Totstandkoming WOZ-waarde

Totstandkoming WOZ-waarde

Jaarlijks ontvangt elk huishouden in Helmond een aanslagbiljet gemeentelijke belastingen. Het grootste deel hiervan bestaat uit de Onroerende Zaakbelasting (OZB). Het OZB-bedrag wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van een woning of een niet-woning (school, kantoor of bedrijfspand).

Op deze pagina staat meer uitleg over hoe de WOZ-waarde tot stand komt. U kunt hierboven ook een voorlichtingsfilm bekijken over de totstandkoming van de WOZ-waarde.

• Waardepeildatum
• Vergelijkingsmethode
• Waardegebieden en bouwstromen
• Marktanalyse
• Gemiddelde verkoopprijs per m³
• Woningwaardering
• Herwaardering woningen
• Taxatieverslag
• Niet-woningen
• Enkele cijfers op een rij
• Belang van de WOZ-waarde

Waardepeildatum

De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld op peildatum 1 januari van het jaar daarvoor. Dit is de waardepeildatum. Voor het belastingsjaar 2012 is de waardepeildatum 1 januari 2011. Voor het belastingjaar 2013 is dit 1 januari 2012.

Vergelijkingsmethode

De gemeente gebruikt voor het waarderen van woningen de vergelijkingsmethode. Deze methode houdt in dat woningen worden vergeleken met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De woningen die worden gebruikt als vergelijkingswoning, hoeven niet altijd identiek te zijn aan de getaxeerde woning, het zijn de meest vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de getaxeerde woning wordt bekeken of er verschillen zijn die de waarde kunnen beïnvloeden, zoals inhoud, oppervlakte, bijgebouwen, onderhoudstoestand en ligging.

Waardegebieden en bouwstromen

Voor het waarderen van woningen wordt uitgegaan van zoveel mogelijk gegevens. De verkoopcijfers, zoals die in het Kadaster zijn opgenomen vormen o.a. een informatiebron. Uit deze verkoopcijfers haalt de gemeente zoveel mogelijk informatie, dit gebeurt via de marktanalyse. De marktanalyse bestaat uit het analyseren van de verkoopcijfers binnen waardegebieden en bouwstromen.

De waardegebieden zijn de verschillende wijken in Helmond. Brandevoort is bijvoorbeeld een ander waardegebied dan Brouwhuis. Binnen de waardegebieden (de wijken) worden diverse bouwstromen gemaakt. Een bouwstroom bestaat uit vergelijkbare woningen. Deze woningen worden geselecteerd op type (vrijstaand, 2-onder1-kap, rijwoning, etc.), bouwjaar, inhoud, grondoppervlakte, enz. Hieronder ziet u drie voorbeelden voor het belastingjaar 2013 (rond de waardepeildatum 1 januari 2012).

Marktanalyse

De verkopen binnen de bouwstroom worden bekeken en geanalyseerd in een marktanalyse. Allereerst wordt gekeken naar de grondprijs. Vervolgens worden de bijgebouwen geanalyseerd. Dit is bijvoorbeeld een aanbouw, garage, berging of dakkapel.

Als deze gegevens uit de verkoopprijs gefilterd zijn, blijft een bedrag over, dat gedeeld kan worden door de inhoud van de woning. Hierdoor ontstaat de prijs per m³.

In het voorbeeld wordt dit met de drie verkopen gedaan. Uit deze drie gegevens kan een gemiddelde m³ prijs worden vastgesteld.

€ 160.000,- - € 38.535,- = € 121.465,-/ 315m³ € 385,-/m³

€ 175.000,- - € 50.655,- = € 124.345,-/315m³ € 394,-/m³

€ 178.000,- - € 53.735,- = € 124.265,-/ 322m³ € 385,-/m³

Gemiddelde verkoopprijs per m³

• Pietsersenstraat 182: € 385,-/m³
• Pietsersenstraat 178: € 394,-/m³
• Janssenstraat 138: € 385,-/m³  

Gemiddelde €/m³ = € 390,-/m³

Woningwaardering

De gemiddelde m³ prijs is de basis om te starten met de waardering van de woningen. Hierbij wordt met diverse factoren rekening gehouden, bijvoorbeeld de onderhoudstoestand, ligging en eventueel negatieve omgevingsfactoren, zoals de aanwezigheid van een naastgelegen bouwterrein.

Verbouwingen die in het voorafgaande jaar gerealiseerd zijn, worden meegenomen in de waarde. Het gaat dan om een verbouwing tussen de waardepeildatum (1 januari 2012) en het belastingjaar (2013).

Herwaardering woningen

In het voorbeeld worden een aantal woningen binnen een bouwstroom uitgelicht. Deze woningen worden gewaardeerd met de verkregen gegevens uit de marktanalyse. Op deze manier krijgt u een beeld van de WOZ-waarde van de woning.

Taxatieverslag

Als de aanslag gemeentelijke belastingen bij u binnenkomt, kunt u op deze website het taxatieverslag van uw woning bekijken. Op dit taxatieverslag worden altijd drie onderbouwingen vermeld, bijvoorbeeld over verschillen die de waarde beïnvloeden, zoals inhoud, bijgebouwen, ligging en onderhoudstoestand.

Niet-woningen

Naast woningen, worden ook de niet-woningen gewaardeerd. Dit gebeurt op een andere manier. Niet-woningen zijn bijvoorbeeld winkels, kantoren, bedrijven, scholen, sportcomplexen en huisartsenpraktijken.

Enkele cijfers op een rij

Belastingjaar 2011 in Helmond (waardepeildatum 1 januari 2010):

• 41.384 woningen
• 3.509 niet-woningen

Van al deze woningen en niet-woningen is de waarde bepaald. In totaal betreft dit dus bijna 45.000 gebouwen in Helmond.

Belang van de WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt door steeds meer instanties voor steeds meer zaken gebruikt, bijvoorbeeld voor:

• OZB
• Waterschapsheffing
• Eigen woningforfait Inkomstenbelasting
• Afschrijving bij Vennootschapsbelasting
• Banken: Controlegegeven voor hypotheekverstrekking
• Verzekering: herleiding WOZ-waarde tot opstalwaarde
• Overdrachtsbelasting
• Successie