Commissiestukken Structuurvisie op de perifere detailhandel

BA(

adviseurs in

ruimtelijke ordening

economie en

milieu

Postbus 68 5260 AB Vught

Taalstraat 36 Vught

telefoon 073 658 90 40

fax 073 656 1 6 65

e-mail: info@bro.ni

Gemeente Heimond

nummer 108X00026.004.00958 Structuurvisie op de perifere

datum 28 mei 2001 detailhandel

CON C

Inhoudsopgave pagina

1. INLEIDING 3

1.1 Aanleiding 3

1.2 Doel en werkwijze 4

2. ANALYSE 5

2.1 Vraag 5

2.2 Aanbod 6

2.2.1 Detailhandel in Heimond 6

2.2.2 PDV-aanbod in Heimond 8

2.2.3 Potentiële branches 1 1

2.3 Confrontatie vraag en aanbod 13

2.4 De PDV-locatie Engelseweg 15

2.5 Externe factoren 17

2.5.1 Concurrentiepositie en ontwikkelingen daarin 17

2.6 Landelijke trends en ontwikkelingen 19

2.6.1 Aanbod 19

2.6.2 Vraag 20

2.7 Samenvatting en conclusies 21

3. ONTWIKKELINGSKADER PDV HELMOND 25

3.1 Hoofddoeistellingen 25

3.2 Uitgangspunten PDV-ontwikkelingen in Heimond 29

4. VISIE OP PDV IN HELMOND 33

4.1 De uitgangssituatie 33

4.2 Randvoorwaarden voor een PDV-concentratie in Heimond 34

4.3 Een nieuwe PDV-locatie? 36

4.3.1 Alternatieven voor de Engelseweg 36

4.3.2 PDV in Heimond Zuid-Oost 37

4.4 Ontwikkelingsmogelijkheden Engelseweg 38

4.4.1 Mogelijke aanvullende (thematische) ontwikkelingen 38

4.4.2 Ontwikkelingsmogelijkheden als themacentrum wonenldoe-het-

zelfltuin 41

4.4.3 Ruimtelijk ontwikkeling cluster Engelseweg Oost 44

4.4.4 Ruimtelijke ontwikkeling cluster Engelseweg West 44

Inhoudsopgave BIAO

inhoudsopgave (vervolg) pagina

5. VERTALING NAAR BELEID 49

5.1 Inleiding 49

5.2 Beleidsopstelling: actief, passief of reactief? 49

5.3 Beleidsvoorstellen 52

5.4 Juridisch instrumentarium 55

5.4.1 Inleiding 55

5.4.2 Nut en noodzaak van regeling en handhaving 55

5.4.3 Vertaling voor Heimond 56

VERANTWOORDING

Trends in de PDV-branches 1

Trends in de GDV-branches 4

Ontwikkelingen toerisme en recreatie 5

Ontwikkelingen in het aanbod van horeca 6

Ontwikkelingen vraagzijde vrijetijdsvoorzieningen 6

Aanbod naar subbranche 7

Economisch functioneren 9

Privaatrecht 12

Bestemmingsplan 12

Voorbeeld assortimentslijsten 17

Inhoudsopgave

BAO 2

INLEIDING

1.1 Aanleiding

Het beleid van de rijksoverheid ten aanzien van detailhandelsvestiging is erop ge

richt dat alleen winkels uit bepaalde branches zich mogen vestigen buiten de be-

staande winkelconcentraties (= perifeer). Het betreft detailhandel in brand- en ex-

plosiegevaarlijke stoffen en winkelformules die vanwege de omvang en aard van de

gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, te weten

auto's, boten, caravans, bouwmarkten en grove bouwmaterialen. Hier zijn aan toe-

gevoegd: tuincentra, keukens en sanitair en de branche woninginrichting als geheel.

De gemeente Heimond heeft haar beleid voor de perifere detailhandelvestigingen

(=PDV) in sterke mate gebaseerd op dit landelijke beleid. Het huidige Heimondse

PDV-beleid stamt uit 1997, maar enkele lokale en landelijke ontwikkelingen in

vraag, aanbod en beleid vormen de aanleiding om het vigerende beleid nog eens

tegen het licht te houden en eventuel aan te passen. In dit verband kunnen de vol-

gende ontwikkelingen worden genoemd:

0 de verandering van het landelijke detailhandelsbeleid (MDW-traject, 5' nota

RO), en de nieuwe rol die gemeenten en de provincies krijgen;

0 de landelijke trends in de detailhandel, zoals de komst van nieuwe formules,

schaalvergroting, toename bestedingen, etc.;

0 actuele locale ontwikkelingen in vraag en aanbod, zoals een toenemende vraag

vanuit het bedrijfsleven naar perifere detailhandelslocaties, de woningbouw

(Brandevoort), bevolkingsgroei, etc.;

0 de planvorming voor het centrum van Heimond (opstellen integrale structuurvi-

sie) en het recent aangepaste beleid met betrekking tot de buurt- en wijkcentra.

Daarnaast heeft de PDV-concentratie aan de Engelseweg geen duidelijk profiel.

Ruimtelijke samenhang tussen de verschillende aanbidders van PDV ontbreekt. Deze

aspecten zijn mede debet aan de achterblijvende attractiviteit van het PDV-aanbod

in Heimond.

Naar aanleiding van het bovenstaande heeft de gemeente Heimond BRO gevraagd

een visie te geven op de PDV-ontwikkelingsmogelijkheden in Heimond en de locatie

aan de Engelseweg in het bijzonder.

Belangrijk in het licht van de aanpassing van het landelijke beleid, wordt in dit on-

derzoek onder PDV letterlijk verstaan: De vestiging van detailhandel op perifere

locaties, dat wil zeggen buiten de reguliere winkelconcentraties. Het onderzoeks-

veld betreft dus meer branches en soorten winkels dan de onder het vigerende

Hoofdstuk 1 3 BI@AO

Rijksbeleid toegestane perifere detailhandelsvestigingen (bouwmarkten, tuincentra,

de gehele woninginrichtingsbranche, etc.).

1.2 Doel en werkwijze

Doel van het onderzoek is het komen tot een nieuwe gemeentelijke nota voor de

perifere detailhandel. Een dergelijke nota bestaat ons inziens uit:

¿ een vernieuwde visie op de locale PDV-structuur,

¿ een vertaling van de visie naar concreet beleid;

¿ een uitwerking van dat beleid in richtlijnen voor de uitvoering.

Ten behoeve van deze nota zijn de volgende onderzoeksblokken uitgevoerd en be-

schreven:

¿ In hoofdstuk 2 is de analysefase beschreven. De verschillende vraag- en aan-

bodsaspecten zijn op een rij gezet en beoordeeld op sterkten en zwakten. Naast

de vraag- en aanbodsituatie in heel Heimond is ingegaan op de situatie aan de

Engelseweg en op hoger abstractieniveau de landelijke trends en ontwikkelin-

gen.

¿ In hoofdstuk 3 zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd voor

de ontwikkelingsmogelijkheden van de PDV in Heimond.

¿ in hoofdstuk 4 zijn de ontwikkelingsmogelijkheden vertaald naar een visie op de

perifere detailhandel in Heimond. Verschillende scenario's zijn uitgewerkt.

¿ In hoofdstuk 5 zijn op basis van de visie beleidsuitgangspunten geformuleerd

aan de hand waarvan de gemeentelijke nota op de detailhandel moet worden

vastgesteld.

B'IAO 4 Hoofdstuk 1

2. ANALYSE

2.1 Vraag

Sterke toename bevolking tot 2005

De gemeente Heimond heeft per 1-1-2001 ongeveer 80.700 inwoners. De gemeente

bestaat uit verschillende kernen die in de loop van de tijd vrijwel aan elkaar zijn

gegroeid tot het stedelijke gebeid Heimond.

De komende jaren staan veel bouwplannen op stapel (met name uitbreidingswijk

Brandevoort) en verwacht de gemeente Heimond tot 2005 haar woningvoorraad uit

te kunnen breiden met ongeveer 5.400 woningen. Volgens de bevolkingsprognose

neemt het aantal inwoners daardoor toe met bijna 10.000 tot een totaal van onge-

veer 89.800. Daarna zal het inwonertal verder blijven groeien.

Tabel 2.1: Bevolkingsontwikkeling gemeente Heimond tot 2015

2000 2005 2010 2015

Aantal woningen 33.800 39.200 41.800 43.800

Gem. woningbezetting 2,40 2,29 2,24* 2,20*

Aantal inwoners 80.100 89.800 93.700 96.300

Bron: Gemeente Heimond, Bevolkingsprognose 2000 - 2015.

Ingeschat o.b.v. trend dalende woningbezetting.

Toename bestedingen

De jaarlijkse todnbankbestedingen per hoofd van de Heimondse bevolking' zijn

fl 4.022,- in de dagelijkse artikelensector en fl 5.302,- in de niet-dagelijkse artikelen-

sector. In de PDV-branches zijn de bestedingen midden jaren '90 sterk toegenomen,

als gevolg van de toenemende aandacht voor de woning en tuin. De laatste jaren is

nog steeds sprake van een stijging, zij het wel in bescheiden mate. Aangenomen

wordt dat deze landelijke trend zich ook in Heimond heeft afgespeeld.

Tabel 2.2: Bestedingen in de verschillende PDV-branches in Heimond

Woninginrichting 835,-

Keukens en sanitair 449,-

Doe-het~zelf 510,-

Tuincentra 145,-

Bron: Brancheschets Wonen '98, '99 en Doe-het-zelf '99, Jaarboek detailhandel 2000/2001, HBD, Den Haag

Gecorrigeerd voor een inkomensverschil van ca. 6% volgens het EIM in 1996. In de dagelijkse arti-

kelensector geldt een correctiefactor van 0,25, in de niet-dagelijkse ar-tikelensector is dit 0,5. De lan-

delijke toonbankbestedingen zijn volgens de prognose van EIM 2000 voor de dagelijkse artikelen-

sector 4.087,- en voor de niet-dagelijkse artikelensector 5.476,-.

Hoofdstuk 2 5 B@A 0

Lage koopkrachtbinding en -toevloeiing

Het niet-dagelijkse winkelaanbod in de gemeente Heimond trekt minder dan ver-

wacht mag worden van deze sector in een stad met ongeveer 80.000 inwoners. Van

alle bestedingen door inwoners van Heimond in de niet-dagelijkse artikelensector

komt slechts ongeveer 70% terecht bij het eigen winkelapparaat. Gemiddeld is dit

voor vergelijkbare plaatsen ongeveer 80%. De trekkracht van het kernwinkelappa-

raat van Eindhoven is hiervan een belangrijke oorzaak. Bijna 60% van de koop-

krachtafvloeiing uit Heimond komt daar terecht.

De koopkrachttoevloeiing is eveneens iets lager (ca. 40%) dan gemiddeld in steden

met 80.000 inwoners (ca. 44%). Ook hier is de invloed van Eindhoven-centrum

merkbaar. Consumenten uit de regio Peelland zijn tamelijk sterk georiënteerd op

het winkelaanbod in Eindhoven. Heimond-centrum is de tweede aankoopplaats in

de regio (Bron: WVB Marketing Adviezen, 1997).

Tabel 2.3: Koopstromen op Heirnond en landelijke gemiddelden voor vergelijkbare kernen.

Koopkrachtbinding Aandeel omzet van buiten

Heimond Landelijk gem. Heimond Landelijk gem.

Niet-dagelijkse artikelensector 69% 81% 40% 44%

Bron: WVB- Marketing Adviezen, 1997

in de volgende tabel staat een overzicht van de gehanteerde koopkrachtbinding en -

toevloeiing in de PDV-branches. De bindingcijfers zijn ingeschat op basis van gege-

vens van WVB (1997), ervaringcijfers van BRO in vergelijkbare steden en landelijke

gemiddelden (Bolt, 1995) en de aanbodsituatie in Heimond en regio.

Tabel 2'.4: Koopstromen voor de PDV-branches in Heimond

Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing

Woninginrichting 65% 35%

Keukens en sanitair 65% 30%

Doe-het-zelf 90% 25%

Tuincentra 75% 30%

2.2 Aanbod

2.2.1 Detailhandel in Heimond

Gemiddelde verdeling over branches

Binnen de gemeente Heimond zijn volgens het DIS ruim 500 winkels gevestigd met

een totaal verkoopvloeroppervlak (vvo) van ongeveer 112.500 M2

. In de volgende

tabel is de verdeling naar branche gemaakt. De PDV-branches en andere voor dit

Hoofdstuk 2

BAO 6

onderzoek belangrijke branches (nader vernoemd als potentiële PDV-branches) zijn

vetgedrukt weergegeven.

Tabel 2.5: Detailhandelsaanbod Heimond volgens DIS-gegevens locatus

Aantal M2 VVO Gemiddelde Aandeel

winkels omvang in M2 VVO

Voedings- en genotmiddelen 122 21.048 173 19%

Drogisterij, parfumerie, medische ar-t. 23 4.066 177 4%

Subtotaal dagelijkse artikelen 145 25.114 173 22%

Kleding en mode-accessoires 90 13.074 145 12%

Stoffen, handwerken, huishoudlinnen 8 1.079 135 1%

Schoeisel, lederwaren en reisartikelen 21 3.192 152 3%

Woninginrichting* 51 27.027 530 24%

Eiektra 29 4.404 152 4%

Doe-het-zelf is 10.324 688 9%

Huishoudelijke en luxe artikelen 20 4.091 205 4%

Bloemen, planten. dibevo 29 9.369 323 8%

Boeken, tijdschriften, kantoorart. 15 1.719 115 2%

Sport, kamperen, speelgoed 14 2.575 184 2%

Warenhuizen 2 4.619 2.310 4%

(brom)fietsen en auto-acce!isoires 12 2.040 170 2%

Foto, optiek, juwelier 31 1.858 60 2%

Tweedehands goederen 4 695 174 1 %

Overige artikelen 21 1.553 74 1%

Subtotaal niet-dagelijkse artikelen 362 87.619 242 78%

Totaal 507 112.733 222 100%

Peildatum: februari 2001, het aanbod in de vetgedrukte branches is ter plekke op juistheid gecontroleerd.

Woninginrichting inclusief keukens en sanitair

in vergelijking met landelijke cijfers (Bron: Retail handboek 2001, Locatus) blijkt dat

Heimond voor wat betreft omvang over een beperkt winkelaanbod beschikt. Ge-

middeld bevinden zich in steden van ongeveer 80.000 inwoners bijna 550 winkels

met totaa ca. 125.000 m2 vvo. De verdeling van het aanbod over de branches in

Heimond is vergelijkbaar met de brancheringsverdeling in andere steden met onge-

veer 80.000 inwoners.

Heimond-centrum

In het centrumgebied zoals dat door Locatus is gedefinieerd in het DIS bevindt zich

ruim 38.000 M2 VVO verdeeld over bijna 190 winkels. Zoals altijd in grotere winkelge-

bieden zijn de branches kleding en schoeisel sterk vertegenwoordigd. Ook in de

branches woninginrichting en eiektra is veel aanbod in Heimond-centrum gevestigd.

Hoofdstuk 2 7 BAO

De branche voedings- en genotmiddelen is in Hetmond-centrum relatief beperkt

aanwezig. Er is wel een grote Konmar in de nabijheid van het centrum gevestigd. De

overige branches laten overwegend een gemiddeld beeld zien (Bron: Retail hand-

boek 2001, D&P).

Zowel het aantal winkels als de omvang van het aanbod in Heimond-centrum is ech-

ter kleiner dan verwacht mag worden voor een kernwinkelapparaat in een stad met

ongeveer 80.000 inwoners. Gemiddeld zijn hier namelijk ongeveer 310 winkels met

in totaal 57.000 M2 Wo gevestigd (Bron: Retail handboek 2001, D&P).

2.2.2 PDV-aanbod in Heimond

Omvang PDV-aanbod is gemiddeld

in de volgende tabel staat het winkelaanbod in de gemeente Heimond in de PDV-

branches weergegeven. Hieronder valt ook het kleinschalig aanbod gesitueerd bui-

ten de zogenaamde PDV-locaties. Aan de verantwoording is een overzicht met de

verdeling naar artikelgroep toegevoegd.

Tabel 2.6: PDV-aanbod in Heimond, februari 2001

Woninginrichting* Doe-het-zelf Bloemen, Totaal

planten, dibevo PDV-branches

landelijk Heimond landelijk Heimond landelijk Heimond landelijk Heimond

Aantal winkels 71 51 23 is 25 29 119 95

Aantal M2 VVO 31.200 27.027 12.480 10.324 4.400 9.369 48.080 46.720

Gemiddelde omvang 438 530 553 688 174 323 404 492

Aandeel M2 VVO 65% 58% 26% 22% 9% 20% 100% 100%

Aantal winkels

tot 200 M2 VVO 1 5 6 25 46

200 tot 500 M2 VVO 16 5 2 23

500 tot 1.000 M2 VVO 12 1 0 1 3

1.000 tot 2.500 M2 Wo 7 2 0 9

> 2.500 M2 VVO 1 1 2 4

Totaal 51 1 5 29 95

Woninginrichting inclusief keukens en sanitair

De gemiddelde omvang van de winkels in de PDV-branches is bijna 500 M2 vvo. Het

grootschalige aanbod (1.000 M2 VVO of groter) binnen de PDV-branches beperkt zich

tot 13 zaken (grote woninginrichtingzaken, bouwmarkten en tuincentra). In Hel-

mond zijn met name in de branche bloemen, planten en dibevo, maar ook woning-

inrichting veel kleine(re) speciaalzaken gevestigd.

Hoofdstuk 2

B@IAO 8

Gemiddeld in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal beslaat het winkelaanbod

in de PDV-branches volgens gegevens van Locatus ongeveer 48.000 M2 vvo. Dit komt

overeen met het aanbod in Heimond. Het aantal winkels is gemiddeld (ca. 120) wel

groter dan in Heimond en de gemiddelde omvang dus kleiner (ca. 400 m2 vvo). In

acht moet worden genomen dat bij het actualiseren van hun bestanden vooral win-

kelaanbod wordt bijgehouden dat in concentraties is gevestigd. De ontwikkelingen

in detailhandel met een lage concentratiegraad (veelal in PDV-branches) zijn derhal-

ve vaak niet actueel.

Weinig concentratie PDV-aanbod in Heimond

Binnen de gemeente Heimond is slechts in beperkte mate sprake van concentratie

van PDV-aanbod. De belangrijkste PDV-clusters in Heimond bevinden zich aan de

Engelseweg e.o., de Heistraat/Binderseind en in Heimond-centrum. In de volgende

tabel worden enkele kenmerken van deze gebieden en het daar aanwezige PDV-

aanbod weergegeven. Het PDV-aanbod aan bijvoorbeeld de Mierloseweg en de

Steenweg is te zeer verspreid enlof divers van karakter om deze straten aan te mer-

ken als PDV-concentratiegebied.

Tabel 2.7: Kenmerken van aanbod in de PDV-branches in Heirnond naar deelgebied

Engelseweg e.o. Heimond-centrum Heistraat/Binderseind

Aantal zaken 11 12 9

Totale omvang (M2 VVO) 12.320 1.660 4.230

Gemiddelde omvang (M2 VVO) 1.120 139 470

Karakter aanbod 0 grootschalig 0 centrumaanbod 0 divers in omvang

0 woninginrichting * gemengde bran- * nadruk op wo-

en doe-het-zelf chering ninginrichting

Karakter deelgebied 0 bedrijventerrein kernwinkelappa- a aanloopstraat

0 lage bouwdicht- raat 0 veel leegstand

heid 0 veelverkeer

Marktsegment 0 gemiddeld 4 gemiddeld tot 0 ondergemiddeld

bovengemiddeld tot gemiddeld

Presentatie gebied 0 matig gemiddeld 0 slecht

Spreiding 0 zeer verspreid 0 verspreid 0 verspreid

Relatie met andere functies 0 bedrijven 4 detailhandel 0 detailhandel

Het PDV-aanbod aan de Engelseweg e.o. is veel grootschaliger en meer verspreid

dan elders in Heimond. Met uitzondering van bijvoorbeeld de Praxis presenteert

het PDV-aanbod aan de Engelseweg e.o. zich matig tot slecht naar buiten (bv.

Logisch bed, Gemar parket).

De winkelaanbod in de PDV-branches in het kernwinkelapparaat komt in grote

lijnen overeen met wat je in een centrumgebied kunt verwachten. De zaken zijn

Hoofdstuk 2 9 BIAO

veel kleiner dan aan de Engelseweg, maar meestal positioneren (segment en

presentatie) zij zich beter.

De Heistraat is een aanloopstraat die te kampen heeft met achteruitgang van

het winkelaanbod in aantal en kwaliteit. Dit geldt ook voor de PDV-zaken.

Verspreid aanbod woninginrichting

In Heimond bevinden zich 40 winkels in de woninginrichtingbranche (exclusief keu-

kens en sanitair) met in totaal ongeveer 22.000 M2 verkoopvloeroppervlak. Enkele

zaken in de branche vallen op door hun grote omvang (bv. Van Gemert aan de

Churchilliaan en woningtextielzaak De Greef in Stiphout-centrum). Dirks exclusieve

meubelering in het centrum is een grotere aanbidder in een bovengemiddeld markt-

segment. In het lagere segment zijn Kwantum en Leen Bakker belangrijke aanbie-

ders.

Net als voor het totale PDV-aanbod in Heimond kan voor het aanbod in de woning-

inrichtingbranche worden gezegd dat de spreiding zeer groot is. Alleen in de drie

eerdergenoemde deelgebieden is sprake van concentratie van winkels in de betref-

fende branche. Met ruim 7.500 m2 verdeeld over 8 zaken (Profijt, van Gemert, Covo-

tex en Gemar) is de concentratie aan de Engelseweg e.o. de grootste binnen de ge-

meente Heimond. Een echte meubelboulevard zoals we die kennen uit andere gro-

tere plaatsen in Nederland ontbreekt in Heimond.

Veel 'middie of the road' aan woninginrichting

De specialisatie in het aanbod en daarmee het onderscheidend vermogen van de

zaken in de woninginrichtingbranche is redelijk. Alles op het gebied van wonen is in

Heimond te krijgen. Het wijkt (met uitzondering van keukens en sanitair) echter niet

af van het gemiddelde aanbod in steden vergelijkbaar met Heimond. Van Gemert en

Dirks zijn enkele aanbidders die zich wel onderscheiden door hoger marktsegment.

Enkele subbranches die goed zijn vertegenwoordigd in het Heimondse aanbod zijn:

slaapkamers en bedden woningtextiel, parket en woningdecoratie. Branches die

(volgens de definitie van Locatus) niet of nauwelijks in Heimond zijn gevestigd zijn:

oosterse tapijten, en babywoonwinkels.

Veel goede keukenzaken

Opvallend aan het aanbod in de woninginrichtingbranche in Heimond is het sterke

aanbod aan keukens en sanitair. Enkele uitzonderingen daargelaten beschikt de

gemeente over veel nette en moderne keuken- en sanitairzaken. Voorbeelden zijn:

Aswa op Hoogeind, Boot aan de Burg. Krollaan, Keukencentrum Heimond en Wou-

ters in Stiphout. Het aanbod bestaat uit ongeveer 5.000 M2 vvo verdeeld over 11

(zeer verspreid gevestigde) zaken.

B'AO 1 0 Hoofdstuk 2

Beperkt doe-het-zelfaanbod

Met ruim 10.000 M2 vvo aan doe-het-zelfaanbod blijft Heimond ongeveer 20% ach-

ter op het landelijk gemiddelde voor vergelijkbare plaatsen in deze branche. De

oorzaak is met name de beperkte grootschaligheid. Naast beide grote bouwmarkten

Gamma en Praxis en een grote Boerenbond, respectievelijk ca. 2.240, 2.660 en 2.250

M2 VVO Zijn in Heimond geen andere grote doe-het-zelfzaken gevestigd. Vergeleken

met landelijke cijfers is het aantal bouwmarkten, maar vooral de omvang van de

bouwmarkten beperkt. Een moderne bouwmarkt beschikt tegenwoordig gemiddeld

al gauw over 4.000 tot 5.000 m? vvo.

Net als in de andere branches is de spreiding van het aanbod in de doe-het-

zelfbranche zeer groot, alleen de Gamma en Praxis zijn in elkaars nabijheid gesitu-

eerd. In de wijken is een grote hoeveelheid aan kleinere breedpakketzaken, waar-

onder enkele Fixet-winkels, gevestigd. Deze kleinere zaken vervullen momenteel

een wijk- en buurtverzorgende functie.

Twee sterke tuincentra

Het aanbod in de branche bloemen, planten en dieren bestaat uit meer dan 9.000

m2 verkoopvloeroppervlak (tegen landelijk 4.400 M2 vvo'). Daarvan is ongeveer 7.1 00

M2 over twee tuincentra verdeeld. De Europatuin is recentelijk gemoderniseerd en

uitgebreid tot ca. 3.500 M2 VVO. Coppelmans presenteert zich wat soberder dan de

Europatuin, maar voert met ca. 3.600 m2 vvo ongeveer hetzelfde assortiment als de

Europatuin. Een echt groot tuincentrum (5.000-10.000 M2 VVO) is niet aanwezig. De

overige 2.100 M2 is verdeeld over een groot aantal kleinere speciaalzaken die veelal

in de wijken zijn gesitueerd.

2.2.3 Potentiële branches

Beperkt aanbod in eiektra en sport

In de volgende tabel staat het winkelaanbod in de gemeente Heimond in de poten-

tiële PDV-branches weergegeven. Daarnaast is ook de schaalgrootte weergegeven.

Tuincentra zijn vaak solitair gevestigd en zoals eerder in de rapportage vermeld, komen de landelij-

ke cijfers zoals gepresenteerd door Locatus vaak niet overeen met de realiteit. De werkelijke om-

vang van tuincentra-aanbod in steden van 80.000 inwoners zal groter zijn dan 4.400 M2 VVO.

Hoofdstuk 2 BIAO

Tabel 2.8: Potentieel PDV-aanbod in Heimond, feb 2001

Elektra* Sport, kamperen en (brom)fietsen en Totaal potentiële

speelgoed autoaccessoires PDV-branches

landelijk Helmond landelijk Heimond landelijk Heimond Landelijk Heimond

Aantal winkels 33 29 18 14 16 12 67 55

Aantal M2 VVO 5.040 4.404 4.000 2.575 2.160 2.040 11.200 9.019

Gemiddelde omvang 154 152 218 184 136 170 167 164

Aandeel M2 Wo 45% 49% 36% 29% 19% 23% 100% 100%

Aantal winkels

tot 200 M2 VVO 20 9 8 37

200 tot 500 M2 Wo 8 4 4 1 6

500 tot 1.000 M2 VVO 1 1 0 2

> 1.000 M2 Wo 0 0 0 0

Totaal 29 14 1 2 55

De branche Eiektra omvat delen van de locatusbranches media, hobby en bruin- en witgoed. In de

landelijke cijfers is alleen Bruin- en witgoed opgenomen.

De omvang van het aanbod in de branche (bromfietsen en autoaccessoires komt het

meest overeen met het landelijke gemiddelde. Het aanbod in eiektra en sport, kam-

peren en speelgoed in Heimond blijft iets achter (Bron: Retail handboek 2001, Loca-

tus).

Nauwelijks grootschalig aanbod in de potentiële PDV-branches

De meeste winkels in de potentiële PDV-branches hebben een verkoopvloeropper-

vlak van 200 M2 ofminder. Slechts een enkele zaak komt boven de 500 M2 VVO (Me-

gapooi en lntertoys, beide gesitueerd aan de rand van het kernwinkelapparaat). De

gemiddelde omvang (ca. 164 M2 VVO) van het aanbod in Heimond komt overeen met

het landelijk gemiddelde (ca. 167 M 2 VVO).

Van de 55 zaken in de drie potentiële PDV-branches in heimond zijn er 21 in het

centrum gevestigd. De rest van het aanbod is overwegend in (de nabijheid van) de

buurt- en wijkwinkelcentra gevestigd.

Het beperkte aanbod in de eiektra- en sportbranche en het ontbreken van groot-

schalig aanbod in die branches op locaties als de Engelseweg kan duiden op 'ont-

wikkelingsdrang'. De landelijke trends in acht nemend is (grootschalige) uitbreiding

van dit aanbod (op mogelijke PDV-locaties) denkbaar.

B@AO 12 Hoofdstuk 2

2.3 Confrontatie vraag en aanbod

PDV-aanbieders functioneren bovengemiddeld

Het totale PDV-aanbod functioneert naar het zich laat aanzien gemiddeld goed: de

berekende omzet per M2 VVO ligt in ieder geval voor alle branches boven de landelij-

ke gemiddelden. in de verantwoording zijn de achterliggende berekeningen en

aannames met betrekking tot koopkrachtbinding, -toevloeiing en benodigde omzet

per M2 opgenomen. Per branche is hieronder een indicatie van de gerealiseerde om-

zet per M2 VVO gegeven, met de belangrijkste uitgangspunten voor de berekening.

Tabel 2.9: Indicatie economisch functioneren van de PDV-branches in Heimond

Huidig functioneren

Woninginrichting . De consument uit Heimond is iets ondergemiddeld op het eigen aanbod geo-

riënteerd. Door enkele zeer grote zaken redelijke koopkrachttoevloeiing.

0 Omzet per M2 VVO voor hele branche bovengemiddeld (fl 3.000,- tegen ca.

2.600,-),

Keukens- en 0 De consument uit Heimond normaal op het aanbod georiënteerd. Aanbod is

sanitairzaken sterk. Iets ondergemiddelde koopkrachttoevloeiing.

0 Waarschijnlijk hoge omzet per M2 VVO (fl 6.700,- t.o.v. fl 5.400,-).

Doe-het- 0 Beperkt grootschalig aanbod (slechts twee bouwmarkten) waardoor de koop-

zelfaanbod krachtbinding iets ondergemiddeld is. Ook de koopkrachttoevloeiing is on-

dergemiddeld door sterk regionaal aanbod.

0 Bovengemiddelde omzet per M2 vvo (ca. fl 4.700,- t.o.v. fl 3.700 als norm).

Tuincentra 0 Door sterk regionaal aanbod is de koopkrachtbinding en -toevloeiing niet erg

hoog. Het draagvlak voor de twee tuincentra is echter groot genoeg.

0 Omzet per M2 vvo bovengemiddeld (fl 1.800,- t.o.v. fl 1.500,-).

Veel distributieve ruimte in de branches woninginrichting en doe-het-zelf

Met name in de branches woninginrichting en doe-het-zelf zijn de verschillen tussen

de behaalde omzet per M2 vvo en de (ingeschatte) gemiddelde omzet bij aanbidders

in de betreffende branche tamelijk groot. In de onderstaande tabel is weergegeven

welke de distributieve ruimte in de huidige situatie te berekenen is.

Hoofdstuk 2 13 BAO

Tabel 2.10: Huidig economisch functioneren PDV-branches, Heimond 2001

Woning- Keukensen Doe-het-zelf Tuincentra

Inrichting sanitair

Inwonertal 80.700 80.700 80.700 80.700

Besteding per hoofd 835,- 449,- 510,- 145,-

Bestedingspotentieel (in min) 67,4 36,2 41,2 11,7

Koopkrachtbinding 65% 65% 90% 75%

Gebonden bestedingen (in min) 43,8 23,6 37,0 fl 8,8

Koopkrachttoevloeiing 35% 30% 25% 30%

Toevloeiende omzet (in min) 23,6 10,0 12,4 3,7

Totale omzet (in min) 67,4 33,6 49,4 12,5

Totaal M2 VVO 22.020 5.000 10.420 7.100

Omzet per M2 VVO 3.050,- 6.700,- 4.700,- fl 1.800,-

Gemiddelde omzet in de sector 2.600,- 5.400,- 3.700,-- fl 1.500,-

Distributieve ruimte (in M2 VVO) 3.900 1.200 2.900 1.200

Gemiddelde omzet per M2 VVO voor bouwmarkten. Voor de hele sector is 3.400,- gemiddeld.

Bevolkingstoename en aanbodmutaties be@invloeden economisch functioneren

Door forse toename van de bevolking neemt in de nabije toekomst het bestedings-

potentieel ook sterk toe. De verschillende ontwikkelingen aan de aanbodzijde moe~

ten in acht worden genomen als het gaat om het inschatten van de uitbreidings-

ruimte in de toekomst. In het volgende overzicht is alleen nog rekening gehouden

met de stijging van het inwonertal.

Tabel 2.1 1: Toekomstig economisch functioneren PDV-branches, Heimond 2010

Woning- Keukensen Doe-het-zelf Tuincentra

Inrichting sanitair

Inwonertal 2015 93.700 93.700 93.700 93.700

Besteding per hoofd 835,- 449,- 510,- 145,-

Bestedingspotentieel (in min) 78,2 fl 42,0 47,8 13,6

Koopkrachtbinding 65% 65% 90% 75%

Gebonden bestedingen (in min) 50,8 fl 27,3 43,0 10,2

Koopkrachttoevloeiing 35% 30% 25% 30%

Toevloeiende omzet (in min) 27,4 11,7 14,4 fl 4,4

Totale omzet (in min) 78,2 39,0 57,3 14,6

Totaal M2 Wo 22.020 5.000 10.420 7.100

Omzet per M2 VVO 3.700,- 8.000,- 5.700,- 2.100,-

Gemiddelde omzet 2.600,- 5.400,- 3.700,-- 1.500,-

Distributieve ruimte (in M2 VVO) 8.200 2.200 5.100 2.600

Gemiddelde omzet per M2 vvo voor bouwmarkten. Voor de hele sector is 3.400,- gemiddeld.

BAO 14 Hoofdstuk 2

Plannen en initiatieven in de PDV-branches

Van invloed op het functioneren van het PDV-aanbod zijn natuurlijk ook de ontwik-

kelingen aan de aanbodzijde. in de onderstaande tabel is een overzicht weergege-

ven van de belangrijkste ontwikkelingen in de Heimond.

--Plannen en initiatieven Beoogde uitbreidingsruimte

Vier nieuwe winkelunits aan de Engelseweg in de nabijheid van 'Van 6.000 M2 bvo

Gemert'

Uitbreiding Van Gemert aan de zuidzijde (Engelseweg) 2.000 M2 bvo

Vestiging van Kwantum naast de Praxis 3.000 M2 bvo

Uitbreiding Praxis 1.000 M2 bvo

Tuincentrum in Brandevoort 3.000-5.000 M2 bvo

Naast de plannen en initiatieven in de tabel spelen verschillende partijen met ideeën

die nog niet hard zijn. De Greef zou eventueel kunnen verplaatsen naar de Engelse-

weg, waarbij de huidige locatie herontwikkeld kan worden in het kader van de cen-

trumontwikkeling van Stiphout. lntergamma heeft plannen voor een nieuwe

bouwmarkt op Hoogeind.

Het totaal aan harde plannen aan woninginrichting bedraagt ca. 1 1.000 M2 bvo (ca.

10.000 M2 vvo). Hiervan bestaat ca. 3.000 M2 VVO uit verplaatsingen (geen echte uit-

breiding aanbod). Een aanzienlijk deel van de rest bestaat verder uit vergroting van

bestaande zaken. Dat betekent een versterking van het aanbod, maar het effect in

de zin van meer keus is toch beperkt. Toch wordt een deel van de berekende uit-

breidingsruimte in de woninginrichtingsbranche met de gesignaleerde ontwikkelin-

gen al opgesoupeerd. Voor het tuinaanbod geldt hetzelfde. Een echt grote verdere

uitbreiding in deze branches moet zich "terugverdienen" door het realiseren van

hogere koopkrachtbinding en -toevloeiing. .

2.4 De PDV-locatie Engelseweg

De enige grotere concentratie van grootschalige zaken in de PDV-branches binnen

de gemeente Heimond bevindt zich aan de Engelseweg e.o. op het bedrijventerrein

Hoogeind. Vooral langs de noordzijde van de straat, tussen de Churchilliaan in het

westen en de Duizeldonksestraat in het oosten zijn diverse PDV-winkels aanwezig.

Deze strook en achterliggend gebied (tot aan het spoor) is in het huidige beleid

aangewezen als PDV-concentratiegebied'.

Behalve de op de kaart aangegeven PDV-winkels, zijn er, zowel aan de noord -als de

zuidkant nog enkele bedrijven die ook geheel of gedeeltelijk publieksgericht zijn.

3 Toegestaan is detailhandel in: auto's, boten, caravans en tenten, grove bouwmaterialen, brand- en

explosiegevaarlijke stoffen, keukens, badkamers en sanitair, bouwmarkten, tuincentra, meubels en

woninginrichting.

Hoofdstuk 2 1 5 BIAO

Het betreft bijvoorbeeld garages, benzinepomp, een groothandel, een thuiszorg-

winkel, bandenservice, een steenhouwerij, verkoop van trainers, etc. Aan de zuidzij-

de zijn echter voornamelijk productiebedrijven aanwezig. Dit geldt ook voor de

langs de Rooseneindsestraat gevestigde bedrijvigheid. Opvallend is dat zich langs

deze straat ook nog diverse kleinere woongebiedjes bevinden.

Winkelaanbod in de (potentiële) PDV-branches aan de Engelseweg e.o.

typ ---4-rmm

F

Legenda

Woninginrichting Eiektra

(D Keukens en sanitair Sport, speelgoed en kamperen

Doe-het-zelf (Brom)fietsen en auto-accessoires

Tuincentra

B@AO 16 Hoofdstuk 2

Een positief punt van de locatie is de centrale ligging in de stad, en de redelijke tot

goede bereikbaarheid vanuit de verschillende woongebieden. Een nadeel is dat het

westelijke deel van de Engelseweg onderdeel uitmaakt van de hoofdwegenstruc-

tuur, en als zodanig een belangrijke doorgaande unctie ee . Hetze e geldt voor

de Lage Dijk, waardoor deze weg een duidelijke barrière vormt tussen het oostelijke

en westelijke deel van de PDV-locatie. Mede omdat het oostelijke deel van de Engel-

minder breed profiel heeft dan het westelijke deel, heeft het eerst ge-

se weg een

noemde gebied ook een andere, meer besloten uitstraling.

in totaliteit heeft het gebied nog steeds meer het karakter van een bedrijventerrein

dan van een "winkelgebied". Dit wordt behalve door de aanwezigheid van de niet-

winkels, het functionele contrast tussen de noord- en zuidzijde en de verkeersf unctie

veroorzaakt door:

de sterke spreiding van het winkelaanbod;

de geringe clustering van de woninginrichtingszaken;

de aard van de bebouwing (sober, laag);

de overwegend matige tot slechte externe presentatie van de winkelpanden

(heel introvert);

de lage bouwdichtheid;

de verspringende rooilijn;

de veelal individuele op- en afritten naar de Engelseweg (ontbreken van een

paralleiweg) en eigen parkeergelegenheid (bij enkele winkels is overigens ook

weinig parkeergelegenheid).

Met de uitvoering van de winkelnieuwbouw bij Praxis en Van Gemert zal de winkel-

uitstraling van de betreffende delen van het gebied wel sterk verbeteren.

2.5 Externe factoren

2.5.1 Concurrentiepositie en ontwikkelingen daarin

in de regio oostelijk Brabant zijn diverse woonboulevards gesitueerd. De dichtstbij-

zijnde in Eindhoven (Ekkersrijt en De Kade) zijn al op enkele kilometers afstand te

vinden. De Kade is het dichtste bij, maar de concentratie heeft een duidelijk ander,

meer "doorsnee", profiel dan Ekkersrijt. Ekkersrijt is niet alleen groter, maar be-

schikt met lkea ook over een publiekstrekker van formaat. Deze zaak is recent nog

verdubbeld in oppervlakte. Daarnaast zijn er diverse meer gespecialiseerde en deels

ook hoogwaardige winkels aanwezig. De belangrijkste trekkers van De Kade zijn

behalve de veelvoorkomende bouwmarkten en woondiscounters goedkopere wo-

ninginrichtingszaken als Seats en Sofa's en Poppeliers.

Hoofdstuk 2 17 BIAO

Meubelboulevards en belangrijke aanbidders (PDV) in Oost-Brabant

Hëlmond

Legenda

0 Grote meubelboulevards'

e 'brancb

0 Belangrijke aanbi ders PDV, es

B1310 18 Hoofdstuk 2

Andere woonboulevards met een grote regionale trekkracht zijn gevestigd in Uden,

Venlo, Waalwijk, 's-Hertogenbosch, Nijmegen en Tilburg, terwijl in plaatsen als Oss

en Venray op korte termijn nieuwe woonboulevards van een aanzienlijke omvang

gerealiseerd worden. Met name de ontwikkeling in Venray (21.000 M2 vvo!).is voor

Heimond van belang vanwege de goede bereikbaar van de locatie vanuit het ooste-

lijke deel van het achterland van Heimond.

Op het kaartbeeld op pagina 18 is weergegeven waar deze woonboulevards gesitu-

eerd. Bovendien is aangegeven waar belangrijke aanbidders in de PDV-branches zijn

gevestigd in kleinere plaatsen rondom Heimond. Genoemd kunnen bijvoorbeeld

worden Goossens woninginrichting in Erp en Nuenen, lnterchalet in Horst, lntratuin

in Nuenen en het relatief sterke PDV-aanbod in Deurne, en Asten/Someren. Niet

onvermeld mag verder blijven dat ook België een geheel eigen trekkracht uitoefent

op de Zuid-oost Brabantse consument (bijvoorbeeld Heylen in Peer).

Geconcludeerd moet worden dat de concurrentie voor PDV-aanbod in Heimond he-

vig is, en op korte termijn ook nog verder zal toenemen.

2.6 Landelijke trends en ontwikkelingen

In de verantwoording zijn de landelijke trends en ontwikkelingen in vraag en aan-

bod uitgebreid beschreven. In deze paragraaf worden alleen de belangrijkste items

belicht.

2.6.1 Aanbod

Er is een clustering zichtbaar van diverse soorten voorzieningen en er ontstaan

nieuwe elementen die niet meer in de traditionele, hiërarchisch opgebouwde

verzorgingsstructuur passen, zoals PDV-clusters, GDV-locaties en nieuwe ver-

koopvormen bij 'traffic'-centers (benzinestations, ziekenhuizen, stations, etc.).

Clustering van perifere detailhandel is in vrijwel elke plaats zichtbaar, veelal in

de vorm van thematische concentratie (met name woninginrichting). Ook keu-

ken- en sanitairzaken vestigen zich in toenemende mate bij andere PDV-

aanbieders.

0 In de diverse PDV-branches heeft forse schaalvergroting plaatsgevonden en deze

tendens zet zich nog voort.

0 Als tegentrend van de schaalvergroting is er sprake van specialisatie en deels ook

schaalverkleining.

0 De omzetgroei en schaalvergroting (en wens tot perifere vestiging) doet zich

ook voor in andere branches zoals eiektralcomputers, sport/vrije tijdlspeelgoed

en rijwielen/ autoaccessoires.

Hoofdstuk 2 19 B'AO

¿ Steeds vaker worden winkelvoorzieningen gecombineerd met andere commerci-

ele (vermaak, horeca) en niet-commerciële voorzieningen. Dit kan de gebruiks-

en belevingswaarde van winkelgebieden (muitifunctionaliteit) verhogen. Ook op

PDV-clusters is steeds vaker sprake van f unctiemenging.

¿ In de grote steden worden nieuwe concepten ontwikkeld waarbij overdekte

woonmatis gecombineerd worden met andere grootschalige winkels (niet PDV)

enlof vermaakelementen (Rotterdam Alexandrium, Den Haag megastores, Am-

sterdam Zuid-Oost).

¿ Toenemende branche- en sectorvervaging, al dan niet door middel van samen-

werking tussen verschillende bedrijven. Dit enerzijds om meer directe omzet te

maken, maar anderzijds ook om bezoekers langer binnen te houden (en daar-

mee te verleiden tot meer bestedingen).

¿ Steeds sterker wordende alternatieve distributiekanalen. De distributieve sector

tast momenteel de commerciële mogelijkheden af van de nieuwe, interactieve

informatietechnologie en verkoopvormen zoals lnternet/E-commerce en Factory

Outiet Centers, traffic-centres. Dit zou dit voor een deel van het PDV-aanbod

(bouwmarkten) effecten kunnen hebben, maar vooralsnog zal de invloed heel

beperkt zijn.

¿ Toetreding van nieuwe buitenlandse formules op de Nederlandse markt zoals

bijvoorbeeld Mediamarkt (eiektra), Leroi Merlin (bouwmarkt) en Decathion

(sport). De PDV-bedrijven die zich reeds op de markt begeven hebben zijn, op

enkele uitzonderingen na (ikea), weinig succesvol (Marktkauf, Toys R Us, Wirichs,

Fly, Roller, Biumen Risse).

2.6.2 Vraag

¿ Consumenten vertonen op verschillende koopmomenten een ander gedrag.

¿ Sterker wordende individualisering leidt tot een kritischer opstelling (prijs- en

kwaliteitsbewust) en de wens tot meer keuzemogelijkheden.

¿ Groeiende interesse voor andere culturen én aandacht voor de eigen cultuur,

leefwereid en traditie.

¿ Verschuivingen in koopgedrag (tijd, plaats) door verruimde winkelopenstelling.

¿ Door de toename van de mobiliteit heeft de consument meer keuzemogelijkhe-

den, maar voor veel aankopen blijft afstand een zeer belangrijke factor in de

keuze van aankoopplaats.

¿ Veel consumenten hebben weinig vrije tijd (maar vaak wel veel geld te beste-

den): de tijd die ze hebben willen ze zo goed mogelijk besteden (quality time);

¿ Dit resulteert in een toenemende behoefte aan mogelijkheden om efficiënt te

winkelen bij de aanschaf van artikelen waar men weinig emotionele binding

mee heeft (zoals dagelijkse of wekelijkse, boodschappen, maar ook sommige

doe-het-zelf- of tuinaankopen).

¿ Maar ook: een sterker wordende gevoeligheid voor sfeer en kwaliteit, in de

winkels en wat betreft het gehele winkelgebied (voor winkelen én boodschap-

BIAO 20 Hoofdstuk 2

pen doen). De verblijfs- en belevingswaarde van een winkelcentrum worden zeer

belangrijk gevonden.

0 Grotere vraag naar nieuwe en vernieuwende ongebonden vrijetijdsvoorzienin-

gen door toenemende bestedingen buitenshuis aan vrije tijd en recreatie.

0 Het bezoek aan sterke perifere concentraties of winkels krijgt door de veelheid

aan voorzieningen in combinatie met een aangenaam verblijfsklimaat steeds

meer een 'recreatief' karakter.

Verandering in beleid

0 De centrale overheid trekt zich terug als het gaat om detailhandelsbeleid: voor

detailhandel geldt hetzelfde locatiebeleid als andere bedrijven, en het motto

daarbij is "een goede plek voor eik bedrijf".

0 Het nieuwe locatiebeleid is vooral gericht op een zodanige vestiging van bedrij-

ven en voorzieningen dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de verster-

king van de vitaliteit van de stedelijke netwerken, steden en dorpen.

0 Er zijn meerdere typen tocaties te onderscheiden; detailhandel kan zich in alle

drie de typen vestigen. Met name voor de centrummilieus is uitgesproken dat de

capaciteit en aantrekkelijkheid vergroot kan worden door actieve inzet op

hoogwaardige intensivering van ruimtegebruik en bereikbaarheid.

0 Gemeenten worden hiermee veel vrijer om zelf de ruimtevraag vanuit de detail-

handel en andere publieksgerichte sectoren te accommoderen, maar lokale ont-

wikkelingen moeten wel passen binnen een regionaal afgestemd geheel. De

provincies en kaderwetgebieden moeten toezien op de regionale afstemming.

2.7 Samenvatting en conclusies

In de volgende matrix zijn de sterke en zwakke kanten van het aanbod in de PDV-

branches in Heimond op een rij gezet.

Tabel 2.12: Sterkten en zwakten van aanbod in de PDV-branches

Sterke punten Zwakke punten

Redelijk compleet aanbod woninginrichting en doe- Weinig bovengemiddeld aanbod

het-zelf Veel aanbidders met matige e)cterne presentatie

Tuincentra: Kwalitatief redelijk tot goed aanbod en relatief weinig echt grootschalige zaken (zowel in

goede spreiding tuincentra woninginrichting, dhz als tuin)

Kwalitatief sterke keukenbranche sterke spreiding aanbod over de stad

Goed economisch functioneren aanbod lage concentratiegraad op PDV-clusters

Op lokale niveau bieden de volgende ontwikkelingen goede kansen om te komen

tot een versterking van het PDV-aanbod:

De sterke bevolkingsgroei (extra draagvlak voor winkelvoorzieningen).

Hoofdstuk 2 21 B@IAO

¿ De onder handen zijnde en geplande nieuwbouwprojecten op de PDV-locatie

Engelseweg.

¿ Onder voorbehoud: de plannen voor de verkeersstructuur.

¿ De plannen voor versterking van het hoofdwinkelcentrum (vooral indirect: ver-

betering van Heimonds imago als winkelstad).

Laatstgenoemde plannen kunnen ook een beperking inhouden van de ontwikke-

lingsmogelijkheden voor PDV in Heimond (strikte branchebeperkingen), maar echt

bedreigend zijn ze niet. De benodigde versterking kan immers in of aansluitend aan

het centrum plaatsvinden. De steeds verder voortschrijdende PDV-ontwikkelingen in

de omgeving vormen wel een regelrechte bedreiging, omdat zij de (potentiële) re-

giopositie van Heimond steeds verder inperken.

De verwachte verandering van het PDWGDV-beleid en de algemene trends en ont-

wikkelingen hebben eveneens implicaties voor Heimond. In onderstaande overzich-

ten zijn de mogelijke kansen en bedreigingen die hieruit voor PDV-ontwikkelingen

in Heimond voort kunnen komen of door PDV-ontwikkelingen kunnen worden ver-

oorzaakt, geformuleerd.

Kansen

¿ De schaalvergroting zet door. Vrijwel alle grootschalige formules zullen wellicht perifere locaties

gaan zoeken vanwege huisvestingslasten, nieuwbouwmogelijkheden, bereikbaarheid en omdat

men denkt autonoom klanten te kunnen trekken (vanwege omvang); de vraag naar ruimte voor pe-

rifere vestiging zal daarom ook in Heimond toenemen.

¿ Schaalvergroting draagt bij aan dynamiek in de detailhandel: ruimte voor nieuwe formules, variatie

in grootte aanbidders, thematisering. Meer keus voor de consument.

¿ Grootschalige zaken zoeken centrale locaties in verzorgingsgebieden en kunnen daardoor extra

Publiek naar Heimond trekken

¿ Niet alle schaalvergroting kan tegen acceptabele prijzen in of bij de Heimondse binnenstad. Een

uitweg vinden.

¿ Binnensteden ontwikkelen zich hoe dan ook van allround koopcentra naar "vermaakcentra" of

gespecialiseerde dan wel gethematiseerde (mode)centra;

¿ Deconcentratie resulteert in lagere huurprijzen in de binnenstad, waardoor zij weer aantrekkelijk

wordt voor nieuwe interessante zaken en formules.

¿ Perifeer aanbod zal nooit echt kunnen concurreren met de sfeer en gezelligheid in de binnenstad,.

en kan als zodanig een eigen functie binnen de structuur vervullen.

¿ Bestaande, maar vooral nieuwe PDV-ontwikkelingen (plannen, initiatieven) krijgen een veel bredere

branche-invulling dan beoogd. Dit gaat ten koste van de thematisering, maar Heimond krijgt zo

misschien wel de kans zich te onderscheiden van de concurrentie.

Hoofdstuk 2

BIAO 22

Bedreigingen

Heimond ondervindt veel concurrentie in de regio en dat beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden

voor PDV..

E-mail kan een negatieve invloed hebben op de omzet van grote, perifere aanbidders. De kans is

echter niet zo groot .

Door het locatiebeleid ontstaan wellicht concentraties van diverse grootschalige winkels op bepaal-

de plekken, die op termijn uit kunnen groeien tot complete winkelcentra, inclusief vermaakelemen-

ten. Dit kan bedreigend zijn voor de totale detailhandelsstructuur van Helmond.

0 Supermarkten willen megazaken realiseren op perifere locaties, waardoor de buurt- en wijkstruc-

tuur grote schade kan ondervinden, hetgeen consequenties heeft voor de leefbaarheid van vooral

stadswijken.

0 De allergrootste zaken zoeken, om hun marktgebied te beschermen, locaties tussen Heimond en

omliggende plaatsen. Daar ontstaan nieuwe clusters, los van de grote bevolkingsconcentraties.

0 De branchevervaging kan zeer grote vormen aannemen (bijvoorbeeld een supermarkt in een tuin-

centrum).

0 Ontwikkelaars zien hun kans en gaan initiatieven voor mails ontwikkelen.

0 Het gemeentelijke detailhandelsbeleid wordt een wapen in de concurrentiestrijd tussen steden,

hetgeen, als de provincie haar toebedeelde rol niet goed invult, uiteindelijk tot complete liberalisa-

tie leidt. In het buitenland komt men hiervan terug.

Vooralsnog kan de gemeente Heimond echter in belangrijke mate haar eigen keu-

zen ten aanzien van de na te streven detailhandelsstructuur en de het te voeren

beleid maken.

Hoofdstuk 2 23 BIAO

Hoofdstuk 2

B@AO 24

3. ONTWIKKELINGSKADER PDV HELMOND

3.1 Hoofddoeistellingen

Eerste hoofddoeistelling: breed scala detailhandel

Het beleid van de gemeente Heimond is gericht om het aanbieden van een voorzie-

ningenpakket behorend bij de stedelijkheid van een grote stad 4. De versterking van

het stadscentrum, met daarin het hoofdwinkelcentrum neemt daarbij een belangrij-

ke plaats in. De kernbegrippen daarbij zijn: compact, uitnodigend, levendig, gezel-

lig, kleinschalig, veelzijdig en optimaal bereikbaar. Dit laatste geldt niet alleen voor

de eigen inwoners, maar ook voor de inwoners van de regio. Een van de speerpun-

ten in het beleid is namelijk het versterken van de centrumpositie van Heimond.

Het hoofdwinkelcentrum vervult dus een heel belangrijke rol in het gemeentelijke

detailhandelsbeleid, maar er zijn meer soorten detailhandelsconcentraties in Hel-

mond, en die kunnen ieder op hun eigen wijze ook bijdragen aan de hoofddoeistel-

lingen van het beleid.

Het hoofduitgangspunt van het detailhandelsbeleid van Heimond kan als volgt wor-

den geformuleerd:

Het bieden van een zo breed mogelijk scala aan detailhandelsvoorzieningen

voor de eigen inwoners

Hiermee wordt niet alleen een zo goed mogelijke consumentenverzorging nage-

streefd, maar wordt ook een bijdrage geleverd aan de doelstelling (speerpunt 1) om

de economische structuur van de stad te versterken en de werkgelegenheid te laten

groeien. De economische groei vindt immers voor een belangrijk deel plaats in het

midden- en kleinbedrijf, en de arbeidsintensieve detailhandel biedt goede mogelijk-

heden om veel mensen aan het werkt te helpen. Bovendien zijn detailhandelsont-

wikkelingen uiteraard nauw verbonden met de ontwikkelingen in aanverwante

branches als horeca en consumentverzorgende dienstverlening.

De inwoners van Heimond en omgeving hebben ten aanzien van het winkelaanbod

een zeer gevarieerd wensen- en behoeftenpatroon: dé consument bestaat niet. Die

verschillen bestaan overigens niet alleen tussen personen en huishoudens, maar

doen zich bij een en dezelfde consument ook voor in de tijd: de ene keer wil men

In de Stadsvisie 2010 (april 1999) wordt hierbij uitgegaan van een stad met 100.000 tot 120.000

inwoners. Deze groei is deels het resultaat van de eigen nieuwbouw, en deels door gemeentelijke

herindelingen.

Hoofdstuk 3 25 BAO

bepaalde artikelen snel en efficiënt aan kunnen schaffen, een andere keer is het

winkelbezoek meer recreatief (kijken en vergelijken, advies vragen, dagje uit, etc.).

om goed op de zeer gedifferentieerde consumentenvraag in te kunnen spelen is

ook een gedifferentieerd aanbod nodig: de consument moet een zo groot mogelijke

keus geboden worden. De gewenste variatie kan tot uitdrukking komen in:

¿ de mate van specialisatie van de winkels en winkelgebieden;

¿ de schaal van de winkels en winkelgebieden (van groot tot klein, afgestemd op

de verzorgingsfunctie);

¿ de aanwezige winkelformules en andere functies;

¿ de ruimtelijke spreiding;

¿ de winkelomgeving.

Tweede hoofddoeistelling: versterken regio-positie

Om de inwoners een zo breed en gevarieerd mogelijk pakket aan winkels en aan-

verwante voorzieningen te bieden zal de gemeente de sector de mogelijkheid moe-

ten bieden zich, binnen randvoorwaarden, steeds te vernieuwen. Het consumenten-

gedrag is immers ook voortdurend aan verandering onderhevig, onder meer onder

invloed van de ontwikkelingen aan de aanbodzijde.

Eén van de belangrijkste ontwikkelingen aan de aanbodzijde waarin de vernieuwing

in de detailhandel zich manifesteert, is zoals hiervoor is aangegeven, de schaalver-

groting. Dit proces resulteert weer in een toenemende vraag naar perifere vestiging.

Door in te spelen op deze vraag vanuit de markt kan de dynamiek in de detailhandel

bevorderd worden.

De omvang van de keuzemogelijkheden wordt tevens beïnvloed door de mate

waarin de Heimondse winkels omzet van buiten de stad weten te trekken. Hoe gro-

ter de (boven) regionale aantrekkingskracht van het aanbod, hoe meer draagvlak er

is voor de voorzieningen. Een tweede hoofddoeistelling voor het beleid is daarom:

Het versterken van de regionaal-verzorgende functie van de detailhandel in

Helmond binnen de mogelijkheden'.

Het hoofdwinkelcentrum speelt hierbij zoals aangegeven een belangrijke rol, maar

vanwege de aard en de schaal van de aanbidders kan de perifere detailhandel even-

eens relatief veel omzet van buiten trekken en daarmee een belangrijke bijdrage

leveren aan deze hoofddoeistelling van het detailhandelsbeleid. De dynamiek in

vraag en aanbod dient beleidsmatig zo ingekaderd te worden dat de beoogde ver-

scheidenheid niet alleen tot uiting komt in de samenstelling van het aanbod, maar

ook in de ruimtelijke detailhandelsstructuur.

Algemeen uitgangspunt is dat Heimond en Eindhoven elkaar zo goed mogelijk aanvullen (compie-

mentariteitsbeginsel).

Hoofdstuk 3

B@AO 26

Derde hoofddoeistelling: winkelcentra met een eigen functie

De verschillende winkelcentra hebben ieder een eigen taak en rol binnen de verzor-

gingsstructuur, en de structuur is in totaliteit het sterkst als de centra elkaar zoveel

mogelijk aanvullen. Een goede positionering ten opzichte van elkaar is daarom van

wezenlijk belang. Er zijn diverse ontwikkelingen in vraag, aanbod en beleid gaande

die de vanouds gegroeide en deels geplande hiërarchie van winkelcentra onder druk

zetten.

Lag het verschil tussen de verschillende soorten winkelcentra voorheen met name in

het aantal winkels en de verhouding dagelijkselniet-dagelijkse artikelen (relatie met

beoogd verzorgingsgebied) en de ruimtelijke situering ten opzichte van elkaar, naar

de toekomst toe zullen ze zich veel nadrukkelijker ook op andere punten moeten

onderscheiden. Een belangrijke leidraad daarbij is het koopgedrag van de consu-

ment. In dit verband is met name het volgende onderscheid relevant:

0 recreatief winkelen;

0 doelgerichte aankopen doen;

0 boodschappen doen.

Bij recreatief winkelen staat kijken, vergelijken en verblijven voorop. Winkelen is

hierbij een vorm van vermaak. De sfeer en belevingswaarde van het winkelgebied

bepalen in belangrijke mate de attractiviteit van een winkelcentrum, en behalve de

winkels spelen de aanwezige andere functies en de kwaliteit van de openbare ruim-

te en de gebouwde omgeving hierbij een belangrijke rol. In de Heimondse situatie

zal met name het hoofdwinkelcentrum zich op dit type koopgedrag moeten richten

Het doelgericht aankopen doen heeft met name betrekking op het kopen van arti-

kelen voor direct gebruik (bijvoorbeeld klussen) enlof met een hoge aanschafprijs.

Het kopen of kijken en vergelijken gebeurt gericht, en is veel minder een recreatieve

bezigheid of tijdverdrijf. Volgens het Platform Detailhandel.nl gaat het in feite

vooral om alles met betrekking tot wonen, vervoer en outdoorrecreatie. PDV-

locaties kunnen goed tegemoet komen aan dit type koopgedrag.

Bij het boodschappen doen gaat het om de aanschaf van de dagelijks benodigde

artikelen zoals levensmiddelen, drogisterij-artikelen, bloemen/planten, huishoudtex-

tiel, etc., maar ook bepaalde vormen van dienstverlening zijn hier nauw mee ver-

want (post, bank, kapper, apotheek, bibliotheek, etc.). Voor de consument is het van

belang dat men dergelijke boodschappen snel en efficiënt kan doen. Afstand speelt

daarbij een belangrijke rol, en dus gaat het vooral (maar niet alleen) om de buurt-

en wijkcentra.

Bovenstaande wil niet zeggen dat er geen combinaties voorkomen: op recreatief

win e en geric te centra kunnen ook een belangrijke boodschappenfunctie hebben

(bijvoorbeeld supermarkt in hoofdwinkelcentrum), en centra voor doelgerichte aan-

Hoofdstuk 3 27 BI@AO

kopen een belangrijke recreatieve functie (bijvoorbeeld woonboulevards). Belangrijk

is echter dat centra zich in aard en voorkomen echt richten op een bepaald type

koopgedrag. De volgende hoofddoeistelling luidt daarom:

De verschillende (soorten) winkelcentra binnen Helmond dienen ieder een eigen

taak en functie binnen de totale structuur te hebben, waarbij met name de ver-

schillen in koopgedrag de positionering dienen te bepalen.

Vierde hoofddoeistelling: Niet conflicterend met beoogde ontwikkeling binnenstad

en buurt- en wijkcentra.

PDV-aanbod neemt vanwege de schaal, het verzorgingsbereik, en de specifieke ves-

tigingseisen van de winkels, een eigen plaats in die structuur, aanvullend op de an-

dere winkelconcentraties. Tegelijkertijd kan er ook een bedreiging uitgaan van peri-

fere detailhandelsontwikkelingen voor de bestaande reguliere winkelcentra.

Het waar mogelijk handhaven van winkelvoorzieningen op het gebied van de dage-

lijkse levensbehoeften dicht bij de mensen blijft een belangrijk uitgangspunt van het

Heimondse beleid, en daarmee ook het zoveel mogelijk instandhouden van de zorg-

vuldig opgebouwde structuur van buurt- en wijkcentra. Voor de situatie in Heimond

geldt bovendien dat veel kleinere aanbidders in PDV-branches in de wijken zijn ge-

vestigd. Deze zaken hebben net als de winkels in de dagelijkse artikelensector een

buurt- en wijkverzorgende functie. Bij meer grootschalige aanbod op een goed be-

reikbare locatie binnen Heimond is daarom een zekere verschraling van dit wijkaan-

bod niet uit te sluiten, Het is echter niet waarschijnlijk dat daarmee de essentie van

dergelijke centra, de buurt en wijkverzorging, aangetast wordt.

PDV-ontwikkelingen kunnen ook invloed hebben op het functioneren van hoofd-

winkelcentrum, zowel in positieve als in negatieve zin. Bij het eerste moet met name

gedacht worden aan combinatiebezoek. De PDV-aanbieders aan de Engelseweg zijn

echter wel op tamelijk grote afstand van het centrum gesitueerd, en worden boven-

dien ook heel gericht bezocht, dus erg veel mag hier niet van verwacht worden.

E>ctra concurrentie en verplaatsingen uit het centrum kunnen een negatief gevolg

zijn van PDV-ontwikkelingen. Vooral als meer branches dan momenteel het geval is,

perifeer kunnen gaan, zou er in Heimond sprake kunnen zijn van negatieve effecten

op het hoofdwinkelcentrum. Dit hangt echter wel weer af van de keuzes die ge-

maakt worden voor het centrum: welke branches ontwikkelen zich het best in het

centrum of de centrumrandzone, en welke het best elders. De gemeente Heimond is

hierover heel duidelijk: de versterking van het hoofdwinkelcentrum heeft prioriteit,

en grootschalig winkelaanbod in de niet-PDV-branches is nodig om de ze versteking

te bewerkstelligen.

Hoofdstuk 3

B@AO 28

Samenvattend kan gesteld worden dat een versterking van de PDV-aanbodstructuur

een belangrijke bijdrage kan leveren aan de geformuleerde hoofddoeistellingen

voor het Heimondse detailhandelsbeleid. Hierbij vormen de beide volgende beleids-

uitgangspunten echter wel randvoorwaarden:

0 versterken van de winkelfunctie van de binnenstad (als onderdeel van het totale

centrumvoorzieningenpakket);

0 waarborgen van een goed basispakket aan, op de buurt- en wijkverzorging ge-

richte winkels en aanverwante voorzieningen op acceptabele afstand van de

consumenten in de verschillende Heimondse woongebieden.

Dit resulteert in de volgende doelstelling:

0 De beoogde versterking van de perifere detailhandel mag niet conflicteren met

het gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van het hoofdwinkel-

centrum en de buurt- en wijkwinkelcentrum.

Vijfde hoofddoeistelling: continuïteit in PDV-beleid Heimond

De aanpassing van het Rijksbeleid met betrekking tot de perifere vestiging van de-

tailhandel, zoals in de 5' nota ruimtelijke ordening wordt verwoord, biedt de ge-

meente meer mogelijkheden om zelf om te gaan met het accommoderen van ruimte

voor detailhandel. Van een te ingrijpende verandering in het lokale beleid kan ech-

ter ook een bedreiging van uitgaan. Voor diverse bij de detailhandel betrokken par-

tijen is het van belang dat zij kunnen rekenen op een zekere continuïteit in het be-

leid. Investeringen, zowel door private partijen (in gebouwen) als door de overheid

(in infrastructuur) worden immers gedaan voor langere perioden. Als bijvoorbeeld in

het kader van het bevorderen van de dynamiek de perifere vestigingsmogelijkheden

in Heimond aanzienlijk groter worden, dan kan dat de reeds gedane en geplande

investeringen op de in het tot nu toe gevoerde beleid aangewezen locaties frustre-

ren. Dat zal uiteindelijke niet ten goede komen van de samenleving (meer versnip-

perd aanbod, meer verkeersbewegingen). De laatste hoofddoeistelling ui t aarom:

0 Het nieuwe Helmondse PDV-beleid dient voort te bouwen op het tot nu toe

gevoerde PDV-beleid.

3.2 Uitgangspunten PDV-ontwikkelingen in Heimond

Concentratie aanbod

Hoewel de omzet per M2 VVO van grootschalige zaken vaak lager ligt dan bij kleinere

zaken in dezelfde branche, is de totale benodigde omzet vaak heel groot. Grote

winkels hebben daarom dus ook een groot consumentendraagvlak nodig. Die beno-

digde omzet moet deels van buiten de stad komen, maar ook (een aanzienlijk deel

zelfs) uit de eigen stad. Men zoekt dus locaties die goede bereikbaar zijn vanuit zo-

Hoofdstuk 3 29 B@AO

wel de stad als de regio. Omdat dergelijke locaties overwegend schaars zijn, werkt

dit een clustering van PDV-zaken in de hand.

Bij clustering van aanbidders in de PDV-branches ontstaat echter ook een meer-

waarde voor de betreffende bedrijven. Men kan door een locatie in elkaars nabij-

heid profiteren van elkaars aantrekkingskracht op de consument. Dat kan direct in

de vorm van combinatiebezoek, zoals met name bij woninginrichtingzaken gebeurt',

maar ook indirect. Hierbij moet gedacht worden aan het bekend zijn met de aanwe-

zigheid van de betreffende aanbidders. Clustering resulteert dus in meer bezoekers,

en daarmee ook in meer draagvlak voor verbreding en verdieping van het totale

assortiment (in vergelijking met verspreid aanbod). Meer keus is positief voor de

consument, maar voor de consument is het aspect gemak ook een belangrijk voor-

deel. Men hoeft immers om te kijken en te vergelijken niet meer van de ene kant

naar de andere kant van de stad te rijden. Concentratie resulteert dus in een beper-

king van het aantal verkeersbewegingen, hetgeen vanuit milieu en verkeersveilig-

heidsoverwegingen eveneens een goede zaak is.

Verschillen per branche

Niet alle PDV-aanbieders hebben een even groot verzorgingsbereik. Kleinere

bouwmarkten of tuincentra hebben bijvoorbeeld vaak overwegend een wijk- of

stadsdeelverzorgende functie. Vanuit het oogpunt van consumentenverzorging kan

een evenwichtige spreiding van dergelijke zaken over de stad een goed beleidsuit-

gangspunt zijn. Met het toenemen van de gemiddelde omvang van bouwmarkten

en tuincentra, wordt het overigens wel steeds moeilijker om dit uitgangspunt te

handhaven: de grote, bekende zaken trekken immers klanten uit de gehele stad en

regio.

Dit laatste geldt overigens ook voor woninginrichtingzaken en zaken op het gebied

van keukens en sanitair. Zij hebben niet of nauwelijks een functie voor een bepaalde

wijk of stadsdeel, en een clustering op een geschikte locatie is voor deze branches

aan te bevelen. Sommige keuken- en sanitairzaken hebben echter een relatie met

een ambachtelijke bedrijf (keukenbouw, installatie). Dergelijke zaken zijn vaak

moeilijk inpasbaar op de sterk op de (winkelende) consument gerichte PDV-clusters.

Thematisering

Om gemeenschappelijk een zekere uniciteit te bewerkstelligen ontstaan geleidelijk

aan clusters van winkels in dezelfde branche, veelal als onderdeel van PDV-

concentraties, maar soms ook als afzonderlijke PDV-locatie (Tuinboulevard Heerlen,

Keukenboulevard Groningen, Bouwmarktencluster Tilburg). Een dergelijke speciali-

6 Omdat met de aanschaf van woninginrichtingsartikelen of een keuken vaak hoge bedragen ge-

moeid zijn, wil de consument zich goed oriënteren op de mogelijkheden, alvorens over te gaan tot

de aankoop. Men zal daarom vaak meerdere winkels bezoeken.

Hoofdstuk 3

BAO 30

satie kan in de Heimondse situatie bijdragen aan het versterken van het onderschei-

dend vermogen van het PDV-aanbod.

Ruimtelijke relatie PDV-hoofdwinkelcentrum

in diverse branches spelen de aanbidders door schaalvergroting in op de veranderin-

gen in het koopgedrag, met name de vraag naar meer keuzemogelijkheden, een

aantrekkelijk winkelklimaat en winkelgemak. Dit brengt een grote ruimtebehoefte

met zich mee. Niet alleen voor een goede presentatie van het uitdijende assorti-

ment, maar oo om te kunnen voldoen aan de toenemende parkeervraag. In veel

branches geldt: hoe groter de zaak, hoe meer de nadruk in het winkelbezoek ligt op

het recreatieve element. Dit heeft ook een bedrijfseconomische achtergrond. De

gemiddelde bestedingen per bezoekeenheid nemen toe met de lengte van de ver-

blijfsduur. Voor recreatief winkelbezoek is de consument ook vaker bereid een gro-

tere afstand te overbruggen, en dus is het aantal bezoekers van verder weg groter.

Door het feit dat (clusters van) grootschalige zaken relatief veel bezoekers van ver-

der weg trekken, dragen zij bij aan de versterking van de regionaal-verzorgende

functie van een stad. Daarvan kunnen ook andere zaken profiteren, maar de mate

van combinatiebezoek wordt sterk bepaald door de afstand tussen de (combinaties

van) aanbidders en de aantrekkelijkheid van het aanbod en winkelklimaat in het

hoofdwinkelcentrum. De versterking van Heimond-centrum verhoogt dus de kans op

combinatiebezoek. Om optimaal te profiteren van de trekkracht van grootschalige

winkels zou vestiging bij het hoofdwinkelcentrum het meest voor de hand liggen.

Dit is echter vaak geen reële optie omdat hier de fysieke ruimte ontbreekt dan wel

beter gebruikt kan worden. Bij de inpassing van PDV-concentraties in de ruimtelijke

structuur is de ruimtelijke relatie met het centrum echter wel een zeer belangrijk

punt van aandacht.

Handhaven branchebeperking

Het kiezen voor de inpassing van een groot deel van het grootschalige winkelaan-

bod in/bij de binnenstad heeft vooral gevolgen voor het te voeren beleid met be-

trekking tot de perifere detailhandelsvestigingen. De belangrijkste gevolgtrekking is

daarom dat een zekere branchebeperking voor locaties buiten de reguliere winkel-

centra noodzakelijk blijft.

De ruimtelijke motivatie hiervoor is dat (concentraties van) winkels op het gebied

van doelgericht aankopen aanvullend moeten zijn op het aanbod in de centra voor

ï recreatief winkelen. Wordt de branchebeperking geheel losgelaten, dan is de kans

groot dat PDV-clusters zich ontwikkelen tot reguliere (recreatieve) winkelcentra die

sterk gaan concurreren met het hoofdwinkelcentrum. Dit frustreert de ontwikke-

3 lingsmogelijkheden van de Heimondse binnenstad en per saldo zal dan de beoogde

kwaliteitsslag niet gemaakt kunnen worden.

Hoofdstuk 3 31 BIAO

Hoofdstuk 3

B@AO 32

4. VISIE OP PDV IN HELMOND

4.1 De uitgangssituatie

Op basis van de analyse in hoofdstuk twee kan de huidige PDV-structuur van Hel-

mond als volgt worden gekenschetst:

0 Een forse toename van draagvlak voor winkel- en aanverwante publieksgerichte

voorzieningen door toename van de bevolking (tot minimaal ca. 96.000 in 2015).

0 De koopkrachtbinding en -toevloeiing in Heimond zijn beperkt. De invloed van

sterk aanbod in de regio is goed te merken.

0 Heimond beschikt over en verhoudingsgewijs enigszins beperkt detailhandels-

aanbod. Het aanbod in de PDV-branches blijft in omvang iets achter bij het lan-

delijk gemiddelde.

0 De verdeling van het aanbod over de verschillende branches is wel vergelijkbaar

met de branchering in andere steden.

0 De spreiding van het PDV-aanbod in Heimond is zeer groot.

0 De Engelseweg is binnen de gemeente Heimond de enige locatie waar PDV-

aanbod (enigszins) geclusterd is gevestigd.

0 De presentatie van de verschillende aanbidders is vaak niet goed. Ook in markt-

segment is er weinig onderscheidend aanbod in Heimond gevestigd.

0 De winkels in de PDV-branches functioneren gemiddeld goed. Met name in de

branches woninginrichting en doe-het-zelf is veel distributieve ruimte reken-

kundig te onderbouwen.

0 De stedenbouwkundige en functionele structuur van de Engelseweg is verre van

optimaal en een herstructurering van het hele gebied is wenselijk.

Ook moet rekening worden gehouden met:

6 De gehele detailhandelsstructuur in Heimond en in het bijzonder Heimond-

centrum waarvoor plannen voor versterking in ontwikkeling zijn.

0 De groeiende vraag van de consument naar enerzijds gemak (snel en efficiënt

winkelen) en anderzijds comfort en vermaak (recreatief winkelen).

ijD Een waarschijnlijk aanhoudende maar bescheiden groei van de bestedingen in

de niet-dagelijkse artikelensector, met name in de PDV-branches.

De aanhoudende druk van ondernemerszijde in te kunnen (blijven) spelen op de

algemene trends en ontwikkelingen (modernisatie en schaalvergroting). Dit

geldt behalve voor de PDV-branches ook voor de branches eiektra, sport en rij-

wielen.

Het steeds meer zoeken naar perifere locaties door ondernemers in de (potenti-

eie) PDV-branches, omdat bijvoorbeeld goedkope huisvesting en goede autobe-

reikbaarheid voor deze ondernemers van groot belang zijn.

Hoofdstuk 4 33 BAO

Versterking PDV-aanbod nodig

Verwacht mag echter worden dat de vraag naar PDV-aanbod en daarmee PDV-

locaties zal toenemen (toename consumentenpotentieel én bestedingen!). Door

hierop in te spelen kan de verzorging van de eigen bevolking op peil blijven, waar-

door voorkomen wordt dat er (nog) meer koopkracht afvloeit naar de omringende ,j

aankoopplaatsen. Een gerichte versterking van het PDV-aanbod kan echter ook de

regiopositie van Heimond positief beïnvloeden. De mogelijkheden tot een verster-

king van die regiofunctie liggen, vanwege de concurrentiepositie, niet zozeer in de

reguliere PDV-branches (doe-het-zelf, woninginrichting, tuin), als wel in (aanvullen-

de) thematische ontwikkelingen. Hier wordt later op teruggekomen.

Concentratie PDV-aanbod

Voor de afzonderlijke PDV-branches moet gestreefd worden naar een spreiding en

mate van concentratie die past bij de aard, schaal en het mogelijke verzorgingsbe-

reik van de (combinaties van) aanbidders in die branches. Daarbij is voor winkels in

de branches wonen en keukens/sanitair een sterke clustering gewenst, terwijl dit

voor bouwmarkten en tuincentra minder noodzakelijk is. Dit neemt overigens niet

weg dat bouwmarkten en tuincentra een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan

het functioneren van een PDV-concentratie, en als zodanig is vestiging bij de andere

branches aan te bevelen.

4.2 Randvoorwaarden voor een PDV-concentratie in Heimond

Wil een zich als echte woonboulevard of woonthemacentrum presenterende PDV-

locatie goed functioneren dan moet er voldaan worden aan enkele ruimtelijke en

functionele randvoorwaarden, te weten:

Ruimtelijke randvoorwaarden

¿ Goede auto-bereikbaarheid vanuit het beoogde verzorgingsgebied, in concreto

Heimond en de regio Peelland.

¿ Ruime, goed onsloten, en helder ten opzichte van de bebouwing gesitueerde

parkeermogelijkheden'. Reservecapaciteit voor de topdagen is in dit verband

belangrijk te noemen. Ook moet rekening gehouden worden met parkeren voor

werknemers.

¿ Adequate bevoorradings- en expeditiemogelijkheden (niet conflicterend met de

bezoekersstromen).

¿ Een compacte en overzichtelijke ruimtelijke structuur (grotendeels aaneengeslo-

ten winkelaanbod). Frontpartijen en entrees van de winkels dienen zo gesitu-

eerd te zijn dat voor bezoekers een overzichtelijk geheel bestaat.

Bij de meeste woonboulevards ligt het aantal parkeerplaatsen op 2 tot 2,5 per 100 M2 bvo, maar er

zijn er die meer of minder parkeercapaciteit hebben.

Hoofdstuk 4

B'AO 34

0 Kwaliteit in architectonische vormgeving en een op de functie toegesneden in-

richting en aankleding van de openbare ruimte.

0 Een heldere ruimtelijke begrenzing (geen uitwaaiering van detailhandel in de

omgeving van de PDV-concentratie).

0 Een goede herkenbaarheid, bij voorkeur in het zicht.

4 Aansluitende ruimte voor eventuele toekomstige uitbreidingen.

Functionele randvoorwaarden

Om voldoende klanten te trekken zal een ali-round "woonthemacentrum" een

breed aanbod op het gebied van woninginrichting en aanverwante branches moe-

ten omvatten. Bovendien is een zekere "body" nodig, vooral op het gebied van wo-

ninginrichting. Juist de branche, en met name de meubelzaken, trekken immers

(ook) bezoekers van grotere afstand. Die bezoekers moeten voldoende keuzemoge-

lijkheden hebben, want het bezoek de moeite van het reizen over grotere afstand

niet waard. Qua "woon"invulling moet gedacht worden aan:

0 Enkele grootschalige algemene meubellgemengde zaken met een breed, maar

ondiep assortiment. Een evenwichtige verdeling over het lage, midden en mid-

den-plus segment is daarbij gewenst, evenals een volledigheid in "stijigroepen".

0 Enkele grotere specialisten met een smal maar diep assortiment. Te denken valt

aan aanbidders op het gebied rotan/manou, lederen meubelen, specifieke zit-

meubelen, baby/kinderkamermeubelen, Scandinavische meubelen, antieke meu-

belen, harde vloerbedekking, etc. Ook verlichting kan hier onder gerekend wor-

den.

0 Aanbod op het gebied van woningte>ctiell-stoffering. Het prijsvriendelijke seg-

ment wordt over het algemeen ingevuld door (Kwantum, Leen Bakker).

Gezocht moet worden naar een goed evenwicht tussen landelijke formules en loka-

Ie/ regionale formules. Gezien de omvang van het Heimondse marktgebied zullen de

landelijke ketens vooral het meer prijsvriendelijke marktsegment kunnen invullen.

Hun aanwezigheid is tevens van belang omdat zij door hun laagdrempeligheid en

intensieve consumentenbewerking relatief veel bezoekkers trekken. Het midden- en

hogere segment zal vooral ingevuld moeten worden door lokale en regionale on-

dernemers. Landelijke ketens op dit gebied hanteren toch vaak een consumenten-

draagvlak van 200.000 tot 400.000 inwoners, en zijn daarom vaak al in het nabije

Eindhoven gevestigd.

De ervaring leert dat vaak een beperkt aantal lokale of regionale zaken daadwerke-

lijk naar een woonthemacentrum verplaatst. De verwachtingen op dit gebied moe-

ten in Heimond dus ook niet te hoog gespannen zijn.

Voor de aanvulling op het woninginrichtingsaanbod komen binnen het thema wo-

nenldoe-het-zelf in aanmerking:

grotere bouwmarkten;

Hoofdstuk 4 35 B@AO

¿ enkele, bij voorkeur qua marktsegment waarop men zich richt elkaar aanvullen-

de keukenzaken;

¿ een specifieke tegellsanitairzaak (moderne badkamershowroom);

¿ een modern, grootschalig tuincentrum;

¿ een (dag)horecagelegenheid.

4.3 Een nieuwe PDV-locatie?

4.3.1 Alternatieven voor de Engelseweg

In het vigerende Heimondse PDV-beleid zijn naast de Engelseweg noordzijde nog

twee locaties aangewezen, namelijk de Deurneseweg/hoek Deltaweg en de Kanaal-

zone Noord. De eerstgenoemde locatie is te klein om een volwaardige PDV-

concentratie te herbergen, en de tweede valt onder de door BVR aangeven cen-

trumrandzone. Eventuele nieuwe bewinkeling hier zal een thematische aanvulling

moeten zijn op het hoofdwinkelcentrum, maar vooralsnog is gekozen voor woning-

bouw op deze plek. Daarmee vervalt ook deze locatie voor verdere PDV-

ontwikkeling.

In het beleid worden verder nog twee locaties als mogelijkheid genoemd':

¿ Een gedeelte van Bedrijventerrein Berenbroek (langs de A270 richting Eindho-

ven) als zoekgebied, waarbij locatie en invulling nadere overweging vergen.

¿ De oost-west-route Europaweg-Kasteeltraverse-Deurneseweg voor planmatig te

entameren hoogwaardige PDV-ontwikkelingen ter versterking van het steden-

bouwkundige beeld.

Ten aanzien van bewinkeling langs de hoofdverkeersas (buiten het centrumgebied)

kan gesteld worden dat clustering hierbij erg moeilijk zal zijn, en daarmee zal er

eerder bijgedragen worden aan versnippering van het aanbod dan aan concentratie.

Voorgesteld wordt daarom dit uit het beleid te schrappen. Slechts bij hoge uitzon-

dering zou, daar waar sprake is van een aantoonbare meerwaarde voor de detail-

handelsstructuur, nieuwvestiging toegestaan kunnen worden.

Vooral Berenbroek zou een alternatief voor de Engelseweg als plek voor een nieuw

te realiseren woonthemacentrum kunnen zijn. Het gebied heeft de volgende voor-

delen:

¿ goede bereikbaarheid via de centrale as en de Brandenvoortse Dreef vanuit

Heimond en via de A270 vanuit de richting Eindhoven/Nuenen/Geldrop;

¿ nabijheid nieuwe woongebieden (Brandenvoort);

¿ beschikbaarheid en mogelijkheid tot integrale, nieuwe ontwikkeling;

Noch door de gemeente, noch door andere bij de totstandkoming van deze rapportage betrokken

partijen zijn andere alternatieve locaties naar voren gebracht.

Hoofdstuk 4

B@AO 36

wellicht relatief hoogwaardige (bedrijfs)omgevingskwaliteit.

Negatieve aspecten zijn:

0 decentrale ligging binnen Heimond;

0 decentrale ligging ten opzichte van de regio Peelland;

0 concurrentie voor de Engelseweg.

Met name het laatste punt is van groot belang. Gezien de ambities voor het centrum

en de beperkingen die de concurrentie biedt, zijn de marktmogelijkheden om in

Heimond te komen tot meer grootschalige ontwikkelingen binnen het thema wo-

nenldoe-het-zelf beperkt. Anders gezegd: er is in Heimond slechts perspectief voor

één groter woonthemacentrum. Versnippering van het aanbod over twee locaties

levert twee onvolwaardige PDV-clusters op (beiden te weinig body om voldoende

trekkracht te genereren). Daarmee wordt niet bijgedragen aan de geformuleerde

doelstellingen.

In dit verband moet er er ook op gewezen worden dat een belangrijk deel van de

berekende marktruïmte momenteel al wordt ingevuld aan de Engelseweg. Niet al-

leen is dit een aanzienlijke impuls voor dit gebied, ook komt dit tot stand op basis

van het tot nu toe gevoerde beleid. Het aanwijzen van een tweede locatie zal de

investeringsbereidheid op de Engelseweg sterk verminderen, en daarmee wordt het

perspectief voor deze cluster niet alleen aangetast, ook wordt geen recht gedaan

aan de vijfde hoofddoeistelling.

In deze visie wordt er daarom voor gekozen de (reguliere) PDV-ontwikkelingen te

laten plaatsvinden aan de Engelseweg, zodat hier zich een compleet woonthema-

centrum kan ontwikkelen. Detailhandelsontwikkelingen op Berenbroek worden niet

op voorhand afgewezen, maar alleen als zij niet contraproductief zijn aan de ont-

wikkelingsmogelijkheden van enerzijds het hoofdwinkelcentrum en anderzijds de

PDV-locatie Engelseweg. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan een clustering op

termijn van grootschalige winkels binnen een thema dat niet of nauwelijks aanvul-

lend is aan het aanbod van het centrum en/of de Engelseweg, maar wel een toege-

voegde waarde heeft voor (de regiopositie van) Heimond.

4.3.2 PDV in Heimond Zuid-Oost

Een uitzondering op het concentratie-uitgangspunt kan gemaakt worden voor PDV-

aanbod met een wijk/stadsdeelverzorgend karakter zoals een bouwmarkt of een

tuincentrum. Heimond is een ruim opgezette stad, waarbij de woonwijken relatief

ver uit elkaar liggen stad is. in een dergelijke situatie is een evenwichtige spreiding

van het genoemde aanbod over de stad een optie. Hierbij wordt met name gedacht

over versterking van het aanbod aan de westkant van de stad, want aan de oostzijde

zijn reeds een tuincentrum en een grotere Boerenbond aanwezig, terwijl ook de

Hoofdstuk 4 37 BIAO

Engelseweg relatief dichtbij is. Verder vindt de groei van de bevolking de komende

jaren voornamelijk aan de zuid-oostzijde van de stad plaats.

Aangezien in de nabijheid van Brandevoort al een nieuw tuincentrum komt, spitst

de vraag zich toe op de bouwmarkten. Het voordeel van het toestaan van vestiging

van een bouwmarkt is dat de inwoners van de westelijke woonwijken op redelijke

afstand over een dergelijke zaak kunnen beschikken. Daar staan wel enkele nega-

tieve aspecten tegenover:

¿ Bouwmarkten kennen tegenwoordig een redelijk breed assortiment. Zij zijn

daarmee op onderdelen concurrerend voor de aanwezige danwel geplande

wijkwinkelcentra. De kans dat er zich een Hubo-achtige winkel in het nieuwe

winkelcentrum van Brandenvoort wordt hiredoor bijvoorbeeld een stuk kleiner.

¿ In Heimond West, Stiphout, t'Hout en ook Mierlo is reeds dhz-aanbod aanwe-

zig, zij het meer kleinschalig. Een nieuwe bouwmarkt in combinatie met het ver-

sterkte aanbod aan de Engelse weg is sterk concurrerend voor dit aanbod, en

een verschaling van het pakket aan wijkwinkels ligt dan op de loer.

Gezien de algemene trends in de branche en de te verwachten beperkte negatieve

effecten op de Heimondse detailhandelsstructuur wordt voorgesteld de vestiging

van een bouwmarkt in het westelijke deel van Heimond toe te staan. het licht van

de beoogde functie van de bouwmarkt mag de bouwmarkt echter niet te groot

worden (een uitgangspunt zou kunnen zijn maximaal 2.500 M2 bvo). Bovendien

heeft een verplaatsing van een reeds in de omgeving aanwezige doe-het-

zelfbreedpakketzaak de voorkeur.

4.4 Ontwikkelingsmogelijkheden Engelseweg

4.4.1 Mogelijke aanvullende (thematische) ontwikkelingen

Voor de Engelse weg wordt in eerste instantie ingezet op een verdere ontwikkeling

als woonthemacentrum. Door de nabijheid van Eindhoven en woonthemacentra of

PDV-clusters in omringende andere plaatsen zijn, zoals al eerder is aangegeven, de

ontwikkelingsmogelijkheden als themacentrum wonenldoe-het-zelf/tuin relatief

beperkt. Toevoeging van aanbod binnen andere thema's kan daarom het onder-

scheidende vermogen van de Engelseweg versterken. Enkele mogelijkheden passe-

ren hierna de revue

Eiektra

Op meerdere PDV-locaties in den lande zijn al verlichtingszaken en maar ook bruin-

en witgoed-zaken te vinden. Dit ligt ook wel voor de hand aangezien veel artikelen

in deze sfeer een volumineus karakter hebben (koelkasten, diepvriezers, wasmachi-

nes, tv's, computers, zonnebanken). Belangrijker is echter te constateren dat dit

B@AO 38 Hoofdstuk 4

soort artikelen onmiskenbaar deel uitmaken van het interieur, en daarmee een di-

recte relatie hebben met het thema wonen. Verlichting wordt ook al door zowel

bouwmarkten als woninginrichting verkocht. Geconstateerd is dat de betreffende

branche in Heimond momenteel in kwantitatieve zin niet echt ruim aanwezig zijn,

en dat de gemiddelde schaal van de zaken ook tamelijk klein is (voor een stad als

Heimond). Vooralsnog is er voor gekozen de versterking/schaalvergroting van deze

branche in of bij het centrum van Heimond te realiseren, maar op termijn kan wel-

licht de Engelseweg weer in beeld komen.

Outdoorsport- en recreatie

Hoewel kampeerartikelen niet specifiek in het beleid aangemerkt zijn als PDV-

aanbod, zijn de meer grootschalige gespecialiseerde zaken op dit gebied vrijwel

altijd perifeer gevestigd. De volumineuze aard van de artikelen verklaart dit, er is

uiteraard ook een sterk functioneel verband met de welgenoemde caravans. Door

clustering van dit type winkels en aanvulling met andere winkels binnen het thema

outdoorsport- en recreatie kan Heimond zich onderscheiden. Tot die andere zaken

kunnen gerekend worden specialisten op het gebied van:

0 ruitersport;

0 duiksport;

0 watersport;

0 wintersport;

0 motorsport;

0 rijwielen.

Een dergelijke invulling heeft enkele voordelen, zoals:

0 Er zijn momenteel weinig speciaalzaken op het terrein van kamperen en out-

doorsport, waardoor verwacht mag worden dat veel bezoekers van verder weg

getrokken kunnen worden.

0 De branche is momenteel niet sterk in Heimond aanwezig, en daarom zijn er

geen nadelige effecten op de verzorgingsstructuur.

0 Veel van dit soort zaken hebben een sterke autonome trekkracht, waardoor een

(gedeeltelijke) locatie op verdieping mogelijk minder problematisch is.

Als nadelen kunnen genoemd worden:

0 Er is geen thematische relatie met de overige winkels aan de Engelseweg.

0 Veel van deze zaken kennen een extensief ruimtegebruik en een lage omzet per

M2 VVO.

6 De omzet is sterk seizoensgebonden en dat zal men willen verminderen door

opname van allerlei andere artikelen in het assortiment.

0 In de praktijk verkopen dit soort zaken ook vaak sportartikelen en met name

sportkleding. Vooral dit laatste heeft een sterk modische component en derge-

Hoofdstuk 4 39 B@!AO

lijk aanbod past daarom bij voorkeur in de binnenstad. Ook meer kleinschalig

aanbod zou daar passen'.

Voor dit thema geldt eveneens dat er gekozen is voor het centrum, zodat een the-

matische ontwikkeling aan de Engelseweg voorlopig geen reele optie is. Hooguit

kan winkelaanbod in de sfeer van caravns/kamperen zich hier vestigen.

Het textielverleden

Het industriële verleden van Heimond als textielstad biedt aanknopingspunten voor

een thematische ontwikkeling. De afwezigheid van een historisch fabriekspand

maakt de locatie minder geschikt om te komen tot een meer op vermaak gerichte

invulling van het thema, en daarom wordt vooral gedacht aan de verkoop van tex-

tiel en garens. Een eventuele verplaatsing van stoffenhal De Greef vanuit Stiphout

naar de PDV-locatie biedt goede mogelijkheden om te komen tot een dergelijk clus-

ter. Centraal staat het materiaal, en niet de mode. Dat hoort in het centrum van

Heimond thuis. Maar bij het materiaal horen wel allerlei artikelen om het te verwer-

ken, en in die zin zouden aanverwante hobby-artikelen eveneens verkocht mogen

worden. Aansluiting bij het woningsinrichtingsaanbod (westelijke cluster) ligt het

meest voor de hand (relatie met woonte>ctiel).

Ook voor dit thema geldt weer dat een afweging gemaakt moet worden met de

centrumontwikkeling, te meer daar het onderwerp opgevoerd is als onderdeel van

het bredere thema "kleding".

Horeca

Een Horecavoorziening draagt in belangrijke mate bij aan het functioneren van een

woonthemacentrum, De bezoekduur wordt verlengd (ruimte voor consumenten om

even te overleggen of te rusten), maar de levendigheid van de cluster als geheel is er

mee gediend. Daarnaast kan een horeca-voorziening ook een functie hebben voor

de werknemers van de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven.

Conclusie

Binnen het Heimondse beleid heeft de versterking van de binnenstad als hoofdwin-

kelcentrum de hoogste prioriteit. De hiermee verbonden keuzes beperken de moge-

lijkheden om de PDV-concentratie via brancheverbreding een extra impuls te geven.

Dit houdt in dat de versterking binnen de reguliere PDV-branches voorlopig gezocht

moet worden.

op de woonboulevard in Assen is een paardensportzaak gevestigd, maar zowel de omvang van de

zaak als het gevoerde assortiment (voornamelijk kleinere artikelen) vormen geen argument voor een

perifere locatie.

Hoofdstuk 4

B!IAO 40

4.4.2 ontwikkelingsmogelijkheden als themacentrum wonenldoe-het-zelfltuin

Streven naar clustering

In paragraaf 2.4 is aangegeven wat momenteel de sterke en zwakke punten van de

Engelseweg als PDV-concentratie zijn. De eerder gememoreerde nieuwbouw bete-

kent een duidelijke verbetering ten opzichte van de huidige situatie omdat er aan

de noordzijde op korte termijn twee winkelclusters ontstaan die zich herkenbaar

presenteren richting Engelseweg. Het betreft:

0 de combinatie Praxis/Kwantum + Gamma in het oostelijke deel;

0 Van Gemert + nieuwbouwproject in het westelijke deel.

Qua functionele invulling verschillen beide clusters tamelijk sterk, en daarmee ook

wat betreft aard van het bezoek. De locatie Van Gemert e.o. ontwikkelt zich richting

woonboulevard", waardoor de nadruk in het bezoek vooral buiten de werkuren

zal vallen. Bouwmarkten worden veel frequenter bezocht, en de verkeersdruk zal

zich daardoor ook meer spreiden. Deze winkels passen daarom ook goed in het

meer verkeersluwe deel van Engelseweg. Een nadeel is wel dat de woninginrich-

tingscluster bij Van Gemer-t door-de-weeks nauwelijks profijt heeft van de "leven-

digheid" die bouwmarkten met zich meebrengen.

De ingezette ontwikkeling en het verschil in karakter en verkeersdruk tussen het

oostelijke en westelijke deel vormen de aanleiding om voor de beide delen een af-

zonderlijke ontwikkelingsrichting te kiezen: het bezoekersintensievere en meer lo-

kaal gerichte aanbod aan de oostzijde, en het bezoekerse>ctensievere en meer regio-

naal verzorgend aanbod aan de westzijde. Binnen het gebied Engelseweg wordt dus

gestreefd naar een zekere functionele thematisering. De beooogde ontwikkeling

van beide delen wordt hierna beschreven.

Cluster ten oosten van de Lage Dijk: doe-het-zelf, tuin, vervoer en caravans/ kampe-

ren centraal

Zowel bouwmarkten als tuincentra passen in het profiel van de oostkant van de

PDV-locatie. Hoewel bouwmarkten (en ook tuincentra) goed in elkaars nabijheid

kunnen functioneren, is de toegevoegde waarde van clustering toch tamelijk be-

perkt. De zaken worden overwegen heel gericht bezocht. Een vergroting/ moderni-

sernig van het aanwezige bouwmarktenaanbod is gewenst.

Voor tuincentra geldt dat zij weliswaar passen binnen het thema, maar omdat ze

ruimte-extensief zijn, is hun ruimteciaim eveneens relatief groot. Er zijn voorbeelden

van ruimte-intensieve tuincentra (intratuin Zwolle is gebouwd bovenop een half-

open parkeerdek), maar gevreesd moet worden dat de omstandigheden aan de En-

gelseweg (herstructurering, versnipperd eigendom, tamelijk kleine kavels) iets der-

gelijks niet mogelijk maken. Wellicht kan het tuinaanbod binnen de bouwmarkten

tot ontwikkeling komen (grootschalige bouwmarkten hebben tegenwoordig soms

Hoofdstuk 4 41 B@AO

PDV ontwikkelingsgebieden aan de Engelseweg

-7

Thema'W

1[: kil

kelingen

Geplande ontwik

'Doe-

iL

1--- - ----

- ---

legenda (huidig aanbod)

Woninginrichting

Doe-het-zelf

(Brom)fietsen en auto-accessoires

0 Overige (deels) publieksgerichte voorzieningen

een grote tuinafdeling). Ook een winkel als Kwantum kent overigens een tamelijk

uitbreid aanbod aan (dood) tuinmateriaal. Gespecialiseerde aanbidders op het ge-

beid van tuinmeubelen (bv. Blokker of Roobol) passen verder eveneens binnen het

profiel.

Een derde thema voor dit gebied kan "vervoer" zijn. Het betreft automaterialenza-

ken, motorzaken, verkoop van aanhangers, etc. Op termijn, als de ontwikkelings-

richting voor het hoofdwinkelcentrum centrum geheel uitgekristalliseerd is, kan het

thema verbreed worden met bijvoorbeeld een mega-fietsenzaak.

Om te komen tot een verdere ontwikkeling van het westelijke gedeelte als echt pu-

blieksgericht winkelgebied wordt voorgesteld hier ook winkelaanbod in de sfeer

van kamperen (caravans, kamperen) te concentreren.

Cluster ten westen van de Lage Dijk: Woninginrichting en keukens centraal

Met name het woninginrichtingsaanbod op de PDV-locatie wordt door de nieuw-

bouw aanzienlijk uitgebreid. De vestiging van "laagdrempelige" en daarmee veel-

bezochte winkels als Leen Bakker, Kwantum en Beter Bed zal de trekkracht van het

gebied verhogen. Dit biedt op zich weer perspectieven voor een verdere uitbreiding

van het aanbod in de woonbranche. Wel is het zo dat het in alle drie gevallen om

verplaatsingen gaat, waardoor er van een echte toename van de keus voor de Hel-

mondse en regioconsument nauwelijks sprake is. Bovendien krijgt de totale locatie

door de vestiging van dit soort winkels wel enigszins een "budget-uitstraling".

Overigens is dit laatste niet per definitie negatief. Wel vervelend is dat juist goedko-

pere winkels kunnen unctioneren op een verhoudingsgewijs klein draagvlak. Daar-

om komen dit soort winkels in veel plaatsen voor, ook in de regio. Daarmee zijn ze

dus weinig onderscheidend. Aan de doelstelling versterking van de regionaal-

verzorgende functie van de concentratie dragen ze dan ook weinig bij. Dit klemt te

meer daar het overgrote deel van de nu aanwezige winkels zich al richt op het mid-

den enlof lage marktsegment. In dit verband is het toe te juichen dat er ook een zich

hoog in de markt positionerende merk als Leolux met een aparte winkel bij van Ge-

mert komt. Meer van dergelijke hoogwaardig enlof gespecialiseerd aanbod is echter

nodig om te kunnen spreken van een echte woonboulevard.

Heimond kent al een relatief sterk aanbod in de keukenbranche, maar dit aanbod is

wel sterk verspreid aanwezig. Concentratie aan de Engelseweg kan enerzijds de

uitstraling van het aanbod nog verder verbeteren, en anderzijds een impuls geven

aan de PDV-cluster. Aangezien het aankoopgedrag gelijkenis vertoont met meube-

len ligt aansluiting bij de westkant voor de hand.

Hoofdstuk 4 43 B@AO

Ambachtelijke en andere bedrijvigheid

Binnen de branches die vallen onder het hoofdthema van de PDV-cluster Engelse-

weg, ontwikkelen sommige ambachtelijke zaken zich steeds meer tot echte specialis-

tische aanbidders met een showroom. Genoemd kunnen worden die bedrijven die

zich richten op serres en schuifpuien, wandafwerking, glazen meubelen, meubelma-

kers, meubelstoffeerders, renovatie antieke meubelen, gespecialiseerde tegelhallen,

antieke bouwmaterialen, etc. Dergelijke bedrijven zouden zeer goed tot hun recht

kunnen komen in de directe omgeving van de grote aanbidders, en daar ook een

toegevoegde waarde voor hebben (verdieping thema). Dit geldt overigens ook voor

bijvoorbeeld verhuurbedrijven (al gevestigd!) en dienstverleners als hypotheekadvi-

seurs, binnenhuisarchitecten en verhuisbedrijven.

4.4.3 Ruimtelijk ontwikkeling cluster Engelseweg Oost

Voor de Engelseweg-oost geldt dat het recreatieve element in het winkelbezoek

veel minder belangrijk is dan bij de westelijke cluster. De winkels worden vrij sterk

gericht bezocht, en een aantrekkelijk verblijfsklimaat en sterke mate van concentra-

tie van de winkels zijn dan minder belangrijk.

In z'n algemeenheid kan gesteld worden dat de hier aanwezige winkels zich ook in

de toekomst in eerste instantie richting Engelseweg moeten blijven presenteren. De

weg kan hier een belangrijke integrerende factor zijn te meer daar voor veel bedrij-

ven "zicht' en presentatiemogelijkheden wel belangrijke vestigingseisen zijn.

Gezien de beoogde functionele ontwikkelingsrichting, het feit dat de Engelseweg

hier ook minder breed is en er ook sprake is van relatief weinig doorgaand verkeer,

wordt voorgesteld ook PDV-ontwikkelingen mogelijk te maken in het gebied ten

zuiden van de Engelseweg. Hierbij speelt mee dat de kans op een verdere ontwikke-

ling hier aanzienlijk groter geacht wordt dan in het noordelijke achtergebied

(Rooseneindsestraat). Hier kunnen is nu PDV mogelijk, maar dit gebied ligt meer uit

het zicht, ook ten opzichte van de aanwezige PDV~aanbieders, en bovendien beper-

ken recente ontwikkelingen de ontwikkelingsmogelijkheden.

Parkeren is een belangrijke structurerende factor, en uitbreiding van het aanbod

zou daarom in eerste instantie wel bij voorkeur aansluitend aan de bestaande clus-

ter Praxis-Kwantum-Gamma plaats moeten vinden (bij het centrale parkeerplein).

4.4.4 Ruimtelijke ontwikkeling cluster Engelseweg West

De aanwezigheid van de combinatie van Gemert/Leen Bakker/Beter Bed aan de

westzijde van het gebied vormt niet alleen een belangrijk uitgangspunt voor de

functionele ontwikkeling van het westelijke deel van het PDV-concentratie, maar

ook voor de ruimtelijke ontwikkeling. Door aansluiting bij deze zaken kan immers

Hoofdstuk 4

BIAO 44

ruimtelijke concentratie bereikt worden, een van de voorwaarden voor een goed

functionerend woonthemacentrum. Een aantal mogelijkheden wordt hieronder

uitgewerkt.

Ehad-terrein

Het feit dat de locatie aan de westkant van de Churchilliaan (EHAD-complex) in één

hand is, maakt dat hier op kortere termijn nieuwbouw gerealiseerd zou kunnen

worden. De ontwikkeling van deze locatie kent echter wel enkele nadelen:

$ De aanwezigheid van de ter plekke heel brede Churchilliaan. Weliswaar zal het

gedeelte ten noorden van de Engelseweg misschien een verminderde verkeers-

functie krijgen, maar ook dan blijft de weg waarschijnlijk nog een barrière (krui-

sing blijft). Een directe aansluiting bij het complex van Van Gemert lijkt in ieder

geval lastig.

0 De woonboulevard wordt naar het westen getrokken, hetgeen de kans op up-

grading van het middengedeelte verkleint.

0 De locatie is geschikt voor invulling met diverse andere functies, mede vanwege

de nabijheid van het station.

Gezien de beperkte marktruimte en de overwegend geringe verplaatsingsbereidheid

bij gevestigde lokale ondernemingen is het overigens nog maar de vraag of op kor-

tere termijn binnen het thema woninginrichting wel een groter nieuwbouwproject

haalbaar is. Een verdere ontwikkeling in westelijke richting wordt daarom afgewe-

zen.

Verdere ontwikkeling noordzijde Engelseweg

Bij deze variant wordt ingestoken op het verder uitbouwen tot woonthemacentrum

van het gedeelte ten noorden van de Engelseweg tussen de lage Dijk en Churchill-

laan. Door aan de noordzijde te blijven kunnen de nieuwe en bestaande parkeerfa-

ciliteiten ook gekoppeld worden, hetgeen positief is vanuit het oogpunt van par-

keergemak en verkeersveiligheid. De huidige versnipperde eigendomsstructuur

maakt het echter niet eenvoudig hier op kortere termijn een integrale, grootschali-

ge ontwikkeling van de grond te krijgen. Echter, vanuit distributief oogpunt zijn de

ontwikkelingsmogelijkheden ook weer niet van dien aard dat het hele gebied op

kortere termijn een goede invulling kan krijgen. Daarom wordt een meer geleidelij-

ke ontwikkeling op basis van een "masterplan" voorgesteld. Uitgangspunt bij deze

variant is een sterk geconcentreerde ontwikkeling, aansluitend aan de bestaande

cluster van woninginrichtingsbedrijven.

in het gebied tussen van Gemert/Kwantum/Beter Bed en het spoor zijn ruimtelijke

mogelijkheden om door herontwikkeling tot een aanzienlijke uitbreiding van win-

kelruimte plus bijbehorend parkeren te komen. De cluster omvat na realisatie van de

nieuwbouw straks ca. 14.000 M2 bvo.

Hoofdstuk 4 45 B@AO

PDV ontwikkelingsgebieden aan de Engelseweg, variant noordzijde

Thema

iQ r

7

Th

erna 'Doe-het-Z

PDV ontwikkelingsgebieden aan de Engelseweg, variant tweezijdig

Thema' ne

y

r

Thema 'Doe-het-zelf'

Legenda (huidig aanbod)

(0 Woninginrichting

Doe-het-zelf

(Brom)fietsen en auto-accessoires

0 Overige (deels) publieksgerichte voorzieningen

Op het achterliggende gebied kan zeker nog eens zoveel bedrijfsruimte gerealiseerd

worden. Daarbij moet bedacht worden dat juist woningsinrichtingszaken zich goed

op twee verdiepingen kunnen presenteren. In totaal omvat dit gedeelte van het

PDV-concentratiegebied omvat ca. 4,5 á 5,0 ha. Ter vergelijking: de eerste fase van

de woonboulevard Breda (25.000 M2 bvo) is op 3,1 ha. gerealiseerd, en de woon-

boulevard Barendrecht (17.300 M2 bvo) op 2,3 ha. De grote woonboulevard Heerlen

beslaat ca. 8 ha, maar omvat ook 41.000 m2 bvo, inclusief 2 bouwmarkten (geen

tweede verdieping).

Inzetten op het westelijke deel van de noordzijde van de Engelseweg kent enkele

voordelen zoals:

0 Maximaal inspelen op de algemene ontwikkelingen in vraag en aanbod (concen-

tratie).

0 Aansluiten bij het tot nu toe gevoerde PDV-beleid;

0 De druk op het middengedeelte van het PDV-concentratiegebied zal toenemen,

en kan hier ook upgrading plaatsvinden.

Ontwikkeling aan noord- en zuidzijde van de Engelseweg

In het huidige beleid is alleen de noordzijde van de Engelseweg als PDV-

concentratiegebied aangewezen. Een mogelijkheid is om net zoals bij de westelijke

cluster ook ten westen van de Lage Dijk de zuidkant van de Engelseweg open te

stellen voor PDV-ontwikkelingen. De motivatie hiervoor is dat daardoor de ruimte-

lijke ontwikkelingsmogelijkheden vergroot worden, waardoor geïnteresseerde par-

tijen zich eerder zullen vestigen. Een argument hiervoor is dat de ontwikkelingen

aan de noordzijde tot nu toe moeizaam van de grond komen. Hier kan overigens

tegen ingebracht worden dat juist het afgelopen jaar wel diverse

(ver)nieuwbouwprojecten aan de Noordzijde tot stand gekomen zijn.

Uitgangspunt bij dit scenario is dat de winkels zich dienen te presenteren richting

Engelseweg, en dat ook het parkeren hier ook geconcentreerd wordt. De weg zelf is

de integreerende factor. Om te voorkomen dat er te veel vestigingsmogelijkheden

ontstaan, wordt voorgesteld om het gedeelte van het noordelijke gebied tot het

spoor (Rooseneindsestraat e.o) een andere functionele invulling te geven. (net zoals

bij de westelijke cluster). Hier zal bestemmingsplanmatig een PDV meer nogelijk

moeten zijn.

In z'n algemeenheid ontstaat en helder beeld waarbij in beide onderscheiden delen

van het totale PDV-concentratiegebied aan beide zijden van de Engelseweg PDV-

ontwikkelingen mogelijk zijn. Gevreesd moet echter worden dat van een concentra-

tie binnen het PDV-gebied geen sprake zal zijn. De kans is zeer groot dat aan de

zuidkant een even versnipperde structuur ontstaat als aan de noordzijde. Er zijn

overigens in Nederland woonboulevards die deze kenmerken hebben en goed func-

tioneren, zoals Beverwijk en Waalwijk. Maar dit waren wel een van de eerste woon-

<:r r"%

Hoofdstuk 4 47 B @il

boulevards van Nederland en zij hebben daardoor een grote naamsbekendheid ge-

kregen. Bovendien zijn er enkele grote trekkers van naam gevestigd

Landelijk gaan de nieuwe woonboulevard-ontwikkelingen echter al jaren een heel

andere richting op: meer geconcentreerd, compacte bebouwing, herkenbaarheid en

een aantrekkelijk verblijfsklimaat. Dit laatste is bij een verspreide ontwikkeling niet

mogelijk. De Engelseweg is tussen Lage Dijk en Churchilliaan 650 meter lang is: con~

sumenten lopen dat niet (tenzij er sprake is van een echte winkelstraat). Gezien de

beperkte marktruimte is een integrale ontwikkeling op afzienbare termijn niet mo-

gelijk. Bovendien vormt de brede Engelseweg zelf een fysieke barriere, zeker zo-

lang de weg een doorgaande functie blijft houden. De interactie tussen de noord-

en zuidzijde zal daardoor beperkt blijven.

Conclusie

Vanuit de algemene randvoorwaarden voor de ontwikkeling van een moderne

woonboulevard zoals beschreven in par. 4.2 heeft de eerste variant (verdere ontwik-

keling noordzijde) de voorkeur Deze ontwikkelingsrichting vergt wel een actief be-

leid van de gemeente (zie volgende Hoofdstuk).

B@AO 48 Hoofdstuk 4

5. VERTALING NAAR BELEID

5.1 Inleiding

De verantwoordelijkheid voor invulling en uitvoering van het perifere detailhan-

delsbeleid (PDV-beleid) is in de loop der jaren nadrukkelijker gelegd bij gemeenten

en provincies. De uitwerking van wat al dan niet behoort tot het assortiment van de

genoemde branchegroepen valt bijvoorbeeld onder hun verantwoordelijkheid.

Vooruitlopend op de mogelijke wijzigingen in het Rijksbeleid" waarbij het begrip

perifere detailhandelsvestigingen' zou komen te vervallen, stellen wij voor om in

principe alle detailhandelsbranches in de beleidsregels te betrekken. Zo kan in de

toekomst ook gereageerd worden op mogelijke initiatieven die niet binnen de klas-

sieke PDV-branches vallen, zoals de thema's outdoor- en recreatie of eiektra (bruin-

en witgoed).

5.2 Beleidsopstelling: actief, passief of reactief?

De gemeente speelt een belangrijke rol in het bereiken van de doelen voor de de-

tailhandelsstructuur. Zij kan deze rol op verschillende manieren invullen. Haar op-

stelling kan actief, passief of reactief zijn. In dit laatste geval wordt de totstandko-

ming van de gewenste situatie vooral aan de vrije markt overgelaten.

De randvoorwaarden die aan de beleidsuitvoering ten grondslag liggen verschillen

per variant. Hieronder zijn deze beschreven.

Actief beleid

Een actieve opstelling van de gemeente houdt in dat zij realisering van haar beleids-

doelen door middel van regelgeving en het scheppen van aanvullende voorwaarden,

actief nastreeft. In Heimond zou dit betekenen:

9 Aanwijzen van één hoofd-PDV-cluster en beperken van de mogelijkheden elders.

* Een actieve benadering van de gemeente vraagt om begeleiding, financiële mid-

delen en mogelijk het bieden van alternatieve locatie of ondersteuning bij het

vinden hiervan. Er moet een realisatietraject opgestart worden dat de middelen,

mogelijkheden en verantwoordelijkheden duidelijk maakt.

* Wanneer de functie op een pand door bijvoorbeeld verplaatsing of bedrijfsbe-

eindiging verdwijnt, moet een herinvulling met detailhandel actief worden uitge-

sloten. Dit kan op verschillende manieren, hoofdstuk 4 gaat hier verder op in. Lo-

caties die hierdoor vrijkomen, moeten uiteraard een andere invulling krijgen. De-

ze invulling moet passen bij de aard van het gebied, bijvoorbeeld wonen, klein-

Hoofdstuk 5 49 BAO

schalige bedrijvigheid, recreatie en dergelijke. Dit moet per situatie beoordeeld

en vervolgens in passend beleid vertaald worden.

Passief beleid

Een passief detailhandelsbeleid richt zich vooral het scheppen van de voorwaarden

om verplaatsingen en andere gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

¿ Ook in dit geval moeten ontwikkelingslocaties in het beleid vastgelegd en vrij-

komende panden als gevolg van verplaatsingen een andere bestemming krijgen.

¿ De gemeente zal echter geen actief beleid voeren en ook niet door de inzet van

middelen (zoals begeleiding en financieel) verplaatsingen in gang zetten. Een

meer afwachtende houding dus.

¿ De realisatie van plannen is meer afhankelijk van initiatieven vanuit de markt. Zo

zal de concrete invulling van de ontwikkelingslocatie(s) voor PDV meer afhanke-

lijk zijn van initiatieven vanuit de markt (projectontwikkelaars e.d.). De gemeente

treedt alleen in de randvoorwaardenscheppende zin op. Verplaatsingen, een ver-

eiste om de clustering met zo beperkt mogelijke effecten te realiseren, zullen

moeilijker van de grond komen.

Reactief beleid: het initiatief overlaten aan de markt

In deze variant is de opstelling van de gemeente alleen reactief: er wordt slechts

gereageerd op aanvragen en planvoorstellen vanuit de markt. Dan wordt bezien in

hoeverre plannen passen binnen het huidige beleid en binnen de gewenste

structuur en worden aansluitend de benodigde acties ondernomen:

¿ Ontwikkelingen zullen los van elkaar plaatsvinden en van onderlinge afstemming

zal nauwelijks sprake zijn. Indien er geen gestuurde afstemming is in

bestemmingsplanregelingen (vraagt namelijk een actieve instelling) kunnen in

feite op allerlei locaties detailhandelsontwikkelingen plaats (blijven) vinden.

¿ Wanneer concentratiegebieden voor detailhandel niet beleidsmatig worden

gedefinieerd en vastgelegd, ontstaat er voor partijen onduidelijkheid.

Dit is voor de gewenste detailhandelsstructuur de minst optimale variant, omdat het

niet de gewenste versterking met zich meebrengt. Ook voor de bestaande

winkelconcentraties en de gewenste clustering, is het vrijlaten van

detailhandelsvestiging niet gewenst. De effecten zijn moeilijk in te schatten omdat

onbekend is hoe bestaande zaken zich ontwikkelen en waar nieuwe vestigingen

ruimtelijk hun beslag zullen krijgen. De reactie van de markt hierop is onzeker. De

kans is reëel dat zich ook bedrijven in de periferie vestigen, of dat bedrijven

oneigenlijk gebruik (blijven) maken van gronden en gebouwen en zodoende

concurreren met de detailhandel in de gewenste structuur (m.n. Engelseweg). Dit

heeft vanzelfsprekend negatieve consequenties voor het centrum en de

nagestreefde structuur.

B'AO 50 Hoofdstuk 5

Samenvatting beleidsopstellingen

De voor- en nadelen van de varianten zijn in het volgende overzicht kort samenge-

vat. Op basis van deze afweging kan de gemeente een keuze maken voor haar op-

stelling.

Tabel: Beleidsopstelling

Voordelen Nadelen

Actieve sturing . Op korte termijn concentratie PDV-aanbod . Verplaatsingen in gang zetten is een moei-

. Meer draagvlak vanuit de markt voor ont- zaam proces

wikkelingen (bij goede communicatie) . Hoge inzet gemeentelijke middelen (tijd en

. Sturen op duidelijke profilering per PDV-clus- geld)

ter mogelijk . Kans op afwachtende houding

. Versterkt de regionale aantrekkingskracht marktlondernemers

Passieve sturing * Op termijn concentratie PDV-aanbod . Realisatie en invulling clustering vooral

. Op termijn versterking regionale aantrek- afhankelijk van marktinitiatieven

kingskracht . Voortduren planologische knelpunten in de

. Minder inzet gemeentelijke middelen (tijd gemeente bij ongewenst gevestigde bedrij-

en geld) ven

. Potentiële verplaatsers worden niet gesti-

muleerd

Reactief (vrijlaten . Locatiekeuze voor ondernemer is groot - Kans op clustervorming is afhankelijk van

aan de markt) - Ondernemer heeft een ruime mogelijkheid marktinitiatieven

om zelf de afweging grondprijs - ligging - - Geen concentratie op korte termijn, met

ontsluiting - voorzieningen te maken bijkomende negatieve effecten (ruimtelijke

knelpunten blijven bestaan, meer verkeers-

beweging, geen herkenbaarheid voor con-

sument, geen profijt van clustering voor

ondernemers)

Ongewenste PDV-ontwikkelingen reëel:

ondernemers zullen wellicht op eigen initia-

tief clusters vormen op minder gewenste

locaties

Het aantal soiitairgelegen keuken/sanitair-

chtingzaken kan (afhankelijk

en woninginri

van bestaande regeling) toenemen

Deze solitair gelegen bedrijven zullen het in

de toekomst naar alle waarschijnlijkheid

moeilijker krijgen, hetgeen ongunstig is

voor de structuur en consument

Voorkeursopstelling

Om de gewenste winkelstructuur op een goede wijze en binnen een afzienbare

termijn te realiseren, zal deze moeten worden vastgelegd in beleid en door de ge-

meente op een actieve manier worden opgepakt. Bij een meer passief beleid zal de

werkelijke realisatie afhangen van projectontwikkelaars en andere marktpartijen.

Het vrijlaten aan de markt leidt vaak tot oncontroleerbare ontwikkelingen en is

Hoofdstuk 5 5 1 BAO

daarom niet gewenst. In het algemeen geniet een actieve opstelling van de gemeen-

te dan ook de voorkeur.

Het is aan de gemeente Heimond om de keuze te maken of men haar PDV-beleid

wel of niet, en zo ja in welke vorm, actief wil verwezenlijken. Een actieve sturing

vereist echter de inzet van gemeentelijke middelen zoals geld en begeleiding. In de

praktijk wordt daarom meestal voor een mengvorm gekozen. Bijvoorbeeld een ac-

tieve benadering voor ongewenste situaties en een meer passieve opstelling bij

makkelijker te realiseren ontwikkelingen of ontwikkelingen die passen in het ge-

meentelijke beleid en waar ook marktpartijen zich voor willen inzetten.

Activiteiten

Om versterking van het PDV-aanbod door middel van concentratie te realiseren

moet de gemeente naar onze mening onder meer de volgende activiteiten onder-

nemen:

¿ een keuze maken voor één hoofdlocatie;

¿ tegengaan van (ongewenste) ontwikkelingen buiten bestaande of geplande win-

kelconcentraties (bestemmingsplannen);

* het scheppen van randvoorwaarden voor verplaatsingen en het vastleggen van

het beleid in regelgeving (onder meer in bestemmingsplannen);

¿ realisatietraject 'PDV-clustering' vorm en inhoud geven, en vervolgens in gang

zetten. Onderdelen zijn onder andere een actieve benadering van PDV-

ondernemers die in aanmerking komen voor verplaatsing, communicatieloverleg,

vaststellen en omschrijven randvoorwaarden in te zetten middelen (begeleiding

en financiën);

¿ inpassingoverige-nietPDV-plannenlinitiatievenindegewenstestructuur.

In paragraaf 5.4 (instrumentarium) is in het kort aangegeven hoe een en ander in

plannen verankerd kan worden, waarbij dit zich tevens richt op de locatie aan de

Engelseweg. Eerst wordt echter het beleid nader geconcretiseerd in voorstellen.

5.3 Beleidsvoorstellen

PDV-branches

Gezien de prioriteit die aan de versterking van het Heimondse hoofdwinkelcentrum

binnen het Heimondse beleid is gegeven, wordt ten aanzien van PDV in Helmond

voorgesteld de in het vigerende beleid opgenomen branchebeperkingen te handha-

ven. Dat wil zeggen dat zich in principe alleen perifeer mag vestigen detailhandel in:

1. Auto's, boten, caravans, tenten;

2. Grove bouwmaterialen;

3. Brand- en explosiegevaariïjke stoffen;

4. Keukens, badkamers, sanitair;

Hoofdstuk 5

BIAO 52

5. Bouwmarkten;

6. Tuincentra;

7. De gehele woninginrichtingsbranche (meubels en woontextiel).

Voorgesteld wordt ook verlichting, parket en babywoonwinkels tot de woningin-

richtingsbranche te rekenen. Voor tuincentra geldt dat ook dierenbenodigdheden

en -voeding in het assortiment gevoerd mogen worden. Indien gekozen wordt voor

toevoeging van het thema textiel kunnen ook de branche stoffen en

wollhandwerken toegelaten worden.

Locatie Engelseweg

Zoals hiervoor 4.3 is aangegeven is ervoor gekozen om de (reguliere) PDV-

ontwikkelingen in principe te laten plaatsvinden aan de Engelseweg; een bundeling

van de meeste perifere detailhandel op één plaats dus. Gekozen is voor de locatie

aan de Engelseweg, onder meer vanwege de centrale ligging in de verzorgingsstruc-

tuur, de goede bereikbaarheid vanuit de stad en regio en de bestaande concentratie

(clustering) van perifere detailhandelsactiviteiten ter plekke. Hier zijn de randvoor-

waarden aanwezig om een compleet woonthemacentrum te ontwikkelen. Cluste-

ring heeft een grote meerwaarde voor de structuur van zowel de relevante branches

als van het gehele detailhandelsapparaat in de gemeente.

Voor een optimale ontwikkeling van de PDV-concentratie aan de Engelseweg wor-

den de volgende uitgangspunten gehanteerd:

0 In acht nemen van de algemene ruimtelijke en functionele randvoorwaarden.

0 Een restrictief beleid voor PDV elders in Heimond, tenzij deze niet concurrerend

is en nauwelijks aanvullend aan het aanbod van het centrum enlof de Engelse-

weg, maar wel een toegevoegde waarde heeft voor (de regiopositie van) Hel-

mond.

0 Streven naar de ontwikkeling van twee clusters, die in feite reeds is ingezet door

de huidige invulling:

- in het oostelijk deel het bezoekersintensievere en meer lokaal gerichte aan-

bod: doe-het-zelf, tuin, vervoer en kamperen (kenmerken: frequenter be-

zocht, maar verspreide verkeersdruk.

- In het westelijk deel het bezoekersextensieve en meer regionaal verzorgend

aanbod: woninginrichting en keukens/badkamers (kenmerken: bezoek meer

buiten de werktijden). Eventueel kunnen hier ook stoffen/wol toegelaten

worden (thema textiel).

Vestigingluitbreiding van binnen de thea's passende detailhandel is in het ge-

deelte van de Engelseweg tussen Lage Dijk en Duizeldonksestraat mogelijk aan

zowel de noord- als zuidzijde van de weg. Voorgesteld wordt in dit gedeelte

geen PDV meer toe te staan langs de Rooseneindsestraat.

Hoofdstuk 5 53 B'AO

¿ De ruimtelijke vestigingsmogelijkheden in het andere gedeelte van het PDV-

concentratiegebied veranderen niet (noordzijde Engesieweg tot spoor), tenzij-

voor een andere ontwikkleingsrichting dan hier is aangegeven, gekozen wordt.

¿ Gezien het publieksgerichte karakter van het gebied worden niet toegelaten

worden brand- en explosie-gevaarlijke stoffen.

Voor vestiging of uitbreiding van detailhandel passend binnen de omschreven the-

ma's van de clusters is geen nadere onderbouwing nodig, voor andere initiatieven

wel.

Overige locaties voor PDV-ontwikkelingen

Het kiezen voor een sterke mate van concentratie aan de Engelseweg heeft conse-

quenties voor het PDV elders in Heimond.

Brandevoort

Voorgesteld wordt op het bedrijventerrein Berenbroek hier alleen een bouwmarkt

toe te staan, onder restrictie dat de omvang beperkt blijft tot ca. 2.500 m2bvo. Deze

zaak en het reeds in brandevoort geplande tuincentrum krijgen een functie in de

verzorging van de inwoners van de westelijke woonwijken.

Deumeseweg-Hoek Deltaweg

Handhaven als PDV-locatie met functie voor de oostelijke woonwijken. Branchering

beperken tot bouwmarkten en tuincentra (5 en 6). Voor vestiging of estiging

Bedrijventerreinen Hoogeind-overig en De Weijer.

Het huidige beleid biedt vestigingsmogelijkheden aan diverse PDV-branches (1 tm

4). Dat kan een versnipperd aanbod tot gevolg hebben. Voorgesteld wordt daarom

om de mogelijkheden te beperken tot de categorie 2. Vanwege de aanwezigheid

van de woonboulevard blijft op De Weijer (of een gedeelte daarvan) de vestiging

van autobedrijven mogelijk.

Kanaafzone Noord.

Geen PDV meer toestaan.

Centrale oost-west-as

Geen PDV meer toestaan (buiten uiteraard het centrumgebied)

Hoofdstuk 5

B@AO 54

5.4 Juridisch instrumentarium

5.4.1 Inleiding

In deze rapportage zijn de beleidsregels voor de perifere detailhandel in Heimond

uitgewerkt. Met het concretiseren en vaststellen van het beleid alleen is men er niet.

Het heeft geen zelfstandige juridische status. Het vormt de basis voor de uitvoering

door de inzet van (andere) bestuurlijke instrumenten, zoals het bestemmingsplan.

De uitvoering kan actief zijn, of passief, dan wel gericht op activiteiten die men van-

uit de markt onderneemt (reactief) (zie hiervoor).

Nadat het beleid is opgesteld moet dit worden vastgelegd en uitgevoerd. Als dit niet

gebeurt, mist de gemeente een goede kans om het in het beleid opgenomen resul-

taat te erei en. Hiervoor staat het gemeentebestuur een aantal instrumenten ter

beschikking. Deze staan in deze paragraaf centraal.

5.4.2 Nut en noodzaak van regeling en handhaving

De eerste stap in de uitvoering is het vastleggen van het beleid in bindende regelin-

gen. Doet het gemeentebestuur dat niet, dan schiet vastiegging van het beleid zijn

doel voorbij; er gebeurt niets mee, niemand is eraan gebonden, hoogstens het ge-

meentebestuur zelf.

Alleen het vastleggen in bindende regels is niet voldoende. Na de regeling komt het

stadium van de uitvoering van de regeling. Onderdeel daarvan is de handhaving.

Het heeft geen enkele zin een regeling vast te stellen om vervolgens te constateren

dat niemand zich- er iets van aantrekt, terwijl men niet optreedt tegen overtreding.

Regeling veronderstelt handhaving. Anders verwordt het vastgestelde beleid tot een

papieren tijger. Burgers en bedrijven mogen van een gemeentebestuur verwachten

dat wanneer het een regeling vaststelt, het gemeentebestuur de regeling handhaaft

en wel op momenten dat dit nog kan; te lang achterover leunen en zien dat er een

illegale situatie bestaat, heeft tot gevolg dat handhaving niet meer mogelijk is en in

feite ophoudt illegaal te zijn. Wanneer het gemeentebestuur niet bereid is het vast-

gestelde beleid vast te leggen in bindende regelingen en deze vervolgens niet

handhaaft, had zij het beleid eigenlijk ook niet vast hoeven stellen. Dit alles moet

het gemeentebestuur zich te realiseren bij het vormgeven van het (perifeer) detail-

handelsbeleid.

De twee belangrijkste instrumenten om het beleid vast te leggen zijn:

* de overeenkomst (privaatrecht);

* het bestemmingsplan (publiekrecht).

Hoofdstuk 5 55 BAO

De overeenkomst is een instrument dat in de beginfase (bij de inrichting van een

gebied, en minder bij uitvoering of handhaving van het beleid) vergaande mogelijk-

heden biedt (wanneer de gemeente voor een actieve rol kiest, bijvoorbeeld via het

grondbeleid). Het bestemmingsplan kan vooral worden toegepast bij uitvoering en

handhaving van beleid. Het meest voor de hand liggende instrument om PDV-

beleid 'uit te voeren', is het bestemmingsplan. Omdat de looptijd van zon plan in

beginsel 10 jaar is, kan het gemeentebestuur in het bestemmingsplan alleen het

beleid voor de komende 1 0 jaar vastleggen.

Op de mogelijkheden van beide instrumenten, en daarbinnen met name het gebruik

van assortimentslijsten, wordt in de bijlage nader ingegaan.

5.4.3 Vertaling voor Heimond

Voor de juridische regeling kan onderscheid worden gemaakt in voorstellen die be-

trekking hebben op:

¿ de gehele gemeente Heimond;

¿ specifieke regels voor de locatie aan de Engelseweg.

Voor de gehele gemeente kan, voor de PDV-locatie(s), worden gedacht aan de vol-

gende uitgangspunten voor de regeling:

Vastleggen van de bestaande situatie waarbij niet in het beleid passende vestigin-

gen een afzonderlijke bestemming krijgen. Wel moeten de verschillende bedrijven

voldoende uitbreidingsmogelijkheden krijgen om economisch goed te kunnen (blij-

ven) functioneren. Als een bedrijf absoluut niet op die specifieke plek thuishoort of

als verplaatsing naar de Engelseweg gewenst is, moet worden beoordeeld of een

afsterfregeling moet worden gehanteerd. Daarmee zal de gemeente een andere

invulling moeten geven aan de te saneren locatie. Dit kan op twee manieren:

¿ het direct geven van een andere bestemming;

¿ het vastleggen van de bestaande functie met een wijzigingsb evoegdheid die in-

houdt dat wanneer de PDV ter plaatse haar activiteiten staakt, omzetting naar een

andere functie mogelijk is en PDV daar niet meer mag. Het laatste gebeurt in com-

binatie met het bestemmen van een nieuwe locatie voor PDV.

Voor de locatie aan de Engelsweg kan worden gedacht aan de volgende uitgangs-

punten voor de regeling:

¿ Vastleggen van de locatie aan de Engelseweg als PDV-concentratiegebied en aan-

geven van het gebied c.q. de gebieden waarvoor dat geldt. Voldoende directe mo-

gelijkheden voor de ontwikkeling van de twee aan te wijzen clusters.

¿ Binnen de locatie Engelseweg wordt onderscheid gemaakt in twee ontwikkelings-

richtingen (clusters), waarbij in het westelijk deel de nadruk dient te liggen op de

woninginrichtingsbranche en in het oostelijk deel op Doe-het-zelf enlof tuin. Daar-

bij kan eventueel gebruik worden gemaakt van assortimentslijsten. Niet relevant is

daar de hoeveelheid vestigingen - dat regelt de markt - maar eerder de maximum

BIAO 56 Hoofdstuk 5

brutovioeroppervlakte die daar mogelijk is. Het bestemmingsplan legt de maximale

oppervlakte vast. Afwijkende vestigingen worden apart bestemd of apart aange-

geven.

* Binnen het concentratiegebied: een positieve bestemming voor de bestaande

(perifere) detailhandelsbedrijven, die specifiek zijn aangegeven,

0 Buiten het concentratiegebied: een positieve bestemming voor de bestaande

(perifere) detailhandelsbedrijven (specifiek aangeven). Geen mogelijkheid om

een andere branche te voeren.

* In principe een positieve bestemming van bestaande (legale en gelegaliseerde)

detailhandel.

* Rekening houden met de mogelijkheid om binnen het PDV-kader een andere

branche te voeren (via vrijstelling). Nieuwvestiging van de overige PDV-branches

binnen de twee clusters is alleen mogelijk na vrijstelling. Aangesloten wordt op

hetgeen in de visie is verwoord (paragrafen 4.4.1 tot en met 4.4.3). Bij het verie-

nen van vrijstelling rekening houden met de volgende aspecten:

- voldoende parkeerruimte op eigen terrein of in de directe omgeving.

- geen concurrentie voor Heimond centrum en/of de regio:

- de ruimtelijk-functionele structuur van het terrein. De toekomstige ruimte-

lijk-functionele opbouw van het bedrijventerrein, met de twee clusters langs

de Engelsweg, is een goede basis voor het beleid.

- de bereikbaarheid:

- de presentatie.

cr r',

Hoofdstuk 5 57 B'@il %-i

Verantwoording

VERANTWOORD

Trends in de PDV-branches

Tabel 1: Trends en ontwikkelingen PDV-branches excl. ABC-goederen'o

Doe-het-zelf

0 Consument geeft meer geld uit aan de woning en richt zich daarbij steeds meer op bouwmarkten.

0 Afgelopen jaren snel groeiende markt; voor komende jaren: gematigde groei.

0 Schaalvergroting (4.0001 5.000 M2 VVO is al normaal voor nieuwe zaken; megabouwmarkten zitten

rond 10.000 M2 VVO)@

0 De grens aan de schaalvergroting bij de grootste bouwmarkten is waarschijnlijk bereikt (ca. 10.000

M2 VVO).

0 Concentratie bij enkele grote, landelijk werkende concerns (Praxis/ Formido, Gamma/ Karwei,

Fixet), die samen een zeer groot marktaandeel bezitten

0 Clustering van verschillende bouwmarkten kan problemen opleveren i.v.m. vele fusies.

0 Er worden nauwelijks nieuwe vestigingen geopend die slechts opereren op wijk/ buurtniveau.

0 Bouwmarkten kunnen solitair functioneren, maar zijn vaak geclusterd met andere PDV-aanbieders.

Op geschikte locaties kunnen meerdere bouwmarkten goed naast elkaar functioneren

0 Toenemende interesse en druk van zeer grootschalige bedrijven, waarbij bouwmarkt en tuincen-

trum gecombineerd worden onder één dak; Hornbach (Zaandam, Kerkrade en Tilburg) en Leroi

Merlin.

0 Interesse van buitenlandse (o.a. Franse en Duitse) bedrijven, maar tot nu toe weinig succesvol

(Marktkauf, Wirichs, Bauhaus).

0 Schaalvergroting gaat gepaard met verbreding en verdieping van het assortiment (keukens, bad-

kamers en tuin" verlichting, auto- en f ietsaccessoires, huishoudelijke artikelen en woninginrichting)

en leidt tot branchevervaging.

0 Antieke bouwmaterialen worden steeds populairder.

0 Opkomst zeer specialistische dhz-aanbieders (sierpleister, lambrisering, deuren).

0 Schaalvergroting bij specialisten kan belangrijker worden.

'O Detailhandel in auto's, boten en caravans.

Verantwoording BAO

Keukenslsanitair

¿ Sterk gegroeide markt (veel nieuwbouw en vervangingsvraag).

¿ Verdere schaalvergroting, consument wil meer modellen zien dus showrooms moeten groter (Ver-

kerk heeft Horn keukens overgenomen, Mooiman keukens).

¿ Groei van het aantal verkooppunten in woonwarenhuizen (ikea), eiektrazaken en bouwmarkten.

e Shop in shop. (Siematic keukens heeft een eigen hoek binnen Piet Klerkx).

¿ Enkele megazaken (bijvoorbeeld Mandemakers).

¿ Opkomst nieuwe ketens (Bad & Body) en concentratie bij enkele concerns.

¿ Vaak gevestigd in aanloopstraten en op bedrijventerreinen.

¿ Steeds meer aansluiting zoekend bij bestaande perifere concentraties.

Clustering en ontwikkeling naar de 'keukenboulevards' (Groningen geplande keukenboulevard,

Kaatsheuvel spontane clustering grootschalige keukenaanbieders).

In de toekomst meer vraag naar aanbod in modules en keukens op maat.

Woninginrichting

¿ Trek naar de periferie; vaak op woonboulevard oftewel clustering. Woonboulevards zijn recreatie-

ve trekkers geworden (Woonmail Alexandrium (Rotterdam), Ekkersrijt (Eindhoven), Novium (Nij-

megen), etc.).

¿ Upgrading van het aanbod, meer winkels in kwalitatief hoogwaardig segment.

¿ Gemiddeld bescheiden groei van de markt (zeer sterk wisselend).

¿ Kleinschalige winkels in centra, in toenemende mate gespecialiseerd hoogwaardig.

¿ Opkomst woonwarenhuizen, winkels met breder assortiment (ikea, Piet Klerkx woonexpress). lkea

vernieuwt het aanbod met megastores.

¿ Steeds grotere mix van oorspronkelijk Nederlandse en buitenlandse bedrijven.

¿ Consument koopt losse meubelen om zelf mee te combineren, meeneemmeubelen zijn populair.

¿ Harde vloerbedekking wint terrein.

¿ In de toekomst meer behoefte aan aangepaste meubelen (ouderen).Verdichting netwerk van

filiaalbedrijven. Gaan ook de kleinere verzorgingsgebieden bedienen (o.a. Leen Bakker, Kwantum

en lkea).

¿ Komst woon f actory outiet centers (Zaandam).

¿ Specialisatie in koloniale en oosterse meubelen.

Verantwoording

B@AO 2

Tuincentra

0 Tuinbenodigdheden groeimarkt doordat tuinieren sterk in de mode is (veel aandacht voor tuinie-

ren op tv) en veel nieuwbouwhuizen met tuin.

0 Toenemende schaalvergroting; helft tuincentra heeft verkoopruimte van meer dan 3.500 mz;

nieuwe bedrijven hebben een overdekte verkoopruimte van 7.000-10.000 M2 (bijv. lntratuin en

Overvecht).

0 Assortiment- en brancheverbreding; o.a. dierenvoeding (soms shop in shop zoals Dino in tuincen-

trum Overvecht Breda), cadeauartikelen, woonaccessoires, kerstmarkt.

0 Recreatieve elementen zoals horeca, kinderopvang en speelhoeken worden steeds meer toege-

voegd.

0 Tuincentra zoeken steeds vaker aansluiting bij bestaande perifere locaties (Zwolle: tuincentrum op

bedrijventerrein; tuincentrum op verdieping met parkeren eronder).

0 Groeiende concurrentie van buiten de branche, met name bouwmarkten en kwekerijen.

0 Toenemende samenwerking en formuleontwikkeling: Covatuin (o.a. lntratuin en Europatuin),

Vesatuin (o.a. Groenrijk) en Groenblok (o.a. Overvecht) zijn de belangrijkste spelers op de markt.

0 Omzetting formule Boerenbond-plus in Landiord (meer tuin en dieren, -voeding en -benodigdhe-

den).

0 Specialisatie in opkomst (tuinmeubelzaken, vijverwinkels, modeltuinen en groenboulevards) al dan

niet in combinatie met tuincentra.

0 Komst gespecialiseerde clusters (tuinboulevards: tuincentrum met specialisten).

Verantwoording B@AO

Trends in de GDV-branches

Tabel 2: Trends en ontwikkelingen belangrijkste GDV-branches

Elektrakomputers

Aantal winkels in de branche is de afgelopen jaren redelijk gelijk gebleven. Wat marktaandeel

betreft is er een verschuiving richting grotere filiaalbedrijven en commerciële samenwerkingsver-

banden.

¿ In de elektrabranche zijn ruim 140 grootschalige winkels in de periferie actief (it's, Megapooi, Radio

Modern).

¿ Consument verwacht ruime winkels en de branche opent dan ook steeds meer filialen op locaties

waar 1.000 M2 of meer tot de mogelijkheden behoort.

¿ Komst zeer grootschalige winkels (Media Markt).

¿ Integratie van bruin-/ witgoed, grijsgoed, geluidsdragers, etc. onder één dak.

¿ Grootschalige geluidsdragerszaken (Virgin, Fame).

¿ Steeds meer huishoudens beschikken over een computer, enorme groeimarkt.

¿ Computerverkoop via de zakelijke markt zal verder toenemen.

¿ lnternet gaat steeds meer een bedreiging vormen voor de eiektrabranche. Steeds meer consumen-

ten kopen artikelen via het lnternet (Proxis, Bol). 9

¿ De verkoop van tv's, pc's en telecommunicatiemiddelen neemt steeds verder toe. Nieuwe produkten

(platte beeldbuis, Surround sound, DVD-speler, cd-recorder) zorgen voor verdere omzetgroei.

¿ Branchevervaging, ook verkoop CD-roms, DVD-spelietjes, etc.

Interesse in Nederlandse markt door buitenlandse eiektronicagiganten (Media Markt). Eerste vesti-

ging in Rotterdam, concrete plannen voor Amsterdam, Den Haag en Leeuwarden.

Veel overnames in de eiektronicawereid (vendex nam Modern Electronics over en gaat samen met

de Valkenberg-groep verder onder de naam Radio Modern, samenwerking Horn eiektra met Mega-

pool).

Sportl vrije tijdl speelgoed

¿ Vraag naar sport- en kampeerartikelen blijft toenemen, zij het in mindere mate dan de afgelopen

jaren.

¿ De belangrijkste aankoopkanalen zijn de speciaalzaken en grootwinkelbedrijven in kampeer- en

sportartikelen. Het marktaandeel van de grootwinkelbedrijven stijgt.

¿ Opkomst megastores met een zeer breed en compleet assortiment en een zeer groot verzorgings-

gebied. Veel fun en horeca. Voorbeelden zijn lntersport, Sports Worid, Beversport, Decathion en HB

Active Lif e.

¿ Opkomst image store: gericht op de trendsettende, merkgevoelige consument.

¿ Opkomst FOC: gericht op de merkgevoelige, prijsbewuste consument.

¿ Er komt meer aandacht voor het f unelement in de winkel (presentaties, oef enruimten).

¿ Interesse van buitenlandse bedrijven voor vestiging op de Nederlandse markt (Decathion).

¿ Sportzaken moeten kiezen tussen schaalvergroting en specialisatie.

¿ In sportzaken komt steeds meer modisch aanbod.

¿ Sport wordt lifestyle.

¿ De verkoop van speelgoed blijft toenemen. Naast de traditionele 'cadeaumomenten' (verjaardag,

sinterklaas, kerst) wordt steeds vaker tussen door speelgoed gekocht.

BAO 4 Verantwoording

0 De belangrijkste aankoopkanalen voor speelgoed zijn: speelgoedzaken, huishoudelijke artikelenza-

ken en warenhuizen.

0 Ca. 75% van het totaal aantal speelgoedwinkels behoort tot een grootwinkelbedrijf of is aangeslo-

ten bij een franchiseorganisatie.

0 Een aantal speelgoedaanbieders vestigt zich steeds vaker op perifere locaties (Toys 'R' Us).

0 De kleine speelgoedzaak staat onder druk.

Rijwielenl autoaccessoires

0 Na een terugslag in de rijwieldetailhandel in het begin van de jaren 90 is sinds 1997 weer sprake van

groei in de branche.

0 Schaalvergroting in de rijwielbranche zet verder door.

0 De f ietsspeciaalzaak is verreweg het belangrijkste aankoopkanaal voor de consument.

0 Steeds vaker vindt men grootschalige aanbidders op perifere locaties (Halfords, Profile Pro Supersto-

res, Bike+ Freedom on Wheels)

0 Koppeling verkoop van fietsen met thema vrije tijd en sport op perifere locaties (Bike & Hike).

0 Combinatie verkoop motoren en fietsen (Bike +).

0 Clustering van auto-onderdelenbedrijven (Carglass, Kwikfit, Banden/ uitlaatservice).

Ontwikkelingen toerisme en recreatie

De belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van het aanbod van vrijetijdsvoor-

zieningen zijn":

0 Commercialisering. Steeds meer particuliere initiatieven voor vermaaksvoorzie-

ningen verschijnen op de markt, zoals karten, skibanen, lasergames, sauna en

fitness. Het gaat hierbij meestal om commerciële elkweervoorzieningen.

0 Muitifunctionalisering. Voorzieningen worden voor meerdere functies gebruikt,

bijvoorbeeld podia die geschikt zijn voor congressen, evenementen en bedrijfs-

feesten.

0 Schaalvergroting. Opkomst van kapitaalkrachtige ondernemingen die groot-

schalige vrijetijdsvoorzieningen managen, zoals megabioscopen, partycentra en

factory outiet centers.

0 Thematisering. Opkomst van themabungalows, -cafés, -bijeenkomsten voor be-

paalde scènes en evenementen. Enerzijds geëxploiteerd met bepaalde formules

(bijvoorbeeld lerse pubs), anderzijds initiatieven die aanhaken bij de lokale cul-

tuur van een bepaalde stad.

0 Clustering en branchevervaging. Opkomst van een gevarieerd en geïntegreerd

aanbod van (vrijetijds)voorzieningen. Bijvoorbeeld combinaties van sport, horeca

en congres, combinaties van detailhandel en leisure of combinaties van kantoren

en leisure.

0 Professionalisering. Zowel bedrijven, culturele organisaties als gemeentelijke

diensten werken inmiddels steeds marktgerichter.

0 Kwaliteitsverbetering. Toename van renovatie en nieuwbouw van zeer uiteenlo-

pende vrijetijdsvoorzieningen.

BRO, 2001.

5 BAO

Verantwoording

Festivalisering. Opkomst van evenementen en festivals, verspreid over het gehele

jaar. Vaak ingezet door gemeenten als profileringsinstrument.

Ontwikkelingen in het aanbod van horeca

De belangrijkste ontwikkelingen in het aanbod van horeca zijn":

¿ Filialisering. Verdere ketenvorming in de horeca waarneembaar om schaalvoor-

delen te behalen.

¿ Branchevervaging. Steeds meer branchevreemde bedrijven die horeca en -facili~

teiten bieden. Veelal vinden de horeca-activiteiten plaats ter ondersteuning van

een andere (hoofd)activiteit en wordt daarom ook wel facilitaire horeca ge-

noemd.

¿ Branchevernieuwing. Als reactie op bovenstaande ontwikkeling biedt de horeca

steeds meer vormen van vermaak.

¿ Opkomst thema-horeca. Concepten van Grand-Café's, Engels en lerse pubs,

Down Under, Soup4You etc.

Ontwikkelingen vraagzijde vrijetijdsvoorzieningen

Voor het bezoek aan vrijetijdsvoorzieningen (inclusief horeca) zijn de volgende ont-

wikkelingen relevant":

Vervluchtiging van het vrijetijdsgedrag. Mensen hebben de behoefte steeds meer

activiteiten te combineren in minder tijd. y

(Muiti)sensorische belevenissen groeien in belang. Mensen zoeken naar unieke

ervaringen en willen steeds weer opnieuw worden verrast.

De waardering van vrijetijd als identiteitsverschaffer neemt toe, waardoor vrije-

tijdsgedrag belangrijker wordt voor het persoonlijk welbevinden.

De individualisering zet zich door, wat leidt tot een grotere behoefte aan variatie

in leisurevoorzieningen en een sterkere behoefte aan zelfontplooiing.

Het jeugdige als cultureel verschijnsel zal onder alle bevolkingsgroepen steeds

sterker worden. Leisurevoorzieningen die inspelen op het jeugdige en het lichaam

staan hierdoor sterk in de belangstelling.

De behoefte aan individuele pakketten van toeristisch-recreatieve activiteiten

stijgt. De consument wil eigen modules aan elkaar kunnen schakelen.

De sociale en regionale mobiliteit groeit: men verandert tegenwoordig gemakke-

lijker van baan en woning en is eerder bereid om relatief lange afstanden af te

leggen naar bijvoorbeeld een bijzondere vrijetijdsvoorziening (grotere actieradi-

us).

¿ Het aantal huishoudens stijgt en de gemiddelde omvang neemt af. De relatieve

achteruitgang van het traditionele gezin geeft ruimte aan nieuwe vormen van

groepsvorming, voortaan gebaseerd op gemeenschappelijke voorkeuren en smaak

en minder dan vroeger op grond van herkomst of familiebanden.

¿ De zelfbewuste Nederlander van vandaag de dag eist service en kwaliteit.

Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

13 SCP, 'Sociaal-cultureel rapport 2000' en BRO, 2001.

BAO 6 Verantwoording

De gemiddelde koopkracht blijft toenemen. Hiervan zal de vrijetijdssector relatief

fors profiteren. Tegelijkertijd ontstaat er steeds meer verschil in bestedingspoten~

tieel tussen hogere en lagere inkomensgroepen.

Aanbod naar subbranche

Tabel 3: PDV en potentieel PDV-aanbod Heimond in 2001, verdeeld naar subbranche

Hoofdbranche Subbranche Aantal winkels Aantal M2 VVO*

Woninginrichting rotan-&rietw 1 500

wonen 3 1.100

slaapkam/bed 6 1.900

keukens 6 3.800

meubelen 6 7.500

badkamers 5 1.200

parket 3 500

woninginr 7 6.800

woningtext 8 3.400

woondecorat 6 400

Totaal 51 27.000

Eiektra electronica 1 100

cd/caslvideo 5 600

bruin & wit 1 300

radio & tv 6 400

computer 3 200

huish onderd 1 100

witgoed 2 500

eiektra 6 1.900

verlichting 4 400

Totaal 29 4.400

Doe-het-zelf bouwmarkt 2 4.900

breedpakket 4 3.600

ijzerw&gereed 3 600

verf&behang 6 1.200

Totaal 15 10.300

Bloemen, planten, dibevo plant & dier 1 100

bloem/plant 19 1.200

dibevo 6 800

tuinart 1 200

tuincentrum 2 7.100

Totaal 29 9.400

Sport, kamperen, speelgoed sportschoen 1 100

buitensport 1 300

7 B'AO

Verantwoording

speelgoed 6 1.300

sportzaak 5 800

watersport 1 100

Totaal 14 2.600

(brom)fietsenenauto-accessoires rijwiel/auto 2 400

auto-access 2 500

rijwielen 8 1.200

Totaal 12 2.000

Totaal 150 55.700

Verkoopvloeroppervlakte per subbranche afgerond op honderdtallen.

Aanbod Engelseweg beoordeeld

in onderstaand overzicht zijn de eigenschappen van de verschillende aanbidders in

de PDV-branches, en voor de volledigheid ook het aanbod in de potentiële PDV-

@branches, weergegeven. In het overzicht is gebruik gemaakt van verschillende crite-

ria.

Het blijkt dat de meeste zaken aan de Engelseweg e.o. op dit moment nog wel een

aantal verbeterpunten hebben. Met name de presentatie is vaak onverzorgd, maar

ook de locatie en clustering van de winkels is sterk wisselend in kwaliteit.

Tabel 4: Beoordelingscriteria aanbidders Engelseweg e.o.

grootte- markt- Presen- Ontslui- pa r- locatie Mate

Zaaknaam klasse segment tatie ting keermo- van

pand gelijk- cluste-

heid ring

Logisch bed 500-1.000 p 0 +

Grando keukens 500-1.000 G 0 +

Profijt meubelen >1.000 p - + + + +

van Gemert meubelland >1.000 G 0 + + + +

Gemar parketvloeren* < 200 G - - 0 - +

Covotex tapijt 500-1.000 G - 0 + 0

Gamma >1.000 G 0 0 0 0 +

Praxis >1.000 G 0 + + + +

Jumper 200-500 G - - - 0

Heimondse Verhandel < 200 p 0 0 0 -

Het Zuiden auto-accessoires 200-500 G + 0 0 +

Onder verbouwing, er is uitgegaan van de huidige situatie.

Verantwoording

BIAO 8

Economisch functioneren

Overzichten economisch functioneren huidige en toekomstige situatie.

9 BAO

Verantwoording

Economisch functioneren van de PDV-branches in Heimond, 2001

Branche potentieel gebonden koopkrachttoe- totale omzet per confrontatie uitbreidings

vioeiing

Aantal m@ vvo omzet/ml vvo omzet aantal besteding in min gid koopkracht- omzet in absoluut omzet ml vvo vraaglaanbod ruimte in ml

claim (min) inwoners binding

Woninginrichting

Slaapkamerspeciaalzaken 6 1.868 F 2.970 F 5,55 86.100 F 63 F 5,08 65% F 3,30 35% F 1,78 F5,08 F 2.719,48 F 0,47- -158

Meubelzaken 6 7.459 F 2.030 F 15,14 80.100 F 291 F 23,29 60% F 13,98 35% F 7,53 F21,50 F 2.882,54 F 6,36 3.133

Gemengde zaken 17 8.813 F 2.300 F 20,27 80.100 F 275 F 22,07 65% F 14,34 35% F 7,72 F22,07 F 2.503,73 F 1,80 781

Woningtextiel- 1 1 3.886 F 4.140 F 16,09 80.100 F 205 F 16,44 70% F 11,51 35% F 6,20 F17,70 F 4.555,29 F 1,61 390

Nioerbedekking

Totaal 40 22.026 F 2.590 F 57,05 80.100 F 835 F 66,88 65% F 43,47 35% F 23,41 F66,88 F 3.036,20 F 9,83 3.794

Keukens en Sanitair

Keukens 6 3.817 F 5.440 F 20,76 80.100 F 269 F 21,55 70% F 15,08 35% F 8,12 F23,21 F 6.080,02 F 2,44 449

Badkamers 5 1.184 F 5.440 F 6,44 80.100 F 180 F 14,38 55% F 7,91 20% F 1,98 F9,89 F 8.351,87 F 3,45 634

Totaal 11 5.001 F 5.440 F 27,21 80.100 F 449 F 35,93 65% F 23,36 30% F 10,01 F33,37 F 6.671,97 F 6,16 1.133

Doe-het-zelf

Bouwmarkt 2 4.900 F 3.690 F 18,08 80.100 F 324 F 25,96 90% F 23,36 25% F 7,79 F31,15 F 6.357,08 F 13,07 3.543

Breedpakket 4 3.614 F 2.789 F 10,08 80.100 F 78 F 6,22 85% F 5,28 20% F 1,32 F6,61 F 1.827,62 F 3,48- -1.246

yzerw&gereed 3 605 F 3.881 F 2,35 80.100 F 52 F 4,20 85% F 3,57 25% F 1,19 F4,76 F 7.868,40 F 2,41 622

verf&behang 6 1.205 F 4.104 F 4,95 80.100 F 51 F 4,12 90% F 3,70 25% F 1,23 F4,94 F 4.099,25 F 0,01- -1

Warenhuis 2 100 F 4.000 F 0,40 80.100 F 17 F 1,34 90% F 1,21 35% F 0,65 F1,86 F 18.610,73 F 1,46 365

Totaal 17 10.424 F 3.439 F 35,85 80.100 F 510 F 40,85 90% F 36,77 25% F 12,26 F49,02 F 4.702,72 F 13,17 3.828

Tuinbranche

Tuincentra 2 7100 F 1.500 F 10,65 80.100 F 145 F 11,61 75% F 8,71 30% F 3,73 F 12,44 F 1.752,69 F 1,79 1.196

B@AO 10 Verantwoording

Economisch functioneren van de PDV-branches in Heimond, 2010

Branche potentieel gebonden koopkrachttoe- totale omzet per confrontatie uitbreidings

vloeiing

Aantal M2 VVO omzet/ml vvo omzet aantal besteding in min gid koopkracht- omzet in % absoluut omzet M2 VVO vraaglaanbod ruimte in m2

claim (min) inwoners binding

Woninginrichting

Slaapkamerspeciaalzaken 6 1.868 F 2.970 F 5,55 93.700 F 63 F 5,94 65% F 3,86 35% F 2,08 F 5,94 F 3.181,21 F 0,39 133

Meubelzaken 6 7.459 F 2.030 F 15,14 93.700 F 291 F 27,25 60% F 16,35 35% F 8,80 F25,15 F 3.371,96 F 10,01 4.931

Gemengde zaken 17 8.813 F 2.300 F 20,27 93.700 F 275 F 25,81 65% F 16,78 35% F 9,03 F25,81 F 2.928,83 F 5,54 2.410

Woningtextiel- 1 1 3.886 F 4.140 F 16,09 93.700 F 205 F 19,23 70% F 13,46 35% F 7,25 F20,71 F 5.328,73 F 4,62 1.116

Nioerbedekking

Totaal 40 22.026 F 2.590 F 57,05 93.700 F 835 F 78,23 65% F 50,849 35% F 27,38 F78,23 F 3.551,71 F 21,18 8.178

Keukens en Sanitair

Keukens 6 3.817 F 5.440 F 20,76 93.700 F 269 F 25,21 70% F 17,65 35% F 9,50 F27,15 F 7.112,33 F 6,38 1.173

Badkamers 5 1.184 F 5.440 F 6,44 93.700 F 180 F 16,83 55% F 9,25 20% F 2,31 F11,57 F 9.769,92 F 5,13 942

Totaal 11 5.001 F 5.440 F 27,21 93.700 F 449 F 42,03 65% F 27,32 30% F 11,71 F39,03 F 7.804,79 F 11,83 2.174

Doe-het-zelf

Bouwmarkt 2 4.900 F 3.690 F 18,08 93.700 F 316 F 29,65 90% F 26,69 25% F 8,90 F35,58 F 7.261,46 F 17,50 4.744

Breedpakket 4 3.614 F 2.789 F 10,08 93.700 F 76 F 7,10 85% F 6,04 20% F 1,51 F 7,54 F 2.087,63 F 2,54- -909

yzerw&gereed 3 605 F 3.881 F 2,35 93.700 F 51 F 4,80 85% F 4,08 25% F 1,36 F 5,44 F 8.987,79 F 3,09 796

verf&behang 6 1.205 F 4.104 F 4,95 93.700 F 50 F 4,70 90% F 4,23 25% F 1,41 F 5,64 F 4.682,42 F 0,70 170

Warenhuis 2 100 F 4.000 F 0,40 93.700 F 16 F 1,54 90% F 1,38 35% F 0,74 F 2,13 F 21.258,35 F 1,73 431

Totaal 17 10.424 F 3.439 F 35,85 93.700 F 510 F 47,79 90% F 43,01 25% F 14,34 F57,34 F 5.501,19 F 21,49 6.248

Tuinbranche

Tuincentra 2 7100 F 1.500 F 10,65 93.700 F 145 F 13,59 75% F 10,19 30% F 4,37 F 14,56 F 2.050,28 F 3,91 2.605

Verantwoording 11 BIAO

Juridisch instrumentarium

Privaatrecht

De terreinen waarop het PDV-beleid zich richt zijn meestal reeds in gebruik enlof

geen eigendom van de gemeente. Daarom biedt inzet van het privaatrecht nauwe-

lijks of geen soelaas (meer); de gemeente heeft vaak niet meer de mogelijkheid via

het sluiten van een overeenkomst particuliere partijen vrijwillig tot het aangaan van

verplichtingen aan zich te binden om het PDV-beleid uit te voeren. Niettemin volgt

hieronder een korte bespreking van de mogelijkheden.

Veruit het belangrijkst is de overeenkomst bij de uitgifte van grond voor de vesti-

ging van een PDV (gronduitgifte- en exploitatieovereenkomst). De mogelijkheden

die het privaatrecht biedt, gaan verder dan die van het publiekrecht, zoals het be-

stemmingsplan. Zo kan een gemeente in de overeenkomst bepalen dat een PDV

slechts een beperkt assortiment mag voeren, zonder dat de beperking direct ruimte-

lijk relevant is zoals bij een bestemmingsplan het geval moet zijn; het algemeen

belang moet wel zijn gediend. Zie over de assortimentsbeperking ook hieronder.

Een belangrijke beperking van het gebruik van het privaatrecht is dat de werking

van het publiekrecht niet mag worden doorkruist; dit criterium komt in de recht-

spraak telkens terug. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de gemeente het perifere

detailhandelsbeleid uitsluitend via overeenkomsten regelt en de bestemmingsplan-

nen daarop niet aanpast. Regeling in het bestemmingsplan is in eik geval nodig,

uitwerking/nadere invulling via het sluiten van overeenkomsten mag. In eik geval

kan men stellen dat het sluiten van overeenkomsten bij uitstek geschikt is wanneer

de gemeente voor een meer actieve rol kiest: overeenkomsten zijn niet passief, maar

geven een meer actieve opstelling weer.

Bestemmingsplan

Algemeen

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk plan. Dit betekent dat wanneer aan gronden

bestemmingen (functies) worden toegekend, dit om ruimtelijk relevante redenen

moet gebeuren. Het regelen van concurrentieverhoudingen en andere aspecten die

in eerste instantie aan de marktwerking moeten worden overgelaten, zijn dit niet.

Ruimtelijk relevant betekent: betrekking hebbend op het ruimtebeslag van de gron-

den zelf of effect hebbend op het ruimtegebruik van de nabijgelegen gronden. Het

gebruik (de functie) is derhalve ook ruimtelijk relevant: een winkel heeft namelijk

een geheel andere ruimtelijke uitstraling dan een woning (publieks- en verkeersaan-

trekkend, parkeren, visueel e.d.).

Een onderscheid tussen bedrijfs- en personenauto's bijvoorbeeld is ruimtelijk rele-

vant voor zover het gaat om de ruimte die zij in beslag nemen; een bedrijfsauto

Verantwoording

B:AO 1 2

vraagt meer parkeerruimte dan een personenauto. Ook zijn bijvoorbeeld het ruim-

tebeslag en het al of niet plaatsvinden van de activiteiten in gebouwen (denk aan

een tuincentrum dat veel buitenruimte nodig heeft) van belang. ook het tijdstip

waarop de activiteiten plaatsvinden of het meest intensief zijn is ruimtelijk relevant:

een woninginrichter b.v. wordt meestal bezocht na werktijd, op koopavonden en

zaterdagen, terwijl een bouwmarkt gedurende de gehele dag wordt bezocht.

Een ander aspect dat aandacht verdient, is de functie van het bestemmingsplan: het

bestemmingsplan is met name een toetsingsinstrument voor bouwen en gebruik van

gronden: het verplicht tot niets, het laat slechts toe (toelatingsplanologie). Het is dus

een passief en defensief instrument. Een meer actieve rol kan het plan bijvoorbeeld

wel krijgen als men in het plan een functie weg bestemt (zie hierna). Dit vereist een

actieve rol van de gemeente; de gemeente moet aangeven wat zij zal doen om de

wegbestemde functie binnen 10 jaar weg te krijgen. De inzet van andere instrumen-

ten (onteigening, subsidies, het aanbieden van vervangende grond) is dan noodza-

kelijk.

De volgende zaken zijn in eik geval ruimtelijk relevant: omvang/parkeerbehoefte-

/frequentie laden en lossen en de ruimtebehoefte daarvoor. Bij eik criterium dient

men te bedenken dat een regeling in het bestemmingsplan met ruimtelijke relevan-

te motieven moet kunnen worden beargumenteerd. Ook kan het bestemmingsplan

regelen dat een nieuw te ontwikkelen locatie(s) in eerste instantie is bedoeld voor

bedrijven die verplaatsen van elders uit de gemeente. De ruimtelijke relevantie zit

dan in het feit dat mogelijke knelpunten worden opgelost (op de locatie waar de

verplaatsen is gevestigd) en dat wanneer er uitsluitend nieuwkomers zich vestigen

op de nieuwe locatie(s), er een te grote oppervlakte winkelruimte aan het gemeen-

telijk aanbod toegevoegd zou worden, wat distributieplanologisch niet verantwoord

is.

Actief, passief, reactief

De rol die de gemeente kan spelen in het kader van de uitvoering van het PDV-

beleid is actief, passief of reactief. Dat heeft consequenties voor het bestemmings-

plan.

Actief betekent zelf inspanningen verrichten om het voorgestane beleid uit te voe-

ren. Bij het instrument bestemmingsplan betekent dit dat eerder dat de gemeente

niet-gewenste vestigingen wegbestemt en er voor zorgt dat die vestigingen ver-

plaatsen naar een wel gewenste plaats.

Passief betekent alleen in bestemmingsplannen de voorwaarden vastleggen voor

realisatie van het PDV-beleid en het schrappen van ongewenste ontwikkelingen uit

de bestaande bestemmingsplannen zonder actief ervoor te zorgen dat zij het be-

stemmingsplan uitvoert.

Reactief betekent in dit verband dat de gemeente er uitsluitend voor zorgt dat zij de

geldende bestemmingsplannen aldus wijzigt dat er geen ongewenste ontwikkelin-

gen meer kunnen plaatsvinden zonder dat zij de nieuwe locatie(s) positief bestemt.

Verantwoording 13 BAO

Vervolgens laat zij het van initiatieven van de kant van de 'markt' afhangen hoe het

beleid wordt uitgevoerd. Het beleid zoals dat is vastgesteld, is toetsingskader en als

de ontwikkeling die de 'markt' wil, past, en het ingediende plan voldoet ook aan

andere ruimtelijke voorwaarden, voert de gemeente een artikel 19-procedure (de

zelfstandige projectprocedure zoals die sinds 3 april 2000 geldt) om het initiatief te

realiseren. Daarna past de gemeente het bestemmingsplan pas aan in de vorm van

een beheerplan (vastleggen gerealiseerde situatie). Op die manier voldoet de ge-

meente aan de bedoeling van het artikel 19 zoals dat sinds het begin van 2000 geldt:

realiseren van ontwikkelingen via artikel 19 en beheren van de situatie met een be-

stemmingsplan.

Thematisch bestemmingsplan

De Wet op de Ruimtelijke Ordening staat niet in de weg dat de gemeente een be-

stemmingsplan opstelt met als onderwerp perifere detailhandelsvestigingen. Daarin

kan de gemeente voor het gehele gemeentelijk grondgebied in één bestemmings-

plan het nieuwe PDV-beleid ruimtelijk regelen: waar mag het niet meer, waar be-

staat het al en mag de vestiging blijven en waar zijn de nieuwe locaties die voor

ontwikkeling in aanmerking komen.

Het plan heeft als thema 'PDV', andere onderwerpen zijn niet geregeld. Voor een

goede regeling is wel inzicht nodig in de mogelijkheden die de geldende bestem-

mingsplannen bieden en wel om in het themaplan aan te kunnen geven op welke

wijze die plannen inhoudelijk aangepast worden.

Wat te regelen?

In de rapportage zijn diverse aspecten behandeld, zowel in het algemeen als voor de

locatie aan de Engelseweg. Samengevat komt dit er op neer dat de volgende onder-

delen zouden moeten worden geregeld:

¿ Er moeten duidelijke en eenduidige definities worden gehanteerd en vastgelegd

(zie voorbeelden in bijlage). Het gaat daarbij om de begrippen als perifere de-

tailhandel, de diverse vormen van perifere detailhandel (zoals bouwmarkt, wo-

ninginrichting en dergelijke).

¿ Per locatie (en per bedrijfsperceel) moeten de ruimtelijke en functionele ontwik-

kelingsmogelijkheden worden vastgelegd (o.a. de omvang van de ontwikke-

lingslocatie): de bouw- en gebruiksregels in een bestemmingsplan.

¿ Duidelijk moet zijn welke branches worden toegelaten, zowel voor de PDV-

concentratie als voor andere locaties. Opgemerkt wordt dat het bij perifere loca-

ties het altijd om een branchebeperking gaat.. De vraag is nu of een verder-

gaande beperking of verruiming op (neven)assortimenten mogelijk is. in dit ge-

val door per cluster (oostelijk en westelijk deel) onderscheid te maken in de

ontwikkelingsmogelijkheden voor bepaalde branches (enerzijds woninginrich-

ting en keukens, anderzijds doe-het-zelf etc.

BAO 1 4 Verantwoording

Toelichting op het laatste punt:

Assortimentslijsten

Om een verdere beperking op te kunnen nemen, dient men te bepalen welke bran-

ches en assortimenten kunnen worden toegelaten. Daarvoor kan het gebruik van

zogenaamde assortimentslijsten een belangrijk hulpmiddel zijn. Met gebruikmaking

van een dergelijke lijst kan in het bestemmingsplan (doeleinden, beschrijving in

hoofdlijnen, gebruiksvoor-schriften) per situatie een toegesneden regeling uitge-

werkt worden voor één of meer specifieke branchegroepen (en het te voeren assor-

timent). Door gebruikmaking van de lijsten is voor iedereen duidelijk welk assorti-

ment is toegelaten (rechtszekerheid). Voor de controlelhandhaving is het gebruik

van dergelijke lijsten daarom een goed instrument. Een assortimentslijst op zich zegt

niet veel, echter wel in combinatie met een doeleindenomschrijving. De lijst kan

men als bijlage bij de voorschriften opnemen.

In het bestemmingsplan moet men echter rekening houden met het dynamische ka-

rakter van de detailhandel (het gevoerde assortiment is immers regelmatig aan veran-

dering onderhevig). Om die reden zal in de voorschriften een vrijstellings- of wijzi-

gingsbevoegdheid van de assortimentslijsten moeten worden opgenomen.

Zowel rijk, provincie als jurisprudentie staan terughoudend tegenover het gebruik van

uitgebreide assortimentslijsten, maar in aangewezen geva en an et gewenst zijn

een specifieke branchegroep toelaatbaar te achten onder nadere beperkingen van het

te voeren assortiment. De beperkingen moeten dan wel voortkomen uit bijzondere

ruimtelijke belangen - het gaat immers om een regeling in een ruimtelijk plan. Een

dergelijk belang kan liggen in het gevaar dat andere detailhandelscentra in hun be-

staan onevenredig worden aangetast, in het gebrek aan haalbaarheid van bepaalde

vestigingen of in een aantasting van de functie van een stadscentrum.

Wij achten verdedigbaar dat ter uitvoering van het voorgestelde planologisch relevan-

te PDV-beleid een beperking of verruiming op (neven)assortimenten geoorloofd is.

Gelet op de jurisprudentie kunnen wij de haalbaarheid van een dergelijke regeling

niet garanderen. Men moet wel bedenken dat in ons voorstel uitdrukkelijk een onder-

scheid naar assortiment op de beoogde locatie(s) is opgenomen. Wanneer men niet

kiest voor het opnemen in het bestemmingsplan en dus voor opneming van de bran-

che, en er zijn geen andere instrumenten om dit op te leggen, dan is de conclusie ge-

rechtvaardigd dat het gewenste beleid niet, dan wel zeer moeilijk uitvoerbaar is. Het

gemeentebestuur is dan afhankelijk van de (vrijwillige) medewerking van de onder-

nemers.

Het gebruik van lijsten

Voor de concretisering van het PDV-beleid kan worden gekozen voor een lijstensys~

teem. Men kan denken aan lijsten voor:

Verantwoording 1 5 BIAO

1. de PDV-branches;

2. daaraan verwante artikelen en;

3. goederen die geheel los staan van de twee voorgaande groepen.

Op deze wijze kan per cluster worden aangegeven: de gewenste branches en (eventu-

eel) het daarbij te voeren assortiment. Een voorbeeldassortimentslijst is opgenomen in

de verantwoording. De verkoop in PDV's van niet op de eerste lijst genoemde artike-

len kan beperkt worden tot bijvoorbeeld 10% van het verkoopvloeroppervlak. Het-

zelfde geldt voor toelating van goederen in aanverwante branches; verkoop van de in

die lijst genoemde producten is niet absoluut verboden, maar kan bij voorbeeld wor-

den beperkt tot 5% van het verkoopvloeroppervlak met een maximum-oppervlak van

bijvoorbeeld 300 M2. Goederen die absoluut verboden zijn, staan op de zwarte lijst.

Uit een oogpunt van handhaving van een goede detailhandelsstructuur zijn deze as-

sortimenten alleen toegestaan in de reguliere winkelcentra (het hoofdwinkelcentrum

en buurt- en wijkcentra).

BIAO 1 6 Verantwoording

Voorbeeld assortimentslijsten

WITTE LIJST (PDV)

ABC-goederen

1 . Auto's

2. Boten

3. Caravans

4. Brand- en explosie gevaarlijke stoffen

5. Grove bouwmaterialen

bouwmarkten/tuincentralkeukens/sanitair

6. Kamerplanten

7. Snijbloemen

8. Droogbloemen

9. Potten t.b.v. tuin en kamerplanten

10. Gewasbescherming/verdelgingsmiddelen

11. Meststoffen

12. Grondproducten

13. Bollen/knollen/zaden

14. Tuingereedschappen

15. Barbecues en accessoires

16. Tuinverlichting (geen binnen verlichting)

17. Tuinmeubelen en kussens

18. Bestratingsmaterialen

19. Tuinhout

20. Blokhuttenlkassen

21. Vijvermaterialen

22. Bomen/heesterslconiferen

23. Vaste planten, w.o. seizoengroen als geraniums, e.d.

24. Badkamer- en toiletartikelen

25. IJzer- metaalwaren

26. Hang- en sluitwerk

27. Schakel- en installatiematerialen

28. Plaatmaterialen

29. Hout/houtwaren

30. Keukens/kasten

31. (Sier-)stenen

32. Open haarden

33. Wand- en vloertegels en sanitair

34. Verf(-waren)/iijmenikitten

35. Vensterglas

36. Deuren en ramen

37. lsolatiematerialen

17 B@AO

Verantwoording

38. San ita i raa ns lu itm ateria len

39. Radiatoren en convectoren (en onderdelen)

40. Gereedschappen

41. Bouwmaterialen en grondstoffen

42. Electriciteitsartikelen

43. Klimmaterialen

44. Zonneschermen

45. Buizen (electr., pvc, koper)

46. Baden- en badkuipen

47. Fornuizen

48. Geisers

40. Kachels

50. Wastafels

51. Tentenlkampeerartikelen en accessoires in combinatie met caravans

52. Accessoires van boten in combinatie met boten

53. Buitenboordmotoren

54. Autoaccessoires en auto-onderdelen

55. Autobanden

56. lnvalidewagens

57. Aanhangwagens

Woninginrichting

58. Tapijten/perzen/karpetten/tapijttegels

59. Vloerbedekking/matten

60. Linoleum/vinyl

61. Parketliaminaat

62. (Rot-)gordijnen/vitragelzonwering/jaloezieën/lamellen

63. Woningte>ctielstoffen

64. Wandbekleding

65. Matrassen en bedbodems

66. Meubelen/slaapkamerameubelementen

67. Kantoormeubelen

68. Dekens/dekbedden/lakens/slopenlkussens

69. Binnenverlichting

Eventueel: Stoffen en breiwol

GRIJZE-LIJST (enkel als nevenactiviteit toegestaan op PDV-locaties)

1 . Kerst- en Paasartikelen, in de vorm van een tijdelijke show voor een periode van

maximaal vijf aaneengesloten weken

2. Horeca, met dien verstande dat het gaat om een beperkte horecafunctie: koffie

met gebak, frisdranken, ijs, etc.,

3. Huishoudelijke artikelen, waaronder kaarsen en schilderij- en posterlijsten

4. Rijwielen, rijwielonderdelen en -accessoires

B@AO 18 Verantwoording

5. Woonaccessoires

6. Dierenvoeders en -benodigdheden

Eventueel: handwerken, fournituren, naai- en breimachines

ZWARTE LIJST (NIET-PDV)

1 . Menselijke voedings- en genotmiddelen

2. Kleding en textiel t.b.v. kleding, (uitgezonderd stoffen en breiwol),

3. Schoeisel

4. Sport (uitgezonderd tentenlkampeerartikelen)

5. Speelgoed

6. Wit- en bruingoed, w.o. elektrische huishoudelijke artikelen, plafondventilatoren,

zonnehemels, computers

7. Snuisterijen en luxe artikelen

8. Persoonlijke verzorging, w.o. huid- en haarverzorging, parfums, cosmetica, medi-

cijnen

9. Fotografie, optiek, juwelier

10. Geluids- en beelddragers (verkoop en verhuur)

11. Boekhandel/kantoorbenodigdheden

12. Le erwaren, reisartikelen

13. Muziekinstrumenten

Verantwoording 19 B@AO