Commissiestukken Programma van eisen ontwikkelingsgebied Heistraat

0

Pro!gramma van Eisen

11:@:

a 0 op

"Ontwïkkelóngsgebied Heïstraat e " 0 ,e

-e-

orice T

- fida

1

i

1

i @

Progr Heistraat not

PROGRAMMA VAN EISEN

"ONTWIKKELINGSGEBIED HEISTR"T EN OMGEVING"

INLEIDING

Onder meer in reactie op de "Discussienota WOP Binnenstad Oost' hebben marktpartijen aan-

gegeven belangstelling te hebben voor het entameren van nieuwe ontwikkelingen in de Hei-

straat en omgeving. Deze marktpartijen hebben tevens een inhoudelijke reactie gegeven op de

Heistraatvisie (met name op de situering van het vernieuwde wijkwinkelcentrum. Deze reacties

alsmede de inspraakresuitaten - zoals verwoord in de "Nota van Verantwoording behorende bij

het WOP"- zijn afgewogen ten opzichte van de geldende gemeentelijke stedenbouwkundige

visie m.b.t. de Heistraat.

De reacties van marktpartijen komen er in essentie op neer, dat zij van mening zijn dat het

wijkwinkelcentrum Heistraat in de vernieuwde situatie de vorm moet krijgen van een winkelplein

in plaats van een winkeliint zoals in de geldende gemeentelijke visie. Dit om economische en

verkeerstechnische (parkeren aan de vóórzijde en niet aan de achterzijde van de winkels) re-

denen.

Deze visie van marktpartijen is afgewogen en overgenomen in dit Programma van Eisen.

Teneinde de noodzakelijke samenwerking met marktpartijen te realiseren zal dit Programma

van Eisen in een door alle partijen gedragen planproces moeten leiden tot een uitgewerkt plan

voor het Ontwikkelingsgebied Heistraat e.o..

De volgende stappen worden doorlopen:

Stap 1: Oriënterende gesprekken met partijen die ten aanzien van de Heistraat-

ontwikkeling op het WOP hebben gereageerd. Deze gesprekken vinden plaats

tijdens en parallel aan de het opstellen van het Programma van Eisen door de

gemeente.

Stap 2: lntentieovereenkomst om in een afgemeten periode onder coördinatie van een

gezamenlijk aan te stellen supervisor gemeenschappelijk (gemeente én markt-

partijen) het gemeentelijk Programma van Eisen voor de Heistraat e.o. verder uit

te werken tot een plan en de haalbaarheid te onderzoeken

Stap 3: Realisatie-overeenkomst op basis van het uitgewerkte plan.

Stap 4: lmplementatie.

Uit het voorgaande blijkt dat onderdeel van de eerste te ondernemen stap is: het door de ge-

meente opstellen van een Programma van Eisen" voor het ontwikkelingsgebeid Heistraat en

Omgeving.

In deze notitie wordt een eerste aanzet gegeven om tot een op de Heistraat en Omgeving toe-

gespitst programma te komen. Dit programma is uiteraard gebaseerd op de programmatische

eisen zoals geformuleerd in de Discussienota WOP d.d. april 2002. Uiteindelijk is het de be-

doeling om per te ontwikkelen vlek of aspect binnen het ontwikkelingsgebied een deelplan op te

stellen: bijvoorbeeld een deelplan voor het nieuwe winklepiein, voor vervangende woningbouw,

voor gevelverbetering, voor de openbare ruimte, voor handhaving, voor beheer, etc..

Voor iedere stap wordt een besluitvormingstraject gevolgd, dat vooraf gegaan wordt door in-

spraak en overleg met betrokkenen.

1. BASISINFORMATIE

Als basis voor het programma is een aantal basisgegevens vereist:

Gebiedsafbakening.

Het "Ontwikkelingsgebied Heistraat en Omgeving" ligt binnen een groter stedenbouwkundig ge-

heel, namelijk het zgn "Fase Drie-Gebied" zoals aangegeven op kaart 2 in het WOP..

Op bijgevoegde kaart is verduidelijkt hoe het "Ontwikkelingsgebied Heistraat e.o." is gelegen

binnen het zgn. "Fase Drie-Gebied", waarvoor in het WOP een voorlopige lange termijn-visie is

gepresenteerd. Het "Ontwikkelingsgebied Heistraat e.o. komt op korte termijn aan snee, waar-

voor een gedetailleerde planuitwerking tot op blokniveau (en soms pandniveau) noodzakelijk is.

-Het gedeelte van de Heistraat dat deel uitmaakt van de Sassenbuurt, is reeds integraal meege-

nomen in het op 5 februari 2002 door de Raad vastgestelde stedenbouwkundig plan voor de

Sassenbuurt (raadsbesluit 2002 - nr. 19)

Eigendomssituatie.

Op de eigendomskaart is de eigendomssituatie weergegeven van het als ontwikkelingsgebied

Heistraat afgebakende deelgebied.

Functionele Gegevens

Een functieplattegrond van specifiek de Heistraat is beschikbaar. Daarnaast zijn per pand op-

pervlaktegegevens omtrent aanwezige bedrijvigheid, branchering e.d. aanwezig.

Bestemmingsgevevens:

De vigerende bestemmingsplan-regelingen in de Heistraat zullen in de loop van 2003 per pand

in beeld worden gebracht.

Digitale Bestand.

Naar verwachting zal per 5 december 2002 een digitaal bestand aanwezig zijn, waarin per pand

in de Heistraat zijn vermeld: de eigendomssituatie, de functie, de verschijningsvorm e.d.

2. STEDENBOUWKUNDIG KADER

Bij de planvorming voor het "Ontwikkelingsgebied Heistraat en Omgeving" dient rekening te

worden gehouden met de voorlopige stedenbouwkundige visie uit het WOP ten aanzien van het

"Fase Drie Gebied" (zie met name de kaarten 7, 8 en 9 uit het WOP), waarbij onder meer een

buurtpark is geprojecteerd in de omgeving van de Karel Raiimakersstraat.

Meer specifiek voor het "Ontwikkelingsgebied Heistraat e.o." gelden de volgende randvoor-

waarden:

E Er wordt voortgebouwd op de van oudsher aanwezige architectonische en stedenbouwkun-

dige kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen worden goed ingepast in de bestaande structuur.

Het karakter van de Heistraat ais straat met een kleinschalig karakter moet zo veel mogelijk

worden behouden.

¿ De herontwikkeling van de Heistraat zal er toe moeten bijdragen dat de functie van de Hei-

straat als dé centrale voorzieningen-as in de wijk en als verbindend element tussen de aan

weerszijden van de Heistraat gelegen deelgebieden wordt versterkt.

De Heistraat zal de uitstraling moeten krijgen van een "voorname woonstraat, gemengd met

kwalitatief hoogwaardige voorzieningen en bedrijvigheid".

E De openbare ruimte moet zo veel mogelijk structureel opgewaardeerd worden zodanig dat

een aangenaam woon- en verblijfsklimaat ontstaat met speciale aandacht voor verkeer, vei-

ligheid en parkeeroplossingen.

E Uitgangspunt van beleid is het concentreren van de detailhandel op wijk- en buurtniveau

(incl. aanverwante horeca) in een wijkwinkelcentrum, dat is gesitueerd rondom een plein:

het nieuw te vormen "winkelplein". Randvoorwaarden t.a.v. dit "winkelplein" zijn, dat:

- het plein ruimtelijk goed is ingebed in het bestaand stedelijk weefsel;

- het bezoekersparkeren aan de voorzijde van de winkels plaats vindt;

2

u U--u

WIL

@l, E

17. _j

erde Fase Herstructurering Binnenstad Oost

"He

istraat en omgeving"

G,ons De,de Fase @lange lem-,ii,11

Ontwikkelingsgebied Heistraat (korte terrnijn)

- laden en lossen ten behoeve van de detailhandel zo veel mogelijk inpandig plaatsvindt

- speciale aandacht wordt besteed aan een fysiek veilig ontwerp en inrichting van het plein.

3 In de nabijheid van het Tofpost wordt gestreefd naar een concentratie van sociaal-

maatschappelijke voorzieningen (wijkhuis-brede school én indien haalbaar: een jongeren-

servicepunt, ouderensteunpunt, "Heimond Aktief' e.d.). Zie voorts paragraaf 4.

3. DETAILHANDEL & HORECA

M Het vernieuwde wijkwinkelcentrum wordt - zoals gesteld in paragraaf 2 - gesitueerd rondom

een plein met onder meer parkeren voor het winkelpubliek aan de voorzijde.

E Er dient rekening mee te worden gehouden dat er uiteindelijk op langere termijn ten behoe-

ve van het nieuwe winkelplein slechts draagvlak zal zijn voor ca. 3.250 ml v.v.o. (thans is

hier 3903 M2 v.v.o. detailhandel aanwezig). 3.250 M2 V.V.O. correspondeert met ca. 4.000 m2

b.v.o. Gebleken is dat marktpartijen ruimte zien voor méér winkel- en horecaruimte in een

vernieuwd wijkwinkelcentrum Heistraat. Men denkt hierbij in de orde van grootte van ca.

6.000 M2 b.v.o.

Programmatisch wordt uitgegaan van een vernieuwd wijkwinkelcentrum in de orde van

grootte van 4.000 M2 b.v.o., waarbij enige afwijking - mits goed onderbouwd - mogelijk is.

Dit programmatisch uitgangspunt betekent dat het winkelcentrum in de Heistraat op termijn

kleiner zal zijn dan het huidige, immers thans is in de gehele Heistraat ruim 7.000 M2 aan

detailhandelsruimte aanwezig.

Nadere invulling en concretisering zal moeten plaatsvinden in Stap 2 van het in de Inleiding

beschreven planproces: planuitwerking onder coördinatie van een externe supervisor.

m Met het oog op de voortschrijdende "downgrading" van het huidige winkelbestand in de Hei-

straat, is het van belang dat dit vernieuwde wijkwinkelcentrum binnen relatief kort tijdsbestek

- d.w.z. binnen vijf jaar (uiterlijk in 2007) - tot stand komt.

m Het gewenste branchepatroon wordt hieronder vermeld, waarbij uitgangspunt is dat in elke

van de vermelde branches slechts één vestiging in het vernieuwde winkelcentrum/winkel-

plein wordt toegestaan.

l' prioriteit 2e prioriteit

Supermarkt Huishoudelijke- en cadeau artikelenwinkel

Bakker Bloemenwinkel

Slager Dierenspeciaalzaak

Groentewinkel Kantoorboekhandel

Allochtone levensmiddelen Kaas 1 noten 1 reform

Allochtone slagerij Apotheek (+)

Drogist Hakkenbar

Slijter (+/-) Kapper(+)

Tabakswinkel 1 tijdschriften Stomerij (+)

Postagentschap, incl. pinautomaat

Daghoreca (+)

-áL,-P-rioriteit -4L'-prio@ritei@t

Winkel in zoetwaren -!5;--port@winke@i (+)

Juwelier (in het goedkope segment) (+) Schoenen(+)

Verf en behang (kleinschalig) Muziekinstrumenten (+)

Doe-het-zelf (kleinschalig) Naaimachines (+)

Wit- en bruingoed (kleinschalig) (+) Parfumerie (+)

Woninginrichting (kleinschalig) (+) Modelbouw (+)

Rijwielhandel (+) Schoonheidssalon (+)

Computerwinkel (+)

(+) wil zeggen: branche is al aanwezig

Bij de realisering van het winkelplein in de Heistraat wordt prioriteit gegeven aan ve rpiaat-

sing van de aanwezige detailhandel en horeca passend in het hiervoor omschreven bran-

chepatroon.

Hiertoe wordt door de gemeente een stimuleringsregeling opgesteld, welke is gericht op het

3

- waar nodig - financieel ondersteunen van te verplaatsen ondernemers, van bedrijfsbeëin-

digingen, het financieel compenseren van het verdwijnen van de detailhandels- en horeca-

bestemming, e.d. Ook de gemeentelijke verwervingsstrategie is primair gericht op het ver-

beteren van de detailhandelsstructuur in de Heistraat.

¿ Buiten het vernieuwde wijkwinkelcentrum worden géén nieuwe vestigingen van detailhandel

en horeca toegestaan.

E Bestaande detailhandels- en horecavestigingen buiten het toekomstig wijkwinkelcentrum die

niet vrijwillig wensen mee te werken aan verplaatsing, worden niet actief wegbestemd. Be-

treffende vestigingen worden in de gelegenheid gesteld ter plaatse naar behoren te kunnen

blijven functioneren, m.a.w. de gemeente werkt mee aan vernieuwingen en (voorzover mo-

gelijk) aan beperkte uitbreiding van de bedrijfsoppervlakte.

m Het wonen boven winkels in bestaande bebouwing wordt - eventueel door middel van een

nog te ontwerpen subsidieregeling - gestimuleerd.

4. AMBACHTELIJKE BEDRIJVIGHEID, COMMERCIËLE DIENSTVERLENING,

MAATSCHAPPELIJKE DIENSTVERLENING, SOCIAAL-CULTURELE VOORZIE-

NINGEN, ETC..

w Het beleid is er op gericht in de Heistraat zo veel mogelijk overige niet-woonfuncties, niet

zijnde detailhandel of horeca, evenwichtig te verdelen over de straat. De bedrijvigheid zal

overigens veelal het karakter moeten hebben van "werken aan huis" in atelierachtige ruim-

ten, afwisselend gesitueerd tussen of op de begane grond van de woonblokken. Daarbij valt

te denken aan:

kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid, bijvoorbeeld:

- meubelmaker

- fietsenmaker

- klokkenmaker

- graveerbedrijf

- reparatiebedrijf

- goudsmit

- fotograaf

kleinschalige commerciële enlof publieksgerichte dienstverlening, bijvoorbeeld:

- administratiekantoor

- accountantskantoor

- verzekeringskantoor

- belastingadviseur

- bedrijfsadviesbureau

- fysiotherapeut

- schildersbedrijf

- schoonheidssalon

- uitzendbureau

- reisbureau

Hierbij moet worden opgemerkt dat wonen met ateliers over het algemeen in de koopmarkt

een moeilijk afzetbaar product is. De doelgroep beschikt veelal niet over voldoende midde-

len om dergelijke woningen te financieren. De haalbaarheid van een en ander zal dus nog

moeten worden getoetst. "Werken aan huis" is overigens ruimer dan alleen ateliers en kan

ook bestaan uit werkruimte aan huis, waarbij de mogelijkheden groter zijn.

Specifieke bedrijvigheid en voorzieningen - passend binnen voorgaande algemene op-

somming - waarvan vestiging in de Heistraat wordt gestimuleerd, zijn:

- Ambachtelijk BedrijvenCentrum (ABC)

- kantoor woningbouwvereniging Volksbelang;

- nieuw kantoor "Heimond Actief";

- jongerenservicepunt

- ouderensteunpunt

- gezondheidscentrum (tenzij in Leonarduskerk)

Ten aanzien van de genoemde sociaal-maatschappelijke voorzieningen is reeds in para-

4

graaf 2 het streven naar clustering nabij het Tolpost geformuleerd. Dit in aansluiting op het

aan het Tolpost geprojecteerde wijkhuis/brede school.

m In het door de gemeente aangekochte pand Heistraat 125 zal het "Informatiecentrum Wijk-

ontwikkeling" worden gevestigd. Als randvoorwaarde hierbij geldt dat de bij de herstructure-

ring van de woningvoorraad betrokken (markt)partijen participeren in de exploitatie van dit

centrum.

¿ In het kader van de planontwikkeling (stap 2) dient onderzocht te worden of vervangende

nieuwbouw van een moskee (Al Akwakf Al lslami) in de omgeving Pistoriusstraat-

Blinkertsestraat haalbaar is.

E De bedrijvigheid in de Heistraat dient aan de straatzijde zichtbaar te zijn.

5. WONEN.

M Gestreefd dient te worden naar zo veel mogelijk grondgebonden woningen, waarbij in de

Heistraat vier bouwlagen zijn toegestaan. Bij voorkeur worden géén eenlaagsappartemen-

ten op de begane grond gesitueerd.

E Wonen boven niet-woonfuncties in de Heistraat wordt gestimuleerd (zie punt 3). Buiten het

vernieuwde wijkwinkelcentrum is in de Heistraat ook wonen op de begane grond een aan-

vaardbare functie.

M Wat betreft de differentiatie van de nieuwbouw dient te worden gestreefd naar zo veel mo-

gelijk koopwoningen (WOP indicatief 62%), 10% van totaal: sociale koop. Het bouwen vam

woningen voor senioren krijgt een extra accent.

m Werken aan huis of in een atelier wordt in het hele deelgebied door middel van een planolo-

gisch toelatingsbeleid gestimuleerd, waarbij de werkruimte in de Heistraat zo veel mogelijk

zichtbaar aan de straatzijde is gesitueerd.

M Verontreinigde bodems die een belemmering vormen voor woningbouw en andere nieuwe

ontwikkelingen, zijn gesaneerd.

M Binnenstad Oost valt gedeeltelijk binnen de geluidszones van omringende infrastructuur en

het bedrijventerrein Vlisco-Hoogeind. Daar waar binnen deze zones geluidsgevoelige be-

stemmingen zijn geprojecteerd, zal in het kader van de bestemmingsplanprocedure akoes-

tisch onderzoek noodzakelijk zijn, mogelijk gevolgd door een ontheffingsprocedure t.a.v. de

voorkeursgrenswaarde.

6. KWALITEIT BEBOUWING

E Het architectonisch beeld van de Heistraat is en blijft divers. De kleinschaligheid van de be-

bouwing in de Heistraat moet worden behouden. Uitgegaan wordt van een individuele,

pandsgewijze aanpak. Nieuwbouw moet zich voegen in de schaal van de straat.

Ook wat betreft de architectuur dient de nieuwbouw zich te voegen in zijn omgeving, m.a.w.

er wordt uitgegaan van traditionele architectuur

M De aanwezige cultuurhistorisch waardevolle panden dienen zo veel mogelijk te worden be-

houden. Wat dit betreft wordt verwezen naar kaart 3 uit het WOP ("de "vaste puntenkaart"),

waarop onder meer de monumenten, de panden vermeld in het monumenteninventarisatie-

project en de overige beeldbepalende panden in de Heistraat en omgeving zijn aangeduid.

In de nader uit te werken plannen dient te worden aangegeven in hoeverre andere bestaan-

de bebouwing in met name de Heistraat dermate waardevol is, dat handhaving aanbeveling

verdient.

M Er dient in de Heistraat sprake te zijn van afwisseling in bouwhoogte, waarbij sprake is van

minimaal twee en in beginsel maximaal vier bouwlagen. Plaatselijke accenten van méér dan

vier lagen zijn mogelijk.

[n de rest van het ontwikkelingsgebied is uitgangspunt: zo veel mogelijk aaneengesloten

laagbouw.

W Waar nodig en passend binnen de uit te werken plannen voor de Heistraat, wordt gevelver-

betering van particuliere panden (geen corporatie-eigendom) in de Heistraat gestimuleerd.

5

De gemeente stelt hiertoe een subsidieregeling op. Ook de reclame-uitingen aan de gevel

zullen hierin worden meegenomen.

W Geen of minimale voortuinen in de nieuw in te richten woongebieden.

7. VERKEERSCIRCULATIE, PARKEREN.

m De Heistraat behoudt tweerichtingsverkeer.

M Het gehele deelgebied incl. de Heistraat zal onderdeel uitmaken van de in Binnenstad Oost

voorziene 30kmlu-zone met gelijkwaardige kruisingen.

E Bewoners, winkel- en bedrijfspersoneel parkeren op eigen terrein, waarbij de te hanteren

normen nog nader zullen moeten worden bepaald.

¿ Parkeren t.b.v. wonen boven winkels zal zo veel mogelijk aan de achterzijde van de wonin-

gen plaatsvinden.

M Het bezoekers-parkeren wordt gesitueerd in het openbaar gebied, waarbij de te hanteren

normen nog nader zullen moeten worden bepaald en rekening zal moeten worden gehou-

den met de bestaande parkeerbehoefte van ondernemingen die op hun huidige locatie ge-

vestigd zullen blijven.

M Ten behoeve het vernieuwde wijkwinkelcentrum zal voor het winkelend publiek een gecon-

centreerde parkeervoorziening worden aangelegd op het winkelplein aan de vóórzijde van

de winkels.

In de Heistraat is als aanvulling hierop in beperkte mate parkeren (aan één zijde van de

straat) mogelijk. De voorzieningen voor laden en lossen vragen speciale aandacht.

E Indien zulks na gedegen studie verantwoord blijkt, zal in het openbare ruimte-plan een fiet-

senstalling worden ingepast.

8. BEHEER EN ONDERHOUD

W De gemeente draagt zorg voor een continu actief beheer van de openbare ruimte, waaron-

der op gezette tijden een buurtschouw:

N Braakliggende terreinen zullen - indien niet direct tot definitieve invulling kan worden over

gegaan - een tijdelijke inrichting moeten krijgen.

M Leegstaande panden dienen extra beheersaandacht van de eigenaren te krijgen.

9. OPENBARE RUIMTE

m De Heistraat zal worden ingericht conform de principes van het "Programma van Eisen

Openbare Ruimte Binnenstad Oost", inhoudende dat:

- herinrichting van het profiel, waarbij eenduidigheid, méér verblijfs- en wandelruimte (brede-

re trottoirs en smallere rijbaan) en tevens méér ruimte voor groen (bomen!) ontstaat;

- de bestrating, verlichting en het straatmeubilair van hoge kwaliteit zijn.

E De herinrichting is gepland ná 2005 (wanneer naar verwachting de nodige bouwprojecten

zullen zijn gerealiseerd).

10. ECONOMISCHE STIMULERING

E De ondersteuning van startende ondernemers heeft continu de aandacht van de gemeente

(startersloket; in later stadium ook via ABC).

E Na het gereedkomen van een uitgewerkt plan (zoals bedoeld in stap 2) zal een branche-

ringscommissie voor de Heistraat worden ingesteld.

m De voorbereiding van (een) bestemmingsplanherziening(en) is voorzien in 2003

E Zodra er duidelijkheid is omtrent planuitwerking als bedoeld in stap 2, zal door de gemeente

een regeling m.b.t. financiële ondersteuning van verplaatsingen, bedrijfsbeëindigingen e.d.

worden opgesteld.

¿ Het actief stimuleren van evenementen in de Heistraat start in 2003.

6

Het stimuleren van maatschappelijk verantwoord ondernemen ("Buurt aan Zet") is gereed in

2003.

11. HANDHAVING

De afgelopen periode is veel geïnvesteerd in het opzetten van een integraal handhavingspro-

gramma voor Binnenstad Oost. Dit programma is een concrete uitwerking van het vastgestelde

integraal veiligheidsbeleid. Organisaties zoals politie, justitie, corporaties en uiteraard ook ge-

meentelijke diensten werken samen binnen de veiligheidsketen . Een ieder zal, vanuit een

nauwkeurige afstemming en onder regie van de gemeente, gerichte handhavingsacties ten uit-

voer brengen.

De Heistraat heeft in dit kader de hoogste prioriteit, waarbij de volgende punten extra accent

krijgen:

E Formulering van beleid inzake reclame-uitingen en loketten (als toetsingskader voor hand-

having)

E lntensivering handhaving illegale kamerbewoning/pensions.

E Verhoogd toezicht t.a.v. parkeren.

¿ lntensivering jeugdtoezicht.

12. FINANCI9N

Het programma zal in principe moeten worden gerealiseerd binnen de middelen die de ge-

meente hiervoor beschikbaar heeft gesteld in het gemeentelijk lnvesteringsprogramma/ Meerja-

renprogramma Stedelijke Vernieuwing.

13. ORGANISATIE &COMMUNICATIE

Voor de ontwikkeling van de Heistraat en Omgeving wordt een multidisciplinair projectteam sa-

mengesteld, waarin naast de gemeente ook de geselecteerde marktpartij(en) participeert c.q.

participeren. Met de in Binnenstad Oost actieve corporaties, die niet participeren in het project-

team, zal voortdurend afstemming plaatsvinden.

Wat betreft de communicatie rondom de plannen m.b.t. de Heistraat e.o. wordt voorts verwezen

naar het communicatie-hoofdstuk uit het WOP (hst. 8)

14. FASERING

Ten behoeve van de aanpak van het deelgebied Heistraat en omgeving zal een fasering moe-

ten worden opgesteld, die financieel haalbaar is, die er toe leidt dat er op korte termijn een

zichtbare, grote vertaalslag in de gewenste richting kan worden gemaakt in met name de Hei-

straat en die er toe leidt dat kleinschalige solitaire ontwikkelingen passend in de visie, doorgang

kunnen vinden.

Zoals reeds verwoord in paragraaf 3 wordt het van groot belang geacht dat het vernieuwde

wijkwinkelcentrum binnen uiterlijk vijf jaar wordt opgeleverd.

15. VASTSTELLINGSPROCEDURE

De te doorlopen procedure met dit programma is als volgt:

m Overleg met betrokkenen: januari 2003 (o.a. Klankbordgroep Binnenstad Oost: 29januari 2003)

m Commissie RF: eind januari/begin februari 2003

m Raad: maart 2003

3 december 2002

Burgemeester en wethouders van Heimond.

7

f-

TER KEN@ iSNAM.1-

.i

teovereenkomst ,w

Intent» W@

19

Heistraat 1c4v0 @

17 JANUARI 20031

GEMEENTE HELMONB

COMBINATIE HELMONB BINNENSTAB OOST VOF

INTENTIEOVEREENKOMST HEISTRAAT

GEMEENTE HELMOND - COMBINATIE HELMOND BINNENSTAD OOST

ONDERGETEKENDEN

1. De burgemeester van Heimond, ten deze handelende in zijn gemelde hoedanigheid en

de Gemeente Heimond vertegenwoordigende, behoudens de aanvaarding van deze

overeenkomst door het College van Burgemeester en Wethouders en de Gemeenteraad

van Heimond,

Hierna te noemen 'de gemeente'

2. Combinatie Heirnond Binnenstad Oost V.O.F. , gevestigd te 5700 BA Heimond, Ger-

wenseweg 76, ten deze rechtens vertegenwoordigd door haar Raad, door W,G.F. Gies-

bers en ir. R.A.G.M. Hendriks,

Hierna verder te noemen 'de Combinatie'

Hierna gezamenlijk ook te noemen 'Partijen'.

IN AANMERKING NEMENDE DAT

de gemeente in haar Stadsvisie en Meerjarenontwikkelingsprogramma, vastgesteld door

de gemeenteraad op 14 oktober 1999, als doelstelling voor de wijk Binnenstad Oost heeft

geformuleerd dat deze wijk in 201 0 niet langer een "aandachtsgebied" zal zijn in het kader

van het grote stedenbeleid, maar een wijk met een gevarieerd en aantrekkelijk woonmilieu

dat concurrerend is met andere wijken in de stad;

de gemeente, bekrachtigd bij besluit van de gemeenteraad van 3 oktober 2000, hiertoe

een Integraal Programma van Eisen als basis voor het Wijkontwikkelingsprogramma Bin-

nenstad Oost heeft vastgesteld;

bij raadsbesluit van 5 februari 2002 een "Visie Heistraat" is vastgesteld;

de gemeente vervolgens, bekrachtigd bij raadsbesluit d.d. 3 december 2002, het Wijkont-

wikkelingsprogramma Binnenstad Oost heeft vastgesteld;

door het college van burgemeester en wethouders op 3 december 2002 - behoudens

goedkeuring door de Gemeenteraad - een Concept-Programma van Eisen voor het Ont-

wikkelingsgebied Heistraat en omgeving is vastgesteld;

in het kader van genoemde besluiten intensief overleg heeft plaatsgevonden tussen ge-

te en de Combinatie;

loeisel van het voorgaande, Partijen thans - voorafgaand aan een definitieve reali-

t' overeenkomst - gezamenlijk een planfase (intentiefase) doorlopen:

2

dat de intentiefase betrekking heeft op de periode vanaf de datum van ondertekening van

deze overeenkomst tot 1 augustus 2003

Verklaren het volgende te zijn overeengekomen

Artikel 1: Definities en doel van de overeenkomst

1. 1. In deze overeenkomst wordt verstaan onder:

Plangebied: het op de kaart in bijgevoegd "Concept-Programma van Eisen Ontwik-

kelingsgebied Heistraat e.o." met geel aangeduide "Ontwikkelingsgebied Heistraat

(korte termijn)".

Studiegebied: het op de kaart in bijgevoegd "Concept-Programma van Eisen Ont-

wikkelingsgebied Heistraat e.o." met een zwarte omlijning aangeduide gebied "Derde

Fase (lange termijn)".

Programma: het door het college geaccordeerde "Concept-Programma van Eisen

Ontwikkelingsgebied Heistraat e.o." dat als bijlage bij deze intentieovereenkomst is

gevoegd.

Plan: een gedetailleerde uitwerking van de vastgestelde "Visie Heistraat", het "Wijk-

ontwikkelingsprogramma Binnenstad Oost", het "Concept-Programma van Eisen

Ontwikkelingsgebied Heistraat e.o." in een samenhangend ruimtelijk-economisch

plan voor het Plangebied. Tot het Plan behoren onder meer een beschrijving van de

samenhang met rest van de wijk Binnenstad Oost - in het bijzonder met het Studie-

gebied - en een faseringsschema.

Financiële Verkenning: een middelenplan dat een financiële onderbouwing geeft

van de haalbaarheid van de realisatie van het Plan, inclusief:

- een risico-analyse;

- en de mogelijkheden van verevening tussen rendabele en onrendabele projecten

binnen het Plan.

Partijen streven hierbij naar een grondexploitatie voor de realisatie van het Plan, die

wat betreft opbrengsten en kosten gelijk is.

Externe adviseur: een gezamenlijk aan te stellen deskundige die niet werkzaam is

bij de gemeente of de Combinatie.

De(ze) Overeenkomst: onderhavige lntentieovereenkomst Heistraat.

Commerciële/Maatschappelijke Voorzieningen: voorzieningen ten behoeve van

detailhandel, horeca, (balie)kantoren, cultuur, recreatie en educatie.

Gronden: de eigendommen van de Combinatie in het Plangebied.

Onder overdracht van gronden wordt in de onderhavige overeenkomst verstaan de

overdracht van eigendommen van de Combinatie aan de gemeente.

1.2. Het doel van deze overeenkomst is dat Partijen beogen vóór 1 augustus 2003 de

volgende resultaten te bereiken:

- de totstandkoming van het Plan;

- de totstandkoming van de Financiële Verkenning;

- de totstandkoming van afspraken over een gezamenlijke realisatie van het Plan

3

(realisatie-overeenkomst);

het verkrijgen van controle over de grondposities binnen het Plangebied.

1.3. Indien bepalingen uit deze overeenkomst strijdig blijken te zijn met eerder gemaakte

afspraken, prevaleert de inhoud van deze overeenkomst.

Artikel 2: Uitgangspunten Plan

2.1. Uitgangspunt voor het Plan en de Financiële Verkenning is het "Concept-Programma

van Eisen voor het Ontwikkelingsgebied Heistraat en Omgeving" dat als onderdeel

van deze overeenkomst is bijgevoegd.

2.2. Het op te stellen Plan respecteert de reeds lopende projecten zoals de in voorberei-

ding zijnde bouwplannen en het in gang gezette handhavingstraject.

2.3. Gedurende de ontwikkeling van het Plan vindt terugkoppeling plaats met de corpora-

ties die in het Plangebied en Studiegebied eigendommen hebben, in casu Woning-

bouwvereniging Volksbelang en Stichting Woonpartners voorzover het aspecten van

het Plan betreft die voor deze corporaties direct van belang zijn.

Artikel 3: E@!g@

3.1. De uitvoering van de werkzaamheden om tot de resultaten te komen als genoemd in

artikel 2, gebeurt op initiatief van Partijen gezamenlijk en onder regie van de Ge-

meente.

3.2 De Combinatie zal expertise inbrengen ten aanzien van verwerving, ontwikkeling en

realisatie met betrekking tot wonen en commercieel onroerend goed.

3.3 Ten behoeve van de uitvoering van het Plan heeft de gemeente de intentie om haar

publiekrechtelijk instrumentarium in te zetten, waarbij onder meer aan de orde kun-

nen zijn: de Wet Voorkeursrecht Gemeente, de Wet op de Ruimtelijke Ordening, de

Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing en de Onteigeningswet. In dit kader is van

belang dat de uit deze overeenkomst voor de Gemeente voortvloeiende privaatrech-

telijke verplichtingen niet verder reiken dan tot hetgeen redelijkerwijs van de Ge-

meente mag worden verlangd in het kader van haar publiekrechtelijke taakuitoefe-

ning, alle alsdan in het geding zijnde redelijke belangen in aanmerking genomen.

Artikel 4 : Organisatiestructuur

4.1. Partijen zullen een Projectgroep instellen. De Projectgroep zal regelmatig aan Partijen

("Bestuurlijk Overleg Heistraat") verslag doen van haar werkzaamheden.

4.2. De Projectgroep heeft tot taak:

het opstellen van het concept-Plan en het zodanig inrichten van het planontwik-

kelingsproces, dat de daarvoor noodzakelijke werkzaamheden tijdig worden ver-

richt en goed op elkaar worden afgestemd;

-Financiële Verkenning;

het opstellen van de concept

het voorbereiden van de besluitvorming door Partijen.

e bemensing van de Projectgroep zal door Partijen in onderling overleg worden vast-

gesteld, waarbij:

4

- de Gemeente de projectleider, tevens voorzitter van de Projectgroep levert;

- voorzover nodig, voor gemeenschappelijke kosten van Partijen externe adviseurszul-

len worden aangesteld, die participeren in de Projectgroep.

4.4. Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst participeren Partijen in een gezamen-

lijke overlegstructuur ("Bestuurlijk Overleg Heistraat"). Doel van deze overlegstructuur

is de voor de Projectgroep relevante besluitvorming ten behoeve van het College van

burgemeester en wethouders van Heimond en de Directie van de Combinatie zo goed

mogelijk voor te bereiden.

Artikel 5: PlanningNoortgangsschema

Ten behoeve van de continue voortgang in de planvorming en het proces zullen Partijen ga-

zamenlijk een indicatief voortgangsschema opstellen.

Partijen zullen hun werkzaamheden zoveel mogelijk verrichten met inachtneming van dat

voortgangsschema.

Artikel 6:Grondposities en Verwerving Onroerende Zaken

6.1 Na de intentiefase biedt de Combinatie het verworven vastgoed (aanwezige grondpo-

sities) - tenzij door Partijen anders is overeengekomen - uitsluitend aan de Ga-

meente aan voor een bedrag ter hoogte van de aankoopprijs, aankoopkosten en het

resultaat van de exploitatie van het vastgoed.

Onder resultaat wordt in dit verband verstaan: het saldo van alle feitelijke opbreng

sten en feitelijke kosten. Ten aanzien van de financieringskosten wordt door Partijen

jaarlijks een te hanteren rentepercentage vastgesteld; voor het jaar 2003 wordt deze

rente bepaald op 5%.

6.2 De Gemeente verwerft per datum van deze overeenkomst onroerende zaken binnen

het Plangebied in gezamenlijk overleg volgens een nog nader te bepalen gezamenlijk

ke verwervingsstrategie.

6.3 Bij de verwerving als bedoeld in lid 2 ondersteunt de Combinatie de Gemeente zo

volledig mogelijk. Dit kan onder andere inhouden dat de Combinatie de verwerving3-

onderhandelingen voert enlof in afwijking van lid 2 - na overeenstemming hierover

tussen Partijen - overgaat tot het in eigendom verwerven van onroerende zaken in

het Plangebied.

6.4 Bij beëindiging van de intentiefase zoals genoemd in artikel 1 0. 1 neemt de Gemeente

het door de Combinatie gedurende de intentiefase verworven vastgoed af conform

het bepaalde in artikel 6.1, tenzij door Partijen anders wordt overeengekomen.

6.5 Ten aanzien van het vóór 1 januari 2003 binnen het plangebied verworven onroerend

goed door één van de marktpartijen behorende tot de Combinatie worden inzake

eventuele overname door de Gemeente separaat afspraken gemaakt.

6.6 Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst worden alle lasten waaronder mede

,"grepen de rentelasten over de gefinancierde bedragen en baten van de exploitatie

verworven vastgoed vanaf de datum van deze overeenkomst gedragen door de

ij, die het vastgoed in eigendom verworven heeft.

5

Artikel 7 : Kosten

7.1 Partijen nemen intern gemaakte kosten ten behoeve van werkzaamheden ter uitvoe-

ring deze Overeenkomst - zoals onder meer de werkzaamheden in het kader van de

Projectgroep als bedoeld in artikel 4.2 - voor eigen rekening.

7.2 Externe kosten ten behoeve van de opstelling van visies en plannen, voortvloeiend uit

deze Overeenkomst - zoals onder meer de werkzaamheden van de eventueel aan te

trekken externe adviseurs als bedoeld in artikel 4.3 - worden door Partijen ieder voor

de helft gedragen. Deze externe kosten worden niet eerder gemaakt dan nadat beide

Partijen aan de betreffende opdracht hun goedkeuring hebben verleend. Deze goed-

keuring zal schriftelijk worden verleend, dan wel in de overlegstructuur als genoemd

in artikel 4.4.

7.3 Gedurende de intentiefase draagt de Gemeente de administratieve kosten van de

Projectgroep en verzorgt de Gemeente de financiële administratie.

Artikel 8: Bijdrage in Feitelijke Werkzaamheden

8.1. Partijen leveren, naast een bijdrage in de kosten als genoemd in artikel 7 , inspannin-

gen en middelen in de vorm van expertise en menskracht op het gebied van publiek-

private samenwerkingsverbanden, verwerving en beheer van vastgoed, marktonder-

zoek, planontwikkeling, projectontwikkeling, vastgoedexpioitatie en financiering.

Artikel 9: Deelprojecten

9.1 Indien zich gedurende de intentiefase ontwikkelingen voordoen in het Plangebied, die

het mogelijk maken - anticiperend op het Plan en de Financiële Verkenning - reeds

over te gaan tot (deel-)realisatie, zullen Partijen gezamenlijk hierover afspraken ma-

ken, mits met de beoogde realisatie niet in strijd met het Concept-Programma van Ei-

sen voor het Ontwikkelingsgebied Heistraat en Omgeving en het in voorbereiding

zijnde Plan wordt gehandeld.

Artikel 1 0 : Duur en Beëindigin

10.1 Deze overeenkomst treedt in werking op het moment van ondertekening en eindigt:

indien Partijen na de gezamenlijk vaststelling van het Plan een overeenkomst

zijn aangegaan tot realisatie en exploitatie van het Plan.

indien Partijen voor 1 augustus 2003 (al dan niet na gezamenlijke vaststelling

van het Plan) met betrekking tot de realisatie en exploitatie van het Plan geen

overeenkomst zijn aangegaan;

Indien de Combinatie failliet wordt verklaard of anderszins wordt beperkt in de

bevoegdheid tot het verrichten van rechtshandelingen.

10.2 Partijen kunnen in gezamenlijk overleg deze Overeenkomst maximaal tweemaal ver-

ngen voor telkens een periode van maximaal 3 maanden tot uiterlijk 1 februari

004.

6

Artikel 1 1: Periode na de lntentiefase

11.1 Partijen zullen ieder zelfstandig en in volstrekte vrijheid vóór expiratie van deze over-

eenkomst een beslissing nemen over het aangaan van een realisatie-/ exploitatie-

overeenkomst. De weigering van een Partij om een realisatie-/ exploitatieovereen-

komst aan te gaan leidt niet tot enige aansprakelijkheid van deze Partij jegens de an-

dere Partij.

Artikel 12: Eigendomsrechten

12.1 De gemeente verkrijgt zonder vergoeding van enige kosten bij de beëindiging van

deze Overeenkomst alle eigendomsrechten van de gedurende de intentiefase ge-

maakte plannen, verkregen resultaten en alle daarmee verband houdende stukken,

tenzij zwaar wegende belangen van de Combinatie zich hiertegen verzetten.

De Combinatie vrijwaart de Gemeente van claims van derde(n) betreffende door haar

verstrekte opdrachten.

Artikel 13: Overdracht van Rechten en Verplichtinge

13.1 Overdracht van rechten en verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst aan een

derde is uitsluitend mogelijk met voorafgaande toestemming door de andere Partij.

Artikel 14: Onvoorziene Omstandigheden

14.1 Indien zich tijdens de intentiefase onvoorziene omstandigheden voordoen, die van

nadelige invloed zijn op de uitvoering ervan, zullen Partijen met elkaar in overleg tre-

den teneinde vervangende enlof aanvullende afspraken te maken, waarbij Partijen er

naar streven zo nauw mogelijk aan te sluiten bij de strekking van deze Overeen-

komst.

Artikel 15: Geschillen

15.1 Partijen verplichten zich, om indien er geschillen ontstaan omtrent de uitleg van de

bepalingen van deze Overeenkomst dan wel over de uitvoering van deze overeen-

komst, met elkaar in overleg te treden, waarbij zal worden getracht dergelijke ge-

schillen in der minne te beslechten.

15.2 Alle geschillen die naar aanleiding of in verband met deze overeenkomst of van over-

eenkomsten ter uitvoering van de onderhavige overeenkomst tussen Partijen of hun

rechtsverkrijgenden mochten ontstaan, van welke aard of omvang die ook mogen zijn

en ook al worden zij slechts door een der Partijen als zodanig aangemerkt, zullen,

voor zover daarvoor ondanks de nodige inspanning van Partijen tot behoorlijk overleg

geen oplossing tussen Partijen is gevonden, worden beslecht door de gewone rech-

ter, waarbij Partijen overeenkomen dat deze geschillen beslecht zullen worden naar

Nederlands recht.

Artikel/1@. @lotbepalingen

aar in deze overeenkomst enige beslissing of handeling van de gemeente wordt

erlangd, is het daartoe aangewezen orgaan het college van Burgemeester en Wet-

houders, tenzij in deze overeenkomst of bij wettelijk voorschrift anders is bepaald.

7

16.2 Het bij deze overeenkomst gevoegde "Concept-Programma van Eisen voor het Ont-

wikkelingsgebied Heistraat en Omgeving" maakt onverbrekelijk deel uit van deze

overeenkomst. Dit onder voorbehoud van goedkeuring van dit Programma van Eisen

door de Heimondse Gemeenteraad.

Aldus opgemaakt in tweevoud en ondertekend, te Heimond

d.d. 17 januari 2003.

De Combi Gemeente

Giesbers drs.A.A.N@, a@@l

R.,k.G.M. Hendriks

BIJLA GE.- Concept-Programma van Eisen "Ontwikkelinasuebied Heistraat e. o.

EXEMPLAAR GEMEENTE

8