Commissiestukken Reacties nota grondbeleid

Cie. SO d.d. 1 u- @ - D(

Ag,endapunt --i- t/k. V@.

Gemeente Helmond

DIENST STADSONTWIKKELING

Aan: Aan de Vaste Commissie voor VROM uit de

Tweede Kamer der Staten-Generaal

MINUUT T.a.v. de griffier, de heer mr. C. Jonker

Afschrift verstrekt aan: Postbus 20018

V VI @ IV, 0

1 -,@ 2500 EA DEN HAAG

Heimond, 15 mei 2001 VERZONDEN 2 2 MEI 2001

Ons kenmerk: SOIGZ/TBILB

Doorkiesnr: 58 73 17

Uw kenmerk:

Uw brief d.d.:

Onderwerp: Nota Grondbeleid

Geachte commissieleden,

Enige tijd geleden hebben wij kennisgenomen van de Nota Grondbeleid. Deze nota is voor ons

aanleiding tot de volgende reactie.

Wij vragen nadrukkelijk aandacht voor de gebrekkig functionerende Wet voorkeursrecht

gemeenten (Wvg). Deze wet, die ons zou kunnen helpen bij het vervullen van onze regierol, is niet

afgestemd op de dagelijkse praktijk. Marktpartijen gaan nadrukkelijk samenwerkingsovereen-

komsten aan ter ontduiking van gevestigde voorkeursrechten en blijven creatief om de invloed van

de overheid te beperken.

Op onze Vinex-locatie Brandevoort willen wij uiteindelijk (2015) 6.000 woningen met bijbehorende

voorzieningen en ca. 50 ha hoogwaardig bedrijventerrein realiseren.

In de tweede fase van Brandevoort heeft een aantal projectontwikkelaars zich sterke grondposities

verworven door de aankoop van gronden van grondgebonden bedrijven en losse grond, behorende

bij intensieve veehouderijen. De gehanteerde verkoopprijzen liggen ver boven de voor Heimond

gebruikelijke onteigeningswaarden.

Binnen ons bestemmingsplan Brandevoort, eerste fase, maar ook binnen het plan Bedrijventerrein

Zuid- Oost Brabant, is een aantal samenwerkingsovereenkomsten gesloten, van welke

overeenkomsten wij de nietigheid hebben ingeroepen. Op deze gebieden was in 1996 en 1997 al

een voorkeursrecht gevestigd. De laatste jurisprudentie van de Hoge Raad noodzaakt ons tot het

aangaan van gesprekken met partijen over samenwerking.

De wijze waarop de Wvg kan worden omzeild, is binnen de aannemers-lontwikkelaarswereid

inmiddels alom bekend. De arresten van de Hoge Raad en de Nota Grondbeleid zijn duidelijk: op

dit moment heeft de Wvg als strategisch grondbeleidsinstrument amper nog waarde voor de

gemeente. Marktpartijen nemen momenteel de houding aan dat de Wvg voor hen geen

belemmering vormt.

Eén van de doelstellingen van de Wvg is het voorkomen van prijsopdrijving van de grond. Te

constateren is dat in de afgelopen maanden de prijs voor grond door de via de jurisprudentie

mogelijk geworden vrije marktconcurrentie sterk is gestegen. Door vestiging van een

voorkeursrecht en de daarmee samenhangende wettelijke publicatieplicht worden

aannemerslontwikkelaars juist geattendeerd op de te ontwikkelen locaties.

Groenewoud 2/tel. 0492-587799/fax: 0492-587791

Correspondentieadres: Postbus 95015700 AZ Heimond

Bankrelafie: ING Bank 68.20.61.670

De huidige jurisprudentie en de Nota Grondbeleid maken het voor de gemeente vrijwel onmogelijk

om een actief grondbeleid te voeren teneinde voordelen te realiseren. De voordelen komen bij de

uitvoering van het huidige beleid terecht bij de aannemerslontwikkelaars. Voor de gemeente

resteren de tekorten.

Tenslotte zijn wij geen voorstander van de voorgestelde 'brede' exploitatievergunning.

In het kader van de huidige private ontwikkelingen binnen Heimond wordt in de meeste gevallen in

goed overleg met de betrokken marktpartij een exploitatieovereenkomst gesloten. Een

exploitatievergunning zou naar onze mening nadrukkelijk alleen een rol kunnen/moeten spelen in

de situaties waarin de gemeente wordt geconfronteerd met de zogenaamde 'free riders'.

Wij pleiten dan ook nadrukkelijk voor een spoedige invoering van de eerder voorgestelde en naar

onze mening zeer bruikbare 'smalle' exploitatievergunning.

Wij vertrouwen erop u met het vorenstaande voldoende te hebben geïnformeerd en vernemen

graag uw reactie.

Burgemeester en wethouders van Helmond

de burg

de sec

Gemeente Helmond

DIENST STADSONTWIKKELING

Vereniging van Nededandse Gemeenten

T.a.v. de heer J. van Rijckevorsel

MINU Postbus 30435

Afschril kt aan: 2500 GK DEN HAAG

Heimond, 22 mei 2001

Ons kenmerk: SOIGZITBILB

Doorkiesnr.: 58 73 17

Uw kenmerk:

Uw brief d.d.:

Onderwerp: Nota Grondbeleid

Geachte heer Van Rijckevorsel,

Inzake bovenvermeld onderwerp doen wij u ter informatie toekomen een afschrift van onze

brief aan de Vaste Kamercommissie voor VROM.

Hoogachtend,

burgemee t ethouders van Heimond,

',s er en w

e

Groenewoud 2/tel. 0492-587799/fax 0492-535375.

Correspondentieadres: postbus 95015700 AZ Heimond

NOTA GRONDBELEID'OP GROND VAN NIEUW BELEID'.

INLEIDING.

Op 15 december 2000 is de Nota Grondbeleid 'Op grond van nieuw beleid' samen met de

Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening 'Ruimte maken, ruimte delen'vastgesteld in het Kabinet en

gezamenlijk gepresenteerd, waarna beide nota's op 1 1 januari 2001 naar de Tweede Kamer

zijn gestuurd. Beide nota's zijn parallel aan elkaar ontwikkeld, hangen met elkaar samen en

zouden elkaar moeten versterken.

De Vijfde Nota bevat het nationaal ruimtelijk beleid voor de ruimtelijke inrichting tot het jaar

2030. In plaats van het vastleggen van exacte ontwikkelingslocaties, geeft de nota

hoofdlijnen van beleid en inrichtingsprincipes. Uitgangspunt is om de ruimtelijke contrasten in

Nederland in stand te houden, maar ook om efficiënter met de ruimte om te gaan. Verder

biedt deze nota enkele nieuwe instrumenten, die betrekking hebben op contouren,

landschappen, stedelijke netwerken en water. De feitelijke ruimtelijke inrichting wordt, als

vanouds, grotendeels overgelaten aan de decentrale overheden. Het Rijk behoudt haar rol

als controleur.

De Nota Grondbeleid bevat instrumenten om het in de Vijfde Nota geformuleerde ruimtelijk

beleid ook daadwerkelijk vorm te geven. Het bestaande grondbeleidinstrumentarium van

gemeenten, provincies en rijk blijkt in een tweetal belangrijke opzichten niet meer te voldoen.

ci In de eerste plaats is een herijking van het instrumentarium van het grondbeleid gewenst

in het licht van het nieuwe beleid (Vijfde Nota RO, Nota Natuur voor mensen, Mensen

voor natuur, Nota Wonen). Na een periode waarin kwantitatieve doelen centraal stonden,

ligt de nadruk nu vooral op kwaliteit.

u In de tweede plaats is de grondmarkt zelf drastisch gewijzigd. Het instrumentarium is nu

nog voor een groot deel gericht op de situatie waarbij de overheid zelf de grondmarkt

domineert, het "actieve" grondbeleid. Maar de laatste decennia hebben decentralisatie en

een veel actievere rol van de private sector op de grondmarkt de verhouding tussen

overheden, marktpartijen en burgers drastisch veranderd. Dat vraagt om een

modernisering van het grondbeleid.

DOELSTELLINGEN.

De Nota Grondbeleid kent drie doelstellingen.

¿ Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, zowel ten aanzien van de

realisatie van bestemmingen, als de realisatie van de kwaliteit van die bestemmingen.

¿ Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten voor

gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid.

j Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en

de marktwerking op de grondmarkt.

Bij de uitvoering van het grondbeleid kan onderscheid gemaakt worden tussen actief en

faciliterend grondbeleid. In het eerste geval gedraagt de overheid zich als een marktpartij,

door zelf grond te kopen, ontwikkelen en te verkopen. Bij faciliterend grondbeleid beperkt de

overheid zich tot regulering van activiteiten van de particuliere sector.

Of actief of faciliterend grondbeleid aan de orde is, is afhankelijk van de specifieke situatie en

is een zaak van de betrokken overheden zelf. Het Kabinet is van mening dat overheden ten

behoeve van publieke doelen voor beide rollen voldoende geëquipeerd moeten zijn.

Dit vereist allereerst een aanzienlijke versterking van het instrumentarium voor faciliterend

grondbeleid. Maar ook instrumenten voor actief grondbeleid worden versterkt, zij het

selectief.

2

BELEIDSMAATREGELENI INSTRUMENTEN.

1. Gemeentelijk Grondbeleid.

a. Kostenverhaail Grondexploitatievergunning (gepland in 2003).

Kostenverhaal is eenvoudig wanneer de overheid grond in handen heeft, maar bij particulier

grondbezit (faciliterend grondbeleid) schiet het huidige instrumentarium tekort. Zo is het niet

duidelijk welke kosten wettelijk verhaald kunnen worden. Daarnaast kunnen "free riders",

ontwikkelaars die zich ontrekken aan de financiering van publieke voorzieningen, niet

aangepakt worden. Omdat alle belanghebbenden binnen een exploitatiegebied behoren bij

te dragen aan door de overheid aangebrachte voorzieningen is een goede regeling van het

kostenverhaal essentieel. Tegelijkertijd is het van belang om ook bij faciliterend grondbeleid

de regiefunctie van gemeenten ten aanzien van de ruimtelijke inrichting te verankeren. De

voorgestelde 'brede' exploitatievergunning biedt de gemeente de mogelijkheid om

voorwaarden te stellen aan de marktpartij:

n De ontwikkelaar is bereid in en staat tot realisatie van het bestemmingsplan. De

exploitatie is conform de exploitatieopzet.

¿ De ontwikkelaar voldoet aan ruimtelijke inrichtingseisen en aan een gemeentelijk

beeldkwaliteitplan.

ci Verder stelt de ontwikkelaar kavels voor particulier opdrachtgeverschap, met een

minimum van 30 %, beschikbaar, zowel op uitleg- als herstructureringslocaties.

Naast kostenverhaal op basis van de opgestelde wettelijke minimum-kostenlijst ('smalle

vergunning') kunnen dus allerlei overige eisen worden gesteld. Wordt een vergunning niet

(tijdig) verkregen, dan kan de gemeente besluiten tot onteigening. Voorzover nodig zal de

onteigeningswet hierop worden aangepast. De exploitatievergunning geldt ook voor

herstructureringsgebieden.

Alle marktpartijen die gronden willen ontwikkelen behoeven een exploitatievergunning.

Privaatrechtelijke overeenkomsten mogen niet tot vrijstelling van de vergunningplicht leiden.

In de nieuwe Grondexploitatiewet wordt een kostenlijst opgenomen met de volgende

kostensoorten.

ci De kosten van aanleg en realisatie van openbare (fysieke) voorzieningen en werken

binnen het plangebied

¿ Planontwikkelingskosten en redelijkerwijs toe te rekenen planschadevergoedingen

¿ Bovenwijkse voorzieningen, niet zijnde gebouwen, die een rechtstreekse relatie hebben

met het plan.

Als toetsingscriteria gelden hierbij: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De lijst zegt

niets over de hoogte van de te verhalen kosten. De nieuwe Grondexploitatiewet gaat de

binnenplanse verevening regelen. Bovenplanse verevening behoort nadrukkelijk niet tot de

kostenlijst; in dit verband wordt verwezen naar bovenlokaal grondbeleid !

Onduidelijk is of de gemeente op vrijwillige basis met ontwikkelaars verdergaande afspraken,

zoals over een fonds herstructurering, mag maken.

b. Bevorderen van de marktwerking (gepland 2001-200a.

Deze methode van kwaliteitsverbetering, waarbij meerdere private partijen worden

betrokken, gaat uit van het bevorderen van concurrentie, middels het verplichten van

gemeenten tot openbare aanbesteding van planontwikkeling (uitschrijven van prijsvragen of

het hanteren van concessiemodellen). Het Rijk zal met gemeenten afspraken maken over

een grotere toepassing van dergelijke systemen. Kennis, ervaringen en informatie zullen

gebundeld worden, en gekoppeld aan voorbeeldprojecten. Als grond in handen van

particuliere grondeigenaren is, is het lastiger om concurrentie te bevorderen. Er komt een

onderzoek naar marktwerking en concurrentie op Vinex-locaties, waarna beleidsconclusies

getrokken worden.

3

C. Meer ruimte voor particulier opdrachtgeverschap (gepland 2001-2005).

In 2005 dient ongeveer 30 % van de nieuwe woningen via particulier opdrachtgeverschap

gerealiseerd te worden. Veel gemeenten met grondbezit stellen te weinig kavels

beschikbaar. Bij grondbezit bij ontwikkelaars blijkt het lastig tot afspraken te komen.

Om de doelstelling voor particulier opdrachtgeverschap te bereiken zal het Kabinet enerzijds

afspraken met gemeenten maken en anderzijds gemeenten instrumenten verschaffen om die

doelen in de praktijk te kunnen realiseren. Dat gebeurt - naast de nieuwe

exploitatievergunning - via afspraken in het kader van de herijking van de Vinac-afspraken

(2005) en de verstedelijkingsafspraken tot 2010. Daarnaast zal particulier

opdrachtgeverschap als nieuw prestatieveid worden opgenomen in het ISV2, op termijn

onder te brengen in de nieuwe Woonwet.

Wanneer dit bestuurlijke spoor onvoldoende resultaten boekt, worden nieuwe wettelijke

maatregelen overwogen. Bijvoorbeeld een nieuwe Wet Bevordering Particulier

Opdrachtgeverschap of een Wet Voorkeursrecht Particulieren.

d. Grondprijsmethoden meer richten op kwaliteit (gepland 2001-2M.

Bij actief grondbeleid, maar ook bij tussenvormen zoals bouwciaimmodellen of

tenderconstructies, bepalen veel gemeenten de uitgifteprijs op basis van een systematiek

van 'grondquotes'. Een rigide toepassing van bepaling van de uitgifteprijs op basis van een

systematiek van 'grondquotes' kan de realisatie van extra kwaliteit ontmoedigen en de

diversiteit in het woningbouwprogramma belemmeren. Dergelijke methodieken moeten meer

op kwaliteit gericht worden.

e. Verbreding Wet voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) (gepland 2001-2003).

De Wvg is primair gericht op het versterken van de regierol van gemeenten bij actief

grondbeleid. Het tijdig kunnen verwerven van gronden kan daaraan een bijdrage leveren.

De Wvg wordt op een aantal punten gewijzigd. Allereerst wordt de wet verbreed, zodat alle

gemeenten hiervan gebruik kunnen maken, ook ten behoeve van herstructurering en

nieuwbouw die niet tot de uitbreidingstaakstelling behoort. Hiertoe zal een spoedbehandeling

bij de Raad van State aangevraagd worden.

Wanneer de lokale overheid de grond verwerft, geldt daarvoor openbare aanbesteding

(tenders, prijsvragen, concessies). De gemeente in de rot van ontwikkelaar zou ongewenst

zijn.

De Wvg zal verder op een aantal punten verbeterd worden. Zo zullen procedures waar

mogelijk gestroomlijnd worden. Het Kabinet ziet in de recente uitspraken van de Hoge Raad

over samenwerkingsconstructies geen reden voor een spoedreparatie van art 26. De Hoge

Raad benadrukt immers het belang van de regiefunctie, wat aansluit bij de parlementaire

geschiedenis van de Wvg, alsmede bij de nadruk op publieke doelen in de Nota

Grondbeleid. In de uitwerking van het totale pakket maatregelen rond de Wvg zal bezien

worden in hoeverre art. 26 aanpassing behoeft. Hetzelfde geldt voor art 10

(vrijstellingsmogelijkheden aanbiedingsplicht).

f. Aanpassing Onteigeningswet (gepland 2001-20031

Deze wet zal aangepast worden aan de introductie van de exploitatievergunning. Ook zullen

onder meer de invoering van een aparte onteigeningstitel voor de projectenprocedure ex

artikel 19 WRO en de onteigeningseisen aan een concreet bouwplan bezien worden. Dit

laatste ter versnelling van stedelijke herstructurering.

4

g- Transparanter actief grondbeleid (gepland 2001-2003).

Actief grondbeleid geeft gemeenten de mogelijkheid publieke doelen te realiseren, maar kent

nadelen als financiële risico's en de 'dubbele petten' (de overheid is speler en regulator). Dit

probleem doet zich des te meer voelen wanneer het grondbeleid niet transparant is. Terwijl

uit onderzoek blijkt dat gemeenten al stappen in de richting van een transparanter

grondbeleid hebben gezet, is het wenselijk op deze route door te gaan. Uitgangspunt is dat

gemeenten alleen grond verwerven met het oog op publieke doelen. Gemeenten zouden

hiertoe een verantwoordingsplicht kunnen krijgen. Ter bevordering van de voor de lokale

democratie benodigde transparantje, wordt concreet gedacht aan de volgende vereisten:

gemeenten zullen:

u een grondnota moeten vaststellen

ci de beleidsvoornemens voor het komende jaar in een paragraaf bij de begroting

neerleggen

u de jaarrekening een verslag en verantwoording van het gevoerde grondbeleid opstellen.

11. Grondbeleid van Rijk, Provincie en Regio.

a. Open ruimte-heffing (gepland 2001-2002).

Voor deze heffing, waarbij het verlies van open ruimte in rekening wordt gebracht bij degene

die profiteert van een bestemmingswijziging, wordt nu nog niet gekozen. Wel zal deze

heffing, die het gedrag van grondmarktpartijen moet beïnvloeden, onderwerp van studie zijn.

Vaststaat dat een open ruimte-heffing in gebieden met groene contouren is uitgesloten en

ook niet in de plaats van rode contouren komt.

b. Planschade en financiering van overheidsuitgaven (gepland 2001-2003).

Planschadectaims als gevolg van de ontwikkeling van nieuwe gemeentelijke locaties gaan

onder de Grondexploitatiewet vallen. Om de omvang van de claims te beperken, worden

daarnaast in het kader van de Fundamentele Herziening WRO ingrepen verricht, zoals het

invoeren van een verjaringstermijn.

C. Bovenlokale samenwerking (gepland 2001-2002).

Het bovenlokale grondbeleid, vooral van belang in het licht van het concept van de stedelijke

netwerken, wordt mede vormgegeven bij de follow-up in 2003 van de Kaderwet. Vrijwilligheid

staat voorop. Eenmaal gekozen samenwerking moet niet vrijblijvend zijn. De huidige

Kaderwet Bestuur in Verandering bevat reeds het instrumentarium voor een niet- vrijblijvend

grondbeleid in zeven stedelijke regio's. Het Rijk zal randvoorwaarden creëren om een goed

gebruik te stimuleren.

d. -Effectievere verwerving door Rijk en Provincie voor groen (gepland 2001-2003).

Rijk en provincie zijn verantwoordelijk voor de realisatie van EHS en andere groene doelen.

Onteigening moet vaker toegepast worden en het bestaande 'Voorkeursrecht voor Groen' op

basis van de Wet Agrarisch Grondverkeer wordt geactiveerd.

e. Versterking grondbeleid Riok en Provincie (gepland 2001-2002)-.

In het kader van de Fundamentele Herziening van de WRO wordt overwogen rijk en

provincie nieuwe uitvoeringsbevoegdheden te verlenen. Daarbij gaat het om

projectenprocedures en de bevoegdheid bestemmingsplannen te maken wanneer

gemeenten in gebreke blijven.

5

Bij nieuwe uitvoeringsbevoegdheden horen nieuwe uitvoeringsinstrumenten. De provincie en

het rijk zullen een voorkeursrecht krijgen, uitsluitend bedoeld voor en direct gekoppeld aan

de nieuwe taken die voortvloeien uit de herziening WRO.

Een Raad voor Vastgoed Rijksoverheid gaat zorgen voor een gemeenschappelijke strategie

voor de eigen activiteiten van de rijksoverheid op de grondmarkt.

REACTIES/ COMMENTAREN OP DE NOTA.

VNG.

De Nota Grondbeleid hanteert het uitgangspunt dat het aan de betrokken overheden is te

beslissen of afhankelijk van een bepaalde situatie actief dan wel faciliterend grondbeleid aan

de orde is. Ten behoeve van publieke doelen moeten de overheden voor beide rollen

voldoende geëquipeerd zijn. De nota erkent de noodzaak en de voordelen van actief

grondbeleid. Toch wordt verbetering van het bijbehorend instrumentarium met name op de

korte termijn maar in beperkte mate geconcretiseerd.

De Nota Grondbeleid is gepresenteerd als een strategische nota op hoofdlijnen. De meeste

nieuwe wettelijke mogelijkheden worden slechts algemeen aangegeven: ze moeten ofwel

worden uitgewerkt ofwel nader onderzocht.

De VNG had een operationele nota verwacht. Een aantal wettelijke maatregelen is immers

zeer urgent, terwijl ze bovendien in uitgewerkte vorm vrijwel gereed zijn. Het betreft hier:

u Regeling van de beperkte exploitatievergunning voor het verhaal van

grondexploitatiekosten, in door gemeenten aangewezen gebieden;

n Invoering onteigeningstitel voor de zelfstandige projectprocedure ex artikel 19 WRO;

¿ Reparatie planschaderegeling in artikel 49 WRO door met name invoering van een

verjaringstermijn en een griffierecht;

¿ Reparatie van artikel 26 Wvg ter bestrijding van private ontwijkingconstructies en

opheffing van de rechtsonzekerheid daarover, het voorkeursrecht werkt nu vaak

averechts.

De VNG stelt voor deze maatregelen met voorrang in een eerste tranche te realiseren.

Onder meer de uitvoering van de stedelijke ontwikkelingsprogramma's tot 2005 kunnen dan

daadwerkelijk worden uitgevoerd.

Andere meer ingewikkelde maatregelen, zoals de verbreding van de exploitatievergunning

waarover nog vele uitwerkingsvragen beantwoord moeten worden, kunnen in een tweede

tranche voorbereid en in procedure gebracht worden.

Vervolgens wil de VNG betrokken zijn bij de studie naar de open ruimte-heffing en hecht zij

eraan dat daarin de variant wordt betrokken, waarbij het de gemeente is die de heffing

oplegt, als contramal van planschadevergoedingplicht ex artikel 49 WRO.

De VNG is van mening dat bepaalde aangekondigde maatregelen juridisch en praktisch

onwerkbaar zijn, en ook een inbreuk zijn op de gangbare civielrechtelijke publiek-private

samenwerking. Het betreft hier de aangekondigde overruling van de

samenwerkingscontracten door de exploitatievergunning en de invoering van een algemene

verplichting voor de gemeente om de ontwikkeling van bouwgrond die ze met behulp van het

voorkeursrecht heeft verworven openbaar te tenderen, ook wanneer de rest van het

exploitatiegebied in particuliere handen blijft. Vaak zal dan immers sprake zijn van publiek-

private samenwerking, middels bouwciaimcontracten, zodat tendering voor de gemeente

onmogelijk is. Ook is tenderachtige uitgifte te zwaar bij incidenteel gemeentelijk bezit in

bestaand stedelijk gebied.

Tot slot ondersteunt de VNG de taak van de provincie gebiedsgericht bovengemeentelijk

grondbeleid te stimuleren. Samenwerking tussen gemeentes staat hierbij voorop en ook

moet de stimulerende rol strikt gescheiden worden van de uitvoerende rol.

6

De gemeente Heimond is zeer nauw betrokken geweest bij het formuleren en uitdragen van

het VNG-standpunt over de verschillende dossiers van het grondbeleid.

Zowel bestuurlijk als ambtelijk heeft de gemeente zitting genomen in een werkgroep die

onder leiding van professor H. Pnemus het advies 'Gemeentelijk Grondbeleid, regiefunctie bij

de realisatie van ruimtelijk beleid'heeft opgesteld. Dit advies is vorig jaar, ten behoeve van

het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Grondbeleid en als bouwsteen voor de Nota

Grondbeleid, ter overweging aan het Kabinet aangeboden.

G4.

De gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht verwachten dat de Nota

Grondbeleid zal bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van de nieuwbouw, maar plaatsen

ook kritische kanttekeningen. Ook de G4 pleiten voor een duidelijkere regierol voor de

gemeenten via het toepassen van actief grondbeleid, voor een snelle invoering van een

exploitatievergunning en voor reparatie van artikel 26 Wvg. Voor. de gemeenten ligt een grote

opgave op het gebied van stedelijke herstructurering en investering infrastructuur. Bij deze

ruimtelijke veranderingsprocessen is een goed instrumentarium voor grondbeleid nodig. Ook

volgens de G4 hinkt de nota op twee gedachten: enerzijds wordt het belang van actief

grondbeleid onderkend, anderzijds moet de voorkeur worden gegeven aan faciliterend

grondbeleid. Een sterke regierol voor de gemeenten vereist actief grondbeleid.

De Nota Grondbeleid mist operationalisering. De G4 pleiten voor een snelle invoering van de

smalle exploitatievergunning en reparatie van artikel 26 Wvg. Openbare aanbesteding is niet

altijd functioneel en mag geen dogma worden. Bovendien is het onwenselijk de

exploitatievergunning verplicht te stellen als het bereiken van privaatrechtelijke

overeenstemming met private partijen ook mogelijk is.

Nepromt AVBB.

De ontwikkelaars en bouwers zijn tevreden met de voorgestelde wettelijke rege ing voor et

kostenverhaal. De regeling sluit aan bij de bestaande praktijk op Vinex-locaties, waar

bonafide bouwers en ontwikkelaars al vrijwillig meebetalen aan openbare voorzieningen en

realisering van sociale woningbouw. Met de nieuwe regeling worden 'free riders' buitens

spel gezet. Bovendien maakt de regeling een eind aan de gemeentelijke praktijk bij

marktpartijen kosten in rekening te brengen die geen relatie hebben met de ontwikkeling van

een nieuwe wijk.

Volgens de Neprom en de AVBB hebben de gemeenten met deze nieuwe regeling en de

reeds bestaande instrumenten, zoals het bestemmingsplan en de bouwvoorschriften,

voldoende middelen in handen om hun regierof waar te maken. De studie naar de open

ruimte-heffing wordt dan ook afgewezen en ook ten aanzien van een verplicht percentage

vrije sector- kavels staan de marktpartijen zeer kritisch.

Provincie Noord-Brabant] P. van Geel.

De uit de Vijfde Nota voortvloeiende vereiste bovenlokale elementen worden gemist in de

Nota Grondbeleid. De Provincie wil af van toetsing en komen tot ontwikkelingsplanologie. De

in de Vijfde Nota genoemde stedelijke netwerken noodzaken tot verevening op basis van

een regionaal grondbeleid. De Provincie vindt het onbegrijpelijk dat hierover in de Nota

Grondbeleid weinig wordt gezegd. Ten behoeve van realisering van bepaalde projecten is

een regionale exploitatieheffing de enige oplossing. Verder is de Provincie zeer

geïnteresseerd in de studie naar de open ruimte-heffing.

7

Corporatiesfl Aedes.

De Nota Grondbeleid is belangrijk voor corporaties die de ambitie hebben de komende jaren

duizenden nieuwe woningen te bouwen of voor omvangrijke investeringen in bestaand

stedelijk gebied staan. Naar de mening van de corporaties doet de overheid vooralsnog

onvoldoende om de transparantje van het gemeentelijk grondbedrijf te vergroten. Bij haar

voorstel voor een grondexploitatievergunning is bovendien te weinig gekeken naar de

problematiek van de herstructurering. De corporaties vinden het vreemd dat een vergunning

nodig is om onrendabel te mogen investeren ....

CONCLUSIES.

Bij actief grondbeleid gedraagt de overheid zich als marktpartij door zelf grond te verwerven,

te ontwikkelen en te verkopen. Publieke instrumenten daarvoor zijn vooral de Wvg en de

Onteigeningswet. Bij faciliterend grondbeleid beperkt de overheid zich tot regulering van

activiteiten van de private sector. Bestaande instrumenten daarvoor ' zijn het

bestemmingsplan, de exploitatieovereenkomst en de baatbelasting. In de praktijk is meestal

sprake van een mengvorm.

Bij zowel actief als passief grondbeleid behoort een passend instrumentarium. Op dit

moment worden gemeenten echter geconfronteerd met wezenlijke instrumentele

tekortkomingen. Herijking van het instrumentarium is gewenst in het licht van nieuw beleid,

zoals de Vijfde Nota, maar ook omdat de grondmarkt zelf drastisch is gewijzigd.

De Nota Grondbeleid hinkt echter op twee gedachten en verschaft geen echte duidelijkheid

betreffende de keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid.

In de Nota Grondbeleid wordt het uitgangspunt erkend dat het aan de betrokken overheden

is te beslissen of afhankelijk van een bepaalde situatie actief dan wel faciliterend grondbeleid

aan de orde is. Ten behoeve van publieke doelen moeten de overheden voor beide rollen

voldoende geëquipeerd zijn. Enerzijds wordt gezegd dat faciliterend grondbeleid de

voorkeur verdient, anderzijds worden de voordelen van actief grondbeleid breeduit

uitgemeten.

Toch trekt het Kabinet deze lijn onvoldoende door waar het gaat om maatregelen op de korte

termijn ter versterking van de instrumenten voor actief grondbeleid. Deze aarzeling lijkt

verband te houden met de opvatting van het Kabinet dat gemeenten bij het voeren van actief

grondbeleid 'dubbele petten' dragen: die van regelgever en die van speler op de grondmarkt.

Het voeren van actief grondbeleid op een gunstige uitieglocatie is echter onmisbaar om

tekorten bij binnenstedelijke herstructureringsplannen en infrastructurele projecten op te

vangen: bovenplanse verevening. Bovendien is bovenplanse verevening al jarenlang

uitgedragen beleid van niet alleen gemeenten, maar ook de provincies en het Rijk. In plaats

van over 'dubbele petten' zou gesproken moeten worden over 'meervoudige taken' van de

overheid. De Nota Grondbeleid lijkt er geen enkel oog voor te hebben dat grondbedrijven

een uiterst geschikt instrument zijn om voor kwaliteitsinvesteringen vaak noodzakelijke

bovenplanse verevening te organiseren. Door gemeenten meer terug te drukken in een rol

van faciliterend grondbeleid worden de mogelijkheden voor bovenplanse verevening

navenant kleiner.

Ook al wordt optimaal gebruik gemaakt van het huidige beschikbare instrumentarium van

ruimtelijk beleid en grondbeleid, resteren een aantal hardnekkige problemen, zoals de sterke

stijging van de prijs van landbouwgrond; het gebrek aan marktwerking op de grondmarkt; het

gebrekkig functioneren van de Wvg; het ontbreken van een bindende regeling voor

kostenverhaal; onvoldoende financiële afstemming van verlies- en winstgevende locaties; de

beperking van het bestemmingsplan waarin enkel ruimtelijk relevante zaken zijn geregeld.

Het bestemmingsplan en de onteigeningsmethodiek schieten te kort om regie te voeren.

8

Terwijl het kostenverhaal niet naar behoren is geregeld, wordt een beroep op zelfrealisatie in

het kader van onteigening, maar ook in kader van samenwerkingsconstructies betreffende

'voorkeursrechtgronden' steeds vaker gehonoreerd. Een dergelijke

samenwerkingsovereenkomst is immers niet langer nietig, wanneer private partijen:

¿ bereid zijn de nieuwe bestemming te verwezenlijken

j daartoe financieel en anderszins, al dan niet met behulp van derden, in staat zijn

u' zich bereid verklaren zich zodanig jegens de gemeente te verbinden dat recht gedaan

wordt aan haar regierol (verwezenlijking bestemming)

en

u de gemeente dit aanbod zonder goede grond van de hand wijst, dan wet partijen niet tot

overeenstemming komen omdat de gemeente 'onredelijke' eisen stelt.

Hoewel de Raad van State om een spoedbehandeling van de verbrede Wvg is gevraagd,

biedt dit, nu artikel 26 Wvg niet wordt aangepast, voor gemeenten met een

uitbreidingstaakstelling zoals Heimond weinig soelaas.

De voorgestelde 'brede' grondexploitatievergunning moet bij afzonderlijke wet geregeld

worden. Bovendien bestaat de verwachting dat het wetsvoorstel, nu de vergunning zoveel

zaken tegelijk regelt, door de Raad van State wordt getorpedeerd.

Over de 'smalle' vergunning, die alleen het kostenverhaal regelt, bestond bij overheid en

marktpartijen een brede consensus, ook over de bijbehorende kostensoortenlijst. De smalle

vergunning zou alleen nodig zijn wanneer geen contract kon worden gesloten tussen

gemeente en marktpartij.

Aangezien de regierol voor de gemeente in de 'brede opzet' sterker lijkt, bestaat nu al groot

verzet bij de marktpartijen. Het is dan ook zeer onwaarschijnlijk dat de voorgestelde brede

vergunning de komende jaren (planning 2003) ingevoerd zal kunnen worden.

De komende jaren blijft het verhaal van grondexploitatiekosten, middels de huidige

instrumenten exploitatieverordening en baatbelasting, dan ook ontoereikend geregeld. Niet

duidelijk is welke kosten wettelijk verhaald kunnen worden. Kostenverhaal van bovenwijkse

voorzieningen, als ook verevening van grondwaarden binnen de locatie en gedifferentieerde

kostentoerekening naar uitgiftecategorieën kunnen in ieder geval niet afgedwongen worden.

Tot slot hebben de B8- gemeenten, waaronder Heimond, in een brief van 20 maart

jongstleden aan GS van Noord-Brabant kenbaar gemaakt de op grond van de Nota

Grondbeleid gewenste rol van de provincie, gericht op stimulering van gebiedsgericht

gemeentelijk beleid, waarbij de samenwerking tussen de gemeenten voorop staat, te

ondersteunen. Een daadwerkelijke uitvoering van woon- en werklocaties van

bovengemeentelijk belang past echter niet in het door het kabinet geformuleerde beleid. Het

primaat voor de uitvoering behoort immers te liggen bij de betrokken gemeenten.

CONCREET.

In de in januari 2000 door de Raad vastgestelde 'Nota Grondbedrijf 2000', welke nota een

integraal beeld geeft van het door Hetmond voorgestane grondbeleid, staat actieve

grondpolitiek voor stadsuitieg en herstructureringsgebieden voorop. Wel wordt onderkend

dat in toenemende mate samenwerking met marktpartijen zal plaatsvinden. Waar deze

samenwerking een positieve bijdrage aan de realisatie van plannen kan hebben, moet deze

worden nagestreefd. Tevens gaat de gemeentelijke nota uit van een marktconforme

benadering en een sluitende exploitatieopzet van het grondbedrijf.

Actieve grondpolitiek stuit op de gebrekkig functionerende Wvg en Onteigeningswet. Een

beroep op zelfrealisatie wordt steeds vaker gehonoreerd, terwijl het kostenverhaal niet naar

behoren geregeld is. Dit moeizame kostenverhaal is bovendien funest bij het bedrijven van

faciliterende grondpolitiek.

9

Om nog iets van de gemeentelijke regierol waar te kunnen maken lijkt de enige weg in

plannen met door marktpartijen ingenomen grondposities momenteel het aangaan van een

(publiek- private) samenwerking, waarbij,-@geprobeerd wordt overeenstemming te verkrijgen

over een zo ruim mogelijk kostenverhaal. De fasering/ uitwerking van het bestemmi ngsplan

resteert in dit verband als enige sturing-/ drukmiddel.

Gezien de te verwachten problemen bij de invoering van de 'brede' exploitatievergunning, als

ook het gegeven dat de Wvg en de Onteigeningswet niet noemenswaardig worden

aangepast, zal hierin de komende jaren niets veranderen.

TRAJECT/ PROCEDURE.

Conform de WRO wordt de Vijfde Nota vastgelegd in de PKB Nationaal Ruimtelijk Beleid. Op

de nu door het kabinet vastgestelde ontwerp- PKB (deel 1) kan gedurende 16 weken door

iedereen zienswijzen kenbaar gemaakt worden. In deze periode voert het Rijk ook overleg

met andere overheden. Na mogelijke aanpassing naar aanleiding van de inspraak en het

bestuurlijk overleg (deel 2), biedt het kabinet de nota naar verwachting medio 2001 ter

behandeling aan het Parlement aan (deel 3), waarna de eindversie van de Vijfde Nota begin

2002, vastgelegd in deel 4 van de PKB, afgerond moet zijn.

De Nota Grondbeleid is in samenhang met de Vijfde Nota ontwikkeld. Gedurende de

procedure rondom de Vijfde Nota zal ook het grondbeleidinstrumentarium verder ontwikkeld

worden.

De Tweede Kamer zal de Nota Grondbeleid op 28 mei aanstaande behandelen.

SO/GZITB/ L. van Blijkshofl mei 2001.