen en het aantal opgeleverde woningen.

De leegstand op 1 januari 1999 was met 514 ongekend laag. Dit lage aantal houdt zoals

hiervoor reeds gemeld is verband met de lage woningproductie in 1998. In dat jaar zijn 688

woningen opgeleverd. Ondanks de zeer lage woningproductie in de jaren 1999 en 2000 loopt

het aantal leegstaande woningen en het leegstandspercentage geleidelijk weer op.

Verantwoordelijk voor de stijging per 1 januari 2000 was de wijk Heimond-West. In deze wijk

stonden relatief veel woningen leeg in afwachting van sloop/renovatie. Per 1 januari 2001

was dit weer gecorrigeerd. Verantwoordelijk voor de toename tot het jaar 2001 zijn nagenoeg

alle wijken, met uitzondering van Heimond-Oost en dus Heimond-West, waar genoemde

woningen weer uit de leegstand verdwenen zijn.

Navolgende tabel geeft een beeld van de cijfers per 1 januari.

Tabel 3. Leegstandscijfers per 1 januari.

@@d Absoluut In % van de woningvoorraad

11951 2010 2001 2001 1999 2000 2001 2001

(3- (3-

kwart) @ kwart)

Reële leegstand 514 541 610 642 1,5% 1,6% 1,8% 1,9%

Langd. Leegstand (>6 mnd) 179 131 195 247 -1 0,4% 0,6% 0,7%

Indien de leegstand in Heimond vergeleken wordt met landelijk gehanteerde normen voor

frictieleegstand, namelijk 2% van de bestaande woningvoorraad en 16% van de nieuwbouw

ontstaat het volgende beeld:

12

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Tabel 4. Feitelijke leegstand en landelijk gehanteerde normen.

Normatief Feitelijk

1999 2000 2001 1999 2000 2001

Bestaande voorraad 656= 2,0% 670= 2,0% 676= 2,0% 487= 1,5% 471 = 1,4% 555= 1,6%

Nieuwbouw 110=16,0% 60=16,0% 79--16,0% 27= 3,9% 70=18,6% 55=11,1%

Totaal 766= 2,3% 730= 2,2% 755= 2,2% 514= 1,5% 541 = 1,6% 610= 1,8%

Uit bovenstaande cijfers blijkt, dat in de nieuwbouwsector in de jaren 2000 en 2001 de

leegstand relatief gezien aanzienlijk hoger ligt dan in 1999. Verder blijkt de leegstand in de

bestaande voorraad per 1 januari 2001 behoorlijk te zijn toegenomen. Toch ligt het

leegstandspercentage zowel in 1999, als in de jaren 2000 en 2001 nog ruim beneden het

normatieve percentage.

Kortdurende leegstand vormt geen probleem. Zoals reeds gezegd is deze leegstand

noodzakelijk om verhuisprocessen goed te laten verlopen. De ontwikkeling van de

langdurende leegstand (>6 maanden) is echter van veel groter belang.

* Van de per 1 januari 1999 reële leegstaande woningen is 91 % eerder bewoond geweest.

Ruim tweederde van deze reeds eerder bewoonde woningen staat korter dan 6 maanden

leeg. Absoluut gezien is de langdurende leegstand in de bestaande woningvoorraad in

vergelijking met verleden jaar fors toegenomen.

Van de woningen die nog niet eerder bewoond zijn, staat 29% (16 woningen) langer dan 6

maanden leeg.

* 58% van de leegstaande woningen (60% van de langdurende leegstand) betreft

huurwoningen. Verleden jaar bleek dit nog 68% van de reële leegstand (68% van de

langdurende leegstand) te zijn.

* 59% van de langdurende leegstand betreft eengezinswoningen. Verleden jaar bedroeg dit

percentage 51 %. Uitgedrukt in percentage van de woningvoorraad blijken juist de meer-

gezinswoningen relatief meer langdurig leeg te staan.

3.d. Migratie

Migratie is deels een autonoom proces, dat plaats vindt als gevolg van persoonlijke factoren,

zoals huwelijk, echtscheiding, zelfstandig worden, etc. maar ook factoren als verandering

van werk of studie. Migratie kan ook veroorzaakt worden door het wel of niet aanbieden van

geschikte woningen. Factoren met betrekking tot het wonen hebben in Heimond de

afgelopen decennia de migratie zeer sterk beïnvloed. Wat betreft de externe migratie kan uit

onderstaande tabel worden afgeleid, dat het migratiesaldo sterk afhankelijk is van de

woningproductie. Is het aantal opgeleverde woningen in enig jaar gering, dan is het

migratiesaldo ook laag, ligt de productie op een hoog niveau, dan zal ook het migratiesaldo

hoog zijn. Daarnaast is vaak nog enige overloop te zien naar het volgende jaar. Met name bij

de migratie met het ommeland, de regio Heimond en overig Zuidoost-Brabant is deze factor

duidelijk zichtbaar.

Tabel 4. Migratiesaldonaarherkomst/bestemming

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

tlm 3e

kwart.

Regio Heimond -112 -36 78 17 100 415 14 40 130

Overig ZO-Brabant 82 115 217 189 604 484 -36 147 646

Overig Brabant 6 1 11 -50 83 4 -118 -106 -3

Overig Nederland -203 -1 224 173 205 188 -56 -27 124

Buitenland 567 529 429 193 242 338 341 244 242

Onbekend -27 -33 -101 -69 -157 -177 -51 -90 2

1 1 1 1 1 1

Totaal 313 575 1 8581 453 1 1.077 1.252 94 1 2081 1.141

1 3

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Na de topjaren voor het migratiesaldo in Heimond, namelijk 1997 en 1998 met respectievelijk

+1.077 en + 1.252, heeft Heimond in de jaren 1999 en 2000 een naar Heimondse begrippen

uitzonderlijk laag migratieoverschot gekend. De woningproductie is mede debet hieraan. In

1997 werd een woningproductie geconstateerd van ruim 1.250 woningen. Naast de circa 700

woningen die in 1998 zijn opgeleverd, diende in dat jaar ook de overloop van het jaar ervoor

opgevangen te worden. Het jaar 2001 lijkt tot dusverre op weg te zijn het recordjaar 1997 te

overtreffen. Tot en met september 2001 bedraagt het migratiesaldo 1.141 personen.

Opmerkelijk is dat dit maal de woningproductie wel hoger is dan de voorafgaande twee jaren,

maar in vergelijking met andere jaren niet uitzonderlijk hoog is. Met name de migratie met

"overig ZO-Brabant" blijkt sterk gevoelig te zijn voor wijzigingen in de woningproductie.

Evenals er bij de externe migratie een relatie bestaat tussen het aantal opgeleverde

woningen en het migratiesaldo, bestaat er ook een relatie met het aantal

binnenverhuizingen. Zoals uit onderstaande tabel blijkt is de binnenmigratie tussen 1997 en

2000 met circa 22% teruggelopen van 8.362 tot 6.512. Overigens wordt het aantal

binnenverhuizingen ook beïnvloed door de kenmerken en de kwaliteit van de desbetreffende

wijk.

Tabel 5. Binnenmigratie

1 1997 1 19981 1 999 2000

nd 1 8362 1 7387 6496 6512

Bouwproductie 1 1225 1 688 376 494

Indien per wijk het aantal vertrekkers naar buiten Heimond gelegen plaatsen en binnen

Heimond bij elkaar worden opgeteld en gerelateerd worden aan het aantal woningen kan

hieruit de mutatiefactor worden afgeleid. Deze mutatiefactor en met name de ontwikkeling

ervan in de tijd gezien kan een indicatie vormen voor een verslechtering van het

woonklimaat in een wijk.

In onderstaande tabel wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling van deze factor in de

periode 1997-2000.

Zo bedroeg de mutatiefactor, het aantal personen dat vertrekt uit een wijk gerelateerd aan

het aantal woningen in die wijk, in 1997 25. In dat jaar werden 1.225 woningen opgeleverd.

In 1998 nam de bouwproductie af en de mutatiefactor nam eveneens af van 25 naar 22. In

de jaren 1999 en 2000 ligt de bouwproductie op een laag niveau en is de mutatiefactor

gedaald tot 19. De wijken met de hoogste mutatiefactor in Heimond zijn Binnenstad,

variërend van 26 tot 31, Heimond-West, variërend van 22 tot 29 en Rijpelberg variërend

tussen 28 en 19. Heimond-Noordwest, Stiphout, Dierdonk en Brandevoort kennen de laagste

mutatiefactor.

Wanneer de ontwikkeling tussen de jaren 1997 en 2000 bekeken wordt dan blijkt de

mutatiefactor voor geheel Heimond te zijn afgenomen met -24%. In de wijken Rijpelberg en

Brouwhuis is deze factor meer dan gemiddeld afgenomen, terwijl de wijken Binnenstad en 't

Hout een aanzienlijk minder dan gemiddelde afname laten zien. In de wijken Stiphout en

Dierdonk is de mutatiefactor toegenomen. Deze wijken blijven ondanks de toename nog ruim

onder de gemiddelde mutatiefactor voor Heimond.

Tabel 6: Mutatiefactor per wijk in de periode 1 97-2000

1997 1 1998 1999 2000

Binnenstad 44 39 43 37

Heimond-Oost 28 23 21 22

Heimond-Noord 30 28 23 23

't Hout 31 28 22 28

Brouwhuis 38 32 29 27

Heimond-West 36 36 37 30

Heimond-Noordwest 22 24 22 19

Stiphout 19 22 19 22

Rijpelberg 46 38 35 39

Dierdonk 16 16- 15 25

Brandevoort - 1 12,

Totaal Heimond 35 31 29 29

Bouwproductie 25 688 376

1 4

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

3.e. Het Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek 2002

Vanaf 1996 wordt in opdracht van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven eens per

twee jaar voor de gehele regio een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd door de onder-

zoeksafdelingen van de gemeente Eindhoven en Heimond.

Eind 2001 heeft een regionaal onderzoek plaatsgevonden. De resultaten van dit onderzoek

vormen voor de gemeente Heimond belangrijke bouwstenen voor het bepalen van de

gewenste woningdifferentiatie.

Het moge duidelijk zijn, dat een eenmalig woningbehoefte-onderzoek beschouwd mag worden

als een momentopname. Aangezien dit onderzoek echter eens per twee jaren plaatsvindt, kan

de ontwikkeling van de woningbehoefte in beeld gebracht worden en kan vrij snel, indien

nodig, ingespeeld worden op actuele ontwikkelingen door middel van het aanpassen van het

taakstellende woningbouwprogramma. Als gevolg van de grote verschuivingen op de

woningmarkt de afgelopen jaren is dit geen overbodige luxe.

In deze paragraaf zullen de voor deze Nota Wonen de belangrijkste resultaten beknopt

gepresenteerd worden. Uit het onderzoek kan de woningbehoefte van de Heimondse huishou-

dens die wensen te verhuizen worden afgeleid (brutovraag). Daarnaast is informatie be-

schikbaar over de woningen, die deze huishoudens bij verhuizing vrij zullen maken (theoretisch

aanbod). Tenslotte kan de nettovraag berekend worden (brutovraag minus theoretisch

aanbod). Met name deze nettovraag is uiterst relevant voor de samenstelling van het taakstel-

lende woningbouwprogramma voor de eigen vraag van de Heimonders. Met behulp van de

woningen die bij verhuizing vrijkomen, kan een deel van de woningbehoefte van de andere

huishoudens opgevangen worden. In het resterende deel zal door middel van nieuwbouw

moeten worden voorzien.

Voor de regionale component is de brutovraag van belang. Huishoudens, die van buiten

Heimond afkomstig zijn, maken immers geen woning vrij in Heimond. De meest recente

gegevens zijn afkomstig van het onderzoek van twee jaar geleden. De resultaten van het

onlangs plaatsgevonden onderzoek komen eerst over enkele maande beschikbaar.

Huur-koop

Helmondse component.@

De totale groep Heimondse huishoudens met verhuisplannen was de afgelopen jaren in

absolute zin fors toegenomen. In 1999 nam hun aantal echter iets af, in het jaar 2000 weer

iets toe tot 18%. Uit het onlangs gehouden onderzoek is gebleken dat de

verhuisgeneigdheid weer is afgenomen, en wel tot 15%. Met name de verhuisgeneigdheid

van starters is aanmerkelijk afgenomen.

Tot 1998 is de brutovraag naar huurwoningen afgenomen tot 45%. In 1998 is deze

neerwaartse trend doorbroken. De vraag naar huurwoningen steeg weer naar 53%, in 1999

naar 54% en in 2000 naar 57%. Inmiddels is in dit jaar de brutovraag weer afgenomen tot

52%. Was in absolute zin de totale vraag naar huurwoningen bij het vorige onderzoek nog

met 25% fors toegenomen, nu blijkt de totale vraag met 37% zeer fors te zijn afgenomen.

Ook de brutovraag naar koopwoningen is afgenomen en wel met 22%. Als verklaring voor

deze afname kan genoemd worden de vertraging in de oplevering van

nieuwbouwwoningen, ofwel geringe aanbod aan zowel huur- als koopwoningen, het

verminderde vertrouwen in de economie en de samenleving, en het feit dat juist dit jaar

aanzienlijk minder starters verhuisgeneigd zijn (dit is de groep die zich de afgelopen jaren

duidelijk sterk heeft gericht op de huursector).

De afname van de brutobehoefte aan huurwoningen wordt nagenoeg in totaliteit

gecompenseerd door het aantal door verhuizing vrij te maken woningen. Vraag en vrij te

maken aanbod zijn daardoor nagenoeg in evenwicht (zeer beperkt rekenkundig overschot).

De brutovraag naar koopwoningen is afgenomen van 55% in 1997 tot 46% in 1999 en tot

43% in het jaar 2000. In het jaar 2002 is de brutobehoefte weer toegenomen naar 48%, in

1 5

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

absolute zin echter afgenomen. Het aantal door verhuizing vrij te maken woningen is

eveneens absoluut gezien fors afgenomen. Dit heeft als gevolg dat de nettovraag in

vergelijking met het voorgaande onderzoek iets is toegenomen.

Regionale component.,

De brutovraag naar huurwoningen in de overige gemeenten van het S.R.E.-gebied lag twee

jaar geleden relatief gezien verleden jaar aanzienlijk lager, dan in Heimond. 42% Van de

respondenten, die aangaven te willen verhuizen, wenste een huurwoning. Indien deze

woningzoekenden naar Heimond verhuizen is de nettovraag niet relevant, in Heimond wordt

immers door deze verhuizing geen woning vrijgemaakt.

De brutovraag naar koopwoningen bedroeg 58%.

Huursector

¿ Hetmondse component:

De brutovraag naar goedkope huurwoningen (huur is in vergelijking met het vorige

onderzoek zowel in absolute als in relatieve zin zeer fors afgenomen. Was vorige keer nog

29% van de brutovraag naar huurwoningen gericht op deze goedkope sector, nu bedraagt

deze vraag 14% van de totale vraag naar huurwoningen. De brutovraag naar huurwoningen

met een huur tussen fl612,- en fl874,- is in relatieve zin toegenomen van 43% naar 56%.

De vraag naar woningen met een huur >fl874,- is eveneens toegenomen van 1 0% tot 30%,

waarbij de vraag zich met name concentreert op de prijsklasse net beneden de

huursubsidiegrens van fl1.010,-. Indien de nettovraag, dus de brutovraag minus het aantal

woningen, dat door eventuele verhuizing vrijkomt, wordt bekeken, kan geconcludeerd

worden, dat er een overschot in de goedkope sector is, een gering tekort aan middeldure

huurwoningen en een relatief fors tekort dure huurwoningen.

¿ Regionale component.,

De brutovraag van de regio week verleden jaar iets af van de Heimondse vraag. De vraag

naar dure huurwoningen was iets groter dan in Heimond, terwijl de vraag naar goedkope en

middeldure woningen juist kleiner was.

Koopsector

¿ Heimondse component.@

In de brutovraag naar koopwoningen zijn, wat de gewenste koopprijs betreft, evenals in het

voorgaande onderzoek, aanzienlijke verschuivingen opgetreden. De vraag naar

goedkopere koopwoningen is fors afgenomen respectievelijk van 29% naar 7%. Ook de

vraag naar koopwoningen in de prijsklassen fl274.000,- tot fl400.000,- is afgenomen,

namelijk van 48% naar 40%. De brutovraag naar woningen >fl400.000 is toegenomen van

23% naar 53%. In elke prijsklasse worden door verhuizing woningen vrijgemaakt, maar lang

niet in dezelfde mate als de vraag. Met uitzondering van de goedkopere koopwoningen

«fl274.000,-) kennen alle prijscategorieën een theoretisch tekort: fl274.000,- tot fl400.000,-:

-39%, fl400.000,- tot fl500.000,-: -30%, fl500.000,- tot fl750.000,-: -33% en >fl750.000,-: -

7%.

¿ Regionale component:

De vraag naar koopwoningen in de overige S.R.E.-gemeenten, zag er voorgaande

onderzoeken heel anders uit dan de Heimondse vraag. De vraag naar dure (>fl500.000,-)

koopwoningen was aanzienlijk groter, terwijl de vraag naar goedkope koopwoningen

aanzienlijk lager lag.

Grootte van de woning

Helmondse component.,

De brutovraag naar kleine huurwoningen is in vergelijking met verleden jaar nagenoeg

constant gebleven rond 60%, evenals de vraag naar grote huurwoningen rond 40%. Het

aantal vrijkomende grote huurwoningen overtreft in aanzienlijke mate de vraag, terwijl er

een rekenkundig tekort is aan kleine huurwoningen.

1 6

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

In de koopsector is de nettobehoefte volledig gericht op grote woningen.

Regionale component.,

De brutovraag naar kleine huurwoningen in de overige S.R.E.-gemeenten was in het

voorgaande onderzoek nagenoeg hetzelfde als de Heimondse brutovraag.

In deze gemeenten is de brutovraag naar koopwoningen eveneens sterk geconcentreerd op

grote koopwoningen. 87% van de verhuisgeneigden, die een koopwoningen wensen,

zoeken een dergelijke woning. 13% wenst een kleine koopwoning.

Eengezins-meergezins

¿ Heimondse component.@

In tegenstelling tot het voorgaande onderzoek, toen de brutovraag naar meergezinswo-

ningen in de huursector afnam van 42% tot 36% is deze vraag in het onlangs

plaatsgevonden onderzoek weer toegenomen tot 40%. De brutovraag naar

eengezinshuurwoningen is afgenomen van 64% naar 60%. In absolute zin is de vraag naar

zowel eengezins- als meergezinshuurwoningen fors afgenomen.

Het absolute aantal door verhuizing vrij te maken meergezinshuurwoningen is groter dan de

vraag zodat er een rekenkundig overschot geconstateerd kan worden in deze categorie

woningen, terwijl vraag en aanbod in de eengezinshuurwoningen in evenwicht met elkaar

zijn.

De behoefte aan meergezinskoopwoningen is beperkt, namelijk 7%. Het aantal door

verhuizing vrij te maken woningen is groter dan de vraag, zodat er een rekenkundig

overschot aan dit soort woningen aanwezig is. De nettovraag richt zich dus volledig op de

eengezinskoopwoningen.

¿ Regionale component.@

In het voorgaande onderzoek is geconstateerd dat 55% van de respondenten uit de

overige S.R.E.-gemeenten, die een huurwoning wensten de voorkeur gaven aan een een-

gezinswoning en 45% aan een meergezinswoning. In de koopsector wenste slechts een

beperkt deel van de respondenten, namelijk 8% een meergezinswoning en 92% een

eengezinswoning.

3.f. Trends op de woningmarkt

Naast de bevolkingsontwikkeling en het kwalitatief woningbehoefte onderzoek is het van

belang de huidige woningmarkt goed te analyseren en mogelijke trends daarin te herkennen.

Daarbij wordt nadrukkelijk opgemerkt dat de woonconsument niet betstaat, net zo min als

een leefstijl. De huidige maatschappij kenmerkt zich door een vergaande individualisering.

Mensen maken persoonlijk keuzes die aansluiten bij hun leefomstandigheden op dat

moment. Hoewel het beleid zich in toenemende mate zal richten op de individuele

woonwensen (consument gericht bouwen en particulier opdrachtgeversschap) is het niet

mogelijk aan alle wensen tegemoet te komen. Het zoeken naar een gemeenschappelijke

deler blijft onvermijdelijk. Dit neemt niet weg dat gestreefd moet worden naar een hoge mate

van flexibiliteit om tegemoet te komen aan de individuele woonwensen.

Hierna wordt op een aantal trends op de woningmarkt ingegaan.

3.f.l. individualiseringigemiddelde woningbezetting

De huidige samenleving is ten opzichte van een aantal decennia geleden sterk veranderd.

Door de toenemende welvaart, een verhoging van de mobiliteit en emancipatie is sprake van

een zeer pluriforme samenleving. Mensen maken individuele keuzes die passen bij hun

eigen persoonlijkheid. Daarbij past ook een eigentijdse keuze voor woon- en leefvormen.

Het gezin is niet langer de hoeksteen van de samenleving. Andere samenlevingsvormen

hebben hun intrede gedaan.

Al eerder is aangegeven dat door de bevolkingsontwikkeling (ontgroening en vergrijzing) het

aantal 1 en 2 persoonshuishoudens sterk toeneemt. Daarnaast is de tendens waarneembaar

dat men op een latere leeftijd zelfstandig gaat wonen.

1 7

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

De leeftijd waarop een vrouw haar eerste kind krijgt is in de afgelopen jaren hoger geworden.

Op dit moment heeft het merendeel, zo'n 70 % van de moeders van dertig jaar een jongste

kind van nog geen drie jaar oud. In de toekomst zullen ook oudere moeders vaak nog

kinderen thuis hebben: in 2050 daalt het aantal moeders met één of meer thuiswonende

kinderen pas boven de leeftijd van vijftig jaar.

Gevolg van deze ontwikkelingen is o.a. dat de gemiddelde woningbezetting in de afgelopen

jaren sterk is afgenomen. Werd een woning in 1970 in Nederland nog door gemiddeld 3.51

personen bewoont, in het jaar 2000 is dit gedaald naar 2.40.

Deze bezetting komt nagenoeg overeen met de gemiddelde woningbezetting in Heimond, te

weten 2.43. In de afgelopen 1 0 jaar heeft de daling een gelijke tred gehouden met de

landelijke daling (van 2.52 in 1990 naar 2.43 in 2000).

Anderzijds is een extra ruimte in de woning de belangrijkste eis die huishoudens

tegenwoordig aan een woning stellen.

3.f.2. technologische ontwikkelingen

De technologische ontwikkelingen zijn van grote invloed op de samenleving. Door de

verbeterde communicatie wordt op een andere wijze inhoud gegeven aan het werkproces.

Deze ontwikkeling heeft ook gevolgen voor de directe woon- en leefomgeving van mensen.

Zo zal de vraag naar meer ruimte in de woning toenemen t.b.v. werken en recreeren.

Woningen zullen daarnaast multifunctionele moeten zijn.

Het aantal m3 woning per persoon is in de afgelopen periode in Nederland gestegen van

gemiddeld 150 m3 in 1985 naar 194 m3 in 1999.

Daarnaast biedt de technologie de mogelijkheid woningen duurzamer, veiliger en zuiniger te

maken. Een voorbeeld hiervan is de door Obragas in Heimond gerealiseerde woningen in

Brandevoort voorzien van een zogenaamd domotica-installatie (domo = huis en informatica).

De woningen zijn voorzien van één geïntegreerd systeem voor alarmering, telecom comfort

en telematrie. Een tv module met afstandbediening leest het verbruik van gas, water en

electra uit en regelt de verlichting. De bewoner kan het systeem met een telefoon op afstand

aanpassen. Op alle radiatoren zitten radiofrequent gestuurde kranen die met de cv-ketel

communiceren. De ketel past zich met buitenvoelers aan het weer aan. De verlichting in de

hele woning en het alarm met raam- en deurcontacten en bewegingsmelders zijn met één

knopdruk te schakelen. Via de videokanaal van de tv ziet de bewoner wie aanbelt

In dit kader dient tevens melding te worden gemaakt van het project "Kenniswijk". Op basis

van het plan van aanpak "Kenniswijk.ni in bedrijf' heeft het kabinet op 6 juli j.l. besloten het

project "Kenniswijk" toe te wijzen aan de regio Eindhoven. Het project heeft tot doel het

gebruik van ICT toepassingen te bevorderen. Het gaat daarbij om 3 pijlers: infrastructuur,

diensten en gebruikersvoorzieningen.

3.f.3. vergrijzing

De vergrijzing in Nederland zal na 201 0 sterk toenemen. Dit zal ook een verandering in de

woningvraag tot gevolg hebben. Daarbij dient nadrukkelijk te worden opgemerkt dat "de

ouderen" niet bestaat. Ook binnen deze doelgroep is sprake van een grote diversiteit.

Door het eigen woningbezit en de verbetering in pensioenen zijn de financiële mogelijkheden

van ouderen verbeterd.

Dit neemt niet weg dat een belangrijk deel van de ouderen opteert voor een huurwoning.

Naar mate de leeftijd hoger wordt is de vraag naar zorg sterker. Ook hierop dient de

toekomstige woningvoorraad in te spelen. Een ander aspect is de diversiteit in culturen.

Allochtone ouderen hebben een specifieke woningvraag die zich meer richt op mantelzorg.

Ook alternatieve woonvormen als groepswonen en gemeenschappelijk wonen sluiten in

toenemende mate aan bij de woningbehoefte van ouderen.

In hoofdstuk 6 wordt verder ingegaan op het onderwerp wonen en zorg.

1 8

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

3.f.4. muiticulturele samenleving

In Nederland leven momenteel 1.8 miljoen mensen van allochtone komaf, ofwel circa 1 1 %

van de totale bevolking. Volgens de prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek6

zal het aandeel allochtonen toenemen tot ca. 2 miljoen in 2015. Op basis van het WBO is

gebleken dat een groot deel van de allochtonen woont in een sociale huurwoning (80 %).

Ook het aandeel in stadsvernieuwings- en herstructureringswijken is relatief hoog.

Van de (specifieke-) woonwensen van deze doelgroep is onvoldoende bekend. Dit is de

reden waarom het ministerie VROM hierna specifiek onderzoek heeft verricht.

Uit dit onderzoek blijkt dat slechts 12 % een koopwoning heeft, terwijl 45 % als woonwens

een koopwoning opgeeft. Voorts wenst 80 % een eengeziriswoning. Ook blijkt uit het

onderzoek een grote vraag naar ruime woningen. Overigens is gebleken dat allochtonen 2

maal zo vaak verhuizen dan autochtonen. Zij blijken vaker te verhuizen binnen een

concentratiewijk of naar andere wijken met veel allochtonen en minder naar meer gemengde

of "witte"' wijken.

In Heimond bedraagt het aandeel vreemdelingenlallochtonen ca. 20 %. Een aanzienlijk deel

komt uit EG landen (ca. 5 %) terwijl relatief veel personen afkomstig zijn uit Indonesië/Ned.

lndië (ca. 3 %), Turkije (ca. 2.5 %) en Marokko (3.4

3.f.S. woonlastenontwikkeling

De kosten van levensonderhoud zijn het afgelopen jaar in Nederland aanzienlijk gestegen.

Deze inflatie7 heeft uiteraard ook invloed op de woningmarkt.

Vanaf begin 2001 is de inflatie in Nederland de hoogste binnen de Europese Unie (de prijzen

zijn tussen september 2000 en september 2001) met 5.4 % gestegen. Oorzaak van deze

stijging zijn o.a. stijging van het BTW-tarief per januari 2001 (van 17.5 naar 19 %), de stijging

van de ecotaks met 0,4 %, daarnaast zijn de energiekosten van invloed geweest op de

stijging.

De stagnatie van de verkoop van huurwoningen is een gevolg van een verschil in stijging in

lasten in de huur en de koop sector. Hierna wordt op beide sectoren nader ingegaan.

0 Huursector

In de afgelopen jaren is een gematigd huurbeleid gevoerd. In het kader van de

bruteringsoperatie8 is afgesproken een gemiddelde huurprijsstijging van 3.8 % tot 201 0 te

hanteren. Met ingang van 1998 zijn de belemmering van de voorgeschreven minimale

huursomstijging (minimaal 3.5 % over het totale woningbezit) weggenomen. Voorts wordt

jaarlijks een maximale huurstijging vastgelegd.

Bedroeg de gemiddelde stijging in de huursector in 1994 nog 5.0 % en in 1997 3.5 % per 1

juli 2000 was reeds sprake van een daling naar 2.5 % (nagenoeg gelijk aan het inflatieniveau

over 1999).

Dit neemt niet weg dat de netto huurquoteg in de laatste decennia aanzienlijk is gestegen

(van 15.8 % in 1982 naar 23.7 % in 1999). Huurders gaven gemiddeld in 2000 een bedrag

van fl 665,50(E 302) per maand uit aan huur na aftrek van de huursubsidie. Indien tevens

rekening wordt gehouden met de kosten van energie, water en heffingen (voor o.a.

waterschap, OZB etc.) dan bedragen gemiddeld de woonlasten fl 927,75 (E 421) per maand.

Voor het tijdvak 2001 - 2002 is het maximale huurstijgingpercentage bepaald op 3.8 %

(geïndexeerd met de inflatie).

De huurliberalisatiegrens 10 bedraagt per 1 juli 2001 fl 1.193,- (E 541,36). In de afgelopen 10

jaar is dit bedrag geleidelijk gestegen van fl 820,- naar het huidige niveau.

6CBS 1999

7stijging van het gemiddelde prijsniveau voor consumenten, zoals gemeten op basis van de

harmoniseerde consumentenprijsindex, CBS

8 het op rijksniveau wegstrepen van rijksleningen tegen rijkssubsidies

9 de netto (vaste) woonuitgaven van huurders uitgedrukt in een percentage van het netto

huishoudensinkomen.

10 sinds 1 juli 1994 is de prijs van duurdere zelfstandige huurwoningen geliberaliseerd. Daarbij vervalt

niet alleen het recht op huursubsidie maar ook de regels voor vaststelling van huurprijzen.

1 9

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

Om binnen dit huurniveau een nieuwbouw woning te realiseren mogen, afhankelijk van het

rendement, de stichtingskosten momenteel niet meer dan ca. fl 220.000,- bedragen (prijspeil

medio 2001). Gelet op de gestegen bouw- en grondkosten is het voor woningcorporaties niet

mogelijk een sociale huurwoning te realiseren zonder een onrendabele bijdrage te leveren in

de investering (daarbij is sprake van een bijdrage tussen fl 50.000,- - fl 100.000,- gemiddeld

per woning).

Het is vanwege deze ontwikkeling van zeer groot belang dat verhuurders gebruik maken van

hun mogelijkheid binnen het woningbestand een gedifferentieerd huurbeleid te voeren en

daarbij de voorraad toegankelijk te houden voor de doelgroep van beleid.

Naast de gestegen bouwkosten zijn de gestegen grondkosten debet aan de lasten

verzwaring.

0 Koopsector

Het aandeel eigen woningbezit stijgt gestaag (in de afgelopen 1 0 jaren van 45, 3 % naar

52,2 % in 2000). Hoewel de stijging van de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de loop

van 2001 enigszins is afgenomen is nog steeds sprake van een gespannen woningmarkt

waarin de verkoopprijzen onder druk staan.

In januari 2001 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande eengezinswoning

fl 434.000,- (E 196.940,61) en was sprake van een stijging van 13.7 % t.o.v. een jaar eerder.

In oktober 2001 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs fl 459.000,- (E 208.285,12), maar was

de stijging "slechts" 5,9 % t.o.v. het prijsniveau in oktober 2000.

Voor (bestaande appartementen) is sprake van een prijsstijging van 9.3 % in het afgelopen

jaar, waarmee de gemiddelde verkoopprijs in oktober 2001 uitkomt op fl 315.000,-

(E 142.940,77). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwe woningen is voor het eerste in tien

jaar licht gedaald, van fl 498.000,- (circa 225.983 euro) in het eerste kwartaal van 2001 naar

fl 487.900,- (circa 221.400 euro) in het tweede kwartaal 2001. De gemiddelde verkoopprijs

voor nieuwe eengezinswoningen bedraagt fl 505.1 00,- (E 229.204,39) en voor

appartementen gemiddeld fl 447.600,- (E 203.112,02).

Het netto maandinkomen van huishoudens die een nieuwe koopwoningen aanschaffen

bedraagt landelijk veelal meer dan fl 5.000,-. Voorts valt op dat relatief veel sprake is van

doorstroming vanuit een bestaande koopwoning (213 van het totaal). Van de kopers van een

nieuwe woning afkomstig uit een huurwoning betaalde meer dan de helft in hun vorige

woning een huur van fl 800,- of meer per maand.

Binnen de Regio Eindhoven-Heimond is ruim 80 % van de kopers van een nieuwbouw

woning afkomstig uit de regio (motief voor verhuizing is vaak de volgende stap in de

wooncarrière). Eigenaren van woningen gaven in 2000 gemiddeld bijna 100 euro per maand

meer uit aan wonen dan huurders. De hypotheekuitgaven verminderd met het fiscale

voordeel van een eigen woning bedroegen gemiddeld 358 euro per maand (ofwel fl790,-).

Dit komt neer op circa 17 % van het netto huishoudinkomen (netto koopquote). De totale

woonuitgaven bedroegen ongeveer 25 % van het inkomen. Zowel de netto

hypotheekuitgaven als de totale woonuitgaven zijn nagenoeg gelijk aan het voorgaande jaar.

De gemiddelde verkooptijd is in de nieuwbouw het eerste kwartaal 2001 verder opgelopen

naar 94 dagen (was nog 65 dagen in het eerste kwartaal van 2000).

Ook in de bestaande bouw nam de verkooptijd toe (van 47 naar 58 dagen)

In bijlage 1. zijn een drietal tabellen opgenomen (bron CBSIVROM) waarin de ontwikkeling

van de woonuitgaven van 1990 zijn weergegeven.

De ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe woningen in de provincie

Noord-Brabant laat het volgende beeld zien

tabel 7 verkoopprijzen oord-Brabant in guldens

1 1 999 1 2000 l' kwartaal 2001 2e kwartaal 2001

Eengezinswoningen 1 363,100 1 441.800 539.600 53 .200

Appartementen 347.900 1 408.600 507.700 459.800

Totaal 359.000 1 430.000 526.500 511.700

Om medio 2001 een nieuwbouwwoning te kunnen kopen met volledige financiering is

minimaal een bruto inkomen nodig van ca. fl 100.000,- benodigd (norm NHG 2000 bij 6%

rente)

20

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

4. De Woonopgave 2000 - 201 0

4.a. Inleiding

De nota Wonen in de 2 1 eEeuw: Mensen Wensen Wonen constateert dat Nederland

individueler, ouder, muiticultureler en internationaler wordt. Dit heeft uiteraard consequenties

voor de woningbehoefte.

Het ministerie VROM heeft op basis van het WBO 1998, een drietal scenario's inzake de

toekomstige ontwikkelingen van het Centraal Planbureau en de bevolkingsprognose van het

CBS een doorberekening gemaakt van de woonvraag tot 2,020 en voor de ruimtebehoefte tot

2030. De uitkomsten van deze berekeningen vormen vervolgens de basis voor de

rijksambitie op het gebied van de woonopgave. In dit hoofdstuk wordt op deze rijksambitie

ingegaan, alsmede de vertaling van deze ambitie op regionaalllokaal niveau en de

voorlopige afspraken gemaakt in het kader van de herijking Vinac (2 e ronde Remkes).

4.b. Rijksambities

Aan de hand van de woonopgave gebaseerd op het 4 jaarlijks Woningbehoefte Onderzoek

(WBO) geeft de nota Wonen in de 21' Eeuw inzicht in de "mogelijke toekomsten" verdeeld

naar de scenario's Verdeeldheid, Coördinatie en Competitie. Het verschil in deze scenario's

wordt voornamelijk gevormd door de hoogte van de gemiddelde jaarlijkse economische

groei. Afhankelijk van deze groei (laag 1.5 % en hoog 3.25 %) is sprake van nauwelijks c.q.

beperkte groei van het aantal inwoners. Van groter belang is de groei van het aantal

huishoudens.

Landelijk bestaat tot het jaar 201 0 behoefte aan ca. 500.000 nieuwe woningen. Naast een

kwantitatief woningtekort is tevens sprake van een kwalitatief woningtekort. Met name de

'.mismatch" tussen gevraagde en geboden kwaliteit zal in de komende decennium een

centraal vraagstuk zijn", aldus de nota. Bij de woonkwaliteit gaat het in de eerste plaats om

het gewenste woonmilieu. De nota Wonen onderscheid 5 woonmilieus (waarover in 4.4.

meer). In het rapport "Regionale perspectieven voor transformatie"" is op methodische wijze

onderzocht hoe de voornaamste discrepanties in het saldo tussen vraag en aanbod in de

periode tot 201 0 voor de woningmarkt van het SRE berekend. Dit transformatieprogramma

leidt tot een uitbreiding van de woningvoorraad van het SRE in de periode 2000 - 2010 met

(minimaal) 23.000 woningen (van 287.000 tot 310.000 woningen).

Verdeeld naar woonmilieus is sprake van de volgende transformatie opgave:

Tabel 8: transformatieop ave

SRE Toevoegingen Onttrekkingen "Milieu" Toename

(incl. samenvoegingen) transformatie 12 Per saldo

Centrum stedelijk 2.000 2.000 4.000 4.000

Buiten centrum 17.000 9.000 - 19.000 - 11.000

Groenstedelijk 5.000 2.000 15.000 18.000

Centrum dorps 9.000 1.000 0 7.000

Landelijk gebied 5.000 0 0 4.000

Totaal 36.000 14.000 0 23.000

Daarnaast wordt in dit ambitieprogramma uitgegaan van een omzetting van huur naar koop

van 27.000 woningen in de periode 2000 - 201 0. Het grootste deel van deze omzetting vindt

plaats in de buitencentrum milieus (47 %) en centrum dorpse milieus (33 %).

Als onderdeel van het stedelijke transformatie wordt gestreefd naar vergroting van het

aandeel eigen woningbezit naar 65 % in 201 0. Naast verkoop van huurwoningen gaat de

rijksambitie uit van de bouw van ca. 1 0 % van de nieuw te bouwen woningen in de periode

2005 - 2010 als sociale koopwoning (stichtingskosten tot fl 300.000,-).

11 ABF-RESEARCH 2001

12 Onder milieu transformatie wordt volgens het ministerie VROM verstaan de situatie waarbij in geval

een woonmilieu uit de gratie raakt door sloop, samenvoeging, woningverbetering etc. een gewild

woonmilieu wordt gecreëerd

21

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Tot slot dient de invloed van de burger op zijn woning en woonmilieu te worden verruimd.

Daartoe dient minimaal 113 van het totale woningbouwprogramma gerealiseerd te worden in

de vorm van particulier opdrachtgeverschap.

4.c. VINAC

Voor de periode 2005 - 201 0 heeft het rijk reeds in 1997 met het samenwerkingsverband

Regio Eindhoven afspraken gemaakt met betrekking tot de regionale inspanningen voor

deze periode 13 . Destijds is reeds vastgelegd de VINEX afspraken te actualiseren en te

herijken in 200012001.

De eerste ronde gesprekken van de staatssecretaris VROM met de 19 regio's hebben eind

2000 plaats gevonden. Deze ronde had vooral een verkennend en informerend karakter. Uit

het gesprek met de staatssecretaris VROM in oktober 2000 is de afspraak gekomen dat er

een analyse gemaakt wordt van de gewenste kwaliteit in de regio over tien tot vijftien jaar

alsmede over de procesmatige kant van de herstructurering.

De analyse t.a.v. de gewenste kwaliteit is mede gebaseerd op het ABF rapport. Daarin wordt

o.a. aangegeven dat binnen het SRE-gebied een overaanbod aan huurwoningen zou zijn,

met name in stedelijk buitencentrum milieus. Daar in de afgelopen periode een toename aan

geregistreerde woningzoekenden voor een huurwoning is waar te nemen is deze analyse

tegen gesproken. Daarbij is met name gewezen op de problematiek rond de starters op de

woningmarkt.

Ten aanzien van het hersturctureringsproces is geconstateerd dat de samenwerking van

woningcorporaties (onderling en met marktpartijen) moeizaam verloopt. Voorts is gewezen

op de problematiek rond de herhuisvestingsmogelijkheden in relatie tot de herstructurering.

Ook het tekort aan ambtelijke capaciteit is debet aan de stagnerende voortgang in de

herstructurering.

Door het ministerie VROM heeft ook landelijk een (technische) herijking van de VINAC plaats

gevonden. De uitkomsten van de technische herijking leiden nationaal tot een verlaging van

de beschikbaar te stellen rijksbijdrage. De bijdrage voor locaties binnen bestaand stedelijk

gebied daalt, bij handhaving van het woningbouwprogramma uit de uitvoeringsafspraken

VINAC uit 1997 van fl 1. 1 15 miljoen tot circa fl 139 miljoen. De verlaging van de rijksbijdrage

is voornamelijk het gevolg van de hogere opbrengstpotenties (gronduitgifteprijzen voor

woningbouw) anno 2000. Voor uitleg locaties is sprake van een daling van fl 356 miljoen tot

fl 26 miljoen (wederom ten gevolge van hogere gronduitgifteprijzen).

Met inachtname van deze herijking alsmede de ambities uit de nota Wonen in de 21 e Eeuw

heeft de staatssecretaris VROM de wens uitgesproken te komen tot aangepaste

verstedelijkingsafspraken voor de periode 2010. De basis voor deze nieuwe afspraken vormt

het nieuwe beleid vastgelegd in o.a.:

1. De Vijfde Nota Ruimtelijke ordening;

2. DeNotaWoneninde21eEeuw,MensenWensenWonen;

3. Het 4e Nationale Milieubeleidsplan;

Na een uitgebreide ambtelijk voorbereiding heeft op 26 november 2001 het 2e gesprek met

staatssecretaris Remkes plaats gevonden. De afspraken die tijdens dit gesprek zijn gemaakt

zijn verwoord in een zogenaamd startdocument, alsmede de gezamenlijke reactie hierop van

de gemeenten Eindhoven en Heimond. In hoofdlijnen zijn de volgende afspraken gemaakt:

Tabel 9: afspraken 2e ronde Remkes

Rijksambitie SRE-afspraak AandeelHeimond

Toevoegingen 31.000 34.500 8.400

Onttrekkingen 14.000 10.000 1.400

Milieutransformatie 19.000 15.000 Evenredig aandeel

Verkoop 21.000 Ca. 15.000 2.500

Particulier Opdrachtgever 33.3 % 33.3 % 15 % + 15 %

BBG 50 % 50 %

13 Zie voor verdere beschrijving VINAC afspraken 1997 hoofdstuk 4 nota Woonopgave 2010.

22

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

4.d. Woonmilieus

De analyse van de woonopgave bestaat uit drie stappen. Ten eerste zijn een drietal

omgevingsscenario's beschreven, waarin mogelijke ontwikkelingen zijn mee genomen".

De tweede stap bestaat uit de raming van het aanbod (zijnde een inschatting van de

woningvoorraad in 2010 op basis van de geplande nieuwbouw, onftrekkingen en verkoop

van woningen). De derde stap bestaat uit het confronteren van vraag en aanbod.

Het resultaat bestaat uit de belangstelling voor de verschillende woonmilieus en voor de

verschillende typen woningen.

De nota Wonen in de 2 1 eEeuw onderscheid 5 typen woonmilieus:

¿ centrum-stedelijk woonmilieu: hoge dichtheid, menging'van functies, zoals wonen,

werken transport- en sociaal-culturele voorzieningen, combinatie van nabijheid en

bereikbaarheid. Een dergelijk milieu heeft een gemiddelde score voor ruimtelijke kwaliteit

(woningdichtheid, woningtypen). T.a.v. groenvoorzieningen en verkeersveiligheid scoort

dit milieu minder goed. Op sociale belevingsaspecten scoort het milieu slecht. De

woningvoorraad is vooral geschikt voor alleenstaanden en samenwonenden.

¿ Buiten centrum woonmilieu: gemiddelde dichtheid, nadruk op één functie en nabijheid

van een beperkt aantal specifieke functies. De score voor ruimtelijke kwaliteit is

doorgaans beter, mede vanwege de lagere dichtheid en de geringere ouderendom van

de woningvoorraad. Overigens is de verwachting t.a.v. de ontwikkeling van een dergelijk

woonmilieu doorgaans dat enige achteruitgang zal ontstaan.

¿ Groen stedelijk woonmilieu: wonen in lage dichtheid met vooral veel groenvoorzieningen.

Dit woonmilieu scoort over het algemeen minder t.a.v. het voorzieningen niveau, en juist

sterker op het gebied van de woonkwaliteit (veel eengezinswoningen) en de

verkeersveiligheid. Doorgaans is sprake van een goede verhouding tussen koop/huur.

De doorsnee Nederlander heeft een voorkeur van een groenstedelijk woonmilieu. Op het

gebied van ruimtelijke en sociale kwaliteit scoort dit milieu beter dan het centrum stedelijk

en buiten stedelijk woonmilieu.

¿ Centrum-dorps woonmilieu: gemengd wonen, werken en voorzieningen in lage dichtheid,

combinatie van redelijke nabijheid en matige bereikbaarheid. In dit milieu is sprake van

een lage woningdichtheid en doorgaans een goede verhouding tussen koop/huur. Een

hoge diversiteit in huishoudenstypen en een sterk positieve verwachting t.a.v. de

ontwikkeling van het milieu.

¿ Landelijk wonen: verspreide bebouwing in lage dichtheid, combinatie van matige

nabijheid en lage bereikbaarheid, dan wel bebouwing aan de rand van het dorp.

Landelijk is sprake van een kwalitatieve opgave t.a.v. de verbetering van het woningaanbod

en een vergroting van de verscheidenheid van het aanbod aan woonmilieus. Er bestaat met

name t.a.v. centrum-stedelijke woonmilieus en groenstedelijke milieus een spanning tussen

vraag en aanbod, terwijl er een overschot is aan buiten-centrum woonmilieus. De vraag naar

centrum-stedelijke woonmilieus is gericht op knooppunten waar nabijheid, bereikbaarheid en

voorzieningen samenkomen. De vraag naar groen-stedelijke woonmilieus is juist gericht op

ruimte groen en rust in een groene omgeving.

In opdracht van het ministerie VROM zijn door ABF Research te Delft ter voorbereiding van

de 2e ronde verstedelijkingsgesprekken 19 rapporten opgesteld voor de 12 provincies en de

7 BON gebieden. In deze rapporten zijn de regionale perspectieven voor transformatie

weergegeven, ofwel hoe functioneert de regionale woningmarkt in 201 0. Door middel van het

woningmarktsimulatiemodel 15 is het functioneren van de woningmarkt voor de periode 1998

14 ]n de nota Wonen in de 21 eEeuw zijn de scenario's Verdeeldheid, Coördinatie en Competitie

beschreven

15 dit model berekent vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. De berekening van de vraag

gebeurt op basis van demografische ontwikkelingen en economische ontwikkelen . Vervolgens

worden in hete model de vraag naar en het aanbod van woningen in alle woonmilieus van jaar op jaar

met elkaar geconfronteerd, waarbij het dynamische verhuisproces (van starten, doorstromen en

verlaten van de woningmarkt) wordt nagebootst. Daaruit komt informatie beschikbaar over de mate

waarin sectoren op de woningmarkt tekorten of overschotten laten zien.

23

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

- 201 0 geanalyseerd in de regio SRE. De rapportage trekt de volgende conclusies t.a.v. het

ambitieprogramma voor de regio SRE:

¿ Het inkomensniveau in de regio ligt boven het nationale gemiddelde, binnen de type

woonmilieus is nauwelijks sprake van verschillen, behoudens een lager inkomen in het

centrum stedelijke milieu.

¿ Het aandeel alleenstaanden, ouderen allochtonen is lager als gemiddeld in Nederland,

mede daardoor is sprake van relatief weinig lagere inkomens. Het aandeel van de

doelgroep is 37 % (hetgeen gelijk is aan het gemiddelde van Nederland)

¿ Al enige jaren is sprake van een positief migratie saldo'

¿ Het aandeel centrum stedelijke woonmilieu bedraagt 4 % terwijl 40 % van de wijken

bestaat uit buiten centrum. Dit is laag in verhouding tot andere stedelijke gebieden.

¿ Het aandeel in het SRE aan huurwoningen bedraagt 42 %, terwijl landelijk sprake is van

48 %. Relatief gezien is sprake van veel grote woningen (gemiddeld 1 09 M2 versus

landelijk gemiddeld 1 01 M2)

¿ Zowel in de koop als in de huursector is sprake van een hogere prijs dan elders.

¿ De berekende spanning in kwalitatieve zin bedraagt 7 % van de woningvoorraad

(landelijk 5 %)'6. Het tekort doet zich voornamelijk voor in centrum milieus.

¿ Van de 135 in de regio SRE geselecteerde wijken bieden 64 mogelijke

aanknopingspunten voor transformatie. Een nadere analyse levert 48 wijken op, hetgeen

neerkomt op 43 % van de woningvoorraad.

¿ Voor deze wijken is een indicatief transformatieprogramma 17 opgesteld, uitgaande van

14.000 onttrekkingen, 27.000 verkopen huurwoningen en nieuwbouw van 36.000

woningen in de periode 2000 - 201 0.

¿ Een 3-tal gebieden worden thans aangemerkt als Centrum Stedelijk, waarbij door

verdichting mogelijkheden bestaan voor hoogstedelijke gebieden. In de

transformatieprogramma wordt 1 wijk toegevoegd aan het Centrum Stedelijk Gebied.

Verdunnen als strategie wordt voorgesteld voor 5 wijken (dus van buiten centrum naar

groen stedelijk). Voorts is voor veel wijken (8 in totaal) de strategie verbouwen

aangemerkt. In 4 wijken wordt positieverandering voorgesteld (type wijk veranderd niet,

dichtheid blijft nagenoeg gelijk).

Gelet op het feit dat de analyse gemaakt is op regionaal niveau alsmede is gebaseerd op

een postcode indeling is het voorgestelde transformatieprogramma nauwelijks te vertalen

naar lokaal niveau.

Voorts is de gehanteerde milieu-indeling zeer grofmazig. Dit heeft ertoe geleid dat t.b.v. het

kwalitatief Woningbehoefte onderzoek van het SRE gebruik is gemaakt van een verdere

nuancering van de indeling.

Ten eerste is een driedeling in woonplaatsen gemaakt:

a. stedelijke woonplaatsen

b. kleinstedelijke woonplaatsen

c. dorpse woonplaatsen

Voor de steden zijn vervolgens een zestal woonmilieutypen onderscheiden:

1 . centrum-stedelijk (centra van steden plus aantal centraal gelegen wijken net buiten het

centrum), verdeeld naar

a. centrum-stedelijk-plus: steden met een relatief hoog voorzieningen niveau, (12

grootste steden)

b. centrum stedelijk: overige van de 40 grootste steden;

2. stedelijke wijken: hoge dichtheid, verdeeld naar

a. stedelijk vooroorlogs;

b. stedelijk naoorlogs compact;

c. stedelijk naoorlogs grondgebonden

16 Onder kwalitatieve tekort wordt in dit kader verkregen door de niet gehonoreerde vraag te

vergelijken met hete potentiële overschot.

17 Zie voor transformatie strategieën onderdeel 5.k.

24

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

3. groen stedelijke wijken: lage dichtheid

4. kleinstedelijk

a. kleinstedelijk-groen (lage dichtheid, weinig voorzieningen)

b. kleinstedelijk (hoge dichtheid en meer voorzieningen)

5. dorps

a. landelijk wonen (lage dichtheid, weinig voorzieningen)

b. centrum dorps (hoge dichtheid, meer voorzieningen)

Voor de gemeente Heimond betekent dat op grond van deze indeling sprake is van

voornamelijk centrum-stedelijk, stedelijke wijken en groen stedelijke wijken

In bijlage 2. is een eerste vingeroefening gedaan naar een indeling van wijken naar

woonmilieus. Dit aspect zal in de komende periode nog nader uitgewerkt moeten worden.

4.f. De bestaande woningvoorraad

De huidige woningvoorraad bestaat uit ruim 34.000 woningen. In de komende 1 0 jaar zullen

hieraan circa 8.400 woningen worden toegevoegd en 1.400 woningen worden onttrokken.

Derhalve zal de woningvoorraad rond het jaar 201 0 bestaan uit circa 41.000 woningen.

Hoewel in toenemende mate gewezen wordt op kwantitatieve tekorten (mede als gevolg van

stagnatie in de woningbouwproductie) zal op langere termijn de woningvoorraad niet

explosief toenemen. Dit betekent dat ongeveer 80 % van de huidige voorraad dient te

voorzien in de lange termijn woningbehoefte. Daarbij spelen zowel aspecten als

wooncomfort, functionaliteit en technische kwaliteit een belangrijke rol.

4.h.1 Kwaliteit

Momenteel bestaat slechts in beperkte mate inzicht in de kwaliteit van de woningvoorraad.

Door het ministerie VROM wordt sinds 1983 om de 5 a 6 jaar door middel van een

streekproef de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving in beeld

gebracht. Het Kwalitatief Woning Registratie onderzoek bestaat uit een inspectie van zo'n

15.000 woningen verdeeld over het gehele land (in heimond zijn 42 woningen onderzocht).

De resultaten van het meest recente onderzoek zijn nog niet bekend.

Uit in het verleden gehouden onderzoek en een onderzoek van het Sociaal Cultureel.

Planbureau is evenwel gebleken dat de woningvoorraad in Nederland van een relatief goede

kwaliteit is. Ook ten opzichte van andere landen in Europa is sprake van een meer dan

gemiddelde kwaliteit. De oorzaak hiervan wordt o.a. gezocht in het feit dat in Nederland veel

woningen in bezit zijn van woningcorporaties. De kwaliteit van de bezit is over het algemeen

bekend.

Zo hebben de gezamenlijke plaatselijke woningcorporaties voor de periode tot 201 0 voor

circa 2.500 woningen plannen tot woningverbetering.

Voor de particuliere woningvoorraad bestaat geen inzicht in de kwaliteit. Uiteraard wordt in

het kader van het Bouwbesluit de minimale kwaliteit gehandhaafd.

Er bestaat evenwel geen inzicht in de wooncomfort en functionaliteit.

Om dit inzicht te verkrijgen bestaat de mogelijkheid op gemeentelijk niveau deel te nemen

aan het KWR onderzoek. Naast inzicht in de kwaliteit van de woningvoorraad biedt het KWR

onderzoek een instrument bij de ontwikkeling van het ISV beleid (effecten herstructurering en

formuleren nieuwe doelstellingen) alsmede op het gebied van energiebesparing (het KWR

levert n.l. gegevens over de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad).

Omdat de lokale resultaten kunnen worden vergeleken met de landelijke gegevens kan op

basis van lokaal onderzoek een goed beeld gegeven worden van de gewenste maatregelen

de lokale situatie.

Tot op heden zijn veel gemeenten zeer terughoudend met deelname 18 aan dit onderzoek

vanwege de zeer hoge kosten. Afhankelijk van de optie die gekozen wordt (er zijn er 3,

variërend van stedelijke vernieuwing, energiebesparing en volledig KWR) bedragen de

kosten van deelname door de gemeente heimond tussen de fl 300.000,- en fl 500.000,-.

18 Oversampeling, vergroting streekproefomvang op gemeentelijk niveau.

25

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Gelet op het toenemende belang de bestaande woningvoorraad kwalitatief goed te laten

aansluiten op de woningbehoefte is het gewenst met de belangrijkste partijen op de

woningmarkt in overleg te treden over een vorm van kwalitatieve woning registratie.

In dit kader is tevens de relatie met de Kenniswijk mogelijk van belang (aanpassing

infrastructuur).

4.h. DUBO

In 1996 is door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven, de deelnemende gemeenten

(met uitzondering van 2) het NVOB (Nederlands Verbond van Ondernemers in de

Bouwnijverheid) Afdeling Zuid-oost-Brabant en de BNA (Bond van Nederlandse Architecten)

het Convenant duurzaam bouwen Regio Eindhoven ondertekend.

Het convenant bevat een basispakket van 34 verplichte maatregelen (voor particulieren 26)

en 46 aanbevolen maatregelen. Het basispakket wordt in Heimond zowel voor projecten als

particulieren toegepast.

Inmiddels is door het SRE het initiatief genomen om te komen tot een convenant voor de

bestaande woningvoorraad.

4. i. Energie

Mede in relatie tot het duurzaam bouwen is de vermindering van het energie gebruik een

belangrijke doelstelling voor de komende decennia.

Gemeenten hebben een belangrijke taak in het kader van de energiebesparing en

toepassing van duurzame energiebronnenlg.

Op lokaal niveau zal de toepassing van zonneboilers en zonnepanelen moeten worden

bevorderd. Om dit te bevorderen zijn er diverse subsidieregelingen van toepassing. Voorts

wordt door de rijksoverheid momenteel het uitvoeren van een energieprestatieadvies

gepropagandeerd. Dit zogenaamde EPA advies is een advies over wooncomfort en efficiënt

energiegebruik.

Voorts bestaat de mogelijkheid voor gemeenten op wijk - en buurtniveau een verlaging van

de energieprestatienorm te bevorderen door middel van het stellen van randvoorwaarden bij

de ontwikkeling van nieuwe projecten.

4.j. Toegankelijkheidiaanpasbaar,

In het Volkshuisvestingsplan 2000 - 2004 is reeds melding gemaakt van het feit dat bij

aanvang van de bouwplanontwikkeling nadrukkelijk afspraken worden gemaakt omtrent

bezoekbaar en aanpasbaar bouwen. Dit geldt ook voor woonomgeving.

Met het oog op de toenemende vergrijzing zal dit aspect in de toekomst nog meer dan thans

reeds het geval is aandacht verdienen.

Bij de ontwikkeling van appartementen dient met name de toegankelijkheid van het

woongebouw (centrale toegang, openbare ruimte, galerijen etc.) te voldoen aan de

toegankelijkheidseisen. Daarbij wordt verwezen naar de relatie met de VVVG (onderdeel

4. n.).

4. k. Prijs/kwaliteit.

In de gemeente Heimond wordt reeds geruime tijd de prijs in relatie tot de kwaliteit voor

aanvang van nieuw te bouwen woningen getoetst. Doelstelling van deze toets is het bereiken

van een evenwichtige kosten-kwaliteits verhouding in de nieuwbouw, het invulling geven aan

het doeigroepenbeleid (voor wat betreft differentiatie in financieringscategorieën), het

beschermen van de woonconsument tegen (grote) discrepantie tussen prijs en kwaliteit en

het aantrekkelijk houden van de lokale woningmarkt.

De prijs-kwaliteitstoets vindt plaats op alle projectmatige woningbouw. Indien een complex

bestaat uit meer dan 1 0 woningen c.q. meerdere woningtypen wordt volstaan met een

steekproefsgewijze toets. Voor alle woningen wordt inzicht gevraagd in de totale kosten.

19 De taakstelling vloeit voort uit het Kyoto-protocol, waarbij een reductie van de uitstoot van

broeikassen moet worden gerealiseerd.

26

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

T.a.v. de specificaties wordt op complexniveau desgewenst aangegeven om welke woningen

het gaat.

Onder werking van de prijs-kwaliteitstoets vallen woningen in de prijsklasse tot fl 650.000,-

ofwel E 295.000,- (v.o.n.) c.q. fl 2.000,- ofwel E 900,- per maand aanvangshuur (prijspeil l-

1-2002)

4. 1. PKVW

Het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) beoogt door middel van het treffen van

(bouwtechnische) maatregelen de veiligheid in en om de woning te bevorderen en de kleine

criminaliteit terug te dringen.

Naast de woning wordt in dit kader eveneens aandacht geschonken aan de openbare

ruimten. Inmiddels zijn de eerste certificaten voor projectmatige bouw uitgereikt.

Momenteel wordt de toepassing van het PKVW bij nieuwbouw sterk gestimuleerd door de

Politie Brabant Zuid-Oost. In de nabije toekomst zal het SRE hierin eveneens een taak

vervullen. Het gaat daarbij om het coördineren en begeleiden van op te leiden

bouwplanadviseurs, het stimuleren van de toepassing van PKVW en het geven van

voorlichting.

4.n. Doelgroepen van beleid

Belangrijk onderdeel van de woonopgave is het formuleren van de doelgroepen van beleid,

immers blijft de centrale doelstelling het op zo'n goed mogelijke wijze huisvesten van

mensen. In het VOP 2000 - 2004 is een beschrijving gegeven van de doelgroepen van

beleid. De belangrijkste doelgroepen worden hierna nogmaals kort beschreven.

0 Ouderen

Op deze doelgroep wordt in hoofdstuk 6 uitvoering ingegaan.

0 Gehandicapten

In Nederland heeft circa 5 % van het aantal inwoners een lichamelijke enlof geestelijke

handicap. Van de bijna 600.000 mensen met een lichamelijke handicap woont 75 %

zelfstand en 25 % in een tehuis. Bij verstandelijk gehandicapten en dementie patiënten

bedragen deze percentage 74 % c.q. 26 %.

De afgelopen decennia zijn steeds meer mensen met een (zware-) handicap zelfstandig

gaan wonen. Daarvoor woonden zij vaak in een verpleeg of gezinsvervangend tehuis (zie

tevens hoofdstuk 6). Een en ander is mede mogelijk geworden door alternatieve

woonvormen. Een voorbeeld daarvan is de zogenaamde "Fokuswoning". Deze door de

stichting Fokus Exploitatie 20 ontwikkelde woonvorm, officieel ADL clusterwoning, maakt deel

uit van een project van 12 - 15 ADL woningen en een huippost (ADL-eenheid). Het gaat

daarbij veelal om een standaard aangepaste huurwoning, eigendom van een

woningcorporatie. De woningen worden verspreid gebouwd in een gewone woonwijk. Ze zijn

volledig toegankelijk voor rolstoeigebruikers, met hun eventuele partners, kinderen enlof

andere huisgenoten.

Fokus verleent assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen. Dit gebeurt op afroep

en op aanwijzing van de bewoner, gedurende 24 uur per etmaal. Inmiddels zijn er in

Nederland ruim 60 projecten in Nederland met in totaal 850 woningen. Door de stichting is

becijferd dat bij een gemeente van minimaal 40.000 inwoners er voldoende draagvlak is voor

een dergelijke voorziening.

Inmiddels is in samenwerking met het Gehandicapten Overleg Heimond gestart met een

onderzoek naar de haalbaarheid van een dergelijk project in Heimond.

In het kader van het min of meer zelfstandig wonen voor gehandicapten kunnen voorts

initiatieven worden genoemd van de Stichting Triocen en de Stichting ORO.

0 AsielzoekersflViuchtelingen

Half jaarlijks wordt door het ministerie van Binnenlandse Zaken een taakstelling per

gemeente bekend gemaakt inzake de opvang van verblijfsgerechtigden/statushouders.

20 Stichting Fokus Exploitatie is een landelijke organisatie die mensen men een ernstige lichamelijke

handicap mogelijkheden biedt om onafhankelijk en zelfstandig te leven.

27

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Voor de gemeente bedraagt per 1-1-2001 de taakstelling 233 ANVT en 138 WTV2' totaal

derhalve 371. Van deze taakstelling zijn inmiddels 134 ANTV en 11 3 VVTV gerealiseerd,

ofwel 67 % van het totaal. Daarnaast zijn 15 personen in het kader van de ROA regeling22

gehuisvest.

De gemeente Heimond verkeert hiermee regionaal in de middenmoot t.a.v. de realisatie van

de taakstelling. In de komende periode zal nadrukkelijk op dit onderdeel een verhoogde

prestatie van de woningcorporaties worden bevraagd

In dit kader kan als positieve ontwikkeling worden gemeld het initiatief van de stichting

woonpartners tot het realiseren van een woonvoorziening voor 12 AMA's alleenstaande

minderjarige asielzoekers) aan de Bakelsedijk.

0 Startersljongerentalleenstaanden

Bij de beschrijving van de bevolkingsontwikkeling is reeds melding gemaakt van het

verschijnsel ontgroening.

De huisvesting van ijonge) starters op de woningmarkt en kent 2 belangrijke facetten:

a. de ruimte vraag: doorgaans beperkter maar wel centraal gelegen t.o.v. voorzieningen;

b. de kostprijs: door de stijging van de koopprijzen is de koopmarkt niet of nauwelijks

toegankelijk voor deze doelgroep, teerwijl de toepassing van de individuele huursubsidie

met name voor jongeren uitgaat van een relatief laag huurniveau.

Dit betekent dat voor deze doelgroep een gericht beleid moet worden gevoerd, waarbij de

bouw van sociale koopwoningen onder bepaalde voorwaarden één van de instrumenten kan

zijn. Daarnaast zal in dit kader aandacht geschonken moeten worden aan de huisvesting van

studenten en de daarmee vaak gepaard gaande kamerwijze verhuur.

0 Woonwagenbewoners

Met ingang van 1 april 1999 is de Woonwagenwet ingetrokken. Met de intrekking van de

Woonwagenwet wordt de regelgeving voor woonwagenbewoners volledig onder de reguliere

volkshuisvestingsregels gebracht (met name de Huisvestingswet).

In de notitie Woonwagenzaken uit december 1998 is het gemeentelijke beleid voor deze

doelgroep verwoord.

Na de aanleg van 5 nieuwe standplaatsen in 2001 bedraagt het totale aantal standplaatsen

in Heimond 86.

Na het intrekken van de Woonwagenwet is door het ministerie VROM voor gemeenten met

een achterstand in de aanleg van standplaatsen een taakstelling medegedeeld. Deze

taakstelling bedraagt voor de gemeente Heimond 17 plaatsen. Voorts is voor deze

gemeenten de vaststelling van een huisvestingsverordening verplicht gesteld. Inmiddels is

een dergelijke verordening door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven opgesteld.

Deze verordening in Heimond nog te worden bekrachtigd. Een en ander kan parallel lopen

met de evaluatie van het woonruimteverdelingssyteem voor de sociale huursector.

Naast de hiervoor genoemde nieuwe standplaatsen zijn op de volgende lokacties nog

plaatsen gepland:

- Driesweg (ca. 1 1 standplaatsen)

Tot slot wordt melding gemaakt van de overdracht van standplaatsen aan

woningbouwverenging Volksbelang. Deze overdracht past in de taakstelling van

woningcorporaties.

Etnische minderheden

nog uitte werken

(ex-) dak en thuislozen, (ex-)verslaafden en ex-gedetineerden

Op deze doelgroep wordt in hoofdstuk 6 nader ingegaan.

0 lager betaalden

Onder lager betaalden wordt de doelgroep van beleid 23 verstaan. Jaarlijks wordt bij circulaire

de inkomens- en vermogensgrenzen voor deze doelgroep vastgesteld. Voor de periode 1-7-

2001 tot en met 30 juni 2002 is sprake van de volgende grenzen:

21 A/VTV AsielzoekersNergunning tot Verblijf en VVTV Voorlopige Vergunning tot Verblijf

22 Regeling opvang asielzoekers

23 ingevolge artikel 13 BBSH

28

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Tabel: 1 0 inkomens- en vermos ensgrenzen

Inkomen Vermogen

Alleenstaand 65 - FL. 37.350,- F[. 40.500,-

Meerpersoons 65 - Fl. 50.050,- Fl. 59.700,-

Alleenstaand 65 + Fl. 33.150,- Fl. 69.250,-

Meerpersoons 65 + Fl. 43.250,- Fl. 95.900,-

De tabel gaat uit van belastbaar inkomen (t-1)

Uit het regionaal woningbehoefte onderzoek uit 1999 blijkt dat circa 113 van de bevolking

gerekend mag worden tot de doelgroep van het beleid.

29

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

5. Confrontatie woningbehoefte en woningbouwprogramma

S.a. VINEX 1995 - 2000

De kwantitatieve woonopgave voor Heimond tot het jaar 2005 is vastgelegd in het in 1995

gesloten VINEX convenant. Voor deze VINEX-taakstelling is niet alleen de

nieuwbouwproductie van belang. De VINEX-taakstelling omvat voor Heimond de uitbreiding

van de woningvoorraad in de periode 1 januari 1995 tot 1 januari 2005 met 7.740 woningen,

waarvan 2.068 binnen de bebouwde kom van 1971 gerealiseerd dienen te worden. Van deze

7.740 woningen dient tweederde deel, ofwel circa 5.160 woningen, vóór het jaar 2000 toege-

voegd te zijn. Als maatstaf hiervoor zullen de cijfers, die het Centraal Bureau voor de Statistiek

presenteert, gehanteerd worden. Hierbij wordt niet alleen uitgegaan van nieuwbouw, doch ook

van toevoeging door middel van functieverandering, splitsing, administratieve correcties, en

van onttrekking door middel van functieverandering, administratieve correcties en sloop.

In de periode 1995-2000 zijn in totaal 3.450 woningen aan de voorraad toegevoegd. Hiermee

is circa 45% van de totale VINEX-taakstelling tot 2005 gerealiseerd. In feite heeft Heimond niet

voldaan aan de randvoorwaarde van realiseren van tweederde van de totale taakstelling vóór

het jaar 2000. Inmiddels is echter duidelijk geworden, dat deze randvoorwaarde voor het hele

S. R. E.-gebied, evenals in vele andere VI NEX-gebieden, niet gehaald zal worden. Het niet

volledig realiseren van de taakstelling tot 2000 heeft geen verdere consequenties voor

Heimond. In het Startdocument Verstedelijkingsafspraken tot 201 0 Samenwerkingsverband

Regio Eindhoven staat zelfs voor de totale taakstelling vermeld dat "indien per 2005

vertraging is opgetreden in de in het VINEX-convenant afgesproken woningbouwtaakstelling

het rijk van de mogelijkheid BLS-gelden terug te vorderen geen gebruik zal maken, als wordt

aangetoond dat die vertraging het gevolg is van een substantiële kwaliteitsverbetering op de

VINEX-locaties".

In het jaar 2000 zijn per saldo 399 woningen aan de voorraad toegevoegd. Voor de periode

2001-2005 resteert dus nog een taakstelling van 3.960 woningen ofwel meer dan de helft

van de totale VINEX-taakstelling.

Tabel 1 1 Verloop VIN taakstelling

Jaar Toevoeging Status

1995 696 Gerealiseerd

1996 586 Gerealiseerd

1997 1.199 Gerealiseerd

1998 673 Gerealiseerd

1999 299 Gerealiseerd

2000 399 Gerealiseerd

2001-2005 3.960 Rest taakstelling

-9@99E

Indien puur naar de nieuwbouwproductie gekeken wordt, dan blijkt, dat Heimond in de eerste

zes VINEX-jaren voor de uitieggebieden heeft voldaan aan de randvoorwaarde van maximaal

30% van de uitbreiding in de sociale sector. In deze eerste zes jaar kan namelijk 1 1 % van de

gerealiseerde woningen in de uitieggebieden tot de sociale sector gerekend worden. Binnen

de bebouwde kom is eveneens voldaan aan de randvoorwaarde. Hier is 46% van de nieuw-

bouwproductie gerealiseerd in de sociale sector, terwijl dit maximaal 50% mag zijn. Overigens

worden deze randvoorwaarden eerst getoetst op het einde van de VINEX-periode.

De resterende taakstelling wordt als uitgangspunt gehanteerd bij de woningbouwplanning voor

de jaren tot 2005. Dit houdt in dat na aftrek van de productie 2001 en de te verwachte

productie 2002 na aftrek van de onttrokken woningen een netto taakstelling resteert van 2.560

woningen in de jaren 2003 en 2004.

Reeds nu kan worden geconcludeerd dat een dergelijke taakstelling, vanwege de

plancapaciteit en de opname capaciteit van de (lokale-) woningmarkt per 1-1-2005 niet

gehaald zal worden.

24 Inclusief 72 extra woningen t.b.v. statushouders

30

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

5.b. Restcapaciteit (harde - zachte capaciteit)

In het kader van de VINAC is voor de gemeente Heimond een voorlopige opgave gedaan

van het aandeel toe te voegen woningen, te weten 8.400 over de periode 2000 - 201 0.

Daarbij is rekening gehouden met 1.400 woningen ter vervanging van onttrokken woningen.

Derhalve dient in de periode 2000 - 201 0 een restcapaciteit voor circa 7.000 woningen

beschikbaar te zijn. Na aftrek van de VINEX taakstelling is voor de periode 2005 - 201 0

capaciteit benodigd voor de bouw van 3.000 woningen.

In bijlage 3. is een overzicht gegeven van de restcapaciteit woningbouw in

bestemmingsplannen.

Hieruit blijkt dat in beginsel voldoende restcapaciteit voor deze periode voor handen is.

Daarbij dient overigens wel een onderscheid gemaakt te worden in "harde en zachte"

restcapaciteit. Onder harde restcapaciteit wordt verstaan capaciteit waarvoor de

eigendomssituatie en de stand van zaken m.b.t. het bestemmingsplan dusdanig is dat

binnen 1 jaar gebouwd kan worden en er tevens geen milieutechnische belemmeringen zich

voor doen. De restcapaciteit zal in de komende periode nader geanalyseerd worden, waarbij

tevens wordt bezien in hoeverre enige reserve capaciteit kan/moet worden ontwikkeld om de

voortgang in de woningbouwproductie te garanderen.

S.c. Ambities

In de nota Woonopgave Heimond 2010 zijn de ambities t.a.v. de het woningbouwprogramma

voor de periode 205 - 2010 verwoord. Daarbij zijn uitspraken gedaan over de volgende

onderwerpen.

0 Verhouding huur - koop

De rijksambitie van 65 % eigendom in het jaar 201 0 is voor de gemeente Heimond niet

haalbaar. Voor de herstructureringsgebieden is in het Meerjaren Ontwikkelingsprogramma

reeds een ambitie vastgeld, te weten voor Binnenstad Oost 50150, voor Heimond West en

Heimond-Noordoost respectievelijk 60140 en 55145.

Voor de totale gemeente wordt gestreefd naar een verhouding 50150, terwijl de ambitie is

uitgesproken te komen tot een verhouding 45155.

0 Particulier opdrachtgeverschap

Ook t.a.v. het aandeel particulier opdrachtgeverschap is in de nota Woonopgave dat het

realiseren van 113 van alle nieuwbouwwoningen te ambitieus is. In Nederland wordt

momenteel 18 % van de nieuw te bouwen woningen uitgevoerd in particulier

opdrachtgeverschap. Over de periode 1995 - 2000 bedroeg het aantal bouwkavels in

Heimond 470 op een totaal aantal opgeleverde woningen van 4.340, ofwel 1 1 %. In de

komende periode (tot 2005 is voorzien in de uitgifte van ca. 600 bouwkavels (15 % van het

totale programma). Derhalve wordt ingezet op 15 % van de nieuwbouw, uit te geven in de

vorm van bouwkavels en 15 % in de vorm van alternatieven, zoals het collectief

opdrachtgeverschap. In de randvoorwaarden zal bij projecten die zich hiertoe lenen

nadrukkelijk deze verplichting worden opgenomen (voorbeelden hiervan zijn het terrein

Cierkx-van Dam, Hatema terrein en Geledingszone Brouwhuis).

0 Eengezins-meergezins

De huidige verhouding eengezinswoningen en meergezinswoningen bedraagt 78 % - 22

Deze verhouding voldoet al redelijk aan de verhouding die in het jaar 201 0 gewenst is, n.].

801 20 %. Het toevoegen van appartementen aan de woningvoorraad dient zorgvuldig plaats

te vinden, gericht op specifieke behoefte (daarbij valt te denken aan ouderen en starters).

In de duurdere segment is de ontwikkeling van appartementen sterk conjunctuur gevoelig.

Daarbij dient de regionale vraag zeker niet te worden overschat.

0 Sloop

Uitgaande van de rijksambitie zou voor de gemeente Heimond van een sloopprogramma van

2 x 1.450 woningen over de periode 2000 - 201 0 sprake zijn.

Het aantal onttrekkingen over de periode 1995 - 2000 bedroeg gemiddeld 70 woningen per

jaar. Dit geeft al aan dat, ondanks de aanzienlijk opgave in Binnenstad Oost in de komende

jaren dit ambitieniveau niet haalbaar is. Vooralsnog dient uit te worden gegaan van een

31

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

sloopprogramma van 1.400 woningen in 1 0 jaar tijd. Daarmee wordt het programma t.o.v.

het huidige niveau verdubbeld en wordt, zij het niet volledig, tegemoet gekomen aan de

ambities op dit gebied van het rijk.

0 Verkoop huurwoningen

Over de verkoop van huurwoningen is in de afgelopen periode veel gezegd en geschreven.

De rijksambitie op dit punt bedraagt de verkoop van gemiddeld 50.000 huurwoningen per

jaar tot de periode 201 0. ]n 2000 werden door de gezamenlijke woningcorporaties in

nederlandse 15.61 0 woningen verkocht, terwijl de verwachting 21.000 woningen was.

Volgens Aedes, vereniging voor woningcorporaties, schrikken huurders terug voor de hoge

woonlasten. De gemiddeld verkoopprijs van een huurwonin'g verkocht door een corporatie is

stegen naar fl 184.000,- (een stijging van 9.5 %).

In de afgelopen jaren (periode 1995 - 2000) zijn door Heimondse woningcorporaties

1.322 25 woningen verkocht. Voor circa 700 woningen bestaan nog concrete verkoopplannen.

Ook op dit onderdeel is de rijksambitie te hoog gegrepen, ondanks het feit dat de

mogelijkheden van kortingen op de verkoopprijs (uitgaande van de marktwaarde) door de

staatssecretaris VROM tot maximaal 30 % zijn verhoogd.

Het streven is erop gericht in de periode 2000 - 201 0 minimaal 150 woningen per jaar te

verkopen, en indien mogelijk dit aantal te verhogen tot 250 woningen gemiddeld per jaar.

Gelet op de huidige stagnatie in de markt wordt vooralsnog uitgegaan van verkoop van 50

woningen per jaar tot 2005 en 150 woningen per jaar in de periode 2005 tot 201 0.

Op dit onderdeel dient een prestatieafspraak met de woningcorporaties te worden gemaakt.

0 Mengvormen huurikoop

In de nota Woonopgave Heimond 201 0 is voorgesteld, in overleg met de woningcorporaties

een onderzoek in te stellen naar de invoering van mengvoren tussen huren en koop in

Heimond.

Inmiddels is een onderzoeksopdracht verleend aan de Fontys Hogeschool om een

inventarisatie op te stellen naar de reeds bestaande mengvormen, Daarbij dient aandacht te

worden geschonken aan de voor- en nadelen voor de huurderlkoper en voor de

beheerderlexpioitant. Voorts dient inzicht te worden gegeven in de juridische- fiscale en

beheerstechnische aspecten per constructie. Nadrukkelijk moet ingegaan worden op de

(financiële-) risico's.

De opdracht zal resulteren in een rapportage waarin bovengenoemde vraagpunten zijn

verwerkt alsmede een afweging is gemaakt van de meest wenselijke vorm, zo mogelijk toe te

passen in de gemeente Heimond.

Het onderzoek zal in het voorjaar beschikbaar komen, waarna hierover overleg plaats vindt

met de woningcorporaties.

0 Sociale sector

In de gemeente Heimond zijn naast de 4 plaatselijke toegelaten instellingen een aantal

regionale- c.q. landelijke toegelaten instellingen werkzaam In bijlage 4 is een overzicht

gegeven van het woningbezit per instelling.

In 1997 is in de nota Kernvoorraad in Heimond een schets gegeven van de benodigde

kernvoorraad voor de doelgroep van beleid 26

In de nota wordt geconstateerd dat het strikt noodzakelijk is dat voor deze doelgroep

voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen beschikbaar blijven. Indien de

kernvoorraad meer dan voldoende is om de doelgroep te huisvesten betekent dit surplus de

speelruimte voor herstructurering. De destijds berekende kernvoorraad bedraagt 10.200

woningen, terwijl voor het jaar 2005 de benodigde kernvoorraad is becijferd op 9.700

woningen. Inmiddels is gebleken dat het aantal woningzoekenden in de sociale huursector

geleidelijk is opgelopen. Dit heeft tot gevolg dat de in 1997 berekende voorraad voor 2005

dient te worden bijgesteld. Anderzijds bestaat thans de wens het eigen woningbezit te

bevorderen.

25 volgens opgave woningcorporaties

26 onder doelgroep van beleid wordt verstaan huishoudens met een inkomen vermeld in artikel 13

BBSH, zie tevens hoofdstuk 4

32

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

In de nota Woonopgave Heimond 201 0 is aangegeven dat het streven erop gericht dient te

zijn dat de woningvoorraad per 1-1 -201 0 bestaat uit 45 % huur en 55 % koop.

Dit laat het volgende beeld zien t.a.v. de ontwikkeling van de huurvoorraad uitgaande van

een bruto toevoeging van 8.400 woningen over de periode 2000 - 201 0.

Tabel 12

Huur Koop Totaal

Realisatie 2000 44 450 494

1-1-2001 18.163 16.025 34.188

Verkoop

50 pijr tot 2005

1 50 ptjr 200511 0

Totaal -950 +950

Onttrekking -1.200 -200 -1.400

1-1-2010 (excl nieuwb.) 16.013 16.775 32.788

1-1-2010 18.517 22.631 41.148

45% 1 55% 1 100%

In het hierboven vermelde programma is sprake van een verhoogd sociaal huurprogramma

21

t.o.v. het huidige programma

Aan deze verhoging wordt de randvoorwaarde gesteld dat de aangegeven aantallen te

verkopen woningen en te onttrekken woningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd.

De gezamenlijke woningcorporaties hebben aangegeven het absolute aantal te realiseren

woningen te willen verhogen (dus geen 8.400 woningen maar circa 1 0.000 woningen).

In beginsel is afgesproken hieraan slechts geclausuleerd medewerking te verlenen en wel in

die zin dat een verhoging van de hierboven genoemde getallen slechts toelaatbaar is indien

aantoonbaar sprake is van realisatie t.b.v. een specifieke doelgroep (zie tevens hoofdstuk 7)

T.a.v. de sociale koopsector is het uitgangspunt minimaal 1 0 % van het totale

woningbouwprogramma in deze categorie te bouwen.

In de vorige hoofdstukken zijn de bouwstenen beschreven, die vervolgens in het voorliggende

hoofdstuk uitgewerkt zullen worden in een taakstellend woningbouwprogramma 2002-201 0.

Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in een kwantitatieve onderbouwing, de absolute

aantallen te bouwen woningen per jaar in de periode 2002-201 0 en een kwalitatieve onderbou-

wing, waarbij de differentiatie van het bouwprogramma wordt bepaald.

Dit, programma zal eens per twee jaren uitgebreid berekend worden aan de hand van vooral

woningbehoefteonderzoek, terwijl in het tussenliggende jaar aan de hand van onder andere

analyse van de feitelijke realisatie van de woningen, ontwikkeling van de leegstand en de

migratie en door middel van signalen uit het veld dit woningbouwprogramma zal worden

geëvalueerd en indien nodig bijgesteld zal worden.

5.d. Kwantitatieve onderbouwing nieuwbouwprogramma

De periode 2002-201 0 kan onderverdeeld worden in twee tijdvakken, namelijk de periode

van 2002-2005 en de periode 2005-201 0. De kwantitatieve opgave voor Heimond tot het jaar

2005 wordt bepaald door de in 1995 in het kader van het VINEX-convenant afgesproken

taakstelling. Deze taakstelling houdt vanaf 1995 tot het jaar 2005 in een toevoeging van

7.812 woningen. Dit is inclusief 72 extra woningen ten behoeve van statushouders. Tussen

1995 en 2001 zijn 3.852 woningen gerealiseerd. Er resteert dus voor de periode 2001 tot

2005 een taakstelling van 3.960 woningen.

Voor de periode 2005-201 0 hebben de rijksoverheid en het Samenwerkingsverband Regio

Eindhoven in 1997 reeds afgesproken zich in te spannen om 1 0.000 woningen aan de

voorraad toe te voegen (Uitvoeringsafspraken Verstedelijkingsbeleid 2005-201 0

Samenwerkingsverband Regio Eindhoven). De bijdrage in de grondkosten van woningbouw is

gebaseerd op minimaal 70% marktsector in de uitieggebieden en 100% marktsector in

binnenstedelijke locaties. Met name dit laatste percentage betekent een verdubbeling ten

opzichte van de randvoorwaarden die in het kader van de VINEX-taakstelling van kracht

waren.

27 in het VOP 2000 - 2004 is een percentage van 27 % opgenomen

33

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Stond bij de VINEX-opgave nog de uitbreiding van de woningvoorraad centraal, voor de

periode 2005-201 0 komt het accent steeds meer te liggen op de transformatieopgave, waarbij

woningen die niet meer voldoen aan de marktvraag, vervangen worden door woningen die

daar wel aan voldoen (onder andere door middel van herstructurering).

Tot op heden zijn genoemde 1 0.000 woningen nog niet verdeeld over de verschillende

gemeenten. Wat Heimond betreft zijn wel reeds afspraken gemaakt over de afbouw van

Brandevoort, en wel voor de periode 2005-2010 met 2.000 woningen. Voorts wordt

vooralsnog, conform de afspraak gemaakt met staatssecretaris Remkes d.d. 26 november

2001, uitgegaan van het voortzetten van de huidige herstructureringsopgave met 1.400

woningen (vervolg Binnenstad-Oost en l' fase Heimond West). Uitgaande van een

evenwichtige verdeling tussen Centrale steden en overige gemeenten stadsregio en een

minimale taakstelling van 10.000 woningen voor de stadsregiogemeenten in de periode 2005

- 201 0 wordt voorlopig (er is nog geen formeel besluit genomen) uitgegaan van een

taakstelling voor de gemeente Heimond van 3.800 woningen, waarvan 3.000 woningen voor

uitbreiding van de woningvoorraad en 800 voor vervanging in verband met de

herstructurering.

Aangezien de VINEX-taakstelling uitbreiding van de woningvoorraad inhoudt, is in

onderstaande tabel allereerst per jaar een beeld geschetst van de benodigde uitbreiding van

de woningvoorraad. In de tweede kolom is de benodigde uitbreiding opgehoogd met de

vervangende nieuwbouw in verband met sloop. Dit betreft 600 woningen, die vanaf het jaar

2002 tot 2005 en 800 woningen voor de periode 2005-201 0, aan de voorraad onttrokken

worden. Tenslotte is in de derde kolom aangegeven wanneer gestart moet worden met de

bouw van de woningen om de uitbreiding van de voorraad conform de eerste kolom te laten

plaatsvinden.

Tabel 13 Kwantitatieve taakstelling

Jaar Toevoeging Toevoeging + Reele Planning

verv. Nieuwbouw Toevoeging

1995-2001 3.852 3.852 3.852

2001 800 860 860

2002 600 750 750 1.100

2003 1.280 1.475 1.100 1,160

2004 1.280 1.475 1,160 1.100

2005 800 1.000 1.100

2006 700 1.000 1.100

2007-2010 1.500 1.800 2.290

ITOTAAL 10.812 1 12.212 12.212 1 6.750

De taakstelling in het kader van de VINEX is naast de opvang van de eigen Heimondse

behoefte voor 50% bedoeld voor opvang vanuit de regio en zelfs daarbuiten. Ook in het kader

van de VINAC zal Heimond in de periode 2005-2010 een bovenlokale taakstelling hebben. Het

woningbouwprogramma voor de resterende VINEX-periode en de periode 2005-201 0 omvat

8.400 woningen (inclusief vervangende nieuwbouw). Ten behoeve van de berekening van het

taakstellende woningbouwprogramma wordt, mede in het kader van de herstructurering en de

achterliggende doelstelling van het doorbreken van de eenzijdige opbouw van de

woningvoorraad in de herstructureringsgebieden, aangenomen, dat de vervanging voor een

belangrijk deel in de koopsector zal plaatsvinden, met name voor de doelgroep ouderen. De in

het Meerjaren Ontwikkelings Programma (MOP) opgenomen percentages zullen bij de

berekening van de herstructurering in Binnenstad-Oost, Heimond-West en Heimond-

Noordoost als harde randvoorwaarde worden meegenomen. Dit betekent dat de totale

woningvoorraad in Binnenstad-Oost op 1 januari 2005 voor 30% uit koopwoningen en voor

70% uit huurwoningen dient te bestaan en per 1 januari 201 0 deze verhouding 50%-50% dient

te zijn, terwijl voor Heimond-West voor het jaar 201 0 een verhouding geldt van 40%-60% en

voor Heimond-Noordoost 45%-55%.

Per saldo is deze vervangende nieuwbouw volledig bedoeld om de huidige bewoners

(Heimondse behoefte) op te vangen. In feite is echter het doel van de herstructurering het

34

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

tegengaan van concentratie van kansarmen onder andere door middel van vervangende

nieuwbouw in andere sectoren dan de sociale huur. Een niet onaanzienlijk deel van de te

herhuisvesten bewoners zal daarom elders in Heimond huisvesting geboden dienen te

worden. De hiervoor genoemde vervangende nieuwbouw heeft dus zowel een functie voor de

opvang van bewoners uit de buurt ais voor een zeer belangrijk deel ook een lokale en zelfs

regionale functie, terwijl in de nieuwbouw ten behoeve van de uitbreiding van de voorraad,

evenals in de als gevolg hiervan door middel van doorstroming vrij te maken woningen

herhuisvesting van de bewoners van de te slopen woningen kan plaatsvinden.

Tabel 14 Verhouding lokale - regionale functie in het woningbouwprogrammá

2001-2010.

Functie Uitbreiding Vervanging Totaal

Heimondse behoefte 3.500 1.400 4.900

Regionale functie 3,500 -- 3.500

Totaal 7.000 1.400 8.400

Rekening houdend met de hierboven genoemde aannames, zal de verhouding Heimondse

vraag-bovenlokale functie voor de totale woningproductie (dus rekening houdend met het feit

dat een deel van de regionale functie opgevangen kan worden in de vervangende nieuwbouw)

uitkomen op 58 %-32%.

In het verleden bleek het voor Heimond een niet geringe opgave de bovenlokale functie in

voldoende mate in te vullen. De woningmarkt in Heimond is de afgelopen jaren echter zeer

aantrekkelijk geworden voor huishoudens van buiten Heimond. Er dient op dit moment voor

gewaakt te worden, dat het aandeel voor de opvang van de eigen Heimondse behoefte

gewaarborgd wordt.

De randvoorwaarde dat tweederde van de taakstelling voor het jaar 2000 afgerond dient te zijn

is niet gehaald. Heimond is daarin geen uitzondering. Een voorlopige inschatting van de

realisatie van de woningbouw over de komende jaren laat zien dat mogelijk de

woningbouwplanning voor het jaar 2005 eveneens niet wordt gehaald.

De woningbouwproduktie stagneert landelijk momenteel. Landelijk worden in 2001 circa

65.000 woningen opgeleverd. De prognose is dat in 2002 dit aantal verder daalt naar circa

60.000 woningen (ter vergelijking in 1995 werden nog 94.000 woningen opgeleverd, terwijl in

2000 sprake was van 71.000 woningen). Nu er zicht begint te komen op de productie in de

laatste VINEX jaren mag enige zorg uitgesproken worden over de mogelijkheid dat Heimond

de VINEX-taakstelling, wat betreft de totale uitbreiding van de voorraad, niet zal halen. Als

gevolg van vertragingen in verband met problemen rond de hoogspanningsleiding en

grondeigendommen in Brandevoort, doch ook elders in de stad zullen diverse bouwplannen

later dan gepland gerealiseerd worden. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de eerstkomende jaren

relatief weinig woningen toegevoegd zullen worden, terwijl naar alle waarschijnlijkheid in het

jaar 2004 een dermate hoog aantal woningen gepland wordt dat het onwaarschijnlijk geacht

mag worden, dat de markt dit aantal op kan nemen.

5. e. Kwalitatieve onderbouwing nieuwbouwprogramma

Alvorens in te gaan op het onderdeelkwalitatieve onderbouwing wordt nadrukkelijk opgemerkt

dat hetgeen in dit onderdeel wordt vermeld een eerste invulling betreft, en een zeer indicatief

karakter draagt. De gehanteerde parameters kunnen ten gevolge van het te voeren overleg

met de betrokken partijen nog onderhevig zijn aan wijzigingenlaanpassingen.

Hiervoor zijn reeds randvoorwaarden voor de differentiatie van het nieuwbouwprogramma

aangegeven en is vanuit diverse invalshoeken informatie aangedragen omtrent de situatie op

de woningmarkt. Inmiddels zijn in de nota "Woonopgave Heimond 2010" d.d. 18 oktober 2001

nieuwe randvoorwaarden geformuleerd, die enerzijds gebaseerd zijn op door het rijk

35

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

opgelegde randvoorwaarden, en anderzijds de ambitie van de gemeente Heimond. Kort

samengevat houden deze randvoorwaarden het volgende in :

0 Het totaal van alle maatregelen, dus zowel nieuwbouw als herstructurering en verkoop zal

uiteindelijk moeten leiden tot een woningvoorraad in het jaar 201 0, die uit 45%

huurwoningen en 55% koopwoningen bestaat.

0 De uitbreiding van de woningvoorraad dient op de uitieglocaties voor 70% plaats te vinden

in de marktsector en op binnenstedelijke locaties zelfs voor 1 00% (dit is een verdubbeling

in vergelijking met de VINEX-afspraken).

0 Het aantal onttrekkingen in de pedode 2000-2005 wordt 'ingeschat op 600 woningen, terwijl

met staatssecretaris Remkes voor de periode 2005-201 0 een aantal is afgesproken van

1.400 onttrekkingen.

0 Uitgegaan wordt van minimaal 150 te verkopen huurwoningen per jaar en te streven naar

250 woningen per jaar.

0 1 0% van het totale nieuwbouwprogramma zal gerealiseerd worden als sociale

koopwoning.

0 Er wordt uitgegaan van woningvoorraad die op 1 januari 201 0 bestaat uit 80% eengezins-

en 20% meergezinswoningen.

0 Met betrekking tot het particuliere opdrachtgeverschap wordt uitgegaan van 15% uitgifte

bouwkavels en het stimuleren van alternatieve vormen tot eveneens minimaal 15% van het

bouwprogramma.

In de voorliggende paragraaf zal deze informatie onderling afgestemd en vertaald worden in

concrete aanbevelingen met betrekking tot de differentiatie van het taakstellende

woningbouwprogramma.

In vergelijking met voorgaande jaren is er een duidelijk verschil in de tot standkoming van het

programma. Werd in voorgaande jaren het totale programma bepaald door de resultaten van

woningmarktonderzoek, voor de voorliggende nota Wonen is gekozen voor een langere

periode, namelijk tot het jaar 201 0, waarbij de differentiatie van de totale voorraad met

betrekking tot een aantal elementaire aspecten in dat jaar is vastgelegd in de notitie

"Woonopgave Heimond 201 O", die in oktober 2001 door het College van Burgemeester en

Wethouders is vastgesteld en besproken is in de raadscommissie Stedelijk Beheer en

Volkshuisvesting. De woningmarktonderzoeken vormen nu de basis voor de berekening van

de fasering, dus het bepalen van de weg die naar de gewenste eindsituatie moet leiden.

Als centrumgemeente zal Heimond ook in de toekomst een belangrijke bovenlokale functie op

de woningmarkt blijven vervullen. Daarom zal evenals voorgaande jaren bij de bepaling van de

gewenste differentiatie rekening gehouden worden met een Heimondse component (vooral

gebaseerd op onderzoeksresuitaten) en een regionale component (die zowel gebaseerd is op

informatie uit diverse onderzoeken als op beleidsmatige uitgangspunten).

0 Verhouding koop-huur

In deze woonvisie wordt in tegenstelling tot voorgaande jaren reeds vooraf voor het jaar

201 0 uitgegaan van een totale woningvoorraad van 45% huurwoningen en 55%

koopwoningen. Het verhouding huur-koop in het nieuwbouwprogramma vormt een afgeleide

van de verhouding die in 201 0 aanwezig dient te zijn in Heimond, en waarbij tevens is

rekening gehouden met sloop en verkoop van huurwoningen in de periode tot het jaar 201 0.

De verhouding koop-huur voor de totale periode 2002-201 0 staat dus reeds min of meer vast

(wordt bepaald door de vastgestelde eindsituatie in combinatie met sloop en verkoop), de

fasering binnen deze periode daarentegen niet. Om deze te bepalen zal gebruik gemaakt

worden van het tweejaarlijkse regionale woningbehoefteonderzoek, de analyse van

woningzoekenden in de huursector en andere marktinformatie.

Uit de woningbehoefteonderzoeken van de afgelopen jaren blijkt dat, indien kan worden

voldaan aan alle wensen van degenen, die verhuisplannen hebben, in diverse categorieën

huurwoningen een rekenkundig overschot dreigde te ontstaan. Verleden jaar bleek dit over-

schot veranderd te zijn in een tekort. Uit de resultaten van het meest recente

woningbehoefteonderzoek blijkt dat er op dit moment weer sprake is van een, zij het beperkt,

36

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

overschot aan huurwoningen, hoewel er op dit moment een duidelijke spanning op de markt

voor huurwoningen geconstateerd kan worden. Deze spanning wordt veroorzaakt door een

combinatie van factoren, waarvan sommige van structurele aard en andere meer van

incidentele aard zijn. Genoemd kunnen onder andere worden:

1 . Sociaal-maatschappelijke factoren, zoals verdergaande individualisering, vergrijzing.

2. De omzetting van huur- in koopwoningen.

3. De landelijke situatie op de woningmarkt, met name in de koopsector.

4. De vertraagde oplevering van allerlei nieuwbouwprojecten zowel in de uitieggebieden als

in de bestaande stad en zowel in de huursector (directe gevolgen merkbaar) als in de

koopsector (indirecte gevolgen in verband met mindere'doorstroming). Dit betreft

overigens geen specifiek Heimonds probleem maar is overal in den lande zichtbaar. Het

aantal opgeleverde woningen is landelijk het afgelopen jaar landelijk op een naoorlogs

dieptepunt uitgekomen. Als oorzaken van deze stagnatie kunnen genoemd worden, dat

steeds vaker beroepsprocedures tegen bestemmingsplannen gestart worden, dat vaak

bouwmaterialen niet op tijd leverbaar zijn, dat zowel bij de overheid als bij de realisatoren

een tekort is aan gekwalificeerd personeel en het afgelopen jaar een afnemend

consumentenvertrouwen en onder druk staande vermogenspositie van huishoudens.

5. De hogere prijzen in de koopsector, waardoor huishoudens die voorheen een

koopwoning zochten, zich nu weer richten op de huursector.

Getracht zal worden de spanning op de markt voor betaalbare huurwoningen als volgt

verminderen:

1 . Als gevolg van de meer structurele oorzaken is het woningbouwprogramma in de

huursector in het Volkshuisvestingsplan 2000-2004 reeds behoorlijk verhoogd. De eerste

in dit plan vermelde bouwplannen zullen op korte termijn worden opgeleverd. De

resultaten van het meest recente Woningbehoefteonderzoek geven geen aanleiding om

het programma in de huursector wederom aanzienlijk te verhogen. De gevolgen van een

verdere verhoging zouden bovendien eerst over enkele jaren merkbaar zijn, gezien de

tijd die tussen de planning en de daadwerkelijke realisatie ligt.

2. Intussen zal er wel hard aan gewerkt worden om de vertraagde woningproductie in te

halen. De woningbouw in de koopsector zal door middel van doorstroomketens vele

woningen weer beschikbaar maken voor de verhuur, terwijl vanzelfsprekend toevoeging

van huurwoningen rechtstreeks gevolgen heeft.

3. Wat betreft de spanning in verband met de hogere prijzen in de koopsector mag

verwacht worden, dat wanneer de productie in Brandevoort op gang komt er een

doorstroming ontstaat, waarbij allereerst koopwoningen in de minder hoge prijsklassen

vrijkomen en dus weert aan de vraag van bovenstaande huishoudens kunnen voldoen,

en vervolgens via de volgende doorstroomketens ook huurwoningen vrijkomen.

Wat betreft de korte termijn is er dus duidelijk sprake van spanning op de markt voor

huurwoningen. Wat de langere termijn betreft mag verwacht worden dat deze spanning weer

zal verdwijnen. Ook uit landelijk onderzoek blijkt een toenemend overschot aan

huurwoningen. Voor het opheffen van de huidige spanning is dus het aanpakken van de

vertraagde bouwplannen in Brandevoort, doch ook elders in de stad, van het grootste

belang.

Daartoe zal de voortgang van de woningbouwprogrammering, nog meer dan in het verleden,

worden gemonitoord.

Ongeacht of er nu wel of geen spanning is, het blijft toch uiterst wenselijk huurwoningen in het

nieuwbouwprogramma op te nemen. Enerzijds heeft de gemeenteraad herhaalde malen erop

aangedrongen om in nieuwbouwplannen, en met name in Brandevoort, doch ook op andere

nieuwbouwlocaties differentiatie aan te brengen, dus ook huurwoningen op te nemen.

Anderzijds voldoet een aantal huurwoningen niet meer aan de wensen van de huidige

woningbehoevenden. Andere huurwoningen onder andere door middel van nieuwbouw zijn

voor deze groep noodzakelijk.

Fasering koop-huurverhouding

37

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

Uit bovenstaande tabel blijkt dat het nieuwbouwprogramma voor de periode 2001-2010 8.360

woningen bedraagt. Indien de toevoeging in het jaar 2001 en de te verwachten toevoeging in

het jaar 2002 in mindering gebracht worden, resteert een programma van

6.960 voor de periode 2003-201 0 (planning 2002-2009).

Voor de totale periode 2001-2010 betekent dit 2.504 huurwoningen, ofwel 30%, en 5.856

koopwoningen ofwel 70% van het programma. Verwacht wordt dat in de jaren 2001 en 2002

95 huurwoningen (295 opgeleverd minus 210 gesloopt) en 1.305 koopwoningen aan de

voorraad zullen worden toegevoegd. Voor de oplevering in de jaren 2003-201 0 resteert dan

een opgave van 2.409 huurwoningen en 4.551 koopwoningen, ofwel een verhouding van 35%-

65%. Deze aantallen huurwoningen zijn overigens alleen mogelijk, indien de ruimte ervoor

gecreëerd wordt door middel van sloop of verkoop van huurwoningen.

Uit het Woningbehoefteonderzoek 2000 bleek een rekenkundig tekort van circa 800

huurwoningen. Uit de resultaten van het onlangs plaatsgevonden woningbehoefteonderzoek

blijkt daarentegen weer een rekenkundig overschot van circa 200 huurwoningen. Deze

resultaten bevestigen de verwachting dat de op dit moment duidelijk merkbare druk op de

markt voor huurwoningen veroorzaakt wordt door de vertraagde oplevering van plannen zowel

in de huur- als in de koopsector. Voor de korte termijn zal daarom versneld een aantal plannen

in de huursector aan bod komen. Wat de lange termijn betreft moet geconcludeerd worden dat

over de periode 2003-201 0 nieuwbouw in de huursector vrijwel alleen mogelijk is indien dit

samengaat met verkoop en sloop van huurwoningen. Het is dus strikt noodzakelijk om

huurwoningen die niet meer voldoen aan de wensen van de huidige woningzoekenden te

slopen of om huurwoningen te verkopen. Dit schept ruimte voor de bouw van huurwoningen

die wel voldoen aan de wensen en behoeften van de woningzoekenden. De Wet Bevordering

Eigen Woningbezit zal hierbij enige hulp kunnen bieden.

¿ Heimondse component

¿ Mede als gevolg van het aantrekkelijk aanbod in de koopsector, de lage rentestand

en het steeds minder subsidiëren van huurwoningen, is de vraag naar

huurwoningen een aantal jaren sterk afgenomen. De brutovraag nam in de periode

1995 tot 1997 af, nam vervolgens weer toe van 53% in 1997 via 54% in 1998 naar 57%

in 1999 en is ondanks de geconstateerde spanning op de markt voor huurwoningen

in 2001 weer afgenomen naar 52%. Ook in absolute zin is de vraag naar

huurwoningen het afgelopen jaar fors afgenomen. Daarnaast komen door middel

van doorstroming huurwoningen weer beschikbaar op de woningmarkt. Dit aanbod

is het afgelopen jaar fors afgenomen. Uiteindelijk resteert een netto vraag, die,

uitgaande van een situatie waarbij volledig is tegemoet gekomen aan de wensen van

de woningzoekenden, weer een klein rekenkundig overschot aan huurwoningen

geconstateerd kan worden van circa 200 woningen. In de periode 1995-1998 kende

Heimond een overschot van circa 1.000 woningen. Daarna nam het overschot af via

circa 600 in 1997 en 250 in 1998 naar een tekort van ruim 800 in het component

> De regionale vraag wijkt iets af van de Heimondse vraag naar koopwoningen, in die zin dat

vanuit de regio iets meer woningen gevraagd worden in de prijsklasse >fl400.000,-.

> Daarnaast dient vooral ook in de koopsector de doelstelling van versterking van de sociaal-

economische structuur tot stand gebracht te worden en zullen de percentages voor de

hogere prijsklassen bij de regionale component ook op een iets hoger niveau liggen dan bij

jaar 1999 en dus nu weer een klein overschot in 2001. Voor alle duidelijkheid betreft dit

alleen de Heimondse vraag.

De toename van de vraag naar huurwoningen in het jaar 1999 kon verklaard worden door

een toenemende verhuisgeneigdheid van 55-plussers en van starters (die zich weer meer

richten op de huursector in verband met de steeds hoger wordende koopprijzen). De

verandering van een tekort aan huurwoningen in 1999 naar weer een klein rekenkundig

overschot in 2001 kan verklaard worden door een sterk verminderde verhuisgeneigdheid,

met name van starters op de woningmarkt, die voor een belangrijk deel juist gericht zijn op

deze huursector. Het geringe aanbod aan huurwoningen is mogelijk hiervoor een

verklarende factor.

38

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

> De constatering, dat er een theoretisch overschot zal ontstaan, wat betreft de Heimondse

vraag, betreft slechts de laagste prijsklasse namelijk De vraag naar duurdere

huurwoningen neemt, uitgaande van zowel het woningbehoefteonderzoek als van het

bestand van ingeschreven woningzoekenden in de huursector, steeds verder toe. Uit de

analyse van de leegstand blijkt, dat ook deze woningen geen of nauwelijks leegstand

kennen. Het betreft vooral duurdere meergezinshuurwoningen van hoge kwaliteit op

centrale locaties, bestemd voor de doelgroepen ouderen en startende tweeverdieners. Bij

deze categorie woningen blijkt vaak, dat het aanbod de vraag schept. Vaak hebben deze

huishoudens in eerste instantie geen verhuisplannen, maar worden gestimuleerd te

verhuizen door het aantrekkelijke aanbod.

De bruto-behoefte aan koopwoningen is in vergelijking met verleden jaar fors afgenomen,

terwijl het aantal door verhuizing vrij te komen woningen eveneens fors is afgenomen

0 Prijsklasse/Differentiatie van de huursector

Uit de Woningbehoefteonderzoeken van de afgelopen jaren bleek dat in Heimond een groot

rekenkundig overschot aan woningen in de laagste huurprijsklasse aanwezig was. Daarnaast

is in de nota "Kernvoorraad in Heimond" (1 997) geconstateerd, dat er voldoende woningen,

behorend tot de kernvoorraad in Heimond aanwezig zijn om de doelgroep van het beleid,

namelijk de lagere inkomensgroepen, op te kunnen vangen.

Nadat verleden jaar in deze prijsklasse plotseling een rekenkundig tekort werd geconstateerd,

blijkt uit het meest recente regionale woningbehoefteonderzoek weer een overschot aan

woningen met een huurprijs van Het verleden jaar geconstateerde tekort is dus niet

structureel gebleken.

Nieuwbouw van woningen in deze prijsklasse is gezien de bouwkosten en de gewenste

kwaliteit reeds jaren niet meer mogelijk.

0 Heimondse component

Uit voorgaande paragraaf is reeds gebleken dat de verhuisgeneigdheid van starters in het

meest recente regionale woningbehoefteonderzoek aanzienlijk is afgenomen. Dit is juist de

doelgroep die in belangrijke mate gericht is op huurwoningen in de laagste prijscategorie.

Geconstateerd kan worden dat de bruto vraag naar woningen met een huur van nog

slechts een vijfde deel is van de vraag van verleden jaar. Ook het aantal door verhuizing vrij te

maken woningen in deze prijsklasse is afgenomen, echter in lang niet dezelfde mate als de

bruto vraag. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een rekenkundig overschot aan dit soort

woningen, Rekenkundig gezien is er ook nagenoeg evenwicht tussen bruto vraag en

vrijkomend aanbod in de prijscategorie fl612,- tot fl999,-, en is er een tekort aan woningen met

een huur net onder de huursubsidiegrens (fll 01 0,-). Tenslotte is er een gering overschot aan

woningen met een huur boven de huursubsidiegrens. Ondanks dit geconstateerde overschot

kan toch uit de praktijk opgemaakt worden, dat deze woningen en met name de duurdere

categorieën hierbinnen toch goed verhuurbaar zijn. Het betreft in de meeste gevallen

nieuwbouwappartementen, waarbij gesteld kan worden dat het aanbod de vraag schept (men

geeft niet aan, dat men verhuisplannen heeft, maar indien het aanbod aantrekkelijk is, verhuist

men toch).

Tenslotte blijkt een huurprijs van ca fll 000,- niet abnormaal te zijn als tevens gekeken wordt

naar de gestegen bouwkosten en de eisen, die aan nieuwbouwhuurwoningen gesteld worden

in het kader van aanpasbaar en toegankelijk bouwen, duurzaam bouwen en het

politiekeurmerk "veilig wonen in een veilige woonomgeving".

Buiten de conclusies van het woningbehoefteonderzoek speelt de voorgenomen

herstructurering van Binnenstad-Oost, en eventueel in latere jaren nog andere wijken een rol.

Tijdens de behandeling van de begroting 2001 heeft het College de gemeenteraad toegezegd,

met uitzondering van een tweetal locaties, in principe alle projecten voor differentiatie in

aanmerking dienen te komen.

Bij de behandeling van de begroting 2002 heeft het College, mede gezien de actuele spanning

op de markt voor huurwoningen, toegezegd dat getracht zal worden:

1. vertraagde plannen zowel in de huur- als in de koopsector zo snel mogelijk af te ronden;

2. nieuwe plannen in de huursector naar voren te halen;

39

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

3. dit te compenseren door in latere jaren wat minder huurwoningen te realiseren, zodat het

totale programma toch gehandhaafd kan blijven.

Overwegende dat de vraag naar woningen in de lagere huurprijscategorieën mogelijk

beïnvloed is door het geringe aanbod en het overgrote deel van de vraag naar huurwoningen

zich richt op een huurprijs net onder de huursubsidiegrens, en dat de vraag naar woningen in

de hogere huurprijscategorieën naar alle waarschijnlijkheid niet via een

woningbehoeftenonderzoek zichtbaar wordt, maar toch blijkt in de praktijksituatie, wordt

voorgesteld de huursector in het taakstellende woningbouwprogramma 2003-2009 als volgt

tedifferentiëren:fl612,-totfl.010,-:75%en>fl1.010,-:25%. lnverbandmetdebehoefte

aan duurdere appartementen voor ouderen en startende tv@eeverdieners op centrale

hoogwaardige locaties betekent dit in vergelijking met het laatste Volkshuisvestingsplan,

rekening houdend met een verschil in prijsklassen, een beperkte verschuiving in van dure

naar betaalbare huurwoningen.

Voor alle nieuw te bouwen woningen geldt dat deze woningen dienen te voldoen aan bepaalde

criteria, zoals uitermate geschikt voor ouderen en startende tweeverdieners en een

hoogwaardige kwaliteit van de woning en woonomgeving.

0 Regionale component

Uit voorgaande regionale woningbehoeftenonderzoeken (de resultaten van het onlangs

gehouden onderzoek zijn voor het regionale deel nog niet beschikbaar) bleek, dat responden-

ten, die afkomstig zijn uit de overige S.R.E.-gemeenten, bereid zijn meer aan huur te betalen

dan de Heimondse woningzoekenden.

Heimond heeft een bovenlokale taakstelling en heeft zich tot doel gesteld daarmee ook de

sociaal-economische structuur te verbeteren en mikt daarmee op onder andere het hogere

segment van de markt voor huurwoningen.

Daarnaast zal Heimond binnen S.R.E.-verband trachten te stimuleren, dat gemeenten buiten

de centrale steden ook sociale huurwoningen aanbieden voor de opvang van hun eigen

doelgroep, en dus niet meer alleen bouwen voor vooral de hogere inkomensgroepen.

Voor de regionale component worden daarom, rekening houdend met een andere indeling

naar prijscategorie, een iets aangepast verhouding voorgesteld dan verleden jaar: fl612,- tot

fl1.010,-: 20% en >f1.010,-: 80%.

5.f. Taakstellende woningbouwprogramma 2003-2010

Samenvoeging van beide componenten leidt tot het volgende beeld.

Tabel. 15 Taakstellende woningbouw gramma 2003-2010: differentiatie van de huursector.

In% Absoluut Totaal

In aandeel huursector In aandeel tot.

progr.

Helm. Reg. Helm. Abs. % %

75 20 1.6 39 1.710 72 25*

>f1.010 25 80 58610 115 675 28 10

LLoigal- 11 100 2.241 _144j 2.3á-5- 100 1 @@35*

* Inclusief 1 0% voor goedkope koopwoningen

Zoals uit de volgende paragraaf nog zal blijken, stelt de rijksoverheid in de nota "Wonen:

Mensen, Wensen, Wonen" voor meer aandacht te richten op de sociale koopsector, ofwel de

prijscategorie -, namelijk 10% van het totaal programma. Aangezien echter deze

woningen bestemd zijn voor dezelfde doelgroep dan huurwoningen in de prijscategorie

O,- zal dit aandeel van 1 0% goedkope koopwoningen in mindering worden gebracht op

het aandeel huurwoningen -

Uitgaande van de actuele spanning op de markt voor huurwoningen en tevens de

herhuisvesting van bewoners uit de te herstructureren buurten te vergemakkelijken wordt

voorgesteld in de eerste jaren van de programmaperiode het accent sterker te leggen op de

prijscategorie -. Compensatie vindt vervolgens plaats in de jaren daarna, terwijl in de

40

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

laatste jaren van de programmaperiode weer het gemiddelde aandeel wordt aangehouden. In

onderstaande tabel wordt dit voorstel verder uitgewerkt.

Tabel. 15 Fasering taakstellend woningbouwprogramma 2003-201 0: differentiatie van de huursector.

@.fi 010 Totaal Progr.=100%

Relatief Absoluut Relatief Absoluut Absoluut

2003 35 380 10 110 1.100

2004 30 340 10 110 1.160

2005 20 215 10 100 1.100

2006 15 160 10 105 1.100

2007 2 245 10 100 1.000

2008 2 200 10 80 800

2009 25 1 170 10 70 700

Totaal 25% 1 1.710 1 10% 6751 6.960

* Inclusief 10% voor goedkope koopwoningen

S.f.l. Differentiatie van de koopsector

0 Heimondse component

> In het verleden werden in het Meerjarenwoningbouwprogramma de prijsklassen in de

koopsector bepaald door de stichtingskosten voor goedkope, middeldure en dure

woningen, zoals vermeld en jaarlijks aangepast in het BBSH. Gezien de

prijsontwikkelingen van de afgelopen jaren zijn deze stichtingskosten niet meer realistisch.

Gekozen is daarom voor een indeling in de volgende categorieën: -, fl275.000,-

tot fl400.000,-, fl400.000,- tot fl500.000,-, fl500.000- tot fl750.000,- en >fl750.000,-.

> De vraag naar koopwoningen is (zowel bruto als netto) fors afgenomen, alhoewel de

afname minder groot is geweest dan bij de huursector.

> De vraag naar koopwoningen concentreert zich steeds meer in de prijsklassen >fl400.000.

Was de vraag naar koopwoningen het laatste Volkshuisvestingsplan netto voor 32%

gericht op deze prijsklasse, inmiddels is dit aandeel opgelopen tot 70%. Indien deze klasse

weer verder gedifferentieerd wordt dan blijkt de netto vraag naar koopwoningen in de

prijsklasse fl400.00,- tot fl500.000,- 30% te bedragen van de totale vraag naar

koopwoningen, de prijsklasse fl500.000,- tot fl750.000,- 33%, en >fl750.000,- 7%.

> De vraag naar goedkope koopwoningen (stichtingskosten -) is verder

afgenomen. De afname van de netto vraag is naar alle waarschijnlijkheid deels veroorzaakt

doordat de afgelopen jaren een belangrijk deel van de vraag naar goedkope koopwoningen

ingevuld wordt door de verhuurders, die met uitzondering van de laatste twee jaren, in

aanzienlijke mate woningen hebben verkocht. Een andere verklaring voor deze afname is

dat gezien de sterke stijging van de bouwkosten een koopwoning in deze prijsklasse weinig

kwaliteit te bieden heeft en dus voor kopers niet meer in trek is. Tenslotte kan als laatste

verklaring opgevoerd worden dat als gevolg van de hoge prijzen van koopwoningen,

gecombineerd met het geringe aanbod aan woningen in deze laagste prijscategorie,

potentiële kopers weer zich meer zijn gaan richten op de huursector. Aangezien echter de

gemeenteraad van Heimond heeft aangedrongen op het tot stand brengen van

gedifferentieerde woonmilieus, vooral in Brandevoort, zou in het woningbouwprogramma

een beperkt aandeel koopwoningen in deze prijscategorie toch wenselijk zijn. Ook de

rijksoverheid geeft in de nota "Wonen: Mensen, Wensen, Wonen" een percentage van 1 0%

van het bouwprogramma voor de sociale koopsector (ofwel prijsklasse tot fl275.000) aan.

> Aangezien deze woningen bestemd zijn voor dezelfde doelgroep als de doelgroep die

gericht is op sociale huurwoningen, zal deze 10% in mindering gebracht worden op het

aandeel huurwoningen in de prijsklasse -, en zal dus niet ten koste gaan van het

aandeel koopwoningen, zoals in paragraaf is voorgesteld.

> Voor de Heimondse component worden daarom de volgende aandelen voorgesteld:

- 10% van het totale programma (hiermee is reeds bij de huursector rekening

gehouden), fl275.000-fl400.000,- 36%, fl400.00,- tot fl500.000,- 27%, fl500.000,- tot

fl750.000,- 30%, en >fl750.000,- 7%.

> Regionale de Heimondse component.

41

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

> Voorgesteld wordt de volgende verdeling:

fl275.000-fl400.000,- 20%, fl400.00,- tot fl500.000,- 20%, fl500.000,- tot fl750.000,- 30%

en >fl750.000,- 30%.

S.f.2. Taakstellende woningbouwprogramma 2003-2010

Samenvoeging van beide componenten leidt tot het volgende beeld:

Tabel. 17 Taakstellende woningbouwprogramma 2003-2010: differentiatie van de koopsector.

In% Absoluut Totaal

In aandeel koopsector In aandeel tot.

progr.

Helm. Reg. Helm. Reg. Abs. % %

nvt nvt nvt nvt (696) nvt (1 0)

fl275-fl400.000 36 20 660 548 1.208 26 1 7

fl400-f500.000 27 20 495 548 1.043 23 1 5

fl500-.f750.000 30 30 550 822 1.372 30 20

>.f750.000 7 30 129 -823- 952, 2 1 13.

Totaal ioo 100 1.834 1 2.741 L 4.575 1 100 1 65

Voor de koopsector kunnen op dit moment geen redenen worden aangevoerd om een

aangepaste fasering in deze aandelen aan te brengen. In onderstaande tabel wordt

aangegeven hoe de koopwoningen per prijsklasse over de verschillende jaren zijn

opgenomen.

Tabel. 18 Fasering taakstellend woningbouwprogramma 2003-2010: differentiatie van de psector.

275-400.000 400-500.000 500-750.000 >750.000 Tot.

Progr.=

100%

Rel. Abs. Rel. Abs. Rel. Abs. Rel. Abs. Abs.

2003 17 186 15 165 20 220 13 143 1.100

2004 17 196 15 174 20 232 13 151 1.160

2005 17 190 15 165 20 220 13 143 1.100

2006 17 190 15 165 20 220 13 143 1.100

2007 17 170 15 150 20 200 13 130 1.000

2008 17 134 1 5 120 20 160 1 3 104 800

2009 117 15 105 1 20 140 131 91 700

o@a 1 1.183 1 -r, 11 nrq 1 92 --1-3-[--905 6.giO-

In het volgende overzicht wordt de hiervoor beleidsmatig vastgelegde differentiatie van het

taakstellende woningbouwprogramma voor de periode 2000-2004 samengevat en vergeleken

met het voorgaande Volkshuisvestingsplan.

Tabel. 19 het taaksteliende woningbouwprogramma 2001-2005.

Nota Wonen 2003-2010 VOP 2000-2004

15%

>f1.010 10%* >fl910 10%

Totaal huur 25%* Totaal huur 27%

1 0%' 2%

fl275.000-fl400.000 17% fl183.000-fl261.000 10%

fl400.000-fl500.000 15% fl261.000-fl325.000 11%

fl500.000-fl750.000 20% fl325.000-fl400.000 26%

>fl750.000 13% >fl400.000 1 24%

Totaal koop 75%* 1 73%

* Hierbij is rekening gehouden met het doorschuiven van 1 0% huurwoningen in de categorie O,- naar de goedkope

koopsector, overeenkomstig het beleid van de rijksoverheid.

42

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

S. 9. Woningtype

* De huidige verhouding tussen eengezins - en meergezinswoningen bedraagt in Heimond

78%-22%. Mede in het kader van de transformatieopgave en het relatief hoge aandeel

eengezinswoningen in de uitieggebieden in de periode 2005-2010 is in de notitie

"Woonopgave Heimond 201 O" voor het jaar 201 0 een verhouding voorgesteld van 80%-

20%. Aangezien de transformatieopgave tot het jaar 201 0 voor een belangrijk deel

eengezinswoningen betreft, zal het aandeel eengezinswoningen in het

nieuwbouwprogramma iets hoger dan 80% dienen te zijn om uiteindelijk op deze 80% in

het jaar 201 0 uitte komen.

* Evenals de afgelopen jaren, met uitzondering van het jaar 2000, kan geconcludeerd

worden dat het aantal door verhuizing vrij te maken meergezinswoningen, zowel in de

huursector als in de koopsector, de vraag naar dit soort woningen overtreft. Dit overschot is

dit jaar in de huursector in absolute zin afgenomen, terwijl het in de koopsector is

toegenomen. Toch blijken appartementen in de koopsfeer, mits van goede kwaliteit en

gelegen op hoogwaardige locaties, in de praktijk tegenwoordig gewild te zijn (aanbod

schept de vraag). Het rekenkundig tekort (excl. regionale component) aan eengezins-

woningen in de koopsector blijft groot, terwijl in de huursector het rekenkundig overschot

aan eengezinswoningen van verleden jaar is veranderd naar een situatie waarbij vraag en

vrijkomend aanbod nagenoeg in evenwicht zijn.

* De vraag naar meergezinswoningen is echter gericht op kwalitatief goede meer-

gezinswoningen op hoogwaardige centraal gelegen locaties, vooral vanuit de doelgroep

ouderen en startende tweeverdieners en aanzienlijk minder op locaties in de buitenwijken.

De nieuw te bouwen meergezinswoningen dienen dus zonder uitzondering bij uitstek

geschikt te zijn voor deze doelgroepen en met name gelegen te zijn op bovengenoemde

locaties.

In de regio is een aanzienlijke vraag naar meergezinswoningen geconstateerd. Heimond

kan vanuit de regionale taakstelling een bijdrage leveren om aan deze vraag te voldoen.

* De voorraad eengezinshuurwoningen zal, als gevolg van het strategisch voorraadbeheer

(sloop en verkoop) fors afnemen. Dit zelfde geldt, zij het in mindere mate voor de

meergezinshuurwoningen.

* Het merendeel van de huurwoningen, die gerealiseerd zullen worden in Brandevoort

evenals een belangrijk deel van de vervangende nieuwbouw in de huursector zal in de

eengezinssfeer gebouwd worden.

* Gezien deze overwegingen, wordt voorgesteld het aandeel meergezinswoningen in de

huursector voor de komende jaren in vergelijking met verleden jaar te verlagen van 80%

naar 40%, waarbij overigens in prijs en kwaliteit nagenoeg geen concurrentie mag

optreden met de bestaande meergezinswoningen. Voor de koopsector wordt voorgesteld

het aandeel meergezinswoningen in vergelijking met verleden jaar eveneens iets te

verlagen van 1 0% naar 8%. De consequenties van deze uitgangspunten voor het woning-

bouwprogramma 2003-2010 zijn als volgt:

Tabel. 20 Taakstellend woningbouwprogramma 2000-2004 naar verhouding koop-huur en woningtype.

Eengezins Meergezins Totaal

Abs. % Abs. 1 % Abs. %

Huurwoningen 1.431 60 954 [46- 2.385 100

Koopwoningen 4.209 92 366 8 4.575 100

Totaal 11 5.640 181 1.320 --[1-9 6.960 100

5.h. Huisvesting ouderen

Tijdens de behandeling van het Volkshuisvestingsplan 1999-2003 in de gemeenteraad is reeds

toegezegd de huisvestingssituatie en woningbehoefte van ouderen nader te analyseren. In

verband met de hoge prioriteit voor de herstructurering van Binnenstad-Oost was dit

43

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

onderzoek vertraagd. In voorliggende nota wordt in hoofdstuk 6 betreffende Wonen en Zorg

uitgebreid hierbij stilgestaan. In het Volkshuisvestingsplan 2000-2004 was, op basis van het

grote tekort aan dit soort woningen, voorgesteld jaarlijks 1250 seniorenwoningen door middel

van nieuwbouw aan de voorraad toe te voegen. Voor de komende planningsperiode wordt

voorgesteld dit aantal op te hogen tot 150 woningen per jaar in verband met de vervangende

nieuwbouw in de huursector in Binnenstad-Oost, die vooral gericht dient te zijn op de

doelgroep ouderen. Daarnaast is het gewenst bestaande woningen dusdanig aan te passen

dat deze geschikt gemaakt worden voor ouderen

5. i. Resurné: het taakstellend woningbouwprogramma 2003 - 2010

In het volgende overzicht wordt de hiervoor beleidsmatig vastgelegde differentiatie van het

taakstellende woningbouwprogramma voor de periode 2003-201 0 samengevat en vergeleken

met het voorgaande Volkshuisvestingsplan.

Tabel 21. Het taakstellende woningbouwprogram a 2003-201 0.

Nota Wonen 2003-201 0 VOP 2000-2004

15%*

>f1.010 10% >fl910 10%

Totaal huur 25%* Totaal huur 27%

1 0%* 2%

fl275.000-fl400.000 17% fl183.000-fl261.000 10%

fl400.000-fl500.000 15% fl261.000-fl325.000 11%

fl500.000-fl750.000 20% fl325.000-fl400.000 26%

>fl750.000 13% >fl400.000 24%

Totaal koop 75%* 73%

Verhouding huur-koop 25%-75% Verhouding huur-koop 27%-73%

Verhouding klein-groot 39%-61% Verhouding klein-groot 31%-69%

Aandeel meergez.won. 19% Aandeel meergezinswon. 19%

Aandeel specifiek voor ouderen 15,1 % n eel specifiek voor ouderen 13,3%

geschikte won. 1 geschikte won. 1

Aan de hand van de hiervoor gemaakt analyse dient een vertaling plaats te vinden naar

jaarlijkse woningbouwprogramma's (zowel kwalitatief als kwalitatief.

Deze programma's dienen als sturingsinstrument om te komen tot de gewenste "eind-

voorraad" '

Een voorbeeld van een dergelijkjaarlijks woningbouwprogramma is in de bijlage

opgenomen.

Te realiseren als sociale huurwoning. Na een nog nader te bepalen aantal jaren

verkopen aan de desbetreffende doelgroep.

44

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

S.j. Transformatiestrategiën

Zowel de nieuwbouw als de transformatie van de bestaande woningvoorraad dienen

uiteindelijk te resulteren in de gewenste woningvoorraad per 1-1 -201 0. De lokale-regionale

marktpositie, het investeringspotentieel en de economische ontwikkelingen zijn bepalend voor

de slaagkansen van de geformuleerde ambities

Om dit te bereiken zijn een aantal transformatiestrategieën beschikbaar. Hierna volgt een korte

omschrijving van toe te passen strategieën

Verdichten

Deze strategie is nodig voor het tot stand brengen van meer centrum-stedelijke woonmilieus.

Bij verdichten is de rol van de overheid soms initiërend en soms stimulerend. De investeringen

vinden veelal in de omgeving plaats

0 Verdunnen

Verdunnen vindt plaats omdat het economisch draagvlak voor het voortzetten van de

exploitatie, het veranderen van de positie van de wijk of het vernieuwen van de wijk ontbreekt.

Het gaat daarbij met name om buiten-centrum woonmilieus in gemeenten waar er een

overschot op de woningmarkt is, de waardering voor de wijk slecht is, de sociaal-economische

van de bewoners verslechtert en er wat betreft de bereikbaarheid ook geen

aanknopingspunten zijn voor verdichting. De markt vraagt om een aangepast type woonmilieu.

In de betreffende wijk liggen met name kansen. In dergelijke wijken is nadrukkelijk een rol voor

de overheid weggelegd.

0 Verbouwen

In deze strategie gaat het vooral om toevoegen van kwaliteit. Verbouwen is vooral interessant

als de bewoner voldoende inkomen of vermogen heeft en er elders geen mogelijkheden zijn

voor een passende woning. De rol van de overheid is in deze meer afstandelijk en regulerend.

0 Positie veranderen

Bij deze strategie functioneert de wijk slecht. Op omvangrijke schaal worden woningen aan de

woningvoorraad onttrokken, waardoor door middel van vervangende nieuwbouw kwaliteit aan

de wijk kan worden toegevoegd. Op deze wijze verschaft de wijk zich een nieuwe positie op de

woningmarkt. Het gaat daarbij vaak om centrum-stedelijke en groen-stedelijke woonmilieus.

Binnen deze strategie is een belangrijke rol voor de overheid weggelegd.

0 Functie veranderen

Functie verandering is aan de orde als er gebrek aan ruimte is voor de uitbreiding van de

woningvoorraad. De aard van de functie verandering wordt bepaald aan de hand van de vraag.

De rol van de overheid is veelal regulerend. Er moet gezorgd worden voor een goed evenwicht

tussen de aanpassing van de bestaande voorraad en nieuwe uitleg.

Binnen de gemeente Heimond zullen meerdere van de genoemde strategieën toegepast

moeten worden.

Aan de hand van een nadere analyse van de huidige en gewenste woonmilieus dient een

keuze te worden gemaakt t.a.v. de te volgen strategie.

45

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

6. Wonen en zorg

6.a. Inleiding

In het Volkshuisvestingplan 2000 - 2004 is de toezegging gedaan in een afzonderlijke

analyse in te gaan op de problematiek van de toenemende vergrijzing.

In dit hoofdstuk zal ingegaan worden op het onderwerp wonen en zorg. Nadrukkelijk wordt

opgemerkt dat dit onderwerp breder is dan de huisvesting van ouderen. Tevens zal aandacht

worden geschonken aan de huisvesting van gehandicapten en die doelgroepen die om een

bijzondere vorm van wonen vragen.

6.b. Beleidskader

6.b.l. Rijksbeleid

Samen leven is samen (ver)zorgen. Met deze zin opent hoofdstuk 7 Wonen en zorg:

inspelen op de toekomst van de nota Wonen in de 21' Eeuw van het ministerie VROM. De

nota concludeert dat de komende decennia de combinatie van wonen, zorg en

dienstverlening steeds belangrijker zal worden.

Een en ander is een gevolg van de toenemende vergrijzing, alsmede het feit dat de

gemiddelde leeftijd eveneens stijgt. Zo zal landelijk het aantal 65 plussers in de periode tot

2030 verdubbelen van circa 2 miljoen naar circa 4 miljoen (ofwel van 13 % naar 22 % van de

totale bevolking).

Daarnaast ontstaat een toenemende vraag naar zorgvoorzieningen in woningen vanwege

het extramuralisatiebeleid. Dit beleid is erop gericht mensen zo lang mogelijk zelfstandig te

laten wonen. Dit beleid geldt zowel voor ouderen als voor verstandelijk en lichamelijk

gehandicapten en (ex-) psychiatrische patiënten. Momenteel heeft 5,5 % van de bevolking

een handicap, waarvan 1/4zelfstandig woont.

Ook deze groep zal in omvang in de komende periode toenemen, waardoor de vraag naar

zelfstandige (aangepaste-) woonruimte landelijk met 100.000 tot 150.000 woningen zal

stijgen.

Tot slot dient in toenemende mate aandacht te worden geschonken aan de huisvesting van

(ex-) dak- en thuislozen, (ex-)verslaafden en ex-gedetineerden.

Belangrijk uitgangspunt bij de huisvesting van de hiervoor genoemde groepen is het streven

de huidige sterk institutionele aanbodgerichte oriëntatie om te buigen naar een

vraaggestuurde markt.

Om dit te bereiken is (op landelijk niveau) nog de nodige afstemming van de regelgeving

noodzakelijk. De modernisering van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ),

waarin de omslag van aanbodsturing naar vraagsturing centraal staat, moet hieraan een

bijdrage leveren.

In de afgelopen jaren zijn reeds een aantal maatregelen genomen om de belemmeringen

voor het realiseren van nieuwe combinaties van wonen en zorg weg te nemen. Zo zijn de

verzorgingshuizen per 1 januari 2001 overgegaan naar de AWBZ en is sprake van een

vereenvoudiging en versnelling van de bouwprocedures voor zorginstellingen in de sector

verzorging en verpleging.

De huursubsidiegrens voor 65 plussers is per 1 juli 1997 verhoogd, voorts zijn experimenten

ontwikkeld in het kader van de opplusregeling (waardoor 15.000 woningen extra in de

voorraad geschikt zijn gemaakt voor bewoning voor ouderen en gehandicapten) en zijn in de

periode 1993 - 1998 ingevolge de liftenregeling 1.800 gebouwen met 48.000 woningen beter

bereikbaar gemaakt.

In de nota Wonen in de 21 e Eeuw is het 6eprestatieveid wonen en zorg geïntroduceerd. Op

grond van dit prestatieveid krijgen woningcorporaties een expliciete rol bij het realiseren van

voorzieningen op het gebied van wonen, zorg- en dienstverlening.

In de gezamenlijke brief d.d. 25 juni 2001 van de staatssecretaris VWS en de

staatssecretaris VROM aan de Tweede Kame@' wordt geconcludeerd dat een verhoogde

28 brief d.d. 25 juni 2001, kenmerk DVVO/ZV-U-2191728

46

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

inzet nodig is om de problematiek op te lossen. Daartoe worden de volgende maatregelen

genoemd:

a. Woonzorgstimuleringsregeling: met ingang van 1 oktober 2000 is deze tijdelijke regeling

in werking getreden. Het doel van de regeling is het realiseren van innovatieve projecten

met een goede samenhang tussen wonen, zorg en dienstverlening, ter bevordering van

het langer zelfstandig functioneren van burgers die daarvoor op zorg of begeleiding zijn

aangewezen. Voor de regeling is een budget beschikbaar van fl 130 miljoen. De regeling

wordt uitgevoerd in 4 opeenvolgende tenders. De subsidie bedraagt een eenmalige

bijdrage. In de 2' tender zijn voor de gemeente Heimond door de Houtse

Woningbouwvereniging 3 aanvragen en Woonmaatsch'appij Heimond West 2 aanvragen

voor in totaal 262 woningen ingediend. De regeling is per 17 oktober 2001 verruimd met

een beperkt aantal functies die gerealiseerd kunnen worden in gebouwde voorzieningen

voor zorginfrastructuur.

b. Extra middelen voor woonzorgvernieuwing: voor het jaar 2001 en 2002 zijn ten laste van

de begroting van VWS fl 30 miljoen extra gereserveerd voor stimulering en

ondersteuning van vernieuwing op het terrein van wonen en zorg.

c. Vernieuwingsprogramma wonen en zorg op maat: in de 2 ehelft van 2001 wordt gestart

met een informatie-uitwisseling programma.

d. Stimuleren ontwikkeling "zorgvriendelijke wijken: op een aantal plaatsen in het land wordt

gewerkt aan de ontwikkeling van wijken waarbinnen expliciet aandacht wordt gegeven

aan de verbetering van de leefomgeving en aanwezigheid van infrastructuur en

voorzieningen, die zelfstandig wonen van mensen met een zorgbehoefte mogelijk

moeten maken.

e. Woonzorgvouchers: in de nota Wonen in de 21 e Eeuw wordt een experiment met de

woonzorg PGB S29 aangekondigd. Door middel van een stapeling van bijdragen uit

diverse bestaande regelingen ontstaat een budget waaruit men in meer of mindere mate

ongebonden de gewenste zorg kan inkopen.

Naast bovengenoemde maatregelen wordt tevens gewerkt aan het wegnemen van een

aantal belemmeringen in wet- en regelgeving en financiering. Ten aanzien van de

knelpunten op het gebied van ruimtelijk- en grondbeleid heeft de staatssecretaris VROM bij

brief d.d. 22 augustus 200 1 30 aandacht gevraagd voor een aantal knelpunten. In deze brief

wordt geconstateerd dat de instellingsbevolking naar verwachting landelijk daalt van 237.000

in 1998 naar 139.000 in de periode tot 201 0. Gevolg hiervan is dat voor de komende 1 0 jaar

rekening gehouden moet worden met een extra behoefte van 50.000 woningen. In het kader

van de herijking van de verstedelijkingsafspraken is door de staatssecretaris nadrukkelijk

wonen en zorg tot speerpunt van beleid gemaakt.

6.b.2. Provinciaal beleid

In de nota Wonen in Brabant wijdt de provincie een afzonderlijk hoofdstuk aan

Volkshuisvesting en zorg. In de nota wordt het belang van het handhaven van de huidige

intramurale capaciteit uitgesproken. Voorts is becijferd dat 56.000 sociale huurwoningen in

Noord-Brabant in meer of minder mate moeten worden aangepast (peildatum 1998). De

provincie heeft ter stimulering van deze opgave deelgenomen aan het opplusproject van het

SEV, door reservering van fl 1.5 miljoen.

Begin 2001 heeft de provincie Noord-Brabant een notitie inzake de behoefte aan zorg

gepresenteerd. In deze notitie is een methodiek opgenomen voor het berekenen van de

behoefte aan zowel intra- en extramurale voorzieningen, alsmede een tussenvorm wonen en

zorg. Op deze methodiek wordt verder in dit hoofdstuk nader ingegaan.

Voorts heeft de provincie een Stimuleringsfonds Zorg en Wonen in het leven geroepen.

In de periode 2000 - 2003 is een bedrag ad fl 5.2 miljoen beschikbaar voor

stimuleringssubsidies voor de bouw/verbouw van kleinschalige zorgwoonvormen voor

mensen die intensieve zorg nodig hebben.

29 Persoons Gebonden Budget

30 Brief d.d. 22 augustus 2001, aan college Gedeputeerde Staten en Burgemeester en wethouders

inzake ruimtelijke knelpunten zorginstellingen

47

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Op 12 oktober 2001 hebben provinciale Staten van Noord-Brabant de regiovisie verzorging

en verpleging vastgesteld. Deze regiovisie "Werken aan wat bindt" is een vervolg op de

regiovisie "Ouderenzorg Zuid-Oost Brabant inclusief chronisch zieken en mensen met een

lichamelijke handicap" uit 1997. De regiovisie is een richtinggevend kader dat voor alle

betrokken partijen het perspectief beschrijft van waaruit het aanbod van zorg en

dienstverlening zo adequaat mogelijk kan worden afgestemd op de vraag naar zorg en

diensten. In de regiovisie is tevens opgenomen de subregio visie verpleging & verzorging

Heimond. Deze nota geeft de volgende leidende principes:

- vraagsturing (de zorgvrager geeft zelf richting aan de zorg die hij ontvangt);

- zo lang mogelijk thuis

- vermaatschappelijking van de zorg (zorg meer verankerd in samenleving)

- scheiden van wonen en zorg

- keten benadering (ononderbroken lijn vanaf het moment dat de vraag naar zorg en de

daaraan gerelateerde diensten binnenkomt tot aan het moment dat heet proces en de

uitkomsten worden geëvalueerd)

- spreiding, toegankelijkheid, bereikbaarheid en bruikbaarheid van voorzieningen (BTB)

- bevorderen van ontschotting

Tot slot heeft de provincie een rol in het kader van het planologisch beleid. Het provinciaal

beleid is gericht op verstedelijking: concentratie van bebouwing in stedelijke gebieden. Dit

beleid wordt vorm gegeven door middel van richtgetallen voor de woningbouw. Daar waar

het gaat om kleinschalige woonvormen voor mensen met een grote zorgbehoefte maken

deze projecten geen deel uit van de reguliere woningvoorraad en hebben dan ook geen

invloed op het aantal woningen dat een gemeente mag bouwen.

6.b.3 regionale zorgstructuur

Hiervoor is reeds melding gemaakt van de regionale visie van het Regioberaad Verpleging &

Verzorging regio Heimond.

Ter uitvoering van de visie zijn een drietal prioriteiten geformuleerd:

1 . Evenwichtige spreiding met betrekking tot Wonen-Zorg en daaraan gerelateerde

Dienstverlening, afhankelijk van de behoeften;

2. Behoud en versterking van de Informele Zorg (mantelzorg, zelfzorg en vrijwilligers);

3. Ontwikkelen van een gezamenlijk Preventief Beleid en uitvoering van daaruit

voortvloeiende activiteiten.

Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven vervult daarbij een activerende, adviserende

en ondersteunende rol.

Ter uitwerking van de hiervoor genoemde 3 prioriteiten zijn door het Regioberaad Verpleging

& Verzorging werkgroepen ingesteld.

De werkgroep Wonen, Zorg en daaraan gerelateerde Dienstverlening is begonnen met een

inventarisatie naar de aanwezige en gewenste voorzieningen over de periode 2000 - 201 0.

Het SRE heeft hiertoe een model ontwikkeld. In bijlage 1. is dit model voor de gemeente

Heimond weergegeven. Een volgende stap is te komen tot een evenwichtige spreiding van

de voorzieningen binnen de (sub-)regio.

6.c. locale situatie

6.c.l. Vergrijzing in Heimond

De huidige bevolking van de gemeente Heimond is nog relatief jong. Per 1-1-2001 telt de

gemeente 80.716 inwoners. Het aandeel ouderen, uitgaande van een leeftijd van 55 jaar en

ouder bedraagt 21.7 %. Dit percentage is zowel t.o.v. het landelijk aandeel (23,5 %) als het

provinciaal aandeel (23,2 %) relatief laag te noemen.

Uit de bevolkingsprognose blijkt evenwel dat in de komende 15 jaar een aanzienlijke

vergrijzing zal voordoen:

Tabel 22: bevolkingsproc nose

Leeftijd 2001 2005 2010 2015

0 ~54 63.117 78.3 % 71.033 77.8 % 73.305 76.7 % 74.267 75.4 %

55 - 64 8.050 10.0 % 9.929 10.9 % 10.959 11.4 % 11.208 11.4 %

65 - 74 5.741 7.1 % 6.076 6.7 % 6.657 7.0 % 8.031 8.2 %

75 -95 e.o. 3.808 4.7 % 4.275 4.7 % 4,680 4.9 % 4,888 5.0 %

48

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

De leeftijdsopbouw naar wijk- en buurt indeling bezien valt op dat de wijken Brouwhuis,

Rijpelberg, Dierdonk en Brandevoort relatief weinig ouderen en veel jongeren tot 15 jaar

huisvesten. Het sterkst vergrijst zijn de wijken Binnenstad, Heimond-Oost, Heimond-Noord,

Heimond Noord-West en in mindere mate Stiphout.

Een en ander is verklaarbaar vanuit de opbouw van de woningvoorraad in deze wijken.

6.c.2. Huidig voorzieningen niveau

Binnen de gemeente Heimond zijn een aantal instellingen werkzaam op het gebied van

zorgverlening. De intramurale zorg (lees verpleeg- en verzorgingshuiszorg) is in beheer bij

Stichting de Zorgboog (verpleeghuizen de Regenboog en Keyserinnedael en

verzorgingshuis De Pannehoeve) en Savant Organisatie voor zorg (verzorgingshuizen

Alphonsus, de Eeuwsels en serviceflat Ameide)

Daarnaast wordt door de Stichting ORO zorg verleend aan verstandelijk4meervoudig

gehandicapten in de vorm van gezinsvervangende tehuizen.

In onderstaand overzicht zijn de bestaande voorzieningen per 1-1-2001 weergegeven

alsmede de geplande mutatiesluitbreidingen.

Tabel 23: zorgvoorzie ingen

Zorgverlener Complex Verpleeg Verzorgings Overige Geplande

Plaatsen Plaatsen Voorzieningen mutaties

Stichting de a. de Regenboog a. 10 a. - a. - a. -

Zorgboog b. De Pannehoeve b. 10 b. 133 b. 18 b. -

c. Keijzerinnedael c. 123 C. - C. 16 + 24 c. -

d. Brandevoort d. - d. - d. - d. 60 + 60

Savant a. Rivierenhof a. - a. ~ a. 85 WBO a. -

b. Alphonsus b. - b. 72 b. 12 b. 15

c. Amiede C. - C. - c. 85 C. -

d. Eeuwsels d. d. 92 d. - d.

Stichting ORO a. GVT de Waard a. 3 + 3 a.

b. GVT de Waard b. 6 b.

c. GVT de Waard c. 18 C.

d. Den Dries d. 25 + 4 d.

1e. Tje k Hiddenstraat 1 e. - e. 34

1 1143 1297 1299 1

groepsverzorging

dagbehandeling

***) in combinatie met woningstichting "de Woonplaats"

Op grond van de berekende behoefte aan intramurale zorg (bijlage 5.) blijkt dat t.a.v. het

huidige voorzieningen niveau, inclusief de door de provincie Noord-Brabant gebruikte vrije

marge (d.i. meestal kleinschalige voorzieningen waar duurzame intensieve zorg wordt

verleend: zorg/woonvoorzieningen) sprake is van een tekort aan voorzieningen van 330

plaatsen. Dit tekort zal in 201 0 oplopen tot ruim 583 plaatsen. Rekening houdend met de

geplande mutaties bedraagt het tekort waarschijnlijk 187 plaatsen.

Lokale overheden dragen verantwoordelijkheid voor het wonen en welzijn van hun burgers.

Hoewel het beleid is gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen van mensen met

een zorgvraag zal een deel van de zorgvragers een beroep blijven doen op intramurale zorg.

"De gemeente is in dit kader aangewezen als regisseur van de samenhang in de keten van

voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg"3'. In de komende jaren zal de

gemeente Helmond actief moeten deelnemen aan het regionale overleg inzake wonen en

zorg. Nieuwe ontwikkelingen dienen te worden gei?7itieerd en afgestemd op de behoefte aan

extramurale voorzieningen.

31 Regio visie, verzorging en verpleging, werken aan wat bindt, provincie Noord-Brabant, oktober 2001

49

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Ten aanzien van de extramurale voorzieningen wordt een onderscheid gemaakt tussen het

volledig zelfstandig wonen (blijvend thuis in eigen huis) en een tussenvorm (aangeduid met

geclusterd zelfstandig wonen).

In de provinciale methodiek wordt ervan uitgegaan dat 65 % van het aantal personen met

een leeftijd van 65 + volledig zelfstandig zal blijven wonen zonder een beroep te doen op

zorg. Voor wat betreft de tussenvorm gaat men uit van een percentage van 25 %. Deze

groep woont volledig zelfstandig in een woning die geschikt is voor de huisvesting van

ouderen, met bouwkundige-, zorg- en welzijnsinfrastructuur (b.v. wozoco's,

aanieunwoningen, serviceflats).

In bijlage 6 is een overzicht gegeven van de medio 2001 gèïnventariseerde zelfstandige

woonvormen in de huursector.

Een confrontatie met de behoefteberekening volgens de provinciale methode levert het

volgende beeld op.

Tabel 23: overzicht woo rg

Verspreid zelfstandig wonen (65 Geclusterd zelfstandig wonen (25 Totaal

%165 +) %)

2001 2.124 758 2.882

2001 - 2010 600 150 750

201 0 (gepland) 2.724 908 3.632

12010(behoefte) 1 5.993 1 2.305 1 8.298

Verschil i- 3.269 1-1.397 l- 4.666

In dit overzicht wordt uitgegaan van volledige huisvesting in de huursector. In de praktijk zal

een gedeelte van de woningbehoefte onder ouderen zich richten op de koopsector.

Uitgaande van een brutovraag van 5 % van de koopsector 32 ZOU theoretisch in 2010 het

aandeel ouderenhuisvesting in de koopsector ca. 1.000 woningen kunnen bedragen.

Een tweede nuancering bij deze gegevens betreft de leeftijd van 65 jaar. In toenemende

mate wordt uitgegaan van de leeftijd van 55 jaar en ouderen. Indien hiervan uitgegaan zou

worden stijgt de behoefte uiteraard aanzienlijk, te weten van 8.300 woningen naar 14. 000.33

6.d. Gewenst voorzieningen niveau

Naast het inlopen van de hiervoor geconstateerde tekorten dient er tevens een flankerend

beleid te worden ontwikkeld. Op een aantal onderdelen van dit beleid wordt hierna ingegaan.

6.d.l. Flankerend beleid

0 opplussen

Ingevolge het rapport "Van wonen plus naar OpplUS"34 bestaat circa 50 % van de doelgroep

ouderen uit vitale ouderen en 50 % met een meer of mindere functie-beperking. Uit dit

rapport blijkt voorts dat ca. 113 van de sociale huurvoorraad niet geschikt is voor ouderen en

ca. 213 beperkt geschikt is voor vitale ouderen. Slechts 2.4 % van de sociale huurvoorraad is

geschikt voor rolstoel gebruikers.

In het Woningmarktonderzoek SRE 199912000 wordt melding gemaakt van een percentage

van 7,9 % van de totale woningvoorraad met een speciale aanpassing. Van dit aantal is 25

% geschikt voor de huisvesting van gehandicapten. In absolute zin gaat het om 2.600

woningen met een aanpassingen (dus inclusief seniorenwoningen, aanieunwoningen etc.)

waarvan 650 woningen aangepast voor gehandicapten

Vanaf 1997 is het aanpassen van de woningvoorraad t.b.v. het langer zelfstandig laten

wonen van senioren in de vorm van een experiment 35 bevorderd door het ministerie VROM,

de provincie Noord-Brabant en de SEV. Experimenten van de SEV hebben uitgewezen dat

gemiddeld fl 6.000,- nodig is om een woning met lichte aanpassingen geschikt te maken

voor de huisvesting van ouderen.

32 dit percentage is gebaseerd op het woningmarktonderzoek SRE 199912000

33 berekend op basis van bevolkingsprognose 2010, 90 % aantal 55 + 11.5 gemiddelde

woningbezetting

34 Zebra Advies, NWR en provincie Noord-Brabant

35 "Opplussen in het Kwadraat"

50

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Doel van het experiment is het verbeteren van bestaande woningen en woongebouwen t.a.v.

o.a. toegankelijkheid (drempels te hoog) bruikbaarheid (bovenramen onbereikbaar) en

veiligheid (vloeren te glad).

Het oppluspakket bevat preventieve maatregelen om ongevallen in de woning te voorkomen.

Hoewel het experiment inmiddels is beëindigd hebben een aantal woningcorporaties aan

gegeven in de komende jaren voor ruim 400 woningen opplusprojecten te zullen uitvoeren.

Gelet op het feit dat in het jaar 2020 circa de helft van het aantal inwoners in een woning

eet meer of mindere aanpassingen zal (moeten) wonen dient hierover met de

woningcorporaties een hoger ambitie niveau te worden afgesproken.

aanpasbaar en bezoekbaar bouwen

Aandacht voor bezoekbaar en aanpasbaar bouwen werd reeds voor het opnemen van eisen

in dit kader in het Bouwbesluit gegeven bij de ontwikkeling van woningbouwplannen.

Gedurende enige jaren wordt bij het opstellen van de randvoorwaarden voor projectmatige

bouw een notitie t.a.v. bezoekbaar en aanpasbaar bouwen aangereikt. Onder

bezoekbaarheid, c.q. toegankelijkheid, wordt verstaan dat de woning bezocht moet kunnen

worden door mensen met een handicap. Dit betekent dat de entree, de woonkamer, het toilet

en bij voorkeur ook de keuken bereikbaar en bruikbaar moeten zijn door een

rolstoeigebruiker. Aanpasbaar bouwen wil zeggen dat bij het ontwerp en de uitvoering van

de woning zoveel mogelijk rekening wordt gehouden dat de woning op een later tijdstip met

minimale kosten geschikt gemaakt kan worden aan eventuele functiebeperkingen en

handicaps.

In de praktijk blijkt dat nog in onvoldoende mate beide aspecten in de bouw worden

doorgevoerd. Daarnaast vormt bij woongebouwen de centrale toegang c.q. gangen en

galerijen een probleem.

Derhalve dient aan dit aspect meer aandacht te worden geschonken en , naast het

vastleggen in randvoorwaarden, tevens hierover prestatieafspraken met woningcorporaties

te worden gemaakt.

0 WVG

De huidige Wet voorzieningen Gehandicapten is op 1 april 1994 in werking getreden. De wet

regelt het verstrekken van geldelijke steun door gemeenten aan gehandicapten voor

woonvoorzieningen en leefvoorzieningen.

De wet wordt uitgevoerd op basis van een locale verordening.

Jaarlijks wordt in de gemeente Heimond ca. E 3.8 miljoen besteed aan de hiervoor

genoemde voorzieningen.

In 2000 zi n 391 woningen op grond van deze regeling aangepast. De kosten van de

aanpassing mogen niet meer dan fl 45.000,- bedragen. Daarboven dient men zich te wenden

tot de Ziekenfondsraad (per 1 april 2000 is een overdracht van kostbare

woningaanpassingen van de AWBZ naar de WVG gerealiseerd).

De financiële vergoeding wordt toegekend aan de eigenaar van de woning (bij huurwoningen

derhalve aan de verhuurder). Indien dit een huurverhoging tot gevolg heeft kan de huurder

een beroep doen op de Huursubsidiewet.

Indien de verhuurder de aanpassing niet toestaat biedt de Woningwet de mogelijkheid dat

het college van burgemeester en wethouders de verhuurder aanschrijving. Voor

woningcorporaties is in het BBSH tevens een gedoogplicht opgenomen

De woningaanpassing is gebaseerd op de persoonlijke omstandigheden van de aanvrager.

In de praktijk wordt dit regelmatig als knelpunt ervaren. Met name vanwege het feit dat de

voorzieningen zijn gebaseerd op de woning, ontstaan bij de toegankelijkheid van

woongebouwen problemen.

Over dit aspect dienen bij de nieuwbouw van woningen (met name appartementen) nadere

afspraken te worden gemaakt. Overwogen zou kunnen worden voor deze (preventieve-)

maatregelen eveneens subsidies te gaan verstrekken.

6.e. Bijzondere doelgroepen

begeleid wonen: nog uit te werken

51

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

¿ gehandicapten: nog uit te werken

¿ etnische minderheden: nog uit te werken

¿ (ex-) dak en thuislozen, (ex) verslaafden en ex-gedetineerden

Onder de noemer "Souterrain van de woningmarkt" is door het SEV een programma

opgestart dat zich richt op projecten voor wie (nog niet beschikt over goede huisvesting. Het

gaat daarbij om projecten voor dak- en thuislozen, verslaafden of zwerfjongeren, migranten

en woonwagenbewoners

Een belangrijk probleem bij de huisvesting van deze doelgroepen is het vinden van een

geschikte locatie. De huisvesting stuit meer dan eens op verzet van de buurtbewoners, uit

vrees dat overlast zal ontstaan.

Om dit te voorkomen is het van belang dat de doelgroep goed wordt ondersteund en

begeleiding in het wonen plaats vindt.

Woningcorporaties hebben in deze een belangrijke rol.

Per jaar worden circa 125 in Heimond verblijvende dak- en thuislozen 24 uur opgevangen en

280 personen avond- en nachtopvang geboden. Daarnaast is sprake van crisisopvang.

Het gaat daarbij om de volgende voorzieningen:

Tabel 25. voorzieningen opvan dak- en thesen

Voorziening Aantal Omschrijving

D'n Herd 54 plaatsen en 4 passanten 24 uurs omvang dak- en thuislozen

Doorgangshuis 15 plaatsen 24 uurs algemene crisis opvang

20 plaatsen 24 uurs vrouwenopvang Specifieke crisisopvang

25 wooneenheden Woonbegeleiding om huisuitzetting te Preventief

voorkomen

21 wooneenheden Woonbegeleiding nazorg Uitstroom

Sociaal pension 14 wooneenheden

Sociaal pension Clara 1 0 plaatsen Algemeen individueel sociaal pension

De Stichting Maatschappelijke Opvang Heimond e.o. draagt zorgt voor de opvang en

begeleiding van deze doelgroep. Deze stichting richt zich op mensen die zich tijdelijk en

soms structureel niet zelfstandig kunnen handhaven in de samenleving en geen of

nauwelijks een beroep kunnen doen op hun directe omgeving.

Het is van belang deze doelgroep waar mogelijk te integreren inde bestaande woningmarkt.

Hierover dienen met de woningcorporaties prestatieafspraken te worden gemaakt.

52

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

7. De verhoudingen op de woningmarkt

7.a. Inleiding

In dit hoofdstuk zullen de verhoudingen op de woningmarkt kort worden besproken. Het gaat

daarbij zowel om de relatie met de woningcorporaties, de marktpartijen als de

woonconsumenten.

Belangrijk thema uit de nota Wonen in de 21 e Eeuw is zeggenschap over woning en

woonomgeving vergroten. De zeggenschap van de burgers over vormgeving, de inrichting

en het beheer van de woningen en woonomgeving dient te worden versterkt.

In de nota wordt aangegeven dat het vergroten van de zeggenschap een zaak is van de

burger zelf, de aanbidders van woningen en woondiensten en de overheid.

Burgers kunnen hun zeggenschap vergroten door zich aan te sluiten bij woonconsumenten-

organisaties of door middel van particulier opdrachtgeverschap.

De aanbidders door zo goed mogelijk in te spelen op de vraag.

Tot slot de overheid door het bevorderen van betrokkenheid van de burger bij

planontwikkeling alsmede het inzichtelijk maken van het bouwproces voor de burger.

7.b. Zeggenschap huurders

De positie van de huurders t.o.v. verhuurders dient te worden versterkt. Hiertoe is reeds een

aanzet gegeven met de invoering van de Wet op het overleg huurders verhuurder per 1

december 1998. Deze wet vloeit uit de nota Wonen in de negentiger jaren waarin reeds het

streven om te komen tot een meer gelijkwaardige verhouding tussen huurder en verhuurder

is vastgelegd. De wet geeft criteria waaraan een representatieve huurderorganisatie moet

voldoen en regelt het informatie- en adviesrecht van huurdersorganisaties.

De wet is inmiddels geëvalueerd Op basis van deze evaluatie heeft de staatssecretaris

besloten een aantal maatregelen te treffen, waaronder:

- bij sloop of verkoop van een complex moet de verhuurder de plannen vooraf met de

huurders doorspreken;

- huurderorganisaties moeten het recht krijgen om initiatieven te nemen (b.v. t.a.v.

onderhoud);

- op verzoek wordt een huurder geïnformeerd over het door de verhuurder gevoerde

beleid;

- de positie van de huurder in de particuliere sector wordt gelijk aan de positie van de

huurder in de sociale sector;

De wijzigingen zullen worden opgenomen in de inmiddels aan de Tweede Kamer

aangeboden Woonwet.

Een ander belangrijk element in dit kader is het huurbeleid. In de Huurbrief 200236 doet de

staatssecretaris VROM op basis van het advies van de commissie Huurbeleid een aantal

voorstellen tot wijziging van het huidige huurbeleid.

Deze voorstellen zijn gebaseerd op de volgende 5 uitgangspunten voor het huurbeleid op de

lange termijn:

1 . een vitale huursector van voldoende diversiteit en omvang met zowel voldoende goede

betaalbare woningen voor lagere inkomens als ook een gedifferentieerd aanbod in het

middeldure en dure segment;

2. het beter functioneren van de woningmarkt waar het gaat om het verwezenlijken van

individuele wensen van huurders, d.m.v. vergroting contractvrijheid;

3. de actuele kwaliteitsbeleving en voorkeuren van huurders zijn belangrijke elementen bij

de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van de woning;

4. de wijze van huuraanpassing, meer zekerheid voer toekomstige huuraanpassingen;

5. het voortzetten van een inflatievolgende huurontwikkeling, t.b.v. de beheersing van de

woonlasten en het beslag op de huursubsidie;

36 Tweede Kamer, vergaderjaar 2000-2001, 27926, nr. 1

53

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

De commissie Huurbeleid heeft voorstellen gedaan t.a.v. de ontwikkeling van een stelsel van

referentiehuren en het voorschrijven van een huurcontract waarin de huurprijsafspraken voor

5 jaar worden vastgelegd.

Medio september 2001 heeft het kabinet ingestemd met het advies van de commissie

Huurbeleid. Dit houdt in dat:

Voor 2002 naar verwachting een gemiddelde huurverhoging van 2.9 %;

Vanaf 2005 een nieuw systeem van huurprijzen. Per 1 juli 2005 wordt een stelsel van

referentiehuren ingevoerd dat het huidige waarderingsstelsel van woningen vervangt

De referentiehuur moet de huurder een beter inzicht geven in de redelijkheid van de huur in

verhouding tot de kwaliteit van de woning. De maximale huurprijs van een woning wordt

afgeleid van de referentiehuur. De huurprijs wordt in principe gedurende 5 jaar aangepast

aan het inflatiepercentage.

De Tweede Kamer heeft inmiddels ingestemd met een verdere uitwerking van de voorstellen

van de Commissie Huurbeleid voor het huurbeleid op langere termijn.

7.c. Woonruimteverdeling

Belangrijk onderdeel van de verbetering van de verbetering van de positie is het bevorderen

van de inzichtelijkheid van de huurwoningenmarkt.

Om een goede en verantwoorde keuze te kunnen maken moet een woningzoekende huurder

voldoende inzicht hebben in de woningmarkt.

Daarnaast is het van belang dat de woningmarkt openstaat voor iedereen. De

Huisvestingswet gaat uit van vrije vestiging in geheel Nederland. Slechts ingeval van een

37

restrictief planologisch beleid is hierop een uitzondering mogelijk .Wel blijft het mogelijk om

op basis van de Huisvestingswet in de vorm van een huisvestingsverordening of convenant

schaarse woonruimte met een betaalbare prijs bij voorrang aan te bieden aan

woningzoekenden met een bescheiden inkomen.

31

Naar aanleiding van het Jaarverslag 2000 Woonruimteverdeling Heimond @ waarin een

aanzienlijke stijging van het aantal woningzoekenden werd geconstateerd is besloten zowel

het woningzoekenden bestand nader te analyseren als de op 1 juli 1997 vastgestelde

Huisvestingsverordening 1997 te evalueren.

0 Analyse woningzoekenden bestand

Medio 2001 werd door de gezamenlijke woningcorporaties het jaarverslag 2000

woonruimteverdeling Heimond gepresenteerd.

Uit dit verslag blijkt dat het aantal ingeschreven woningzoekenden per 1-1-2001 4.166

bedraagt.

Binnen het registratiesysteem wordt een onderscheid gemaakt tussen urgent- (1 09) en

woonwens woningzoekenden (4.057).

Het aantal actief woningzoekenden 39 bedroeg 3.921. In de afgelopen periode is het aantal

woningzoekenden met circa 30 % toegenomen.

In de loop van 2001 verschenen er in de media berichten over een verdere druk op de

huurwoningmarkt, waarbij sprake zou zijn van meer dan 5.000 woningzoekenden voor een

sociale huurwoning in Heimond.

Een en ander is aanleiding geweest in overleg te treden met de woningcorporaties om een

analyse van het woningzoekenden bestand te maken.

Uit een eerste voorlopige analyse is het volgende gebleken:

Per 1 oktober 2001 stonden 4.813 actief woningzoekenden ingeschreven, waarvan 1.075

niet woonachtig in Heimond. Van de 3.738 in Heimond woonachtige woningzoekenden gaf

72 % aan reeds zelfstandig te wonen en 63 % gaf aan reeds in een huurwoning te verblijven.

Van de 2.342 woningzoekenden met een huurwoning heeft 65 % zich na 31-12-1999

ingeschreven.

37 zie hierover tevens hoofdstuk 8 relatie overige beleidsterreinen, onderdeel Ruimtelijke Ordening

38 opgesteld door de gezamenlijke woningcorporaties Heimond

39 onder actief woningzoekenden worden mensen verstaan die direct een woning wensen.

54

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

Uit het bovenstaande mag voorlopig worden geconcludeerd dat het getal van 5.000

woningzoekenden op z'n minst enige nuancering verdiend. Derhalve is afgesproken in

gezamenlijk overleg met de woningcorporaties de analyse verder uit te werken en in de loop

van 2002 een volledige rapportage hierover op te stellen.

0 Evaluatie Huisvestingsverordening 1997

De huidige huisvestingsverordening is op 1 juli 1997 vastgesteld door de raad van de

gemeente Heimond. Deze verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet uit 1993.

Naast een analyse van het woningzoekenden bestand is het wenselijk de registratie en

toewijzingsmethodiek eveneens te evalueren.

Daartoe is inmiddels een werkgroep ingesteld met vertegenwoordigers van zowel de

woningcorporaties, het Platform Heimondse Bewonersorganisaties en de gemeente.

Een eerste voorlopige conclusie is dat het huidige systeem weliswaar voor verbetering

vatbaar is maar op zich vrij redelijk functioneert.

Ook op dit onderdeel zal in 2002 een gezamenlijke rapportage worden opgesteld.

0 Zeggenschap in de koopsector

Uitgangspunt in de nota Wonen in de 2 1 eEeuw is de bevordering van het eigen woningbezit.

Het eigen woningbezit is de afgelopen jaren reeds aanzienlijk gestegen. Na de Tweede

Wereld Oorlog bedroeg het percentage eigen woningen ca. 28 %. Inmiddels is dit

percentage gestegen tot 51 %.

Het uiteindelijk streven is gericht op een percentage van 65 %. Daartoe blijft de hypotheek

aftrek voor de eerste woning als middel om het eigenbezit te handhaven te stimuleren

gehandhaafd. Voor lagere inkomensgroepen biedt de Wet Bevordering Eigen Woningbezit

(beperkte) subsidie mogelijkheden.

Van belang is voort de inbreng van de burger bij de totstandkoming van een woning te

verhogen. Bij nieuwbouw is dit veelal moeilijk omdat de toekomstige bewoners nog niet

bekend zijn. Gemeenten en marktpartijen kunnen hieraan tegemoet komen door gerichte

marktonderzoeken.

Daarnaast kan in een vroegtijdig stadium de bewoner bij het planproces worden betrokken

door middel van consumentgerichte projectontwikkeling. Het ministerie VROM hecht hieraan

bijzonder veel belang, zo zeer zelfs dat de positie van bewoners en hun organisaties -bij

planprocessen in de Woonwet zal worden verankerd.

In Heimond is in januari 2001 de commissie Wonen geïnstalleerd Deze commissie bestaat

uit vertegenwoordigers van woningcorporaties, woonconsumentenorganisaties,

belangenorganisaties en marktpartijen. De commissie vervult de functie van overlegplatform

op het gebied van Wonen.

De staatssecretaris VROM is evenwel van mening dat overleg en consumentgericht bouwen

alleen niet genoeg is. In de nota Wonen in de 21' Eeuw is de ambitie neergelegd vanaf 2005

113 van het woningbouwprogramma te realiseren in particulier opdrachtgeverschap. In de

brief aan de Tweede Kamer inzake het verstedelijkingsbeleid tot 201 040 definieert de

staatssecretaris particulier opdrachtgeverschap als volgt: "de situatie dat de burger of een

groep van burgers - in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder

winstoogmerk - volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draag

voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning".

In de Nota Grondbeleid is aangekondigd dat particulier opdrachtgeverschap in de

grondexploitatiewet wordt opgenomen als voorwaarde voor verlening van een

exploitatievergunning aan projectontwikkelaars. De gemeente krijgt de mogelijkheid

voorwaarden te verbinden aan de verlening van een exploitatievergunning, waaronder eisen

omtrent de ruimte voor particulier opdrachtgeverschap, ook wanneer zij niet de eigenaar is

van de grond. De staatssecretaris is van mening dat particulier opdrachtgeverschap alle

woningtypen (zowel koop als huur) kan betreffen, dus zowel in vrijstaande- halfvrijstaande

als ook in rijenwoningen en meergezinswoningen (collectief opdrachtgeverschap). Bij

meergezinswoningen zal het particulier opdrachtgeverschap complexer zijn dan bij

individuele gevallen (in dergelijke gevallen zullen mogelijk tussenvormen nodig zijn waarbij

4c) Tweede kamer, vergaderjaar 2000-2001, 27562, nr. 2

55

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

de particulieren opdrachtgevers zich organiseren in de vorm van stichtingen, verenigingen of

coöperatieven

Indien de hiervoor genoemde ambitie van 113 van het woningbouwprogramma landelijk niet

wordt gehaald zullen aanvullende wettelijke maatregelen worden overwogen (zoals een Wet

Bevordering Particulier Opdrachtgeverschap of een Wet voorkeursrecht particulieren).

Voor de gemeente Heimond is voor de periode 2000 - 201 0 de taakstelling opgenomen 15

% van het woningbouwprogramma als bouwkavel te realiseren en 15 % in een alternatieve

vorm van particulier opdrachtgeverschap (b.v. collecties.

Voor de periode 2000 - 201 0 staat de uitgifte geplande van .. bouwkavels (d.i. .. % van het

totale programma).

In de zich daarvoor lenende projecten zal het particulier opdrachtgeverschap nadrukkelijk als

randvoorwaarde worden meegenomen.

7.d. Woonconsumenten

Een van de vijf factoren die van invloed is op de keuzevrijheid van de burger is de mate

waarin hij of zij zeggenschap heeft over de eigen woonsituatie.

De nota Wonen in de 2 je Eeuw definieert het vergroten van de zeggenschap over woning en

woonomgeving als 1 van de vijf inhoudelijke opgaven voor het woonbeleid.

Het vergroten van de zeggenschap, keuzevrijheid en verantwoordelijkheid kan via de

volgende maatregelen worden bereikt:

¿ een sterkere positie van de woonconsumenten;

¿ meer zeggenschap in de huursector;

¿ bevordering van het eigen woningbezit;

¿ vroegtijdige betrokkenheid bij plan- en bouwprocessen en bevordering van het particulier

opdrachtgeverschap;

¿ vereenvoudiging en betere handhaving van bouwregelgeving;

¿ een transparant en afgeslankt welstandstoezicht;

De in januari 2001 geïnstalleerde commissie heeft een belangrijke adviesfunctie op het

gebied van Volkshuisvestingsaangelegenheden. Daarnaast wordt reeds gedurende een

aantal jaren advies gevraagd van de Vrouwen Advies Commissie voor de Woningbouw over

met name de praktische aspecten van nieuw te realiseren bouwplannen.

In de Woonwet zal de positie van consumentenorganisaties verder worden versterkt door

deze organisaties expliciet aan te merken als een van de te raadplegen partijen bij

besluitvorming over het woonbeleid door woningcorporaties en gemeenten.

7.f. Relatie woningcorporaties (prestatie afspraken)

Om de in de voorliggende woonvisie opgenomen woonopgave daadwerkelijk te kunnen

realiseren is een goede samenwerking met externe partners van groot belang.

Ten aanzien van de transformatieopgave is de inbreng van de toegelaten instelling

onmisbaar.

Op grond van de huidige Woningwet zijn toegelaten instellingen (woningcorporaties)

uitsluitend werkzaam op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting.

In de nota Mensen Wensen Wonen wordt geconcludeerd dat "de toenemende complexiteit

en verwevenheid van maatschappelijke vraagstukken en de steeds nadrukkelijker

geformuleerde woonwensen van individuele burgers ertoe leiden dat het werkdomein

opnieuw moet worden gedefinieerd".

In deze benadering zijn corporaties maatschappelijke instellingen, met een ondernemende

en professionele werkwijze (met het accent op maatschappelijk).

Uitgangspunt van het rijksbeleid is dat de sector zowel in de richting van de individuele

consument als in de richting van de maatschappij beter moet gaan presteren.

In Nederland zijn ruim 700 woningcorporaties werkzaam met een bezit van 2.3 miljoen

woningen.

In Heimond zijn de volgende toegelaten instellingen actief:

- Stichting Woonpartners

56

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

- Wooncom"

- Compaen"

- Woningbouwvereniging Volksbelang

Daarnaast zijn in Heimond actief:

- Vitalis (voorheen de Algemene Nederlandse Woningstichting, ANWS)

- Nederlandse Stichting Andere Woonvormen (NSAW)43

- Stichting Ouderenhuisvesting Ruijschenbergh (ontwikkeling 25 eenheden

Keijzerinnedael)

- Stichting "de Woonplaats" (ontwikkeling 34 eenheden Tjerk Hiddenstraat).

Het bezit van de Stichting Huisvesting Alleenstaanden is onlangs verkocht.

In het Volkshuisvestingsplan 2000 -2004 44 is uitvoering ingegaan op de "nieuwe

verhoudingen binnen de Heimondse volkshuisvesting". Nadrukkelijk is daarbij de noodzaak

van een goede onderlinge samenwerking tussen de woningcorporaties in de gemeente

Heimond uitgesproken. Aan de hand van een tweetal modellen (het samenwerkingsmodel en

het concurrentiemodel) is aangegeven op welke wijze de woningcorporaties in de toekomst

kunnen gaan opereren.

Van gemeentezijde is nadrukkelijk een voorkeur uitgesproken voor het

samenwerkingsmodel.

Hoewel de gezamenlijke woningcorporaties samenwerking onderschrijven, heeft dit tot op

heden nog niet geresulteerd in een concrete uitwerking. De samenwerking dient in ieder

geval de volgende punten te bevatten:

- De intentie om te komen tot een gezamenlijke visie op de ontwikkeling van de sociale

huurvoorraad (een strategisch voorraadplan voor alle 4 de corporaties met een

gezamenlijke afstemming);

- De uitspraak dat de woonopgave 201 0 (transformatieopgave) een gezamenlijke

verantwoordelijk betreft:

- De uitspraak dat vanuit deze gezamenlijke verantwoordelijkheid ook financieel solidariteit

zal worden betracht;

- De intentie om te komen tot een analyse van het huidige woonruimteverdelingsbeleid en

de bereidheid desgewenst tot een aanpassing van de systematiek te komen;

- De wijze waarop verder invulling wordt gegeven aan de huisvesting van de doelgroepen

van beleid;

- De wijze waarop, bij voorkeur gezamenlijk, omgegaan wordt met marktconforme

ontwikkelingen (dit kan variëren van onderlinge afspraken tot een gezamenlijke

ontwikkelingspoot").

Inmiddels heeft over een aantal onderwerpen reeds overleg plaats gevonden met de

woningcorporaties.

In het kader van de 2' ronde Remkes (verstedelijkingsafspraken) is de problematiek in de

sociale huursector eveneens aan de orde geweest. Dit heeft ertoe geleid dat de

staatssecretaris het initiatief zal nemen om te komen tot een pilot project in Heimond waarbij

de onderlinge samenwerking in relatie tot de transformatieopgave als onderwerp zal worden

uitgewerkt. Daarbij zal de mogelijkheden van onderlinge solidariteit binnen de sector

(College Sluitend Stelsel45) worden bezien.

Zoals reeds eerder aangegeven is de sociale huursector sterk in beweging. Het werkdomein

van woningcorporaties zal worden verruimd naar "werkzaam op het gebied van wonen,

woondiensten en woonmilieus". Daarnaast is sprake van schaalvergroting (denk aan de 2

fusies).

41 per 1-1 -2002 ontstaan uit een fusie van Woonmaatschappij Heimond West en Regionale

Woningstichting Meulestat

42 per 1-1-2002 ontstaan uit een fusie van de Houtse Woningbouwvereniging en

Woningbouwvereniging "Eigen Woning"

43 betreft niet winstbeogende instellingen

44 hoofdstuk 5

45 zie tevens hoofdstuk 9

57

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

De bepalingen uit het huidige Besluit Beheer Sociale Sector zullen worden vervangen door

nieuwe regels voor woningcorporaties in de Woonwet. Het rijk behoud de toezichtstaak.

Het gemeentelijk beleid, verwoord in een woonvisie, zal uitgevoerd moeten worden in te

prestatiecontracten tussen gemeente en woningcorporatie.

Momenteel dient jaarlijks voor 1 december een activiteiten overzicht te worden opgesteld

door de woningcorporatie. Op grond van de Woonwet zal dit een prestatieplan worden.

Het is van belang in de komende periode de in het verleden gemaakte prestatieafspraken te

actualiseren en deze te vertalen in prestatiecontracten. Daarin dienen zakelijke en meetbare

afspraken te worden opgenomen.

Het gaat daarbij om:

¿ de woonopgave (nieuwbouw, verkoop, sloop, woningverbetering);

¿ de huisvesting van de doelgroep van beleid;

¿ de huisvesting van bijzondere doelgroepen (taakstelling t.a.v. asielzoekerslvluchtelingen,

begeleid wonen, ouderen, gehandicapten etc.);

¿ inzet van maatschappelijk vermogen;

¿ investeringen in duurzaam bouwen, leefbaarheid en stedelijke vernieuwing, wonen en

zorg;

¿ het huurbeleid;

¿ beheersing van de uitgaven inzake de huursubsidie;

¿ onderlinge solidariteit

¿ de woonruimteverdeling

58

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

8. Relatie overige beleidsterreinen

In dit hoofdstuk zal kort ingegaan worden op de overige beleidsterreinen die een directe

relatie hebben met het wonen en de woonomgeving.

8.a. Ruinitelijke Ordening

De ruimtelijke ordening is van groot belang voor het te voeren volkshuisvestingsbeleid. Niet

alleen is het voor het verlenen van een bouwvergunning nodig dat de gewenste bebouwing

toegestaan wordt in het geldende bestemmingsplan, de wijze waarop de

woonruimteverdeling tot stand komt wordt mede bepaald door het ruimtelijke ordenings

beleid (zie hoofdstuk 7 inzake woonruimteverdeling).

Begin 2001 is door het ministerie VROM de 5' nota over de Ruimtelijke Ordening

gepubliceerd. In deze nota is het uitgangspunt verwoord dat het buitengebied zoveel

mogelijk dient te worden beschermd. Daartoe zou het bebouwde gebied voorzien te worden

van een rode contour. De rode contour vormt de begrenzing van het thans bebouwde gebied

met daarbij gevoegd de tot 2015 benodigde uit breidingen. In het kader van de onder

hoofdstuk 4 genoemde verstedelijkingsafspraken zal in overleg met de provincie Noord-

Brabant en het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (zijnde een kaderwetgebied) een

ruimtelijk programma worden vastgesteld. Dit ruimtelijk programma moet een overzicht

geven van de vraag naar ruimte voor wonen en werken en de daarbij behorende

voorzieningen, groen, recreatie en sport en infrastructuur tot 2015. Ook in dit verband zal

een onderscheid naar woon/werkmilieus worden gemaakt.

Op 26 juni 2001 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant het ontwerp

streekplan en het bijbehorende ontwikkelingsprogramma vastgesteld. Hoofddoeistelling van

de provincie in dit ontwerp is een zorgvuldiger ruimtegebruik. De provincie heeft om deze

hoofddoeistelling te realiseren een vijftal leidende principes voor hete provinciaal ruimtelijk

beleid geformuleerd:

- Meer aandacht voor de onderste lagen;

- Zuinig ruimtegebruik;

- Concentratie van verstedelijking;

- Zonering van het buitengebied;

- Grensoverschrijdend denken en handelen;

T.a.v. de kwantitatieve taakstelling op het gebied van de woningbouw zal de provincie het

initiatief nemen om te komen tot regionale ontwikkelingsstrategien. In een dergelijke strategie

wordt ingegaan op de samenstelling van het toekomstige regionale woningbouwprogramma.

Inspelen op de verwachte vraag naar specifieke woonmilieus en de hiermee

samenhangende ruimtebehoefte en herstructureringsopgave voor delen van de

woningvo'orraad staan hierbij centraal.

Tot slot wordt in dit kader melding gemaakt van de een fundamentele herziening van de Wet

op de Ruimtelijke Ordening. Naar verwachting zal deze herziening in 2002 in werking treden.

Van belang in dit kader is de verplichting na 1 0 jaar bestemmingsplannen te actualiseren en

het verdwijnen van de "artikel-1 9 procedure".

8.b. Milieu

De relatie tussen de woonopgave en de milieuwetgeving is voornamelijk vastgelegd in de

volgende wetten:

- Wet Milieubeheer: deze wet gaat uit van een integrale benadering van de

milieuproblematiek, met als uitgangspunt dat een ieder voldoende zorg voor het milieu in

acht moet nemen. Gemeenten zijn in dit kader verplicht milieuprogramma's te maken.

Daarnaast stelt de wet voor het oprichten of veranderen van bepaalde inrichtingen een

vergunning verplicht;

- Wet Bodemsanering: uitgangspunt is dat niet op vervuilde grond wordt gebouwd. In de

Vinex convenanten zijn hierover eveneens financiële afspraken gemaakt.

- Wet Geluidhinder: deze wet richt zich op de bestrijding van geluidhinder door toestellen,

industrie, wegverkeer en railverkeer. Gelet op het feit dat Nederland dichtbevolkt is en

59

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

het streven erop gericht is zoveel mogelijk binnenstedelijk te bouwen speelt deze wet bij

de ontwikkeling van bouwplannen een belangrijke rol.

8.c. Grondbeleid

Van oudsher is grondbeleid onlosmakelijk verbonden geweest met de woningbouw. Door de

decentralisatie en deregulering behoort dit beleid volledig tot de autonomie van de

gemeente.

Vanwege het feit dat het streven zich richt op bebouwing van binnenstedelijke locaties (50 %

van het programma) en het feit dat de verhoudingen op de 'woningmarkt zijn veranderd

verliezen gemeenten in toenemende mate de regie over de woningbouw.

Dit is aanleiding voor het ministerie VROM geweest op 1 0 januari 2001 de Nota Grondbeleid

te presenteren.

In de nota wordt een exploitatievergunningenwet aangekondigd. Ingevolge deze wet zouden

Ontwikkelaars een vergunning moeten hebben voor het in exploitatie brengen van gronden.

Door middel van een dergelijke vergunning is het mogelijk de kosten van een aantal publiek

voorzieningen te verhalen op de ontwikkelaar. Ook zou deze wet de basis kunnen vormen

voor een wettelijke grondslag voor het aandeel te realiseren particulier opdrachtgeverschap.

Daarnaast zal de Wet Voorkeurrecht Gemeenten op een aantal onderdelen worden

gewijzigd om zodoende de regierol van gemeenten bij een actief grondbeleid eveneens te

versterken.

Belangrijk onderwerp bij grondexploitatie is de ontwikkeling van de gronduitgifte prijzen.

Vooral in de sociale huur en sociale kopsector is dit element van wezenlijk belang.

Onlangs is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de Vereniging van

projectontwikkeling Maatschappijen Neprom, NVB en de staatssecretaris VROM een

convenant gesloten over het gemeentelijk grondprijsbeleid. Dit convenant bevordert dat de

huizenkoper meer kwaliteit aan zijn woning kan toevoegen, zonder dat dit wordt afgestraft

door een hogere grondprijs (dit vanwege de directe relatie tussen koopprijs en aandeel

grondkosten).

8.d. Verstedelijkingsbeleid

Voor een toelichting op het verstedelijkingsbeleid wordt vooralsnog verwezen naar hoofdstuk

4. In de verdere uitwerking van deze nota zal dit onderdeel verder worden uitgewerkt.

8.e. Economische aangelegenheden

Economische ontwikkelingen zijn sterk van invloed op het functioneren van de woningmarkt.

Niet alleen de vestiging van nieuwe werkgelegenheid doet de vraag naar woonruimte

toenemen, ook het economisch perspectief is van invloed op de concrete woningvraag.

De vraag naar koopwoningen wordt sterk bepaald door het vertrouwen van mensen in de

economisch ontwikkelingen.

Nader uit te werken.

8.f. WoningwetiBouwbesluit

Naar verwachting zal op 1 juli 2002 het nieuw Bouwbesluit inwerking treden. Belangrijk

aspect van dit Bouwbesluit is de integrale toegankelijkheid van gebouwen). Hiermee wordt

bedoeld een goede toegankelijkheid voor iedereen (zowel lange mensen als

rolstoeigebruikers). Tevens wordt invulling gegeven aan een volwaardig burgerschap voor

mensen met een fysieke functiebeperking.

Voorts houdt de wijziging van het Bouwbesluit een nieuw structuur (beter toegankelijk voor

de bouwpraktijk in).

Gelijktijdig met de invoering van een nieuw Bouwbesluit zal ook en herziening van de

Woningwet in werking treden. Deze herziening bevat een uitgewerkte maatregel voor

vergunningvrij bouwen, welke van invloed zal zijn op de woningbouwontwikkeling.

60

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Hetmond tot 2010

9. De financiering van de woonopgave

In de nota Mensen Wensen Wonen wordt geconstateerd dat de woonopgave voor de

komende 1 0 jaar omvangrijke kosten met zich mee brengen.

Voor een deel dienen deze kosten door de bewoners zelf te worden opgebracht. Daarnaast

zal het maatschappelijk gebonden vermogen van woningcorporaties ingezet moeten worden.

Tot slot wordt ook een investering van de overheid gevraagd.

In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de financiële aspecten rond de woonopgave.

g.a. De investeringsopgave

Door het ministerie VROM is een berekening gemaakt van de investeringen die noodzakelijk

om de in de nota Mensen Wensen Wonen opgenomen ambities waar te maken.

Afhankelijk van het scenario t.a.v. de te verwachten sociaal-economische ontwikkelingen

worden de totale investeringen geraamd op 340 miljard gulden, ofwel ruim 150 miljard euro.

Het gaat daarbij om investeringen in de nieuwbouw van woningen, sloop onttrekkingen,

verbouw en woningverbetering alsmede de verbetering van de woonomgeving.

Het rijk zal voor deze investeringen middelen beschikbaar stellen via het ISV budget.

Daarnaast wordt ervan uit gegaan dat woningcorporaties hun maatschappelijk vermogen

onrendabel inzetten.

De wijze waarop dit plaats kan vinden is berekend aan de hand van het zogenaamde

"Prognosemodel Sociale Huursector". Investeringen, huurontwikkeling en vermogenspositie

vormen bij deze berekeningen op elkaar af te stemmen grootheden.

Uitgangspunten voor deze berekeningen zijn de rijksambities, waarbij het aantal sociale

huurwoningen per saldo zal afnemen (naar 1.9 miljoen in 2009), een gemiddelde

huurverhoging gelijk aan de inflatie (2 %) en een renteniveau van 6 %.

Door de baten van de verkoop van huurwoningen zal het eigen vermogen van

woningcorporaties toenemen. Hoewel wordt geconstateerd dat deze verkoop de nodige

onzekerheden met zich meebrengen (de praktijk bevestigt inmiddels dit beeld) wordt er van

uitgegaan dat de sector in "belangrijke mate" de kosten van de verhoogde ambities met

betrekking tot de kwaliteit kan dragen.

g.b. Individuele huursubsidietwet bevordering eigen woning bezit

De Huursubsidiewet blijft kerninstrument van het woonbeleid. In de nota Mensen Wensen

Wonen is het uitgangspunt geformuleerd "goed wonen voor iedereen", derhalve ook

betaalbaar wonen voor iedereen.

Ruim een miljoen mensen maken in Nederland gebruik van huursubsidie. In Heimond

werden over het tijdvak 2000 - 2001 bijna 5.700 aanvragen om huursubsidie toegekend, met

een gemiddelde bijdrage van fl 3.581,- (een stijging met bijna 6 % t.o.v. het vorige tijdvak).

Huursubsidie wordt slechts verleend indien sprake van zelfstandige woonruimte en zowel de

huurder als de woonruimte aan bepaalde voorwaarden voldoet.

De huur moet tussen de E 166,08 en E 541,36 (ofwel fl 366,- en fl 1. 1 93,- ) liggen, waarbij

voor jongeren «23 jaar) het maximum bedrag E 298,59 bedraagt en voor ouderen (>65 jaar)

de minimum huur ligt op E 164,27 c.q. E 162,45 (voor eenpersoons respectievelijk

meerpersoonshuishoudens).

Het inkomen varieert van maximaal fl 31.000,- tot maximaal fl 50.050,-, afhankelijk van de

samenstelling van het huishouden.

Sedert een aantal jaren tracht het ministerie van VROM zoveel mogelijk aanvragen

automatisch te verleggen (het streven is erop gericht in totaal 800.000 aanvragen op deze

wijze jaarlijks te continueren )46.

In dit kader wordt tevens getracht de uitgaven in het kader van de Huursubsidiewet zoveel

mogelijk te beheersen. Gemeenten en verhuurders hebben hierin een belangrijke rol ten

gevolge van de in de wet opgenomen prestatienormering. Daarbij wordt de gemeente

46 EOS project, EOS staat voor godin van de dageraad

61

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

aangesproken op de verhuisnorm (maximaal 4 % van aanvragen mag boven de

aftoppingsgrenzen in de wet worden toegewezen) terwijl de verhuurders verantwoordelijk zijn

voor de uitgavenorm (de gemiddelde huursubsidiebijdrage per huishouden mag niet een

vastgelegd percentage overschrijden (over de periode 2000 - 2001 was dit percentage 3,5

%). Gelet op het relatief dure huurbestand is het van belang hierover nadere afspraken met

de verhuurders te maken

Sinds 1 januari 2001 is de Wet bevordering eigen woning bezit in wering getreden. Deze wet

geeft een aan de Huursubsidiewet vergelijkbare tegemoetkoming in de hypotheeklasten van

een koophuis. De hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan fl 207.800,- en de totale

kosten van het verkrijgen in eigendom niet hoger dan fl 259.800,-. De regeling levert

vanwege de lage koopprijs en de spanning op de woningmarkt problemen op bij de

uitvoering. Van de geplande 20. 000 subsidies per jaar is slechts 1 % in 2001 daadwerkelijk

afgegeven.

In dit kader dient eveneens melding te worden gemaakt van de nationale hypotheek

garantie.

De NHG biedt onder voorwaarde de mogelijkheid dankzij de borgstelling van het

Waarborgfonds goedkoper te lenen. Doorgaans is sprake van een rentevoordeel van een

112 %.

Hoewel de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente de afgelopen jaren meerdere malen

ter discussie is gesteld mag ervan uitgegaan worden dat deze maatregel, althans voor de

eerste woning, in de komende periode intact blijft.

9.c. Revolving Fund/Centraal Fonds/ College sluitend stelsel

In de inleiding van dit hoofdstuk is gesproken over het maatschappelijk vermogen van

woningcorporaties. In 1988 is het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in werking

getreden. Dit fonds is in eerste instantie een solidariteitsfonds waarop woningcorporaties

indien zij in financiële problemen verkeren een beroep kunnen doen. Daartoe wordt door de

woningcorporaties jaarlijks een bijdrage aan dit fonds geleverd. Na de herziening van het

BBSH heeft het fonds ook nadrukkelijk een adviesfunctie in het kader van het (financieel-)

rijkstoezicht op toegelaten instellingen.

In het regeeraccoord van het huidige kabinet is afgesproken dat de sector woningcorporaties

voor 1 januari 2000 zal komen met een sluitend stelsel voor een revolving fund waarin de

onderlinge solidariteit tussen "rijke" en "arme" corporaties is gewaarborgd.

Op 12 april 2000 hebben de staatssecretaris, Aedes en VNG het convenant College Sluitend

Stelsel getekend.

Het college moet waarborgen dat de volkshuisvestingsopgave ook daadwerkelijk worden

uitgevoerd. In eerste instantie is dit een verantwoordelijkheid van woningcorporaties en

gemeenten. Zonodig adviseert het college. Daarbij wordt bezien in hoeverre binnen de

bedrijfstak een oplossing kan worden aangedragen. Na 3 maanden rapport het college aan

de staatssecretaris. Die beoordeelt op basis van het advies of b.v. projectsteun via het

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting tot de mogelijkheid behoort.

Het stelsel vloeit voort uit de onderlinge solidariteitsgedachte en het principe dat de sector

volledig verzelfstandigd is (een rijke corporatie dient "bij te springen" indien een arme

corporatie de opgave niet waar kan maken).

Tijdens het 2' verstedelijkingsgesprek met de staatssecretaris VROM is afgesproken dat op

initiatie van het ministerie VROM een pilot project plaats vindt naar de woonopgave in relatie

tot de onderlinge samenwerking van woningcorporaties in de gemeente Heimond. Daarbij

zijn de mogelijkheden van het College Sluitend Stelsel eveneens genoemd.

nader uit te werken

9.d. Se fondsigemeentelijk grondbeleid/ISV

Nog uit te werken

62

1

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

10. Conclusies en aanbevelingenisamenvatting

63

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Heimond tot 2010

1 1. Geraadpleegde literatuur

1. Nota Wonen in de 21' Eeuw, mensen Wensen Wonen, Ministerie VROM

2. 5e Nota Ruimtelijke Ordening, Ministerie VROM

3. VROM, NL, magazine voor Milieu, Ruimte, Wonen en Rijkshuisvesting, ministerie VROM

4. Kwalitatieve Woning Registratie, ministerie VROM

5. Regionale perspectieven voor transformatie, ABF Research

6. Besluit Beheer Sociale Huursector

7. Bevolkings- en woningbehoefteprognose actualisering 2000, provincie Noord-Brabant

8. Wonen in Brabant, provincie Noord-Brabant

9. Visie op Wonen, provincie Noord-Brabant

10. Regio visie verzorging en verpleging, werken aan wat bindt, Provincie Noord-Brabant

1 1. Ontwerp-Streekplan Noord-Brabant 2002, provincie Noord-Brabant

12. Kwalitatief Woningbehoefte Onderzoek, Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

13. Volkshuisvestingplan 2000 - 2004, gemeente Heimond

14. Meerjaren Ontwikkelingsprogramma, Gemeente Heimond

15. Statistisch Jaarboek 2001, Gemeente Heimond

16. Info Volkshuisvesting 2000 - 2001, Eisevier

17. Documentatie Volkshuisvesting, VUGA

18. Nieuwsbrief Volkshuisvesting, Kluwer

19. Trends in de Volkshuisvesting, Aedes

20. Beleidssignalen, Aedes

21. Aedes magazine, Aedes

22. Cobouw

23....

24....

25....

26....

27....

28. diverse artikelen

lnternetsites:

1 . www.vrom.ni

2. wvvw.aedesnet.ni

3. www.cbs.ni

4.

5.

6.

64

Nota Wonen: Een visie op het wonen in Helmond tot 2010

12. Overzicht gebruikte afkortingen

a. VROM: Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

b. BBG: Bestaand Bebouwd Gebied

c. PO: Particulier Opdrachtgeverschap

d. SRE: Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

e. VINEX: Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra

f. VINAC: Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Actualisatie

g. MOP: Meerjaren Ontwikkelings Programma

h. [SV: lnvesteringsbudget Stedelijke Vernieuwing

i. GSB: Grote Steden Beleid

j. PKVW: Politie Keurmerk Veilig Wonen

k. WBO: Woningbehoefte Onderzoek

1. CBS: Centraal Bureau voor de Statistiek

m. NHG: Nationale Hypotheek Garantie

n. KWR: Kwalitatief Woning Registratie

o. ADL: Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen

p. A/VTV: AsielzoekerNergunning tot Verblijf

q. VVTV: Voorlopige Vergunning tot Verblijf

r. ROA: Regeling Opvang Asielzoekers

s. AMA: Alleenstaande Minderjarige Asielzoeker

t. BON: Besturen op Niveau

U.

v . .....

W.

X.

65

Tabel 1 Bewoonde woningvoorraad naar huurikoop-verhouding

Jaar Bewoonde huur koop

woningvoorraad

x 1000 %

1990 5705 54,7 45,3

1994 6037 52,4 47,6

1998 6367 49,2 50,8

1999 6436 48,1 51,9

65051 --'1

12000 47,8 52,2

Bron: CBSIVROM, WoningBehoefte Onderzoek

Tabel Woonuitgaven huurders

Jaar Netto Bijkomende Total Inkomen Netto otale

huur woonlasten woon- huur- woon-

uitgaven quote quote

euro %

1

1990 191 83 274 13.613 19,7 28,3

1994 238 100 338 16.018 21,1 30,1

1998 285 108 393 16.926 24,1 33,2

1999 288 116 404 17.108 23,7 33,3

2000 1 3021 118 4211 17.970 24,0 33,7

gid

2000 6661 26,T 9271 39.600

Bron: CBSIVROM, WoningBehoefte Onderzoek

Tabel Woonuitgaven eigenaren

Jaar Netto Bijkomende Totale Netto Totale

woonui woonlasten woon- koop- woon-

tgaven uitgaven quote quote

Euro %

1

1990 197 112 313 20.420 12,9 20,5

1994 283 131 414 24.459 15,1 22,9

1998 340 142 482 27.544 16,8 24,5

1999 359 155 515 27.907 17,7 25,9

2000 358 160 517 28.815 17,5 25,5

qld

2000 788 352 1.140 63.500

Bron: CBSIVROM, WoningBehoefte Onderzoek

CBS Persbericht PBO1-282 pagina 3 van 3

Overzicht woonmileu's

Binnenstad Heirnond-0. Heimond-N. 't Hout Brouwhuis Heimond-W. Heimond- Stiphout Rijpelberg Dierdonk Brandevoort

000,012,013, 101,102,103, 201,202,203, 300,301, 400,401,402, 501,502,503, NW 700,701,702, 800,811,812, 900,901,902, 381,382,383,

016,021,022, 111,112,113, 204,205,206, 302,305, 403,410,411, 504,505,506, 600,601,603, 703,791,792, 813,821,822, 903,904,990 384,385,386,

023,031,032, 121,122,123, 211,212,213, 311,312,321, 412,421,422, 507 604,605,612, 793,794 824,825,890 387,388

033,034,041, 124 214,215,216, 322, 323, 423,431,433, 691,692,693

042 220,221,222, 332,333,391 434,435,436,

223 438,481

Aantal inwoners 1-1-2001 12.273 7.337 11.816 11.976 9.610 3.822 3.429 5.574 9.154 4.879 846

Aantal huishoudens 1-1-2001 5.742 3.490 4.871 4.642 3.706 1.745 1.468 2.051 3.456 1.595 301

Aandeel 55+ 1-1-2001 25,9 % 32,7 % 28,8 % 19,8 % 12,9 % 23,7 % 36,4 % 25,8 % 10,6 % 7,6 % 8,3 %

Aandeel naar etniciteit 34,6 % 21,9 % 19,1 % 13,8 % 17,9 % 28,8 % 9,9 % 8,4 % 25,6 % 10,1 % 7,0%

Migratie saldo 2000 -95 -8 - 18 - 116 - 104 + 29 0 - 34 - 176 + 64 + 549

Prognose inwoners 2010 13.136 7.364 11.589 12.792 9.685 4.117 3.748 5.779 8.987 4.612 13.795

Woningvoorraad 1-1-2001 6.132 3.614 4.932 4.727 3.790 1.823 1.536 2.095 3.530 1.626 383

Leegstand 167 45 47 66 62 51 33 25 64 24 26

Gemiddelde woningbezetting 2,1 2,1 2,4 2,6 2,6 2,2 2,3 2,7 2,6 3,1 2,8

Aantal huurwoningen 1-1-2001 4.949 2.711 2.884 2.190 1.637 1.286 422 433 1.589 40 22

Verhouding huurlkoop 80/20 75125 60140 45155 45155 70130 30170 20180 45155 5195 5195

Verhouding een-Imeergezins 59,7140,3 57,4142,6 79,9120,1 89,0111,0 91,418,6 65,4134,6 80,9119,1 96,413,6 85,7114,3 looi- looi-

Aandeel bouwperiode tot 1949 42,9 % 9,6 % 1,3 % 7,0 % 1,8 % 28,9 % 23,0 % 9,0 % 0,5 % 1,7 % 11,5 %

Huidig woonmilieu Centrum Buiten Buiten Centrum- Buiten Centrum Groen Centrum Buiten Groen Groen

stedelijk centrum 1 Centrum dorps centrum stedelijk Stedelijk Dorps centrum stedelijk stedelijk

Geplande sloop 201 0 600 100

Geplande verkoop huurwon. 201 0 120

Geplande woningverbetering 91

Geplande nieuwbouw 2005 600 260 250 170 70 400 30 140 60 60 2000

Geplande nieuwbouw 2010 1.380 400 250 1 20 340 250 100 130 - - 2000

Geplande nieuwbouw huur 155 68 46 58 350

Wonen en zorg:

Seniorenwoningen

intramurale zorg 123 - 225 72 - - - - - - -

Gewenste verhouding huurlkoop 50150 55145 50150 45155 1 40160 1 60140 30170 1 30170 50150 10190 30170

Gewenst woonmilieu Centrum duiten Groen Centrum Groen 1 Centrum Groen 1 Centrum Buiten Groen Groen

1 stedelijk 1 centrum 1 stedelijk 1 stedelijk 1 stedelijk 1 Stedelijk 1 dorps Centrum steden k stedelijk

Op- en aanmerkingen

Algemeen:

Aan de hand van de thans beschikbare gegevens (voornamelijk statistisch jaarboek 2001) is getracht de belangrijkste indicatoren t.a.v. van het woonmilleu op wijkniveau in beeld te brengen.

Gekozen is voor de indeling op wijkniveau om te komen tot een eerste globale analyse. Voor een meer gefundeerde analyse zijn gegevens op buurt niveau nodig.

T.a.v. de woonmilieus is gebruik gemaakt van de door het ministerie VROM gehanteerde indeling:

centrum stedelijk: hoge dichtheid, mening van functies, zoals wonen, werken en voorzieningen, combinatie van nabijheid en bereikbaarheid;

buiten-centrum woonmilieu: gemiddelde dichtheid, nadruk op een functie en nabijheid van een beperkt aantal specifieke functies;

groen-stedelkijk woonmilieu: wonen in lage dichtheid met vooral veel groenvoorzieningen;

centrum-dorps woonmilieu: gemengd wonen, werken en voorzieningen in lage dichtheid, combinatie van redelijke nabijheid en matige bereikbaarheid;

landelijk wonen: verspreide bebouwing aan de rand van het dorp;

Bijlage 3.

Overzicht restcapaciteit woningbouw periode 2005 - 2010

Gebied Omschrijving Aantal Uitleg/ Hard/zacht belemmeringen

woningen lnbreiding

B. Brouwhuis 340 Uitleg

cl. Centrum 400 [nbreiding

C2. Centrum (Molenstraat) 80 lnbreiding

C3. Centrum (Heistraat) -

C4. Centrum (Zuidende) -

C5. Centrum (Stationskwar.) 500 lnbreiding

C6. Herstructurering Binnenst 390 lnbreiding

C7. Kanaalzone 400 inbreiding

D. Dierdonk -

Hl. Ashorst e.o.

H2. 't Hout lnbreiding

H3. Akkers

K. Kroon-Krollaan

M. Brandevoort 2,000 Uitleg

N. Heimond-Noord 250 lnbreiding

0. Heimond-Oost 50 lnbreiding

P. Heimond-Noord-West 100 lnbreiding

R. Rijpelberg -

S. Stiphout 130 lnbreiding

W. Heimond-West 250 lnbreiding

Totaal 4.91 0 * *)

streven is erop gericht dit aantal voor 2005 te realiseren

*) exclusief onderdelen centrumplan (ca. 1.000 woningen)

29-5-2001

BZ/VHV/TM

Bijlage 4

Overzicht woningcorporaties

Nog uit te werken

Bijlg,

WONEN EN ZORG VOOR OUDEREN 2000 - 2010

CONCEPT-MODEL d.d. oktober 2001

Doel van het model

In de komende jaren dienen de nodige woonzorg-initiatieven ontwikkeld te worden. Enerzijds om

aan de vraag van burgers/zorgvragers tegemoet te komen: de bevolking vergrijst sterk en er is

een toenemende wens om zo lang mogelijk in de eigen omgeving te blijven wonen. Anderzijds

om de ontwikkelingen in de zorg op te vangen: instellingen gaan hun capaciteit deconeentreren

en extramuraliseren, wachtlijsten in de zorg moeten bestreden worden via onder meer het

scheiden van wonen en zorg (voorkomen van langdurige bouwtrajecten).

Het doel van dit model is het bieden van een gezamenlijke basis aan gemeenten, zodat globaal

inzicht ontstaat in de ontwikkelingen in de eigen gemeente en de omliggende gemeenten,

uitwisseling van ervaringen c.q. leermomenten mogelijk maken, eventuele gezamenlijke

knelpunten 1 mogelijkheden onderkennen zodat activiteiten ontplooid kunnen worden om ze op te

lossen c.q. te gebruiken.

Opbouw van het model

Het model is opgebouwd uit twee onderdelen:

1. behoefteberekening wonen en zorg voor ouderen 2000 - 2010

2. vervolgtraject en activiteitenoverzicht

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 1

1. BEHOEFTEBEREKENING WONEN EN ZORG VOOR OUDEREN

2000 - 2010

Het rekenmodel bestaat uit:

1.1 In beeld brengen van de huidige bevolking en prognose bevolking (basisgegevens)

1.2 Behoefteberekening wonen - zorg

1.2.1 Inleiding

1.2.2 Verspreid zelfstandig wonen (blijvend thuis in eigen huis)

1.2.3 Geelusterd zelfstandig wonen

1.2.4 lntramuraal verblijf, zelfstandig geclusterd en beschermd wonen enlof groepswonen

met 24-uurszorg (wooncomplexen met 24-uurszorg)

1.3 Samenvatting

De onderdelen 1.2.2, 1.2.3 en 1.2.4 zijn opgebouwd uit de huidige situatie, reeds geplande

ontwikkelingen en situatie 2010.

wassons

Een aant:1.ompom-eraki"nmgeansvoosormaaf:N E 3 3 u u u u a u u u a a u E a E u u u u u E u a 5 3 E E E a a u u u u u u u a u a a a a E u u

¿ Getracht wordt om een beeld te geven van de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen met betrekking tot

wonen en zorg. De bedoeling is om denkprocessen op gang te brengen, het is absoluut geen blauwdruk van de

toekomst. Het model levert een indicatief beeld op.

¿ Het model is in eerste instantie gericht op ouderen (65 +). Een uitbreiding naar de overige terreinen (doelgroepen) is

mogelijk, zodra hiervoor gegevens beschikbaar zijn. Landelijk wordt gewerkt aan het in beeld brengen van de

behoefte. Op basis van de op dit moment beschikbare informatie hierover kan worden vastgesteld dat de

percentages welke in dit model worden gehanteerd aan de lage kant zijn. Ook het feit dat op basis van de

beschikbare behoeftecijfers alleen wordt uitgegaan van 65 + ers, terwijl de vraag naar voor ouderen geschikte

woningen meestal vanaf 55 jaar begint, levert lagere cijfers op. De berekende behoefte kan dan ook aangeduid

worden als de minimale behoefte;

¿ De gegevens in de 'Lokale verkenning: Handreiking; Verkenning Zorg/Woonbehoefte van mensen die intensieve

verpleging enlof verzorging nodig hebben per gemeentelkern' (de 'rode map') van de provincie Noord-Brabant d.d.

eind 2000 zijn gebaseerd op de algemene gegevens van de betreffende gemeente. De leeftijdsopbouw en -prognose

in de kernen is niet beschikbaar, ook al lijkt dit wel zo te zijn. Deze cijfers zijn terugberedeneerd vanuit de

gemeentelijke gegevens op basis van een evenredige verdeling over de kernen naar inwonertal. In dit rekenmodel

wordt dan ook uitgegaan van de behoefte per gemeente;

¿ Voor de berekening van het benodigd aantal verspreid zelfstandige woningen (par. 1.2.2) en geelusterd zelfstandige

woningen (par 1.2.3) zijn gegevens over huishoudens noodzakelijk. De behoefteberekening voor intramuraal verblijf

enlof zelfstandig geclusterd en beschermd wonen (par 1.2.4) is door de provincie uitgevoerd op basis van personen.

Er is voor gekozen om de prognose van de provincie (personen) en de prognose van het SRE (huishoudens) te

gebruiken en naast elkaar te gebruiken, om voor alle gemeenten vanuit eenzelfde basis te vertrekken en vergelijking

mogelijk te maken. De beleidsuitgangspunten die in de prognoses zijn gebruikt (zoals migratiesaldo 0 voor landelijke

gemeenten) kunnen tot lagere prognoses leiden dan eventueel beschikbare gemeentelijke prognoses.

¿ De gedachten over mogelijkheden en grenzen van het scheiden van wonen en zorg zijn nog niet helemaal

uitgekristalliseerd. Aan de hand van opgedane ervaringen zullen de inzichten hierover zich in de komende jaren

verder ontwikkelen.

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 2

1.1 BEVOLKING: HUIDIGE SITUATIE EN PROGNOSE

Op basis van informatie van de provincie en het SRE wordt onderstaand inzicht gegeven in de

ontwikkeling van de bevolking van de gemeente Heimond in 2000, 2010 en 2015.

Tabel 1 Ontwikkeling bevolking (personen)

70.583 76.047 77.094 88.3 % 87.0 % 85.3 %

5.634 6.477 8.069 7.0 % 7.4 % 8.9 %

3.744 4.885 5.285 4.7 % 5.6 % 5.8 %

79.961 87.409 90.448 100 % 100 % 100 %

Gegevens provincie: 'Lokale verkenning: Handreiking; Verkenning ZorglWoonbehoefte van

mensen die intensieve verpleging enlof verzorging nodig hebben per gemeentelkem' (de 'rode

map')

Tabel 2 Stijging aantal ouderen in percentage

0,4 % 1,9 %

0,9 % 1,8 %

2@W@@ L, 3@-/, 2,7 %

Gegevens bewerken uit voorgaande tabel

Uit onderstaande tabel blijkt dat het percentage 65 + personen in 1 0 jaar met % stijgt t.o.v.

het totaal. Wordt uitgegaan van 55 + als grens dan is in 2010"4 % van de personen in de

gemeente Heimond 55 jaar of ouder.

T.a.v. de leeftijdscategorie is sprake van een stijging van 1 5 % c.q. 43 % in 10 - 1 5 jaar voor

65 - 74 jaar en van 30 % c.q. 41 % voor de categorie 75 +

Tabel 3 Ontwikkeling huishoudens

21.400 65 % 24.450 60 %

4.7770 14 % 7.270 18 %

6.770 21 % 9.220 22 %

32.940 100 % 40.940 100 %

¿ Gegevens SRE.- 'Kwalitatief woningmarkt onderzoek SRE 1999-2000' deel 11, tabel 111. 1. 2.2.

blz 1 1 en tabel VII. 1. 5.5. blz 61

¿ De cellen waarin een cijfer tussen haakjes staat moeten in andere tabellen worden

overgenomen

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 3

1.2 BEHOEFTEBEREKENING WONEN EN ZORG

1.2.1 INLEIDING

De beschrijving van de huidige situatie, de behoeften in 201 0, de geplande activiteiten en de

overschotten enlof tekorten is gebaseerd op de gegevens van de provincie Noord-Brabant

waarbij uitgegaan wordt van de volgende verdeling van de behoefte van ouderen.

Omvang: Omvang: Omvang:

65% van 65 + 25% van 65+ Op basis integrale kengetallen

zorgbehoefte V en V,

gecorrigeerd met

wachtlijstgegevens (de cijfers

in de 'rode map' van de

provincie)

Zorgfunctie: Zorgfunctie: Zorgfunctie:

- Geen zorg - Geen zorg - 24-uurs beschikbaar- enlof

- Extramurale planbare en - Extramurale planbare en bereikbaarheidsfunctie van

voorspelbare zorg (beperkt voorspelbare zorg (beperkt professionele hulpverleners

aantal uur per dag) aantal uur per dag) - planbare en onplanbare

zorgmomenten (op afroep)

Woonfunctie: Woonfunctie: Woonfunctie:

- Zelfstandige woning Zelfstandige woning in - Zelfstandige woning in

geschikt voor ouderen, complexbouw geschikt complexbouw of

verspreid of geclusterd voor ouderen met onzelfstandige woonruimte

zonder bouwkundige-, bouwkundige-, zorg- en - Goede samenhang tussen

zorg- en welzijnsinfra- welzijnsinfrastructuur (m.n. wonen, zorg en welzijn

structuur faciliteiten ter aanwezig, dit komt tot

- Hieronder vallen bijv. ondersteuning van het uitdrukking in een

gelijkvloerse woningen, zelfstandig wonen) duidelijke bouwkundige-,

Oppluswoningen, - Hieronder vallen bijv. welzijns- en

WoonKeurwoningen, wozoco's, aanleun- zorginfrastructuur

Domoticawoningen (voor woningen, serviceflats) Zelfstandige woning: indien

zover ze niet onder de 2' - Onderdeel reguliere bliwvend bestemd voor

kolom vallen), aanpasbare woningvoorraad gemeente geindiceerde, intensieve

woningen (géén extra woningbouw- zorg dan worden deze

- Onderdeel reguliere aantallen) woningen niet meegeteld in

woningvoorraad gemeente de woningvoorraad van de

(géén extra woningbouw- gemeente

aantallen)

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doe 4

1.2.2 VERSPREID ZELFSTANDIG WONEN (BLIJVEND THUIS IN EIGEN HUIS)

HUIDIGE SITUATIE

Tabel 4 Aanwezige woningen voor verspreid zelfstandig wonen

Invullen:

Totaal aantal

2.124 (huurs"tor) 1)

Aandachtspunt. bijlage toevoegen waarin de locaties zijn aangegeven

1) Uit de berekeningen gebaseerd op het KWO 1999-2000 SRE blijkt dat 1. 739 woningen

aanwezig dienen te zijn per l- 1-2000. Onder aangepaste woningen bestemd voor ouderen wordt

verstaan: senioren / bejaarden / ouderen woning, aanleun woning, service-flat, steunpunt woning,

woning in zorgcomplex (wozoco). In dit kader zijn de zelfstandige woningen zoals vermeld onder

categorie a en d uit bijlage 1. vermeld.

Tabel 5 Berekening behoefte woningen voor verspreid zelfstandig wonen in 1999

Overnemen: 65% Berekenen:

6.773 4.402

(cel 5a) (cel 5b) (cel 5c)

Tabel 6 Confrontatie aanwezige woningen voor verspreid zelfstandig wonen met de

berekende behoefte in 1999

Overnemen: Overnemen: Berek-enen:

"t 2.124 4.402 - 2,278

(cel 6a) (cel 6b) (cel 6c)

Aandachtspunt. Het berekende tekort in cel 6c kan in de praktijk groter zijn indien aanwezige

woningen niet worden bewoond door de doelgroep of niet voldoen aan de eisen van de

doelgroep (kwaliteit enlof eigendomstype (huur/ koop»

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 5

REEDS GEPLANDE ONTWIKKELINGEN

De reeds geplande ontwikkelingen worden uitgebreid opgenomen in het activiteitenoverzicht in

paragraaf 2. In de onderstaande tabel wordt volstaan met een korte omschrijving en een

optelling van de resultaten.

Tabel 7 Geplande ontwikkelingen m.b.t. verspreid zelfstandig wonen

Invullen: Invullen: Invullen:

Projectnaam Gegevens gemeente 1 initiatiefnemers Aantal woningen voor verspreid

zelfstandig wonen waaruit het

project bestaat (sloop enlof

omzetting negatief aangeven)

(cel 7ba)

(cel 7bb)

(cel 7bc)

Zie overzicht geplande woon- Berekenen:

zorgvoorzieningen voor ouderen 2001 - Ca. 600 woningen

2010

(cel 7b)

Aandachtspunt. de sloop enlof omzetting van woningen naar andere categorieën zijn van belang

om de totale beschikbare voorraad in 20 1 0 te kunnen berekenen. Projecten worden dan 2 keer

genoemd.- lx negatief en lx positief. Bijvoorbeeld.- aan een hofje met ouderenwoningen

(verspreid zelfstandig wonen) wordt een bouwkundige-, zorg- en welzijnsinfrastructuur

toegevoegd gericht op het ondersteunen van het zelfstandig wonen (geclusterd zelfstandig

wonen). In tabel 7 wordt dit project genoemd met een negatief getal (het aantal woningen voor

verspreid zelfstandig wonen neemt immers af) en in tabel 13 wordt dit project genoemd met een

positief getal (het aantal woningen voor geclusterd zelfstandig wonen neemt toe).

Uitgegaan is van het aantal vermelde woningen onder categorie a en d in tabel 2

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doe 6

SITUATIE 2010

Tabel 8 Berekening behoefte woningen voor verspreid zelfstandig wonen in 2010

Overnemen: 65% Berekenen:

9.220 5.993

(cel 8a) (cel 8b) (cel 8c)

Tabel 9 Confrontatie aanwezige woningen voor verspreid zelfstandig wonen met de

berekende behoefte in 2010

Overnemen: Overnemen: Overnemen: Berekenen:

2.124 Ca. 600 5.993 - 3.269

(cel 9a) 1 (cel 9b) 1 (cel 9e) 1 (cel 9d)

Aandachtspunt.- Het berekende tekort in cel 9d kan in de praktijk groter zijn indien aanwezige

woningen niet worden bewoond door de doelgroep of niet voldoen aan de eisen van de

doelgroep (kwaliteit enlof eigendomstype (huur/ koop»

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 7

1.2.3 GECLUSTERD ZELFSTANDIG WONEN

HUIDIGE SITUATIE

Tabel 1 0 Aanwezige woningen voor geclusterd zelfstandig wonen

Invullen:

758 (huursector) 2)

(,el 10,)

Aandachtspunt. bijlage toevoegen waarin de locaties zijn aangegeven

2) betreft categorie b en c bijlage 1.

Tabel 1 1 Berekening behoefte woningen voor geclusterd zelfstandig wonen in 1999

Overnemen: 25% Berekenen:

6.773 1.693

(cel 1 la) (cel 1 1 b) (cel 1 1 e)

Tabel 12 Confrontatie aanwezige woningen voor geclusterd zelfstandig wonen met de

berekende behoefte in 1999

Overnemen: Overnemen: Berekenen:

758 1.693 - 935

(cel 12a) (cel 12b) (cel 12c)

Aandachtspunt. Het berekende tekort in cel 12c kan in de praktijk groter zijn indien aanwezige

woningen niet worden bewoond door de doelgroep of niet voldoen aan de eisen van de

doelgroep (kwaliteit enlof eigendomstype (huur/ koop»

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doe 8

REEDS GEPLANDE ONTWIKKELINGEN

De reeds geplande ontwikkelingen worden uitgebreid opgenomen in het activiteitenoverzicht in

paragraaf 2. In de onderstaande tabel wordt volstaan met een korte omschrijving en een

optelling van de resultaten.

Tabel 13 Geplande ontwikkelingen m.b.t. geclusterd zelfstandig wonen

Invullen: Invullen: Invullen:

Projeetnaam Gegevens gemeente 1 initiatiefnemers Aantal woningen voor

geelusterd zelfstandig wonen

waaruit het project bestaat

(sloop enlof omzetting negatief

aangeven)

(cel 13ba)

(cel 13bb)

(cel 1 3bc)

Zie overzicht geplande woon- Berekenen:

zorgvoorzieningen 2001 - 2010 Ca. 150

(cel 13b)

Aandachtspunt. de sloop enlof omzetting van woningen naar andere categorieën zijn van belang

om de totale beschikbare voorraad in 2010 te kunnen berekenen. Projecten worden dan 2 keer

genoemd. lx negatief en lx positief (zie ook aandachtspunt onder tabel 7)

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doe 9

SITUATIE 2010

Tabel 14 Berekening behoefte woningen voor geclusterd zelfstandig wonen in 2010

Overnemen: 25% Berekenen:

9.220 2.305

(cel 14a) (cel 14b) (cel 14c)

Tabel 15 Confrontatie aanwezige woningen voor geclusterd zelfstandig wonen met de

berekende behoefte in 2010

Overnemen: Overnemen: Overnemen: Berekenen:

758 Ca. 150 2.305 - 1.397

(cel 15a) (cel 15b) (cel 15c) (cel 15d)

Aandachtspunt. Het berekende tekort in cel 15d kan in de praktijk groter zijn indien aanwezige

woningen niet worden bewoond door de doelgroep of niet voldoen aan de eisen van de

doelgroep (kwaliteit enlof eigendomstype (huur/ koop»

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 10

1.2.4 INTRAMURAAL VERBLIJF, ZELFSTANDIG GECLUSTERD EN BESCHERMD WONEN

EN/OF GROEPSWONEN MET 24-UURSZORG

HUIDIGE SITUATIE

Tabel 16 Aanwezige voorzieningen voor intramuraal verblijf, zelfstandig geclusterd en

beschermd wonen enlof groepswonen met 24-uurszorg

Keyserinnedael 123

Zorgboogafdeling De Regenboog 10

Alphonsus 72

De Eeuwsels 92

De Pannehoeve (waarvan 1 0 met verpleeghuisindicatie ingevuld) 133

Woonzorgcentrum Rivierenhof (WBO-woningen) 85

Savant De Ameideflat extramurale WBO-plaatsen 15

(cel 1 6ac2)

(cel 1 6ac3)

ere enen:

530

(2)

(cel 16a)

(1) Gegevens gemeente en instellingen, inventarisatie SRE en eventueel.- gegevens provincie:

'Monitoring verpleging en verzorging, een transparante databank voor de integrale zorg in

Noord-Brabant' van IVAITISSER - KUB Tilburg d. d. 26 mei 2000, blz 67, 68 en 69. Deze

gegevens dateren uit 1998 en zijn niet volledig (kloosterbejaardenoorden ontbreken)

(2) De totalen zijn ook te halen uit 'Lokale verkenning: Handreiking, Verkenning

ZorglWoonbehoefte van mensen die intensieve verpleging enlof verzorging nodig hebben per

gemeentelkem' (de 'rode map' van de provincie). Het is echter gebleken dat ook in de 'rode

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doe 1 1

map'de kloosterbejaardenoorden ontbreken.

Tabel 17 Berekening behoefte aan voorzieningen voor intramuraal verblijf, zelfstandig

gectusterd en beschermd wonen enlof groepswonen met 24-uurszorg in 2000

Invullen:

274

(cel 17aa)

Invullen:

473

(cel 17ab)

Invullen:

113

(cel 17ac)

Berekenen:

860

(cel 17a)

(1) De provincie verstaat onder 'vrije marge'. 'meestal kleinschalige voorzieningen waar

duurzaam intensieve zorg wordt verleend.- zorglwoonvoorzieningen'. Dit kan dus zowel

verpleeghuis- als verzorgingshuiszorg zijn.

(2) Gegevens provincie: 'Lokale verkenning: Handreiking; Verkenning ZorglWoonbehoefte van

mensen die intensieve verpleging enlof verzorging nodig hebben per gemeentelkern' (de

'rode map)

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 1 2

Tabel 18 Confrontatie aanwezige voorzieningen voor intramuraal verblijf, zelfstandig

geclusterd en beschermd wonen enlof groepswonen met 24-uurszorg in 2000

Overnemen: Overnemen: Berekenen:

(tot. tabel 16) 860 (tot. tabel 1 7) Tekort: 330

8a) (cel 18b) (cel 18c)

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 1 3

REEDS GEPLANDE ONTWIKKELINGEN

De reeds geplande ontwikkelingen worden uitgebreid opgenomen in het activiteitenoverzicht in

paragraaf 2. In de onderstaande tabel wordt volstaan met een korte omschrijving en een

optelling van de resultaten.

Tabel 19 Geplande ontwikkelingen m.b.t. voorzieningen voor intramuraal verblijf,

zelfstandig geclusterd en beschermd wonen enlof groepswonen met 24-uurszorg

Verplegingsplaatsen

Keyserinnedael 25 som. won. + 50 woningen aanpalend + 30

Woonpartners + dagactiviteitencentrum

De Pannehoeve Uitbreiding met verplegingsplaatsen + 30 (2003)

Alphonsus Uitbreiding met verpleegunit + 26 (voorjaar 2002)

De Zorgboog Nieuwbouw VP via scheiden wonen / zorg + 60

De Zorgboog Helft t.I.v. verpleeghuiscapaciteit + 20 transmurale unit

ziekenhuis. Langdurig

Verzorgingsplaatsen

Alphonsus Extramuraliseren van 28 verzorgingsplaatsen Aantal blijft gelijk (voorjaar 2002)

naar aanieunwoningen op eigen terrein (i.v.m.

uitbreiding met 26 verpleegplaatsen)

De Eeuwsels Wordt een woonzorgcomplex. Zorgkantoor + ?

moet nog goedkeuring geven (22-11-2001).

Combinatie met GGZ.

De Pannehoeve Vervangende nieuwbouw VZ via scheiden Aantal blijft gelijk

wonen / zorg. Extramuralisatie van 40

plaatsen van de 133.

De Zorgboog Nieuwbouw VZ via scheiden wonen 1 zorg + + 60 (2005)

aanieunwoningen

Savant 1 Ameideflat Extramurale WBO-zorg + 70(2@ + 2001)

+ 396

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doe 14

SITUATIE 2010

Tabel 20 Berekening behoefte aan voorzieningen voor intramuraal verblijf, zelfstandig

geclusterd en beschermd wonen enlof groepswonen met 24-uurszorg in 2010

Invullen:

351

(cel 20aa)

Invullen:

615

(cel 20ab)

Invullen:

147

(cel 20ac)

Berekenen:

1.11

(cel 20a)

(1) De provincie verstaat onder 'vrije marge'. 'meestal kleinschalige voorzieningen waar

duurzaam intensieve zorg wordt verleend.- zorglwoonvoorzieningen'. Dit kan dus zowel

verpleeghuis- als verzorgingshuiszorg zijn.

(2) Gegevens provincie: 'Lokale verkenning: Handreiking, Verkenning ZorglWoonbehoefte van

mensen die intensieve verpleging enlof verzorging nodig hebben per gemeentelkem' (de

'rode map)

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 1 5

Tabel 21 Confrontatie aanwezige voorzieningen voor intramuraal verblijf, zelfstandig

geclusterd en beschermd wonen enlof groepswonen met 24-uurszorg in 2010

Overnemen: Overnemen: Overnemen: Berekenen:

530 (tot. tabel 1 6) 396 (tot. tabel 19) 1. 1 1 3 (tot. tabel 20) 1.113 - 396 - 530

187

(cel 21 a) (cel 21 b) (cel 21 c)

(cel 21 d)

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 16

1.3 SAMENVATTING

Om conclusies te kunnen trekken over de huidige en toekomstige situatie en de relatie tussen

wonen en zorg is het allereerst noodzakelijk voorgaande gegevens op een rijtje te zetten. Dat

gebeurt in onderstaande tabel.

Tabel 22 Samenvatting

Overnemen: Overnemen: Overnemen: Overnemen:

2.124 - 2.278 Ca. 600 - 3.269

Overnemen: Overnemen: Overnemen: Overnemen.

758 - 935 Ca. 150 1.391

Overnemen: Overnemen: Overnemen: Overnemen:

530 (tot. tabel 16) 330 (tot. tabel 1 8) 396 (tot. tabel 19) 187 (tot. tabel 21)

(1) Voor alle duidelijkheid. het is een beleidskeuze of al deze behoeften ingevuld worden via het

scheiden van wonen en zorg of via de realisatie van intramurale plaatsen

SRE: MODEL 2 behoefte wonen en zorg.doc 1 7

Respons inventarisatie woon-zorg voorzieningen bijlage 1.

Volgnr. Instantie Lokatie Aantal Categorie Omschrijving vorm van zorg

1 . Woonmaatschappij West a. Cortenbachstraat a. 9 a. D8

b. Mierloseweg b. 2 b. D8

c. Arbergstraat c. 21 c. A

d. Hornestraat d. 14 d. A/D5

e. De Pesser e. 6 e. A

f. De Renne f. 10 f. A

g. Hezelostraat g. 18 g. A

h. Stephanusplein h. 10 h. D8

i. Stephanusstraat i. 5 i. A

j. Nieuwstraat j. 7 j. A

k. Cortenbachstraat k. 8 k. A

1. ltterestraat 1. 4 1. A

m. "WVG-woningen" m. 80 m. Dl

2. Houtse Woningbouwvereniging a. 't Hout a. 258 a. A

b. Brouwhuis b. 101 b. A

C. Stiphout c. 61 c. A

d. 't Hout d. 13 d. B

e. Brouwhuis e. 20 e. B

3. Stichting Woonpartners a. Binnenstad-Oost a. 13 a' A (e) a. geen/thuiszorg

b. Heimond-Oost b. 121 b. A(e) b.

c. Heimond-Noord c. 84 c. A (e) C.

d. Rijpelberg d. 196 d. A (e) d.

e. Brouwhuis e. 72 e. A (e) e.

f. Binnenstad-Oost f. 34 f. A (m) f.

g. Heimond-Oost g. 17 g. A (m)

h. H.-Oost 'Oosterpark" h

- 30 h. A (m) h.

i. H.-Oost "De Reede" i. 112 i. A(m)

j. Rijpelberg

j. 14 j- A (m)

k. Brouwhuis k. 26 k. A (m) k.

1. Centrum/Res. Binderen 1. 43 1. A (m) 1.

m. Centrum/Torenstraat 1 m. 40 m. A (m)

n. H.-Noord/Planetenflat

n. 68 n. A (m) n.

o. H.-Noord o. 20 o. A (m) 0.

p. Binderseind '00 p. 22 p- A (m) p. zorgarrangememt via de Zorgboog

q. Torenstraat 11 '01 q. 21 q. A (m) q. zorgarrangement via de Zorgboog

r. Jan van Goyenlaan '01 r. 20 r. A (m) r. zorgarrangement via de Zorgboog

s. Kortenaer s. 39 s. C s. steunpunt zonder zorg

t. Brouwhorst t. 91 t. c t. steunpunt zonder zorg

U. Rozenhof u. 75 U. C u. steunpunt met zorgarr. via Savant

V. Rivierenhof/Hof Bruheze V. 120 v. C V. steunpunt met zorgarr. via Savant

E = eengezins

M = meergezins

4. Woningbouwvereniging Volksbelang a. Hoofdstraat a. a. a,

b. b. b.

5. Dynamis ABC Vastgoed a. Dr. Arienslaan a. 3 a. -

b. Twenkhof b. 47 b. Dl

C. De Eizas c. 39 c. Dl

d. Beethovenlaan d. 14 d. -

6. Adriaans Vastgoed BV a. "de Lindenberg" Stiphout a. 21 a. A

b. "De Eikenhorst" Eikendreef b. 12 b. A

7. 1 Algemene Nederlandse Won.st. Geen reactie ontvangen

8. Makelaarskantoor Rene Ciercx Geen reactie ontvangen

9. Makelaarskantoor ZeelenN.d. Burght Geen reactie ontvangen

10. Meeuws Vastgoed bv Geen reactie ontvangen

11. Broekckx Paastering makelaars

12. Stichting Savant a. Alphonsus a. 72 a. A a. verzorging thuis zorg

b. Alphonsus b. 12 b, A b. groepsverzorging

e. Alphonsus c. 84 C. B C. aanleun woningen

d. Alphonsus d. 12 d. A d. dagverzorging

e. Alphonsus e. 12 e. A e. huiskamer project

f. Alphonsus f. 2 f. A f. kort durende opname

g. Ameide g. 85 g. D8 g. extramurale verzorging thuis zorg

h. Ameide h. 230 h. B h. appartementen in service flat

i. Eeuwsels i. 92 i. A i. verzorging thuis zorg + psychiatrie

j. Eeuwsels j. 34 j. B j. aanleun woningen

k. Rivierenhof k . D8 k . extramurale verzorging thuis zorg

1. Rivierenhof 1. B 1. aanleun woningen en woonzorgcomplex

m. Rozenhof m. D8 D7 m. 24 uurs alarm opvolging

13. De Zorgboog a. Zorgboogcentrum de a. 52 a. B Zorgverlening vanuit aanpalend zorgcentrum

Pannehoeve

14. Kats en Waalwijk Groep a, Zuid Koninginnewal 40 -96 a. 29 a. A Gelijkvloerse appartementen

15. V.B. & T. Vastgoedbeheer a. Kasteel-Noord a. 49 a. A

b. De Callenburght b. 56 b. A appartementen, bij mutatie omzetting huur

in koop

16. N.S.A.W. Geen reactie ontvangen

17. Me uws-Nienhuis Luiten makelaars b.v.

18. Woningstichting Huisvesting

Alleenstaanden

categorie indeling

A: senioren/bejaardenlouderen woningen: zelfstandige woning geschikt voor de huisvesting van ouderen (55+). Onder geschikt wordt verstaan intern en extern toegankelijk

(intern: indien de primaire ruimten, woonkamer, douche of badkamer en één slaapkamer op dezelfde bouwlaag liggen, extern: indien het hoogteverschil dat zonder lift moet

worden overbrugd om de woning van buitenaf te bereiken niet meer is dan 2 cm).

B: aanieunwoning: senioren/bejaardenlouderen woning direct gelegen nabij een zorginstelling

C: steunpunt woning/woning zorgcomplex: senioren/bejaarenlouderen woning in een zorgcomplex danwel binnen het complex van woningen is een zorgsteunpunt aanwezig

(24-uurs alarmering)

D: Overige woningen met aanpassingen, Dl woningen met aanpassingen WVG, D2 levensloopbestendige woning, D3 Fokus-woning, D4 Oppluswoning, D5 Groepswonen of

Gemeenschappelijk wonen voor ouderen, D6 Domotica woningen, D7 aangepastelaanpasbare woningen en D8 woningen bestemd voor ouderen (geen speciale voorzieningen).

Aantal op basis van bovenstaande opgave:

A senioren/bejaardenlouderen woning: 1.852

B. aanieunwoning: 433

C. Steunpunt woning/woning zorgcomplex: 325

D. Overige woningen met aanpassingen: 166 (Dl), 106 (D8)

*) woningen in eigendom van Woonpartners (tevens opgevoerd door Savant)

BZNHV/TM

november 2001

Respons inventarisatie geplande woon- zorgvoorzieningen voor ouderen 2001 - 2010 bijlage 2.

Volgnr. instantie Lokatie Aantal _ Categorie *) Jaar van uitvoering Korte beschrijving van het project

1 . Woonmaatschappij West a. Huysdoncki a. 30 a. A a. 2003 la. Huur appartementen

b. Weth.v. Deutekomplein b. 7 b. D4 b. 2004 b. opplussen

C. 2e Haagstraat c. 30 c. A e. 2004 c. herstructurering huidige kantoorlocatie

d. Weth. V. Duetekomplein d. - d. D4 d. 2004 d. opplussen woongebouw + ruimte

e. Weth. V. Deutekomplein e. 7 e. D4 e. 2004 e. -

f. Tournooistraat e.o. f. 27 f. D4 f. 2005 f. -

g. Raaijmakers g. 60 g. C 9. 2005 g. bescherm wonen

h. Hatematerrein h. 50 h. A h. 2005 h. voorlopig aantal

i. Weth. V. Deutekomplein i. 7 i. D4 i. 2005 i. opplussen

j. Weth. V. Deutekomplein j. 7 j. D4 j. 2006 j. opplussen

k. Weth. V. Deutekomplein k. 7 k. D4 k. 2007 k. opplussen

1. Weth. V. Deutekomplein 1. 7 1. D4 1. 2008 1. opplussen

m. Weth. V. Deutekomplein m. 7 m. D4 m. 2009 m. opplussen

n. Weth. V. Deutekomplein n. 7 n. D4 n. 2010 n. opplussen

2. Houtse Woningbouwvereniging a. Brandevoort a@ Ca 200 a. D2 a. 200112005 a. Levensloopbestendige woningen met

b. Brandevoort b. 12 b. D3 b. 2002/2003 alle mogelijke vormen van zorg

C. 't Hout C. ca.40 C. c c. 200112002 b. (Focus ?)

d. Stiphout d. ca.30 d. C d. 200112002 C. Zelfstandige woningen, gekoppeld aan

Alphonsus

d. Woningen met steunpunt in

samenwerking met Savant

3. Stichting Woonpartners a. Torenstraat/Keijserinnedael a. 42 a. A a. 2001/2002 a. appartementen 55 + met zorgarr.

b. Torenstraat/Keijserinnedael b. 12 b. C b. 200112002 Zorgboog

c. Dierenbuurt C. c. 200212005 b. appartementen voor gehandicapten met

24 uur begeleiding via Triocen

4. Woningbouwvereniging Volksbelang a. Hoofdstraat a. 38 a. A a. 2002 a. duurdere appartementen

b. b. b. b. b.

5. Dynamis ABC Vastgoed Beheerder: aanpassing woningvoorraad

Geen nieuwe ontwikkelingen of voornemens

tot sloop, verkoop etc.

6. Adriaans Vastgoed

7. Algemene Nede@landse Won.st.

8. Makelaarskantoor Rene Ciercx

9. Makerlaarskantoor Zeelen/v.d. Burght

10. Meeuws Vastgoed bv

11. Broekckx Paastering makelaars Boscotondo a.95 a. A/C a. 2000 Vitalis Zorggroep

b.-34 b. A/C b. 2001

12. Stichting Savant a. Alphonsus a. 5 a. A a. 2001 a. P.G.

b. Alphonsus b. 30 b. B b. 2001 b. Aan Alphonsus

c. Ameide C. - c. A/B C. Z.S.M. 1 c. Renovatie flat + bouw intra en (dag)

d. Eeuwsels d. (16) d. A/B d. 2003 verzorgingsplaatsen

d. Nieuwbouw

13. De Zorgboog a. Keyserinnedael a. 25 a. D6/D7 a. 2001 a. aangepaste woningen voor personen die

b. De Pannehoeve b. ca.40 b. B b. 200212003 intensieve zorg krijgen vanuit

c. Brandevoort c. 60 C. D c. 2005 verpleegtehuis

d. Brandevoort d. 60 d. D5 d. 2005 b. via scheiden wonen en zorg omzetten

verzorgingstehuis in appartementen

C. via scheiden wonen en zorg: nieuwbouw

woningen ouderen met verzorgingshuis

indicatie

d. via scheiden wonen en zorg: nieuwbouw

woningen ouderen en gehandicapten die

verpleeghuisindicatie hebben

14@ 1 Kats en Waalwijk Groep Geen nieuwe ontwikkelingen

15. V.B. & T. Vastgoedbeheer Beheerder: geen nieuwe ontwikkelingen,

bemiddelende rol t.b.v. belegger (Achmea)

16. N.S.A.W.

17@ Meeuws-Nienhuis Luiten makelaars b.v.

18. Woningstichting Huisvesting Al].

November 2001

Woningbouwprogramma 2000 - 2010

Projektmatige bouw

Locatie Realisatorlopdrachtgever Aantal Huur Koop Eengezins Meergezins Doelgroep Opmerkingen

0

gil

Uitgifte bouwkavels 2000 t/m 2009

Woningbouwprogramma = jaar waarin gestart wordt met de bouw.