Raadsvoorstellen Nota Dierenbuurt Sassenbuurt en Heistraat

ouw u n

bi6'erenbuurt/

Sassenbuurt/

Vòsï'e Heòstraat

jcinuarp

Inhoudsopgave:

1. Leeswijzer xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx4

2. Ontwerpstrategie Binnenstad Oost xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5

a. Introductie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5

b. Stedelijke vernieuwing van de Binnenstad Oost xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5

U Bestaande situatie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx5

El Een strategie voor vernieuwing xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6

Netwerk van openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6

Mozdfek van buurten xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6

Geheime tuinen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx6

Buurt- en bloksgewijze aanpak xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7

Samengaan van oud en nieuw xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7

C. Snoof dstructuur en verbindingen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7

El Pelatie centrum xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx7

n Pelatie stationskwartier xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx8

d. Interne ruimtelijke opbouw xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx8

e. Ontwerpstrategie in stappen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx8

El Completeren van het netwerk xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9

n Verbindingen tussen netwerk en context xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9

El Verbeteren contouren openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9

U Programmatische aanvullingen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9

n De geheime tuinen . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9

El [)e mozdfekstenen als projecten xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx9

El Nieuwe verbanden xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 10

13 Continiffteit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 10

3. Principes stedebouwkundige uitwerking (atelier) xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11

a. Intensief ruimtegebruik xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11

b. Volkshuisvesting., xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11

n 1 op 1 terugbouwen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11

El Convenont xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 11

n Woningtypes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 12

El Leef stij ]en xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 12

El Duurzaam bouwen ......... xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14

c. Verkeer xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14

El buurzaam veilig xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14

El Straatprof ielen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 14

E]Parkeren xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 15

d. Groen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 15

El Nota Groen in de Wijk xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 15

El Buurtpcirk plus xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 16

El Waterberging xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 16

U Speelplaatsen en hondenuitlaatveidjes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 17

e. Water xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 17

Anders omgaan met regenwater xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 17

n "Eigen broek ophouden" . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 18

13 Stedelijke ontwikkeling en de beleving van water xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 18

El Toepassing duurzaam watersysteem in bierenbuurt en Scissenplein e.o . ............................................... 18

f. Milieu (algemeen binnenstad oost) xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19

El Geluidhinder xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19

3 Lucht xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19

n Bodem xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 19

Stedebouwkundig plan 9 -l- 2002

El Bedrijven xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20

Algemeen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20

Bestaande bedrijven xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20

Nieuwe bedrijven xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20

cl Milieubescherming en Leef bacirheid xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 20

4. Stedebouwkundig deelplan bierenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21'

a. Overwegingen voor vernieuwing . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21

L) Stedebouwkundig niveau xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21

Historische planopzet xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21

Openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21

Stedebouwkundig ensemble xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 21

Functionaliteit en wooncomfort . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 22

Cl Volkshuisvesting; bewoners en buurtsemenstelling xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 22

El Architectonische/esthetische aspecten xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 22

b. Plankocirt straatniveau en verdieping xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 23

El Aantal woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 23

El Woningtypes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 23

El Wonen rond de kerk xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 24

LI Wijkhuis Brede School xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 24

n Parkeren in verbeteringsgebied rond Hindeplein xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 25

n Sloopkciart bierenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26

Hindeplein xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26

Poortwoning basstracit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26

Den t)ries xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26

Pastoor van Leeuwenveid xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26

Pand Molenstraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 26

Het Baken xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27

Uilenburcht aan de Bunzingstraat/Prins Kareistraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27

Uilenburcht aan de Pastoor van Leeuwenstraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27

El Openbare ruimte bierenbuurt. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27

LI Kabels en leidingen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 27

5. Stedebouwkundig deelplan Sassenplein e.o xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29

a. Bestaande karakteristiek van het Sassenplein e.o . xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29

b. Plankaart straatniveau en verdieping.... xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29

3 Willem Prinzenplein xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29

El Peeks van pleinen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 29

El Intensief ruimtegebruik xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 30

El Aantal woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 30

El Woningtypes xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 30

El Sloopkaart Sassenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 31

El Openbare ruimte Sassenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 31

6. Visie Heistraat xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32

a. inleiding xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32

b. stadsstraat met kop en staart xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32

c. winkels xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 32

d. abc - ambachtelijk bedrijvencentrum xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33

e. woningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33

f. andere voorzieningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33

9. inrichting openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 33

h. verkeer en parkeren xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 34

i. verdere planvorming xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 34

j. Terugbrengen van het aantal M2 winkels xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 34

Stedebouwkundig plein 9 -l- 2002

7. Beeldkwaliteit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36

a. Wat is beeldkwaliteit xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36

b. Karakteristiek van het tuindorp xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36

c. Hoof dstructuur en deelgebieden xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36

d. Binnenstad Oost als geheel xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 36

e. [)ierenbuurt xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 37

f. Sassenplein en omgeving xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 37

8. Financieel overzicht xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 38

El Uitgeef baar terrein en openbare ruimte xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 38

n Financiële consequenties herstructurering bierenbuurt en Sassenbuurt ............................................. 38

Stedebouwkundig plan 9 -l- 2002

Netwerk van openbare ruimte

Bakelsedijk

Pastoor van Leeuwenstraat; nieuwe Molenstraat

toevoeging aan het netwerk van openbare

ruimte

28 november 2001 pag - 4 Stedebouwkundig plan plaatjes

Leeswijzer

be stedelijke vernieuwing van Binnenstad Oost is een grootschalige operatie. Gebruikelijk bij grootschalige

operaties is het werken van grof naar fijn. In Binnenstad Oost blijkt dat echter nauwelijks mogelijk. Buiten

in de stad is het proces namelijk al volop gaande en de roep om antwoorden op de lang geleden gestelde

vragen is dus begrijpelijk groot.

Toch mag de druk om snel een antwoord te geven nooit leiden tot een ad hoc oplossing die latere

verbeteringen in de weg kan staan. Het thans lopende ontwerpproces moet derhalve zowel op het grote

schaainiveau (grof) de hoofdlijnen uitzetten als op het kleine schaainiveau heel concreet en precies laten

zien hoe het eruit komt te zien (fijn). Om dat überhaupt te kunnen doen wordt gelijktijdig op beide (en alle

tussenliggende) schaainiveaus gewerkt. Steeds wordt getoetst of uitgezette hoofdlijnen haalbaar zijn, of

het programma er in past of het past in het beleid en, niet in het minst, of alle betrokken partijen (en dat

4 zijn er veel) er zich in kunnen vinden. Dat laten we zien door zeer concrete en precieze uitwerkingen te

tonen van zo zou het kunnen. Maar het kan ook anders, natuurlijk, dat bepalen we pas echt als we zover zijn.

Onderhavig boekwerk is een stollingsmoment binnen dit proces. Het probeert enkele onderdelen, namelijk

het stedebouwkundig deelplan voor de t)ierenbuurt, voor de Sassenbuurt en een visie op de Heistract,

bekrachtigd te krijgen. Er is een ijkpunt nodig om verder te kunnen, verder met het opstellen van

planologisch juridische procedures, verder met een overkoepelende visie in het Wijkontwikkelingsplen,

verder met concrete bouwplannen, etc.

Daarom treft u hier een ontwerpstrotegie aan voor Binnenstad Oost als gehee (hoofdstuk 2 ; een manier

van denken over het gebied, maar ook een identiteitsbepoling, het geeft weer wat voor gebied het wordt en

wat dus ook niet. In het reeds in oktober 2000 door de gemeenteraad vastgestelde IpvE is deze

denkrichting opgenomen zonder overigens precies te zijn omschreven.

In hoofdstuk 3, principes stedebouwkundige uitwerking (atelier), treft u de resultaten van het atelier aan.

In het voorjaar van 2001 is door deskundigen van gemeente en corporatie intensief gewerkt aan de

genoemde stedebouwkundige plannen waarbij het noodzakelijk was gelijktijdig naar het geheel te kijken. U

treft hier dus algemene uitgangspunten aan voor de vernieuwing van Binnenstad Oost aan, toegepast op een

stedebouwkundig deelpicn voor r)ierenbuurt en Sassenbuurt en toegepast op een visie voor de Heistracit.

Deze deelplcnnen vindt u precies in hoofdstuk 4, 5 en 6 terug. Wat dat nu zijn, hoe precies en hoe vast alles

ligt treft u daar aan, inclusief enige voorbeelden van uitwerking en inclusief alternatieven voor kleine

stukjes eruit die u een beeld geven hoe het te lezen.

Hoofdstuk 7 gaat in op algemene principes over beeldkwaliteit en samenhang van deze drie deelplannen én

hun relatie met Binnenstad Oost als geheel. U treft geen plaatjes aan hoe het eruit kan komen te zien; die

zijn getoond tijdens de raadsvergadering van 25 september. Inmiddels werken we samen met één van de

corporaties (Woonpartners) aan een concrete uitwerking van het stedebouwkundig plan van één ensemble in

de bierenbuurt (Wezelplein Wezelstract). Later zal dit terug worden vertaald naar een beeldkwciliteitplan

(we werken hier dus van f ijn naar grof) en komen zo dus wel steeds dichter bij e kclar.

In hoofdstuk 8 leest u over de financiële hactlbctctrheid van dit stedebouwkundig plan. Op hoofdlijnen

bestaat hierover overeenstemming en parallel aan het stedebouwkundig plan wordt gewerkt aan de laatste

punten.

Stedebouwkundig plein Paginct 4 van 38 9-1-2002

ulthoc>rnseweg

Mozdfek van buurten

Jan Stevensstraat

9 januari 2002 pag - 5 Stedebouwkundig plan plaatjes

2. Ontwerpstrote!gie Binnensta Oost

0. Introductie

r)it hoofdstuk beschrijft een ontwerpstrategie voor de stedelijke vernieuwing van Binnenstad Oost in tekst

en beeld. Er is eerder sprake van een benadering, het uiteenzetten van een werkwijze dan dat er uitgegaan

wordt van een totaal en gef ixeerd herontwikkelingsplen. Deze strategie (van een lezing van het bestaande,

via een visie op het plangebied naar een werkwijze, en tenslotte naar daadwerkelijke plannen) is voor de

Binnenstad Oost een passende houding, aangezien de in dit deel ven de stad opduikende problemen

veelsoortig zijn -en niet uitsluitend van ruimtelijke aard-, en omdat de Binnenstad Oost niet één

samenhangend gebied is; niet één project, maar vele, niet één eigenaar heeft, maar velen, niet alleen

prachtig of juist verschrikkelijk is, maar veel projecten heeft dtiertussenin; en tenslotte, omdat de

stedelijke vernieuwing van de gehele Binnenstad Oost een stapsgewijze en gefaseerde onderneming behoort

te zijn.

b. Stedelijke vernieuwing van de Binnenstad Oost

u Bestaande situatie

Een visie op de stedelijke vernieuwing van dit deel van Heimond kan alleen gebaseerd zijn op een precieze

lezing van de bestaande situatie en een weging van sterke en zwakke punten. Bij een eerste kennismaking

blijkt dat de Binnenstad Oost een deel van Heimond is dat niet in één beeld is te vangen. De Binnenstad

Oost laat zich het beste omschrijven als een groot uitgestrekt stadsmozdfek van historische en

morfologische fragmenten, typologische experimenten en architectonische stijloefeningen.

Bovendien biedt de Binnenstad Oost plaats aan een brede waaier van woonvormen, bewoners en culturen. De

feitelijke coherentie in dit mozdfek wordt gevormd door het stratenplan, opgebouwd uit gelijkwaardige

straten in een diffuus netwerk - als een ruimtelijke constante - verspreid over het hele gebied, en door een

gelijkmatige bouwhoogte (van veelal grondgebonden eengezinswoningen van 1 en 2 lagen, incidenteel 3 lagen).

[)e coherentie -dat wat de samenhang in de Binnenstad Oost maakt- 'is zo ge egen in de stedebouwkundige

(infra)-structuur; het netwerk van langgerekte vaak smalle straten en in het beeld van een stadswijk

opgebouwd uit tuindorpen, historische linten, verkovelde terreinen met stadswoningen en hun talloze

aanvullingen en vernieuwingen uit de tweede helft van de twintigste eeuw.

Juist veel van deze twintigste eeuwse amendementen op deze stedebouwkundige structuur hebben de

kwetsbaarheid van deze stadswijk blootgelegd: Teveel afwijken van een overzichtelijk rooilijnenplan met

een duidelijk gemarkeerd voor en achter, openbaar en privé, tast de bestaande structuur snel aan en maakt

in een heldere opbouw veel onbestemde ruimten: tussenvormen van privé- en openbaar gebied die niet

overtuigend worden gebruikt. Het bestaande netwerk van hoofdstraten verliest hiermee een deel van zijn

oriënterende en regulerende werking. t)it doet zich het sterkst voelen aan de westzijde van Binnenstad

Oost, waar het gebied grenst aan het centrum.

De bestaande buurten -bouwstenen van het mozdfek- vormen tezamen een zeer gedifferentieerde collectie

van buurten, straten en bouwblokken; werken aan dit mozdiek zal ook vooral gebaseerd zijn op het in stand

houden van de wezenlijke verschillen tussen de buurten en het op een grotere schaal -die van het hele

plangebied- vinden van een evidente samen ang.

Zo kan op een drietal schaainiveaus gezocht worden naar voor de Binnenstad Oost wezenlijke verbeteringen:

- op het niveau van de stad: namelijk door het aanbrengen van verbeteringen in de verbindingen tussen

de Binnenstad Oost met het Centrum en met het Stationskwartier;

- op het niveau van de wijk: namelijk door het vervolmaken van het netwerk van openbare ruimten in de

Binnenstad Oost, het verbeteren van de contouren van openbare ruimten en het opnieuw 'inspireren'

van die ruimten met een stedelijker niet-woonprogrommci;

Stedebouwkundig plan Pagina 5 van 38 9-1-2002

Geheime tuinen

Binnenterrein Schooistraat; niet altijd Klaverhof;geheimetuinbinneneen

ef f iciënt gebruik buurt

9 januari 2002 pag - 6 Stedebouwkundig plan plaatjes

en op het niveau van de buurten en bouwblokken: door de eigen kwaliteiten van deze buurten te

benoemen, ze te meten aan de tegenwoordige wensen en eisen van een stedelijk woonmilieu en

projecten te definiëren: variërend in grootte van een enkel woonhuis, een enkele winkel, tot het

vernieuwen van een groot deel van een straat of een buurt.

La Een strategie voor vernieuwing.

Netwerk van openbare ruimte

Het uit te werken concept voor deze stedelijke vernieuwing zal gebaseerd zijn op het versterken van de

structuur van de openbare ruimten:

- daar waar de contouren van de bebouwing (hinderlijk) ontbreken worden zij aangevuld;

- daar waar noodzakelijke verbindingen kunnen worden aangebracht in dit netwerk, wordt het isolement

van delen van de binnenstad opgeheven;

- daar waar de openbare ruimte te smal bemeten is voor het 2 1,te eeuwse (parkeer)programme en daar

waar geen ruimte aanwezig is voor spelen, sociale en culturele activiteiten, wordt de openbare ruimte

aangevuld;

- daar waar zij niet overtuigend is ingericht zullen - per straat, per deel van het netwerk - nieuwe

inrichtingsvoorstellen worden gedaan.

Leidraad voor een stedelijke vernieuwing is niet in de eerste plaats de conditie van de bestaande bebouwing,

maar de conditie van de (structuur van) de openbare ruimte. In het netwerk van dit stelsel is het (in het

kader van dit ontwikkelingsschema) van belang aan de straten een oo dkorakteristiek toe te kennen

(woonstrciat, laan, winkelstrciat, schooistrect, verkeersstraat) zodat een programmatische en ruimtelijke

dif f erenticitie basis is voor de vernieuwing van die straten en pleinen.

Voor de Binnenstad Oost in het belangrijk vast te stellen dat er geen grootschalige wijzigingen in het

verkeersplctn of de ruimtelijke structuur zijn voorzien of nodig worden geacht: de hiërarchie in de

verkeersstructuur van Heimond in zijn geheel en de toegangen tot de Binnenstad Oost maken de

verkeersstructuur van deze wijk tot een goed functionerend en gebalanceerd ruimtelijk stelsel. Wijzigingen

op de schaal van de buurten zijn echter wel aan de orde: correcties in het openbare ruimteplan op die schaal

kunnen toekomstige ontwikkelingen in belangrijke mate sturen.

Mozdfek van buurten

De Binnenstad Oost kent de karakteristiek van een mozdfek binnen dit netwerk van openbare ruimten. De

bouwstenen van dit mozdfek zijn de ruimtelijke eenheden als de buurten, of grote ruimtelijke

uitzonderingen als de begraafplaatsen, het gebied rondom de kerk bij Tolpost etc. Binnen die buurten -

bouwstenen van het mozdfek - bestaan weer bouwblokken en grotere solitaire gebouwen.

In recentere stadsvernieuwingsoperaties is op plaatsen deze eenvoudige consistente ruimteli ke opbouw

verlaten en is er een gecompliceerdere en minder evidente morfologie voor in de plaats gekomen. Het gevolg

van deze ingrepen is eerder: nieuwe onduidelijkheid, in plaats van een verbeterd woonmilieu. Juist op die

plaatsen kan deze integrale stedelijke vernieuwing de ruimtelijke, functionele en sociale opbouw van de wijk

opnieuw scherper en overtuigender def iniëren: opnieuw voorkanten maken.

Geheime tuinen

Karakteristiek voor de Binnenstad Oost is de opbouw van een laagbouwwijk met grote, soms extreem grote

onbebouwde en/of slecht benutte binnenterreinen. Op plaatsen zijn deze binnengebieden zo groot, dat je

van een verborgen kwaliteit van dit deel van de binnenstad zou kunnen spreken: "de Geheime Tuinen van

Heimond". Het huidige gebruik ervan stemt echter soms droevig: op zijn best zijn deze binnenterreinen

grote privé-tuinen aan niet al te grote woningen, maar vaak worden zij niet anders dan als opslag voor auto's,

boxen en loodsen gebruikt. Het sociale klimaat ter plaatse is soms zorge ijk.

Daar waar de gelegenheid zich voordoet, en zelfs daar waar de gelegenheid nog moet worden gemaakt, lijkt

het zinvol, eigen aan dit specifieke karakter van de binnenstad én avontuurlijk en boeiend, om de geheime

tuinen van de Binnenstad Oost te ontsluiten, om nieuwe voorkanten te maken waar nu alleen achterkanten

zijn, om hoven, hofjes, pleinen en woonstraten toe te voegen aan de bestaande structuur: soms als

Stedebouwkundig plan Pagina 6 van 38 9-1-2002

b%. f iM

R~ï.f 9-f gbid

d.t 9~1

'~d@"gb. i,

~.id@lijk. bg-i@9

Wil]- Pi--pl.,.

6.b..d .., d@

=h.k,% -t @.t

Pmble n i@ d. r.imtelijk.

stru,tumul

Problemen in de ruimtelijke structuur

Hoofdstructuur en betere verbinding met het centrum

9 januari 2002 pag - 7 Stedebouwkundig plan plaatjes

"beschermd milieu", soms als nieuwe speelruimte, soms als parkeeroplossing, als klein buurtpark, als nieuwe

woonstrciat, als schoo , etc. be geheime tuinen, de binnenkanten van dit stadsmozdfek, kunnen op die manier

een belangrijke bijdrage leveren aan dat wat in de bestaande openbare ruimten en in de bestaande

gebouwen nog ontbreekt (vooral in kwalitatieve zin, maar ook hier kan wel verborgen capaciteit worden

gevonden).

- Buurt- en bloksgewijze aanpak

De omvang van deze herontwikkeling van dit deel van Heimond - alleen al de omvang - vereist een

strategische aanpak. Het beeld van het stadsmozdfek verstaat zich het beste met een buurtsgewijze en

bloksgewijze aanpak: dat wil zeggen de verschillen tussen bijvoorbeeld de bierenbuurt, de Heistrciat, en het

gebied rond de Klaverhof zijn verschillen die als uitgangspunt worden genomen en die verschillen worden

verder opgebouwd en vervolmaakt: een buurt/bloksgewijze benadering is niet alleen hanteerbaar in de tijd,

maar bovendien passend bij de eigenschappen van het mozdfek.

Samengaan van oud en nieuw

Na een definitie van wat de karakteristieke ruimtelijke eenheden zijn, en na een definitie van wat de

specif ieke eigenschappen van die bouwstenen van het mozdfek zijn, kan een project-per-bouwsteen worden

benoemd. Daarbij is zichtbaar te maken in welke mate (per buurt) sloop en vervangende nieuwbouw,

renovatie (of andere verbering) of volledige instandhouding de aangewezen strategie is, of in hoeverre een

buurt van al deze methoden gebruik maakt. Een samengaan van sloop, nieuwbouw, renovatie en

instandhouding is nergens uitgesloten, maar moet - althans in dit kader - vooral beoordeeld worden op zijn

stedebouwkundig / ruimtelijke samenhang, en niet in eerste instantie af hangen van de bouwkundige staat of

het bouwjaar van het desbetref f ende project.

[)e hier - in globale contour - voorgestelde werkwijze; het stadsmozdfek, de geheime tuinen en de nieuwe

voorkanten (het netwerk) is een behoedzame en stapsgewijze strategie aan de ene kant; zij trekt geen

grote strepen door de wijk; zij is geen stedebouw van het grote gebaar,@ en tegelijkertijd verandert er heel

veel: de eigendomsverhoudingen, vaak de ruimtelijke structuur, de inrichting van de openbare ruimten, soms

de bewoners en ongetwijfeld de gebouwen en de architectonische karakteristiek van de omgeving van de

buurt: in dat opzicht is de stedelijke vernieuwing wel een veelomvattend en langdurig proces (dat nooit stil

mag vallen, overigens).

De historisch gegroeide differentiatie is dé kwaliteit van dit deel van Heimond; een kwaliteit die in Vinex-

wijken zo hartstochtelijk wordt nagestreefd, maar met moeite tot stand wordt gebracht. be strategie voor

de Binnenstad Oost zal dus steeds gebaseerd moeten zijn op die differentiatie en op haar geschiedenis als

primair de drager van die kwaliteit.

C. Hoofdstructuur en verbindingen

Voor de Binnenstad Oost als geheel zijn twee relaties met andere delen van Heimond van wezenlijke

betekenis. De ligging van het p ongebied is we iswaar strategisch te noemen, maar juist in de re atie met het

centrum en het Stationskwctrtier ontbreekt het bijna aan overtuigende verbindingen. Zo wordt de 'belofte'

van de locatie als binnenstad maar ten dele ingelost: op loopafstand van markt en station, maar nauwelijks

merkbaar. Het oplossen van dit isolement is niet alleen voor de Binnenstad Oost, maar even zozeer voor het

Centrum en het Stationskwartier een zinnige optie.

u Pelatie centrum

Voor de toekomstige ontwikkeling van de Heistraat bijvoorbeeld is een directere aansluiting op het centrum

van grote betekenis. Dat de kop van de Heistraat zelf -door de voorgestelde aanpassing van het

strotenpatroon door: een verbinding maken tussen Heistraat en Koninginnewal- een locatie wordt waar een

stedelijker programma een plaats kan krijgen, bewerkstelligt nog een extra binding tussen Binnenstad Oost

en Centrum. Een nieuwe verbinding maakt nieuwe binding.

Dit voorstel kan onderdeel worden van het plan voor het Centrum. De inzichten die momenteel bestaan met

betrekking tot het Centrum, in de planontwikkeling van BVP, laten bij een aantal ontwikkelde modellen zien

Stedebouwkundig plan Pagina 7 van 38 9-1-2002

Verbeteringsvoorstel relatie Stationskwartier "Verbeteringsvoorstel r

(bebouwing) (openbare ruimte)

Kaart IC)

De voorzieningen worden gesitueerd aan een ring waar de Pastoor van Leeuwenstraat met accent

op de Heistraat

9 januari 2002 pag - 8 Stedebouwkundig plan plaatjes

j4

hoe ambities voor het Centrum en de Binnenstad Oost één samenhangende structurele oplossing kunnen

genereren.

El Pelatie stationskwartier

Ook in de ruimtelijke relatie met het Stationskwartier kunnen verbeteringen worden aangebracht. Het

plandeel tussen Molenstraat en Traverse biedt op een aantal punten de gelegenheid om een oversteek en/of

onderdoorgang bij de Troverse C>eurneseweg) te maken, om een directere verbinding met het

Stcitionskwartier (het openbaar vervoer, de gemeentelijke diensten, overige kantoren en woningen) te

krijgen, en in het verschiet, een verbinding met de stad en het land daarachter. baar waar de Binnenstad

Oost zich nu enigszins af keert van de Traverse kan het die belangrijke stadsstraat wellicht beter als

voorkant, als front gaan beschouwen.

d. Interne ruimtelijke opbouw

In dit schema (binnenring en buitenbuurten) ligt besloten dat de

Heistraat en de Molenstraat als belangrijkste schakels in de

verbindingen met het Centrum en het Stationskwartier fungeren.

-ook al op historische gronden- wezenlijke

Tegelijkertijd vormen zij

onderdelen van het netwerk van straten in het plangebied zelf. Dit

netwerk bestaat in de oost-west richting uit de Willem

Prinzenstraat, de Heistracit, de Bakelsedijk en de Molenstrciat, en in

de noord-zuidrichting uit de reeks Hurksestraat, Lucas Gesselstraat

en Pastoor van Leeuwenstraat.

Belangrijkere rol Pastoor van Leeuwenstraat

Hoewel het kaartbeeld van de Binnenstad Oost deze classificatie aannemelijk maakt, is met name bij de

inrichting van het profiel en delen van de bebouwing van de Pastoor van Leeuwenstraat deze functie als deel

van het grotere netwerk niet evident. In deze schets stellen wij voor waar het de inrichting van de Pastoor

van Leeuwenstraat en wat betreft de eventueel nieuw te vestigen programma's, deze verbinding beter te

laten functioneren en op een vanzelfsprekende wijze onderdeel van het netwerk te laten zijn. Daarmee ken

binnen de contouren van de Binnenstad Oost een circuit -een soort binnenring- worden gevormd met de

Heistrciat, Tolpost, Pastoor van Leeuwenstrciat en Molenstraat. Dit circuit, opgebouwd uit drie verschillende

straten, eik met een eigen karakter, inrichting en bouwprogramma omsluit het kerngebied van de Binnenstad

Oost, met er omheen de woonbuurten, en, belangrijker nog; dit circuit is de verbinding met zowel noord- als

de zuidzijde van het gebied rondom de markt in het Centrum. Op deze wijze sluiten de voorgestelde

verbeteringen op het niveau van de stad en op het niveau van de Binnenstad Oost als vanzelfsprekend op

elkaar aan.

Behalve deze structuur van het netwerk van straten bestaat er natuurlijk, op het volgende schacilniveau, de

fijn vertakte structuur van buurtstraten. bie buurtstroten vormen feitelijk de begrenzingen van de

samenstellende delen -de buurten, de mozdfekstenen- van het plangebied. Bij de voorkomende

herinrichtingen of herprofileringen is het raadzaam deze hiërarchische verdeling te volgen, en een

zichtbaar verschil tussen de ene en andere categorie te versterken. Bij het vinden van vestigingplaatsen

voor functies met een reikwijdte en betekenis voor heel de Binnenstad Oost of daarbuiten zijn dan ook de

Heistract, Tolpost, Pastoor van Leeuwenstraat en Molenstraat de eerste aangewezen open are ruimten.

e. Ontwerpstrategie in stappen

In grote lijnen kan nu een volledigere strategie in stappen worden beschreven -zoals gezegd niet zozeer

met een gefixeerd eindbeeld in gedachten- maar als leidraad voor alle ondernemingen en projecten in dit

deel van Helmond. Deze maatregelen zijn niet persé in één dwingende vo gorde te door open, oewe zij

allemaal in meer of mindere mate samenhangen. Het begin van deze hele onderneming echter zou het

Stedebouwkundig plan Pcigina 8 van 38 9-1-2002

Ontwerpstrotegie verbeteren contour openbare

ruimte als voorbeeld (bebouwing)

-'Oor

00

Ontwerpstrategie verbeteren contour openbaar

ruimte als voorbeeld (openbare ruimte)

9 januari 2002 pag - 9 Stedebouwkundig plan plaatjes

vliegwiel voor veel erop volgende ontwikkelingen moeten zijn, en onmiddellijk ef f ect op de schaal van de hele

binnenstad moeten hebben. Een overzicht van maatregelen en de schaal waarop ze getroffen kunnen worden

ziet er dan als volgt uit:

El Comp eteren van et netwerk

Het completeren van het netwerk als dragende ruimtelijke structuur van de Binnenstad Oost: in casu de

Heistraat, Tolpost, Pastoor van Leeuwenstraat en Molenstraat.

c) Verbindingen tussen netwerk en context

Verbindingen tussen dit netwerk en het Centrum en het Stationskwartier verbeteren.

El Verbeteren contouren openbare ruimte

Het verbeteren, verhelderen, soms repareren, soms opnieuw definiëren van de contouren (de rooilijnen,

bebouwingsgrenzen, bouwhoogten, beeldkwaliteiten, enz.) van het netwerk van openbare ruimten. Dit speelt

zich af zowel op de schaal van de hele Binnenstad Oost (bijvoorbeeld de versteviging van de Heistraat) als

op de schaal van de buurten (bijvoorbeeld het verbeteren van de reeks buurtpleinen: Willem Prinzenplein,

Sassenplein, Advocaat Botsplein en Kcirel Paymakersplein).

El Programmatische aanvullingen

Het aanvullen van het bestaande programma; de stedelijke functies. In de eerste plaats betreft het de

woonfuncties als belangrijkste drager van dit stedelijk gebied. Het is de uitgesproken intentie om -

gebaseerd op bestaande kwaliteiten en kansen voor woonmilieus en leefstijlen-, te komen tot een

daadwerkelijk stadse menging en differentiatie in het woningacinbod. Voor het woonprogrcimma gaat het

daarmee in eerste instantie om het introduceren van de in de Binnenstad Oost nog ontbrekende

categorieën. Hieraan direct gerelateerd gaat het om een evenredige vertegenwoordiging en verdeling van

direct met woonomgeving samenhangende functies als speelruimte, sociale-, religieuze- en culturele

verzamelpunten, programma's voor scholing en ontspanning. Extra winkelvoorzieningen en andere

commerciële functies als versterking voor het karakter van vooral de Heistraat zijn gewenst.

Met het versterken van programma's zoals die hierboven genoemd en het in sommige opzichten verdichten

en verstedelijken van de Binnenstad Oost zal ook de druk op de open(bare) ruimte toenemen. Om ruimte te

blijven geven aan het openbare leven in dit deel van Heimond, zal een substantieel deel van de toenemende

parkeerdruk in gebouwde vorm en/of op eigen terreinen bij nieuwbouwprojecten moeten worden

ondergebrcic t.

Op een enkele plek tenslotte, vanuit het perspectief van de Binnenstad Oost zal er plaats voor een groter

stedelijk openbaar programma zijn. Piciatskeuze en ontwikkeling daarvan kan alleen in nauwe samenhang met

de ontwikkeling van het Centrum plaatsvinden.

n r)e geheime tuinen.

Onder deze literaire titel goot de eenvoudige kwaliteit van overmaat van extra ruimte schuil. In de

bestaande situatie is op heel veel plaatsen in de Binnenstad Oost te zien hoe -historische ontstane, of

liever gezegd: overgebleven- binnenterreinen in oppervlakte een groot deel van het plangebied vormen, maar

nauwelijks in de ruimtelijke opbouw van de Binnenstad Oost een rol van betekenis spelen. Bijna zonder

uitzondering zijn deze gebieden slordig ingericht met functies waarvoor in het stractprof iel geen ruimte

was, of met functies die schijnbaar informeel georganiseerd konden worden, uit het zicht van de openbare

stad.

Per blok kan nu in het proces van vernieuwen gezocht worden naar een structurele en waardevollere

bijdrage van deze ruimten aan het plan; de geheime tuinen vormen bijna zonder uitzondering de kern van

veel mozdfekstenen en een tot nu toe verborgen capaciteit en vooral kwaliteit van het gebied.

n [)e mozdfekstenen als projecten

Als project, als binnen deze strategie zelfstandig te ontwikkelen pion, kunnen nu steeds de mozdfekstenen

gelden: binnen de contour van een dergelijke eenheid kan een project worden gedefinieerd, een traject dat

Stedebouwkundig plan Pagina 9 vctn 38 9-1-2002

parallel kan lopen aan vernieuwingen van de openbare ruimten, of aan projecten elders. Als begin van een

dergelijk project geldt dan ook weer een sterktezwakte analyse en een inschatting van de

ontwikkelingspotenties. De bierenbuurt en de omgeving van het Sassenplein zijn twee voorbeelden van

dergelijke projecten. Inmiddels is een voorstel voor zowel de bierenbuurt als het Sassenplein e.o. nader

uitgewerkt. Deze twee p ande en ebben een verschi lende ligging in de Binnenstctd Oost, een verschillende

ruimtelijke structuur en ontstaansgeschiedenis: aan de hand van deze voorstellen wordt duidelijk hoe de

voorgestelde strategie steeds weer anders kan worden toegepast.

El Nieuwe verbanden

Aan het eind van deze reeks bestaat dan weer de moge ijk ei dat er op de sc co van de buurten en

bouwblokken nieuwe verbanden ontstaan, op een meer informele manier, zoals bijvoorbeeld de pleinenreeks

in de omgeving van het Sassenplein of de wat systematischer opgezette pleinenreeks van de vernieuwde

bierenbuurt. 'Geheime tuinen' kunnen zo een nieuwe rol in de wijk vervullen.

C) ContinLfiteit

Het bewaken van deze aanpak, de zorgvuldigheid en continlfiteit van denken heeft baat bij een sterk kader

waarin deze voorgestelde systematiek is geregeld. Het WOP is bij uitstek het middel waarin dit kan worden

vastgelegd en langdurige continliiteit ken garanderen.

Stedebouwkundig plan Pagina 10 van 38 9-1-2002

Begane grond situatie-. bouwblok met parkeren op binnenterrein op maaiveld en half onder de woning

(zogenaamde terraswoning)

Verdieping-. woningen met terrassen boven de parkeerplaatsen (zogenaamde terraswoning)

i----

Voorbeelddoorsnede van blokken met gebouwde parkeervoorzieningen

9 januari 2002 pag - 11 Stedebouwkundig plan plaatjes

3. Principes stedebouwkundige uitwerking (atelier)

0. Intensief ruirntegebruik

Inherent aan een stedelijk woongebied en inherent aan deze herstructureringsopgave; toevoegen van

openbare ruimte, meer parkeerplaatsen maken, grotere woningen maken, duurzaam wciterbeheer toepassen,

etc is het intensief gebruikmaken van de beperkt beschikbare ruimte. Dat is een lastige opgave, maar die

leidt, mits het goed wordt aangepakt, tot de meest interessante en creatieve oplossingen. In de

beperkingen schuilt de kracht!

Er is gezocht naar mogelijkheden om de ruimte ef f iciënt te benutten en dat leidt vaak tot dubbelgebruik.

Een voorbeeld van toegepast dubbelgebruik is het duurzaam waterbeheer waarbij regenwater wordt

opgevangen onder speel- en groenplekken en vanaf door kan infiltreren in de bodem (uitgangspunt

Gemeentelijk Waterplan). De openbare ruimte is vergroot door de ruimtelijke structuur uit te breiden met

een aantal pleinen die als speel- en groenplekken worden benut en gelijktijdig dienst doen als ondergrondse

waterberging.

De parkeerplaatsen voor de bewoners liggen binnen de bouwblokken en zijn vaak uitgevoerd als gebouwde

parkeervoorziening. bet wil zeggen dat erboven andere functies kunnen plaatsvinden, meestal tuin (terras)

of wonen. De parkeerplaats voor de tweede auto bevindt zich eveneens op eigen terrein binnen de

bouwblokken (door een norm van 1,25 toe te passen). Eik bouwblok biedt binnen de geprivcitiseerde ruimte

voldoende parkeerruimte voor de bewoners van dat blok. De openbare ruimte wordt derhalve uitsluitend nog

belast met bezoekers parkeren (in een norm van 0,25 per woning).

Een andere vorm van intensief ruimtegebruik is het leggen van de overgang van openbaar trottoir naar prive

woning binnen de gevel; als alternatief voor een voortuin. Uiteraard behoort dit uitgangspunt bij het

gewenst stedelijk karakter. Het betekent tevens dat de overgang van openbaar naar privé binnen de

architectuur van de woningen moet worden opgelost en dat we door extra kritisch op moeten zijn. Een

degelijk stedebouwkundig plan vereist van het woningontwerp deze de oge kwa iteit en creativiteit.

Het stedebouwkundig plan bestaat uit gesloten bouwblokken om de overgang openbaar privé overal goed

vorm te kunnen geven en overal sociale controle mogelijk te maken. Er zal dus géén sprake zijn van blinde

zijmuren aan de straat en er zullen géén (private informele) achtertuinen direct grenzen aan openbare

ruimte (waar bewoners dus meestal een schutting willen plaatsen). Het straatbeeld bi gesloten

bouwblokken wordt bepaald door verblijfsruimten achter de gevel en voordeuren. De kwetsbare p ekken in

het stedebouwkundig plan worden opgelost met bijzondere woningtypes, zoals eindwoningen. De toegangen

van de parkeerplaatsen bevinden zich meestal aan het eind van de blokken en zijn uitgevoerd als gebouwde

toegangen, bijvoorbeeld in de vorm van poortwoningen.

b, Volkshuisvesting

n 1 op 1 terugbouwen

Uitgangspunt voor de vernieuwing van Binnenstad Oost is voor iedere te slopen woning tenminste één nieuwe

terug te bouwen. Een dergelijk uitgangspunt

u is noodzakelijk voor het maken van een stedelijke woonwijk,

u het benut de potenties van de gunstige ligging t.o.v. station en voorzieningen in het centrum optimaal,

5 zorgt andersom voor voldoende draagvlak voor het behouden c.q. creëren van voorzieningen

en tot slot is het noodzakelijk voor de betaaibciarheid van het plan.

n Convenant

Voor de Dierenbuurt en Sassenbuurt geldt dat de uiteindelijke verdeling van de woningen in huur- en

koopklasse 50%-50% bedraagt. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat van de te renoveren woningen 50% zal

worden verkocht. Binnen deze plannen is in het convenant met de corporaties tevens als uitgangspunt

neergelegd, dat van alle woningen 35% geschikt moet zijn voor ouderen. Deze percentages hoeven niet per

Stedebouwkundig plan Pagina 11 van 38 9-1-2002

gamma,",

Wensën Le@iën@jëhtëtë@'

...... . . .......

Diverse leefstijlen huisvesten in Binnenstad Oost;

maar iedere leef stijl heeft eigen wensen en stelt

eisen aan zowel de woning als de woonomgeving.

9 januari 2002 pag - 12 Stedebouwkundig plan plaatjes

bouwblok op per project gerealiseerd ter worden. Er mag worden verdeeld, mits dat maar kleinschalig

gebeurd.

E) Woningtypes

Het stedelijk woonmi ieu, zoa s dat t ons in Binnenstad oost bestaat en in de vernieuwingsoperatie

ruimtelijk en functioneel zal worden versterkt, dient een breed scala aan doelgroepen te interesseren. De

Binnenstad Oost zal derhalve aantrekkelijk moeten zijn voor jongeren, starters op de woningmarkt als ook

doorstromers, voor gezinnen en voor senioren. Ook voor bijzondere groepen uit de samenleving zal juist in

dit gebied plaats moeten zijn, zoals bijvoorbeeld begeleid wonen, een gezinsvervangend huis, wonen met

zorg, samenwonende ouderen of werken aan huis. Dat wil zeggen dat er sprake zal moeten zijn van een

veelheid aan woningtypes, waaronder woningtypes die de stad Heimond thans nog niet kan bieden.

Niet al deze doelgroepen zullen zich in eerste instantie aangesproken voelen door een stedelijk woonmilieu

waar juist allerlei groepen wonen. Vooral de gezinnen zijn in het verleden naar de buitenwijken getrokken

met een kindvriendelijke woonomgeving als argument. Ook ouderen zijn massaal naar appartementen in het

centrum getrokken waarbij de nabijheid van voorzieningen en veiligheid doorslaggevende argumenten

bleken.

Om ook deze groepen te interesseren zich in Binnenstad Oost te vestigen zullen voldoende woningtypes

moeten worden gebouwd die bij uitstek gesc ikt zijn voor gezinnen dan we voor ouderen. bet wi primair

zeggen woningtypes respectieve ijk, met tuin, en, op één bouw oog o we moge ijk eid van s apen op

dezelfde laag als wonen).

Tevens zullen voldoende traditionele woningen (dat wil zeggen woonkamer en aansluitend tuin op de begane

grond) moeten worden gebouwd. Immers het plan zou te kwetsbaar worden indien het uitsluitend op

bijzondere woningtypes zou zijn gebaseerd. De traditionele bewoner (vaak degenen die in het verleden zijn

weggetrokken) is een belangrijke groep voor succes en zal zich, wellicht ondanks het stedelijke karakter

van het gebied, thuis moeten kunnen voelen.

El Leefstijlen

Het imago van de huidige Binnenstad Oost is niet zodanig dat het boven aan de lijst van alle woningzoekende

gezinnen en ouderen zal staan. Om dat imago te verbeteren is het primair noodzakelijk problemen van

sociale en fysieke aard op te lossen; goed beheer, gegarandeerde veiligheid, goed bruikbare en voldoende

openbare ruimte en voldoende parkeren (bij voorkeur niet in de openbare ruimte). Maar vervolgens hoeft

niet iedere woningzoekende Binnenstad Oost bovenaan z'n lijst te hebben staan; het gebied moet zich

onderscheiden van andere gebieden en op grond van die eigensc appen verkozen worden. Het

onderscheidende van Binnenstad Oost is, zoals hiervoor is uiteengezet, het stedelijke woonkarakter met

grote variëteit aan bewoners, leefstijlen en functies. Daarmee is het onderscheidend van andere gebieden

in Heimond en zal derhalve bewoners aanspreken die daar een voorkeur voor hebben. Kortom het aanbieden

van woningtypes dient plaats te vinden binnen et stede ijke karakter van et gebied en in een grote

dif f erentictie.

Om wel aandacht te besteden aan de specif ieke wensen van sommige groepen is het, naast het aanbieden

van bepaalde woningtypes, van belang aandacht te besteden aan de woonomgeving. Binnen het begrip

"stedelijk karakter" kunnen vele verschillende woonsferen aanwezig zijn, die in hun eigenschappen juist

aansluiting zoeken bij wensen van allerlei doelgroepen. Alle seniorenwoningen bij elkaar bouwen en alle

gezinswoningen ergens anders doet én geen recht aan een stede ijk karakter met een gewenste menging

maar doet ook geen recht aan de wensen van deze groepen zelf. Alsof alle senioren hetzelfde zijn!

Niet iemands leeftijd, inkomen of gezinsscimenstelling is bepalend voor deze woonsfeer. Om een breed scala

aan doelgroepen zich thuis te kunnen laten voelen in de wijk is het be cingrijk dat de wijk is opgebouwd uit

veel verschillende deelgebieden met een andere sfeer en/of een onder gebruik. Het begrip leefstijl biedt

een handvat om tot woonsferen en gebruik te komen en de juiste sfeer op de juiste plek te krijgen wat

uiteindelijk leidt tot het zich thuis voelen van veel uiteenlopende soorten mensen in een toc eterogene

wijk.

Stedebouwkundig plan Pagina 12 van 38 9-1-2002

Omdat Binnenstad Oost thans deels bestaat uit volksbuurtjes met een eigen cultuur en bewonersgroepen

die veelal terug willen komen,

Omdat Binnenstad Oost ruimte moet bieden aan een breed scala aan doelgroepen, waarvan hun wensen

onderling vaak sterk uiteen zullen liggen,

Omdat Binnenstad Oost a ruimte biedt aan een groeiend aantal allochtonen met vaak bijzondere wensen

omtrent hun woning of omtrent gebruik van de ruimte

Omdat Binnenstad Oost ruimte moet bieden aan een substantieel aantal koopwoningen om de 50%-50%

verhouding te halen

Omdat we in Binnenstad Oost ook de ruimte willen om te kunnen spelen

Omdat Binnenstad Oost een vooral veilige woonomgeving voor veel senioren moet vormen

Omdat Binnenstad Oost mogelijkheden moet bieden voor werken aan huis, etc

Is het nodig dat er veel verschillende woonplekken ontstaan, sommige goed bereikbaar en druk, sommige stil

en geïsoleerd, sommige modern, sommige gerestaureerd, maar allemaal stedelijk en samenhangend.

Overwegingen voor toepassing van leefstijlen:

Een woonsfeer bevindt zich in één straat of rond één plein; om de hoek is het weer anders. Dat wil

zeggen dat een cluster woningen die zich richt op een zelfde leefstijl niet veel groter is dan zo'n 30 0

40 woningen.

Een straat die veel gebruikt wordt om een achterliggende buurt te bereiken heeft een sterker

openbaar karakter dan een plein waar alleen omwonenden gebruik van maken. In dat laatste geval zullen

de bewoners sterker op elkaar betrokken zijn.

Aan een doorgaande weg woon je veel anoniemer dan aan een hofje, plein of woonstragt. Een plek aan

een doorgaande weg is daardoor meer onafhankelijk van het imago van de buurt dan een plek midden in

de buurt. Ofwel nieuwe doelgroepen zijn gemakkelijker aan te trekken op plekken aan doorgaande

wegen.

Een cluster woningen, die geheel uit nieuwbouw bestaat, trekt gemakkelijker een voor de wijk nieuwe

doelgroep aan dan enkele incidentele nieuwe woningen. bie nieuwe doelgroep hoeft overigens niets met

de rest van de wijk van doen te hebben.

Géfsoleerde ligging versterkt het wijgevoel en daarmee sociale cohesie, maar mag nooit leiden tot een

te gesloten buurt. De schaal is daarvoor beitingrijk; de bierenbuurt is te groot om géfsoleerd te zijn.

Huidige bewoners, die blijven wonen, kunnen een sterke basis zijn voor sociale cohesie indien de

nieuwkomers zich om die reden willen vestigen en dus niet vanwege de nieuwe woning, de prijs of de

omgeving.

Er zal in Binnenstad Oost veel sprake zijn van traditionele bewoners (mensen die terug willen keren en

mensen die blijven) waarbij traditionele woonwensen de overhand zullen hebben. Het gaat hierbij om

leefstijlen die te benoemen zijn als 'dorpelingen' en 'traditionelen'. Zij kiezen hoofdzakelijk voor dit

gebied om nostalgische redenen, ofwel ze wonen er reeds jaren prettig ofwel ze hopen er de sociale

cohesie van weleer te vinden.

[)eze groepen hebben geheel andere ideeën over hun woonomgeving dan een nieuwe eveneens beoogde

doelgroep; moderne stedelingen ofwel 'principiëlen', 'yuppen' en 'levensgenieters'. Zij zullen voor het

gebied kiezen vanwege de nabijheid van het stadscentrum en de pluriformiteit clan mensen in

tegenstelling tot de monocultuur van de buitenwijk. Overigens stellen ook deze 'leefstijlen' onderling

schillende eisen aan hun woonomgeving.

zeer ver

Een derde hoofdgroep betreft een categorie gemakshalve aangeduid als allochtonen. Zij vonden in

Binnenstad Oost goedkope woonruimte en vinden er inmiddels gespecialiseerde winkels, andere op hun

leven toegesneden voorzieningen en de fysieke nabijheid van vrienden en familie. Een belangrijk

argument voor deze groepen om voor Binnenstad Oost te kiezen is vergelijkbaar met het argument van

de traditionele bewoner alleen manifesteert het zich anders.

Al deze groepen kunnen naast elkaar bestaande subcultuurtjes in Binnenstad Oost vormen als rekening

gehouden wordt met ieders specifieke wensen en de subcultuur een kans wordt gegeven waarbij dus

niet per se ieder individu op moet gaan in de massa (subcultuurtjes zijn niet groter dan een cluster van

circa 30 a 40 woningen).

Stedebouwkundig plan Pagina 13 van 38 9-1-2002

ont~in~ A

(30 In zure)

overige mom~

AQk tram Heist~

..... mor

UP.

HWFBWEGENSTRUCTU

Hoofdwegenstructuur met Binnenstad Oost als verblijfsgebied in het kader van duurzaam veilig.

Tevens een mogelijke verbetering in de relatie met het centrum.

9 januari 2002 pag - 14 Stedebouwkundig plan plaatjes

Duurzaam bouwen

be stedelijke vernieuwing biedt zowel in de nieuwbouw als de bestaande bouw de mogelijkheid om de

woningen een extra waarde te geven door duurzaam bouwen. De eerste step in het proces ten behoeve van

de realisatie van duurzaam bouwen is het opstellen van een ambitieniveau waarbij de navolgende aspecten

aan de orde komen:

1. Duurzaam bouwen; bouwmaterialen, bezoek- en aanpasbaar bouwen, politiekeurmerk veilig wonen

2. Water (schoonwaterbeheer)

3. Energie

4. Geluid

5. Lucht

6. Bodem

Uitgangspunten bij het bepalen van het ctmbitieniveau zijn:

- Het toepassen van het convenant duurzaam bouwen.

- De verlaging van de huidige EPN-norm van 1.0, norm januari 2000, naar 0,9.

- Het Gemeentelijk waterplan.

- Het Milieubeleidsplan van de gemeente Heimond 2000-2004.

- Het Volkshuisvestingsplan

c. Verkeer

El Duurzaam veilig

Het gehele gebied Binnenstad Oost kan worden aangemerkt als verblijf sgebied. Hiermee wordt beoogd dat

alle wegen en straten onder het 30 km/u regime vallen. Wat is duurzaam veilig en wat is het niet?

Duurzaam veilig betekent dat er voorwaarden geschapen moeten worden waardoor, tezamen met een

verantwoord menselijk gedrag, een evenwicht ontstaat tussen het gebruik van de openbare ruimte met en

zonder verplaatsingsmiddelen. bus voor iedereen een beheersb(lar, logisch gebruik, waarbij

verkeersonveiligheid zoveel mogelijk wordt voorkomen. Het doel van duurzaam veilig is preventie i.p.v.

maatregelen achteraf. Om dit te bereiken is een convencint opgesteld door het Pijk wat bestaat uit 2

f eisen. De eerste fase bestaat uit samenhangende maatregelen die tot doel hebben in heel Nederland zoveel

mogelijk duidelijkheid en uniformiteit te scheppen in de inrichting van het wegennet, waaronder;

- het wegennet moet in categorieën worden verdeeld;

- minimaal de helft van de bebouwde kommen moet met sobere maatregelen omgebouwd worden tot

30-kilometer gebied;

- bestuurders van rechts (ook f ietser en bromf ietser) krijgen in die gebieden voorrang.

- De tweede fase betreft de periode na 2001. ban moeten de principes van duurzaam veilig op het

hele verkeerssysteem worden toegepast.

De huidige ontsluitingsstructuur van zowel de bierenbuurt als de Sassenbuurt, blijft daarbij in grote lijnen

gehandhaafd. Het gehele gebied Binnenstad Oost kan worden aangemerkt als verblijfsgebied. Hiermee

wordt bedoeld dat alle wegen en straten onder het 30 km/u regime vallen. De huidige ontsluitingsstructuur

van de 1)ierenbuurt en de Sassenbuurt blijft in grote lijnen gehandhaafd. Wel zullen de profielen van de

woonstrctten en de ontsluitingswegen eenduidig moeten worden ingericht om hun functie in de 30 km/u zone

te onderstrepen. Alle straten in de beide buurten zijn woonstraten. Uitzondering hierop wordt gevormd

door die straten die binnen het verblijf sgebied nog een redelijke verkeersintensiteit te verwerken krijgen,

ca 3000-3500 mvt/etm. Dit worden de ontsluitingswegen genoemd. De snelheid van 30 km/u is ook hier van

toepassing. De wegen in Binnenstad Oost met een ontsluitingsf unctie zijn:

Dijksestraat, Willem Prinzenstrciat, Rcikelsedijk, Pastoor van Leeuwenstraat, Molenstrect, Hurksestrciat en

Luces Gasselstracit. De Burgemeester van Houtlacin vormt een rand van et p cingebied en b ij t 50 km u.

n Straatprof ielen

Voor de ontsluitingswegen is een bosisprof iel gehanteerd van 14,00m: rijbaan van 5,70 meter, resterende

ruimte is beschikbaar voor één- of tweezijdig lcingsparkeren (1,80 meter) en trottoir.

Stedebouwkundig plan Pagina 14 van 38 9-1-2002

1-~~1,km

Profiel standaard woonstraat

Profiel woonstraat ter plaatse van pleinpark

9 januari 2002 pag - 15 Stedebouwkundig plan plaatjes

Voor de woonstraten zijn 3 basistypen prof ielen gehanteerd:

Prof iel met langspcirkeren: rijbaan 4,50 meter - langsparkeren 1,80 meter (één- of tweezijdig) -

trottoir.

Prof iel zonder parkeren: rijbaan 4,50 meter - trottoir 3,75 meter (zie of beelding

Prof iel ter hoogte van pleinen: éénrichtingsverkeer aan beide zijden van het plein: rijbaan 3,00

meter - trottoir 3,75 meter (geen porkeren met uitzondering van Hindeplein).

Om de structuur van het p angebied e der te maken zijn voor alle straten eenduidige prof ielen opgesteld.

Daarbij is onderscheid gemaakt tussen prof ielen voor de woonstraten en de prof ielen ter hoogte van de

pleinen. Voor de Heistrocit en het Hindeplein is echter, gezien de situatie ter plaatse, van de

standaardprof ielen afgeweken.

Parkeren

In de bestaande situatie is per woning een gemiddelde van 1 parkeerplaats per woning aanwezig. Over het

algemeen leidt dit niet tot parkeerover ast met uitzondering van enkele straten in de omgeving van de

Heistraat en enkele straten in de bierenbuurt. Dit is gebleken uit een bezettingsgradenonderzoek (feb

2001). Voor de bestaande woningen is het handhaven van deze norm dan ook voldoende. Voor nieuw te

realiseren woningen zal de geldende norm van 1,5 parkeerplaats per woning gehanteerd worden. Voor

seniorenwoningen kan een lagere norm gehanteerd kan worden. Dit is echter af hankelijk van het type

seniorenwoning.

Voor alle nieuwe woningen geldt dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. Daarbij is binnen de norm

een verdeling gemaakt van 1,25 op eigen terrein en 0,25 voor bezoek. De bezoekersparkeerpi(iatsen zullen

zoveel mogelijk buiten de directe nabijheid van de woningen worden gesitueerd. Dit om te voorkomen dat

bewoners van de openbare plaatsen gebruik maken en de parkeerplaatsen op eigen terrein onderbezet

blijven. Het slagen van parkeren op eigen terrein vergt een kwalitatief hoogwaardige inrichting van het

eigen terrein. Hierbij moet gedacht worden aan goede verlichting, markeren van vakken, cifsluitbcicir maken

van het terrein voor derden. Voor het slagen van deze vorm van parkeren zijn ook in de openbare ruimte

maatregelen nodig; bijvoorbeeld toepassing van hoge trottoirbanden om parkeren op het trottoir fysiek

onmogelijk te maken, bezoekersparkeerplacitsen in de openbare ruimte gemiddeld wat verder bij de

woningen vandaan situeren om oneigenlijk gebruik door bewoners te minimaliseren. Daarnaast is, zeker bij

de aanvang, een krachtig pcirkeerregime met contro e daarop wacirsc ijn ijk onontkoombaar bijvoorbee d

parkeervergunningen).

d. Groen

El Nota G:roen in de Wijk

Voor de normering van de groenvoorzieningen is de nota "Groen in de Wijk" als leidraad gebruikt. Deze nota

maakt onderscheid tussen drie soorten groen, namelijk blok- buurt- en wijkgroen. Deze drie soorten

verschillen niet alleen qua oppervlakte maar ook in programma. Ieder type groen heeft een eigen

dekkingsgebied dat in omvang toeneemt naarmate het programma dat erop plaatsvindt ornvctngrijker wordt.

Tabel 1 Loopaf standen

Soort Groen 1 Loopafstend

Blokgroen 100 - 150 meter

Buurtgroen 200 - 2 meter

Wijkgroen 500 meter

Tabel 2 Groenmormen

bierenbuurt Sassenplein eo

Aantal inwoners 1268 614

Stedebouwkundig plan Pagina 15 van 38 9-1-2002

~Pkk

--- -- GESTA^~EN

Bestaand groen (volgens onderhoudsplan)

9 januari 2002 pag - 16 Stedebouwkundig plan plaatjes

Soort groen m2 per inwoner

Blokgroen 7,00

Buurtgroen 7,00

Wijkgroen 3,00

TOTAAL

Soort groen per gebied in bierenbuurt Sassenplein c.o.

hectare

Blokgroen 0,89 0,43

Buurtgroen 0,89 0,43

Wijkgroen

TOTAAL 2,16 1,04

Huidige situatie in hectare Dierenbuurt Sassenplein c.o.

Blokgroen 0,49 0,12

Buurtgroen 0,03 0,17

Wijkgroen - -

TOTAAL 0, 2 0,29

Huidig tekort in hectare 1,64 0,75

be bestaande groenvoorzieningen hebben een matige tot redelijke kwaliteit door de grote versnippering

ervan en doordat veel groenvoorzieningen als tijdelijk groen zijn aangelegd. In de nieuwe buurten zal het

blokgroen voornamelijk worden gerealiseerd op de pleinen,

El Buurtpcirk plus

Na de kwantitatieve verkenningen is de conclusie gerechtvaardigd dat het onmoge ijk is om a e ambities in

kwantitatieve zin te verwezenlijken: de deelgebieden zijn daarvoor te klein. Dit leidt ertoe dat de

groennorm, zoals die berekend is volgens de nota "Groen in de Wijk", niet ken worden gehaald. Dit geldt niet

alleen voor de C)ierenbuurt en in de 5Gssenbuurt, maar in de hele Binnenstad Oost. Daarom is in de

stedebouwkundige benadering van de stedelijke vernieuwing voor Binnenstad Oost geanticipeerd op et

reserveren van ruimte in de Binnenstad waar een perk met een breder en gevarieerder programma kan

worden gerealiseerd. In deze grotere groenvoorziening (een "BuurtpGrk PLUS") zou de beleving van

parkochtig groen voorop moeten staan. De minimale maat voor dit Buurtpctrk PLUS is 1,5 6 2 hectare

aaneengesloten groen. Dit park is dus in feite een compensatie voor het tekort aan openbaar groen in de

gehele Binnenstad Oost. Een centrale plaats in de wijk heeft de voorkeur. Overwegingen en oplossing zullen

een plaats krijgen in het nog nader op te stellen wijkontwikkelingsplan.

El Waterberging

In de stedebouwkundige structuur de groenvoorzieningen gesitueerd op de oude en nieuwe pleinen. Enkele

van deze pleinen zullen ook als infiltratie plaats voor water gaan dienen, dit kan zowel ondergrond als

bovengrond. Bovengronds is een dergelijke functie goed te combineren met openbaar groen of een

speelvoorziening. Het gaat hierbij om een verlaagd liggende voorziening met gras of zand die normaa dienst

kan doen als groenvoorziening of als speelplaats. Na een hevige regenbui zal deze voorziening enige tijd

onderlopen met het water uit de buurt. Al naar gelang er meer regenwater is gevallen zal de tijd dat er

water op staat toenemen. Deze tijd zal echter nooit onaanvaardbaar lang zijn en bij uitzonderlijk veel

regenval ten hoogste een dag duren. Het is dus beslist niet de bedoeling dat dergelijke voorzieningen

constant onder water staan

Stedebouwkundig plan Poginci 16 van 38 9-1-2002

Diagram Hemelwaterverwerking

Onderdeel ondergrondse infiltratie voorziening

Ondergrondse infiltrcitievoorziening

9 januari 2002 pag - 17 Stedebouwkundig plan plaatjes

El Speelplaatsen en hondenuitlaatveidjes

Evenals voor de groenvoorzieningen zijn de loopafstanden tot speelplaatsen en hondenuiticatveidjes

cillesbepalend voor de effectiviteit van deze voorzieningen. Al naar gelang de leeftijdscategorie van de

doelgroep zullen speelplaatsen dichterbij of verder weg van de woningen moeten liggen. De speelplaatsen

voor de allerkleinsten dienen op ongeveer 150 meter van de woningen te liggen. Deze kunnen dan ook het

best in de openbare ruimte op de pleinen worden gerealiseerd zodat een f ijnmazige spreiding ontstaat. Zo'n

f ijnmazige spreiding is eveneens van belang voor de hondenuitlacitveidjes, waar eveneens een tekort aan is.

Voor deze voorzieningen moet eveneens gestreefd worden naar een norm van zo'n 150 meter afstand tot de

woning.

e. Water

De ambitie bij de vernieuwing van Binnenstad Oost is et bouwen aan een uurzame wijk. Het rekening

houden met duurzaam waterbeheer, zoals dat is opgenomen in het Waterplan, dat is vastgesteld door de

Gemeenteraad, is derhalve vanzelf sprekend. Het waterplan omvat een zestal hoofdlijnen die uiteraard niet

allemaal op Binnenstad Oost van toepassing hoeve te zijn: anders omgaan met regenwater, stedelijke

ontwikkeling en de beleving van water, eigen broek ophouden, water terug in de stad, blauwe aders in een

groen raamwerk, water als ecologische (verbinding)zone en opwaarderen beken.

n Anders omgaan met regenwater

Het verwerken van het hemelwater dient zoveel mogelijk

volgens het volgende schema te geschieden. Het sc ema

stelt een systeem voor waarin de delen elk een gedeelte

van het hemelwater verwerken. [)e som van de

afzonderlijke delen is gelijk aan de hoeveelheid te

verwerken hemelwater.

Stap 1. Hergebrui

Bij een nieuwbouw project bestaat de mogelijkheid om hemelwater te hergebruiken a s zoge eten B-wctter.

Het regenwater dat op het dak van een woning valt kan zo bijvoorbeeld gebruikt worden om de toiletten

mee door te spoelen. Dit is slechts op een redelijk grote schaal (1000 woningen) in te voeren en voor de

deelgebieden in Binnenstad Oost niet interessant. Wel zijn kleinschaligere maatregelen denkbaar op het

niveau van een bestaande woning zoals: het plaatsen van regentonnen. Bijkomend probleem van hergebruik is

dat het bestaande leidingensysteem moet worden gescheiden, hetgeen bij bestaande woningen kostbaar is.

Ook sommige materialen, zoals zinken dakgoten, moeten worden voorzien van een cociting zodat schadelijke

stoffen niet in het milieu terecht kunnen komen.

Voor nieuwbouw woningen kan de huisriolering direct gescheiden worden uitgevoerd. Verder zou bij wijze

van pilot voor een klein project gezocht kunnen worden naar een mogelijkheid om hemelwater in te zetten

voor het spoelen van toiletten of gietwater in de tuin;

Stop 2. Inf i ltreren

Na hergebruik geniet inf iltratie in de bodem de voorkeur. Deze methode is wel interessant voor Binnenstad

Oost en dient derhalve zoveel mogelijk te worden benut.

Stap 3. Af voer naar oppervlaktewater

Om alle hemelwater in een korte periode te infiltreren is veel bergingscapaciteit nodig en derhalve duur.

Daarom is afvoer naar oppervlaktewater noodzakelijk. In Binnenstad Oost is geen oppervlaktewater

aanwezig en past ook niet in het stedelijk karakter van het gebied. Wel is oppervlakte water aanwezig aan

de ronden, waar naar toe afgevoerd kan worden. Er zijn drie mogelijke locaties: Vondellaanvijver in noord,

Vijver in Hortensiaperk in oost en Oude Aa nabij Kasteel Noord. Deze laatste optie is het meest haalbaar.

Om het hemelwater af te voeren naar oppervlakte water zullen aanvullende leidingen nodig zijn.

Stop 4. Afvoer naar vuilwciterriolering

Stedebouwkundig plan PagincL 17 van 38 9~1-2002

7

Nk- .0 -l., i..1

t-P.Ikidi.9

n gftw deelgebd

ni"

Schoonwate@beheer :Oieren6uurt

i nf i ltratiepiekken

g,.. d.I"bi.d

.... Nb. i[ -W r"l

ba- s,@- .0',

RIOLERINGS-S'MUCTUURPLAN'

Schòo,n 'w'aterb@eheér Sassenpleifi: met

SA.SSENwurtT

infiltr,qtièptékkèh,.-.

pf-b@ 2001

9 januari 2002 pag - 18 Stedebouwkundig plan plaatjes

Als zelfs die capaciteit bij hevige regenval onvoldoende is kan altijd het bestaande systeem, dat immers nu

alle regenwater (en vuilwater) afvoert, ingezet worden.

'Eigen broek ophouden".

Wateroverictst in het recente ver eden ee t duide ijk gemaakt dat et noo zake ijk wordt dat gebieden

qua wcitercifvoer hun "eigen broek ophouden'. Dit houdt in dat hemelwater zoveel mogelijk wordt

ge@fnf iltreerd, geborgen of vertraagd wordt afgevoerd. Voor de Binnenstad Oost betekent dit concreet dat

het bestaande riooistelsel niet extra mag worden belast als gevolg van een toename van het verhard

oppervlakte in de wijk. Voor nieuwbouwprojecten zal derhalve direct een gescheiden riooistelsel

noodzakelijk zijn, dat hemelwater afzonderlijk af voert naar inf iltratiepiekken in de buurt.

El Stedelijke ontwikkeling en de beleving van water

Bij de herinrichting van bestaande gebieden is het van belang om aan het watersysteem een belangrijke rol

toe te kennen. De belevingswaarde van water is een interessant gegeven dat een plaats zou moeten krijgen

in de openbare ruimte. Gelijktijdig is de ruimte in dit stedelijk gebied beperkt en de druk op de openbare

ruimte groot. Daarom is in onderhevig plan principieel gekozen voor duurzaam waterbeheer maar niet

automatisch voor het zichtbaar maken daarvan. In de uitwerkingsfcise van het openbaar gebied kan per plek

worden bekeken of het noodzakelijk te realiseren programma het toelaat om het watersysteem zichtbaar

te maken.

El Toepassing duurzaam wcitersysteem in Dierenbuurt en Sassenp ein e.o.

Infiltratie is de belangrijkste component voor toepassing in Binnenstad Oost. Vanwege het ruimtebeslag van

open water en omdat open water niet natuurlijk onderdeel is geweest van Binnenstad Oost is primair

gekozen voor een ondergrondse infiltratievoorziening. Deze bevindt zich vanwege beheertechnische

redenen op openbaar gebied. Ondergronds is een dergelijke voorziening te maken met behulp van speciale

krotten. Ook bovengronds zou incidenteel aan inf iltrcitie gedacht kunnen worden in combinatie met openbaar

groen of een speelvoorziening. Bij uitzonderlijk veel regenval kan op deze plek ten hoogste éin dag water

staan.

Stedebouwkundig plan Pagina 18 van 38 9-1-2002

DIE$"UURT

9%i

200

Zo~ GaUrbHDMER

f~ mot

Geluidszonering

9 januari 2002 pag - 19 Stedebouwkundig plan plaatjes

f. Milieu (algemeen binnenstad oost)

In het atelier Binnenstad oost zijn in de periode van 1 februari tot en met 9 maart 2001 de ruimtelijke

mogelijkheden verkend voor het plangebied Binnenstad Oost en voor de gebieden "Dierenbuurt" en

'Sassenplein' in het bijzonder. De claims die bij een duurzame planontwikkeling op de beschikbare ruimte

worden gelegd hebben onder meer betrekking op intensief ruimtegebruik (ef f iciënt gebruik van ruimte en

dubbelgebruik, zoals hiervoor in 3 a is uiteengezet), groenstructuren, (langzaam) verkeer en riolering.

Daarnaast zijn bij verdere planuitwerking een aantal, meer kwalitatieve, milieuaspecten van belang. Op een

aantal van die aspecten wordt hierna ingegaan.

Geluidhinder

Het plangebied zal vrijwel geheel worden aangewezen als verblijfsgebied, waarbinnen een maximumsnelheid

gaat gelden van 30 km/u. De wegen die binnen dit verblijfsgebied vallen zijn van rechtswege gedezoneerd. Als

gevolg daarvan valt het plangebied alleen binnen de zones van merendeels omsluitende wegen, te weten de

Burgemeester van Houtlacin, de Kasteeltraverse, het Zuidende, het Binderseind, het Noordende, het

Oostende, de Uiverician en de Wethouder Ebbenlaan. Voorts volt het bestemmingsplan binnen de zone van de

spoorweg Eindhoven - Venlo en voor een klein deel binnen de zone van het bedrijventerrein Vlisco - Hoogeind.

De zonering staat aangegeven op de bijgaande kaart.

Daar waar het bestemmingsplan binnen de aangegeven zones de realisering mogelijk maakt van één of

meerdere geluidsgevoelige bestemmingen, is een akoestisch onderzoek naar de optredende gevelbelastingen

vereist. Dat onderzoek dient te worden uitgevoerd in het kader van de bestemmingspionontwikkeling. Naar

verwachting zullen de geluidbelastingen aan de gevel van een aantal te projecteren geluidsgevoelige

bestemmingen, de voorkeursgrenswaarde overschrijden. Deze overschrijdingen kunnen wellicht door

afscherming e.d. worden verminderd of ongedaan gemaakt. Indien dat niet mogelijk is zullen ontheffingen

moeten worden gevraagd. baar waar ontheffingen noodzakelijk zijn, dient het bouwplan te voldoen aan de

ontheffingsvoorwaarden. bie voorwaarden hangen of van de mate van overschrijding van de

voorkeursgrenswctctrden. In het algemeen geldt dat de betreffende gevels een voldoende geluidswering moeten

hebben en dat, bij hogere gevelbelastingen, per woning tenminste ién geluidsluwe gevel moet zijn. Bij de

aanvraag van een bouwvergunning moet de realisator een akoestisch onderzoek kunnen overleggen waaruit

blijkt dat aan de onthef f ingsvoorwaarden wordt voldaan.

Wanneer geluidsgevoelige bestemmingen niet zijn gelegen binnen een zone van een weg en er in het kader

van de besternmingspionontwikkeling dus geen akoestisch onderzoek behoe t te worden uitgevoerd, kunnen

toch hoge gevelbelastingen optreden. Dat kan zo zijn in de ontsluitingstroten met hogere

verkeersintensiteiten of bij smalle wegprof ielen. In die gevallen moet de bouwer ook bij de aanvraag van

een bouwvergunning een nader akoestisch onderzoek overleggen waaruit blijkt dat de betreffende gevels

een voldoende geluidswering zullen hebben.

El Lucht

Uit berekeningen in het kader van de Verkeersrnilieukaart van de gemeente Heimond blijkt dat bij ongewijzigd

beleid in het jaar 2010 geen overschrijdingen te verwachten zijn van concentraties koolmonoxide,

stikstof dioxide, en benzeen ten gevolge van het wegverkeer.

Bodem

Op enkele loccities in het plangebied is bodemonderzoek uitgevoerd. Deze locaties staan op kaart aangegeven.

Als algemeen beeld kan worden gesteld dat in de binnenstad een laag van circa 1 meter dikte aanwezig is met

sintels, puin en stukjes kooi. Deze laag is verontreinigd met zware metalen en PAK'S. Ook het grondwater is

veelal licht verontreinigd met zware metalen. Over het algemeen, waar geen puntverontreinigingen aanwezig

zijn, behoeven de geconstateerde verontreinigingen geen belemmering te vormen voor nieuwe ontwikkelingen.

De zekerheid dat wordt voorkomen dat op verontreinigde bodem zal worden gebouwd, wordt verkregen in het

kader van de bouwvergunningsprocedure. Op grond van de Woningwet c.q. de gemeentelijke bouwverordening

zal een onderzoeksrapport worden verlangd inzake de gesteldheid van de bodem. Aan de hand van de

Stedebouwkundig plan Pagina 19 van 38 9-1-2002

BODEMKWA~SKAAP.T

Bodemkwaliteitskoort

miaeu CATEGME

............

Bestaande milieucategoriën

9 januari 2002 pag - 20 Stedebouwkundig plan plaatjes

resultaten van het daartoe te verrichten onderzoek kon worden vastgesteld of (en zonodig) welke

saneringsmaatregelen nodig zijn alvorens tot verlening van de bouwvergunning zal worden overgegaan.

Bedrijven

De bedrijvig eid in et p angebie wordt gekenmerkt door een vee voud van voorname ijk kleinschalige

activiteiten zoals o.a. detailhandel, ambachtelijke handelingen (al of niet gekoppeld aan detailhandel), horeco

en kantoorachtige f uncties. Tussen deze bedrijvigheid en de aanwezige, soms geïntegreerde, woonbebouwing

kunnen fricties voorkomen.

Algemeen

De Wet Milieubeheer (Wm) vormt het belangrijkste juridisch kader, waarmee eventuele overlast van

bedrijvigheid kan worden aangepakt.

Voor een aantal van de aanwezige bedrijven bestaat vergunningplicht. In een vergunningsprocedure

kan een locatiespecif ieke afweging worden gemaakt met betrekking tot te hanteren normstelling.

Op het grootste deel van de bedrijvigheid (o.a. Horeca) is een AMVB (algemene maatregel van

bestuur) gebaseerd op de Wm van toepassing. Hiervoor gelden landelijk vastgestelde normen. De

gemeente kan in een aantal gevallen, op onderdelen, nadere eisen stellen.

de kleinste bedrijven vallen buiten de werkingsfeer van de Wm. Theoretisch kan hiervan geen

overlast ontstaan.

Bestaande e rijven.

Voor het plangebied is een adequaat uitvoeringsniveau voor de milieuwetgeving bereikt. Dat wil zeggen, dat

voor alle geregistreerde bedrijven een toereikende vergunning dan wel normstelling op grond van een AMVB

van kracht is en dat de geldende voorschriften grotendeels ook worden nageleefd. Op kaart wordt overzicht

gegeven van de geregistreerde bedrijven. Het betreft hoofdzakelijk bedrijven in de bestemmingscategorieën

1, 2 en 3. Daarvan kunnen de categorieën 1 en 2 als normaal in een woonomgeving te handhaven

bedrijfsactiviteiten worden gezien. De categorie 3 wordt bij voorkeur aan de rand van een woongebied

gesitueerd. Bij aanwezigheid binnen een woongebied kunnen kne punten ontstaan.

Als een belangrijke bron van hinder kan voorts de aan- en afvoer van (winkel)bedrijven worden genoemd. De

24-uurs economie maakt dat ook buiten de dagperiode steeds meer transport, ook door woongebieden,

plaatsvindt. Daarnaast kunnen ook lciad- en losactiviteiten hinder geven (o.a. drankenhandel, supermarkten,

discountbedrijven). Bij de uitwerking van concrete nieuw te recliseren (woon)bestemmingen moeten worden

nagegaan of er wellicht belemmeringen bestaan vanuit omliggende bestaande bedrijven.

- Nieuwe bedrijven.

In het plangebied wordt een ontwikkeling wenselijk geacht, waarbij kleine, startende ondernemingen, als aan

huis gebonden activiteit, in de woonomgeving toelaatbaar zijn. Daartoe moet nieuwe bedrijvigheid in het

plangebied van hetzelfde karakter zijn als de bestaande bedrijven. Toe te laten bedrijvigheid dient te vallen

onder de categorieën 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen (Bedrijven en Milieuzonering VNG). Ook binnen

deze categorieën komen echter bedrijf sbranches voor welke in combinatie met aanpcindig wonen niet zonder

meer toelaatbaar zijn. Bij deze nieuw te vestigen bedrijvigheid kunnen fricties met conflicterende

(woon)bestemmingen worden voorkomen. Dergelijke fricties leiden vaak tot (vanuit de milieuwetgeving

opgelegde) beperkingen, of dure extra investeringen voor bedrijven (b.v. tegengaan van geluid- en geurhinder

bij horeca), die bij een zorgvuldige inpcissing voorkomen kunnen worden. Om te voorkomen dat bedrijven

uitgroeien tot (teveel overlastgevende) grotere bedrijven zal een actieve controle op deze bedrijven te

worden uitgeoefend met een grotere bezoekf requentie dan op andere locaties het geval zou zijn.

Li Milieubescherming en Leef baarheid.

Het plangebied is niet gelegen in een milieubeschermingsgebied, stiltegebied of ecologische hoofdstructuur.

Voor een duurzaam plan is het noodzakelijk ook aandacht te geven con minder te kwantificeren aspecten zoals

leefbaarheid, zowel binnen gebouwen (ventilatiemogelijkheden, binnenklimaat, daglichttoetreding, veiligheid,

bezoekbactrheid, aanpasbaarheid) als voor de buitenruimte (wind en lichthinder, sociale controle,

politiekeurmerk). Bij voorkeur inheemse plantensoorten toepassen en hagen als erf af scheidingen.

In de gebouwen zomogelijk vestigingspiekken voor dieren (zwaluwpannen, nestkosten) opnemen.

Stedebouwkundig plan Pagina 20 van 38 9-1-2002

9 januari 2002 pag - 21 Stedebouwkundig plan plaatjes

4. Stedebouwkundig ee p an bierenbuurt

a. Overwegingen voor vernieuwing.

De bierenbuurt is nu een karakteristiek tuindorp een ensemble erbeiderswoningen uit de tijd van

Heimonds textielindustrielisatie. Dit tuindorp vertoont de laatste decennia een aantal gebreken op

stedebouwkundig, functioneel (wooncomfort), volkshuisvestelijk (woningdifferentiatie) en architectonisch/

esthetisch gebied.

El Stedebouw un iq niveau

u Historische picinopzet

Gewaardeerd wordt de (historische) planopzet met laagbouwblokken, smalle woonstraten en de intieme

stedelijke ambiance die dat oproept.

Zeer problematisch daarbij is het gebrek aan overtuigende verbindingen tussen de bierenbuurt en

de overige delen van de Binnenstad Oost, zodat de buurt in een gé(soleerde positie (sociaal en ruimtelijk) is

komen te 1i99en. Het maken van nieuwe overtuigende connecties met de buitenwereld is essentieel. Het

maken van doorbraken is daarbij gewenst en onontkoombaar.

Open are ruimte

Gewaardeerd worden delen van de openbare ruimte, zoals het karakteristieke Hindeplein; tegelijkertijd laat

de bestaande situatie zien dat het gebruik van de openbare ruimte niet optimaal is. Deze openbare ruimte is

al krap bemeten (bestaande strocitprof ielen zijn ongeschikt voor parkeerplaatsen in het profiel), en zal bij

de stedelijke vernieuwing nog verder onder druk komen te staan, want bij het realiseren van de nieuwe -

gemengde- differentiatie zal de parkeerdruk toenemen en de aanspraken op die openbare ruimte voor

overig gebruik (spelen, groen, openbaar verblijf sgebied) eveneens. De contouren van de openbare ruimte in

de t)ierenbuurt zullen hoe dan ook te krap worden, en het wooncomfort/genot zal drastisch teruglopen. Het

herzien van het openbare ruimteplan is een noodzaak, tegelijkertijd met de noodzaak van het vinden van

andere parkeeroplossingen (bewonersparkeren op eigen terrein en alleen een minimaal aantal

parkeerplaatsen op openbaar gebied), om zo een ruimtelijke structuur te krijgen -gebaseerd op de

ruimtelijke kwaliteiten van de bierenbuurt nu- die duurzaam is en geschikt voor stedelijke woonvormen in

laagbouwstructuren.

Het kunnen maken van 'meer Hindepleinen' (= meer openbare ruimte), en van een doeltreffende

parkeeroplossing, veronderstelt de sloop van een groot deel van de bierenbuurt.

- Stedebouwkundig ensemble

Gewaardeerd wordt de bierenbuurt om zijn eenheid als stedebouwkundig ensemble. Voor een aantal straten

zijn inmiddels sloopbesluiten genomen of heeft de sloop zich reeds voltrokken. Voor een ai2nzienlijk deel van

de bierenbuurt is daarmee al een stedelijke vernieuwing ingezet die het beeld van het complete tuindorp

wezenlijk verandert.

De basis voor vernieuwing -of de motivatie voor sloop- dient niet louter te liggen in bijvoorbeeld de

bouwkundige of woontechnische kwaliteit van woningen. Het totaalbeeld, het ensemble, dient 21s geheel te

worden bezien en derhalve is behoud van een 'half' ensemble geen overtuigende optie o2is het gaat om het

behoud van een stadsbeeld; het zal meer -nieuwe- vragen oproepen dan dat het een bevredigende manier is

om (breekbaar) erfgoed opnieuw leven in te blozen. Bij gedeeltelijke sloop is het risico dat de overblijvende

fragmenten niet meer overtuigend zijn als structurerende onderdelen te groot en andersom kunnen de

nieuwe invullingen die samenhang niet repareren. Behoud is dan slechts denkbaar als behoud van een geheel

ensemble, zoals de woningen rond het Hindeplein inclusief de er naar toe leidende straten. Anderzijds

kunnen op strategische plaatsen, bijvoorbeeld de markante poortwoningen, wel fragmenten als reminiscentie

aan de geschiedenis behouden blijven. De aansluiting van oude elementen aan nieuwe vormt een bijzondere

opgave waarbij oude elementen in hun waarde kunnen blijven door de nieuwe zich ervan te laten

onderscheiden. Een duidelijk breukvlak tussen oud en nieuw laat beide onderdelen meer in hun waarde dan

ogenschijnlijke gelijkenis. Dat laat onverlet dat het nieuwe sterk dient te refereren aan het oude!

Stedebouwkundig plan Pagina 21 van 38 9-1-2002

e211

Stedebouwkundig plan bierenbuurt begane grond

gil'

s;z

Stedebouwkundig plan C>ierenbuurt verdieping

9 januari 2002 pag - 22 Stedebouwkundig plan plantjes

El Functionaliteit en wooncomf ort.

Gewaardeerd wordt e bieren uurt om zijn romantische) ambiance als tuindorp, maar de bestaande

situatie van de woningen schiet in diverse opzichten tekort: gemeten naar de huidige normen zijn veel

woningen klein en vaak onpraktisch, (daartegenover staan lage huren, uiteraard) technisch voldoen veel

woningen niet (zonder ingrijpende verbouwingen) aan de normen van comfort, daglicht, isolatie, ventilatie

etc. Bij behoud van deze woningen is het evident dat de ambitie 'behoud van het karakteristieke' en het

'technisch moderniseren' elkaar slecht verdragen: 6f volledige restauratie en behoud van het

architectonisch/historisch karakter, 6f functionele en technische verbeteringen. Als bovendien

verondersteld wordt dat behoud en/of verbeteren uiteindelijk een resultaat oplevert dat aan bestaande

bewoners kan worden aangeboden, (dat zou een belangrijk argument v66r behoud zijn), dan is er een

maximum aan de huurprijs-nci-verbetering te voorzien, en dat maximum beperkt het budget voor ingrijpende

vernieuwing aanzienlijk.

baar staat tegenover dat enige jaren terug ook woningen ingrijpend zijn verbeterd en vergroot, zoals de

woningen rond het Hindeplein, die technisch nog wel voldoen. Bij deze verbetering is echter het

karakteristieke architectonische beeld van de complexen en de 'sprekende' detaillering aangetast. De

technische staat van deze woningen en het onderdeel zijn van één samenhangend ruimtelijk ensemble

rechtvaardigt behoud en coscoverbetering van deze woningen. Deze verbetering dient o.a. een verbetering

van het architectonisch beeld te bewerkstelligen. Bovendien is het voor een structureel goede oplossing ook

noodzakelijk dat de tuin, de straat, de berging en de parkeerplaats ingrijpend zal moeten worden gewijzigd.

El Volkshuisvesting: bewoners en buurtsamenste ing

De ambitie voor de gehele Binnenstad Oost op het gebied van volkshuisvesting heeft als kern het kunnen

differentiëren en mengen van woningsoorten en inkomensniveaus. Vooral het met succes kunnen aanbieden

van (middeldure en dure) koopwoningen, het kunnen aanbieden van woningen voor specifieke doelgroepen

(ouderen, werkers-aan-huis) dient in de bierenbuurt gestalte te krijgen. Tegelijkertijd is de ligging van de

bierenbuurt t.o.v. het Centrum en haar voorzieningen en infrastructuur zeer geschikt voor een stedelijke

vorm van wonen, een woonvorm die juist een dif f erenticitie vereist.

El Architectonische/esthetische aspecten

Sympathie voor de C>ierenbuurt is in grote mate gebaseerd op de architectonische karakteristieken die het

tuindorp nu heeft; welke kansen bestaan er m.b.t. het behoud van deze esthetische kwaliteit?

De mogelijkheid van verkoop aan individuele belangstellenden (zittende bewoners) per woning, werkt een

ontwikkeling van onderhoud en verbetering Rer woning in de hand. De vrijheid van de nieuwe koper-, en het

geregisseerde beeld van de hele straat (een architectuur voor het hele ensemble) is daarmee moeilijk te

rijmen. Deze ambitie kan dan ook uitsluitend worden gehaald door een verregaande opknapbeurt van de

gevel alvorens de woning worden verkocht. Vervolgens is een strenge bewaking van dat beeld noodzakelijk

om de gewaardeerde architectonische kwaliteit te handhaven.

Ondanks dit gevaar zijn de te handhaven woningen aan het Hindeplein en Bcikelsedijk tezamen met één van

de karakteristieke poortgebouwen wel degelijk te zien als een relict van de oude bierenbuurt dat onderling

voldoende samenhangend en krachtig is om zich binnen de vernieuwde Dierenbuurt een zelfstandige plek te

verwerven.

Woonpartners is voorstander van be oud en cciscoverbetering van de woningen aan et Hindep ein. De

leefomgeving, de woningen en het gebruik van het plein dienen extra aandacht te krijgen in de uitwerking

van het plan. De kwaliteitsverbetering is gericht op de woningen, de tuinen, de inrichting van het plein en

een goede parkeerop ossing. Hierdoor kunnen de istorisc e korakteristie en oo in e 21 twintigste eeuw

nog aanspreken.

Stedebouwkundig plan Pagina 22 van 38 9-1-2002

Parkeerplaatsen in de bierenbuurt

EE

Tuinen (groen) en terrassen (geel) in de bierenbuurt

9 januari 2002 pag - 23 Stedebouwkundig plan plaatjes

b. Plankcicirt strciatniveau en verdieping

Het thans voorgestelde model voor de vernieuwde bierenbuurt lost een aantal hiervoor genoemde

problemen op:

met het wijzigen van de contouren op essentiële plaatsen worden betere verbindingen met de rest

van de Binnenstad Oost gemaakt: in casu met de Pastoor van Leeuwenstraat, de Molenstraat, de

Burgemeester van Houtiaan en de Bakelsedijk;

tegelijkertijd wordt openbare ruimte, in de vorm van het tweede Hindeplein, het Hermelijnplein en

het Wezelplein aan de structuur toegevoegd, zonder het wezenskenmerk van deze opzet geweld aan

te doen;

bij de nieuwbouwprojecten hoort een pgrkeerprogromma met een norm 1 op 1,25 dat op eigen

terrein wordt gesitueerd, in al dan niet gebouwde parkeeroplossingen: zo komt de openbare ruimte

daadwerkelijk beschikbaar voor andere doeleinden.

het beeld van de vernieuwde bierenbuurt zal niet meer dat zijn van een in één architectonische

vorm gegoten buurt: het nieuwe stadsbeeld zal gedifferentieerder zijn, samengesteld uit kleinere

architectonische projecten, allen gerealiseerd onder één beeldregie;

de inrichting van de openbare ruimten zal rustig en overzichtelijk worden; de pleinen zelf krijgen

steeds een verschillend programma: verscheidenheid binnen een helder kader;

het woonprogrammci en de toe te passen woningtypologie is gedacht als een aantal variaties op de

thematiek van laagbouw in stedelijke dichtheid (compacte laagbouw). Wezenskenmerk van een

dergelijke typologie is dat alle woningen een eigen adres aan de straat hebben en dat de stedelijke

dichtheid niet wordt bereikt door het stapelen van appartementen, maar door het compact

schakelen van lacigbouwwoningen. Juist in de Binnenstad Oost de introductie van een ander type

lciagbouwwoning -anders dan het bekende type eengezinswoning- aan de orde: om de Binnenstad

Oost als woonmilieu karakteristiek te maken en om een diversiteit aan leefstijlen te kunnen

huisvesten.

De bierenbuurt krijgt een aansluiting met de Molenstraat aan de oost- en westzijde van de begraafplaats.

[)e begraafplaats zal meestal aan de openbare ruimte grenzen en niet aan achtertuinen, zoals nu het geval

is.

n Aantal woningen

Om het mogelijk aantal te bouwen woningen te onderzoeken is het stedebouwkundig plan zoveel mogelijk

verkaveid met een uniforme beukrnaat van 6 meter. Dat resulteert in circa 379 nieuw te bouwen woningen.

Een beukmaat van 6 meter is op zichzelf reeds een comfortabele maat; daarbinnen kunnen hal en

woonkamer naast elkaar worden gesitueerd of kan een inpandige berging worden gemaakt. Het is mogelijk op

de verdieping comf ortcibel twee verblijf sruimten naast elkaar te situeren. Het stedebouwkundig p an biedt

derhalve de f lexibiliteit om af hankelijk van de gewenste woningtypes en dif f erentictie zowel bredere als

smallere woningen te herbergen. Door van een comfortabele 6 meter beukmaat uit te gaan zal dat niet

leiden tot substantieel minder woningen.

Rond het Hindeplein en aan de Bakelsedijk worden circa 121 bestaande woningen gerenoveerd. In totaal

biedt het stedebouwkundig plan daarmee ruimte aan 500 woningen.

u Woningtypes

Het stedebouwkundig deelplan bierenbuurt is op dit punt drastisch aangepast; het groot aantal woningen

waarbij een parkeerplaats op de begane grond onder de woning was voorzien (de zogenaamde

terraswoningen), is teruggebracht ten gunste van woningen met een conventionele doorsnede (=een tuin

aansluitend aan de woonkamer op de begane grond). Het parkeren is als gevolg daarvan geclusterd onder

enkele woningen aan het begin en eind van ieder blok. Hierdoor is het principe dat iedere woning bij eigen

(achterdeur kan parkeren losgelaten.

Stedebouwkundig plan Pagina 23 van 38 9-1-2002

r2

---

Omgeving Jozef kerk (wonen rond de kerk) met Den bries in park rond de kerk

Omgeving Jozefkerk

met handhaving Den Dries

17 september 2001

Omgeving Jozef kerk (wonen rond de kerk) met handhaving Den bries

9 januari 2002 24 Stedebouwkundig plan plaatjes

pag

Boven de geclusterde parkeerplaatsen bevindt zich een bijzondere woningtype; een introverte woning met

een patio en/of terrestuin en een voordeur aan de straat, zodat het parkeren niet achter een blinde gevel

schuilgaat.

Bij de toegangen tot de parkeerciusters is een bijzonder woningtype noodzakelijk om die toegang goed vorm

te geven; een poortwoning. De toegangen tot de parkeerciusters op eigen terrein bevinden zich zoveel

moge ijk aan de dwarsstraten, e straten in oost-west ric ting. De verkave ing is name ijk ge ee

georiënteerd op de lange noord-zuid straten.

Aan het eind van ieder bouwblok, op een hoek, is een bijzonder woningtype nodig; met twee voorkanten en

geen mogelijkheid voor een ac tertuin. Zo'n eindwoning ee t een oggio o een daktuin cl 5 buitenruimte.

Ook de eindwoningen liggen aan de dwarsstraten, zodat in het plan steeds sprake is van lange noord-zuid

straten met overwegend één woningtype en daarmee één beeld. De verbijzonderingen bevinden zich in de

kortere dwarsstraten. Deze laatste twee bijzondere woningtypes bevinden zich aan de dwarsstraten

Wonen rond de kerk

Tussen de Sint Jozef kerk en de Bunzingstraat komen drie kleinere cippcirtementsgebouwen met

parkeerplaatsen onder het gebouw voor de eigen bewoners. De bebouwing post in hoogte en omvang bij de al

aanwezige bebouwing rond de kerk. Het terrein rond de bebouwing is (tenminste overdag) toegankelijk voor

alle buurtbewoners. Het oorspronkelijke hoofdgebouw van de Uilenburcht blijft staan en krijgt een woonfunctie.

Wijkhuis Brede Sc ao

Peeds in het kader van het Integraal Programma van eisen is de loccitie van een nieuw te bouwen wijkhuis

brede school vastgelegd.

Vestigingscriterici voor de Brede School:

1. Het gebied dat de school bestrijkt moet zo zijn gesitueerd dat zo min mogelijk

verzorgingsgebieden van andere scholen worden overlapt.

2. De school moet vanuit eik huis bereikbaar zijn via een veilige route. Dit vereist een netwerk van

routes waarvan de school het centrum vormt. Veilig betekent zowel sociaal veilig (sociale ogen) als

verkeersveilig (weinig gecombineerd met het autonetwerk). Daarbij moet het netwerk ook

aanleidingen voor spel aan kinderen bieden en interessant zijn: informeel netwerk van routes.

3. De bereikbaarheid van de school per auto dient ondergeschikt te zijn aan de bereikbactrheid te

voet. Veel auto's in de nabijheid van de school verkleinen de veiligheid voor de kinderen.

4. De school heeft ook een ontmoetingsf unctie en brengt daardoor levendigheid. bie levendigheid kan

een bijdrage leveren aan de wijk. Daarvoor moet de school op een herkenbare en zichtbare plek in

de wijk liggen; een onkerplek van de wijk als geheel.

5. Op'neutraal' terrein liggen, zodat de school niet bij één buurtje hoort, maar bij de hele wijk;

6. Het wijkhuis wordt gekoppeld aan de school, omdat het wijkhuis daardoor meelif t op het ef f ect van

de lage drempel van de school.

7. De locatie moet tijdig beschikbaar zijn, aangezien de brede school in 2004 gereed moet zijn.

Vestigingscriteria voor het wijkhuis:

1. Het wijkhuis moet op 'neutraal' terrein liggen, zodat het wijkhuis niet bij één buurtje hoort, maar

bij de hele wijk;

2. Goed bereikbaar zijn vanaf ieder huis in de wijk, dus bij voorkeur via een directe route. Dit vereist

een netwerk van routes waarbij het wijkhuis een centrale plek inneemt. Deze routes dienen

uiteraard verkeersveilig te zijn, maar vooral sociaal veilig, gelet op deelname aan activiteiten in de

avonduren. Anders dan bij de school ligt het accent hier meer op sociaal veil@lg.

3. Het wijkhuis heeft vooral een ontmoetingsfunctie en brengt daardoor levendigheid. Die

levendigheid kan een bijdrage leveren aan de wijk indien het wijkhuis op een herkenbare en

zichtbare plek in de wijk ligt, gekoppeld aan andere voorzieningen die ook een ontmoetingsfunctie

voor de wijk vervullen. Zichtbaar en herkenbaar is daardoor aan een doorgaande route of op een

plein.

Stedebouwkundig plein Poginci 24 van 38 9-1-2002

lam

Mogelijke inrichting Hindeplein met openbaar parkeren op d e koppen van het plein

Perspectief Hindeplein met idee over sfeer en inrichting

9 januari 2002 pag - 25 Stedebouwkundig plan plaatjes

4, Het wijkhuis wordt gekoppeld aan de school, omdat het wijkhuis daardoor meelif t op het effect ven

de lage drempel van de school.

5. De locatie moet tijdig beschikbaar zijn.

Conclusie:

Het wijkhuis dient zich aan de meest zichtbare en herkenbare zijde van de unielocatie brede school -

wijkhuis te bevinden. Dat komt uitsluitend tot uiting als het wijkhuis gezicht maakt naar het Tolpost. De

brede school bevindt zich daarachter aan de Pcstoor van Leeuwenstraat.

Een ontwerponderzoek heeft aangetoond dat het gewenste programma voor het wijkhuis en brede school

past op de aangewezen locatie tussen het Tolpost en de bestaande vestiging van de Uilenburcht aan de

Pastoor van Leeuwenstraat. Een zorgpunt bij deze loccttie betreft de sociale veiligheid van de Prins

Kareistraat, immers de belangrijkste verbinding tussen bierenbuurt en de rest van Binnenstad Oost en voor

een deel aan beide zijden geen controlerende woningen. De functie wijkhuis brede school zal echter een

hart in de wijk moeten vormen. De uitstraling van gebouw en functie zullen deze ambitie ook waar moeten

maken, kortom aan de buitenzijde moet je kunnen beleven dat met name het wijkhuis als sociaal

ontmoetingspunt van de wijk functioneert. Licht en glas zullen deze ambitie waar moeten, vooral een de

Prins Kcireistraat, Tolpost en Pastoor van Leeuwenstraat.

Kortom,

mits de programmering zodanig is dat tot in de late avonduren mensen het gebouw bevolken en

imtes zich aan de Prins Kareistraat op begane grond niveau bevinden en

mits de meest gebruikte ru

mits deze ruimtes via veel glas contact met de straat en omgekeerd mogelijk maken en

mits de straat zodanig breed is dat de invloed van de grote bestaande bomen beperkt blijft

er geen gebrek con sociale controle hoeft te zijn.

Overigens stelt Woonpartners zich op het standpunt dat sociale veiligheid primair kan worden verzekerd

door woningen en dat derhalve op deze plaats woningen aan het programma moeten worden toegevoegd,

tenzij wordt aangetoond dat andere functies en andere aspecten op deze plek de sociale veiligheid kunnen

garanderen. Dit onderstreept enerzijds het belang van de sociale veiligheid in z'n algemeen en anderzijds

het belang van deze verbinding (Prins Kareistract) voor de Dierenbuurt en zal derhalve uitermate zorgvuldig

worden behandeld. De mogelijkheid woningen aan het programma toe te voegen op deze locatie (of in de

directe nabi heid) zal serieus worden onderzocht.

Parkeren in verbeteringsgebied rond Hindeplein

Voor de te renoveren woningen (Hindestraat en -plein) blijft de huidige norm van 1 parkeerplaats per woning

gehandhaafd (voorgaande normering is tot stand gekomen naar aanleiding van parkeeronderzoek).

Voor de bewoners aan de westzijde van het te handhaven deel van de Hindestracit kan op eigen terrein in

een parkeermogelijkheid worden voorzien. Deze parkeerplaats in de tuin is toegankelijk via een private

achterstraat uitsluitend voor bewoners toegankelijk.

Voor de woningen con de oostzijde van de Hindestrciat, tussen Prins Kcireistrect en Eekhoornstraat kan

binnen het blok op eigen terrein in een geclusterde parkeermogelijkheid worden voorzien.

Deze oplossing wordt binnen het blok tussen Eekhoornstraat en Bakelsedijk ernstig beperkt door de

onmogelijkheid daar ruimte te vinden en die ruimte te ontsluiten. Wellicht biedt et opknappen van tuinen

(onderzocht dient te worden in hoeverre hier draagvlak voor is) een mogelijkheid om voor een beperkt

aantal bewoners parkeren in eigen tuin moge ijk te maken, bereikbaar via e voorzij e tussen twee woningen

door, en zodoende de openbare ruimte minder te belasten met geparkeerde auto's. Voor de overige

woningen zal in de openbare ruimte een oplossing moeten worden gevonden in samenhang met een algehele

kwaliteitsimpuis voor het Hindep ein.

Stedebouwkundig plein Pcigina 25 van 38 9-1-2002

..........

----

---

mama"... ma .....

...............

-----

SL~KAART

bl~BUURT 9

18 r~@ 2M1

Sloopkaart bierenbuurt

om

9 januari 2002 pag - 26 Stedebouwkundig plan plaatjes

Sloopkaart bierenbuurt

Hindep ein

be woningen aan de Hindestrciat ten noorden van de Prins Kare straat alsmede de woningen aan de

Bakelsedijk, welke onderdeel uitmaken van hetzelfde ensemble, blijven behouden. Hierdoor blijft de rand

van de bierenbuurt grotendeels intact en zal in de toekomst blijk geven van de historie van het gebied. Een

cescoverbetering van de woningen is nodig om dit historische karakter in positieve zin uit te kunnen dragen.

Tevens worden verbeteringen voorgeste d in de overgang openbaar - prive, ie vroeger door voortuinen

gestalte kreeg en als gevolg van parkeerdruk is opgeofferd waardoor de woningen thans kaal aan het

trottoir staan. Voorgesteld wordt om kleine voortuintjes aan te brengen met een collectief te onderhouden

en uniforme bij het tuinstadkarakter passende, hang.

Poortwoning basstrciat

De poortwoning aan de Dasstraat is karakteristiek in de bierenbuurt en vormt een herkenbare eenheid met

de te handhaven woningen en et poortgebouw aan het Hindep ein. De poort, a smede enke e woningen ter

weerszijden daarvan blijven behouden, maar zullen wel een cascoverbetering moeten ondergaan om

structureel te worden verbeterd.

Den bries

De stichting OPO oriënteert zich op nieuwbouw, hetgeen inhoudt dat het huidige gebouw zal worden

gesloopt en die ruimte beschikbaar zou kunnen komen voor het rec t clans uiten van de Bunzingstraat op e

Bakelsedijk. Den bries zou in dit geval een plek kunnen krijgen bij het 'wonen rond de kerk". De hoek

Bunzingstraat 13akelsedijk kan in deze situatie worden afgebouwd door het sluiten van dit bouwblok hetgeen

een sterke verbetering van het plan inhoudt.

Als de stichting echter opteert voor nieuwbouw op de huidige locatie kan wel de Bunzingstraat aan de

Bakelsedijk worden aangesloten, maar zal het park achter de kerk kleiner zijn. Het stedebouwkundig plan

biedt voor beide opties een antwoord, zodat realisatie niet afhankelijk is van sloop van Den bries.

Pastoor van Leeuwenveid

Het huidige Pastoor Van Leeuwenveid is wel een grote groene ruimte in Binnenstad Oost met in functionele

zin een belangrijke bijdrage aan de wijk, maar biedt door hoor geïsoleerde ligging nauwelijks een ruimtelijke

bijdrage. Aan drie van de vier zijden grenst het veld aan achterkanten van bebouwing zodat het nauwelijks

kan worden beleefd en in deze zin geen bijdrage aan de wijk vormt. Het gebruiken van deze plek voor

bebouwing en verbetering van de structuur is der a ve een goede optie. Zo n e bieren uurt met e

Molenstraat worden verbonden en kan de begraaf plaats, als open groene ruimte, als luchtbel in het stedelijk

weefsel of als 'geheime binnentuin', beleef baar worden gemaakt.

Praktisch komt dit neer op een gedeeltelijke bebouwing van het veld; er resteert een grote langwerpige

groene ruimte die past in het ritme van de langwerpige pleinen van vernieuwde bierenbuurt. beze ruimte kan

worden gebruikt voor een aantal van de functies die thans ook op het Pastoor van Leeuwenveid plaats

hebben, zoals activiteiten in het kader van Koninginnedag, kinderspeelpiekje, gebruik door de Scouting en

(beperkt) gebruik als trcipveld. be functie als volwaardige sportvoorziening voor de Jan van Brabantschooi

zal echter niet meer mogelijk zijn. Voor deze gebruiker dient een alternatief te worden gevonden. Wellicht

kan de sportfunctie worden opgenomen in het toekomstig te realiseren buurtpark plus of kan worden

uitgeweken naar Sportpctrk de Braak aiwciar goed geoutilleerde professionele sportfciciliteiten reeds

aanwezig zijn.

Pand Molenstraat

Een pand aan de Molenstraat ten oosten van de begraaf plaats (zie kaart) zal worden gesloopt ten behoeve

van een ve binding met de Molenstraat aan de oostzijde van de begraafplaats. [)eze verbinding zorgt voor

een relatie tussen de bierenbuurt en de Molenstraat waardoor het isolement van zowel de bierenbuurt als

dit deel van de Molenstraat wordt verminderd en gelijktijdig een positieve invloed van de sfeervolle

Molenstraat op de Dierenbuurt ontstaat.

Stedebouwkundig plan Paginct 26 von 38 9-1-2002

Pastoor van Leeuwenveid met ruimte voor het Scoutinggebouw in de straatwand, alternatief 1

Pastoor van Leeuwenveid met ruimte voor het Scoutinggebouw centraal op het plein, alternatief 2

9 januari 2002 pag - 27 Stedebouwkundig plan plaatjes

Het Baken

Een goede aanhaking van een woongebied op om iggende buurten en infrastructuur is wezenlijk voor het

blijvend goed functioneren van een buurt. Ter p aatse van et Baken kan de re atie van de bierenbuurt met

de infrastructuur Burgemeester van Houtiaan vrij eenvoudig worden verbeterd. Gelijktijdig ontstaat de

mogelijkheid om een verbinding met de Molenstraat te maken en de Protestante begraafplaats, als geheime

binnentuin, meer beleef baar te maken vanuit de buurt.

Dit gaat echter ten koste van het Baken, de stcidshobbywerkplacits. Deze, voor de binnenstad belangrijke

functie, is gevestigd in een voormalig schoolgebouw en bevindt zich, voor een dergelijke openbare functie,

eveneens in een sterk géfsoleerde positie. Verplaatsing van de activiteit naar elders in Binnenstad Oost (of

elders in de stad), waarbij gelijktijdig kan worden gezocht naar een meer zichtbare en toegankelijke plek, is

noodzakelijk.

Uilenburcht aan de Bunzingstraat Prins Kare straat

De lagere school 'De Uilenburcht" is thans gevestigd op twee locaties, namelijk aan de Bunzingstraat/Prins

Kareistrcicit en aan de Pastoor van Leeuwenstraat. Indien de lagere school als brede school onderdeel uit

gaat maken van de nieuwe brede school / wijkhuis combinatie aan het Tolpost zijn beide panden niet meer

nodig. Beide panden hebben echter een monumentaal karakter zonder overigens een 'monumentstatus' te

hebben.

Het pand van de Uilenburcht aan de Bunzingstraat/Prins Kareistraat zal opgenomen worden in het 'wonen

rond de kerk"; een woonconcept in de sfeervolle parkochtige omgeving van de Jozefkerk. Het meest

monumentale deel van het pand kan behouden blijven en krijgt een woonf unctie. Het later aangebouwde deel

zal worden ges oopt.

Uilenburcht aan de Pastoor van Leeuwenstraat

Het pand van de Uilenburcht aan de Pastoor van Leeuwenstraat blijft eveneens grotendeels behouden.

Gezien de ligging naast de toekomstige brede school / wijkhuis zou een functie als stadshobbywerkplaats

Het Beken goed passen. Onderzoek vindt plaats naar de mogelijkheid van het onderbrengen van deze

functie in dit gebouw. Behoud (en mogelijk versterking) van het monumentale karakter van dit gebouw moet

nader worden onderzocht. Tevens verdient et parkeren ten be oeve van et Baken de nodige aandac t.

Wellicht kan deze worden gecombineerd met de parkeerfunctie voor het wijkhuis / brede school. In ieder

geval dient deze niet in de openbare ruimte te worden opgelost.

u Openbare ruimte bierenbuurt

Voor het Hermelijn- en Wezelplein zijn inrichtingsideeën opgenomen. In het stedebouwkundig plan zijn op

diverse plaatsen ruimte voor kinderspeelveidjes en hondenuiticiatplaatsen gereserveerd. Voor enkele pleinen

zijn inrichtingsvoorstellen gemaakt die de mogelijkheden aangeven hoe dergelijke pleinen met deze

terreintjes zouden kunnen worden ingericht, zoals voor Wezelplein en Hermelijnplein. Op de pleinen zijn

geen parkeerplaatsen.

De definitieve inrichting van de openbare ruimten zal - in de uitwerkingsfase - op basis van een nog te

schrijven programma van eisen worden gemaakt.

El Kabels en leidingen

Bij het ontwikkelen van het nieuwe plan blijkt dat niet in alle situaties de bestaande erfgrenzen konden

worden gerespecteerd. De nieuwe grenzen van uitgeefbaar en openbaar gebied vallen soms over bestaand

openbaar gebied. Zodoende komen bestaande kabels en leidingen binnen uitgeef baar terrein te liggen.

De tekening geeft met de gecirceerde stroken die plaatsen aan. Afhankelijk van de breedte van de stroken

mag men er vanuit gaan dat, gerekend vanaf de oude erfgrens, aanwezig zijn

- op 0.15 m het CAI tracé

- op 0.35 m het KPN tracé

- op 0.60 m het ESSENT troce

- op 0.85 m het OBPAGAS tracé voor water

Stedebouwkundig pion Pcigina 27 van 38 9-1-2002

op 1,15 m het ORPAGAS tracé voor gas

In het algemeen is het zo dat kabeltracés aan beide zijden van de straat aanwezig zijn, leidingen voor gas

en water liggen eenzijdig.

Bij beoordeling van de breedte van de overschrijding is het mogelijk in te schotten welke kabels en / of

leidingen in uitgeefbaar terrein komen liggen. Er mogen geen belemmeringen worden verwacht die de

realisatie van het stedenbouwkundig plan zouden kunnen vertragen of tegenhouden.

stedebouwkundig plan Pagina 28 van 38 9-1-2002

<

Stedebouwkundig plan Sassenbuurt begane grond

Stedebouwkundig plan Sassenbuurt verdieping

9 januari 2002 pag - 29 Stedebouwkundig plan plaatjes

5. Stedebouwkundig deelplan Sctssenplein e.o.

a. Bestaande karakteristiek van het sassenplein e.o.

Dit deel van de Binnenstad Oost is zo ongeveer het tegendeel van de planmatig opgezette bierenbuurt. Het

Sassenplein e.o. is een amalgaam van bijna los van elkaar ontwikkelde bouwprojecten en ruimtelijke ingrepen.

De eerste ambitie hier zou zijn om in ruimtelijke zin een betere samenhang te kunnen maken. Door te

zoeken naar articulaties en verbindingen van bestaande ruimtelijke motieven ken een pleinenreeks (in

sommige opzichten vergelijkbaar met die uit de bierenbuurt) worden gevormd met het Willem Prinzenplein,

Klaverhof, het Sassenplein, de Heistract, het Advocaat Botsplein en het Kerel Paymakersplein. Deze

rijgdraad met openbare ruimten (buurtpleintjes) kan een -nog verder uit te breiden- toevoeging zijn aan het

netwerk van straten op een hoger schaainiveau, maar is in eerste instantie bedoeld als vervolmaking van de

structuur van de ruimte op buurtniveau.

Het woonprogrammci van de Sassenbuurt zal net als in de bierenbuurt worden uitgevoerd in een variatie op

de thematiek van laagbouw en een ogere stede ijke dic t eid. Een eigen adres en voordeur aan de straat

en compacte geschakelde woningen. Daarmee doet de stad - zoals in de bierenbuurt - een aanbod van

verschillende woningen voor verschillende mensen die een woonplek zoeken in de binnenstad van Heimond.

b. Plankoort stracitniveau en verdieping

13 Willem Prinzenplein

De meest structurele verandering in het bestaande patroon betreft het naar voren schuiven van de rooilijn

ter plaatse van het '18 Septemberplein". Het argument hiervoor is twee edig:

De systematiek in de aanpak van de Binnenstad Oost is hoofdzakelijk gestoeid op het maken van een

heldere patroon van straten en pleinruimten. bet wil zeggen straten worden aan beide zijden begeleid door

straatwanden die de straat beslotenheid verlenen. Pleinruimten worden eveneens gevormd door er

bebouwingswanden omheen te groeperen, maar zijn bedui en groter en straten en aan voor- en

achterzijde gesloten. De ingrepen in de Binnenstad Oost komen hoofdzakelijk neer op het repareren van

deze reeds aanwezige stedebouwkundige karakteristiek. Het '18 Septemberplein" heet weliswaar "plein",

maar is eigenlijk slechts een middenberm. De ruimte loopt ongemerkt over in het Willem Prinzenplein. Door

van het "18 Septemberplein" de "18 Septemberstracit" te maken die uitkomt bij het Willen Prinzenplein

ontstaat een plein dat weer bij de buurt hoort i.p.v. een onduidelijk ruimte te zijn.

Langs het Oostende / Uiverlaan bevindt zich de rand van de woonwijk Binnenstad Oost. Oostende en

Uiverlaan vervullen een zware verkeersfunctie en werken als scheidend element tussen wijken. Het

vormgeven aan een stedebouwkundige begeleiding van deze verkeersfunctie vereist duidelijkheid in

doorgaande routing en plaats van toegang tot de wijk. In de huidige situatie is die ruimtelijke begeleiding

niet duidelijk. De doorgaande routing lijkt vanaf het Oostende rechtdoor de Willem Prinzenstraat in te

gaan. Door deze rechtdoor beweging dicht te zetten en vorm te geven aan begeleiding van de hoofdrouting

naar de Uiverlaan ontstaat consistentie tussen de verkeerskundige functie en de stedebouwkundige

begeleiding. In ruimtelijke zin wordt hier een toegang tot de wijk vormgegeven midde s een terug iggen e

rooilijn die een pleinruimte aan de weg maakt.

u Peeks van pleinen

De vernieuwing van de Sassenbuurt is een mogelijkheid om het heldere oude patroon van straten en een

reeks van pleinen te herstellen en daardoor de leesbctctrheid van het stedelijk weefsel te verberen. Dat

betekent concreet dat je er gemakkelijker je weg kunt vinden, dat géfsoieerde straten niet meer

voorkomen en dat openbare ruimte grenzend aan blinde sociaal onveilige achterzijden niet meer voorkomt.

Hiertoe wordt het Sassenplein vergroot en helder gedefinieerd als ruimte in de stad, als huiskamer van de

buurt. De sloop van het karakteristieke Zonnehof maakt een tweede nog groter p ein moge ijk dat eveneens

als huiskamer van de buurt kan fungeren. Gelijktijdig zijn deze pleinen, als huiskamers van de wijk, onderling

stedebouwkundig plan Pagina 29 van 38 9-1-2002

Parkeerplaatsen in de Scissenbuurt

Tuinen (groen) en terrassen (geel) in de Sassenbuurt

9 januari 2002 pag - 30 Stedebouwkundig plan plaatjes

verbonden via een f ijnscholig netwerk van straten en routes. Het Sassenplein kent verbindingen met

pleinruimtes buiten de Sassenbuurt, zoals het vernieuwde Willem Prinzenplein en aan de andere zijde met

het Advocaat Botsplein. Anderzijds zijn via een verf ijnd netwerk de pleinen binnen de buurt met elkaar

verbonden, niet via vervelende achterdoorgangen, maar via smalle straatjes waar aan gewoond wordt. Dit

f ijnschalig netwerk strekt zich ook uit tot de Lithoyenseweg, zoals nu overigens ook het geval, echter den

op een sociaal veilige wijze.

El Intensief ruimtegebruik

Omdat de ruimte beperkt is en de behoefte aan ruimte juist groot is, is er gezocht naar mogelijkheden om

de ruimte goed te benutten, soms zelfs dubbel te gebruiken. Bijvoorbeeld het opvangen van regenwater

onder speel- en groenplekken. De parkeerplaatsen van de bewoners zijn binnen de bouwblokken geplaatst. Er

zijn daarvoor verschillende vormen gevonden met verschillende woningtypes. Eik van de bouwblokken biedt

binnen de geprivatiseerde ruimte voldoende parkeerruimte voor de bewoners in dat blok.

13 Aantal woningen

Om het mogelijk aantal te bouwen woningen te onderzoeken is het stedebouwkundig plan Sassenbuurt

verkaveld met een uniforme beukmaat van 5,40 meter. Dat resulteert in circa 300 nieuw te bouwen

woningen. Een beukmacit van 5,40 meter is smaller dan de 6 meter die in de 1)ierenbuurt is gebruikt, maar

standaard voor een dergelijk type woningbouw. Het stedebouwkundig plan biedt de flexibiliteit om

afhankelijk van de gewenste woningtypes en differentiatie zowel bredere als smcillere woningen te

herbergen. Door van een standaard beukmciat van 5,40 meter uit te gaan zal dat niet leiden tot substantieel

minder woningen.

El Woningtypes

Het plan kent overwegend conventionele woningtypes. Aan de Willem Prinzenstraat zijn bijzondere

woningtypes getekend. Zogenaamde terraswoningen met een tuin en een woonkamer op de verdieping en een

parkeerplaats onder de tuin. Deze woningen (met de gebouwde perkeeroplossing) maken het juist mogelijk

erachter woningen met een conventionele doorsnede te maken en voldoende achtertuin over te houden. De

terraswoningen zijn gedacht in het hogere prijssegment en kunnen daardoor in wezen ook de gebouwde

pctrkeervoorziening bekostigen die tevens het parkeren voor de woningen in de zijstraatjes herbergt.

In het blok tussen de Sassenstraat en de Lithoyenseweg was in een vorige versie van het plan een

parkeerprobleem in combinatie met te ondiepe tuinen. Hier is ervoor gekozen om aan het eind van het blok

een geclusterde pareeroplossing te maken met een bijzonder woningtype erboven (naar analogie met de

oplossing die in de bierenbuurt veel wordt toegepast). Deze pcitiowoningen boven een perkeerdek worden via

de straat ontsloten en dus bevindt zich aan de straat een normale gevel en geen blinde muur waarachter

zich parkeren bevindt.

Bij de toegangen tot de pcirkeerciusters is steeds een bijzonder woningtype noodzakelijk om die toegang

goed vorm te geven; een poortwoning.

Aan het eind van ieder bouwb ok, op een oek, is een bijzonder woningtype nodig; met twee voor nten en

geen mogelijkheid voor een achtertuin. Zo'n eindwoning heeft een loggia of een daktuin als buitenruimte.

De Heistrciet leent zich voor een ander type bebouwing. Deze straat vormt in sociaal en functioneel opzicht

ook geen onderdeel van de Sassenbuurt. Op de begane grond aan de Heistraat zijn geen woningen gedacht,

maar publiekaantrekkende stedelijke voorzieningen. Zo ligt een deel van het stedebouwkundig plan

Sassenbuurt binnen het winkelconcentratiegebied, is het wenselijk kleinschalige bedrijvigheid

gecombineerd met wonen te stimuleren en zou het Ambachtelijk Bedrijven Centrum een welkome aanvulling

op het programma zijn. Bij al deze functies zijn wel bovenwoningen mogelijk in de vorm van appartementen

of in de vorm van een woning behorend bij de commerciële ruimte op de begane grond. Deze laatste optie

biedt meer garantie voor het behoud van het bestaande pand voor pand karakter van de Heistrciat en

daarmee voor de kleinscholigheid van de straat die juist de charme bepaald.

Stedebouwkundig plan Pagina 30 van 38 9-1~2002

----

ww

dp d ~ik

SLOOPKAART.SASSENBUUP.T

18 ptmb" 2001

Sloopkocirt Sassenbuurt

,51oop van sociaal experiment uit

tachtiger jaren'. zogenaamde

Verhoeven woningen

be Zonnehof, de woningen zijn te klein, hun monumentale

waarde te gering en de mogelijkheden om het parkeren

duurzaam op te lossen eenvoudigweg nihil, zodat slechts

sloop rest.

9 januari 2002 pag - 31 Stedebouwkundig plan plaatjes

Het zal niet overal mogelijk zijn woningen te koppelen aan onderliggende commerciële ruimte; het ABC leent

zich hier niet voor. Ook voor de hoek Sassenstraat, Heistri2at, Lithoyenseweg is in tegenstelling tot de

gewenste compacte laagbouw in Binnenstad Oost een appartementencomplex gedacht met parkeren

binnenin.

Sloopkcictrt Sassenbuurt

De uitgangspunten voor stedelijke vernieuwing, de kwaliteit van de woningen en de onverantwoord hoge

kosten om de woningen te verbeteren leiden tot volledige sloop van de panden en woningen in de

Sassenbuurt.

Kantoor Volksbelang

Zonnehof

Panden Heistracit

El Openbare ruimte Sassenbuurt

Het stedebouwkundig plan reserveert op diverse plaatsen ruimte voor kinderspee ve djes en

hondenuitlaatplaatsen. Voor enkele pleinen zijn inrichtingsvoorstellen gemaakt die de mogelijkheden

aangeven hoe dergelijke pleinen met deze terreintjes kunnen worden ingericht, zoals op de schets voor het

Sassenplein. De woningen aan de pleinen zijn met de auto toegankelijk voor in- en uitstappen, laden en

lossen. Op de pleinen zijn geen parkeerplaatsen.

De definitieve inrichting van de openbare ruimten zal - in de uitwerkingsfase - op basis van een nog te

schrijven programma van eisen worden gemaakt.

De parkeervoorzieningen aan de achterzijde van de panden aan de Heistraat zijn geprivatiseerd (afgesloten

en dus openbare weg) en toegankelijk voor de gebruikers van de aangrenzende panden aan de Heistrciat en

de aan de parkeerplaatsen grenzen woonblokken.

Stedebouwkundig plan Pagina 31 van 38 9-1-2002

Heistraat; ooit een voorname winkelstraat in Heimond

9 janui2ri 2002 pag - 32 Stedebouwkundig plan plaatjes

6. Visie Heistrocit

G. inleiding

be Heistraat is vanouds een zogenaamde 'aanloopstrect' naar het centrum van Heimond. Nu en in de

toekomst is het vooral een hoofdstraat van de wijk Binnenstad Oost. Beide functies bepalen gebruik, beeld

en karakter. Om die aspecten optimaal tot hun recht te laten komen is een kwaliteitssprong noodzakelijk.

De levendige sfeer van de Heistraat als hoofdader van de wijk behouden en versterken is daarbij het

uitgangspunt.

Zowel arch itectonisch als programmatisch wordt een gemengd beeld nogestreef d, kleinschal iq, en stedel ij k.

Functies worden echter niet willekeurig verspreid langs de Heistraat, omdat voorzieningen dan onvoldoende

van elkaars nabijheid kunnen prof iteren. Er zal dus sprake zijn van een zonering, met een bundeling van

functies om startpositie of 'overlevingskans' zo gunstig mogelijk te maken.

Voorzieningen van hoge kwaliteit zijn essentieel voor het slagen van de vernieuwingsopercitie van Binnenstad

Oost als geheel. Het plan voor de Heistraat zal daar dan ook een stedenbouwkundig kader voor bieden. In

het kader van de stedelijke vernieuwing spelen straten als de Heistraat een zeer belangrijke rol, hoewel de

meeste nieuwe woningen niet daar gebouwd zullen worden. Dergelijke straten maken de structuur van het

gebied duidelijk, zorgen voor identiteit en herkenbaarheid, de aansluiting met de rest van de stad. De

gewenste kwaliteitsverbetering komt niet vanzelf. Een uitgekiende strategie, een financiële impuls en een

goed ontworpen plan zijn daarvoor noodzclkelijk.

b. sta sstraat met kop en staart

Het stedelijke karakter van de Heistraat is uitgangspunt van het plan. Dat karakter wordt bepaald door de

rol van de straat in de stedelijke structuur, het programma en de fysieke verschijningsvorm. Een van de

belangrijkste onderdelen van een plan voor de Heistraat zal de aansluiting op het centrum zijn. Deze

aansluiting dient stedebouwkundig structuree verbeterd te worden. Een goede unctionele en ruimtelijke

aansluiting van de Heistrciat rechtstreeks aan de Noord-Koninginnewal en/of de Marktstrcicit is een

mogelijkheid daartoe, maar rigoureus en kostbaar. Een dergelijke aansluiting moet in samenhang met de

herontwikkeling van het centrum beschouwd worden en dient daartoe als ontwerpopgi2ve nader gedef inieerd

te worden.

De Tolpost moet als beëindiging van de Heistraat aan de oostzijde verduidelijkt worden:

verkeersbewegingen kunnen meer langs de zijden worden georganiseerd, zodat een centrale pleinruimte van

betekenis overblijft. De monumentale kerk is een duidelijk sluitstuk, een landmark.

be continii(teit van de stracitwanden, met een gedifferentieerd architectonisch beeld, kan versterkt

worden. Per pand dient bezien te worden of herstel dan wel vervanging de beste bijdrage levert een de

kwaliteitssprong. Helaas moet worden geconstateerd dat de meest recente invullingen vooral

beeldverstorend zijn, terwijl oudere panden die soms in twijfelachtige bouwkundige staat verkeren in feite

de charme van de straat zouden kunnen bepa en.

De gebogen vorm van de Heistrciat bepcici t in grote mate het karakter: er is steeds een ander perspectief,

de 'holle' noordzijde heeft de zon, en is steeds sterk in beeld, de zuidzijde is de 'bolle' kant, heeft minder

zon, presenteert zich minder uitnodigend, en behoeft derhalve speciale aandacht.

Condities voor wonen zijn het gunstigst aan de zuidzijde (achterzijde op de zon), en voor voorzieningen aan

de noordzijde (trottoir in de zon), maar het winkelgedeelte dient ter wille van de concentratie toch bij

voorkeur aan weerszijden van de straat te worden georganiseerd (er zijn ook winkels die de zon toch buiten

willen houden).

Via het te vernieuwen Advocaat Botsplein kan een koppeling met de (nieuwe) openbare ruimtestructuur van

de wijk worden gevormd: de verbinding naar buurtplantsoenen e.d.

C. winkels

Winkels vormen wellicht het belangrijkste ingrediënt van de Heistraat als hoofdstraat van Binnenstad Oost.

Derhalve zijn distributieplanologische overwegingen bepalend voor het te maken plan: kansen voor winkels

.Stedebouwkundig plan Pagina 32 van 38 9-1-2002

HEI@TKMT: aN frKM1-

Mr,T KOr W @T&@KT

w9ir"Ra- OWF- w BEU uw4m

LÄlf aN,PAMIUF-1

TQ@,E f@l(MT@IJ4 V£KkaP,

@'rEt@FLIJ4@ ctap @t@r7oqwlm@

gff,K@ v5" in pl m4

mg ammm

VIA

0

rj F

P,uimtelijke visie; Kop en staart centrum en Tolpost

60p95fflwle WIHKW

M4@"k@E "v

5090 kl, VV 9 @ @OOI

WONN4PJ

M@-T wrKA Y04,

"i@

M4AM M14 H@19KMT' AAN W "AM'

PAKKM?4 ttoo m pv 9

wink@L@ K%MNP, WINKR-@

pvo pw"N4W7

j Z-I)Pl@

WIJK(ffi@YJW

Functionele visie; Heistrctot met concentratie van voorzieningen; detailhandel tussen BlinkertsestrGat

en Pistoriusstraat met geclusterd parkeren, andere voorzieningen meer versrpeid over Heistract,

ABC is wenselijke functie voor upgrading Heistraat.

9 januari 2002 pag - 33 Stedebouwkundig plan plaatjes

moeten zorgvuldig worden ingeschat en benut. be toekomstige kwaliteit van Binnenstad Oost is daarbij

maatgevend, ook wanneer et gaat om draagvak voor voorzieningen. Kort gezegd betekent dat: minder,

maar betere winkels, geconcentreerd aan een stukje tweezijdige winkelstract. Bestaande 'sterke' winkels

kunnen op hun plek in hun waarde gelaten worden, maar stimulerende maatregelen zoals een financiële

impuls voor verbetering o verp aatsing ge dt alleen in het bedoelde geconcentreerde winkelgebied.

Uit haalbaarheidsoverwegingen is een voorlopige keuze gemaakt voor het gedeelte van de Heistraat dat ligt

tussen het Gerardusplein/Blinkertsestraat en de Sassenstraat/Pistoriusstront, aangezien dan de huidige

supermarkt in het bestaande gebouw als trekker kan functioneren. Aan de indeling en uitstraling van dat

gebouw worden dan wel hoge eisen gesteld, zoals bijvoorbeeld het verplaatsen van de ingang naar de

Heistracit.

In het kader van een beeldkwciliteitplan worden zowel voor bestaande als nieuwe winkelpanden afspraken

gemaakt over uitstallingen, reciameborden, verlichting, zonneschermen, luifels etc.

d. abc - ambachtelijk be rijvencentrum

Een kleinschalig verzame ]gebouw voor startende ambachtelijke bedrijven post uitstekend in het gewenste

beeld van de Heistraat. Het zogenaamde ABC is een zeer welkom onderdeel van het programma. Het kan

zich presenteren a s een rij van a zonder ijke bedrij jes aan de Heistrciat, met een (Tante

gemeenschappelijke faciliteiten, zoals een receptie, vergederruimte, keuken, parkeerplaats, etc. Het ABC

sluit bij voorkeur direct aan bij het winkelgebied; de benodigde parkeerruimte, expeditie en opslag moet

aan de achterzijde gerealiseerd worden. De architectonische uitstraling van zo'n bedrijvencentrum is

uitermate belangrijk, zowel voor de vernieuwing van de Heistraat als voor de startende bedrijven: ze

kunnen zich aan elkaar optrekken, uit de morginaliteit komen.

Besluitvorming omtrent de locatie van het ABC heeft nog niet plaats gevonden. Zo vindt o.a. een onderzoek

plaats naar de kansen en moge ijkheden van situering van het ABC aan de Heistraat.

e. woningen

Woningen zullen mede het programma, het karakter en het beeld van de Heistraat blijven bepalen, zowel in

bestaande als in nieuwe panden. Er zullen mogelijkheden gecreëerd worden voor wonen boven winkels en

boven andere voorzieningen, met speciaal daarvoor ontworpen woningtypen. Bijzondere aandacht is dan

vereist voor ontsluiting aan de straat, privacy en parkeervoorziening.

Ook nieuwe woningen met een woonverdieping op de begane grond aan de Heistraat zullen van een bijzonder

anwege de ligging aan een bijzondere straat: geen voortuinen, wel een stenen stoep. Verder

type zijn, v

krijgen deze woningen een extra hoge begane grondverdieping, aansluitend aan winkel- of

bedrijfsbebouwing, met een duidelijke uitstraling naar de straat. De mogelijkheid van werken aan huis,

atelier e.d. wordt door de architectuur nadrukkelijk aangeboden.

f. cindere voorzieningen

Andere dan de hierboven genoemde (gebouwde) voorzieningen in Binnenstad Oost krijgen bij voorkeur een

plek aan de Heistrciat. Het kan dan zowel commerciële als sociaal-culturele voorzieningen betreffen. Het

wijkgebouw kan zich naast de kerk aan de Tolpost presenteren. De moskee staat als het ware in de tweede

linie, achter de Heistraat. Kleinschalige bedrijven in de ambachtelijke of dienstverlenende sfeer voegen

zich gemakkelijk in de gemengde bebouwing aan de Heistract. Bij de locatieoverwegingen dienen in eik geval

kwalitatieve uitstraling, ruimtebehoefte, parkeerbehoefte, expeditie, en eventuele milieuhinder een rol te

spelen (een garagebedrijf bijvoorbeeld is aan de Heistraat niet gewenst).

9. inrichting openbare ruimte

Ook bij de verbetering van de inrichting van de openbare ruimte is het gewenste stedelijke beeld het

uitgangspunt. Er zal worden gestreefd naar versterking van de continiiiteit van het profiel. Daarbij speelt

de inrichting van de straat zelf in eerste instantie de hoofdrol, maar daarnaast is ook de bebouwing

Stedebouwkundig plan Pagina 33 van 38 9-1-2002

Doorsnede parkeervoorzieningen ter plaatse van mogelijke locatie ABC en Sassenbuurt

9 januari 2002 pag - 34 Stedebouwkundig plan plaatjes

belangrijk. Concreet betekent dat laatste het maken van goede straatwanden, waarbij hier en daar steviger

bebouwing vereist is.

be inrichting van de openbare ruimte is gericht op een samenhangend beeld van de Heistraat als geheel (de

architectuur draagt zorg voor de variatie). Dat betekent dat in principe over de hele lengte het prof iel

hetzelfde gematerialiseerd zal worden. Per zone kunnen nuances in de inrichting worden aangebracht, in

samenhang met de functie van de bebouwing ter plaatse.

Het ontwerp van de inrichting zal ook duidelijkheid bieden inzake straatverlichting, parkeerplaatsen,

straatmeubilctir als zitbcinken, vuilnisbakken, (regulering van) reciameborden, uitstallingen van winkels,

luifels, zonneschermen, rolluiken, etc.

h. verkeer en parkeren

De Heistraat valt binnen het verkeerskundig te bepalen verblijfsgebied Binnenstad Oost, maar heeft wel

een zekere 'doorgaande functie'. Ter wille van de levendigheid, en van de bereikbaarheid van voorzieningen

is autoverkeer in twee richtingen gewenst, en daarnaast aandacht voor veilig f ietsverkeer (vooral in relatie

tot langsparkeren). Het verwezenlijken van een verblijfsgebied met een goed voetgangersmilieu vergt

vervolgens een uitgekiend ontwerp in het betrekkelijk smalle prof iel.

Parkeergelegenheid ten behoeve van voorzieningen en woningen zal in principe op eigen terrein moeten

worden gerealiseerd (niet aan de Heistract). Voor het winkelgedeelte betekent dit twee geconcentreerde

plekken ter weerszijden van het concentrcitiegebied, één bij de supermarkt en één te combineren met de

moskee. Aan de Heistrciat zelf kan als aanvulling in beperkte mate (eenzijdig) langsperkeren worden

gerealiseerd.

1. verdere planvorming

Voor de verdere planvorming moet een strategie worden uitgestippeld. Naar aanleiding van een nadere

definiëring van het (mogelijke) programma dient te worden bepaald welke stimulerende maatregelen

genomen kunnen worden, met bijbehorende f incinciële impuls. Het betre t dan et verwerven van pan en

met de bedoeling te vernieuwen of te vervangen, het stimuleren van het verplaatsen van winkels naar het

concentrcitiegebied, het realiseren van een ABC, en het opnieuw inrichten van de openbare ruimte. De

aansluiting aan de centrumzijde is een cruciaal onderdeel van de vernieuwing, en us ook van e strategie.

Het wordt een bijzondere ontwerpopgave, die in samenhang met het plan voor het centrum van Heimond

dient te worden gedef inieerd.

Een bestemmingsplan zal zeer gedetailleerd bestemmingen moeten aanduiden om het gewenste programma

door te krijgen waar het bedoe d is.

Ook de openbare ruimte dient gedetailleerd te worden bestemd: verkeersareaal is onder te verdelen in

voetgangers en overig verkeer, parkeren, bij voorkeur als aparte bestemmingen benoemd. Gewenste locaties

van winkels en andere voorzieningen strikt bestemmen, mogelijkheden voor werken aan huis opnemen.

Het verdient aanbeveling een beeldkwaliteitpicin te ontwerpen dat zich uitspreekt over de architectuur en

openbare ruimte. Vervolgens is een apart inrichtingsontwerp belangrijk, waarin de bestrating, beplanting,

straatmeubilair, verlichting etc. worden vastgelegd.

j. Terugbrengen van het aantal m winkels

In de Heistraat is ruim 7.000 M2 aan winkelruimte aanwezig. Daarnaast is er in de omgeving van de

Heistraat circa 1.800 M2 verspreide bewinkeling aanwezig. Uit onderzoek blijkt dat dat meer is dan waar

behoefte aan is. Hierdoor is in de loop der jaren leegstand ontstaan en kwaliteitsverlies in de Heistraat

opgetreden.

De Heistrciat had vroeger de f unctie van een aanloopstrciat naar het centrum, maar dat is al ang niet meer.

Gezien het aantal inwoners in de Binnenstad Oost (ca. 6.200) en de relatie met het centrum, is in de

Heistraat ruimte voor een beperkt aantal sterke ondernemers. be Heistraat zal de functie van

wijkwinkelcentrum moeten krijgen waar mensen hun dagelijkse boodschappen kunnen doen. Naast winkels is

Stedebouwkundig plan Pagina 34 van 38 9-1-2002

Concentratiegebied detailhandel tussen Blinkertsestraat en Pistoriusstraat.

9 januari 2002 pag - 35 Stedebouwkundig plan plaatjes

in de het concentratiegebied van de Heistraat plaats voor publiekgerichte voorzieningen, zoals horece,

uitzendbureau, videotheek, reisbureau, kapsalon, schoenreperatie, en dergelijke.

Als concentratiegebied - d.w.z. het gebied waar de totstandkoming van een aaneengesloten winkelfront en

enkele daghorecazciken wordt gestimuleerd - is aangewezen: het gebied tussen de Edcih en Pistoriusstraat.

Als ontmoedigingsgebied voor winkels en daghoreca en stimuleringsgebied voor kleinschalige bedrijvigheid

zijn aangewezen:

het gebied tussen Binderseind en Gerardusplein / Blinkertsestract,

en het gebied tussen de Pistoriusstraat / Sassenstraat en het Tolpost.

In het ontmoedigingsgebied voor winkels en dcighorece, is het beleid gericht op afbouw van de

winkelfunctie. Nieuwe vestiging van winkels en daghoreca is niet toegestaan. De totstandkoming van de

nieuwe winkelstructuur is in principe gebaseerd op vrijwillige medewerking van de betrokken ondernemers.

De uiteengezette structuur biedt voor de verspreid gesitueerde ondernemers de nodige duidelijkheid bij

het maken van keuzes (bijvoorbeeld verplaatsen of saneren). Dit neemt niet weg, dat de gemeente in delen

van de Heistraat een actief verwervingsbe ei voert.

Bij het streven naar concentratie van de winkels en het streven naar het gewenste branchepatroon in de

Heistrciat geldt als uitgangspunt dat het in de eerste plaats gaat om een herstructurering van de aanwezige

detailhandel. Zo zal beschikbare ruimte in eerste instantie worden toegekend aan verplaatsers die

bijdragen aan versterking van het concentratiegebied.

In het ontmoedigingsgebied komen de volgende functies in aanmerking voor vestiging in vrijkomende of op

te hef f en winkelpanden:

kleinschalige cmbachtelijke bedrijvigheid, zoals bijvoorbeeld: meubelmaker, f ietsenmciker,

klokkenmaker, groveerbedrijf, reparatiebedrijf, goudsmid en fotograaf,

kleinschalige commerciële en/of publieksgerichte dienstverlening, zoals bijvoorbeeld:

administratiekontoor, accountontskantoor, verzekeringskantoor, belcistingadviseur,

bedrijfsadviesbureau, fysiotherapeut, schildersbedrijf, schoonheidssalon, uitzendbureau en

reisbureau,

en tot slot de woonf unctie met mogelijkheid van werken aan huis of atelier op de begane grond aan

de straat.

Als niet actief ingegrepen wordt in de huidige structuur zal het een zeer moeilijke opgave zijn het

gewenste beeld te bereiken. Ondernemingen verplaatsen zich niet uit zichzelf, de Heistraat gaat niet

vanzelf weer floreren! Er zal hard gewerkt moeten worden om het gebied tot een volwaardig centrum te

laten groeien. 1)it vergt niet alleen beleidsmatige maar ook f inanciële inspanningen. Het aangewezen

concentratiegebied zal hierbij eerste prioriteit krijgen. Ook wat betreft het handhavingtrctject zullen de

inspanningen in eerste instantie gericht worden op de ondernemingen die gevestigd zijn in het

concentrcitiegebied.

Stedebouwkundig plan Pagina 35 van 38 9-1-2002

Ensembles 1)ierenbuurt

9 januari 2002 pag - 36 Stedebouwkundig plan plaatjes

7. Beeldkwctliteit

a. Wcit is bee kwci iteit

Beeldkwaliteit gaat over bebouwing (architectuur), over buitenruimte, en over hun relatie. Er bestaat voor

de Binnenstad Oost behoefte aan samenhang en tegelijkertijd aan variatie. Het beeldkwaliteitplan geeft

regels en richtlijnen voor de ontwerpen van de woningen en de openbare ruimte. De ric t ijnen worden

zodanig geformuleerd dat ze niet als een keurslijf werken, maar aanzetten tot creatieve oplossingen en

inspireren tot kwaliteit. Het beeldkwaliteitplan is tevens een communicatiemiddel. be abstract omschreven

richtlijnen worden ondersteund met voorbeeldschetsen en referentiefoto's van architectuur en openbare

ruimte.

Het beeldkwaliteitplan is opgebouwd uit verschillende onderdelen; er worden uitspraken gedaan over de

samenhang van Binnenstad Oost as ge ee en de versc i en tussen e iverse uurten. Hier ij wor t e

beeldkwaliteit van de hoofdstructuur nader bepaald. Een schaainiveau lager zal de beeldkwaliteit van de

deelgebieden (de buurten) worden benoemd in termen van samenhang en variatie. Deze stand van zaken

beperkt zich tot bovengenoemde zaken voor de bierenbuurt en het Sassenplein en omgeving. Uiteindelijk

zullen beeldkwaliteitsaspecten op het niveau van het bouwblok of gebouw, en de inrichting van de

buitenruimte tot in detail worden benoemd. Daar zijn we op dit moment mee aan het werk.

b. Karakteristiek van het tuindorp

Verschillende delen van Binnenstad Oost hebben een tuindorpachtig karakter. De waardering van tuindorpen

wordt bepaald door de stedebouwkundige en architectonische samenhang, die maakt dat een buurt meer is

den een optelsom van woningen. Binnen die samenhang is er voldoende afwisseling. Het succes van deze

tuindorpen is aanleiding om ook in de toekomst een dergelijke samenhang tussen architectuur en stedebouw

te creëren. Niettemin stelt het Integraal Programma van Eisen dat Binnenstad Oost geen tuindorp wordt.

Leefstijlen, gezinssamenstelling en sociale structuren zijn sterk veranderd sinds de bouw van de originele

tuindorpen. Ook de fysieke ruimtebehoefte is veranderd, denk bijvoorbeeld aan parkeerplaatsen. Het

beeldkwaliteitplan is erop gericht dat gewaardeerde kenmerken van tuindorpen met een eigentij se

architectonische vormgeving opnieuw een rol zullen spelen in Binnenstad Oost.

c. Hoofdstructuur en deelgebieden

De inrichting van de openbare ruimte gaat in belangrijke mate zorgen voor een samenhangend stadsbeeld.

De Heistraat, als specifiek onderdeel van de hoofdstructuur, heeft een eigen karakteristiek

bebouwingsbeeld, met bijbehorende beeldkwaliteitrichtlijnen voor nieuwbouw. De hoofdverkeerstructuur

verdeelt Binnenstad Oost in een aantal herkenbare gebieden. Deze deelgebieden kunnen als scherven van

een mozdfek worden benoemd. bierenbuurt en Sassenplein en omgeving zijn als eerste twee deelgebieden in

de fasering van de vernieuwing van de Binnenstad Oost opgenomen. Het beeldkwaliteitplcln beschrijft

derhalve de hoof dstructuur en de buurten t)ierenbuurt en Sassenplein en omgeving.

d. Binnenstad Oost als geheel

De Binnenstad Oost zal in de toekomst samenhang vertonen door het kleinschalige, maar toch stedelijke

karakter. Dezelfde dichtheden en een bouwhoogte van 2-3 lagen zullen in het gehele gebied toegepast

worden. Uitzonderingen geven daardoor direct een bijzonder karakter aan een specifieke plek. Door te

kiezen voor een herkenbare openbare ruimte met herkenbaar bestratingmaterical en straatmeubilctir wordt

verdere samenhang bewerkstelligd. Met gevels in hoofdzaak uitgevoerd in baksteen en met een

daklandschap wordt verdere herkenbaarheid gerealiseerd. Variatie wordt op dit schactiniveau onder meer

met de baksteenkleur en de verschil in dakvorm tussen de buurten gecreëerd. Bijzondere aandacht wordt

besteed aan de overgangen van openbaar naar privé. Er worden verschillende mogelijkheden benoemd voor

Stedebouwkundig plan Pagina 36 van 38 9-1-2002

Ensembles Sassenbuurt waarbij de Heistraat duidelijk hiervan is onderscheiden

9 januari 2002 pag - 37 Stedebouwkundig plan plaatjes

de zogenaamde 1-meterzone, voor of achter de erfgrens of rooilijn, waarbinnen de overgang van openbaar

(straat en stoep) naar privé (woningentree) wordt vormgegeven.

e. bierenbuurt

In het vervolg op de gemeenterciadvergadering van 25 september 2001 is een strategie uitgezet om de

laatste geschilpunten met corporatie Woonpartners te dichten. Belangrijk geschilpunt betrof de door de

gemeente voorgestene beeldkwaliteit. Onderdeel van deze strategie betrof het formuleren van punten

waarover beide partijen het tenminste eens zijn en derhalve als vast kunnen worden aangemerkt. Met dit

lijstje en onderhevig stedebouwkundig plan vindt thans nadere uitwerking van een ensemble uit de

bierenbuurt plaats, namelijk ensemble Wezelstraat Wezelplein.

De overeenstemming betrof de volgende punten:

r)e samenhang in beeldkwaliteit borduurt voort op de samenhang in het stedebouwkundig plan.

- Primair zijn bouwblokken herkenbaar en onderscheidend, secundair eventueel de af zonderlijke woningen

- Bouwblokken zijn duidelijk beëindigd; er is sprake van een ander woningtype en er is een goede

hoekoplossing.

- Een bouwblok kan verschillende woningtypen en f inancieringscategorieën be e zen

- De lengterichting heeft het primaat, hetgeen benadrukt moet worden met kap in langsrichting.

- In de dwarsstraten wordt van een andere kapvorm gebruik gemaakt.

- Aan de dwarsstraten liggen geen blinde wanden; wel bevinden zich in de dwarsstraten overwegend de

toegangen tot de achterterreinen.

- r)e pleinwanden bestaan uit 2 bouwlagen met kop

- Aan de pleinen en straten heeft elke travee een voordeur die toegang geeft tot het openbaar trottoir

- r)e kop vormt een afzonderlijk herkenbaar onderdeel van de woning (de kap ligt los van de gevel)

- C>e wijze waarop de openbaar - privé overgang wordt gevormd is een middel om samenhang te bereiken

en dient dus uniform te zijn. Een keuze hierin legt daarmee de overgang vast voor andere ensembles.

(minimaal identiek op het niveau van een ensemble)

- r)e gevels worden opgebouwd uit overwegend metselwerk van een donkere bruine steen en de daken

hebben ontraadt dakpannen

- Gevelopeningen zijn verticaal teneinde hoogte en statigheid in de woning te verkrijgen.

- Bij toepassing van ornamenten dienen deze in het gehele plan hetzelfde te zijn.

Inmiddels wordt in gezamenlijk overleg tussen corporatie en gemeente gewerkt Gen zowel een bouwplan

voor Wezelstraat Wezelplein als aan algemene beeldkwaliteitseisen voor de bierenbuurt. Medio ebruciri

2002 hopen we de eerste resultaten daarvan te kunnen tonen.

f. Sassenplein en omgeving

Sassenplein en omgeving vertoont samenhang middels een eigen architectonisch thema (bijvoorbeeld erkers

of voortuin) en een specifieke dakvorm. Als elementen worden benoemd: "het interieur" van de wijk en de

renden. Het interieur is gericht op de twee centrale groene pleinen. De straatwonden vormen een geheel,

heel anders dan het gemengde beeld van de Heistraat. De zuidelijke rand wordt gevormd door de Heistract,

met eigen karakteristieken. r)e noordelijke rand kent richtlijnen voor de bebouwing langs de

hoofdstructuur, die een forser straatfront dient te vormen dan in het interieur van de buurt, en voor de

groene openbare ruimten. De diversiteit tussen interieur en randen ontstaat door verschil in leefstijlen,

architectenkeuze en programma.

Stedebouwkundig plan Pagina 37 van 38 9-1-2002

8. Financieel overzicht

El Uitgeef baar terrein en openbare ruimte

Op basis van de stedebouwkundige kaarten kan het aantal vierkante meters en de relatieve aantallen

worden berekend. Van de totale oppervlakte van het plangebied in de bierenbuurt van ruim 113.000 m 2 is

55% uitgeefbaar en dus 45% openbaar terrein. Van de openbaar ruimte is 27% groen en 73% is verhard

opperv ok.

In de Sassenbuurt betreft het ruim 68.000 M2. Daarvan is 59% uitgeef baar en 41% is openbaar terrein.

Van de openbare ruimte is 34% groen en 66% is verhard oppervlak.

c] Financiële consequenties herstructurering bierenbuurt en Sassenbuurt

Op basis van de thans uit ewerkte p annen voor erstructurering van e Dieren uurt en Sassen uurt moge

9

het duidelijk zijn dat van zowel de gemeente als de betrokken corporaties een aanzienlijke

investeringsimpuis noodzakelijk is.

Tussen de partners is overleg geweest over het principe van de kosten- en opbrengstenverdeling in het

herstructureringsproces. Hierbij is gekozen voor een objectieve en eenduidige verdeling van kosten en

boten op basis van grondexploitatie. Hierbij draagt ieder der partners zijn deel van de kosten en

opbrengsten naar rato van inbreng van uitgeefbcire grond. Over deze systematiek is in principe

overeenstemming.

Uit berekening van de totale planexploitatie blijkt dat op basis hiervan voor de gemeente een tekort op de

plannen voor de bierenbuurt en Sassenbuurt resteert van in totaal fl 37,1 miljoen (= :e 16,8 miljoen). De

dekking van deze fl 37,1 miljoen / :6 16,8 miljoen kan worden gevonden binnen de daarvoor gereserveer e

middelen in het Meerjarenprogromma Stedelijke Vernieuwing (MPSV), binnen het investeringsprogromma

(IVP) alsmede in de reserves van het grondbedrijf.

De kosten van de realisatie van een wijkhuis - brede school worden gef inancierd via een of zonderlijk traject

in het gemeentelijk investeringsprogrcimma.

Stedebouwkundig plan Pagina 38 van 38 9-1-2002

EE

cm

I[&

mam-.

L

!L!77L

renoveren

handhaven

. . . . . . . . te slopen

......... ......... .

i-, r

r

. . . . . . .. . . . . . .. . .. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . ... . . . . . . . .

SLOOPKAART

T

BIERENBUUP

18 september 2001

@\crierenbuurt\sloop dierenb.dgn

bestemde openbwe ruimte

openbew gebied wijzigt in

uiigeefbow temein

Li

Inventarisatie

kabels en leidingen

BIERENBUURT

Septernber 2001

tek. nr. 010378

Wabels & leicring dier.dgn

............

0 205

Ei]

op 205

kp=w-

lip

ubp quesses doois4i

100Z jaqwa4das al

-LtinnON39SYS 1 dVVXd0019

M!njq96.&a4 4o doois

uadols 94

L

U2AD

4PUD4

2

r

f

bestaande openbare ruirnte

openbaar gebied wijzigt In

uitgwfb~ terrein

Inventarisatie

kabels en leidingen

SASSENBUURT

September 2001

tek. nr. 010379

1\2kabelleichngsas.dgn

Al@LJfK I>Ig@4PJ>TAP 001r

+ PI%Nvu MMKT tooi

t

V.V, 0,

MfT WFKA flO@i@

AM n K

i v OINII AAN W @rKAkr

AN4 H@]7fKml, (W0091WRK M646UJK)

VOOK l@AKr@@S

pv 0

05«MNffo WIMKR4

Pvo

WIJK(A@

VISIE HEISTRAAT

09-03-2001

TOOZ-E0-60

1VVd15I3H 3ISIA

VIA

Li-.li

(11 WV@ NO @i Yl

lik 1 l@ 1 JWW-I@ Ng@ -IMI@19H